S.O.S PRIVATE HUURMARKT

Transcriptie

1

2 S.O.S PRIVATE HUURMARKT

3 3 OPPORTUNITEITEN VAN DE FEDERALISERING VAN DE PRIVATE HUURMARKT Vincent SAGAERT Gewoon hoogleraar KUL en UA Dr. Pieter BRULEZ Plaatsvervangend docent KUL CD&V» Het nieuwe WIJ-congres Nieuwe Buurten 5 April 2016

4 Opportuniteiten van de regionalisering van de private huurmarkt Prof. dr. Vincent Sagaert Dr. Pieter Brulez Studiedag SOS Private huurmarkt 15 april 2016

5 Structuur I. Bevoegdheidsoverdracht inzake huur A. Vóór de zesde staatshervorming B. Na de zesde staatshervorming C. Draagwijdte bevoegdheidsoverdracht II. Hoe inschrijven in het bestaande Vlaamse huisvestingsbeleid? III. Evaluatie van de bestaande federale woninghuurwetgeving

6 (I) BEVOEGDHEIDSOVERDRACHT INZAKE HUUR

7 A. Vóór de zesde staatshervorming Oorspronkelijk artikel 6, 1 (IV) Bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen : De gewesten zijn bevoegd voor de huisvesting en de politie van woongelegenheden die gevaar opleveren voor de openbare reinheid en de gezondheid Belangrijke materies van huisvestingsbeleid bleven federaal: strafrechtelijk aspect van het huisvestigingsbeleid gerechtelijk recht procedurele aspecten van het huisvestingsbeleid huurfiscaliteit burgerlijk recht, waaronder in het bijzonder de woninghuurwetgeving

8 Gevolg: gebrek aan coherent huisvestingsbeleid Geen homogeen pakket inzake huisvestingsbeleid: versnippering van bevoegdheden over het federale en het deelstatelijke niveau. beleidsconcurrentie tussen verschillende bestuursniveaus

9 B. De zesde staatshervorming Overdracht van bevoegdheden inzake woninghuur (6 januari 2014), naast onder andere de materie van de prijzencontrole: nieuw artikel 6 1 (IV) BWHI: De gewesten zijn bevoegd voor: 1 De huisvesting en de politie van woongelegenheden die gevaar opleveren voor de openbare reinheid en de gezondheid; 2 De specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan Doelstelling: een coherent huisvestingsbeleid mogelijk maken

10 Waarom op gewestelijk niveau? Woonproblematiek is nauw verbonden met een aantal gewestelijke materies de ruimtelijke ordening het grond- en pandenbeleid de stads- en dorpsherwaardering Zolang er van de nieuw verworven bevoegdheden geen gebruik wordt gemaakt, blijft de federale woninghuurwetgeving van toepassing.

11 C. Draagwijdte bevoegdheidsoverdracht Drievoudige beperking van de geregionaliseerde bevoegdheid: 1) Beperking tot de specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen het algemeen verbintenissenrecht, m.i.v. het gemene huurrecht, blijft een federale materie lex specialis derogat lege generali Vlaamse regels hebben voorrang op het gemene verbintenissenrecht, lacunes binnen het Vlaamse huurstelsel zullen door het federale gemeen recht worden aangevuld totaliteit van de specifieke regels inzake huur van voor bewoning bestemde goederen wordt aan de gewesten overgedragen (ook handelshuur & pacht)

12 Risico: ook andere gebruiksrechten die een alternatief en dus een ontwijking kunnen vormen voor dwingende huurregels Erfpachter (wel meer dan 27 jaar) Recht van gebruik en bewoning (max. 30 jaar) Recht van vruchtgebruik Risico op wetsontduiking?

13 2) Regels voor de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan De bestemming van het gehuurde goed voor bewoning staat centraal Gevolg: bevoegdheidsoverdracht is ruimer dan het toepassingsgebied van de woninghuurwet Bevoegdheidsoverdracht heeft ook betrekking op de huur van studentenwoningen en kamers de huur van tijdelijke woonvormen (tweede woningen en vakantiewoningen) de huur van voor bewoning bestemde roerende goederen (caravans, woonwagens en woonboten)

14 Feitelijke toetsing van de bestemming: alle woningen in het Vlaamse gewest zodra zij hoofdzakelijk worden bestemd voor huisvesting Bijgevolg zullen ook de woningen die gehuurd worden door een rechtspersoon, maar die in feite voor bewoning bestemd zijn, binnen de gewestelijke bevoegdheidssfeer vallen

15 3) Uitbreiding tot accessoire bevoegdheden Prijzencontrole (cf. Waals Decreet tot wijziging van de Woninghuurwet dd. 3 maart 2016) Procesrecht (?) Registratie van huurovereenkomsten burgerlijk niet fiscaal

16 (II) HOE NIEUWE BEVOEGDHEID LEGISTIEK BENADEREN?

17 Problematiek Decreetgever voor het eerst bevoegd voor materie van zuiver contractenrecht Bijzondere omzichtigheid vereist: systematiek en coherentie van het burgerlijk recht moet minstens behouden blijven Terminologie behouden Eigendomsneutraliteit respecteren (hogere normen) Afstemming op gemene verbintenissenrecht vereist Geen afwijkingen wanneer geen duidelijke ratio voorhanden is

18 Beleidsmatig evenwicht tussen eigendomsneutraliteit en grondrecht op huisvesting. Conflict tussen grondrechten Grondrecht op eigendom Artikel 16 Grondwet Artikel 1 Eerste Protocol Ook reglementering van eigendom is aan voorwaarden onderworpen. Grondrecht op huisvesting (art. 23 GW)( opzegging van een contract met vaste duurtijd. Verantwoording voor onderscheid in behandeling tussen woninghuur en pacht/handelshuur (Gw. H.).

19 Mogelijke structuerele benaderingen Optie 1: integratie in het Burgerlijk Wetboek Naast bestaande federale bepalingen per gewest een afwijkende versie Voordelen: Vindbaarheid van de regelgeving gewaarborgd Band met het gemene verbintenissenrecht en het gemene huurrecht gaat niet verloren Mogelijkheid om gradueel aanpassingen door te voeren (meest dringende bepalingen eerst) Nadelen: Gewestelijke reglementering inzake huur zal verspreid worden over verschillende rechtsbronnen Gebondenheid aan de (onaangepaste) structuur van het BW, waarin woninghuur al afzonderlijk ingevoegd is.

20 Optie 2: opname in de bestaande Vlaamse wooncode Voordelen Gewestelijke reglementering huur in één intern coherente, doorzichtige en omvattende (huur)reglementering Mogelijkheid gemeenschappelijke principes te ontwikkelen van toepassing op alle woninghuur, naast afzonderlijke bepalingen voor specifieke types van woninghuur Mogelijkheid tot samenvoeging met het sociale huurstelsel Nadelen Samenhang met de bepalingen uit het BW dreigt verloren te gaan BW wordt lacunair Vlaamse wooncode is thans publiekrechtelijk van aard, terwijl het private huurstelsel de contractuele verhouding tussen huurder en verhuurder regelt en zich dus tot de burger richt Probleem van rechtszekerheid: Vlaamse Wooncode wordt te vaak gewijzigd

21 Optie 3: aannemen van een nieuw Vlaams huurdecreet Voordelen Mogelijkheid gemeenschappelijke principes te ontwikkelen van toepassing op alle woninghuur, naast afzonderlijke bepalingen voor specifieke types van woninghuur Werkwijze is eenvoudiger dan integratie in de Vlaamse Wooncode Mogelijkheid tot integratie van de handelshuur en de pacht Nadelen: Samenhang met de bepalingen uit het BW dreigt verloren te gaan BW wordt lacunair Fragmentering van de gewestelijke reglementering

22 (III) EVALUATIE VAN DE FEDERALE WONINGHUURWETGEVING

23 A. Huidige private huurwetgeving Huidige federale wetgeving regelt niet private huurmarkt als dusdanig maar reglementeert enkel woninghuur (op contractenrechtelijk vlak): wet van 1991 huur van een woning die door de huurder tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd met toestemming van de verhuurder Gevolg: niet (federaal) gereglementeerd (maar maatregelen op niveau van gewesten) huur van tweede verblijven huur van studentenverblijven etc.

24 Vraag of huidige regelgeving een goed evenwicht heeft bereikt B. De huidige private wetgeving Huidige regelgeving voorziet maatregelen ter bescherming van de huurder Schriftelijke overeenkomst Staat van het gehuurde goed Duur van de huurovereenkomst en mogelijkheden tot opzegging Gevolgen van overdracht van het gehuurde goed Huurwaarborg etc. Voortdurende evenwichtsoefening Recht op huisvesting van huurder Eigendomsrecht van verhuurder

25 B. Evaluatie - inleiding Zeer belangrijk werk geleverd in de schoot van het Steunpunt Wonen: Hubeau B. & Vermeir D. (2014), Een evaluatie van het federale woninghuurrecht. Tussentijds rapport inzake duur en opzegging, waarborg en woningkwaliteit, Steunpunt Wonen, Leuven, 180 p. Hubeau B. & Vermeir D. (2015), Een evaluatie van het woninghuurrecht Deel II Bevindingen werkgroepen toegang, selectie en discriminatie, procedure en bemiddeling en huurprijs, resultaten wegingsoefening en aanbevelingen expertencommissie, Steunpunt Wonen, 255 p.

26 Rapporten identificeren 5 probleemgebieden Betaalbaarheid Huurwaarborg Huurprijs Contractuele aspecten: duur en opzegging Woningkwaliteit Herstellingen (verouderd wetsartikel) Afstemming op de Vlaamse wooncode, renovatiehuur Plaatsbeschrijving (beperkte kwaliteit) Toegang, selectie en discriminatie Procedure en bemiddeling Per probleemgebied Identificatie van belangrijkste knelpunten en problemen mbt huidige regelgeving Voorstelling van verschillende beleidsopties en effecten

27 Methode: werkgroepen met vertegenwoordigers middenveld en academische wereld Vlaams Huurderplatform HUURpunt Verenigde Eigenaars Confederatie Immobiliënberoepen Vlaanderen Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars Kenniscentrum Vlaamse Steden Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten OCMW Gent Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat

28 Netwerk tegen Armoede Belgische Federatie van de Financiële Sector Administratie Wonen-Vlaanderen Vlaamse Wooninspectie Koninklijk verbond van Vrede- en Politierechters Orde van Vlaamse Balie Interfederaal Gelijkekansencentrum Minderhedenforum Evaluatie door expertencommissie (academici)

29 Mee te nemen beleidsoverwegingen Realiseren recht op behoorlijke huisvesting voor alle bewonersgroepen, ook voor zwakkere groepen Evenwicht rechten en plichten huurders en verhuurders Concurrentiepositie van huurmarkt tov overige segmenten van de woningmarkt handhaven Bredere benadering hanteren: gelijkheid en non-discriminatie, fiscaliteit, etc. Noodzaak aan een duidelijk en standvastig regelgevend kader

30 C. Eerste voorbeeld: evaluatie huurwaarborg Huidig artikel 10 WHW: 3 waarborgvormen 2 maanden huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening Bankwaarborg Bankwaarborg via OCMW Knelpunten: Zijn andere waarborgvormen toegestaan? Kunnen waarborgvormen gecumuleerd worden? Huurwaarborg van 2 maanden is volgens verhuurders te laag Huurwaarborg als selectiecriterium: bankwaarborg en waarborg via OCMW wekken argwaan bij verhuurder Onvoldoende aandacht voor problemen van teruggave van huurwaarborg

31 Voorgestelde beleidsopties Oprichting van een centraal huurwaarborgfonds Algemeen Selectief Aanpassing van artikel 10 WHW Terugkeer naar het oude systeem (3 maanden huurwaarborg) Toevoegen nieuwe waarborgvormen (cfr. FR) Optimaliseren tussenkomst OCMW

32 D. Tweede voorbeeld: evaluatie huurprijs Huidige systeem Bepalen basishuurprijs: contractvrijheid Automatische indexering van de huurprijs op basis van artikel 1728bis BW Beperkte mogelijkheden tot huurprijsherziening aan het einde van elke driejarige periode Knelpunten: Huurprijs stemt vaak niet overeen met werkelijke huurwaarde, zeker in het onderste marktsegment Beperking van huurprijsherziening tot einde van elke driejarige periode wordt als te beperkend ervaren (zeker wanneer werken op kosten van de verhuurder)

33 Voorgestelde beleidsopties Mbt vrije bepaling van huurprijs: Invoeren van een vorm van huurprijsregulering Optie 1: systeem van referentieprijzen met maxima Optie 2: systeem van referentieprijzen met puur informatieve waarde Optie 3: systeem van paritaire comités ter beslechting van geschillen Mbt temporele beperkingen mogelijkheid huurprijsherziening Optie 1: afschaffen van temporele beperking bij huurovereenkomsten van 9 jaar voor uitvoering werken door verhuurder met toestemming van de huurder Optie 2: toevoegen van een derde mogelijkheid tot huurprijsherziening voor duurzame investeringen

34 BESLUIT

35 facebook.com/cdenv

36