WOONTAFEL JURIDISCHE ASPECTEN (26/04 en 08/06): SCHEMA. STELLING VASTSTELLINGEN VOORSTELLEN BEMERKINGEN Bestaande regelgeving:

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "WOONTAFEL JURIDISCHE ASPECTEN (26/04 en 08/06): SCHEMA. STELLING VASTSTELLINGEN VOORSTELLEN BEMERKINGEN Bestaande regelgeving:"

Renske de Valk
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Kosten en lasten voor huurder en verhuurder kunnen decretaal worden vastgelegd. Volstaat de regeling nu, wat moet er wijzigen? WOONTAFEL JURIDISCHE ASPECTEN (26/04 en 08/06): SCHEMA STELLING VASTSTELLINGEN VOORSTELLEN BEMERKINGEN Bestaande regelgeving: Vlaamse bevoegdheid biedt onvoldoende duidelijk, de gelegenheid om het summier en verouderd onderscheid tussen omschreven. Ook moeilijk onderhoud en structurele consulteerbaar. Vlaamse herstellingen te actualiseren. actualisering is een kans. Een niet- bindende Geschillen komen vaak voor. indicatieve lijst voor kosten Op dit moment worden deze en lasten voor huurder en behandeld door de verhuurder kan worden rechtspraak en neemt de opgemaakt. vrederechter neemt De huidige en toekomstige pragmatische houding. regelgeving kan beter Informeren boven reguleren: bekend gemaakt worden huidige algemene wettelijke aan. bv. duidelijk en norm is voldoende. Het toegankelijk overzicht van opstellen van een alle informatie nuttig voor indicatieve, niet- bindende huur op een website van de lijst kan een leidraad om Vlaamse overheid. Ook een geschillen te voorkomen en papieren uitgave blijft nodig is eveneens nuttig voor de om alle doelgroepen te rechtspraak. bereiken. Taak van de overheid om te informeren. Beschikbare informatie zou moeten gebundeld worden en beter toegankelijk zijn. Op welke manier moet de Vlaamse regelgeving worden geïmplementeerd? De facto zijn er drie opties: 1. Behoud in het Burgerlijk Wetboek en aparte bepalingen deelstaten. Behoud in BW met eigen bepalingen (optie 1) en een Vlaams decreet (optie 3) genieten de voorkeur. Een limitatieve lijst van kosten en lasten voor huurder en verhuurder kan te rigide zijn en veroudert snel. Een niet- bindende, indicatieve lijst is daarom beter geschikt. Geen integratie in de Vlaamse Wooncode. De Wooncode betreft een ander aspect van wonen en

2 Automatisch medehuurderschap: kan dit opgenomen worden in een contract en zo ja, hoe? 2. Een integratie in de Wooncode 3. Een afzonderlijk huurdecreet Huidige woninghuurwet is stabiel. Te veel aparte wijzigingen maken het geheel onduidelijk. Modaliteiten kunnen geactuliseerd worden maar een algemene kapstok moet behouden blijven De regeling volgens het erfrecht nu is niet altijd uitvoerbaar: weigering erfenis of onenigheid of onvindbaarheid erfgenamen Problemen bij waarborg en opzeg, zowel voor erfgenamen als verhuurders. Federaal is er een wetsvoorstel hangende mbt het erfrecht. Moet echter nog geamendeerd worden door wegvallen woninghuurwet. Integratie in de Wooncode zou ten koste gaan van stabiliteit en duurzaamheid. Regeling in het erfrecht aanvullen: een notarieel attest als rechtsgeldig laten gelden. Zo vermijdt men te lang aanslepende dossiers. Voor huur na overlijden moet keuze gemaakt worden tussen erfrecht en woonrecht. Voorkeur voor woonrecht. Partners erkennen door een automatisch medehuurderschap kan doorgevoerd worden met 2 voordelen: betere aansluiting bij sociologische realiteit en gelijke rechten en plichten. Wettelijk kader moet wel voldoende duidelijk zijn. Het mag wel niet verplicht worden. wijzigt geregeld. Een integratie zou kunnen leiden tot sturend huurrecht ten koste van stabiliteit. Opvallend: in Brussel en Wallonië neigt de voorkeur wel naar integratie in de Wooncode. Onderscheid tussen samenwoners met en zonder affectieve band is nodig Onderscheid tussen overlijden en stopzetting van de samenwoning moet gemaakt worden. Opzegtermijn van 3 maanden na overlijden moet behouden blijven Voor een voortzetting van de huur bij een contract door samenwonenden moet rekening gehouden worden of dit financieel draaglijk is: continuïteit moet verzekerd blijven. Een verplichting kan niet: wie dit wil moet zelf stappen

3 Verhuurvergunning: moet dit verplicht worden bv. met conformiteitsattest? Geldigheid van 10 jaar. Een momentopname, kwaliteit kan steeds wijzigen. Voor de huurder is de meerwaarde op dit moment klein wegens momentopname. Voor de verhuurder wel voordeel dat hij strafrechtelijk niet meer aansprakelijk is. Brussel en Wallonië schaften vergunning af. Een beslissing over de stopzetting van het contract over de voortzetting door één van beide huurders kan in onderlinge overeenkomst of door de vrederechter Uitwerking decreet: op de sociale huisvesting bestaat een regeling (een jaar als huurder samenwonen). Voorstel zou gelijklopend kunnen zijn. Verplichten conformiteitsattest is niet nodig. Wel een nuttig instrument om gericht in te zetten door lokale besturen in zones waar de meerderheid van de woningen niet aan normen voldoet. Kwaliteitscontrole bij het begin van de verhuring zou nuttig kunnen zijn, ter vervanging van de geldigheid van 10 jaar na elke controle. De bestaande instrumenten m.b.t. woningkwaliteit moeten geoptimaliseerd worden. Geen bijkomende verplichtingen maar meer efficiëntie. ondernemen. De verhuurder moet minstens worden ingelicht. De Vlaamse Wooncode moet gerespecteerd worden (bezettingsgraad e.d.). De wijkagent kan controleren zoals dit nu al gebeurt. Indien conformiteitsattest wordt verplicht moet een nauwgezette opvolging verzekerd worden. Controles lukken in afgebakende gebieden. Voor ganse grondgebieden is dit niet haalbaar: beter voor lokale besturen om gericht in te zetten in zones met lage woonkwaliteit. In Wallonië werd het ontbreken of vervallen van een vergunning meteen gekoppeld aan nietigverklaring contract. Ookvoor kleine tekortkomingen. Nefast voor continuïteit woonsituatie huurders.

4 Kortlopende huurcontracten: verdwijnen of behouden? Informatie die een verhuurder mag vragen van een kandidaat kan decretaal worden vastgelegd. Welke info mag gevraagd worden? Voordeel: oplossing voor eigenaars die zelf op korte termijn willen intrekken of jonge huurders die geen langdurig contract willen Nadeel: woononzekerheid bij huurders, vooral in het lagere inkomenssegment. Op dit moment te weinig wetgevende formaliteiten en garanties voor huurder en verhuurder Drempelvrees voor 9- jarige contracten: door eigenaars worden kortlopende contracten gebruikt als proefhuren. Overheid zou maatregelen moeten nemen tegen drempelvrees Nu al Fonds ter Preventie van Uithuiszettingen maar werkt niet. Privacycommissie bracht in 2009 een aanbeveling uit: info moet proportioneel zijn maar niet overdadig. Verschillende fases in selectieproces dus verschillende informatie. Standaardformulier is opgesteld door UNIA en BIV in 2010 Er heerst discriminatie op de Contracten van korte duur kunnen nuttig zijn, maar enkel als zwakke huurders beter beschermd worden. Fonds ter Preventie van Uithuiszettingen moet worden bijgestuurd. Moet drempelvrees bij eigenaars voor 9- jarig contract wegnemen. Oplevering studie is voorzien in Decreetgeving voor kortlopende contracten moet meer formaliteiten bevatten. Niemand dringt aan op een limitatieve lijst Voorkeur voor niet- limitatieve lijst waarin bepaalde voorstellen tot informatie gedaan worden. Zou een meldpunt voor discriminatie kunnen oprichten. Objectieve informatie zoals attest van woonst of inzicht Gebrek aan kwalitatieve betaalbare woningen duwt zwakkere huurders in moeilijke positie. Zij kunnen vaak niet anders dan kortlopende afsluiten door gebrek aan alternatief. Te weinig bescherming op dit moment. Probleem is breder dan enkel afsluiten contract: gebrek aan alternatief voor huurders door beperkte aanbod, gebrek aan zekerheid bij verhuurders door onvoldoende beschermingsmaatregelen. Limitatieve checklist werkt te beperkt. Steeds evenwicht bewaren: wonen is een grondrecht, maar tegelijk moeten goed woongedrag en betaalzekerheid onderzocht kunnen worden. Opletten geen wetgevende initiatieven te nemen die gebaseerd zijn op een

5 huurmarkt. Verhuurders weigeren huursubsidie over verhuur door SVK: bang voor te strenge kwaliteitscontrole. Renoveren zou moeten gestimuleerd worden vanuit de overheid. Attest van woonst vragen wordt nu afgeraden door de privacycommissie. in de financiële situatie kunnen van pas komen. Hiaten kunnen immers verklaard worden. Niet iedereen aan tafel is akkoord. Verhuurders moeten gestimuleerd worden te investeren in kwaliteit: renovatiepremie openstellen voor eigenaar- verhuurders. minderheid van huurders en verhuurders die voor problemen zorgen. De huurwaarborg bedraagt nu 2 maanden: volstaat dit? 3 maanden is mogelijk: in geval van bv. Korfina of bij huurwaarborg door OCMW. Zeker naar een sociaal publiek toe mag de huurwaarborg niet verhoogd worden. De huurprijzen liggen zodanig hoog dat 3 maanden financieel onhaalbaar is. Regel is bekend: wijziging niet bijzonder nodig OCMW- lening: door besparingen niet altijd mogelijk het volledige bedrag te financieren. Ook ongewenste effect: veel eigenaars weigeren huurwaarborg door OCMW wegens verplichte controle. Wanneer gesignaleerd wordt dat de huurwaarborg geweigerd wordt door een verhuurder, gebeurt daar verder niets mee. Het systeem met wedersamenstelling van huur door banken werkt niet

Vergelijkbare documenten

ADVIES BIJ DE CONCEPTNOTA PRIVATE HUUR

AAR 154 / oktober 2016 1 ADVIES BIJ DE CONCEPTNOTA PRIVATE HUUR Inhoud 1. Betrokken bevoegdheden... 2 2. Advies Unia... 2 2.1. Inleiding... 2 2.2. Algemene bemerkingen... 2 2.3. Aanpak Discriminatie...