RISICOANALYSE PLANSCHADE In verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan Woonwijken Noordoost

Transcriptie

1 RISICOANALYSE PLANSCHADE In verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan Woonwijken Noordoost 5 april 2012 Opdrachtgever Gemeente Heemstede Postbus AJ Heemstede Purmerend, 5 april 2012 Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur mr. C. Suurd mr. J. Hartog ing. P.H. Reinders Folmer

2 RISICOANALYSE PLANSCHADE In verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan Woonwijken Noordoost 1.1 HET FORMELE WETTELIJKE KADER Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in werking getreden. Hoewel de hierin opgenomen planschaderegeling voornamelijk een verdere codificatie inhoudt van de voornamelijk in de jurisprudentie ontwikkelde, planschadepraktijk, brengt de wetswijziging ook belangrijke wijzigingen in de bestaande praktijk met zich mee. De twee belangrijkste noviteiten betreffen: 1. de invoering van een normaal maatschappelijk risico, deels uitgewerkt in een forfaitregeling, waardoor nog slechts sprake zal zijn van een tegemoetkoming in schade in plaats van een naar billijkheid te bepalen (in beginsel volledige) schadevergoeding, en; 2. de uitbreiding van planschadegrondslagen tot de binnenplanse flexibiliteitinstrumenten, wat inhoudt dat bepalingen van een planwijziging of een planuitwerking, ontheffingen of een nadere eisen in het vervolg zelfstandige grondslagen voor planschade zullen vormen. In het navolgende is nieuwe planschaderegeling ex artikel Wro beknopt weergegeven. 1.2 Wet ruimtelijke ordening: artikel Wro Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling inhoudend dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels: - binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kunnen wijzigen; - het plan moeten uitwerken; - van bij het plan aan te geven regels af te kunnen wijken; - ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen nadere eisen kunnen stellen; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1 lid 1, onderdeel c Wabo (binnenplanse planafwijking) of een nadere eis; c. ( ); op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld als bedoeld ( ) onder a, b, ( ), moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak, ( ), onherroepelijk is geworden. (Artikel 6.1 lid 1,2 en 4 jo. artikel 3.6 lid 1 Wro). Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan 2% van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van de op de onroerende zaak betrekking hebbende regels (m.a.w. geen forfaitaire benadering van het normale maatschappelijke risico in geval van directe planschade). (Artikel 6.2 Wro). 2

3 2. OPDRACHT EN DOELSTELLING RISICOANALYSE Omstreeks 8 februari 2012 is door of namens de gemeente Heemstede (verder; opdrachtgever) aan Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (verder; Kenniscentrum) opdracht verstrekt om een planschade risicoanalyse op te stellen waarbij zal worden onderzocht of een aantal specifieke planologische wijzigingen, zoals opgenomen in het concept bestemmingsplan Woonwijken Noordoost zal leiden tot risico s op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadeclaims. Meer in het bijzonder zal Kenniscentrum in het kader van onderhavige planschaderisicoanalyse onderzoeken of een zevental aandachtspunten uit het nieuwe bestemmingsplan, zoals nader gespecificeerd door opdrachtgever per schrijven van 6 februari 2012, zullen leiden tot directe/indirecte planschade (vgl. verder hoofdstuk 4). Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in werking getreden. Op de onderhavige casus is de Wro (conform overgangsrecht) onverkort van toepassing op eventuele planschadeclaims, nu de voor de verbouwing benodigde planologische wijziging na 1 juli 2008 in werking zal treden en onherroepelijk zal worden. Geraadpleegde stukken: Bij het opstellen van onderhavige risicoanalyse is (onder meer) gebruik gemaakt van de navolgende door opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie: Bestemmingsplanvoorschriften en kaarten van de relevante, thans vigerende bestemmingsplannen ( Schilderswijk, Componistenwijk, Heemhaven ); Terzake verleende, verscheidene omgevingsvergunningen (Belle Rive/Belle Rive Noord (Watermuziek) en vrijstellingen ex art. 19 WRO (Marisplein 5); Bestemmingsplanvoorschriften en kaart van het concept bestemmingsplan Woonwijken Noordoost ; Aanvullende informatie (varia). Verantwoording: In dit advies is getracht op basis van de door opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie een risicoanalyse uit te voeren ten aanzien van objecten in de nabije omgeving van het te wijzigen plangebied die mogelijk planschade kunnen ondervinden. Hierbij is uitgegaan van de huidige stand van de jurisprudentie ten aanzien van artikel 49 WRO en artikel 6.1 Wro. Benadrukt dient te worden dat indien na inwerkingtreding van de planologische maatregel planschadeverzoeken worden ingediend, een schadebeoordelingscommissie, na het horen van belanghebbenden en aansluitend taxatie tot een ander oordeel kan komen zowel voor wat betreft mogelijke planschade als voor de hoogte van de planschadevergoeding. Voorts kan de besluitvorming en eventueel bezwaar en beroep nog tot een andere uitkomst leiden. De risicoanalyse dient dan ook als een indicatie te worden beschouwd ten aanzien van mogelijke planschade die belanghebbenden zouden kunnen ondervinden als gevolg van het nieuwe planologische regime. 3

4 3. VERGELIJKING PLANOLOGISCHE REGIMES Bij de beoordeling van mogelijke planschade(claims) moet worden nagegaan of sprake is van een planologische verslechtering c.q. nadeliger positie voor belanghebbenden/omwonenden. Een vergelijking van het geldende planologische regime met de beoogde situatie (concept bestemmingsplan Woonwijken Noordoost ) is hiervoor maatgevend. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat bij vergelijking van de planologische regimes voor de beoordeling of sprake is van een planologische verslechtering in principe dient te worden uitgegaan van zogenaamde planmaximalisatie, d.w.z. bij de schadeanalyse (waaronder bijvoorbeeld privacy- en uitzichtbeperking een rol spelen) dienen de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden (inclusief objectief begrensde flexibiliteitsbepalingen) op grond van het oude planologische regime in relatie tot die van het nieuwe planologische regime in aanmerking te worden genomen. Onder de oude planschaderegeling ex artikel 49 WRO hield het beginsel van planmaximalisatie in dat objectief begrensde binnenplanse flexibiliteitsbepalingen (o.a. uitwerkingsbevoegdheden ex artikel 11 WRO en vrijstellingbevoegdheden ex artikel 15 WRO) bij de planvergelijking maximaal moeten worden ingevuld. Aan niet verwezenlijkte wijzigingsbevoegdheden ex artikel 11 WRO (op basis van het oude planologische regime) kwam in de planvergelijking geen betekenis toe (ABRS d.d. 12 januari 2005, nr /1 inzake de gemeente Zaanstad). Onder de huidige planschaderegeling ex artikel 6.1 e.v. Wro vormen de bepalingen van een planwijziging of een planuitwerking, een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan of nadere eisen, een zelfstandige grondslag voor planschade. Zolang niet verwezenlijkt, blijven onder de nieuwe Wro binnenplanse flexibiliteitsbepalingen in de planvergelijking buiten beschouwing. Verder mogen volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feitelijk gerealiseerde situaties in de beoordeling geen rol in een planvergelijking spelen. (Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op de functie van afschermende beplanting zoals heggen, die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn in een analyse). 4. TE BEOORDELEN SITUATIES IN DE ANALYSE Het plangebied van het toekomstige nieuwe bestemmingsplan Woonwijken Noordoost beslaat in hoofdzaak geheel of gedeeltelijk de volgende vigerende bestemmingsplannen: 1. Bestemmingsplan Schilderswijk (1987); 2. Bestemmingsplan Componistenwijk (1987); 3. Bestemmingsplan Heemhaven (1995). Voorzover Kenniscentrum bekend, zijn alle bovengenoemde bestemmingsplannen onherroepelijk in werking getreden. Verder is relevant dat voor een aantal onderdelen van het plangebied in het verleden een vrijstelling (ex art. 19 WRO), resp. een omgevingsvergunning ex art. 2.1 lid 1 sub c Wabo is verleend. In het bijzonder kan in dit verband worden gewezen op het volgende: 4. Bouwplan Belle Rive/Spaarne Ziekenhuis (vrijstelling ex art. 19 lid 2 WRO uit 2006); 5. Bouwplan Belle Rive Noord/Watermuziek (omgevingsvergunning ex art. 2.1 lid 1 onder c Wabo uit 2011); 4

5 6. Bouwplan voormalige zusterflat Johan Wagenaarlaan (vrijstelling ex art. 19 lid 2 WRO uit 2009); 7. Bouwplan Watertoren (vrijstelling ex art. 19 lid 1 WRO uit 2005). Het nieuwe bestemmingsplan Woonwijken Noordoost is aldus een gehele of gedeeltelijke herziening van voornoemde regimes. Voorzover het nieuwe bestemmingsplan tevens betrekking heeft op gronden die thans binnen niet-genoemde bestemmingsplannen valt, heeft Kenniscentrum van opdrachtgever vernomen dat hier (planschadetechnisch) geen relevante wijzigingen zullen plaatsvinden. Een planologische vergelijking zal worden uitgevoerd tussen het toekomstige bestemmingsplan Woonwijken Noordoost en de vigerende bestemmingsplannen. Conform opdracht zal hierbij met name worden ingegaan op de volgende situaties: 1. Erfbebouwingsregeling. Blijkens de planregels van het nieuwe bestemmingsplan mag er maximaal 70m2 erfbebouwing worden opgericht, mits er (tenminste) 25m2 onbebouwd blijft. Voor kleinere percelen geldt dat altijd 25m2 bebouwd mag worden. Vraag: Veroorzaakt deze regeling een risico op indirecte planschade, in de wetenschap dat deze regeling voor iedereen in het plangebied geldt? 2. Erfbebouwingsregeling t.a.v. de gebieden aan de Strawinskylaan en de Franz Leharlaan. Voornoemde erfbebouwingsregeling zal ook worden toegepast ten aanzien van de gebieden aan de Strawinskylaan en de Franz Leharlaan. In deze gebieden hebben achtertuinen momenteel alleen de bestemming Tuin waarop niet gebouwd mag worden. Ter plaatse van achter- en/of zijtuinen langs de belangrijkste wegen en waterlopen in een wijk, blijft in de nieuwe situatie echter een zone van 5 meter bestemd tot Tuin of Groen. Vraag: Ontstaat in dit verband een risico op planschade? 3. Erfbebouwingsregeling t.a.v. nader gespecificeerde percelen binnen het plangebied Schilderswijk. Percelen die blijkens de plankaart een aanduiding * hadden, konden in tegenstelling tot overige (woon)percelen uit het betreffende plangebied geen éénlaagse uitbreiding (gemiddelde diepte: 3 meter en hoogte 3 meter) aan de achtergevel realiseren. Bij uniforme toepassing van de onder 1. vermelde erfbebouwingsregeling krijgen deze percelen in vergelijking meer bouwmogelijkheden dan buurpercelen zonder de aanduiding *. Vraag: Veroorzaakt de verruiming van de erfbebouwingsregeling ten aanzien van percelen met de aanduiding * per saldo een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende (indirecte) planschade voor de buren. 4. Erfbebouwingsregeling t.a.v. het plangebied Componistenwijk. Binnen het thans vigerende bestemmingsplan Componistenwijk bestaat thans de situatie dat binnen een rij aaneensluitende percelen met een woonbestemming percelen voorkomen met een bouwvlak met een ingebouwde uitbreidingsmogelijkheid en percelen met een bouwvlak zonder deze uitbreidingsmogelijkheid. Toepassing van de onder 1. vermelde erfbebouwingsregeling zal als zodanig in vergelijking leiden tot een ongelijke toename van bouwmogelijkheden. Vraag: Ontstaat een risico op indirecte planschade voor percelen die worden geconfronteerd met een toename van bouwmogelijkheden op de buurpercelen? 5. Percelen langs de Bronsteevaart, het Spaarne en de Crayenestervaart. Conform het thans vigerende bestemmingsplan is in de achtertuinen van woonpercelen tot een diepte van 10 meter, gemeten vanaf de bestemming water, een strook grond gelegen met de bestemming tuin. In de nieuwe planologische situatie zal deze afstand worden teruggebracht tot 5 meter. 5

6 Vraag: Is er een risico op (indirecte) planschade of weegt het voordeel van de eigen toegenomen bouwmogelijkheden op tegen het nadeel van de toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen? 6. Vervallen bouwmogelijkheid erkers binnen de bouwstrook. Erkers die op grond van het thans vigerende bestemmingsplan binnen het bouwvlak vallen, zullen in de nieuwe planologische situatie worden ondergebracht in de categorie Overschrijding van de bouwgrenzen van ondergeschikte bouwdelen en daarmee uit het bouwvlak worden gehaald. Op enkele locaties zit tussen de erkers van twee aanpalende woningen nog een onbebouwde strook ter grootte van de diepte van de erker, over de resterende breedte van de voorgevel. Deze strook die thans nog binnen het bouwvlak is gelegen komt in de nieuwe situatie buiten het bouwvlak en binnen de bestemming Tuin te liggen. Vraag: Is er sprake van directe planschade, of is deze planologische inperking van bouw- en gebruiksmogelijkheden dermate beperkt van omvang dat een waardevermindering verwaarloosbaar van omvang is? In dit verband heeft opdrachtgever Kenniscentrum medegedeeld dat het voornemen de erkers buiten het bouwvlak te laten, reeds in 2009 kenbaar is gemaakt/is gepubliceerd. 7. Inbestemmen feitelijke bebouwing. Binnen het thans vigerende bestemmingsplan Schilderswijk komt het op enkele locaties voor dat de feitelijk aanwezige bebouwing afwijkt van hetgeen planologisch is toegestaan. Deze afwijkingen (zoals een grotere bouwhoogte) zullen in het nieuwe bestemmingsplan worden opgenomen. Vraag: Ontstaat in dit verband een risico op (indirecte) planschade? Aanvullend wenst opdrachtgever te vernemen of het voorzover er een risico op planschade ontstaat het verschil maakt of de huidige bebouwing onder het overgangsrecht valt. 8. Het gebouw van de roei- en zeilvereniging aan het Marisplein 5. Het feitelijke gebouw van de zeilvereniging wijkt af van hetgeen is toegestaan middels het vigerende bestemmingsplan Schilderswijk. Voor een tweetal uitbreidingen is in het verleden vrijstelling verleend. De feitelijk aanwezige situatie zal worden inbestemd. Het bouwvlak wordt rondom de contouren van de feitelijk aanwezige (hoofd)bebouwing gelegd. Vraag: Leidt het inbestemmen van de feitelijke situatie tot risico s op (in)directe planschade? 9. Winkelcentrum Jan van Goyenstraat. In het vigerende bestemmingsplan is een uitsterfconstructie opgenomen ten aanzien van de horecavestigingen. In het nieuwe bestemmingsplan zal deze uitsterfconstructie komen te vervallen. Vraag: Ontstaat er een risico op indirecte planschade? 10. Perceel aan de Jan van Goyenstraat 28. Blijkens het bestemmingsplan Schilderswijk is dit perceel voorzien van de aanduiding b. Voor percelen met een dergelijke aanduiding geldt dat, wanneer hier een ander bedrijf wordt gevestigd dan een reparatie-inrichting voor klein metaal, de mogelijkheid om een dergelijk bedrijf te vestigen vervalt. In het nieuwe bestemmingsplan zal deze aanduiding komen te vervallen omdat zich in het pand geen reparatie inrichting kleinmetaal meer bevindt. Vraag: Ontstaat in dit verband een risico op directe planschade? 6

7 5. BEOORDELING VERGOEDBAARHEID PLANOLOGISCH NADEEL In eerste aanleg is de vraag aan de orde of de eigenaren van de in deze analyse betrokken objecten als gevolg van de voorgenomen planologische maatregelen in een planologisch nadeligere positie zullen komen te verkeren, met een waardeverminderend effect op het bij hen in eigendom zijnde onroerend goed. Vervolgens komt alleen die planschade voor tegemoetkoming in aanmerking die het normale maatschappelijke risico te boven gaat, en die redelijkerwijs niet voor eigen rekening van aanvragers behoort te blijven. Onder meer de voorzienbaarheid van een wijziging in het planologische regime is bepalend voor de vraag of schade (gedeeltelijk) voor eigen rekening behoort te blijven. 5.1 Normaal maatschappelijk risico De planschaderegeling in de nieuwe Wro gaat, anders dan de huidige regeling, niet uit van een volledige vergoeding van planschade, maar van een tegemoetkoming in planschade. Er bestaat op grond van artikel 6.1 Wro dan ook geen aanspraak op een vergoeding van de gehele schade ten gevolge van in het artikel genoemde besluiten. Alleen die schade wordt vergoed welke uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het maatschappelijke risico dat elke burger volgens de wetgever behoort te dragen. Welke schade onder het normaal maatschappelijk risico moet worden geschaard zal in de rechtspraktijk nader moeten worden uitgekristalliseerd. De wetgever heeft zich hierover in de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel niet uitgelaten. Omdat het moeilijk is precieze maatstaven of criteria te geven die bestuur en rechter in staat stellen om te bepalen wanneer sprake is van schade die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico, heeft de wetgever voor een forfaitaire benadering gekozen. Dit houdt in dat een vermindering van de waarde van een onroerende zaak of een vermindering van het betrokken inkomen dat niet uitkomt boven 2% van de waarde van die zaak c.q. dat inkomen in ieder geval niet voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen burgemeester en wethouders echter ook besluiten, gesteund door het advies van een onafhankelijke deskundige, dat ook (een deel van de) schade die (dat) het forfaitaire percentage overstijgt als normaal maatschappelijk risico voor rekening van een aanvrager moet blijven. Opgemerkt moet worden dat deze forfaitregeling uitsluitend betrekking heeft op zogenoemde indirecte planschade. Wanneer een wijziging van het planologische regime de gebruiks- en of bebouwingsmogelijkheden voor het eigen perceel van de aanvrager beperkt, en dit voor de aanvrager een waardedaling van zijn onroerend goed inhoudt (zgn. directe planschade ), wordt de forfaitregeling niet toegepast. Uit de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel blijkt echter dat in die gevallen het normale maatschappelijke risico wel bij de bepaling van de hoogte van de schade moet worden betrokken. Gelet op de concrete situatie van het geval kunnen burgemeester en wethouders besluiten dat een gedeelte van de vastgestelde schade, dat overigens ook minder dan de in artikel 6.2 Wro bedoelde 2% kan bedragen, voor rekening van de aanvrager dient te blijven. 5.2 Voorzienbaarheid Een benadeelde heeft geen recht op een tegemoetkoming in door hem geleden planschade indien deze schade (mede) aan zijn eigen doen of nalaten te wijten is, en voor zover hij door het treffen van redelijke maatregelen deze schade had kunnen voorkomen of beperken. Dit principe is opgeno- 7

8 men in artikel 6.3 Wro, maar geldt ook al onder de huidige planschaderegeling ex artikel 49 WRO en is bekend als het jurisprudentieleerstuk van actieve en passieve risicoaanvaarding wegens voorzienbaarheid. Van passieve risicoaanvaarding kan alleen sprake zijn in geval van directe planschade. Van actieve risicoaanvaarding is sprake wanneer een aanvrager om tegemoetkoming in planschade ten tijde van de aankoop van zijn onroerend goed wist of had kunnen weten dat een bepaalde voor hem ongunstige planologische ontwikkeling zich zou gaan voordoen. Als criterium hiervoor geldt of er voor een redelijk denkend en handelend koper op het moment van aankoop aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor hem in ongunstige zin zou veranderen. Indien een dergelijke aanleiding bestond, wordt de koper geacht het risico van de schade te hebben aanvaard, door ondanks de kans op schade tot aankoop van het onroerend goed te zijn overgegaan. In een dergelijk geval wordt gesproken van actieve risicoaanvaarding wegens voorzienbaarheid. De aanvrager komt dan niet in aanmerking voor tegemoetkoming van geleden planschade, zowel directe als indirecte planschade. Zo is het mogelijk dat een planologische ontwikkeling reeds kon worden afgeleid uit ruimtelijke maatregelen van de gemeente of provincie, zoals bijvoorbeeld een structuurplan of structuurschets of een streekplan. Verder kunnen bij de beoordeling van de voorzienbaarheid van planschade ook omstandigheden gelegen in de omgeving meewegen. Zo is het mogelijk dat een belanghebbende had moeten inzien dat een gebied zich door de structuur of inrichting van de omgeving in het bijzonder leent voor bijvoorbeeld woningbouw. Meest relevant voor het aannemen van voorzienbaarheid zijn volgens vaste jurisprudentie echter op schrift gestelde (beleid)stukken waaruit de nieuwe planologische ontwikkeling reeds kon blijken. Voorzienbaarheid louter en alleen op grond van de inrichting en de structuur van de omgeving (bijv. aanwezigheid in reeds zwaar verstedelijkt gebied) wordt in de regel niet geaccepteerd. 8

9 6. BEOORDELING SCHADEGEVOELIGE OBJECTEN DE SITUATIES 6.1 Erfbebouwingsregeling Blijkens de hoofdregel van de bestemming Wonen ex art van het conceptbestemmingsplan Woonwijken Noordoost, mogen in beginsel buiten het bouwvlak bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen worden geplaatst tot een maximum van 70m2 per bouwperceel. Daarbij dient in acht te worden genomen dat tenminste 25m2 van het bouwperceel onbebouwd dient te blijven, tenzij dit tot gevolg heeft dat minder dan 25m2 kan worden bebouwd met bijgebouwen e.d., in welk geval maximaal 25m2 mag worden bebouwd. De goot- en bouwhoogte van dergelijke bouwwerken, bedraagt ten hoogste de goot- en bouwhoogte zoals op de plankaart aangegeven. Voorzover gelegen op een afstand van minder dan 3 meter achter de achtergevel van het hoofdgebouw, mag de (goot- en) bouwhoogte niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (vermeerderd met 0,3 meter), tot een maximale hoogte van 4 meter. In zijn algemeenheid kan worden geconstateerd dat de nieuwe erfbebouwingsregeling een gemiddeld lichte verruiming betreft van de bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de woongebieden. Als zodanig zal het nieuwe bestemmingsplan op dit aspect geen directe planschade kunnen veroorzaken nu er veeleer sprake is van een verruiming van de bouwmogelijkheden. In beginsel zal de planologische wijziging dan ook waardeverhogende effecten hebben voor woningen in het plangebied. Daar staat echter tegenover dat de bouwmogelijkheden in de (achter)tuinen van aangrenzende buurpercelen tevens worden verruimd. Onder omstandigheden kunnen hierdoor planologische nadelen ontstaan in de vorm van een verminderd uitzicht en een verminderde dag- en zonlichttoetreding met daaraan gekoppelde waardeverminderende effecten. Conform vaste jurisprudentie dienen planologische voor- en nadelen die voortvloeien uit een-enhetzelfde planologische wijzigingsbesluit met elkaar te worden verrekend in het kader van een planschadebeoordeling. Indien er per saldo na verrekening sprake is van een waardevermindering die het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft, dient deze op grond van art. 6.1 Wro in beginsel voor tegemoetkoming in aanmerking te komen. Kenniscentrum ziet zich thans dan ook voor de vraag gesteld of de planologische voordelen die ontstaan door toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel opwegen tegen de planologische nadelen die ontstaan door toegenomen bouwmogelijkheden op de buurpercelen. In het algemeen kan worden gezegd dat de voordelen die ontstaan als gevolg van toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel opwegen tegen de planologische nadelen die worden veroorzaakt door toegenomen bouwmogelijkheden. Er kan echter niet worden uitgesloten dat zich op bepaalde locaties bijzondere omstandigheden voordoen waarin de planologische nadelen dermate groot zijn dat een tegemoetkoming in planschade gerechtvaardigd is. In dit verband kan thans worden gewezen op een aantal nader gespecificeerde percelen aan de Strawinskylaan (vgl. H. 6.2). Onderstaand zal Kenniscentrum per (oud) bestemmingsplan de voor- en nadelen van de nieuwe erfbebouwingsregeling tegen elkaar afzetten en beoordelen of er een risico op planschade is. 9

10 Bestemmingsplan Schilderswijk Op basis van bestemmingsplan Schilderswijk konden de achtertuinen van de woningen worden bebouwd conform de bestemming Erf (E). Deze gronden mochten voor ten hoogste 30% worden bebouwd (tot een maximum van 30m2) met bijgebouwen, aan-of uitbouwen en praktijkruimten. De goot- en bouwhoogte van deze erfbebouwing kon, blijkens de plankaart, overwegend 3 meter en 4 meter bedragen. Uitzonderingen hierop worden gevormd door de woonpercelen langs de Heemsteedse Dreef, alwaar de maximale goot- en bouwhoogte van erfbebouwing 3 meter en 6 meter mag bedragen. Voorzover Kenniscentrum gebleken, zal de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van de erfbebouwing in de nieuwe planologische situatie gelijk blijven. Geconcludeerd dient te worden dat de bouwmogelijkheden in de achtertuinen bij woningen middels de inwerkingtreding van bestemmingsplan Woonwijken Noordoost, qua bebouwingsoppervlak, licht zullen toenemen. Dit heeft in het algemeen positieve consequenties voor de waarde van woonpercelen, voorzover voorheen gelegen binnen de grenzen van bestemmingsplan Schilderswijk. Daar staat tegenover dat de bouwmogelijkheden in de tuinen van de buren tevens zullen toenemen. Onder omstandigheden kunnen deze toegenomen bouwmogelijkheden nadelige consequenties hebben voor het uitzicht en de dag- en zonlichttoetreding vanuit achtergevel en achtertuin. Kenniscentrum is echter van oordeel dat reeds rekening diende te worden gehouden met een bepaald uitzichtverlies/verminderde dag- en zonlichttoetreding door de mogelijkheid tot het oprichten van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in de tuinen van de buren. De toegenomen bouwmogelijkheden leveren als zodanig hoogstens planologische nadelen op in de vorm van een beperkt verdergaand uitzichtverlies en een beperkt verminderde dag- en zonlichttoetreding. Kenniscentrum wijst op vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (onder meer ABRS 22 juli 1999, H ), op grond waarvan planologische voor- en nadelen, welke voortvloeien uit één-en-hetzelfde planologische regime, met elkaar verrekend dienen te worden. Gelet op de beperkte omvang van de geconstateerde planologische nadelen, tevens gelet op het planologische voordeel dat ontstaat als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden in de eigen achtertuin (welk voordeel verrekend dient te worden met de nadelen), is Kenniscentrum van oordeel dat een eventuele waardevermindering voorzover daar per saldo al sprake van zou zijn het forfaitair eigen risico ad 2% (als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro) niet overtreft en als zodanig voor eigen rekening van een planschadeverzoeker behoort te blijven. Conclusie: Inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan veroorzaakt ten aanzien van de woonpercelen die voorheen binnen de werking van bestemmingsplan Schilderswijk vielen (en voorzover het de gewijzigde erfbebouwingsregeling betreft), geen planologische nadelen op grond waarvan een tegemoetkoming in planschade ex art. 6.1 Wro gerechtvaardigd is. 10

11 Bestemmingsplan Componistenwijk Ten aanzien van de achtertuinen bij woonpercelen die voorheen binnen de werking van bestemmingsplan Componistenwijk vielen, geldt in zijn algemeenheid een soortgelijke systematiek als hiervoor vermeld, ten aanzien van het bestemmingsplan Schilderswijk. Voorzover zich ten aanzien van de woonpercelen langs de Strawinskylaan en de Franz Leharlaan overigens een bijzondere situatie voordoet, verwijst Kenniscentrum in dit verband naar H Achtertuinen met de bestemming Erf konden tot ten hoogste 30% van het grondopppervlak (tot een maximum van 30m2) worden bebouwd met bijgebouwen en aan- en uitbouwen (waaronder ook een praktijkruimte). De goot- en bouwhoogte mocht blijkens art. 3 van de planvoorschriften niet meer bedragen dan op de kaart aangegeven. Voor het merendeel gold een maximale goot- en nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Voor de achtertuinen van de woonpercelen langs de Heemsteedse Dreef was echter een goot- en nokhoogte van 3 meter en 6 meter voorgeschreven. Gelijk hiervoor ten aanzien van het bestemmingsplan Schilderswijk is opgemerkt, gaat Kenniscentrum er van uit dat de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van deze bouwwerken dezelfde blijft. De (lichte) verruiming van het maximaal toegestane bebouwingsoppervlak in de achtertuinen levert in zijn algemeenheid een voordeel op voor een woningeigenaar nu zijn eigen bouwmogelijkheden toenemen. De omstandigheid dat de bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de buren tevens zullen toenemen, levert echter in beginsel (indirecte) planologische nadelen op in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en potentieel een verminderde dag- en zonlichttoetreding. Nu bewoners van het plangebied in dit verband reeds rekening dienden te houden met een bepaald uitzichtverlies/verminderde dag- en zonlichttoetreding door de mogelijkheid tot het oprichten van aan- en uitbouwen en bijgebouwen in de tuinen van de buren, resteren in dit verband planologische nadelen die hoogstens behoren te worden gekwalificeerd als beperkt. Na verrekening van planologische voor- en nadelen resteert er per saldo geen planologisch nadeel op grond waarvan een waardevermindering zal ontstaan die het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. Conclusie: Met een gelijke redenering als hiervoor ten aanzien van bestemmingsplan Schilderswijk, is Kenniscentrum van oordeel dat kan worden uitgesloten dat de nieuwe erfbebouwingsregeling planologische nadelen veroorzaakt op grond waarvan een tegemoetkoming in planschade ex art. 6.1 Wro gerechtvaardigd is. Locatie Spaarneziekenhuis (voormalig ziekenhuisterrein) Het plangebied Locatie Spaarneziekenhuis wordt globaal begrensd door de Jan van Gilselaan, de Cesar Francklaan en het Spaarne. Conform het bestemmingsplan Schouwbroekerpolder was woningbouw ter plaatse niet toegestaan. Ten behoeve van de beoordeling van planschaderisico s als gevolg van de gewijzigde erfbebouwingsregeling, zijn het vrijstellingsbesluit ex art. 19 lid 2 WRO d.d. 16 november 2005 ( Bouwplan Belle Rive/Spaarne Ziekenhuis ) en de omgevingsvergunning ex art. 2.1 lid 1 sub a/c Wabo d.d. 4 oktober 2011 ( Bouwplan Belle Rive noord/watermuziek ) relevant. 11

12 Middels voornoemde planologische wijzigingsbesluiten, waarvan Kenniscentrum als vaststaand aanneemt dat deze onherroepelijk in werking zijn getreden, werd de bouw van woningen op deze locatie mogelijk gemaakt. Ten aanzien van de woningbouwlocaties in de zuidoostelijke hoek van de locatie Spaarneziekenhuis merkt Kenniscentrum op dat hier in de oude planologische situatie op grond van het vrijstellingsbesluit ex art. 19 lid 2 WRO geen mogelijkheid bestond tot het oprichten van bijgebouwen en aan- of uitbouwen. Ook na de inwerkingtreding van bestemmingsplan Woonwijken Noordoost bestaat praktisch geen mogelijkheid tot het oprichten van erfbebouwing op deze locatie. Een relevante planologische wijziging ten aanzien van de erfbebouwingsregeling is dan ook niet aan de orde. Ten aanzien van de woningbouwlocaties in de noordelijke hoek van de locatie Spaarneziekenhuis, constateert Kenniscentrum aansluiting zoekende bij de plattegrond bij de omgevingsvergunning ex art. 2.1 lid 1 sub a/c en de voorschriften uit het vrijstellingsbesluit ex art. 19 lid 2 WRO dat per woonperceel in de oude situatie per hoofdgebouw - maximaal 30m2 erfbebouwing kon worden opgericht, met een maximum van 30% van het voor-, zij- en achtererf. In de nieuwe planologische situatie zal er minimaal 25m2 (maximaal 70m2) aan erfbebouwing kunnen worden gerealiseerd op de plangronden. De goot- en bouwhoogte bedraagt resp. 3 meter en 4 meter. Met een nagenoeg gelijke redenering als hiervoor ten aanzien van de plangebieden Schilderswijk en Componistenwijk, oordeelt Kenniscentrum dat inwerkingtreding van het nieuwe planregime per saldo, na verrekening van de planologische voor- en nadelen die gepaard gaan met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, geen risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade zal veroorzaken. Het uitzicht kon reeds in de oude situatie worden verhinderd door de erfbebouwingsmogelijkheden terwijl het nieuwe regime door een toename van bebouwingsoppervlak positieve consequenties heeft voor de grondwaarde. Zusterflatlocatie De zgn. Zusterflatlocatie is gelegen langs de Johan Wagenaarlaan en valt binnen de grenzen van bestemmingsplan Componistenwijk. Opdrachtgever heeft Kenniscentrum gewezen op een vrijstellingsbesluit ex art. 19 lid 2 WRO dat ten behoeve van deze locatie is vastgesteld en mede als oud planregime in de planschadebeoordeling dient te worden meegewogen. Op grond van dit vrijstellingsbesluit konden tot een oppervlak van maximaal 30m2 (40m2 bij hoekwoningen) bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen worden gerealiseerd. Het bebouwingspercentage bedroeg per woning (echter) maximaal 30% (resp. bij hoekwoningen: 40%). De bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen kon 3 meter bedragen. De hoogte van een aanof uitbouw mocht 3 meter bedragen, danwel maximaal de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,25 meter. In de nieuwe planologische situatie kan per woning altijd minimaal 25m2 aan erfbebouwing worden opgericht, tot een maximum van 70m2 (mits 25 m2 onbebouwd blijft). Dit levert, mede gelet op de 12

13 toegenomen maximale bouwhoogte van 4 meter, een verruiming van erfbebouwingsmogelijkheden op. Dit levert, per wooneenheid, in meer of mindere mate een waarde verhoging op. Daar tegenover staat dat de toegenomen bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de buren nadelige consequenties met zich mee kunnen brengen voor het uitzicht. Gelet op de ruime erfbebouwingsregeling die reeds in de oude situatie van kracht was, waardoor het uitzicht reeds kon worden beperkt, is Kenniscentrum niet van oordeel dat de gewijzigde erfbebouwingsregeling per saldo dermate nadelige consequenties heeft dat er een recht op tegemoetkoming in planschade ontstaat. Bestemmingsplan Heemhaven Kenniscentrum merkt op dat een wijziging van de erfbebouwingsregeling, zoals hiervoor weergegeven, ten aanzien van de woningen in het plangebied Heemhaven niet aan de orde is. Er is op dit aspect dan ook geen risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadeverzoeken. Locatie Watertoren De planlocatie Watertoren is gelegen in het uiterste zuiden van het plangebied van bestemmingsplan Woonwijken Noordoost. Het gebied wordt begrenst door de Heemsteedse Dreef, de Van den Eijndekade, de Nijverheidsweg en de Cruquiusweg. Opdrachtgever heeft Kenniscentrum gewezen op een vrijstellingsbesluit ex art. 19 lid 1 WRO d.d. medio 2005 op grond waarvan ter plaatse woningbouw is toegestaan. Kenniscentrum neemt als vaststaand uitgangspunt aan dat het vrijstellingsbesluit onherroepelijk in werking is getreden. Gelet op de omvang van op deze locatie ingetekende bestemmingsvlakken Wonen, mede gelet op de bouwmogelijkheden die voorheen konden worden gerealiseerd op grond van het vrijstellingsbesluit ex art. 19 lid 1 WRO, is Kenniscentrum niet van oordeel dat de nieuwe erfbebouwingsregeling ter hoogte van de locatie Watertoren een risico op planschade veroorzaakt. 6.2 Erfbebouwingsregeling t.a.v. de gebieden aan de Strawinskylaan en Franz Leharlaan De woonpercelen langs de Strawinskylaan en de Franz Leharlaan bevinden zich thans binnen de grenzen van bestemmingsplan Componistenwijk. De achtertuinen van deze woonpercelen konden in de oude planologische situatie worden bebouwd conform de bestemming Tuin, respectievelijk conform de bestemming Erf. Voorzover de achtertuinen konden worden bebouwd conform de bestemming Erf (een significant aantal van de woonpercelen langs de Franz Leharlaan) is Kenniscentrum, met een gelijke redenering als hiervoor in H 6.1 ten aanzien van het bestemmingsplan Componistenwijk is overwogen, van oordeel dat een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade kan worden uitgesloten. De planologische voordelen die ontstaan als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel wegen op tegen de planologische nadelen die ontstaan als gevolg van toegenomen bouwmogelijkheden in de achtertuinen van buurpercelen. Reeds in de oude planologische situatie dienden de bewoners (immers) reeds rekening te houden met een uitzichtverlies als gevolg van bouwmogelijkheden van bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in de achtertuinen van de buren. 13

14 Verder merkt Kenniscentrum op dat de eigenaren van de woningen aan de Franz Leharlaan (even), zowel in de oude als in de nieuwe planologische situatie de achtertuin kunnen bebouwen conform de bestemming Tuin. De nieuwe erfbebouwingsregeling wordt ten aanzien van dit woonblok derhalve niet doorgevoerd. Ten aanzien van de overige woonpercelen overweegt Kenniscentrum als volgt. Franz Leharlaan De percelen, in hoofdzaak grenzend aan (het water langs) de Wagnerkade resp. grenzend aan de Johan Wagenaarlaan, konden hun tuin bebouwen conform de bestemming Tuin. Binnen deze bestemming konden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van 3 meter. Erfafscheidingen konden daarentegen een hoogte hebben van 1 meter. In de nieuwe planologische situatie kunnen de achtertuinen worden bebouwd conform de erfbebouwingsregeling uit de woonbestemming. Het een en ander brengt met zich mee dat in de achtertuinen in ieder geval tot een oppervlak van 25m2 bijgebouwen, overkappingen en aan-of uitbouwen kunnen worden gebouwd met een goot- en nokhoogte van (blijkens de verbeelding) 3 meter resp. 4 meter. Het een en ander heeft een belangrijke verruiming van erfbebouwingsmogelijkheden in de achtertuin tot gevolg. Dit veroorzaakt voor de betreffende woonpercelen een waardevermeerdering, met name door de mogelijkheid een aan-of uitbouw, doch ook een bijgebouw, te realiseren. Daar tegenover staat echter een planologisch nadeel in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en potentieel een verminderde dag- en zonlichttoetreding, nu de bouwmogelijkheden in de tuinen van de buren tevens zullen toenemen. Deze planologische nadelen zijn echter hoogstens van (zeer) beperkte aard. Immers; diende reeds rekening te worden gehouden met een bepaalde mate van uitzichtverlies doordat in de achtertuinen van de buren bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zoals overkappingen), konden worden opgericht met een bouwhoogte van 3 meter. Voorzover relevant schreef het oude planregime in dit verband geen maximaal bouwoppervlak voor ten aanzien van deze bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Als zodanig beschouwd wordt een verdergaand uitzichtverlies met name veroorzaakt door een lichte toename in bouwhoogte. Waar voorheen een overkapping (of ander bouwwerk, geen gebouw zijnde) kon worden geplaatst met een bouwhoogte van 3 meter, kan thans bebouwing worden opgericht met een goot- en nokhoogte van 3 meter en 4 meter. Er is derhalve planologisch sprake van een toename in bouwhoogte van 1 meter. Naar het oordeel van Kenniscentrum is er als zodanig beschouwd geen sprake van een dermate grote verruiming van bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de buurpercelen dat hier per saldo na verrekening met de planologische voordelen die ontstaan als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel een waardevermindering ontstaat, althans zal er voorzover er per saldo sprake is van een waardevermindering geen sprake zijn van een waardevermindering die het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. 14

15 Strawinskylaan Voor de woonpercelen aan de Strawinskylaan geldt in hoofdzaak een soortgelijke conclusie als hiervoor ten aanzien van de woonpercelen aan de Franz Leharlaan. Het voordeel dat ontstaat door de toegenomen bouwmogelijkheden in de eigen achtertuin weegt volledig op tegen het nadeel dat ontstaat als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de buren. De omstandigheid dat er thans sprake is van een toegenomen bouwhoogte van 1 meter (4 meter in vergelijking tot 3 meter van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voorheen) is niet van dien aard dat hierdoor een planologisch nadelige situatie ontstaat. Voorzover er per saldo al sprake is van een waardevermindering, blijft deze beneden het forfaitair eigen risico ad 2% als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro. Een dergelijke waardevermindering behoort conform de wettelijke planschadesystematiek voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven. Ten overvloede wijst Kenniscentrum op enige percelen langs de Strawinskylaan waar zich een bijzondere situatie voordoet. Er komen namelijk hoekwoningen voor in het plangebied met een zeer beperkt tuinoppervlak aan de achtergevel (in het bijzonder: de Strawinskylaan 31, 39 en 47). Naar het oordeel van Kenniscentrum leveren de toegenomen bouwmogelijkheden in de achtertuin voor deze percelen geen (althans een verwaarloosbaar) planologisch voordeel op. Het realiseren van erfbebouwing (waaronder een aan-of uitbouw) in een achtertuin met een oppervlak van 6 tot 9 m2 met als gevolg dat er geen tuin meer overblijft - heeft in beginsel geen waardeverhogende effecten. De achtertuinen van deze percelen zijn op een zodanige manier gesitueerd dat de nieuwe erfbebouwingsregeling met zich meebrengt dat het bebouwen van de tuinen van de buren tot gevolg heeft dat deze hoekwoningen aan de achterzijde volledig ingesloten raken door bebouwing. Echter kon een soortgelijke situatie reeds in de oude planologische situatie worden gerealiseerd door in de tuinen van de buren bouwwerken, geen gebouwen zijnde (overkappingen), te plaatsen met een bouwhoogte van 3 meter. Wel brengt de mogelijkheid tot het realiseren van een aan-of uitbouw op de buurpercelen met zich mee dat hierdoor een verdergaande inbreuk op de privacy kan ontstaan in de achtergevel van de bedoelde hoekwoningen. Uitgaande van die situatie bestaat vanuit het verlengde van de woningen van de buren immers een inkijk in de achtergevel. Echter; is Kenniscentrum van oordeel dat een vrije privacy reeds in de oude situatie niet gegarandeerd was. Zowel vanuit de achtertuinen van de buren als vanuit de buurwoningen (zij het met een schuine kijkhoek) kon reeds een inkijk in de achtergevel bestaan. Het planologisch nadeel in de vorm van een verdergaande privacyinbreuk wordt hierdoor in meer of mindere mate beperkt. Naar aanleiding van een indicatieve taxatie ter plaatse concludeert Kenniscentrum dat de (hoogstens beperkte) planologische nadelen die voor deze hoekwoningen optreden niet van dien aard zijn dat hierdoor een waardevermindering wordt veroorzaakt welke het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. Een dergelijke waardevermindering behoort gelet op de wettelijke planschadesystematiek voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven (vgl. ook bijlage 1). 15

16 6.3 Ingebouwde uitbreidingsmogelijkheid in bouwvlakken Bestemmingsplan Schilderswijk Op grond van het vigerend bestemmingsplan Schilderswijk bestond de mogelijkheid binnen de bestemming Woondoeleinden vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen te realiseren met een goothoogte van 3 meter. Op een strook ter breedte van 3 meter, gemeten uit de van de weg afgekeerde zijde van een bouwvlak, mag de goothoogte van een gebouw (aan-of uitbouw) 3 meter bedragen. Opdrachtgever heeft te kennen gegeven dat de bouwvlakken in de meeste Heemsteedse bestemmingsplannen circa 3 meter dieper zijn ingetekend dan de feitelijk aanwezige bebouwing. Voornoemde planvoorschriften brengen met zich mee dat hiermee een éénlaagse uitbreiding aan de achtergevel mogelijk was. Voornoemde bouwmogelijkheden voor erfbebouwing aan de achterzijde van de woning binnen de woonbestemming waren echter op enkele, op de plankaart met een * aangeduide, percelen uitgesloten. Bij wijze van voorbeeld kan worden gewezen op de percelen Jan Steenlaan 1 t/m 11 (oneven), Pieter de Hooghstraat 1 t/m 3 en Anton Mauvestraat 7 en 9). Toepassing van de nieuwe erfbebouwingsregeling op deze percelen heeft tot gevolg dat de bouwmogelijkheden op dergelijke percelen in belangrijke mate toenemen. Van een risico op directe planschade is dan ook geen sprake. De vraag is echter of de buurpercelen van deze woningen thans worden geconfronteerd met een risico op indirecte planschade. De bouwmogelijkheden in de achtertuin van de percelen met een aanduiding * zullen in vergelijking tot andere percelen (zonder deze aanduiding) verdergaand toenemen. Gelijk door opdrachtgever aangegeven, hebben de percelen met een aanduiding * veelal een relatief kleine achtertuin, alwaar de bestemming Erf vigeerde. De aanduiding * had geen consequenties voor de bouwmogelijkheden op gronden met de bestemming Erf. Als zodanig beschouwd konden de achtertuinen van deze woningen reeds voor 30% worden bebouwd met bijgebouwen en aan- of uitbouwen met een goot- en nokhoogte zoals aangeduid op de plankaart (3 meter en 4 meter). Naast deze relatief beperkte bouwmogelijkheid dienden omwonenden rekening te houden met de mogelijkheid dat in de achtertuin van de percelen met een aanduiding * bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zoals een overkapping), konden worden gerealiseerd met een bouwhoogte van 3 meter. Als zodanig beschouwd diende reeds rekening te worden gehouden met een bepaalde mate van uitzichtverlies als gevolg van de bouwmogelijkheden in de achtertuinen van de woonpercelen met een aanduiding *. De omstandigheid dat toepassing van de nieuwe erfbebouwingsregeling tot gevolg heeft dat het bouwoppervlak van aan- en uitbouwen, resp. bijgebouwen wordt vergroot naar in ieder geval 25m2 is niet van dien aard dat hierdoor planologische nadelen ontstaan met als gevolg een waardevermindering die het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. Bovendien dienen bij de potentieel schadegevoelige buurpercelen de planologische voordelen (als gevolg van de verruiming van erfbebouwingsmogelijkheden op eigen perceel) nog te worden verrekend met de planologische nadelen als gevolg van de toegenomen bouwmogelijkheden bij de buren. 16

17 Er kan per saldo worden uitgesloten dat toepassing van de erfbebouwingsregeling, zoals opgenomen in art. 15 van het voorontwerp bestemmingsplan Woonwijken Noordoost, op de percelen welke thans in bestemmingsplan Schilderswijk nog zijn aangeduid met een *, voor omwonenden zal leiden tot een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade. Bestemmingsplan Componistenwijk Binnen het plangebied Componistenwijk doet zich op enkele locaties de situatie voor waarbij het bouwvlak Woondoeleinden strak om de feitelijk aanwezige bebouwing is getrokken, terwijl het bouwvlak op aangrenzende buurpercelen circa 3 meter dieper is ingetekend. Laatstgenoemde percelen konden derhalve aan de achterzijde van de woning, conform de bestemming Woondoeleinden, erfbebouwing realiseren terwijl deze mogelijkheid feitelijk ontbrak bij de woonpercelen waarbij het bouwvlak strak om de woning is getrokken. Bij wijze van voorbeeld heeft opdrachtgever Kenniscentrum in dit verband attent gemaakt op een tweetal bouwvlakken (met daarin twee-onder-een-kap woningen) langs de Frans Lisztlaan. Uitsnede plankaart Componistenwijk met in groen bouwvlakken (feitelijk) zonder uitbreidingsmogelijkheid binnen de woonbestemming Toepassing van de hiervoor behandelde erfbebouwingsregeling (ex art. 15 planvoorschriften voorontwerp bestemmingsplan Woonwijken Noordoost ) heeft tot gevolg dat percelen zonder de ingebouwde uitbreidingsmogelijkheid in vergelijking meer nieuwe bouwmogelijkheden krijgen dan de woonpercelen met deze ingebouwde uitbreidingsmogelijkheid. Naar het oordeel van Kenniscentrum veroorzaakt de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan op dit aspect geen risico op planschade. Reeds in de oude planologische situatie konden achtertuinen van woonpercelen worden bebouwd conform de bestemming Erf. 17

18 Omwonenden dienden derhalve rekening te houden met de aanwezigheid van aan/uitbouwen en/of bijgebouwen op een oppervlak gelijk aan 30% van de gronden met de bestemming Erf (tot een maximum van 30m2). De goot- en bouwhoogte van dergelijke bouwwerken kon in beginsel 3 meter en 4 meter bedragen. Daarnaast konden binnen de bestemming Erf voorzover thans relevant bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zoals overkappingen), worden gebouwd met een hoogte van 3 meter. In de nieuwe planologische situatie worden de bouwmogelijkheden in de achtertuin verruimd. Tot een oppervlak van 70m2 (minimaal 25m2) kunnen achtertuinen worden bebouwd met erfbebouwing met een goot- en nokhoogte van in beginsel 3 meter en 4 meter. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde (geen overkapping of mast zijnde) kunnen in beginsel een hoogte hebben van 3 meter. Hoewel er derhalve sprake is van een intensivering van bouwmassa in de achtertuin, ontstaan hierdoor naar het oordeel van Kenniscentrum geen dermate grote planologische nadelen dat omwonenden een voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschadeclaim kunnen indienen. Immers; kon het uitzicht reeds in nagenoeg gelijke mate worden aangetast door de bouwmogelijkheden binnen de oude erfbestemming. Na verrekening van het planologische voordeel dat ontstaat door een toename van bouwmogelijkheden op eigen perceel, kan een risico op (indirecte) planschade per saldo worden uitgesloten. 6.4 Percelen grenzend aan de Bronsteevaart, het Spaarne en de Crayenestervaart Opdrachtgever heeft te kennen gegeven dat woonpercelen, grenzend aan de Bronsteevaart, het Spaarne en de Crayenestervaart, hun achtertuin tot een diepte van 10 meter gemeten uit het water konden bebouwen conform de bestemming Tuin. Voor het overige gold de bestemming Erf Opdrachtgever is voornemens deze afstand (diepte gronden met een tuinbestemming, gemeten vanuit het water) in het nieuwe bestemmingsplan terug te brengen tot 5 meter. Naar het oordeel van Kenniscentrum kan worden uitgesloten dat in dit verband een risico op (indirecte) planschade ontstaat. De bedoelde percelen bevinden zich hoofdzakelijk binnen de grenzen van het thans vigerende bestemmingsplan Schilderswijk. Gelijk hiervoor in Hoofdstuk 6.1 en verder reeds omschreven, konden de achtertuinen reeds worden bebouwd met bijgebouwen met een goot-en nokhoogte van 3 meter en 4 meter, alsmede met bouwwerken, geen gebouwen zijnde (overkappingen) met een hoogte van 3 meter (bestemming Erf ). Ook binnen de bestemming Tuin konden bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hoogte van 3 meter worden gerealiseerd. In de nieuwe situatie zal voorzover thans relevant de mogelijkheid om bijgebouwen te realiseren worden verruimd en meer in de richting van het water opschuiven. Nu er sprake is van een verruiming van erfbebouwingsmogelijkheden, kan van directe planschade geen sprake zijn. Onder omstandigheden kan hierdoor echter een planologisch nadeel in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies optreden voor omwonenden. Meer in het bijzonder kan het zicht op het water worden beperkt doordat in de tuin van de buren erfbebouwing wordt opgericht. Echter; kon het zicht reeds in de oude planologische situatie worden beperkt doordat de gronden met de bestemming Erf voor 30% konden worden bebouwd met bijgebouwen met een goot- en 18

19 nokhoogte van 3 meter en 4 meter en konden er zowel binnen de bestemming Tuin en Erf bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zoals overkappingen), worden gerealiseerd met een hoogte van 3 meter. Reeds in de oude planologische situatie kon het zicht derhalve worden beperkt. De omstandigheid dat er thans sprake is van een intensivering van bouwmogelijkheden en overwegend een toename van bouwhoogte (van 3 meter naar 4 meter op locaties waar voorheen geen bijgebouw kon worden opgericht) is niet van dien aard dat hierdoor na verrekening van de planologische voordelen als gevolg van toegenomen bouwmogelijkheden op eigen perceel een waardevermindering zal ontstaan welke het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. 6.5 Vervallen bouwmogelijkheid op strook tussen twee erkers Opdrachtgever is voornemens erkers, die nu binnen het bouwvlak met een woonbestemming vallen, middels het nieuwe bestemmingsplan onder te brengen onder de categorie Overschrijding van de bouwgrenzen van ondergeschikte bouwdelen. Deze erkers worden daarmee buiten het bouwvlak gehaald. Door opdrachtgever is aangegeven dat in sommige gevallen tussen de erkers van twee aanpalende woningen nog een onbebouwde strook ter grootte van de diepte van de erker (maximaal 2 meter) aanwezig is. Ook deze strook grond zal in beginsel buiten het bouwvlak en binnen de tuinbestemming worden gelegd. Gelijk door opdrachtgever aangegeven, heeft het voorgaande in beginsel een beperking van bouwmogelijkheden tot gevolg waardoor naar het oordeel van Kenniscentrum (niet kan worden uitgesloten dat) onder omstandigheden een waardevermindering van de getroffen woonpercelen kan ontstaan. Er zal hoogstens kunnen worden gesproken van een (zeer) lichte beperking van bouwmogelijkheden, waarbij bovendien de situatie ter plaatse doorslaggevend kan zijn voor de vraag of er sprake is van een waardevermindering. Kenniscentrum is (echter) van oordeel dat het risico op planschade nihil is. In dit verband wijst Kenniscentrum op het bepaalde in art. 6.3 Wro en de dienaangaande vastgestelde jurisprudentie (in het bijzonder) ten aanzien van de passieve risicoaanvaarding. Kortgezegd komt het leerstuk van de passieve risicoaanvaarding erop neer dat, indien een planschade aanvrager op grond van een (concreet) beleidsvoornemen van het bevoegde gezag had kunnen voorzien dat een bepaalde bouwmogelijkheid op termijn komt te vervallen, en hij hier gedurende een bepaalde termijn (in beginsel minimaal een jaar) geen gebruik van maakt, hij geacht wordt het risico op planschade te hebben aanvaard. In dit verband heeft opdrachtgever Kenniscentrum er op geattendeerd dat de gemeente Heemstede op 17 juni 2009 bekend heeft gemaakt ( HeemstedeNieuws ) bezig te zijn met een actualisering van de geldende bestemmingsplannen. Daarbij is vermeld dat voorzover thans relevant ten aanzien van het bestemmingsplan Woonwijken Noordoost enige uitgangspunten van het nieuwe bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. In de aldus medio 2009 openbaar gemaakte Notitie vaststelling uitgangspunten bestemmingsplannen Woonwijken Zuidoost, Woonwijken Zuid en West en Woonwijken Noordoost wordt het volgende overwogen. 19

20 - Onder het kopje algemene uitgangspunten (geldend ten aanzien van alle genoemde bestemmingsplannen): Bij panden waar op dit moment voor de voorgevel erfbebouwing mogelijk is, zal in het nieuwe bestemmingsplan alleen de feitelijke situatie bestemd worden; Erkers worden op de plankaart ondergebracht in de categorie overschrijding van de bouwgrenzen via binnenplanse ontheffing in plaats van binnen het bouwvlak (in de huidige bestemmingsplannen is hier niet consequent mee omgegaan); Deze uitgangspunten zijn op of omstreeks 14 juni 2011, resp. 22 juni 2011 nogmaals vastgesteld en gepubliceerd middels de Notitie bekendmaking voorbereiding en vaststelling uitgangspunten van bestemmingsplan Woonwijken Noordoost. Naar het oordeel van Kenniscentrum hadden woningeigenaren derhalve reeds vanaf 17 juni 2009 kunnen voorzien dat de mogelijkheid tot het oprichten van erfbebouwing voor de voorgevel zou worden beperkt tot alleen de feitelijke situatie en dat erkers zullen worden ondergebracht in de categorie Overschrijding van de bouwgrenzen en daarmee buiten het bouwvlak komen te liggen. Kenniscentrum merkt op dat opdrachtgever heeft medegedeeld dat er geen voorbereidingsbescherming (in de vorm van bijvoorbeeld een voorbereidingsbesluit) is gelegd op het plangebied. Als zodanig hadden woningeigenaren vanaf 17 juni 2009 de mogelijkheid de hen op grond van het oude (vigerende) planregime toekomende bouwmogelijkheden (waaronder derhalve het oprichten van bebouwing op een strook onbebouwde grond tussen de erkers van aanpalende woningen) te benutten. Voorzover zulks inderdaad gebeurd is, kan niet worden gesproken van een waardevermindering. Voorzover de woningeigenaren vanaf 17 juni 2009 geen gebruik hebben gemaakt van deze bouwmogelijkheden, moet worden geoordeeld dat zij het risico op planschade als hierbedoeld hebben aanvaard en dat deze waardevermindering voor eigen rekening behoort te blijven. Er is sprake van passieve risicoaanvaarding. 6.6 Inbestemmen feitelijke bebouwing Binnen het plangebied van het thans vigerende bestemmingsplan Schilderswijk doet zich op enkele locaties de situatie voor waarbij de feitelijk aanwezige situatie afwijkt van hetgeen planologisch is toegestaan. Het gaat hierbij om situaties waarin delen van het hoofdgebouw thans buiten het bouwvlak (en binnen de bestemming Erf ) vallen, respectievelijk gevallen waarin de feitelijke gooten bouwhoogte van onderdelen van het hoofdgebouw groter zijn dan de goot- en bouwhoogte die planologisch is toegestaan. Opdrachtgever is voornemens voor deze afwijkingen van het thans vigerende planregime een planologische regeling te treffen in het nieuwe bestemmingsplan Woonwijken Noordoost. Gelijk door opdrachtgever aangegeven is er planologisch sprake van een verruiming van de bouwmogelijkheden, zodat er geen sprake zal zijn van voor tegemoetkoming in aanmerking komende directe planschade. De vraag doet zich echter voor of het inbestemmen van deze feitelijke bebouwing een risico op voor tegemoetkoming in aanmerking komende indirecte planschade veroorzaakt. Een omwonende zou 20

21 zich immers op het standpunt kunnen stellen dat zijn woongenot (planologisch) wordt aangetast, nu het nieuwe bestemmingsplan een grotere bouwmassa toestaat op het buurperceel in vergelijking tot het oude bestemmingsplan Het perceel aan de Paulus Potterlaan 2 te Heemstede Uitsnede plankaart Woonwijken Noordoost met in rode cirkel het in te bestemmen bouwdeel Het hoofdgebouw (woning) aan de Paulus Potterlaan 2 te Heemstede heeft een L-vorm. De zuidelijke poot van het gebouw valt blijkens bestemmingsplan Schilderswijk echter binnen de bestemming Erf. Middels het nieuwe bestemmingsplan zal dit deel van de woning binnen het bouwvlak Wonen worden getrokken waar, blijkens de verbeelding van het nieuwe bestemmingsplan, een maximale goot- en bouwhoogte kan worden gerealiseerd van 3 meter en 11 meter. Het oppervlak van het betreffende bouwdeel bedraagt circa 25m2. Naar het oordeel van Kenniscentrum behoren hoogstens de percelen ten westen en oost van de woning Paulus Potterlaan 2 (Jan Miense Molenaerplein 2 en Paulus Potterlaan 4) als potentieel schadegevoelig object te worden gekwalificeerd. Binnen de bestemming Erf konden in de oude planologische tot een oppervlak van 30m2 - bijgebouwen worden geplaatst met een goot- en nokhoogte van 3 meter, resp. 4 meter. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, (anders dan erfafscheidingen) kon 3 meter bedragen. Voor laatstgenoemde bouwmogelijkheid was geen maximaal bebouwingsoppervlak voorgeschreven. 21

22 Binnen het bouwvlak Woondoeleinden kon reeds op een oppervlak van circa 150m2 een woning worden gebouwd met een goot- en nokhoogte van 3 meter en 11 meter. Gelet op de situering van de woning Paulus Potterlaan 4 ten opzichte van het planperceel, waarbij hoogstens vanuit de achtertuin en vanuit de achtergevel (met een zeer schuine kijkhoek) zicht kon bestaan op de locatie van het in te bestemmen bouwdeel, is Kenniscentrum niet van oordeel dat inwerkingtreding van het bestemmingsplan een waardevermindering veroorzaakt welke het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, zal overtreffen. Een dergelijke waardevermindering behoort voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven. In dit oordeel betrekt Kenniscentrum mede de omstandigheid dat de bewoners van de woning Paulus Potterlaan 4 reeds rekening dienden te houden met de aanwezigheid van bijgebouwen met een goot- en nokhoogte van 3 meter en 4 meter en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zoals een overkapping) met een hoogte van 3 meter, welke bouwmogelijkheden direct op de perceelsgrens konden worden gerealiseerd. Het uitzicht in westelijke richting kon als zodanig beschouwd reeds in belangrijke mate worden beperkt. Voor de woning Jan Miense Molenaerplein 2 is de situatie anders. Deze woning is, gelet op de situering, min of meer georiënteerd op de locatie van het in te bestemmen bouwdeel. Er is bovendien sprake van een korte afstand van bebouwing tot de perceelsgrens (2 meter). Hoewel op de perceelsgrens (bijvoorbeeld) reeds een overkapping kon worden gerealiseerd met een hoogte van 3 meter, danwel een bijgebouw met een goot- en nokhoogte van 3 meter en 4 meter levert de uitbreiding van het bouwvlak een zeer beperkt verdergaand uitzichtverlies op met name nu boven de goothoogte van 3 meter een kap kan worden geplaatst welke middels een dakhelling een grotere bouwhoogte kan bereiken dan voorheen mogelijk. Nu het betreffende bouwdeel bovendien kan worden gebruikt als woning, is naar het oordeel van Kenniscentrum bovendien niet uit te sluiten gelet op de situering van het bouwdeel ten opzichte van de woning Jan Miense Molenaerplein 2 - dat inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een zeer beperkt verdergaande inbreuk op de privacy (in de achtergevel/achtertuin) met zich meebrengt. De planologische nadelen zijn hoogstens zeer beperkt van omvang. Kenniscentrum is echter van oordeel dat het nieuwe bestemmingsplan ook een ander planologisch nadeel met zich meebrengt voor de woning Jan Miense Molenaerplein 2. Ook de in H. 6.1 e.v. behandelde erfbebouwingsregeling zal immers worden toegepast. Dit brengt met zich mee dat de achtertuin van het perceel Paulus Potterlaan 2 thans voor 70m2 kan worden bebouwd met erfbebouwing met een goot- en nokhoogte van 3 meter en 4 meter in vergelijking tot de 30m2 aan bijgebouwen die voorheen konden worden gerealiseerd. Hoewel voor de mogelijkheid tot het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in de oude planologische situatie geen maximaal bouwoppervlak was voorgeschreven, blijft er per saldo sprake van een planologische nadeel in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies en een verdergaande verstening van de omgeving. Van een verrekening van planologische voordelen in verband met toegenomen erfbebouwingsmogelijkheden op eigen perceel is naar het oordeel van Kenniscentrum gelet op omvang en vorm van het perceel Jan Miense Molenaerplein 2 geen sprake. 22

23 De geconstateerde planologische nadelen behoren hoogstens als beperkt te worden gekwalificeerd. Aan de hand van een indicatieve taxatie ter plaatse dient de voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade voor het perceel Jan Miense Molenaerplein 2 te Heemstede, als gevolg van de planologische wijzigingen op het buurperceel aan de Paulus Potterlaan 2 en na aftrek van het forfaitair eigen risico ad 2% als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, te worden vastgesteld op ,-- (vgl. bijlage 1) Het perceel aan de Tooropkade 1 te Heemstede Uitsnede plankaart Woonwijken Noordoost met in rode cirkel de locatie van de woning Tooropkade 1 (op deze concept plankaart zijn nog niet alle wijzigingen doorgevoerd) Het hoofdgebouw Tooropkade 1 valt thans binnen de grenzen van bestemmingsplan Schilderswijk en kent een complexe woningplattegrond. Voorzover relevant valt een vooruitgeschoven deel van de begane grondlaag thans binnen de bestemming Tuin en valt een deel van de eerste verdieping aan de oostzijde binnen de bestemming Water. Tevens is de goot- en bouwhoogte van 7 meter en 10 meter zoals thans planologisch toegestaan kleiner dan de feitelijke goot- en bouwhoogte van 8 meter en 13 meter en plaatselijk 12 meter en 12 meter. De bouwdelen die voorheen buiten het bouwvlak vielen, zullen thans binnen het bouwvlak worden getrokken. Tevens zullen de feitelijke goot- en bouwhoogtes (anders dan op de hierboven ingevoegde plankaart) op de definitieve versie van de plankaart worden ingeschreven. 23

24 Naar het oordeel van Kenniscentrum kunnen met name de percelen aan de Anton Mauvestraat 12 (ten westen) en Anton Mauvestraat 9 (noorden) als potentieel schadegevoelig object worden aangemerkt. Wat betreft het inbestemmen van het oostelijke bouwdeel is Kenniscentrum niet van oordeel dat hierdoor planologische nadelen ontstaan voor omwonenden. Het zicht op deze locatie wordt immers ontnomen door het hoofdgebouw aan de Tooropkade 1. De overige planologische wijzigingen veroorzaken echter planologische nadelen voor omwonenden. Het inbestemmen van het vooruitgeschoven deel en het inbestemmen van de feitelijke goot- en bouwhoogtes hebben immers tot gevolg dat de zichtbare gevelbreedte (lichtelijk) toeneemt en hebben bovendien tot gevolg dat de maximale toegestane goot- en bouwhoogte in belangrijke mate toeneemt. Hierdoor ontstaat voor de schadegevoelige objecten een planologisch nadeel in de vorm van een verdergaand uitzichtverlies. Door de toegenomen bouwhoogte is Kenniscentrum bovendien van oordeel dat inwerkingtreding van het nieuwe planregime ten aanzien van het perceel aan de Anton Mauvestraat 12 gelet op de zuidoostelijke situering van het planperceel ten opzichte van dit perceel in beperkte mate nadelige consequenties met zich mee kan brengen voor de dag- en zonlichttoetreding in de ochtend. Volledigheidshalve merkt Kenniscentrum op voorzover relevant ten aanzien van het perceel Anton Mauvestraat 12 dat de bouwmogelijkheden in de achtertuin van het perceel Tooropkade 1 tevens zullen toenemen. De gewijzigde erfbebouwingsregeling zal immers ook worden toegepast en bovendien wordt de mogelijkheid erfbebouwing te plaatsen verruimd, nu het bestemmingsvlak Wonen achter het perceel Tooropkade 1 meer in oostelijke richting opschuift. Het zicht vanuit het perceel Mauvestraat 12 in deze kijkrichting kon reeds in de oude planologische situatie worden beperkt door de mogelijkheid om conform het bestemmingsplan Schilderswijk tot een oppervlak van 30m2 bijgebouwen te realiseren met een goot- en bouwhoogte van 3 meter en 4 meter, alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zoals overkappingen) tot een hoogte van 3 meter. Toepassing van de nieuwe erfbebouwingsregeling in de achtertuin van het perceel Tooropkade 1 heeft echter een intensivering van bouwmassa tot gevolg, alsmede een lichte toename van bouwhoogte (bouwoppervlak bijgebouwen met een goot- en nokhoogte van 3 meter en 4 meter in de oude situatie was 30m2, bouwoppervlak bijgebouwen met een goot- en nokhoogte in de nieuwe situatie wordt 70m2). Aansluitend op de planologische nadelen die ontstaan als gevolg van de toegenomen bouwmassa en bouwhoogte binnen het bouwvlak, ontstaat hierdoor een zeer beperkt verdergaand uitzichtverlies. Daar tegenover staat een planologisch voordeel, nu de erfbebouwingsmogelijkheden op eigen perceel tevens zullen toenemen. Dit planologische voordeel dient te worden verrekend met de planologische nadelen. Aan de hand van een indicatieve taxatie ter plaatse begroot Kenniscentrum de voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade voor het perceel aan de Anton Mauvestraat 12, als gevolg van de planologische wijzigingen op het buurperceel aan de Tooropkade 1 en na aftrek van het forfaitair eigen risico ad 2% als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, op 7.500,-- (vgl. bijlage 1). 24

25 Ten aanzien van het perceel Anton Mauvestraat 9 blijkt uit de indicatieve taxatie dat een waardevermindering van het perceel, als gevolg van de bedoelde planologische wijziging, het forfaitair eigen risico ad 2% als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro niet zal overtreffen. Een dergelijke waardevermindering behoort voor eigen rekening van een planschadeverzoeker te blijven (vgl. bijlage 1) Het perceel aan de Breitnerweg 2 te Heemstede Uitsnede plankaart Woonwijken Noordoost met in rode cirkel het in te bestemmen bouwdeel Het hoofdgebouw (woning) aan de Breitnerweg 2 te Heemstede heeft een T-vorm. De noordelijke poot van het gebouw valt blijkens bestemmingsplan Schilderswijk echter binnen de bestemming Erf. Middels het nieuwe bestemmingsplan zal dit deel van de woning binnen het bouwvlak Wonen worden getrokken waar, blijkens de verbeelding van het nieuwe bestemmingsplan, een maximale goot- en bouwhoogte kan worden gerealiseerd van 5 meter en 10 meter. Het oppervlak van het betreffende bouwdeel bedraagt circa 20m2. Naar het oordeel van Kenniscentrum behoren hoogstens de percelen ten westen en noorden van de woning Breitnerweg 2 (J.H. Weissenbruchweg 10 en Breitnerweg 4) als potentieel schadegevoelig object te worden gekwalificeerd. Binnen de bestemming Erf konden in de oude planologische tot een oppervlak van 30m2 - bijgebouwen worden geplaatst met een goot- en nokhoogte van 3 meter, resp. 4 meter. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, (anders dan erfafscheidingen) kon 3 meter bedragen. Voor laatstgenoemde bouwmogelijkheid was geen maximaal bebouwingsoppervlak voorgeschreven. 25

26 Binnen het bouwvlak Woondoeleinden kon reeds op een oppervlak van circa 180m2 een woning worden gebouwd met een goot- en nokhoogte van 5 meter en 10 meter. De bouw (-en gebruiks)mogelijkheden uit het oude planregime afzettend tegen de bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het nieuwe regime is Kenniscentrum niet van oordeel dat er voor omwonenden sprake is van een planologisch nadeel met als gevolg een waardevermindering die op grond van art. 6.1 e.v. Wro voor tegemoetkoming in aanmerking behoort te komen. Ten aanzien van het perceel J.H. Weissenbruchweg 10 te Heemstede merkt Kenniscentrum in dit verband op dat de bewoners van dit pand in de nieuwe planologische situatie geconfronteerd worden met een toegenomen, zichtbare gevelbreedte (en bouwhoogte). De toename van (zichtbare) bouwmassa is echter dermate beperkt mede gelet op de afstand en de tussengelegen openbare weg dat kan worden uitgesloten dat sprake is van een waardevermindering die het forfaitair eigen risico ad 2%, als bedoeld in art. 6.2 lid 2 Wro, overtreft. Ten aanzien van het perceel Breitnerweg 4 kan worden opgemerkt dat het zicht in deze (zuidelijke) kijkrichting reeds beperkt werd door de aanwezigheid van bouwmogelijkheden binnen het op de plankaart van bestemmingsplan Schilderswijk ingetekende bouwvlak. De bouwwand van het hoofdgebouw zal in de nieuwe planologische situatie dichterbij komen. Hiermee gepaard gaande planologische nadelen zijn dermate beperkt van omvang dat kan worden uitgesloten dat hierdoor een planologisch nadeel ontstaat hetwelk het forfaitair eigen risico ad 2% overtreft Status overgangsrecht bij planschadebeoordeling In het kader van de planschadebeoordeling inzake de onder 6.7 behandelde situaties, wenst opdrachtgever aanvullend te vernemen of het voor de planschadebeoordeling verschil maakt of de feitelijk aanwezige bebouwing onder het overgangsrecht van het thans vigerende bestemmingsplan viel. In dit verband overweegt Kenniscentrum als volgt. Conform vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak mag in gevallen als de onderhavige (indirecte planschade), in beginsel geen rekening worden gehouden met overgangsrechtelijke bepalingen bij een planschadebeoordeling. Het overgangsrecht bij een bestemmingsplan heeft betrekking op een bestaande situatie die afwijkt van de in het plan opgenomen bestemmingsregeling voor de desbetreffende gronden. De omstandigheid dat deze bestaande situatie niet past binnen deze bestemmingsregeling, betekent dat wordt beoogd om aan deze situatie een einde te maken binnen de planperiode. Uit dien hoofde mogen bouw- en gebruiksmogelijkheden die ter plaatse kunnen worden gerealiseerd conform overgangsrechtelijke bepalingen uit het oude planregime niet worden vergeleken met bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het nieuwe planregime (vgl. ABRvS 12 februari 1997, nr. G & ABRS , nr /1). De conclusie zou in beginsel anders kunnen zijn indien de feitelijke bebouwing in strijd met enig bestemmingsplan is opgericht en derhalve illegaal aanwezig is. Door deze feitelijke bebouwing thans op te nemen in het bestemmingsplan Woonwijken Noordoost, zal deze bebouwing in dat geval worden gelegaliseerd. 26

27 Voor dergelijke gevallen is in jurisprudentie bepaald dat een causaal verband tussen planschade en de planologische wijziging in de regel ontbreekt. De schade wordt dan geacht te zijn veroorzaakt door de voorheen onbestreden illegale aanwezigheid van de bebouwing. Hiertoe zal dan wel vereist zijn dat de verzoeker om planschade in het verleden nimmer concrete pogingen heeft gedaan om de illegale situatie te beëindigen door bijvoorbeeld een verzoek om handhaving in te dienen bij het bevoegd gezag (vgl. bijvoorbeeld ABRvS 28 mei 2001, nrs /1, /1). In zoverre dient er derhalve een onderscheid te worden gemaakt tussen situaties waarin een schadeveroorzakend planregime een legaliserende werking heeft ten opzichte van een voorheen illegale situatie in vergelijking tot situaties waarin een schadeveroorzakend planregime een voorheen, conform overgangsrecht rechtsgeldig aanwezige, situatie weer inbestemd (zie ook ABRS , nr /1/H2). In laatstbedoelde situaties kan de feitelijk aanwezige bebouwing (conform overgangsrechtelijke bepalingen rechtens aanwezig) in de regel geen rol van betekenis spelen bij een planschadebeoordeling Roei- en zeilvereniging Marisplein 5 Uitsnede plankaart Schilderswijk met in groene cirkel de locatie van de roei- en zeilvereniging De feitelijk aanwezige bebouwing van de roei- en zeilvereniging aan het Marisplein 5 te Heemstede wijkt af van hetgeen is toegestaan middels het thans vigerende bestemmingsplan Schilderswijk. Voor een tweetal uitbreidingen van het gebouw is in het verleden vrijstelling verleend. 27

28 Op 22 november 1995 (verzonden op 4 december 1995) heeft het college van B en W op grond van art. 19 WRO (oud) vrijstelling verleend van het bestemmingsplan (en tevens bouwvergunning verleend) teneinde de realisatie van een aanbouw op de verdieping mogelijk te maken. Het oppervlak van de aanbouw bedraagt circa 70m2 en kent een nokhoogte van 5,9 meter. Gevelaanzicht (west) met in rode cirkel de aanbouw waarvoor in 1995 vrijstelling is verleend Verder is op 25 januari 2005 (verzonden op 31 januari 2005) op grond van art. 19 lid 3 WRO (oud) vrijstelling (en tevens bouwvergunning) verleend teneinde een uitbreiding van het gebouw in de zuidwestelijke kant mogelijk te maken. De bouwhoogte bedraagt 2,9 meter. De vrijstelling is met name verleend teneinde de uitbreiding planologisch mogelijk te maken, voorzover deze uitbreiding in de zuidwestelijke hoek het op de plankaart Schilderswijk ingetekende bouwvlak overschreed. Situeringstekening met in rood het bouwdeel waar in 2005 vrijstelling voor is verleend 28

29 Deze voorheen reeds planologisch toegestane bouwmogelijkheden zullen in het nieuwe bestemmingsplan worden opgenomen. Daarnaast zullen de volgende afwijkingen van het bestemmingsplan Schilderswijk worden opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Ten aanzien van het woongedeelte van het verenigingsgebouw: hier was feitelijk een grotere bouwhoogte gerealiseerd dan planologisch toegestaan (namelijk; circa 6 meter bouwhoogte). Tevens is relevant dat de tweelaagse woning thans deels binnen de (oude) maatschappelijke bestemming valt. Deze strijdigheid met het bestemmingsplan zal worden inbestemd middels een aanduiding Wonen. Voorzover het gebouw van de roei- en zeilvereniging voor het overige feitelijk een grotere bouwhoogte kende dan planologisch toegestaan, heeft Kenniscentrum van opdrachtgever vernomen dat deze bebouwing in de oude planologische situatie conform overgangsrecht aanwezig was. Deze bouwdelen zullen in het nieuwe bestemmingsplan weer een planologische regeling krijgen op de plankaart. Meer concreet gaat het hier om onderdelen van het gebouw die voorheen een bouwhoogte van 5,9 meter hadden (in de nieuwe situatie wordt hier een goot- en nokhoogte van 6 meter toegestaan). Tevens zal het torentje in de zuidoostelijke hoek weer worden inbestemd. De maximaal toegestane goot- en nokhoogte zal op deze locatie 7 meter en 10 meter bedragen. Op grond van bestemmingsplan Schilderswijk was hier een bouwhoogte van 5 meter toegestaan. Wat betreft de status van conform overgangsrecht aanwezige bebouwing in het kader van een planschadebeoordeling, verwijst Kenniscentrum thans naar hetgeen in hoofdstuk is weergegeven. In de onderhavige situatie is sprake van zgn. directe planschade. Kenniscentrum oordeelt dat, hoewel ook in dergelijke situaties in de planvergelijking geen rekening kan worden gehouden met bebouwing die conform overgangsrecht aanwezig is, deze feitelijk (overgangsrechtelijk) aanwezige bebouwing bij een taxatie wel degelijk een bepaalde waarde vertegenwoordigt. Een redelijk denkend en handelend koper zal zijn koopprijs mede laten bepalen door de bebouwing die feitelijk aanwezig is. Daarbij is mede relevant dat het gebouw op het perceel aan het Marisplein 5 een gemeentelijk monument betreft. Nochtans zal een redelijk denkend en handelend koper bij het bepalen van de koopprijs tevens rekening houden met een mogelijkheid tot herontwikkeling/uitbreiding. Tenslotte is opdrachtgever voornemens het bouwvlak om de contouren van het feitelijk aanwezige gebouw te trekken. Dit heeft tot gevolg dat de mogelijkheid om ten noorden/noordwesten van de feitelijk aanwezige bebouwing gebouwen te realiseren met een bouwhoogte van 5 meter (in het uiterste noorden van het perceel: bouwhoogte van 3 meter) komt te vervallen. 29

30 Uitsnede nieuwe plankaart Marisplein 5 Naar het oordeel van Kenniscentrum veroorzaakt het wegnemen van de bouwmogelijkheden aan de noordkant van het perceel een planologisch nadeliger situatie voor de eigenaar van het perceel Marisplein 5. Daarnaast constateert Kenniscentrum tevens een planologisch nadeel, nu de maximale bouwhoogte van het noordelijke en het westelijke bouwdeel wordt vastgelegd op 4 meter (voorheen kon de bouwhoogte van dit deel conform bestemmingsplan - 5 meter bedragen). Daartegenover staat naar het oordeel van Kenniscentrum een planologisch voordeel, nu de mogelijkheid om ter plaatse een woning aanwezig te hebben wordt verruimd. Hieraan gekoppelde waardeverhogende consequenties behoren te worden verrekend met de geconstateerde planologische nadelen. Tevens veroorzaakt het inbestemmen van de voorheen conform overgangsrecht aanwezige (qua bouwhoogte van het bestemmingsplan Schilderswijk afwijkende) bebouwing een planologisch voordeel op voor de eigenaar van het perceel. In het bijzonder heeft dit positieve consequenties voor een herontwikkelingswaarde van het gebouw. Meer concreet overweegt Kenniscentrum in goed overleg met de taxateur dat het opnemen van een goot- en bouwhoogte van 6 meter met zich meebrengt dat hier een planologische mogelijkheid wordt gecreëerd bij herontwikkeling/uitbreiding - een tweede bouwlaag te realiseren. Naar het oordeel van taxateur kan de realisatie van een tweede bouwlaag bij een maximale goot- en nokhoogte van 5 meter (zoals in de oude planologisch situatie) bouwtechnisch worden uitgesloten. Volledigheidshalve merkt Kenniscentrum op dat het inbestemmen van de afwijkingen van het bestemmingsplan Schilderswijk voorzover deze voorheen middels een vrijstelling zijn toegestaan geen planologisch voordeel oplevert in het kader van een planschadebeoordeling. Deze afwijkingen kenden immers reeds in de oude situatie een planologische regeling middels de vrijstellingsbesluiten. 30