Risicoanalyse planschade. In verband met de planologische wijziging voor realisatie van 9 windturbines te Almere Pampus

Transcriptie

1 In verband met de planologische wijziging voor realisatie van 9 windturbines te Almere Pampus definitief revisie 00 2 december 2016

2 In verband met de planologische wijziging voor realisatie van 9 windturbines te Almere Pampus definitief revisie 00 2 december 2016 Auteurs mr. C. Suurd C. van Tilburg MSc. Opdrachtgever Postbus DC Amsterdam datum vrijgave beschrijving revisie 00 goedkeuring vrijgave 2 / 12 / 2016 definitief mr. C. Suurd G.A. Damen MSc.

3 Inhoudsopgave Blz. Risicoanalyse planschade 2 1 Opdracht 2 2 Deskundigen 2 3 Overlegde documenten 2 4 Juridisch kader: Artikel 6.1. e.v. Wro 2 5 De locatie 3 6 Planologische regime 3 7 Het nieuwe planologische regime 5 8 Planologische vergelijking 5 9 Vergoedbaarheid en hoogte van de schade 8 10 Eindoordeel 8

4 1 Opdracht Opdrachtgever heeft aan Antea Group de opdracht verleend om een risicoanalyse planschade op te stellen. De analyse heeft betrekking op de planologische wijziging die noodzakelijk is voor de realisatie van 9 windturbines ten zuidwesten van Almere. Op de onderstaande afbeelding is de uitbreidingslocatie van de windturbines inzichtelijk gemaakt. Zie rode stippen op onderstaande luchtfoto voor de locaties van de windturbines. Oostvaardersdijk Markermeer Pampushavenweg Almere Bestaande windturbinepark Almere Poort Figuur 1.1 Ligging plangebied inclusief globaal de locaties van de windturbines aangegeven. 2 Deskundigen Als deskundigen zijn opgetreden, mr. C. Suurd, senior adviseur op het gebied van bestuursrechtelijke schadevergoeding met planschade als expertise, en de heer C. van Tilburg, adviseur op het gebied van ruimtelijke ordening en planschade, beiden werkzaam binnen de businesslijn Ruimte (adviesgroep Vastgoed & Recht) van Antea Group. 3 Overlegde documenten Ten behoeve van het opstellen van dit advies zijn de navolgende stukken als uitgangspunt opgenomen: 1. Ontwerpbestemmingsplan 'Almere Pampus en Markermeer' (verbeelding en regels); 2. Overzicht van de geprojecteerde windturbines; 3. Vergunning (tijdelijk) FloatingLife; 4. Vigerende bestemmingsplan 'Pampushout' (verbeelding en regels); 5. Vigerende bestemmingsplan West en Oost' (verbeelding en regels); 6. Informatie met betrekking tot exploitatie van windparken; 4 Juridisch kader: Artikel 6.1. e.v. Wro Artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening luidt als volgt: 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming

5 toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, of van een beheersverordening als bedoeld in artikel 3.38; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a, b en d; c. een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; d. de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; e. een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; f. een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder f, artikel 2.11, derde lid, of 2.12, eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; g. een koninklijk besluit als bedoeld in artikel Voor een inhoudelijke beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in schade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de twee opeenvolgende planologische regimes, waarbij volgens bestendige jurisprudentie dient te worden uitgegaan van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het planologische regime, ongeacht of de realisering daarvan heeft, of zou hebben plaatsgevonden. Wanneer uit de planologische vergelijking volgt dat er planologisch nadeel zou kunnen ontstaan, zal moeten worden bezien in hoeverre dit planologisch nadeel zich zou kunnen vertalen in planschade. Daarvoor worden getroffen objecten gewaardeerd onder vigeur van de beide opeenvolgende planologische regimes. Omdat bij een risicoanalyse planschade de peildatum nog niet vaststaat, gaan wij uit van datum opname. Bij planschade in de vermogenssfeer dient deze geobjectiveerd te worden vastgesteld. Het gaat erom hoe de markt voor onroerende zaken reageert op mogelijk planologisch nadeel. Bij een risicoanalyse kan geen inkomensschade berekend worden. Mocht hiervan sprake zijn, dan zullen wij dit wel benoemen. In het kader van een risicoanalyse planschade wordt overigens geen onderzoek gedaan naar voorzienbaarheid of schadebeperkende mogelijkheden, omdat de beoordeling daarvan een afzonderlijke toetsing vergt van ieder mogelijk getroffen object en de daarvoor benodigde informatie bovendien in de regel ontbreekt. De Wet ruimtelijke ordening regelt verder dat schade, die binnen het normale maatschappelijke risico valt, voor rekening van de aanvrager blijft. In deze rapportage zullen wij het forfait van in ieder geval 2%, te weten 2% van de waarde van de getroffen onroerende zaak, reeds doorberekenen in onze indicatie van de tegemoetkoming in schade. Hoewel deze rapportage een duidelijke indicatie geeft van de te verwachten gevolgen van een voorgenomen ontwikkeling op de nabije omgeving, is het niet uitgesloten dat de adviseur die Blad 2 van 8

6 door burgemeester en wethouders wordt ingeschakeld om over concrete aanvragen om tegemoetkoming in schade advies uit te brengen, te zijner tijd tot een ander oordeel kan komen. Op dit moment staat de peildatum (moment waarop de planologische maatregel in werking treedt) immers nog niet vast en is de situatie beoordeeld naar de ons thans bekende gegevens en jurisprudentie, die in de toekomst zal kunnen wijzigen. Voorts zijn de objecten niet inpandig opgenomen en is niet gesproken met eventuele belanghebbenden, waardoor het kan voorkomen dat relevante informatie niet mede is betrokken bij de beoordeling. Ten slotte is het rechterlijk oordeel uiteindelijk beslissend voor de definitieve beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in schade. 5 De locatie Het plangebied ligt ten westen van de kern Almere in het landelijk gebied. Het plangebied voor de windturbines is parallel gelegen aan de Oostvaardersdijk. Ten noorden, zuiden en westen van het plangebied bevind zich het Markermeer. Ten oosten van het bevind zich landelijk gebied met daarachter gelegen de kern Almere. Op het zuidelijk deel van het plangebied is het bestaande windturbinepark Jaap Rodenburg (10 windturbines) aanwezig, waarvan ten behoeve van het planvoornemen in 2020 de eerste vijf en in 2025 de laatste vijf windturbines worden geamoveerd. Markermeer Oostvaardersdijk Pampushavenweg Figuur 5.1 Locatie windturbines (Bron: Nuon) Bestaande windturbines 6 Planologische regime Het plangebied ligt binnen de grenzen van de vigerende bestemmingsplannen Pampushout en West en Oost. Deze bestemmingsplannen zijn respectievelijk op 9 augustus 1983 en 17 augustus 1983 vastgesteld door de gemeente Almere. Ten tijde van het opstellen van onderhavig document heeft de gemeente voor het plangebied het ontwerpbestemmingsplan Almere Pampus en Markermeer op 24 november 2016 ter inzage gelegd. Hiermee wil de gemeente de gedateerde bestemmingsplannen Pampushout en West en Oost actualiseren. Verwacht wordt dat het ontwerpbestemmingsplan in maart 2017 zal Blad 3 van 8

7 worden vastgesteld. Het bestemmingsplan wordt opgesteld in het kader van actualisering en is daarom conserverend van aard. Er worden in het bestemmingsplan dan ook geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Om het planvoornemen te realiseren zijn onderzoeken en vergunningen vereist. De hieraan gekoppelde proceduretijden die noodzakelijk zijn voor een vergunde situatie overschrijden de gestelde deadline (vaststelling bestemmingsplan in maart 2017) van de gemeente Almere. Vanwege de bovenstaande situatie en gelet op het conserverende karakter van het nieuwe bestemmingsplan is de adviseur in deze risicoanalyse uitgegaan van het ontwerpbestemmingsplan Almere Pampus en Markermeer van de gemeente Almere als planologisch regime. Hierbij opgemerkt dat eventuele wijzigingen bij tussen ontwerpbestemmingsplan en vastgesteld bestemmingsplan buiten de scope van deze risicoanalyse zijn gebleven. Figuur 6.1 Plangebied en ontwerpbestemmingsplan Almere Pampus en Markermeer (bron: 24 november 2016) Ontwerpbestemmingsplan Almere Pampus en Markermeer Dit ontwerpbestemmingsplan is door gemeente Almere op 24 november 2016 als ontwerp ter inzage gelegd. De locaties voor de windturbines hebben in het ontwerpbestemmingsplan de bestemming 'Agrarisch'. De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. de uitoefening van een agrarisch bedrijf; b. recreatief medegebruik; c. medegebruik als bos en/ of natuur; d. ter plaatse van de aanduiding 'recreatie' ook voor recreatie. met de daarbij behorende: e. parkeervoorzieningen, ruiter-, voet- en fietspaden, ontsluitingswegen, toegangspaden, in- en uitritten en overige verhardingen; f. water en waterberging; g. groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen; h. nutsvoorzieningen met uitzondering van solitaire windmolens; i. overige functioneel met de bestemming 'Agrarisch' verbonden voorzieningen. Blad 4 van 8

8 Op de gronden mogen ten behoeve van de bestemmingsomschrijving bouwwerken worden gebouwd met dien verstande dat de volgende maximale maten gelden: a. bouwwerken ten behoeve van nutsvoorzieningen: bouwhoogte 3,5 m, oppervlakte 25 m²; b. observatiehutten: bouwhoogte 7 m, oppervlakte 20 m²; c. erf- en terreinafscheidingen grenzend aan de openbare weg: bouwhoogte 1 m; d. overige erf- en terreinafscheidingen: bouwhoogte 2 m; e. lichtmasten: bouwhoogte 9 m; f. antennes en masten ten behoeve van telecommunicatie, niet zijnde schotelantennes en zonder apparatuur: bouwhoogte 15 m; g. straatmeubilair: bouwhoogte 6 m; h. kunstobjecten: bouwhoogte 6 m, oppervlakte 10 m²; i. kunstwerken: bouwhoogte 15 m; j. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: bouwhoogte 3 m 7 Het nieuwe planologische regime Ten tijde van het opstellen van dit document was van het nieuw planologische regime (ten behoeve van de realisatie van negen windturbines) geen concrete informatie beschikbaar. Om deze reden is uitgegaan van de volgende informatie: 1. Het voornemen is negen windturbines te plaatsen met bijbehorende voorzieningen. Langs en naar de turbines toe zal een onderhoudspad worden aangelegd; 2. De maximale ashoogte van de windturbines zal niet meer bedragen dan 100 meter. De windturbines hebben een vermogen van circa 3 3,5 MW en een maximale rotordiameter 130 meter. 8 Planologische vergelijking In het hiernavolgende zullen wij nagaan in hoeverre de planologische verandering leidt tot een planologisch nadeliger positie van omliggende percelen. Daarbij maken wij onderscheid tussen de bouwmogelijkheden en de gebruiksmogelijkheden. Uitgaande van dit onderscheid zal de planologische verandering worden beoordeeld in het licht van de verschillende aspecten die bij het voornemen een rol kunnen spelen zoals verlies van uitzicht, situeringswaarde, geluidhinder en/of (slag)schaduwwerking. Volgens bestendige jurisprudentie kunnen de als gevolg van een planologische verandering optredende voordelen de nadelen geheel of gedeeltelijk compenseren. Aldus zal tevens dienen te worden bezien in hoeverre hiervan in onderhavig geval sprake zou kunnen zijn. Door middel van een vergelijking van de opvolgende planologische regimes worden de schadefactoren nader bekeken en afgewogen. De feitelijke situaties zijn niet van belang. Bepalend is de maximale invulling van het "oude" en het "nieuwe" planologische regime. De planologische vergelijking vindt plaats tussen het ontwerpbestemmingsplan 'Almere Pampus en Markermeer' enerzijds en het plan met bijhorende locaties en bouwhoogte (zoals benoemd in hoofdstuk 6 en 7) anderzijds. Blad 5 van 8

9 Overwegingen Hieronder is inzichtelijk gemaakt welke objecten in de invloedssfeer liggen van de beoogde ontwikkeling. Deze objecten kunnen mogelijk directe en/of indirecte schade lijden als gevolg van het planvoornemen. Directe schade Directe planschade heeft betrekking op schade die een eigenaar lijdt doordat de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden op zijn eigen perceel worden beperkt. Bij het bepalen van objecten die mogelijk directe schade kunnen lijden is uitgegaan van de kadastrale kaart en door de opdrachtgever verstrekte informatie inzake mede-eigenaarschap en/of mede-initiatiefnemer. Het is de adviseur gebleken dat de eigenaren van percelen waarop de windturbines gerealiseerd zullen worden als mede-initiatiefnemers en/of grondeigenaren betrokken zijn bij de ontwikkeling van het windpark. Hun binding bestaat uit een organisatorische, functionele en/of technische binding met het windpark. Een betrokkene is niet beschermd tegen de mogelijke overlast die hij zelf veroorzaakt. Mogelijke schade die als gevolg van de ontwikkeling optreedt, kan de eigenaar van het perceel niet claimen. Derhalve is geen sprake van directe planschade. In de nieuwe planologische situatie kan het zijn dat het vereist wordt om rondom de windturbines een veiligheidszone op te nemen. Binnen een veiligheidszone kunnen voor kwetsbare objecten beperkingen worden gesteld vanwege externe veiligheidsrisico s (denk hierbij aan ijsafwerping en de contour waarbinnen de bladen kunnen vallen bij calamiteiten). Ten tijde van opstellen van deze risicoanalyse was informatie over het nieuwe bestemmingsplan en eventuele veiligheidszones niet beschikbaar. Derhalve hebben wij in de overweging geen veiligheidszone opgenomen. Indien in het nieuwe planologische regime veiligheidszones worden vastgelegd en als deze zijn gelegen op percelen van eigenaren die niet betrokken zijn bij de ontwikkeling van het windpark kan sprake zijn van planologisch nadeel. Vooralsnog is deze informatie ons niet bekend en gaan wij in deze risicoanalyse niet uit van veiligheidszones. Indirecte schade Voor de indirecte schade is de adviseur in deze analyse uitgegaan van het worst-case scenario. Van alle hinderaspecten kan slagschaduw in afstand gemeten tot de meeste hinder leiden. In de overwegingen is het aspect slagschaduw dan ook maatgevend voor het onderzoeksgebied. De Regeling algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Rarim) stelt dat windturbines voorzien moeten worden van een automatische stilstandvoorziening indien slagschaduw optreedt ter plaatse van gevoelige objecten, voor zover: de afstand tussen de woningen of andere gevoelige objecten minder dan 12 maal de rotordiameter bedraagt; en gemiddeld meer dan 17 dagen per jaar gedurende meer dan 20 minuten per dag slagschaduw kan optreden. In de overweging dienen kwetsbare objecten meegenomen te worden die binnen een straal van 12 maal de rotor diameter (1.560 meter) ten opzichte van het plangebied zijn gelegen. De grens waarbinnen deze woningen zijn gelegen is met een contour op figuur 8.1 weergegeven. De risicoanalyse planschade gaat uit van de uitgangspunten van dit onderzoek. Blad 6 van 8

10 Plangebied Pampushaven 6A-6D Bestaande windturbinepark Jaap Rodenburg Figuur 8.1 Plangebied met invloedsgebied (rode contour) (bron: bewerking Antea Group, 2016) De objecten die in deze risicoanalyse worden overwogen zijn: 1. Windturbinepark Jaap Rodenburg; 2. Pampushaven 6A-6D; Voor overige objecten (waaronder de manege aan de Botterweg en het pand van Flevolandschap) geldt dat hiervoor op voorhand vast staat dat deze door afstand, ligging ten opzichte van het plangebied en/of functie geen planologisch nadeel zullen ondervinden. Windturbinepark Jaap Rodenburg Het windturbinepark Jaap Rodenburg is verdeeld in 3 lijnen en heeft totaal 10 windturbines. De windturbines zijn in bezit van Nuon. Het windturbinepark Jaap Rodenburg heeft een technische levensduur tot 2025 en worden verwijderd. Het is de adviseur gebleken dat de eigenaar van de bestaande windturbines ook initiatiefnemer is van het planvoornemen. Hun binding bestaat uit een organisatorische, functionele en/of technische binding met het windpark. Een betrokkene is niet beschermd tegen de mogelijke overlast die hij zelf veroorzaakt. Mogelijke schade die als gevolg van de ontwikkeling optreedt, kan de eigenaar van het perceel niet claimen. Derhalve is geen sprake van planschade. Pampushaven 6A-6D Op 11 juni 2012 heeft de gemeente Almere een vergunning verleend (Floating Life deel 1 Pampushaven). De vergunning is op 24 juni 2012 onherroepelijk geworden. Met de vergunning was ter plaatse mogelijk om vier drijvende woningen te realiseren. De vergunning is verleend onder de voorwaarden dat de bouwwerken uiterlijk op 1 september 2015 dient te worden verwijderd en de situatie in de oorspronkelijke toestand hersteld dient te worden. De vergunning Blad 7 van 8

11 is niet verlengd en inmiddels is de bebouwing verwijderd. Het gebied is in oorspronkelijke toestand (water) hersteld. Conclusie De vergunning voor woningen in de Pampushaven is verlopen en de situatie is in de oorspronkelijke toestand (water) hersteld. Er is geen sprake van planologisch nadeel. Eindconclusie Nu is gebleken dat er geen kwetsbare objecten gelegen zijn binnen het onderzoeksgebied en het gebied voornamelijk in gebruik is als extensieve landbouw blijkt dat er, in het licht van de verschillende hinderaspecten zoals verlies van uitzicht, situeringswaarde, geluidhinder en/of (slag)schaduwwerking, geen sprake is van planologisch nadeel. 9 Vergoedbaarheid en hoogte van de schade In hoofdstuk 8 is geconcludeerd dat er geen sprake is van een planologisch nadeel. 10 Eindoordeel De planologische wijziging ten behoeve van de realisatie van negen windturbines te Almere leidt niet tot enig planologisch nadeel voor de omliggende percelen. Almere, 2 december 2016 Antea Group mr. C. Suurd, senior adviseur Vastgoed & Recht

12 Over Antea Group Van stad tot land, van water tot lucht; de adviseurs en ingenieurs van Antea Group dragen in Nederland sinds jaar en dag bij aan onze leefomgeving. We ontwerpen bruggen en wegen, realiseren woonwijken en waterwerken. Maar we zijn ook betrokken bij thema s zoals milieu, veiligheid, assetmanagement en energie. Onder de naam Oranjewoud groeiden we uit tot een allround en onafhankelijk partner voor bedrijfsleven en overheden. Als Antea Group zetten we deze expertise ook mondiaal in. Door hoogwaardige kennis te combineren met een pragmatische aanpak maken we oplossingen haalbaar én uitvoerbaar. Doelgericht, met oog voor duurzaamheid. Op deze manier anticiperen we op de vragen van vandaag en de oplossingen van de toekomst. Al meer dan 60 jaar. Contactgegevens Monitorweg BK ALMERE Postbus AA ALMERE T. (06) E. christian.suurd@anteagroup.com Copyright 2016 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.