Opdrachtgever Gemeente Pijnacker-Nootdorp t.a.v. dhr. R. Broekhuijzen Postbus AA PIJNACKER. auteur(s) mw. mr. drs. M.

Transcriptie

1 Planschaderisicoanalyse inzake het voorontwerpbestemmingsplan Emerald dat de mogelijkheid biedt tot het realiseren van dakopbouwen op (bestaande) woningen projectnr revisie augustus 2012 auteur(s) mw. mr. drs. M. Braakensiek Opdrachtgever Gemeente Pijnacker-Nootdorp t.a.v. dhr. R. Broekhuijzen Postbus AA PIJNACKER datum vrijgave beschrijving revisie 00 goedkeuring vrijgave M. Braakensiek J.J. Claus

2 Colofon Datum van uitgave: 30 augustus 2012 Contactadres: Tolhuisweg DV Heerenveen Postbus AA Heerenveen Copyright 2011 Ingenieursbureau Oranjewoud Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

3 Inhoud blz. 1 Opdracht Deskundige Achtergrond van Afdeling 6.1 Wro: tegemoetkoming in schade Plangebied De vigerende planologische regimes De beoogde ontwikkeling Planologische vergelijking Normaal maatschappelijk risico Eindoordeel...11 Bijlage 1 Bezonningsstudie...1 blad 1 van 1

4 1 Opdracht Opdrachtgever gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft Oranjewoud Vastgoed verzocht een risicoanalyse planschade op te stellen in verband met het voorontwerpbestemmingsplan "Emerald" dat de mogelijkheid biedt om dakopbouwen te realiseren. Het bestemmingsplan "Emerald" geeft hoofdzakelijk een conserverende regeling voor reeds gerealiseerde woningbouwontwikkelingen met bijbehorende voorzieningen. Deze ontwikkelingen zijn in het recente verleden gerealiseerd op grond van diverse bestemmings- en uitwerkingsplannen, elk voor een deelgebied. In overleg met opdrachtgever is geoordeeld dat het onnodig is om de nieuwe regeling voor de dakopbouwen met elk van deze thans vigerende regimes. Besloten is een algemene beoordeling te maken van mogelijke planschade in het algemeen, als gevolg van het realiseren van een dakopbouw. Wel is daarbij afgesproken dat een aan de orde zijnd concreet bouwplan inclusief bezonningsstudie voor een woning aan de Tijdemanhove te Delfgauw in deze risicoanalyse als exemplarisch voor dakopbouwen in het algemeen behandeld zal worden. 2 Deskundige Als deskundige is opgetreden mevrouw mr. drs. M. Braakensiek, als senior adviseur op het gebied van planschade werkzaam bij Oranjewoud Vastgoed. 3 Achtergrond van Afdeling 6.1 Wro: tegemoetkoming in schade Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening, dat relevant is voor de genoemde ontwikkeling, luidt als volgt: 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a, b en d; c. een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; e. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder f, artikel 2.11, derde lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel Voor een inhoudelijke beoordeling van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de twee opeenvolgende planologische regimes, waarbij volgens bestendige jurisprudentie dient te worden uitgegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het oude planologische regime, ongeacht of de realisering daarvan heeft, of zou hebben plaatsgevonden. blad 2 van 2

5 Onder de Wet ruimtelijke ordening vormen - anders dan onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening - uitwerkingsplannen en binnenplanse vrijstellingen en/of ontheffingen een zelfstandige grondslag voor planschade. De in het moederplan opgenomen uitwerkings-, vrijstellings- en ontheffingsmogelijkheden worden, voor zover daaraan nog geen toepassing is gegeven, daarom in deze risicoanalyse - ten aanzien van indirecte schade - niet bij de maximale invulling van het vigerende regime betrokken. Indien een aanvrager door het nieuwe planologische regime in een planologisch nadeliger positie is gebracht, zal moeten worden bezien in hoeverre dit planologisch nadeel zich ook heeft vertaald in planschade. Daarvoor zal het desbetreffende object dienen te worden gewaardeerd onder vigeur van de beide opeenvolgende planologische regimes. Daarbij geldt als peildatum het moment waarop de planologische mutatie in werking is getreden. Omdat bij een risicoanalyse planschade de peildatum nog niet vaststaat, gaan wij uit van de datum van opstellen van dit advies. Bij planschade in de vermogenssfeer dient deze geobjectiveerd te worden vastgesteld. Dit wil zeggen dat dient te worden geabstraheerd van de persoonlijke perceptie van aanvrager. Het gaat erom hoe de markt voor onroerende zaken reageert op het geconstateerde planologisch nadeel. Ingevolge artikel 6.3 van de Wet ruimtelijke ordening dient vervolgens te worden onderzocht in hoeverre sprake kan zijn van omstandigheden op grond waarvan de schade deels of geheel voor rekening van aanvrager dient te blijven. Daarbij dient in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak te worden betrokken, maar ook de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. Ingevolge artikel 6.1 dient daarnaast beoordeeld te worden of de schade anderszins is verzekerd (wat bijvoorbeeld kan blijken uit een grondtransactie). In het kader van een risicoanalyse planschade worden de zojuist genoemde omstandigheden niet nader onderzocht, omdat de beoordeling daarvan een afzonderlijke toetsing vergt van ieder mogelijk getroffen object en de daarvoor benodigde informatie bovendien in de regel ontbreekt. De Wet ruimtelijke ordening regelt verder dat schade, die binnen het normale maatschappelijke risico valt, voor rekening van de aanvrager blijft. Dit betekent dat eigenaren van onroerende zaken en exploitanten van bedrijven die schade lijden door ontwikkelingen die plaatsvinden op onroerende zaken die in de nabijheid van hun percelen gelegen zijn, de schade in principe slechts vergoed krijgen als (en voor zover) de schade meer bedraagt dan 2% van de waarde van hun onroerende zaak c.q. hun inkomen voorafgaand aan de planologische wijziging. In gevallen dat het schadeveroorzakende besluit betrekking heeft op het eigen perceel, kan wel sprake zijn van volledige schadevergoeding. In deze rapportage zullen wij het 2% forfait reeds doorberekenen in onze indicatie van de tegemoetkoming planschade. Hoewel deze risicoanalyse een duidelijke indicatie geeft van de te verwachten gevolgen van een voorgenomen ontwikkeling op de nabije omgeving en deze indicatie tot uitdrukking wordt gebracht in een specifiek bedrag, is het niet uitgesloten dat de ingeschakelde adviseur om over concrete aanvragen om tegemoetkoming in planschade advies uit te brengen, te zijner tijd tot een ander oordeel kan komen. Op dit moment staat de peildatum (moment waarop de planologische maatregel in werking treedt) immers nog niet vast en is de situatie beoordeeld naar de ons thans bekende jurisprudentie, welke in de toekomst zal kunnen wijzigen. Ten slotte is het rechterlijk oordeel uiteindelijk beslissend voor de definitieve beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade. blad 3 van 3

6 4 Plangebied De beoogde mogelijkheid tot realisatie van dakopbouwen zal geboden worden op meerdere locaties binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Emerald". De concrete bouwplannen betreffen de Tijdemanhove te Delfgauw. De woningen aan de Tijdemanhove en de omliggende woningen, maken alle deel uit van een nieuwbouwwijk in Delfgauw en zijn in de afgelopen circa 15 jaar gerealiseerd in het kader van de VINEX. De wijk is in een hoefijzervorm opgezet, met in de directe omgeving in het noord(west), het westen en het oosten enkele rechte rijen woningen aan de Witmolen en de Pauwmolen. De woningen aan de Tijdemanhove waarop de dakopbouwen voorzien zijn, betreffen de binnenring van twee hoefijzervormige bebouwingsvlakken. De achtertuinen bij deze woningen grenzen direct aan de achtertuinen van de woningen aan de Witmolen in het buitenste hoefijzervormige bebouwingsvlak. De achtertuinen bij elk van de rijen woningen zijn circa 10 m diep. De woningen aan de Witmolen bestaan uit twee bouwlagen met een derde woonlaag in een kapverdieping, die aan de achterzijde enkele meters inspringt ten opzichte van de achtergevelrooilijn, aldus plaats makend voor een dakterras aan de achterzijde van de woningen op het dak van de tweede bouwlaag. Afbeelding: luchtfoto van de Tijdemanhove en omliggende bebouwing (bron: Google Maps). blad 4 van 4

7 Afbeelding: luchtfoto met links de woningen aan de Witmolen, dan de achtertuinen bij de Witmolen en Tijdemanhove en rechts de woningen aan de Tijdemanhove (bron: Google Maps). Afbeelding: zicht vanuit het westen op de woningen aan de Witmolen met doorzicht op de woningen aan de Tijdemanhove (bron: Google Maps). blad 5 van 5

8 Afbeelding: zicht vanaf de Tijdemanhove in westelijke richting op de woningen aan de Tijdemanhove en op de achtergrond een hoekwoning aan de Witmolen (bron: Google Maps). 5 De vigerende planologische regimes Voor de wijk "Emerald" gelden zoals gezegd in de huidige situatie meerdere planologische regimes. Daarin zijn - kort samengevat - voor woningen bebouwingsregelingen opgenomen die met name qua bouwhoogte c.q. het maximale aantal bouwlagen, niet of nauwelijks méér toelaten dan feitelijk is gerealiseerd (zie artikel 2, derde lid, onder e, van de planregels, gelezen in combinatie met de aanduidingen op de plankaart). De regeling voor de woningen aan de Tijdemanhove en in de directe omgeving daarvan zijn opgenomen in het Uitwerkingsplan 1A voor de Bouwlokatie Delfgauw, dat op 2 juni 1998 door burgemeester en wethouders van de gemeente Pijnacker werd vastgesteld. Voor de woningen aan de Tijdemanhove is in dat plan een maximale bouwhoogte van 6 m voorgeschreven (de maximale goothoogte is bepaald op 5,4 m). Afbeelding: bestemmingsplan Bouwlokatie Delfgauw uitwerkingsplan 1A blad 6 van 6

9 6 De beoogde ontwikkeling De beoogde regeling in het bestemmingsplan "Emerald" maakt aanvullend ten opzichte van de vigerende regelingen de realisatie van een dakopbouw mogelijk (zie artikel , sub 0 en verder). Hierin is - voor zover hier relevant - geregeld dat dakopbouwen zijn toegestaan op bouwlagen waar al bebouwing aanwezig is, met dien verstande dat: o de dakopbouw ten minste 1 meter uit de voorgevel en ten minste 2,5 meter uit de achtergevel van de woning wordt gerealiseerd; o bij hoekwoningen een bebouwingsvrije zone van 1 m ten opzichte van de zijgevel moet worden aangehouden; o voor zover bij een hoekwoning de bestaande bebouwing op de betreffende etage op minder dan 1 meter vanaf de zijgevel aanwezig is, mag worden aangesloten op de bestaande bebouwing; o dakopbouwen op bijbehorende bouwwerken van woningen niet zijn toegestaan; Voor de woningen aan de Tijdemanhove betekent dit dat in aanvulling op de bestaande woningen, die gebouwd zijn in twee bouwlagen en afgedekt met een plat dak, onder bovengenoemde stedenbouwkundige voorwaarden, een derde bouwlaag mogelijk wordt. Ten behoeve van deze ontwikkeling zijn ontwerpen gemaakt en is een bezonningsstudie uitgevoerd. Afbeelding: bouwplan voor mogelijke dakopbouwen op de woningen aan de Tijdemanhove (bron: DE architekten b.v. bna). blad 7 van 7

10 7 Planologische vergelijking Van belang voor de beoordeling of er sprake is van een planologische verslechtering, is te bezien in hoeverre de voorgenomen ontwikkeling afwijkt van het vigerende planologische regime. Daarvoor is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat op basis van het vigerende planologische regime maximaal is toegestaan. In het hiernavolgende zal worden bezien of en zo ja, in hoeverre, deze afwijkingen de planologische positie van omliggende objecten kunnen beïnvloeden. Wanneer de conclusie luidt dat in beginsel sprake is van een planologische verslechtering, zal voor de woningen die binnen de invloedssfeer van de voorgenomen ontwikkeling zijn gesitueerd, worden aangeven wat de te verwachten planschade zou kunnen zijn. In het nieuwe bestemmingsplan blijven de gebruiksmogelijkheden voor woondoeleinden onveranderd. De vergelijking betreft alleen de uitbreiding van de bestaande bebouwingsmogelijkheden met een dakopbouw. Vanzelfsprekend leidt de realisatie van een dakopbouw er wel toe dat het bestaande gebruik voor woondoeleinden wordt uitgebreid naar deze nieuwe bouwlaag. De gevolgen van de uitbreiding van de bouwmogelijkheden voor omliggende woonobjecten Zon- en daglichttoetreding Allereerst kan opgemerkt worden dat gelet op de hoefijzervorm en de oriëntatie van de bebouwing aan de Tijdemanhove in relatie tot de baan van de zon, de beoogde dakopbouwen geen effect kunnen hebben op de bezonningssituatie van woningen en tuinen die gelegen zijn ten zuiden van de Tijdemanhove. De bezonningsstudie voor de dakopbouwen aan de Tijdemanhove geeft de bezonningssituatie voor de omliggende woningen weer op 21 maart, 21 juni en 21 september, en voor de tijdstippen uur, uur en uur (zie bijlage 1). Daaruit blijkt dat de dakopbouwen op 21 maart, 21 juni en 21 september voor de tijdstippen en uur geen (aanvullende) schaduw werpen in de achtertuinen bij de woningen in de buitenring, en evenmin op de voor- en achtertuinen en gevels van de woningen aan de Tijdemanhove. Door de hoefijzervorm kan een dakopbouw op een woning aan de Tijdemanhove in het oosten immers ook schaduw werpen op tuin en woning aan de Tijdemanhove in het westen en vice versa. Nog afgezien van het feit dat nauwelijks tot geen sprake is van aanvullende schaduwhinder voor woningen aan de Tijdemanhove door dakopbouwen op naburige woningen aan de Tijdemanhove, zijn wij van oordeel dat dit eventuele nadeel (door indirecte schade) geheel, zo niet méér dan volledig gecompenseerd wordt door het voordeel van de nieuwe mogelijkheid van een dakopbouw op de eigen woning. Op 21 maart en 21 september blijkt voor het tijdstip uur, dat zowel in de bestaande situatie als in de nieuwe situatie met dakopbouwen, de omliggende woningen en achtertuinen aan zowel de Tijdemanhove als de Witmolen reeds geheel in de schaduw liggen. Op dit punt merken wij wellicht ten overvloede nog op, dat uit het bezonningsonderzoek de - onzes inziens onterechte - conclusie getrokken zou kunnen worden dat de dakopbouwen wel leiden tot enige aanvullende schaduw in en om de woningen gelegen ten oosten van de buitenring. Deze conclusie kan echter niet gebaseerd worden op het bezonningsonderzoek, omdat daarin uitsluitend de schaduw van de nieuwe dakopbouwen is weergegeven. Niet in dat onderzoek is weergegeven de schaduw als gevolg van de woningen in twee bouwlagen met kapverdieping in de buitenring. De schaduw geworpen door die woningen op de woningen ten oosten daarvan, overschaduwt letterlijk de schaduw van de woningen (al dan niet met dakopbouw) in de binnenring. Op 21 juni blijkt voor het tijdstip uur wel enig effect te bestaan. Op dat moment leiden de dakopbouwen tot aanvullende schaduw in de achtertuinen bij de woningen aan de Witmolen, voor zover gelegen ten (zuid)oosten van de Tijdemanhove. De aanvullende schaduw betreft echter slechts blad 8 van 8

11 een beperkte strook, van hooguit enkele meters. Van belang in dit verband achten wij, dat in het bezonningsonderzoek uitsluitend de schaduw van de dakopbouw is weergegeven en niet van eventuele erfafscheidingen en bijgebouwen in de tuinen bij de Witmolen. Verder vinden wij het van belang dat de woningen aan de Witmolen een oost-west oriëntatie hebben. Dit betekent dat zij gedurende de ochtenduren zon- én daglichttoetreding hebben via de voorzijde van de woning en in de voortuin. Van aantasting van de daglichttoetreding is in de praktijk alleen sprake in hoogstedelijke situaties met hoogbouw op korte afstand van andere objecten. Tussenconclusie inzake zon- en daglichttoetreding Onze conclusie uit al het voorgaande luidt dat aanvullende schaduwhinder door de dakopbouwen zich voor de maatgevende dag 21 juni (de zomerperiode) alleen voordoet vanaf circa uur. Voor de maatgevende dagen 21 maart en 21 september blijkt dat de woningen in het oosten ook in de bestaande situatie om uur reeds volledig in de schaduw liggen, en dat om uur nog geen sprake is van aanvullende schaduwhinder. Dit betekent dat alleen in de periode van uur sprake kan zijn van aanvullende schaduwhinder, die zich naar onze inschatting hooguit gedurende 2 à 3 uren zal voordoen. De aanvullende schaduwhinder is bovendien beperkt in omvang (hooguit enkele meters dieper dan de schaduw als gevolg van de bestaande twee bouwlagen) en begint in te vallen aan de uiterste achtergrens van de tuin: bij alle woningen zal dus nog geruime tijd zon vallen op het deel van de tuin direct grenzend aan de achtergevels (wat bij de meeste woningen de locatie van het terras is) en op de achtergevels en in de woning zelf. Uit onze ervaring met bezonningsonderzoeken weten wij, dat de intrede van de aanvullende schaduw van de dakopbouw niet vele uren eerder kan plaatsvinden dan in de bestaande situatie, maar hooguit circa een half uur tot een uur eerder. Het is dus geenszins zo, dat de tuinen (en de woningen) vele uren zonlichttoetreding zullen moeten missen, maar slechts circa een half uur middagzon. Van een relevante verlaging van de daglichttoetreding is geen sprake. Gelet op de zojuist genoemde zeer beperkte gevolgen voor de zon- en daglichttoetreding, zijn wij van oordeel dat de voorgenomen mogelijkheid van dakopbouwen in het bestemmingsplan "Emerald" in het algemeen, en voor de woningen aan de Tijdemanhove in het bijzonder, hooguit leidt tot een zeer beperkt planologisch nadeel voor omliggende woningen aan de Witmolen en de Tijdemanhove. Jurisprudentie inzake schaduwhinder Ter ondersteuning van ons oordeel dat enige aanvullende schaduwhinder niet beschouwd wordt als een ernstige aantasting van het woon- en leefklimaat - en dus niet zal leiden tot een wezenlijk planologisch nadeel - wijzen wij op enkele uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De eerste is een uitspraak van 2 juni 2004, nr /1 (Zutphen). In die kwestie was sprake van een bestemmingsplan dat de realisatie van een 17 m hoog appartementencomplex mogelijk maakte, wat zou leiden tot een afname van de bezonning van zowel de woning als de tuin van bezwaarmakers, die op een afstand van m van het nieuwbouwplan lagen. Bij het besluit tot goedkeuring van het bestemmingsplan beoordeelde het college van gedeputeerde staten het bezwaar inzake de bezonning. De Afdeling overweegt als volgt: "Voor de waardering van de bezonning van de woning van appellante heeft hij (= college van GS) aansluiting gezocht bij het beoordelingssysteem van de Commissie Woningwaardering van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit systeem hanteert voor bezonning van woonruimtes als minimumeis twee bezonningsuren per dag gedurende elf maanden van het jaar. Uit onderzoek is volgens verweerder gebleken dat bij de beoogde nieuwbouw, voor zover hier in geding, de bezonning van de woning van appellante voldoet aan deze minimumeis. Voor wat betreft de afneming van het aantal bezonningsuren in de tuin van appellante schaart verweerder zich achter het standpunt van de gemeenteraad dat dit niet leidt tot een ernstige aantasting van het leefklimaat. De aantasting van de privacy van appellante weegt volgens verweerder niet op tegen de belangen bij bebouwing op deze plaats. ( ) Gezien het vorenstaande heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de voorziene nieuwbouw niet leidt tot een ernstige aantasting van de bezonning van de woning van appellante. In de bezonningsstudie zijn de gevolgen van de bouw van de appartementencomplexen voor de zonlichttoetreding in de omliggende tuinen niet betrokken. Niet in geding is dat door de bebouwing de bezonning in de tuin van appellante zal afnemen. Naar het oordeel van de Afdeling heeft verweerder zich, gelet op eerdergenoemde blad 9 van 9

12 afstanden van de woning van appellante tot de appartementen-complexen, op het standpunt kunnen stellen dat deze afneming niet zal leiden tot een ernstige aantasting van het leefklimaat." Ook in een andere kwestie oordeelde de Afdeling dat een beperkte achteruitgang van de bezonningssituatie geen reden vormt om uitbreiding van bebouwingsmogelijkheden tegen te gaan (zie AbRS, 18 juli 2007, nr /1, Amsterdam): "Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het hier een stedelijke omgeving betreft en dat, hoewel naast een verlies aan uitzicht en privacy, een verslechtering van de bezonningssituatie niet valt uit te sluiten, de bestreden planonderdelen niet zullen leiden tot een zodanige aantasting van uitzicht, privacy en bezonningssituatie dat verweerder daaraan doorslaggevend gewicht moest toekennen." Tot slot blijkt uit het volgende dat een achteruitgang van circa een half uur niet te beschouwen is als een onaanvaardbare vermindering van de bezonning: "Volgens het deskundigenbericht blijft de schaduwhinder voor appellanten sub 1 in het voor- en najaar beperkt tot ongeveer een uur voor zonsondergang en in de zomerperiode tot ongeveer twee uur voor zonsondergang. Gelet op het bovenstaande is de Afdeling van oordeel dat verweerders in de door appellanten aangevoerde gronden die verband houden met visuele hinder en bezonning in redelijkheid geen aanleiding behoefden te zien om het plan in strijd met een goede ruimtelijke ordening te achten." (AbRS 20 maart 2002, nr /1, Arnhem). Aantasting van de privacy Omwonenden vrezen - zo blijkt uit de inspraakreacties op het voorontwerp - voor aantasting van hun privacy. Hoewel het inderdaad zo is dat door de komst van een dakopbouw een extra verdieping ontstaat van waaruit zicht op de tuinen en woningen van omwonenden bestaat, achten wij de aanvullende aantasting van de privacy zeer gering tot niet aanwezig. Immers, in de huidige situatie bestaat reeds zicht vanaf de eerste verdieping van de woningen aan de Tijdemanhove in omliggende tuinen en woningen, en overigens ook vanuit andere buurwoningen, zodat van een volledige of wezenlijke privacy in de tuinen en woningen ook thans al geen sprake is. Naar ons oordeel wordt de - reeds beperkte - privacy niet of nauwelijks verder aangetast doordat van een andere verdieping zicht in de tuinen en woningen ontstaat. Naar ons oordeel is een eventuele aanvullende aantasting van de privacy zeer beperkt van omvang, zo deze er al is en is deze niet, dan wel hooguit als een extreem licht planologisch nadeel te beschouwen. Uitzicht De dakopbouwen zijn relatief beperkt van hoogte en worden bovendien ten minste 2,5 m terugligt van de terugliggend ten opzichte van de achtergevel gebouwd. De enige vorm van een verminderd uitzicht zou zijn dat er iets minder zicht op de lucht ontstaat. Van enig doorzicht was al geen sprake. Deze "beperking" van het zicht op de lucht beschouwen wij niet als een beperking van het uitzicht en evenmin als een planologisch nadeel. Conclusie De voorgenomen mogelijkheid tot het realiseren van dakopbouwen - onder de in het voorontwerpbestemmingsplan "Emerald" genoemde stedenbouwkundige voorwaarden - leidt tot een in tijd zeer beperkte aantasting van de bezonningssituatie van omliggende woningen en tuinen in vooral de voor- en najaarsperiode. Van een aantasting van de daglichttoetreding is geen sprake, gelet op de beperkte hoogte van de woningen met dakopbouw in relatie tot de onderlinge afstand. Van een relevante - verdere - aantasting van de privacy is naar ons oordeel geen sprake, aangezien in de bestaande situatie ook reeds zicht in die tuinen en woningen aan de Witmolen bestaat vanuit de woningen aan de Tijdemanhove én vanuit andere buurwoningen - met dakterras - aan de Witmolen. Tot slot is in de huidige situatie al geen sprake van enig wezenlijk uitzicht vanuit de woningen en tuin van omliggende woningen. De dakopbouwen leiden dan ook niet tot een beperking van het uitzicht. blad 10 van 10

13 Samenvattend kan naar ons oordeel alleen de - in tijd zeer beperkte - vermindering van de zonlichttoetreding beschouwd worden als een zeer licht planologisch nadeel. Dit nadeel is naar ons oordeel dermate klein dat een redelijk denkend en handelend koper dat niet in de aankoopprijs verdisconteerd zal wensen te zien. 8 Normaal maatschappelijk risico Ten overvloede merken wij nog op dat het toelaten van dakopbouwen op woningen in twee bouwlagen zonder kap, naar ons oordeel beschouwd kan worden als een ontwikkeling die - zeker in een Vinex-wijk - als in de lijn der verwachtingen lag, en dat het past binnen het gemeentelijke beleid inzake dakopbouwen. In dit verband verwijzen wij naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 29 februari 2012 (nr , LJN: BV7254, Tilburg) over toerekening van het normaal maatschappelijk risico in een woongebied. De vraag of een planologische ontwikkeling tot het normaal maatschappelijk risico behoort, moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Daarbij is onder meer van belang of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. Omstandigheden die in acht worden genomen zijn verder de aard en omvang van de maatregel en de aard en de omvang van het daardoor veroorzaakte nadeel. 9 Eindoordeel Al met al verwachten wij dat het toelaten van dakopbouwen door een nieuwe regeling in het bestemmingsplan "Emerald" geen planologisch nadeel oplevert, waarvan een waardeverminderende invloed zou uitgaan op omliggende objecten, en zeker geen nadeel dat het normaal maatschappelijk risico van 2% overstijgt. Voorts zou eventuele schade als gevolg van de realisatie van dakopbouwen naar ons oordeel in het algemeen gerekend kunnen worden tot het normaal maatschappelijk risico. Heerenveen, 30 augustus 2012 Ingenieursbureau Oranjewoud B.V. Vastgoed, Economie & Legal mw. mr. drs. M. Braakensiek senior adviseur blad 11 van 11

14 Bijlage 1 Bezonningsstudie blad 1 van 1