VERORDENING 'GEZINSWONINGEN'

Transcriptie

1 VERORDENING 'GEZINSWONINGEN' Stedenbouwkundige verordening tot regeling van het opdelen en het wijzigen van de functie van woningen, met het oog op het behoud van de 'gezinswoning'. Art. 01 Terminologie Gezinswoning.Eéngezinswoning die door haar ruimere oppervlakte (mogelijkheid op meerdere slaapkamers), haar (potentieel) bruikbare kwaliteitsvolle buitenruimte en de directe (of op zijn minst eenvoudig realiseerbare) functionele relatie tussen beide, bijzonder geschikt is voor bewoning door gezinnen met kinderen Woning of woongelegenheid Elk onroerend goed ofhet deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van personen (gedomicilieerde bewoning) Binnenruimte Bruto-vloeroppervlakte van de woning, d.i. de som van de oppervlakte van elke bewoonbare verdieping die zich minstens lm boven het maaiveld uitstrekt. De oppervlakte wordt gemeten langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de woning omhullen. Ruimten waarvan de vrije hoogte tussen de vloer en het plafond minder is dan 2,20m zijn niet begrepen in de binnenruimte. Bijgebouwen die een wezenlijk functioneel onderdeel van de woning uitmaken zijn begrepen in de binnenruimte; Buitenruimte Het gedeelte van de kavel dat niet wordt ingenomen door de binnenruimte van de woning. Bijgebouwen die geen wezenlijk functioneel onderdeel van de woning uitmaken of die bouwfysisch als verkrot kunnen worden beschouwd, zijn begrepen in de buitenruimte. Zij kunnen immers zonder meer worden verwijderd om vrije buitenruimte te creëren. Afzonderlijke garages en carports zijn niet begrepen in de buitenruimte. Om als bruikbaar beschouwd te worden moet deze buitenruimte een minimale oppervlakte van 25m2 hebben, met een lengte én breedte van minimum 3m Uitbreidbaarheid Een toelating tot het verruimen van de basisvoorschriften. Dit kan enkel onder bepaalde nader omschreven voorwaarden en voor speciale gevallen zoals aangeduid in deze verordening. Art. 02 Doel Het huidige bestaande aanbod aan grote woningen die bijzonder geschikt zijn voor bewoning door gezinnen met kinderen op het grondgebied van Hasselt maximaal behouden zodat deze bevolkingscategorie extra mogelijkheden krijgen om zich in Hasselt te vestigen. Omdat als doelstelling ook gestreefd wordt naar een hoge woonkwaliteit, zowel voor de woning zelf als voor de onmiddellijke omgeving, kunnen projecten nog steeds door de vergunningverlenende overheid geweigerd worden omwille van een totaal gebrek aan kwaliteit of omwille van een nefaste invloed op de omgeving, ook al voldoen die volledig aan de voorschriften van deze verordening

2 l' Art. 03 Toepassingsgebied Deze stedenbouwkundige Hasselt. verordening is van toepassing op het volledige grondgebied van de stad Art. 04 Basisvoorschriften Dit artikel blijft eveneens van kracht indien de woning wordt samengevoegd met andere woningen, gebouwen ofkavels. Art Indien een bestaande gezinswoning beschikt over een binnenruimte kleiner dan 250m2 en een buiten ruimte groter dan 25m2, dan is het verboden om deze woning o op te delen in meerdere woongelegenheden o om de hoofdfunctie van deze woning geheel of gedeeltelijk te wijzigen voor een nieuwe functie. Hierop kan een uitzondering gemaakt worden indien een complementaire bestemming wordt toegevoegd en er toch nog één woning behouden blijft die beschikt over een binnenruimte groter dan 100m2, een buitenruimte groter dan 25m2 en een functioneel bruikbare relatie heeft tussen beide. Art Indien een bestaande gezinswoning beschikt over een binnenruimte groter dan 250m2 en een buitenruimte groter dan 25m2 kan, indien ruimtelijk en architecturaal verantwoord en mits behoud van het bestaande volume, een bijkomende woongelegenheid of een nieuwe functie worden voorzien mits het behoud van één woning die beschikt over een binnenruimte groter dan 100m2, een buitenruimte groter dan 25m2 en een functioneel bruikbare relatie tussen beide. Per 'gezinswoning' kan maximaal één woongelegenheid bijkomend voorzien worden. Deze bijkomende woongelegenheid moet voldoen aan de bepalingen van de Vlaamse Wooncode, het kamerdecreet en de politieverordeningen ter zake. Ook moet voldaan worden aan volgende vereisten: o een directe toegang tot het openbaar domein (geen 2 de bouwlijn creëren) o een duidelijke scheiding tussen de wooneenheden o rechtstreeks licht en lucht in alle leefruimte (in het verticaal gevelvlak ofvia een dakvlakraam) o een bergplaats afval/fietsen o tuin / terras: bruikbaar naar vorm en oppervlakte o ruimtelijke kwaliteit voor de omgeving (privacy, licht-en zoninval,... ) o architecturale kwaliteit van het nieuwe geheel Art Indien deze bestaande gezinswoning wordt verbouwd, uitgebreid of vervangen door een nieuwbouw dan zijn de bepalingen van art en art eveneens van toepassing op de woning na verbouwing, uitbreiding of vervanging en dit ongeacht de oppervlakte van de binnen- en buitenruimte na deze werken

3 Art. 05 Uitbreidbaarheid Het College van Burgemeester en Schepenen kan een verruiming van de basisvoorschriften van deze verordening toelaten indien bij beperkte afwijkingen van de vooropgestelde maatvoering toch duidelijk blijkt dat de vooropgestelde doelstellingen op een kwaliteitsvolle manier gerealiseerd. Een afwijking kan ook nog verleend worden in volgende gevallen: voor het bijkomend voorzien van een duplexwoning (of kangoeroewoning of meergeneratiewoning): hiermee wordt bedoeld: - één bijkomende woongelegenheid voor familie tot de 3 graad - met een duidelijke bouwfysische en functionele binding - binnen de normaal gehanteerde en gebruikelijke voorwaarden (o.m. inplanting, bouwvolume, afwerking,... ) In deze context wordt het geheel beschouwd als nog volledig vallend onder de term "ééngezinswoning". Een verklarende nota rond beoogd gebruik en de familiale relatie moet bijgevoegd worden indien de aanvrager een overheidsinstantie betreft, een erkende huisvestingsmaatschappij, het Vlaams Woningfonds, of een sociaal verhuurkantoor indien het een bestemming van openbaar nut betreft indien grote percelen verkaveld worden in kavels voor bijkomende ééngezinswoningen met een tuingebonden karakter voor het bijkomend voorzien van maximum 2 studentenkamers die voldoen aan het kamerdecreet en de bepalingen van de politiecodex met betrekking tot studentenkamers voor het bijkomend voorzien van bed & breakfast die voldoen aan de regelgeving terzake Beide laatste evenwel steeds mits het behoud van één woning die beschikt over een binnenruimte groter dan 100m2, een buitenruimte groter dan 25m2 en een functioneel bruikbare relatie tussen beide. De aanvraag tot het bekomen van een dergelijke afwijking bevat een uitgebreide motivatienota met een stedenbouwkundige argumentatie om aan te tonen dat de doelstellingen van de verordening hier ook gehaald worden zonder het gebruik van de in de verordening omschreven basisnormen en dat ook de beoogde stedenbouwkundige en architecturale kwaliteit gerealiseerd kan worden. Algemene beoordelingscriteria zijn onder meer: - de stedenbouwkundige inpassing in de omgeving (programma, maatvoering,... ) - de architecturale kwaliteit - de bereikbaarheid (intern, extern) - pnvacy - de bezonning, lichtinval, verluchting - omgang met buitenruimten, groen - de kwaliteit van de 'gezinswoning', bijkomende woongelegenheid of de bijkomende bestemming

4 Art. 06 Afwijkingen van de verordening In bepaalde specifieke omstandigheden zoals onder meer o de specifieke kenmerken van de site, het gebouw, het programma o de grote omvang van het gevraagde project o de voorgestelde innovatieve oplossing die de beoogde kwaliteit van de verordening naar de geest realiseert maar afwijkt van de strikte regelgeving o voorwaarden vanuit andere wet- of regelgeving kan het aangewezen zijn om af te wijken van de bepalingen van deze verordening waarbij dan optimaal rekening kan gehouden worden én met deze bijzondere situatie én waarbij alleszins toch rekening wordt gehouden met de geest en de doelstellingen van deze verordening. Op gemotiveerd verzoek van de aanvrager kan de vergunningsverlenende toestaan op de bepalingen van deze verordening. overheid dan afwijkingen De mogelijkheid, de aard en de omvang ervan wordt voor vaak voorkomende gevallen nog nader omschreven bij het betreffende artikel onder 'Uitbreidbaarheid'. Indien de gevraagde afwijking niet vermeld is onder 'Uitbreidbaarheid' moet bij gebrek aan akkoord van de aanpalende eigenaar(s) deze(n) in kennis worden gesteld, en mag er geen gegrond bevonden stedenbouwkundig bezwaar worden ingediend. ~ Elke aanvraag tot afwijking moet vergezeld zijn van een 'motivatienota'. Deze nota beschrijft de motieven die aan de basis liggen van de aanvraag tot afwijking, ze beschrijft de te verwachten impact en toont aan dat de afwijking zeker geen afbreuk doet aan de beoogde kwaliteit. Deze nota omvat minimaal: o een opsomming van de bepalingen waarop van wordt afgeweken o de aard en de omvang van alle afwijkingen o de eventuele extra voorwaarden die gevraagd zijn bij de 'Uitbreidbaarheid' o een duidelijke en expliciete motivering waarbij wordt aangetoond of beschreven - waarom men niet aan de bepalingen voldoet - dat de voorgestelde afwijking een verbetering betekent, zowel voor het gebouw op zich als voor de ruimere omgeving - dat de geest en de doelstelling van de verordening gerespecteerd blijft De stedenbouwkundige ambtenaar vermeldt in zijn verslag aan de vergunningsverlenende overheid uitdrukkelijk deze afwijkingen en de redenen daartoe. De vergunningverlenende overheid zal op haar beurt deze afwijkingen en de redenen daartoe uitdrukkelijk opnemen in de vergunningsbeslissing. * * *

5 Memorie van toelichting. Algemeen doel van de verordening. Afgelopen jaren is het wonen in een stedelijke omgeving opnieuw aantrekkelijk geworden (onder meer door de optimale bereikbaarheid met openbaar vervoer, de verbeterde stedelijke woonkwaliteit, de opwaardering van het stedelijk groen,... ). Ook binnen Hasselt is deze tendens duidelijk merkbaar. Er worden dan ook steeds meer woonprojecten opgestart in het stedelijk gebied om aan de stijgende vraag te voldoen.. Hoewel deze tendens in de eerste plaats uitermate positief voor de leefbaarheid, de veiligheid en de kwaliteit van onze steden, worden hierbij toch enkele ongewenste neveneffecten vastgesteld: heel wat kwaliteitsvoue ééngezinswoningen worden of afgebroken en vervangen door appartementen, of opgesplitst in meerdere kleinere woongelegenheden. Dit om te beantwoorden aan de vraag en ook aan de gewijzigde gezinssituatie (kleinere gezinnen, éénoudergezinnen, alleenstaanden,... ), maar vooral toch omwille van het hogere rendement. gezinnen met kinderen of kinderwens vinden nog steeds te weinig de weg naar de stad, vooral dan omwille van de hoge kostprijs van de beschikbare woningen en het steeds schaarser wordende aanbod van kwaliteitsvolle ééngezinswoningen geschikt voor kinde~en. Het Hasseltse huisvestingsbeleid moet er dan ook op gericht zijn om deze bevolkingscategorie terug de kans te geven om te wonen binnen het stedelijk gebied. Dit kan door het bestaande aanbod aan woningen geschikt voor gezinnen met kinderen, hier verder benoemd als 'gezinswoning', maximaal te behouden en zo mogelijk nog uit te breiden. Om al op korte termijn corrigerend te kunnen optreden wordt deze stedenbouwkundige verordening opgemaakt. Zij voert met het oog op het maximaal behoud van de 'gezinswoning' algemene regels m.b.t. het opdelen in meerdere woongelegenheden en het wijzigen van de hoofdfunctie van deze womngen. Naargelang de behoefte kunnen deze algemene regels op langere termijn worden verfijnd of aangepast per deelgebied van de stad via een of meerdere RUP's. Terminologie Onder 'gezinswoning' wordt die woning verstaan die door zijn specifieke kenmerken bijzonder geschikt is voor bewoning door gezinnen met kinderen. Dit komt voornamelijk neer op volgende kenmerken: - een binnenruimte met de nodige oppervlakte om naast de vereiste slaapkamers ook nog ruime woonvertrekken te voorzien. Door de bovengrens van 250m2 wordt deze categorie zeker gevrijwaard. Het minimum van 100m2 garandeert toch steeds een minimale gezinswoningkwaliteit. - een (potentiële) buitenruimte met een bruikbare (of op zijn minst eenvoudig realiseerbare) relatie tot de woonvertrekken. De gehanteerde minimumoppervlakte en breedte laten een optimaal gebruik toe

6 Basisvoorschriften Ook al is de problematiek van de gezinswoning vooral aanwezig in het stedelijk centrum, toch geldt deze verordening voor het ganse grondgebied van de stad Hasselt. Buiten het centrum zorgt het opsplitsen van eengezinswoningen eveneens meermaals voor problemen omwille van overlast door extra parkeren, privacyhinder, overlast. In afwachting van een meer gedetailleerde aanpak (verfijning van de verordening of één of meerdere RUP's) kan deze verordening ook daar de woonkwaliteit bijkomend vrijwaren. De verordening is dus in principe ook van toepassing in gebieden waar een bijzonder plan van aanleg (BPA) of ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) geldt. Indien een BPA ofrup zelf voorschriften omvat in verband met het opdelen ofhet wijzigen van de hoofdfunctie van woningen, hebben die voorschriften evenwel voorrang op de verordening. Dit is een toepassing van de hiërarchie tussen de planningsinstrumenten. Punt04.01 In dit artikel wordt het principieel verboden om bestaande ééngezinswoningen die geschikt zijn als 'gezinswoning' op te delen of er bijkomende woongelegenheden of bestemmingen aan toe te voegen. Hierbij maakt het niet uit ofhet opdelen al dan niet gepaard gaat met het uitvoeren-van vergunningsplichtige werken. Deze verordening geldt dus niet voor panden die wettelijk vergund zijn als meergezinswoning, studentenhuizen enz., of die geen woonfunctie hebben (zoals kantoren, winkels, gemeenschapsvoorzieningen, bedrijfsgebouwen... ), en evenmin voor onbebouwde percelen. Waar deze verordening niet van toepassing is worden de aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning uiteraard gewoon beoordeeld op hun verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening. Punt04.02 Om te vermijden dat ook deze categorie van grotere woningen verloren zou gaan als 'gezinswoning' worden aan de mogelijke opdeling strikte beperkingen opgelegd. De minimale grootte van 100m2, aansluitend op een bruikbare buitenruimte garandeert het behoud van alleszins één 'gezinswoning'. Ook voor de bijkomende woongelegenheden worden extra randvoorwaarden opgelegd om een minimale woonkwaliteit te garanderen. Punt04.03 Dit om te vermijden dat woningen die in aanvang wel degelijk vallen onder ééngezinswoning en geschikt zijn als 'gezinswoning' toch zouden ontsnappen aan de verordening doordat ze door verbouwing, uitbreiding of vervangende nieuwbouw niet meer zouden beantwoorden aan de gestelde normen. Ook in deze gevallen blijft de verordening dan ook volledig van kracht. Punt 05. Uitbreidbaarheid De mogelijkheid tot afwijken is strikt omschreven en laat toe dat maatschappelijk verantwoorde bestemmingen (zoals meergeneratiewonen, studentenhuisvesting, bed & breakfast) toch met enig soepelheid kunnen overwogen worden. Ook voor erkende huisvestingsmaatschappijen en voorzieningen van openbaar nut kan afgeweken worden van de bepalingen van deze verordening onder de in artikel opgelegde randvoorwaarden. Bij het voorzien van studentenkamers en bed & breakfast wordt wel duidelijk bepaald dat minstens één 'gezinswoning' in het pand moet behouden of gerealiseerd worden om hier een eventuele omzeiling van de doelstelling van deze verordening te voorkomen

7 Punt 06. Afwijkingen Omwille van het erg ruime toepassingsgebied (het ganse grondgebied van de stad Hasselt) en de veelvuldigheid in variatie aan vorm, afmeting, aard,... van projecten en ruimtelijke en architecturale context, is het vastleggen van werkbare regels een erg moeilijke oefening tussen het verhinderen van onaanvaardbare bouwvoorstellen en vernieuwende kwaliteitsvolle projecten mogelijk te maken en zelfs te stimuleren. De vergunningverlenende overheid krijgt binnen de verordening zelf dus expliciet de mogelijkheid om afwijkingen toe te laten en te vergunnen mits grondige motivering en dit alles zonder de beperkingen en procedurevoorwaarden die het decreet oplegt voor de afwijkingsmogelijkheden binnen een RUP, BPA of verkaveling. Om deze afwijking te bekomen moet een uitdrukkelijke aanvraag worden geformuleerd via de motivatienota die deel zal uitmaken van de stedenbouwkundige aanvraag. Uitgangspunt hierbij moet alleszins zijn dat de geest en de doelstellingen van de verordening gerespecteerd blijven De motivatie en de beslissing worden uitdrukkelijk opgenomen in de vergunningsbeslissing Dit voornamelijk om te vermijden dat de afwijking de regel wordt. Op deze wijze wordt de manier waarop men omgaat met deze 'uitzonderingsprocedure' ook openbaar gemaakt en wordt een al te lichtzinnig gebruik ervan vermeden. * * * )