Planschaderisicoanalyse

Transcriptie

1 Planschaderisicoanalyse T.a.v. de percelen aan de Herenweg te Heemstede Opdrachtgever: Gemeente Heemstede Postbus AJ Heemstede Contactpersoon: Dhr. B. ter Haak/dhr. G.A.M. Klaassen 12 april 2013 Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur Postbus KE Alkmaar projectnummer: B JH

2 Planschaderisicoanalyse Ten aanzien van de percelen aan de Herenweg te Heemstede Het formeel wettelijk kader planschade Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van o.a.: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling inhoudend dat met inachtneming van de bij het plan te geven regels: - burgemeester en wethouders binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kunnen wijzigen; - burgemeester en wethouders het plan moeten uitwerken; - bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het plan aan te geven regels; - burgemeester en wethouders ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen nadere eisen kunnen stellen; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis; c. een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met (o.a.) een bestemmingsplan, een beheersverordening, ( ); ( ); op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een dergelijke aanvraag dient een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming te bevatten. Verder moet een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld onder a, b of c worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak onherroepelijk is geworden. (Artikel 6.1 jo. 3.6 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro), alsmede jo. artikel 2.1 lid 1 onderdeel c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)) Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan 2% van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van de op de onroerende zaak betrekking hebbende regels (m.a.w. geen forfaitaire benadering van het normale maatschappelijke risico in geval van directe planschade). (Artikel 6.2 Wro) Daarnaast dienen burgemeester en wethouders in voorkomend geval bij hun beslissing op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak, alsmede de mogelijkheden van de betreffende aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken te betrekken. (Artikel 6.3 Wro). In artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening wordt bepaald dat, voor zover schade die op grond van artikel 6.1 tot en met 6.3 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen of te wijzigen, dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met (o.a.) een bestemmingsplan, een beheersverordening, e.d., burgemeester en wethouders met de verzoeker om de betreffende planologische medewerking kunnen overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. De verzoeker 2

3 om planologische medewerking waarmee de gemeente een hiervoor bedoelde overeenkomst heeft gesloten, wordt in voorkomend geval dat bij burgemeester en wethouders een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt ingediend, als belanghebbende bij het besluit van burgemeester en wethouders op die aanvraag om tegemoetkoming in planschade aangemerkt. 2. Opdracht en doelstelling risicoanalyse Bij schrijven van 4 februari 2013 heeft de gemeente Heemstede, te dezen vertegenwoordigd door dhr. G.A.M. Klaassen (verder: opdrachtgever), aan Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (hierna: Kenniscentrum) opdracht verstrekt tot het uitvoeren van een planschade-risicoanalyse in verband met de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Zuid en West. In aanvulling op de door Kenniscentrum opgestelde planschade-analyse d.d. 31 december 2012, zal thans worden onderzocht wat de consequenties van het nieuwe bestemmingsplan zijn voor de percelen aan de Herenweg te Heemstede. Per mailbericht van 30 januari 2013 heeft opdrachtgever aan Kenniscentrum kenbaar gemaakt welke potentiele knelpunten in het onderzoek behoren te worden betrokken. De door opdrachtgever weergegeven vraagstellingen zullen in hoofdstuk 4 in aparte sub paragrafen worden behandeld. 2.1 Geraadpleegde stukken Bij het opstellen van het advies is gebruik gemaakt van de navolgende van opdrachtgever verkregen informatie: - relevante gedeelten van de Plankaart en Voorschriften van het oude planregime, hetwelk in hoofdzaak wordt gevormd door het bestemmingsplan Manpadslaan Noordzijde en gedeeltelijk door het bestemmingsplan Groenenhoven ; - Plankaart en voorschriften ontwerp bestemmingsplan Woonwijken Zuid en West, alsmede een toelichting op de beoogde situatie; - kadastrale informatie projectlocatie e.o. 2.2 Verantwoording In deze analyse is getracht om op basis van de door opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie inzichtelijk te maken welk van de eigenaren van de in het onderzoek betrokken schadegevoelige objecten mogelijk ten gevolge van de voorgestane planologische ontwikkeling voor tegemoetkoming (ex artikel 6.1 Wro) in aanmerking komende planschade zullen ondervinden. Hierbij is uitgegaan van de huidige stand van de jurisprudentie ten aanzien van zowel de huidige planschaderegeling ex artikel Wro als, voor zover toepasselijk, de oude regeling ex artikel 49 WRO. Benadrukt wordt dat indien na inwerkingtreding van de betreffende planologische maatregel daadwerkelijk aanvragen om tegemoetkoming in (beweerdelijk) geleden planschade worden ingediend, een schadebeoordelingscommissie na het horen van belanghebbenden en na aansluitende taxatie tot een ander oordeel kan komen ten aanzien van zowel de mogelijkheid van planschade als de hoogte van eventueel toe te kennen tegemoetkomingen. Voorts kan de besluitvorming door burgemeester en wethouders, en eventueel bezwaar en beroep nog tot andere uitkomsten leiden. Deze planschaderisicoanalyse dient dan ook als een indicatie te worden beschouwd ten aanzien van mogelijke planschade die direct belanghebbenden als gevolg van het voorgestane nieuwe planologische regime kunnen ondervinden. 3. Werkwijze Bij de beoordeling of met de voorgestane planontwikkeling voor een of meer direct belanghebbenden aanspraken op tegemoetkoming in planschade (als bedoeld in artikel 6.1 Wro) kunnen ontstaan, moet 3

4 worden nagegaan of de onderhavige ontwikkeling voor die belanghebbenden als planologisch nadelig moet worden beschouwd, en zo ja, of dit mogelijkerwijs voor hen tot schade zal leiden. Planschade kan in voorkomend geval bestaan uit vermogensschade (waardevermindering van een onroerende zaak) en/of uit inkomensschade (bijv. verminderde verhuuropbrengsten, of omzetschade van een ter plaatse gevestigde onderneming). 3.1 Vergelijking planologische regimes Voor de beoordeling of sprake zal zijn van een voor individuele belanghebbenden planologisch nadelige wijziging is een vergelijking van de beoogde toekomstige planologische situatie hetwelk zal worden gevormd door het bestemmingsplan Woonwijken Zuid en West - met het direct daaraan voorafgaande planologische regime maatgevend. Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij deze vergelijking van opvolgende planologische regimes in beginsel uitgegaan dient te worden van zgn. planmaximalisatie, wat inhoudt dat bij de schadeanalyse (waaronder bijvoorbeeld privacy- en uitzichtbeperking een rol spelen) de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden op grond van het oude (huidige) planologische regime in relatie tot die van het nieuwe (toekomstige) planologische regime in aanmerking genomen dienen te worden. Slechts onder zeer uitzonderlijke omstandigheden moet van voornoemd uitgangspunt worden afgeweken (zie onder andere: ABRS d.d. 9 september 2009, zaaknummer /1/H2, inzake gemeente Castricum en ABRS d.d. 29 april 2009, zaaknummer /1/H2, inzake gemeente Hof van Twente). Dergelijke omstandigheden doen zich voor wanneer invulling van de maximale mogelijkheden dermate onwaarschijnlijk is, dat dit met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid als niet reëel is aan te merken (zie onder andere: ABRS d.d. 24 augustus 2011, zaaknummer /1/H2, inzake gemeente Drechterland en ABRS d.d. 1 februari 2012, zaaknummer /1/A2, inzake gemeente Hof van Twente). Bij de maximale invulling moet dan ook uitgaan worden van de voor belanghebbenden meest ongunstige invulling, ook als die meest ongunstige invulling niet de meest voor de hand liggende is. Binnenplanse flexibiliteitsbepalingen (o.a. afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden, en uitwerkingsverplichtingen) blijven overigens, zolang niet verwezenlijkt, bij de planvergelijking buiten beschouwing. Dit omdat de bepalingen van o.a. een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, een planwijziging of een planuitwerking in gevolge artikel 6.1 lid 2 jo. 3.6 Wro/2.1 lid 1 sub c Wabo in voorkomend geval zelfstandige grondslagen voor (een aanvraag om tegemoetkoming in) planschade vormen (zie onder andere: ABRS d.d. 17 augustus 2011, zaaknummer /1/H2, inzake gemeente Horst aan de Maas en ABRS d.d. 1 augustus 2012, zaaknummer /1/A2, inzake de gemeente Utrechtse Heuvelrug). Tot slot mogen volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feitelijk gerealiseerde situaties géén rol spelen in deze planvergelijking. Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op de functie van afschermende beplanting zoals heggen, die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn op de analyse. 3.2 Beoordeling vergoedbaarheid planologisch nadeel In eerste aanleg is de vraag aan de orde of de eigenaren van de in deze analyse betrokken objecten als gevolg van de voorgestane ontwikkeling in een planologisch nadeliger positie zullen komen te verkeren, met een waardeverminderend effect op het bij hen in eigendom zijnde onroerend goed of een inkomensachteruitgang tot gevolg. Vervolgens komt alleen die planschade voor tegemoetkoming in aanmerking die het normaal maatschappelijk risico te boven gaat, en die ook anderszins niet redelijkerwijs voor eigen rekening van aanvragers behoort te blijven. Onder meer de voorzienbaarheid van een wijziging in het planologische regime is bepalend voor de vraag of schade (gedeeltelijk) voor eigen rekening behoort te blijven. 4

5 3.2.1 Normaal maatschappelijk risico De planschaderegeling ex Afdeling 6.1 Wro gaat niet uit van volledige vergoeding van planschade, maar spreekt van tegemoetkoming in planschade. Er bestaat op grond van artikel 6.1 e.v. Wro voor belanghebbenden dan ook geen aanspraak op een vergoeding van de gehele ten gevolge van in het artikel genoemde besluiten geleden of te lijden schade. Alleen die schade kan worden vergoed die uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het maatschappelijk risico dat elke burger volgens de wetgever behoort te dragen. Welke schade onder dit normaal maatschappelijk risico moet worden geschaard zal in de rechtspraktijk nader moeten worden uitgewerkt. De wetgever heeft zich hierover in de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel niet uitgelaten. Omdat het moeilijk is precieze maatstaven of criteria te geven die bestuur en rechter in staat stellen om te bepalen wanneer sprake is van schade die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico, heeft de wetgever er wel voor gekozen in artikel 6.2 Wro een forfaitregeling op te nemen. Deze houdt in dat een vermindering van de waarde van een onroerende zaak of een vermindering van het betrokken inkomen dat niet uitkomt boven 2% van de waarde van die zaak c.q. dat inkomen in ieder geval niet voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen burgemeester en wethouders echter besluiten, gesteund door het advies van een onafhankelijke deskundige, dat ook (een deel van de) schade die (dat) het forfaitaire percentage overstijgt als normaal maatschappelijk risico voor rekening van een aanvrager moet blijven. Nb: Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat deze forfaitregeling uitsluitend betrekking heeft op zogenoemde indirecte planschade. Wanneer een wijziging van het planologische regime de gebruiksen of bebouwingsmogelijkheden voor het eigen perceel van een aanvrager beperkt, en dit voor die aanvrager een waardedaling van zijn onroerend goed inhoudt (zgn. directe planschade ), wordt de forfaitregeling niet toegepast Voorzienbaarheid Een benadeelde heeft geen recht op tegemoetkoming in door hem geleden planschade indien deze schade (mede) aan zijn eigen doen of nalaten te wijten is, en voor zover hij door het treffen van redelijke maatregelen deze schade had kunnen voorkomen of beperken. Dit principe is expliciet opgenomen in artikel 6.3 Wro, maar gold ook al onder de oude planschaderegeling ex artikel 49 WRO, en is bekend als het jurisprudentieleerstuk van actieve en passieve risicoaanvaarding wegens voorzienbaarheid. Van actieve risicoaanvaarding is sprake wanneer een aanvrager om tegemoetkoming in planschade ten tijde van de aankoop van zijn onroerend goed c.q. vestiging van zijn onderneming wist of had kunnen weten dat een bepaalde voor hem ongunstige planologische ontwikkeling zich zou gaan voordoen. Als criterium hiervoor geldt of er voor een redelijk denkend en handelend koper/ondernemer op het moment van aankoop/bedrijfsvestiging aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor hem in ongunstige zin zou veranderen. Indien een dergelijke aanleiding bestond, wordt de betrokkene geacht het risico van de schade te hebben aanvaard, door ondanks de kans op schade tot aankoop van het onroerend goed en/of bedrijfsvestiging ter plaatse te zijn overgegaan, en komt hij niet in aanmerking voor tegemoet-koming in geleden planschade. Zo is het mogelijk dat een planologische ontwikkeling reeds kon worden afgeleid uit ruimtelijke maatregelen van de gemeente of provincie, zoals bijvoorbeeld een structuurplan, structuurschets of een streekplan. Verder kunnen bij de beoordeling van de voorzienbaarheid van planschade ook omstandigheden gelegen in de omgeving meewegen. Meest relevant voor het aannemen van voorzienbaarheid zijn volgens vaste jurisprudentie echter op schrift gestelde beleidsstukken waaruit de nieuwe planologische ontwikkeling reeds kon blijken. Voorzienbaarheid louter en alleen op grond van de inrichting en de structuur van de omgeving (bijv. aanwezigheid in reeds zwaar verstedelijkt gebied) wordt in de regel dan ook niet geaccepteerd. 5

6 Van passieve risicoaanvaarding kan sprake zijn wanneer een eigenaar van een onroerende zaak, en/of een ter plaatse gevestigde ondernemer, gedurende langere tijd de op grond van het vigerende planologische regime voor zijn perceel bestaande gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden onbenut laat, terwijl hij weet of kan weten dat zich (waarschijnlijk) een voor hem nadelige planologische wijziging zal gaan voordoen. Onder omstandigheden wordt hij in een dergelijk geval geacht het risico te hebben aanvaard dat deze bestaande gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden op termijn als gevolg van die planologische wijziging zouden vervallen. Daarbij dient dan ook beoordeeld te worden of een verzoeker om planschadevergoeding voldoende concrete pogingen heeft gedaan om de voorheen aanwezige, maar met de betreffende schadeveroorzakende planologische maatregel vervallen gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden daadwerkelijk en tijdig te benutten (zie onder andere ABRS 25 april 2012, zaaknummer /1/A2, inzake gemeente Sint Anthonis). Hoelang een benadeelde mag stilzitten voordat sprake is van risicoaanvaarding is sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In haar uitspraak van 10 november 2010 (zaaknummer /1/H2, inzake gem. Meerssen) heeft de Afdeling, gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, een periode van minder dan 10 maanden stilzitten reeds voldoende geacht om passieve risicoaanvaarding aan te nemen. 6

7 4. Beoordeling schadegevoelige objecten In het onderhavige hoofdstuk zal, in aparte sub paragraven, worden beoordeeld in hoeverre de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan Woonwijken Zuid en West zal leiden tot planschaderisico s. Kenniscentrum zoekt hierbij aansluiting bij de door opdrachtgever, middels het mailbericht van 30 januari 2013, weergegeven situaties/vraagstellingen. Een algemene vraag die bij alle situaties speelt, is de vraag of het vastleggen van de maximaal toegestane (goot- en) bouwhoogte op de bestaande situatie zal leiden tot een planschaderisico. In overleg met opdrachtgever neemt Kenniscentrum in dit verband als uitgangspunt dat van een voorzienbaarheid in de vorm van een passieve risicoaanvaarding niet kan worden gesproken. Daarenboven speelt per locatie een afzonderlijke problematiek. 4.1 Herenweg 37-37a Uitsnede plankaart Manpadslaan Noordzijde In de oude planologische situatie (bestemmingsplan Manpadslaan Noordzijde ) vigeerde ten aanzien van dit perceel de bestemming Agrarische doeleinden. De gronden waren daarmee bestemd voor de uitoefening van agrarische bedrijven. Het voorste deel van het perceel kende blijkens de plankaart een aanduiding zk (geen kassen toelaatbaar). Blijkens de planvoorschriften brengt deze aanduiding met zich mee dat op dit deel van het perceel geen stook- en ketelhuizen konden worden gebouwd en tevens de oprichting van opstallen van staand glas of ander doorzichtig materiaal met een grotere hoogte dan 1 meter niet was toegestaan. Het perceel kon in beginsel volledig worden bebouwd met agrarische bedrijfsbebouwing, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en per agrarische bedrijf een bedrijfswoning. Wel diende hierbij rekening te 7

8 worden gehouden met de eis dat agrarische bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen een terreinmaat van 50 bij 100 meter niet mochten overschrijden. Deze eis geldt niet voor opstallen van staand glas of ander doorzichtig materiaal (kassen) met een grotere hoogte dan 1 meter. De maximale inhoud van een bedrijfswoning bedraagt 750m3. Bovendien dient aan tenminste drie zijden van de bedrijfswoning een afstand te worden aangehouden van 5 meter tot de agrarische bedrijfsbebouwing. De afstand van gebouwen tot de erfscheiding voorzover die niet samenvalt met een waterloop - bedraagt tenminste: - voor gebouwen met een hoogte van 3 meter of kleiner: 2,50 meter; - voor overige gebouwen: 2,50 meter vermeerderd met het aantal meters waarmee zij een hoogtemaat van 3 meter overschrijden, tot een maximum van 6,50 meter. De afstand van kassen met een grotere hoogte dan 1 meter tot de erfscheiding bedraagt tenminste 1,50 meter. De maximaal toelaatbare hoogte voor agrarische bedrijfsgebouwen (alsmede bedrijfswoningen) bedraagt 6 meter. Opstallen van glas of ander doorzichtig materiaal mogen een hoogte hebben van 3 meter en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen een bouwhoogte hebben van 9 meter. Erfafscheidingen mogen daarentegen een maximale bouwhoogte hebben van 1,80 meter. Ten aanzien van de genoemde bouwhoogtes geldt blijkens artikel 4 van de planvoorschriften dat de genoemde hoogten niet zijnde nokhoogten (slechts) mag worden overschreden door hellende dakvlakken, topgevels en dergelijke. Voor dergelijke bouwdelen is een maximale bouwhoogte niet voorgeschreven in de planvoorschriften. Gelet op het bepaalde in art. 9 lid 2 Woningwet heeft de gemeentelijke bouwverordening in dergelijke gevallen aanvullende werking. Conform art van deze bouwverordening geldt een maximale bouwhoogte van 15 meter. Realisatie van deze maximale bouwhoogte werd voor bedrijfswoningen begrenst door de in de planvoorschriften gestelde voorwaarde dat de inhoud van een bedrijfswoning maximaal 750m3 kon bedragen. Per besluit van 18 oktober 2011 heeft het college van burgemeester en wethouders in afwijking van het bestemmingsplan omgevingsvergunning verleend teneinde in het voorste deel van het agrarische bedrijfspand een kinderdagverblijf te exploiteren. Hiertoe wordt tevens voorzien in een buitenspeelruimte en parkeervoorzieningen. 8

9 Plattegrond kinderdagverblijf Middels het nieuwe bestemmingsplan zal binnen het bouwvlak, conform opgaaf, een maximale goot- en bouwhoogte worden voorgeschreven van 6 meter en 11 meter. Het bestaande gebouw wordt daarmee positief inbestemd. De aanduiding zk (voorste deel van het perceel) zal komen te vervallen. Middels een aanduiding sm-kdv zal het kinderdagverblijf worden inbestemd. Conform opgaaf blijft de mogelijkheid tot oprichten van een bedrijfswoning gehandhaafd. Ter plaatse wordt sinds jaar en dag, gedurende de wintermaanden, een tennishal geëxploiteerd. Het nieuwe bestemmingsplan legt in dit verband een aanduiding op het perceel, met dien verstande dat de tennishal blijkens de planvoorschriften niet aan een seizoen gebonden zal zijn. Naar het oordeel van Kenniscentrum veroorzaakt het nieuwe bestemmingsplan, voorzover het de planologische wijzigingen op onderhavig perceel betreft, geen risico op indirecte planschade. Er is immers sprake van een afname van de maximaal toegestane bouwhoogte zodat het nieuwe bestemmingsplan planologisch enige verbetering van het uitzicht veroorzaakt. De omstandigheid dat de tennishal middels het nieuwe bestemmingsplan jaarrond kan worden geëxploiteerd, maakt dit oordeel niet anders. Reeds in de oude planologische situatie kon voor omwonenden een aanzienlijke hinder uitgaan van de agrarische bedrijfsvoering (waaronder kassen), in combinatie met het kinderdagverblijf. Van een verdergaand planologisch nadeel in de vorm van een gebruiksintensivering is per saldo geen sprake. Een risico op directe planschade kan niet zonder meer worden uitgesloten. Waar op het perceel voorheen gebouwen konden worden opgericht met een goot- en bouwhoogte van 6 meter en 15 meter, 9

10 wordt de maximaal voorgeschreven goot- en bouwhoogte in de nieuwe situatie vastgelegd op de bestaande maten van 6 meter en 11 meter. Er is derhalve sprake van een afname van bebouwingsmogelijkheden op het eigen perceel. Hiertegenover staan enkele lichte planologische voordelen. Er van uitgaande dat in het verleden vrijstelling is verleend ten behoeve van de seizoensgebonden exploitatie van de tennishal (tijdens de wintermaanden), kan de tennishal in de nieuwe situatie jaarrond in gebruik worden genomen. Verder komt de aanduiding zk te vervallen zodat ook het voorste deel van het perceel in beginsel kan worden voorzien van kassen met een grotere bouwhoogte dan 1 meter. Laatstgenoemde verruiming van gebruiksmogelijkheden wordt door Kenniscentrum als relatief weinig relevant ingeschat, nu de mogelijkheid hier een kinderdagverblijf te exploiteren onder de gegeven omstandigheden in beginsel een hogere waarde vertegenwoordigt. Aan de hand van een indicatieve taxatie ter plaatse zal moeten worden beoordeeld in hoeverre de voorgestane inperking van de maximaal voorgeschreven bouwhoogte zal leiden tot een planschaderisico. Volledigheidshalve brengt Kenniscentrum in herinnering dat het forfaitaire eigen risico van 2% in situaties als de onderhavige (directe planschade) niet van toepassing is (vgl. art. 6.2 Wro). 4.2 Herenweg 39a-43 Uitsnede plankaart Manpadslaan Noordzijde 10

11 Ter hoogte van de percelen aan de Herenweg 39a-43 zijn 8 (vrijstaande/twee-onder-een-kap) woningen aanwezig. De woningen hebben feitelijk een bouwhoogte van 7 meter tot 10 meter. Opdrachtgever is voornemens de bestaande bouwhoogte voor de woning als maximum in het nieuwe bestemmingsplan op te nemen. Hierbij stelt opdrachtgever de vraag of deze planologische regeling een (direct/indirect) planschaderisico veroorzaakt. Op grond van het bestemmingsplan Manpadslaan Noordzijde bedroeg de maximaal voorgeschreven hoogte voor de woning de hoogte zoals die was ingetekend in het bouwvlak op de plankaart. Deze hoogte bedroeg, afhankelijk van de gegeven aanduiding, 4 tot 6 meter. Gelet op het bepaalde in art. 4 van de planvoorschriften kon deze hoogte (slechts) worden overschreden door hellende dakvlakken, topgevels en dergelijke. Voor dergelijke bouwonderdelen gold blijkens het bepaalde in art van de gemeentelijke bouwverordening een maximale bouwhoogte van 15 meter. Realisatie van een dergelijke bouwhoogte werd (echter) begrensd door de eis dat de inhoud van een woning maximaal 750m3 mag bedragen (art. 8 lid 3, sub i van de planvoorschriften). Gelet hierop behoort te worden uitgesloten dat bij benutting van het volledige bebouwingsoppervlak voor een woning op het perceel een nokhoogte kon worden gerealiseerd met een hoogte van 15 meter. Enige vergroting van de bouwhoogte (middels een hellend dakvlak/topgevel) kan, afhankelijk van de situatie op perceelsniveau, niet worden uitgesloten. Aan de hand van een indicatieve taxatie zal moeten blijken in hoeverre het nieuwe bestemmingsplan, voorzover de maximaal voorgeschreven goot- en bouwhoogte daarmee wordt vastgelegd op de bestaande situatie, zal leiden tot een risico op directe planschade. Hierbij dient mede rekening te worden gehouden met hetgeen hierna in hoofdstuk en zal worden overwogen. Volledigheidshalve merkt Kenniscentrum op dat van een risico op indirecte planschade geen sprake is, aangezien de maximaal voorgeschreven bouwhoogte wordt verkleind. Voor omwonenden ontstaat in dit verband eerder een (planologische) verbetering van het uitzicht. Voordelen die hieruit voortvloeien behoren in beginsel te worden verrekend met de planologische nadelen die ontstaan als gevolg van de verkleining van de maximaal voorgeschreven bouwhoogte op het eigen perceel Herenweg 39A, 39C en 39E Op deze percelen zijn halfvrijstaande woningen aanwezig. De woningen hebben (feitelijk) een asymmetrisch zadeldak. Aan de voorgevel kent het gebouw een goothoogte van 4 meter, aan de achterzijde een goothoogte van 6 meter. Het bestemmingsplan Manpadslaan Noordzijde schrijft (echter) een maximale goothoogte voor van 4 meter. Opdrachtgever is voornemens deze situatie op te nemen in het nieuwe bestemmingsplan middels een specifieke aanduiding goothoogte achtergevel 6 meter. Gelijk middels het bestemmingsplan Centrum en Omgeving, zoals op 28 april 2011 door de gemeenteraad vastgesteld en inmiddels onherroepelijk in werking getreden, zal met deze aanduiding worden duidelijk gemaakt dat de goothoogte aan de achterzijde van het hoofdgebouw maximaal 6 meter mag bedragen. Naar het oordeel van Kenniscentrum veroorzaakt de voorgestane planologische regeling op zichzelf beschouwd - geen risico op planschade. Een directe planschade is niet aan de orde, nu er (onverlet hetgeen hiervoor in hoofdstuk 4.2 is besproken) eerder sprake is van een planologische verruiming van bebouwingsmogelijkheden. Ook een risico op indirecte planschade behoort te worden uitgesloten. Het betreft een relatief kleinschalige verruiming van bebouwingsmogelijkheden op het buurperceel. 11

12 Voorzover er sprake is van een planologisch nadeliger situatie (enige uitzichtbeperking), verdient vermelding dat de maximaal voorgeschreven nokhoogte van het woongebouw middels het nieuwe bestemmingsplan wordt verkleind. Verder is relevant dat in de oude planologische situatie geen maximale bouwhoogte was voorgeschreven voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Gelet op het bepaalde in artikel 8 lid 1 van de planvoorschriften dienden dergelijke bouwwerken van ondergeschikte betekenis te zijn. Een maximale bouwhoogte van 15 meter (ex art. 9 lid 2 Woningwet jo. art van de gemeentelijke bouwverordening) dient hiermee te worden uitgesloten. Nochtans kon de oprichting van een dergelijk bouwwerk, geen gebouw zijnde (op kortere afstand tot de perceelsgrens dan het woongebouw), reeds enige aantasting van het uitzicht veroorzaken Herenweg 39B en 39D Deze woningen hebben conform opgaaf - een feitelijke bouwdiepte van circa 13 meter. Middels het bestemmingsplan Manpadslaan Noordzijde is de achterste bouwgrens van het bouwvlak echter in het verlengde van de achtergevel van het buurperceel gelegd. Over een diepte van circa 1 meter was de woning daarmee bestemd tot Erf en viel daarmee onder overgangsrechtelijke bepalingen van het bestemmingsplan. Uitsnede plankaart Manpadslaan Noordzijde met in rode cirkel het deel van de woning Herenweg 39B dat buiten het bouwvlak is gelegd Conform vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak behoren situaties die (in de oude planologische situatie) conform overgangsrecht aanwezig waren, in beginsel buiten de planschadebeoordeling te blijven. De reden hiervoor dient te worden gevonden in de omstandigheid dat door een bepaalde situatie onder werking van het overgangsrecht te laten vallen hiermee wordt beoogd aan 12

13 deze situatie een einde te maken binnen de planperiode. Aldus zijn de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan van een andere orde dan de voorschriften betreffende bestemmingen en dienen deze overgangsrechtelijke bepalingen in de regel buiten de planschadebeoordeling te blijven (vgl. ABRS , LJN AY 9901). Gelet op het vorenstaande is een risico op directe planschade niet aan de orde. Middels het nieuwe bestemmingsplan zal het betreffende bouwdeel immers (weer) een woonbestemming krijgen, hetgeen in beginsel een verruiming van bouw- en gebruiksmogelijkheden met zich meebrengt. Voor de directe buren van de betreffende woonpercelen kan deze (planologische) verruiming van bouwen gebruiksmogelijkheden onder omstandigheden planologische nadelen in het leven roepen. Het betreft echter een relatief kleinschalige toename van bebouwingsmogelijkheden. Het bouwvlak met de woonbestemming wordt aan de achterzijde slechts 1 meter dieper gelegd. Het verdient vermelding dat op deze locatie in de oude situatie binnen de bestemming Erf reeds een aanbouw kon worden gerealiseerd met een maximaal bebouwingsoppervlak van 30m2. De goothoogte kon maximaal 3 meter bedragen, waarboven nog een hellend dakvlak kon worden geplaatst. Gelet op het vorenstaande is Kenniscentrum niet van oordeel dat het, aan de achterzijde, vergroten van het bouwvlak met een woonbestemming een risico op indirecte planschade veroorzaakt. Voorzover er als gevolg van deze planologische wijziging reeds sprake is van een waardeverminderend effect op het buurperceel, is deze waardevermindering dermate beperkt van omvang dat behoort te worden uitgesloten dat deze waardevermindering het forfaitair eigen risico van 2% (ex art. 6.2 lid 2 Wro) overtreft. Hierbij komt mede betekenis toe aan de voorgestane verkleining van de maximale bouwhoogte van de woning Herenweg 39c 45 De achtertuinen van de woningen aan de Herenweg 39c t/m 45 hadden in de oude planologische situatie een bestemming Erf. De achtererven van de aangrenzende percelen (Amer 1D t/m 5 en Hollandsdiep 1 t/m 13) zijn gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan Groenenhoven en kennen de bestemming Tuin. Gebouwen zijn binnen deze laatste bestemming in beginsel niet toegestaan. Opdrachtgever is voornemens ter hoogte van deze achtertuinen in de nieuwe planologische situatie een bestemming Wonen te leggen, zonder bouwvlak. Binnen de woonbestemming buiten het bouwvlak - mogen bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen worden geplaatst tot een maximum van 70m2 per bouwperceel. Daarbij dient in acht te worden genomen dat tenminste 25m2 van het bouwperceel onbebouwd dient te blijven, tenzij dit tot gevolg heeft dat minder dan 25m2 kan worden bebouwd met bijgebouwen e.d., in welk geval maximaal 25m2 mag worden bebouwd. De goot- en bouwhoogte van dergelijke bouwwerken, bedraagt ten hoogste de goot- en bouwhoogte zoals op de plankaart aangegeven (in beginsel geldt ter plaatse een goot- en nokhoogte van 3 meter, respectievelijk een goot- en nokhoogte van 3 meter en 4 meter). Voorzover gelegen op een afstand van minder dan 3 meter achter de achtergevel van het hoofdgebouw, mag de (goot- en) bouwhoogte niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (vermeerderd met 0,3 meter), tot een maximale hoogte van 4 meter. De vraag speelt of het leggen van een woonbestemming (zonder bouwvlak) aldus een risico op indirecte planschade veroorzaakt nu met name de genoemde percelen aan de Herenweg aan de achterzijde worden geconfronteerd met een toename van bebouwingsmogelijkheden. 13

14 Mede onder verwijzing naar hetgeen in dit verband is gesteld in de planschaderisicoanalyse in verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan Woonwijken Zuid en West d.d. 31 december 2012 (p ), stelt Kenniscentrum vast dat een planschaderisico behoort te worden uitgesloten. Gronden met de bestemming Tuin (bestemmingsplan Groenenhoven ) konden reeds worden voorzien van bouwwerken, geen gebouwen zijnde met een hoogte van 3 meter. De intensivering van bebouwingsmogelijkheden in de achtertuin levert als zodanig beschouwd geen (verdergaande) planologische nadelen op voor de buurpercelen, althans zal een waardevermindering voorzover daar reeds sprake van is het forfaitair eigen risico van 2% niet overtreffen Herenweg Bebouwingsmogelijkheden Ter plaatse van de percelen aan de Herenweg te Heemstede bevindt zich conform opgaaf een twee-onder-een-kap bedrijfspand met in totaal circa 10 bovenwoningen. Ter plaatse van de Herenweg 47 bevindt zich een garagebedrijf met tankstation. Op het perceel aan de Herenweg 49 bevindt zich een tuinadviesbureau en ter hoogte van Herenweg 49D een installatiebedrijf. Het gebouw ter hoogte van het perceel Herenweg 49 kent feitelijk een goothoogte van 6 meter. Met het bestemmingsplan Manpadslaan Noordzijde is op dit perceel echter (per abuis) een maximale goothoogte voorgeschreven van 5 meter. Per besluit van 13 oktober 2011 heeft het college in afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van een gevelwijziging aan de noordkant van het perceel omgevingsvergunning verleend waarbij de grotere goothoogte van 6 meter op deze locatie (noordelijk deel) alsnog een planologische basis heeft gekregen. Met het nieuwe bestemmingsplan zal voor het gehele perceel een maximale goothoogte gelden van 6 meter. Onder omstandigheden zou deze vergroting van de maximaal voorgeschreven goothoogte voor in de nabijheid gesitueerde (bedrijfs)woningen een planologisch nadeel kunnen veroorzaken nu er sprake is van een toename van bebouwingsmogelijkheden. Het betreft echter een relatief kleinschalige toename van bebouwingsmogelijkheden (de goothoogte neemt deels met 1 meter toe). Bovendien zal de maximale bouwhoogte thans worden vastgelegd op de bestaande bouwhoogte (maximaal 11 meter), terwijl in de oude planologische situatie middels een hellend dakvlak een bouwhoogte kon worden gerealiseerd van 15 meter (art bouwverordening). Mede in ogenschouw genomen de positieve effecten die het verkleinen van de maximale bouwhoogte van het gebouw op het perceel aan de Herenweg 49 met zich meebrengt voor omwonenden, behoort te worden uitgesloten dat het (deels) vergroten van de maximaal voorgeschreven goothoogte per saldo zal leiden tot een planschaderisico. Volledigheidshalve: van een risico op directe planschade kan in dit verband niet worden gesproken, nu er sprake is van een toename van de planologische bebouwingsmogelijkheden op eigen perceel (vergroting goothoogte). Zoals hiervoor reeds aangestipt, is op grond van het bestemmingsplan Manpadslaan Noordzijde geen maximale bouwhoogte voorgeschreven. Boven de voorgeschreven goothoogte kon middels een hellend dakvlak in beginsel een bouwhoogte worden bereikt van 15 meter (vgl. art van de gemeentelijke bouwverordening). Middels het nieuwe bestemmingsplan zal de bestaande bouwhoogte als maximum worden gesteld. Het voorste deel van dit dubbelpand heeft een bouwhoogte van circa 11 meter. Het achterste deel van deze panden bestaat uit diverse bouwvolumes van 1 of 2 bouwlagen, deels met kap. 14

15 Deze situatie zal in beginsel worden inbestemd door op het voorste deel van de panden een maximale goot- en bouwhoogte voor te schrijven van 6 meter en 11 meter en voor het achterste deel een goot- en bouwhoogte van 6 meter en 9 meter. Nu de maximaal voorgeschreven bouwhoogte wordt verkleind is van een risico op indirecte planschade geen sprake. Het nieuwe bestemmingsplan heeft in zoverre eerder een verbetering van het uitzicht voor omwonenden tot gevolg. De bouwmogelijkheden op eigen perceel worden echter ingeperkt. Voorheen kon nog een gebouw worden gebouwd met een goothoogte van 5 a 6 meter en een nokhoogte van 15 meter. In de nieuwe situatie bedraagt de maximale bouwhoogte 9 tot 11 meter. Aan de hand van een indicatieve taxatie zal moeten worden beoordeeld in hoeverre deze planologische wijziging een waardevermindering veroorzaakt van de percelen Herenweg 47 en 49 (en 49D). Gebruiksmogelijkheden Middels het bestemmingsplan Manpadslaan Noordzijde hebben de percelen Herenweg de bestemming Bedrijven met de subbestemming Ambachtelijke bedrijven. De gronden zijn daarmee aangewezen voor bedrijfsgebouwen ten behoeve van ambachtelijke bedrijven. Ter plaatse van het perceel Herenweg 47 is middels een aanduiding op de plankaart tevens een garagebedrijf toegestaan. Op het voorste deel van het perceel is blijkens een aanduiding een (kleinschalig) benzineservicestation toegestaan. In 2002 is vrijstelling verleend voor een uitbreiding van dit tankstation, alsmede ten behoeve van de bouw van een luifel. In 2005 is tenslotte vrijstelling verleend voor de verhuur van woonruimtes in de achterzijde van de verdiepingslagen. Middels een dienaangaand strekkende aanduiding is op het perceel aan de Herenweg 49 tevens een rubberverwerkend bedrijf toegestaan. De voor- en zijtuin van deze percelen kenden een bestemming Tuin en zijn daarmee bestemd tot tuin, behorende bij het hoofdgebouw. Deze gronden mochten, met uitzondering van gronden behorende bij een op de begane grond gelegen woning, niet worden gebruikt voor het parkeren van motorvoertuigen. Middels het nieuwe bestemmingsplan zal op het gehele perceel een bestemming Bedrijven-1 worden gelegd. De bestemming Tuin, alsmede de binnen de bedrijfsmatige bestemming gegeven subbestemmingen en aanduidingen, komt daarmee te vervallen. Wel wordt op het voorterrein van het perceel aan de Herenweg 47 - middels een aanduiding vm en sba-l - het verkooppunt motorbrandstoffen en de luifel (zoals gerealiseerd middels de vrijstelling uit 2002) inbestemd. Conform opgaaf wordt middels de bestemming Bedrijven-1 bedrijvigheid tot en met categorie 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten toegestaan. Hiermee krijgt het ter plaatse aanwezige garagebedrijf een planologische basis. Een grens aan de bedrijfsexploitatiemogelijkheden in de oude situatie diende te worden gevonden in de omstandigheid dat het ambachtelijke bedrijf blijkens de begripsomschrijvingen van het bestemmingsplan geen schade mocht veroorzaken aan het leefmilieu die uit een oogpunt van planologische noodzaak of wenselijkheid niet te dulden is. Gelet hierop en meer in het bijzonder gelet op de - in de directe omgeving gesitueerde - milieugevoelige woningen, behoorde reeds in de oude planologische situatie te worden uitgesloten dat een bedrijf kon worden geëxploiteerd uit een hogere milieucategorie dan categorie 2. Een bedrijfsexploitant kon weliswaar maatregelen treffen teneinde een hinder van de bedrijfsvoering dusdanig te beperken dat kon worden voorkomen dat planologisch onwenselijke schade werd veroorzaakt aan het leefmilieu. 15

16 Dergelijke maatregelen zijn normaliter echter kostbaar, zodat er in de regel vanuit behoort te worden gegaan dat een dergelijke bedrijfsexploitatiemogelijkheid geen meerwaarde geeft aan het perceel. Gelet hierop (en gelet op de milieuhinderafstanden die blijkens de dienaangaand opgestelde VNG lijst behoren te worden aangehouden) is Kenniscentrum tevens niet van oordeel dat het wegbestemmen van de mogelijkheid een rubberverwerkend bedrijf te exploiteren op het perceel aan de Herenweg 49 een risico op directe planschade veroorzaakt. De bestaande functies worden positief inbestemd. Voorzover middels het nieuwe bestemmingsplan een wijziging van gebruiksmogelijkheden plaatsvindt, is een risico op directe planschade niet aan de orde. Hierbij heeft overigens als uitgangspunt te gelden dat de ter plaatse aanwezige bovenwoningen en bedrijfswoning(en) tevens worden toegestaan middels het nieuwe bestemmingsplan. Naar het oordeel van Kenniscentrum behoort een risico op indirecte planschade tevens te worden uitgesloten. Doorslaggevend hiervoor is de omstandigheid dat de maximaal voorgeschreven bouwhoogte op de bedrijfspercelen wordt verkleind van 15 meter naar 9 meter, respectievelijk 11 meter. Hierdoor wordt (planologisch) een verbetering van het uitzicht bewerkstelligt. Weliswaar worden de bedrijfsexploitatiemogelijkheden buiten het bouwvlak enigszins verruimd nu op gronden met een oude bestemming Tuin een bestemming Bedrijf-1 zal worden gelegd. Reeds in de oude planologische situatie kon gelet ook op de in het verleden verleende vrijstellingen een hinder uitgaan van de bedrijfsexploitatiemogelijkheden. 7. Beoordeling voorzienbaarheid Kenniscentrum heeft geen op schrift gestelde gemeentelijke beleidsstukken ingezien op grond waarvan een voorzienbaarheid van het planologische nadeel kan worden aangenomen. 8. Advies De risicoanalyse overwegend wordt de kans op verwezenlijking van voor tegemoetkoming ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komende planschade, in goed overleg met taxateur, reëel geacht voor de eigenaren van de percelen Herenweg Een planschade kan naar het oordeel van Kenniscentrum worden voorkomen door in het gehele bouwvlak een maximale bouwhoogte van 12 meter voor te schrijven. Alkmaar, 12 april 2013 Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur mr. J. Hartog jurist ing. P.H. Reinders Folmer taxateur Op de diensten van Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur zijn de Algemene voorwaarden Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur van toepassing 16