17020 RO KANAALDREEF 10 PHILIPPINE

Transcriptie

1 17020 RO KANAALDREEF 10 PHILIPPINE

2 Ordito b.v. Postbus ZH Gilze E info@ordito.nl T I KVK

3 1. Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Geldend bestemmingsplan 3 2. Toekomstige situatie 5 3. Beleidskader 8 4. Randvoorwaarden Archeologie 9 5. Juridische aspecten Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid 11 Bijlagen 1. Situatieplan 2. Gevels 3. Begane grond

4 NL.IMRO.0715.OMGBG21-VG01 Ruimtelijke onderbouwing Kanaaldreef 10, Terneuzen

5 3 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding De aanleiding voor het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing is de voorgenomen nieuwbouw van een woning op het perceel Kanaaldreef 10 te Philippine. Het bouwplan voldoet niet aan het vigerend bestemmingsplan Kom Philippine vanwege een afwijkende maatvoering. De goot-en bouwhoogte van het bouwplan bedraagt namelijk 6 meter, terwijl het vigerend bestemmingsplan een goothoogte van maximaal 4 meter toestaat. Er dient daarom een uitgebreide procedure met een ruimtelijke onderbouwing gevoerd te worden. Met deze ruimtelijke onderbouwing wordt de aanvaardbaarheid en uitvoerbaarheid aangetoond van een hogere goothoogte. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied ligt in de kern Philippine in de gemeente Terneuzen en maakt deel uit van de nieuwbouwwijk t Hof van Philippine. Een groot deel van de bouwgrond van deze nieuwbouwwijk bestaat uit braakliggende grond en moet nog ontwikkeld worden. De noordkant van het plangebied grenst aan de Kanaaldreef met aan de overzijde een tweetal woningen. In het oosten grenst het plangebied eveneens aan de Kanaaldreef met aan de overzijde een woning. Ten zuiden en ten westen van het plangebied ligt braakliggende grond. Afbeelding 1 Ligging plangebied Kanaaldreef 10, Philippine (plangebied is rood omlijnd) 1.3 Geldend bestemmingsplan Op de genoemde locatie is het bestemmingsplan Kom Philippine (vastgesteld 11 september 2008) van toepassing. In het bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming Woondoeleinden. De goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer zijn dan de maat van 4 meter die is

6 4 aangegeven op de plankaart. De bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 4 meter hoger zijn dan de toegestane goothoogte. Verder mag de afstand van de achterste bouwgrens tot aan de achterste perceelsgrens niet minder bedragen dan de op de plankaart aangegeven toegestane goothoogte. Daarnaast heeft het plangebied de aanduiding vrijstaand (v). Over het plangebied ligt een gebiedsaanduiding Keur Waterschap. Afbeelding 2 Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan Kom Philippine

7 5 2. TOEKOMSTIGE SITUATIE Met deze onderbouwing wordt beoogd om de afwijkende goothoogte van een nieuw te bouwen woning op de Kanaaldreef 10 te Philippine te onderbouwen. De nieuwe woning zal twee bouwlagen met een plat dak hebben. Het nieuwe woningontwerp gaat daardoor uit van zowel een goot- als een bouwhoogte van 6 meter. De gevels van de woning zijn weergegeven in onderstaande afbeelding. Afbeelding 3 Gevels Kanaaldreef 10, Philippine Volgens het vigerend bestemmingsplan Kom Philippine mag een woning een maximale goothoogte hebben van 4 meter. Het nieuwe woningontwerp gaat uit van een maximale goot- en bouwhoogte van 6 meter. Dit is een passende hoogte voor een woning, maar de goothoogte is hoger dan het vigerend bestemmingsplan toelaat. Aan de zuidkant grenst het plangebied aan een bouwvlak voor toekomstige woningen waarbij de maximale goothoogte 6 meter bedraagt en waarbij de bouwhoogte maximaal 4 meter hoger mag zijn dan de maximale goothoogte. Dit geldt ook voor het gebied gelegen aan de oostkant van het plangebied. Daarop is reeds een woning gebouwd. In de directe omgeving van het plangebied liggen verder een aantal woningen met eveneens een maximale goothoogte van 6 meter. Het gaat hierbij onder andere om woningen ten zuidwesten en zuidoosten van het plangebied.

8 6 Afbeelding 4 Goothoogtes vigerend bestemmingsplan Kom Philippine (plangebied is rood omlijnd) De maten in het vigerend bestemmingsplan geven aan dat de maximale goothoogte voor het plangebied 4 meter is en dat de maximale bouwhoogte 4 m hoger mag zijn dan de maximale goothoogte. Dit betekent dat de totale bouwhoogte van een woning met kap 8 meter mag zijn. De nieuw te bouwen woning in het plangebied heeft geen kap en de totale goot- en bouwhoogte is 6 meter. De uiteindelijke hoogte van de nieuwe woning zal dus lager zijn dan de maximale bouwhoogte uit het vigerend bestemmingsplan. De omringende toekomstige woningen mogen zelfs een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter hebben en zullen dus aanzienlijk hoger worden dan de woning Kanaaldreef 10. Verder mag volgens het vigerend bestemmingsplan de afstand van de achterste bouwgrens tot aan de achterste perceelsgrens niet minder bedragen dan de toegestane goothoogte. Bij een goothoogte van 6 meter betekent dat een minimale afstand van 6 meter. In het ontwerp is een afstand tussen de achterste bouwgrens en de achterste perceelsgrens van 6,8 meter aangehouden. Aan deze bepaling wordt voldaan.

9 7 Afbeelding 5 Situatietekening Kanaaldreef 10, Philippine

10 8 3. BELEIDSKADER Deze ruimtelijke onderbouwing bevat een kleinschalige afwijking van de goothoogte van een woning die direct mogelijk is op basis van het vigerend bestemmingsplan Kom Philippine. De ruimtelijke onderbouwing gaat uit van een hogere goothoogte dan in het vigerend bestemmingsplan is vastgelegd. Een omgevingsvergunning zal deze hogere goothoogte mogelijk maken. Een nadere toetsing aan het rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid is voor deze kleinschalige afwijking niet noodzakelijk.

11 9 4. RANDVOORWAARDEN Binnen de procedure van een ruimtelijk plan dienen de effecten van nieuwe ontwikkelingen inzichtelijk gemaakt te worden. Voor veel projecten betekent dit dat onderzoek dient te worden verricht naar diverse milieuaspecten. Omdat in dit geval echter al het plangebied rechtstreeks als Wonen bestemd is en een bouwvlak met bijbehorende (specifieke) regelingen weergegeven is in het bestemmingsplan Kom, Philippine (de afwijking betreft alleen het verhogen van de goothoogte met betrekking tot de nieuwe woning) zijn de meeste onderzoeken niet noodzakelijk. 4.1 Archeologie Nadat het bestemmingsplan Kom Philippine is vastgesteld, heeft de gemeente Terneuzen de Vrijstellingenkaart voor Archeologie vastgesteld. Op de Vrijstellingenkaart Archeologie van de gemeente Terneuzen is te zien dat de vrijstellingsdiepte van het plangebied meer dan 4 meter bedraagt. Dit zal geen belemmeringen opleveren voor de nieuw te bouwen woning in het plangebied. Afbeelding 6 Vrijstellingenkaart Archeologie gemeente Terneuzen / Kanaaldreef 10 Philippine

12 10 5. JURIDISCHE ASPECTEN Het gaat in dit geval om een ruimtelijke onderbouwing voor een omgevingsvergunning ingevolge artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3 Wabo. Vanwege de beperkte schaal van de ontwikkeling is gekozen voor een omgevingsvergunning in plaats van een bestemmingsplan. Er zijn dan ook geen planregels of een verbeelding aanwezig, enkel een besluitgebied. De juridische stukken bestaan uit het (ontwerp) besluit en de bijbehorende tekeningen en rapporten.

13 11 6. UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid Op grond van artikel lid 1 onder f Bro dient de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen te worden aangetoond. Onderhavig plan betreft een particulier initiatief op particuliere gronden. Met de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten waarmee onder andere de kosten van de procedure en eventuele planschade verhaald worden. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van voorliggend plan voldoende aangetoond. 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het ontwerp van de omgevingsvergunning met de daarbij behorende ruimtelijke onderbouwing heeft in het kader van de vaststellingsprocedure ter inzage gelegen van 4 mei tot en met 14 juni Binnen deze termijn zijn er geen zienswijzen ontvangen. Wel zijn van onderstaande instanties adviezen c.a. reacties ontvangen die overigens niet hebben geleid tot een gewijzigde vaststelling van de omgevingsvergunning. - Provincie Zeeland, d.d. 8 mei 2017; geen opmerkingen. - Veiligheidsregio Zeeland, d.d. 10 mei 2017; geen opmerkingen. - Waterschap Scheldestromen, 10 mei 2017; geen opmerkingen. (Deze reactie is tevens het wateradvies.)

14 BIJLAGEN

15 13 kavel m situatie Bouwkundig Ingenieursbureau project: Nieuwbouw woonhuis Fam. De Bruijne onderdeel: ontwerp datum: schaal: projectnummer: :1000 formaat: revisie: A4 F: blad: 00

16 6000+P b.k. dak 6000+P b.k. dak 3000+P b.k. dak voorgevel rechter zijgevel 6000+P b.k. dak 3000+P b.k. dak achtergevel linker zijgevel Bouwkundig Ingenieursbureau project: Nieuwbouw woonhuis Fam. De Bruijne onderdeel: ontwerp datum: schaal: projectnummer: :100 formaat: revisie: A4 F: blad: 01

17 garage-berging study wm wd kk cv 2400 dv schuifwand bijkeuken 2800 garderobe mv argenta Invisidoor hal m.k toilet 500 doorkijkhaard hardglazen taatsdeur breed 1200 mm 3050 leefruimte terras project: Nieuwbouw woonhuis Fam. De Bruijne erfgrens begane grond Bouwkundig Ingenieursbureau onderdeel: ontwerp datum: schaal: projectnummer: :100 formaat: revisie: A4 F: blad: 02