2. Toelichting project Herontwikkeling Spoorzone Willem Jan Stegeman

Transcriptie

1 Verslag bijeenkomst mbt retail in de Spoorzone Aanwezig: - Paul ten Kleij Ahold Vastgoed - Klaas Versloot Albert Heijn - Kees Westbroek Coop - Friso Hennings Backer KvK - Marcel Vogelpoel Coop - Ton Muller Winkelcentrum Chopinplein - Giel Smits Winkelcentrum Parijsch / Plus - Guus Derkx VOC - Huub van Oorschot Wethouder Economische Zaken Gemeente Culemborg - Willem Jan Stegeman Wethouder Stedelijke Vernieuwing Gemeente Culemborg - Andre Rotink Beleidsmedewerker Economische Zaken Gemeente Culemborg - Wout van der Heijden Projectmanager Spoorzone Gemeente Culemborg Afwezig: een vertegenwoordiging van Aldi, Em-Te en Lidl Datum: 16 februari 2011 Agenda 1. Opening en vaststellen agenda 2. Toelichting project Herontwikkeling Spoorzone Willem Jan Stegeman 3. Toelichting detailhandel Huub van Oorschot 4. Toelichting plannen huidige locatie Albert Heijn Paul Ten Kleij 5. Discussie / vragen 6. Vervolgafspraken en sluiting 1. Opening en vaststellen agenda Willem Jan Stegeman opent de vergadering en heet iedereen welkom. Hij geeft aan dat het doel van de avond is om open met elkaar van gedachten te wisselen over de ontwikkelingen op het gebied van retail, naar aanleiding van de planvorming voor de Spoorzone. Dit heeft zowel een ruimtelijke als een economische component, vandaar dat twee wethouders aanwezig zijn. 2. Toelichting project Herontwikkeling Spoorzone Willem Jan Stegeman Willem Jan Stegeman licht het project Herontwikkeling Spoorzone toe. Aan de westzijde zijn de ontwikkelingen het meest concreet, hier is een programma beoogd bestaande uit: een ROC, detailhandel (verplaatsing en uitbreiding AH, stationsgebonden retail en grootschalige retail), een hotel en verbeterde infrastructuur (stationsplein, fietspaden, parkeerplaatsen, etc.). Naast de Spoorzone, stimuleert en faciliteert de gemeente ook herontwikkeling in de winkelgebieden in Parijsch en rond het Chopinplein. De foodsector mag hier uitbreiden. 3. Toelichting detailhandel Huub van Oorschot Huub van Oorschot licht toe dat de basis van het detailhandelsbeleid het onderzoek uit 2009 is naar de toenmalige markruimte. Dit onderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van de vraag naar uitbreidingsruimte voor winkelcentrum Parijsch, maar is stadsbreed uitgevoerd omdat er ook elders diverse plannen waren. Hierin is een splitsing gemaakt naar food en non-food. In 2010 zijn op basis van dit rapport afspraken vastgelegd door de gemeenteraad, na twee gesprekken met alle

2 winkeliersverenigingen. Het doel hiervan was en is om te sturen op de aanwezige marktruimte, het versterken van het aanbod in de verschillende winkelcentra en een evenwichtige verdeling ertussen. 4. Toelichting plannen huidige locatie Albert Heijn Paul Ten Kleij Paul Ten Kleij licht namens de eigenaar van het winkelvastgoed van Albert Heijn aan de Boerenstraat toe hoe zij aankijkt tegen de verplaatsing van Albert Heijn naar de Spoorzone. Ahold ziet dit als een integraal vraagstuk, het huurcontract van AH of een andere huurder in het huidige pand heeft hierin een beleggingswaarde. AH gaat van ongeveer 1300 m2 wvo aan de Boerenstraat naar 2000 m2 wvo in de Spoorzone West. Ahold laat Etos en Gall & Gall op de huidige locaties bestaan. Culemborg heeft een eigen krachtig centrum dat vooral gebruikt wordt om te winkelen. Bij AH komen mensen voor het grootste deel voor de boodschappen. Er is zeer beperkt vervolgbezoek aan de binnenstad. Ahold wil een trekker terugplaatsen in het oude pand zodat de kracht van de binnenstad niet wordt verzwakt. Ook wil ze meer uitstraling aan het pand geven en zorgen dat de trekker ook aanvullend is. In ieder geval komt er geen supermarkt meer in het pand, de trekker is een non-food trekker. De parkeerdruk neemt hierdoor af. 5. Discussie / vragen Supermarkt: - Marcel Vogelpoel heeft de indruk dat AH een uitbreiding cadeau krijgt, zij zelf heeft hiervoor de locatie Houtweg 10 jaar geleden moeten inleveren. Coop uit zijn zorgen over de totale toevoeging aan food-meters, er is geen ruimte voor uitbreiding van de AH. Dit conflicteert met uitbreiding van Coop aan Chopinplein. - Friso Hennings Backer uit zijn zorgen over de toevoeging van vierkante meters food in Rivierenland. Hij suggereert toevoeging van kwaliteit ipv kwantiteit. - Huub van Oorschot licht toe dat het de foodsector is toegestaan uit te breiden (Chopinplein, Parijsch en Stationsgebied) en dat hier marktruimte voor aanwezig is. Dit is conform het detailhandelsbeleid dat de raad heeft vastgesteld in 2010 (gebaseerd op het rapport van NSI uit 2009). In de afspraken is ook de uitbreiding van de AH voorzien. Huub van Oorschot zegt toe dit rapport plus een beschrijving van de verdeling van de m2's detailhandel (situatie 2009) en situatie feb toe te sturen. - Van diverse kanten wordt opgemerkt dat de uitbereiding van AH in 2009 in de gesprekken met winkeliers niet zijn genoemd. - Van diverse kanten rijst de vraag hoe het kan dat AH in het project voor de Spoorzone zit. Willem Jan Stegeman licht toe dat AH is meegelift op een ontwikkeling van In den Eng (ontwikkelaar / grondeigenaar). Een supermarkt is een trekker in een gebiedsontwikkeling, dat levert een bijdrage aan het oplossen van een lelijk gebied in Culemborg. De gemeente maakt hierin een integrale afweging. De gemeente heeft vanwege de zeer geringe grondpositie in het gebied geen direct financieel belang bij deze ontwikkeling. Aantrekkelijkheid / concurrentie met binnenstad: - Willem Jan Stegeman licht toe dat hij heeft ingezien niet van Ahold te kunnen verwachten dat ze al 3 jaar van te voren een nieuwe trekker bekend kunnen maken voor hun oude pand, maar heeft vertrouwen in de inspanning van Ahold door het commerciële belang op de huidige locatie als eigenaar van het pand en de aangrenzende panden. - Ton Muller geeft aan dat hij bang is voor een 4 e winkelcentrum. Willem Jan Stegeman geeft als reactie hierop aan dat de Aldi en Em-Te ook geen wijkwinkelcentra zijn. In de Spoorzone is een supermarkt voorzien met beperkte stationsgebonden retail. Stationsgebonden retail concurreert per definitie niet met de binnenstad. Om ook te kunnen garanderen dat het geen

3 uitbreiding van reguliere detailhandel op termijn wordt worden aanvullende eisen gesteld. De meest eenduidige en goed te hanteren eis is dat de units een maximale oppervlakte van < 100 m2 wvo mogen hebben. - Er is een algemene discussie over vervolgbezoek van AH aan de binnenstad. Afgesproken wordt om de rapporten hierover over en weer met elkaar te delen (actie). - Friso Hennings Backer geeft aan dat zij ism de VOC en de Hogeschool Utrecht een koopstroomonderzoek laten uitvoeren voor de binnenstad, waarin de kwestie rond AH meegenomen kan worden. De aanwezigen zijn geïnteresseerd in de uitkomsten. Conclusies: - (De uitgangspunten en conclusies van) het NSI-rapport worden niet ter discussie gesteld. - De VOC heeft moeite met de alternatieve locatie voor de Albert Heijn vanwege de verwachting van afnemend vervolgbezoek naar de binnenstad. - Winkelcentrum Parijsch heeft moeite met de alternatieve locatie voor de Albert Heijn vanwege extra concurrentie aan de westkant en ontbreken van de spoorbarrière. - Coop en de overige aanwezige supermarkten hebben moeite met de extra m2's die AH lijken te worden toegezegd. - Verplaatsing van AH is geen primair bezwaar van de Coop en in mindere mate de Plus, maar de vermeende uitbreiding van het aantal m2's food is het werkelijke knelpunt. - De onduidelijkheid over de uitbreidingsmogelijkheden van de m2 food moet worden opgelost. 6. Vervolgafspraken en sluiting Willem Jan Stegeman belooft nogmaals een schriftelijk rapportage aan de aanwezigen te sturen zoals eerder benoemd. Ook een verslag volgt. Ook zegt Willem Jan Stegeman toe om in de tussentijd als College geen onomkeerbare besluiten te nemen. Acties gemeente Verzonden zullen worden: - Versturen verslag bijeenkomst 16 februari Rapport "uitbreidingsmogelijkheden winkelcentrum Parijsch" - NSI dd. 15 april Notitie verkennende analyse mogelijkheden AH-locatie - NSI dd. 9 juli Overzicht verdeling marktruimte in m2's wvo naar winkelgebied en naar dagelijks en niet-dagelijks - november 2009 (zoals besproken met winkeliersverenigingen) - Bijlage verdeling marktruimte in m2's (stand van zaken februari 2011)

4 Verslag 2 e bijeenkomst mbt detailhandel in de Spoorzone Aanwezig: Paul ten Kleij Ahold Vastgoed Klaas Versloot Albert Heijn Friso Hennings Backer KvK Marcel Vogelpoel Coop Ton Rutten Coop / Winkelcentrum Chopinplein Ton Muller Winkelcentrum Chopinplein Giel Smits Winkelcentrum Parijsch / Plus Marleen Verhoeven Plus Guus Derkx VOC Jan Merkx VOC Paul Jacobs Lidl Micha Candel Lidl Huub van Oorschot Wethouder Economische Zaken Gemeente Culemborg Willem Jan Stegeman Wethouder Stedelijke Vernieuwing Gemeente Culemborg André Rotink Beleidsmedewerker Economische Zaken Gemeente Culemborg Wout van der Heijden Projectmanager Spoorzone Gemeente Culemborg Afwezig: een vertegenwoordiging van Aldi en Em Te Datum: 6 april 2011 Agenda 1. Opening en vaststellen agenda 2. Verslag vorige vergadering 3. Detailhandelsbeleid 4. Aantrekkelijkheid binnenstad 5. WVTTK 6. Rondvraag en sluiting 1. Opening en vaststellen agenda Willem Jan Stegeman opent de vergadering en heet iedereen welkom. Er volgt een voorstelrondje. 2. Verslag vorige vergadering Nav het verslag vraagt Guus Derks zich af hoe de voormalige meters van de Coop aan de Houtweg meegenomen zijn in het rapport van NSI. Hierop wordt teruggekomen bij agendapunt 3. Het verslag wordt zonder wijzigingen vastgesteld. 3. Detailhandelsbeleid In de eerste vergadering van 16 februari 2011 waren er veel onduidelijkheden rondom de vierkante meters detailhandel, de stand van zaken en de geplande uitbreidingen. Om die reden is er een memo verspreid onder de genodigden en zijn de onderliggende rapporten van NSI bijgevoegd, die de basis gevormd hebben voor het raadsbesluit in Naar aanleiding hiervan worden vragen gesteld:

5 Is het raadsbesluit 2010 dat genoemd staat al genomen? Ja, het genoemde aantal vierkante meters is als richtinggevend kader door de raad vastgesteld. Het besluit is genomen op op 17 februari 2010, nr Er wordt geïnformeerd of in de meest actuele tabel met vierkante meters fooddetailhandel ook de kleine supermarktjes aan de Prijssestraat zijn meegenomen. Dit is niet het geval, ze worden niet beschouwd als supermarkt, maar vallen wel onder de categorie food (groenteboer, slager, etc). De voorziene aanpassingen/uitbreidingen bij supermarkten zijn (voor zover thans bekend) wel meegenomen. Giel Smits stelt dat dit wel meegenomen dient te worden. Giel Smits wijst op het onderzoek van NSI uit 2009 naar de marktruimte in Parijsch. Hierin wordt geconcludeerd dat er 960 m2 marktruimte is. Van deze meters wordt maar 500 m2 aan Parijsch toebedeeld in het raadsbesluit van Willem Jan Stegeman licht toe dat er al toezeggingen lagen aan AH (uitbreiding met 500 m2) en Coop. De overige ruimte is toebedeeld aan Parijsch (500 m2), na zorgvuldige afweging door college en raad. Giel Smits geeft aan dat hij momenteel in gesprek is met de gemeente over meer vierkante meters uitbreiding dan de genoemde 500 m2. Willem Jan Stegeman wijst nogmaals op het feit dat alle supermarkten mogen uitbreiden: zowel in winkelcentrum Parijsch (Lidl en Plus), op het Chopinplein (Coop) als de (verplaatste) AH. Opgemerkt wordt dat een verplaatsing van de AH geen extra winkelcentrum mag creëren in de Spoorzone. De gemeente geeft aan dat dit ook zeker niet de bedoeling is en dat hier afspraken over gemaakt worden met de betreffende ontwikkelaar. Er wordt opgemerkt dat AH een aantrekkelijke locatie krijgt, waar Chopinplein en Parijsch invloed van gaan ondervinden. Mogelijk zelfs door het afhaken van de belegger voor uitbreiding van winkelcentrum Parijsch. Willem Jan Stegeman concludeert dat de NSI rapporten en de memo laten zien dat de verplaatsing van de Albert Heijn naar de Spoorzone geen verandering is ten opzichte van het raadsbesluit. Het betreft een verplaatsing van m2ʹs met beperkte reeds eerder toegestane uitbreiding, binnen de kaders van de raad en de marktruimte die aanwezig is. 4. Aantrekkelijkheid binnenstad Er wordt gediscussieerd over de wenselijkheid van de verplaatsing van AH vanuit de binnenstad naar de Spoorzone. Vanuit de VOC wordt aangegeven dat ze vrezen dat het combinatiebezoek in absolute aantallen bezoekers zal afnemen. AH heeft een bezoekersaantal van per week, met ongeveer 20% combinatiebezoek met de binnenstad. Een non food trekker heeft een substantieel lager bezoekersaantal, maar waarschijnlijk een hoger percentage vervolgbezoek. Tevens maakt een supermarkt de binnenstad completer. Huub van Oorschot memoreert de conclusies van het rapport van NSI mbt deze kwestie: In Culemborg is sprake van combinatiebezoek tussen de huidige AH supermarkt en de binnenstad. Uit onderzoek is bekend dat een supermarkt een positief effect heeft op de trekkracht van een centrum. Dit geldt ook voor een non food trekker, die past in het

6 centrum. Overweging voor een trekker in de non food is dan ook reëel en kan een aanvulling betekenen voor het winkelbestand in het centrum. Ahold geeft aan ook alle belang te hebben bij de invulling met een goede trekker vanwege de beleggingswaarde van het object. Er wordt gememoreerd dat er in de binnenstad diverse grote panden leeg staan waaronder Kroezen en het voormalige Postkantoor. Daarnaast verbaast het de aanwezigen dat het college heeft toegestaan dat Action zich mag vestigen op het industrieterrein. Willem Jan Stegeman geeft aan dat Action zich wil vestigen met een XL formule die aansluit bij de grootschalige detailhandel op Pavijen en tevens geen geschikte locatie in de binnenstad voorhanden was. Het college wil in principe plek bieden aan iedere ondernemer die zich in Culemborg wil vestigen, daarom is akkoord gegaan met het verzoek tot gebruik van de locatie van de voormalige Multimate. De benodigde bestemmingswijziging wekt verbazing bij de aanwezigen, ook wordt gevraagd of de voorwaarden wel zorgvuldig gesteld zijn zodat er geen gewone Action kan komen en geen food verkocht gaat worden. Hierop komt het college in het verslag terug. In de brief aan Action heeft het college expliciet een aantal voorwaarden gesteld aan het verlenen van de omgevingsvergunning. a. het mag geen detailhandel in de foodsector (voedings en genotmiddelen) en persoonlijke verzorging betreffen; b. de vloeroppervlakte van de vestiging niet meer dan 1500 m2 mag bedragen; c. de detailhandel moet wonen gerelateerd zijn (woonwinkels); d. afhankelijk van het uiteindelijke vloeroppervlak dient te worden voldaan aan de geldende parkeernorm. Door Action is in een brief inhoud gegeven aan het concept ʺAction 2010ʺ, woonwinkel voor de creatieve consument, in en om het huis, vrijetijdsbesteding en woninginrichting. In de opsomming van Action is aangegeven dat voeding slechts 4% van het assortiment bedraagt. Wat is de status van de aanvraag van Action? De aanvraag is verleend en het besluit ligt ter inzage. Het college nodigt iedereen uit om de stukken in te zien en mocht het nodig zijn zienswijzen in te dienen. Bestemmingswijziging: De bestemming van het pand wordt niet gewijzigd. Het besluit van het college is een toestemming/omgevingsvergunning voor het gebruik, gekoppeld aan het concept Action Het college heeft heel nadrukkelijk aangegeven geen supermarkt (detailhandel in foodsector) op het bedrijventerrein te willen. Als Action stopt of Action zelf zou het assortiment willen wijzigen dan kan er geen supermarkt gevestigd worden. Detailhandel in de foodsector wordt in de omgevingsvergunning uitgesloten. Het college kan/zal handhavend optreden tegen de vestiging van supermarkt. Stand van zaken vergunning: Op 11 januari 2011 is principemedewerking verleend aan Action. Action heeft daarop de omgevingsvergunning voor het gebruik van het pand ingediend. Op dit moment worden de ingediende gegevens intern gecontroleerd. Indien akkoord wordt de aanvraag omgevingsvergunning ter inzage gelegd en kunnen er zienswijzen worden ingediend. Vervolgens besluit het college omtrent de aanvraag omgevingsvergunning en de eventueel binnengekomen zienswijzen. Daarna staat tegen het verlenen van de vergunning nog bezwaar en beroep open. De omgevingsvergunning is momenteel dus nog niet verleend. Er wordt gevraagd waar de formule Action XL nu is te bezoeken. Het concept dat Action wil vestigen in Culemborg heet Action Dit is al eerder gerealiseerd en te bezichtigen in Martin?, Slijkhuis Action???

7 Hoe ziet de leegstand er momenteel uit? Indruk is dat er vrij veel leegstand is in de binnenstad. Andre Rotink geeft aan dat er in Culemborg in de afgelopen jaren juist vrij weinig leegstand is geweest. Voor het Postkantoor is een ontwikkelaar geïnteresseerd in splitsing in kleinere units. Guus Derkx geeft aan dat hij veel klachten krijgt van binnenstad ondernemers die concurrentie ondervinden van grootschalige detailhandel op het bedrijventerrein. Willem Jan Stegeman concludeert dat de meningen uiteen lopen met betrekking tot de invloed van de verplaatsing van de AH naar de Spoorzone en met betrekking tot de vestiging van de Action op Pavijen. 5. WVTTK Algemene conclusie: Willem Jan Stegeman vat samen. Er is veel gedeeld met elkaar. Niet altijd zijn alle partijen het eens, maar er is in ieder geval duidelijkheid geschapen door de tabellen te presenteren. Hierbij worden de opmerkingen van Giel Smits in acht genomen ten aanzien van de kleine nieuwe mini supermarktjes in de Prijssestraat en de gewenste grotere uitbreiding van de Plus en Lidl in Parijsch. De meningen blijven verdeeld over de invloed van de plannen voor de Spoorzone op de binnenstad. Woningen Parijsch: Er wordt opgemerkt dat er veel woningen beloofd zijn aan de winkeliers van Parijsch. Die woningen kwamen er lange tijd te langzaam/te weinig bij. Nu er eenmaal woningen bij komen, komt er ook concurrentie bij. Hier zijn de winkeliers niet blij mee. Parkeren: Willem Jan Stegeman geeft aan dat het college er belang aan hecht dat er bij alle ontwikkelingen goede parkeerfaciliteiten zijn. Hiervoor worden de plekken op het Chopinplein uitgebreid, krijgt de spoorzone voldoende plekken (eventueel in combinatie met P&R) en wordt hier ook in Parijsch goed naar gekeken bij de uitbreiding van het winkelcentrum. Jan Merkx stelt dat dit ook geldt voor de binnenstad. Ook de binnenstadondernemers willen meer parkeerplekken. Willem Jan Stegeman stelt dat er in de ontwikkeling Buitenhof ongeveer 25 plekken extra beschikbaar zijn, bovenop de parkeernorm voor bewoners. De VOC wenst achteraf betaald parkeren, niet het vooraf betalen zoals dat nu van kracht is. Willem Jan Stegeman stelt dat dit al mogelijk is via Yellowbrick. De VOC is echter van mening dat dit weinig wordt gebruikt. Huub van Oorschot zegt toe het gebruik na te zullen kijken. Neil??? Vervolgproces: Er wordt een verslag gemaakt dat aan alle deelnemers wordt toegezonden Beide verslagen worden meegestuurd naar het college en de raad ten behoeve van de besluitvorming.

8 De betrokken wethouders (Willem Jan Stegeman en Huub van Oorschot) doen het voltallige college een voorstel. Bij akkoord van het college, doet het college een voorstel aan de raad, de detailhandelsdiscussie maakt daarvan deel uit. De raad dient akkoord te gaan met de plannen voor de Spoorzone, voor de planvorming doorgang vindt. NB: de uitgangspunten zoals de raad die in 2010 heeft vastgesteld (waarin vermeld staat dat kleinschalige detailhandel is uitgesloten, behalve een beperkte oppervlakte stationsgebonden retail (bedoel je dit Wout?) is ook uitgangspunt voor dit te nemen raadsbesluit. 6. Rondvraag en sluiting Willem Jan Stegeman spreekt de hoop uit dat iedereen elkaar weet te vinden bij vragen of opmerkingen. Giel Smits geeft aan dat voor zijn gevoel het college al een besluit genomen heeft. Willem Jan Stegeman geeft aan dat de nieuwe inzichten uit de bijeenkomsten worden meegewogen in de besluitvorming. Jan Merkx vraagt naar de mening van het college met betrekking tot de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Willem Jan Stegeman geeft aan dat het college hier nog een mening over moet vormen naar aanleiding van de discussie. Wel zegt hij toe een aantal benoemde aspecten mee te nemen: parkeren, ontwikkelingen in leegstaande panden, het pand van AH. De afweging dient zorgvuldig gemaakt te worden.