Van: Huub Hansen (provincie) & Susan Top (staf Dialoogtafel)

Transcriptie

1 Memo Onderwerp: Woningmarktonderzoek aardbevingsgebied Voor: Stuurgroep Drieslag & Dialoogtafel Datum: 9 februari 2015 Van: Huub Hansen (provincie) & Susan Top (staf Dialoogtafel) Inleiding In de vergadering van 8 oktober 2014 was een korte Memo vanuit de provincie geagendeerd met het voorstel om als Dialoogtafel een onafhankelijk, kwantitatief en kwalitatief onderzoek te initiëren naar de situatie van de woningmarkt in het winningsgebied. De Tafel heeft dit voorstel overgenomen met de kanttekening dat dit geen herhaling van het Ortec onderzoek mag zijn maar een duidelijke toegevoegde waarde moet hebben. Aan de provincie wordt gevraagd om met een uitwerking van een onderzoeksopzet te komen. Deze uitwerking is vervolgens geagendeerd op 2 december 2014, toen heeft de Dialoogtafel conform het voorgestelde onderzoeksvoorstel besloten tot het laten uitvoeren van een Woningmarktonderzoek. De provincie wordt gevraagd de kostenkant nog enigszins naar beneden bij te sturen, in de wetenschap dat het voorliggende raming een globale en zeer ruime eerste inschatting is. Aanvullend is besloten dat er voor dit onderzoek een regionale begeleidingscommissie zou moeten komen en dat er een werkgroep aan dit thema gekoppeld zou moeten worden die verschillende onderzoeken gaat coördineren, afstemmen en zorgt dat onnodige dubbelingen worden vermeden. De stuurgroep Drieslag kreeg het mandaat e.e.a. verder vorm te geven en heeft dat ter hand genomen. Deze notitie bevat de actuele stand van zaken. Aanpak onderzoek De Dialoogtafel heeft toenemende zorgen over de effecten van de bevingenproblematiek op de woningmarkt, in het bijzonder de waardeontwikkeling in het getroffen gebied. Zij heeft behoefte aan een nadere verkenning en duiding door onafhankelijk deskundigen van de relevante waarnemingen, feiten, opinies en (te verwachten) gevolgen, zowel voor de korte als langere termijn. Basis daarvoor moet gevonden worden in concrete en zoveel mogelijk geobjectiveerde feiten en waarnemingen. Dit onderzoek staat los van het reeds uitgevoerde ORTEC-onderzoek, maar zal zich wel mede moeten richten op de ook door ORTEC zelf onderkende (statistische) beperkingen van haar onderzoek. Dat betreft onder meer de omvang, differentiatie, volledigheid en representativiteit van de gebruikte dataset. Het onderzoek wordt uitgevoerd voor de 9 gemeenten in het kerngebied van de bevingen: Appingedam, Bedum, Delfzijl, De Marne, Eemsmond, Loppersum, Slochteren, Ten Boer en Winsum.

2 Het nieuw op te zetten onderzoek dient allereerst antwoord te geven op de volgende vraag: "Wat zijn de actuele en geprognotiseerde gevolgen van de aardbevingen en de noodzakelijke versterking en schadeherstel van de woningen voor de karakteristieken van de woningmarkt/het woondomein in het Groninger aardbevingsgebied en dan in het bijzonder voor: 1. het keuzegedrag van woonconsumenten; speciale aandacht verdient hierin de verhuisgeneigdheid uit het gebied, en de verhuisgeneigdheid naar het gebied; 2. de eventueel te verwachten differentiatie van de gevolgen binnen het bevingsgebied; 3. de aanpalende percelen woonbeleving, leefbaarheid en gepercipieerde kwaliteit van de leefomgeving; 4. de waardeontwikkeling en verkoopbaarheid van onroerend goed gesegmenteerd naar locatiekenmerken en object-/woningcategorieën". Gegeven de bevindingen op bovenstaande vraag dient het onderzoek voorts nog de volgende vragen te beantwoorden: 5. In het geval het onderzoek leidt tot de conclusie dat de normale werking van de woningmarkt is verstoord: hoe zou de waarde en de verkoopsnelheid van de woningen zich hebben ontwikkeld als er geen aardbevingen zouden zijn geweest?; welke maatregelen zijn denkbaar om de verstoring op te heffen?; En welk flankerend nieuwbouw- en transformatiebeleid is dan gewenst voor de komende 5-, resp.10 jaar? 6. Wat zijn ontwerpparameters voor een faire compensatieregeling in het geval sprake is van waardevermindering of reductie van de kans op verkoopbaarheid? 7. In welke mate is sprake van effecten op de financierbaarheid en kredietverlening ten behoeve van aankoop en verbouw van woningen in het bevingsgebied? 8. Wat zijn de gevolgen voor de gemeentelijke financiën (woz-ontwikkelingen e.d.)? Anders dan in de Ortec-aanpak zal dit onderzoek zich ook richten op inbreng van regionale kennis en inzichten. Ook wordt er nadrukkelijk draagvlak nagestreefd voor de uitkomsten van het onderzoek. Om die reden wordt een begeleidingsgroep ingesteld waarin de volgende vertegenwoordigers zitting hebben: Voorzitter: Gert Jan ten Brink (Burgemeester Slochteren) Gemeenten: Herman Wessels (Appingedam) en Marjon Janssens (Slochteren), Jaccolien Masselink (gemeente Loppersum) Lokale woonconsumenten: Lambert de Bont (& eventueel nog iemand) Woningbouwcorporaties: Cees de Hoop Makelaars: Albrechtus Tebbens Torringa Banken: Karl Pladdet RUG: George de Kam Hanzehogeschool: Jan Veuger Secretaris: Huub Hanssen (Provincie) De begeleidingscommissie zal nauw betrokken zijn bij opzet, uitvoering, analyse en presentatie van onderzoek(sresultaten). De voorzitter van de begeleidingscommissie zal toegevoegd worden aan de stuurgroep Drieslag van de Dialoogtafel. Dit om de verbinding tussen de begeleidingscommissie en de Tafel stevig te houden maar ook om

3 gemeenten een vertegenwoordiging in die stuurgroep over de hele breedte te geven (tot dusver was er geen gemeentelijke afvaardiging in de stuurgroep Drieslag). Het onderzoek wordt uitgevoerd door het onderzoeksinstituut OTB onder verantwoordelijkheid van prof. Friso de Zeeuw en prof. Peter Boelhouwer, nationaal erkende specialisten op het gebied van resp. gebiedsontwikkeling en woningmarktonderzoek. Afronding van het onderzoek is op zijn vroegst voorzien voor september Er ligt momenteel al bij de Dialoogtafel een voorstel van prof. Peter Boelhouwer voor de aanpak van het woningmarktonderzoek. Hierin worden een aantal suggesties gedaan voor uit te voeren analyses. Afgesproken is om de volgende analyses nader uit te werken in de definitieve onderzoekaanpak: Literatuuronderzoek naar de effecten (risico's op) natuurrampen op de woningprijzen Analyse van de ontwikkeling van woningprijzen en de dynamiek op de koopwoningmarkt Het keuzegedrag van woonconsumenten in regionale huursector De intra- en intergemeentelijke verhuisbewegingen Bevragen van bewoners via een enquête en focusgroepen (feitelijk keuzegedrag, tevredenheid, leefbaarheid) Daarnaast wordt in de onderzoekaanpak ook aandacht te besteed aan: De te verwachten ontwikkeling van de bevolking en de huishoudens op basis van het Interprovinciaal Bevolkingsmodel De huidige en toekomstige frictie tussen woningvraag en woningaanbod per gemeente Consultatie van reeds uitgevoerde onderzoeken (o.a. Impact NPR) Interviews van gemeenten, marktpartijen en corporaties Professor Boelhouwer zal in de eerste vergadering van de begeleidingsgroep op basis van voorgaande uitgangspunten een uitgewerkt onderzoeksvoorstel presenteren, inclusief planning en kosten. Informatiesysteem woondomein Voor een goede monitoring en analyse van de woningmarkt op lange termijn wordt voorgesteld te komen tot een informatiesysteem dat per woningadres de invloed van de aardbevingen op de waarde en de verkoopdynamiek volgt, omdat: een gemeentelijke gebiedsindeling te grof is; de zwaarte van de aardbevingen kan binnen een gemeente sterk verschillen; door het adresniveau als uitgangspunt te nemen het mogelijk wordt een aantal voor de waardeontwikkeling en verkoopdynamiek relevante kenmerken van de woningen mee te nemen in het onderzoek; denk bijvoorbeeld aan de structuur van de ondergrond, de mate waarin woningen beschadigd, gerepareerd en/of versterkt zijn en het veiligheidsrisico bij nieuwe aardbevingen; het mogelijk wordt meer betrouwbare referentiegebieden te ontwikkelen in/direct aansluitend op het aardbevingsgebied zelf.

4 Het informatiesysteem voor het woondomein zou transparant moeten zijn en toegankelijk voor alle overheden, burgers en belanghebbende partijen (bv. actiegroepen, universiteiten, hogescholen). Verwacht kan worden dat de beoogde transparantie ertoe zal bijdragen dat eigenaren van woningen in het gebied zich weer zekerder kunnen voelen over hun toekomst, zodat de dynamiek in de woningmarkt ook weer kan toenemen. Per woningadres geeft een dergelijke systeem inzicht in: de kenmerken van de woning (type, bouwjaar, huur of koop, actuele waarde); de kracht van de reeds opgetreden aardbevingen en de kracht van de aardbevingen die in de toekomst (maximaal) te verwachten is; de kenmerken van de grond: grondtype, samendrukbaarheid grond, etc.; of de woning versterkt moet worden en zo ja hoe; de schademeldings- en afwikkelingshistorie; de onderhoudstoestand en energielabel van de woning; de verkoopgeschiedenis vanaf 1993: wanneer verkocht in het verleden en tegen welke prijs; of de woning in de verkoop staat en zo ja hoe lang; of de woning bewoond is dan wel leeg staat; kenmerken van de bewoners Bij alle persoonlijke gegevens in het systeem wordt de privacy gewaarborgd. Dit wordt in een protocol vastgelegd. Het is de bedoeling het systeem op te zetten voor alle woningadressen in gemeenten met schadegevallen. De begeleidingsgroep voor het woningmarktonderzoek zou bij het ontwerp van het systeem betrokken moeten worden. De provincie neemt de verantwoordelijkheid voor de operationeel maken van het systeem. Deze database is in het eerder onderzoeksvoorstel (d.d. 2 december) wel genoemd maar nog niet als integraal onderdeel van het woningmarktonderzoek opgevoerd. Het voorstel is de begeleidingscommissie te vragen om op korte termijn een oriëntatie te doen naar de plek van het systeem in het onderzoek, de noodzakelijkheid, de haalbaarheid en de kosten van een dergelijk systeem. Op basis van die oriëntatie wordt deze commissie gevraagd te adviseren aan de stuurgroep over dit deel van het woningmarktonderzoek. Vervolg Er zal een subsidieaanvraag worden uitgebracht door OTB. De kosten van het woningmarktonderzoek worden geraamd op maximaal De kosten van het onderzoek komen voor rekening van de Akkoordpartners: dus 1/3 deel gedragen door de provincie, voor 1/3 deel door EZ en voor 1/3 deel door de NAM. Voor het informatiesysteem woondomein wacht de stuurgroep eerst het advies van de begeleidingscommissie af alvorens daar een standpunt over in te nemen. Context & afstemming Er zijn meerdere onderzoeken die rond dit terrein worden uitgevoerd. In opdracht van de NAM is een Verificatie Commissie ingesteld, onder leiding van hoogleraar Taxatieleer

5 professor Hordijk, met als opdracht: Beoordeel of de methode om tot taxatierapporten te komen (middels het opgestelde taxatieprotocol) juiste, reproduceerbare en betrouwbare resultaten geeft voor het bepalen van compensatie van aantoonbare waardedaling door het risico op aardbevingen die het gevolg zijn van de gaswinning door NAM in het Groningenveld en doe waar nodig aanbevelingen tot verbetering van de methode. Dit onderzoek is inmiddels afgerond, de stuurgroep Drieslag heeft het rapport van de NAM ontvangen. Professor Hordijk zal worden uitgenodigd zijn eindrapport in de stuurgroep Drieslag en de begeleidingscommissie toe te lichten. In opdracht van EZ wordt een monitor uitgevoerd naar de waardeontwikkeling, dit onderzoek werd tot dusver door Ortec Finance uitgevoerd en wordt met ingang van 2015 door het CBS overgenomen. Vanuit de RUG zijn nog een tweetal onderzoeksvoorstellen gekomen waarvan de ene (het komen tot een informatiesysteem voor het woondomein) een zeer nuttige aanvulling is, zoals hiervoor is gebleken. Om die reden is hierboven voorgesteld dit voorstel mee te nemen te in het Woningmarktonderzoek. Het andere (statistisch onderzoek naar effect aardbevingen op woningwaarde) heeft minder tot geen toegevoegde waarde gelet op alles wat er loopt. Dit onderzoek wordt níet zelfstandig door de RUG uitgevoerd maar alleen in opdrachtverstrekking. Van een opdrachtverstrekking is in deze fase nog geen sprake. In de regio Groningen-Assen wordt momenteel een woningbehoefte-onderzoek uitgevoerd dat inzicht geeft in de behoefte van een viertal gemeenten in het kerngebied van de bevingen: Bedum, Slochteren, Winsum en Ten Boer. In de regio Eemsdelta wordt in 2015 een woon- en leefbaarheidsmonitor uitgebracht, in het kader waarvan een enquête wordt uitgevoerd onder de bewoners. Afgesproken is dat er een afstemmingsoverleg wordt geïnitieerd waarin vertegenwoordigers van de verschillende onderzoeken zoveel mogelijk kennis delen, elkaar aanvullen en versterken. De voorzitter en secretaris van de begeleidingscommissie zullen dit afstemmingsoverleg initiëren, organiseren en voorzitten en de stuurgroep Drieslag informeren over de gang van zaken. Hiermee is een iets andere invulling gegeven aan het voornemen van de Dialoogtafel op 2 december om één werkgroep Woningmarkt in te richten die zowel de begeleiding van het onderzoek als de afstemming voor zijn rekening neemt. Deze functies zijn nu bij twee verschillende groepen belegd met de voorzitter en secretaris als verbindende schakels. De Dialoogtafel besluit: 1. De voortgang en nadere duiding van het onderzoek voor kennisgeving aan te nemen. 2. Akkoord te gaan met de samenstelling van de begeleidingscommissie. 3. Akkoord te gaan met het toevoegen van de voorzitter van de begeleidingscommissie als volwaardig lid aan de stuurgroep Drieslag. 4. Akkoord te gaan met de opzet en de invulling van het afstemmingsoverleg. 5. Akkoord te gaan met de voorgestelde oriëntatie op een informatiesysteem woondomein.

6