EXAMENVRAAG: Juridische grondslag van een beding van eigendomsvoorbehoud. Gelding van een beding van eigendomsvoorbehoud.

Transcriptie

1 EXAMENVRAAG: Juridische grondslag van een beding van eigendomsvoorbehoud. Gelding van een beding van eigendomsvoorbehoud. Partijen mogen afwijken van art en 1583 B.W. en bedingen dat de eigendomsoverdracht later zal plaatsvinden dan het ogenblik van het sluiten van het contract, bv. verlijden authentieke akte of volledige betaling van de verkoopprijs. Het contractueel uitstellen van de eigendomsoverdracht gebeurt door een clausule van eigendomsvoorbehoud. In de wet op het consumentenkrediet wordt hiervan uitdrukkelijk gebruik gemaakt. Geldigheid tussen partijen clausule is volkomen geldig en aan geen enkel vormvereiste onderworpen, behalve als het beding vervat is in een verkoop op afbetaling. Voor de verkoper is zo n beding nuttig, want zolang de koper geen eigenaar is, mag hij er niet over beschikken, ook al wordt ze hem geleverd. Als hij de zaak zou voortverkopen, maakt hij zich schuldig aan het misdrijf van misbruik van vertrouwen (art. 491 Sw.). Het risico van het verlies van de zaak door een vreemde oorzaak blijft voor de verkoper. Niets belet de partijen contractueel anders overeen te komen. Geldigheid en tegenwerpelijkheid ten aanzien van derden zie cursus voor evolutie Vergelijk koop en aanneming. Het onderscheid tussen beiden is delicaat wanneer de aannemer zich niet alleen verbindt een bepaald werk uit te voeren, maar ook de stof of het materiaal te leveren dat moet w bewerkt of verwerkt. In welke gevallen gaat het om koop en wanneer om aanneming? 1 De opdrachtgever levert het materiaal: het gaat om een aannemingscontract, want de aannemer levert alleen zijn arbeid [artt. 1711, 1787 en 1789 B.W.] 2 De aannemer trekt op zijn eigendom en met zijn materialen een gebouw op voor iemand anders: het gaat om een koop-verkoop-overeenkomst. 3 De aannemer levert de materialen of grondstoffen: drie theorieën: (1) volgens romeinsrechtelijke traditie en argument a contrario uit art B.W., gaat het om een koop-verkoop (2) aannemingsovereenkomst (3) gemengde overeenkomst met element aanneming en element koop Voorbeeld: Aannemer had aan ziekenhuis een waterzuiveringsinstallatie geleverd, een plan hiervoor ontworpen en installatie geplaatst. De rechtbank meende dat de overeenkomst moest gesplitst w in een koop-verkoop voor de levering van materialen en een aanneming mbt plan en plaatsing. Een gebrek in de geleverde zaak gaf aanleiding tot een vordering wegens verborgen gebreken, maar niet tot 10-jarige aansprakelijkheid. Het is van groot belang te weten of de overeenkomst waarbij de aannemer ook het materiaal levert, als een koop-verkoop-overeenkomst dan wel als aannemingscontract dient te w beschouwd. De rechtsregeling die voor beide contracten geldt is verschillend: a.de prijs bij een aannemingscontract kan later dan bij het sluiten van de overeenkomst w bepaald 1

2 b.bij aanneming gebeurt de overdracht van risico pas bij de levering terwijl bij koop dit bij eigendomsoverdracht gebeurt [art B.W.] c.vrijwaring voor verborgen gebreken w bij koop geregeld door art B.W. Op aanneming van werk zijn art en 2270 B.W. van toepassing d.bij koop-verkoop geldt een korte termijn voor het instellen van een rechtsvordering wegens verborgen gebreken [art B.W.]. Deze regel is slechts analoog van toepassing bij aanneming (lichte verborgen gebreken bij bouwwerken). Bij aanneming van bouwwerk geldt de 10-jarige aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. e.verkoop onroerende goederen: niet-betaalde verkoper heeft voorrecht van art. 27, 1 Hyp.W. niet betaalde aannemers kunnen aanspraak maken op recht van art. 27, 5 Hyp.W. f.faillissement van verkoper voor de voltooiing van werk is opdrachtgever een SE, en na voltooiing eigenaar. Bij faillissement van de aannemer de opdrachtgever enkel SE. EXAMENVRAAG: Verschil tussen een eenzijdige en een wederkerige verkoopbelofte? De wederzijdse belofte om een goed te verkopen tegen een bepaalde prijs en de zaak te kopen tegen die prijs, is een volwaardige koop-verkoop-overeenkomst, daar er een samentreffen is van de wilsuitingen van de koper en verkoper. In art B.W. w bepaald dat de verkoopbelofte als koop geldt wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent zaak en prijs. De B. rechtsleer (met uitzondering De Page en Dekkers) is het erover eens dat dit artikel enkel de wederzijdse verkoopbelofte betreft. Het is dus een overbodige bepaling want zeggen dat men belooft is hetzelfde zeggen als koop en verkoopt. Zoals bij een eenvoudige en zuivere koop-verkoop, kunnen partijen bij een wederzijdse verkoopbelofte de eigendomsoverdracht of tijdstip waarop ze wederzijds zullen verbonden zijn, onderwerpen aan een formaliteit, zoals opmaken van een notariële akte. In dat geval kan de wederzijdse belofte op zichzelf de koop niet tot stand brengen, maar is ze een geldig contract dat partijen verplicht de formaliteit uit te voeren. II De eenzijdige verkoopbelofte EXAMENVRAAG: Casus over eenzijdige verkoopbelofte: wat als de belover een onroerend goed verkoopt aan een derde voordat de overeengekomen termijn is verstreken? De eenzijdige verkoopbelofte is een overeenkomst waarbij de ene partij, de belover, zich jegens de andere partij, de begunstigde, ertoe verbindt aan deze laatste een bepaalde zaak tegen een bepaalde prijs te verkopen, indien de wederpartij volgens de overeengekomen modaliteiten de wil tot uitdrukking brengt om de koop te sluiten. De mogelijkheid tot aankopen w een optie genoemd, en wanneer er van de optie gebruik w gemaakt, noemt men dit het lichten van de optie. De eenzijdige verkoopbelofte is een eenzijdig contract, omdat ze een verplichting meebrengt ten laste van één partij, nl. de partij die zich verbindt met de wederpartij een koop te sluiten waarvan alle hoofdbestanddelen reeds zijn vastgesteld. 2

3 De belover is onherroepelijk verbonden om te verkopen indien de begunstigde de wil uitdrukt om het goed te kopen, wat veronderstelt dat de partijen het eens zijn over de zaak en prijs. De eenzijdige verkoopbelofte is dus een contract waarbij een bepaalde prestatie w beloofd, maar zonder dat het eigendomsrecht van een zaak w overgedragen. De begunstigde zelf is niet verplicht de optie te lichten. De eenzijdige verkoopbelofte is immers een eenzijdig contract en schept enkel verbintenissen ten laste van de belover. De partijen kunnen geldig overeenkomen dat de begunstigde aan de belover een vergoeding zal betalen voor het geval hij de optie niet licht. Een van de modaliteiten die vaak w overeengekomen, heeft betrekking op de duur waarvoor de belofte geldt. Meestal w bedongen dat de belofte zal vervallen indien ze niet w aanvaard voor het verstrijken van een bepaalde termijn. Indien voor het lichten geen termijn is bepaald, betekent dit nog niet dat de belover voor onbepaalde tijd verbonden blijft, noch dat hij zich van zijn verbintenis mag bevrijden wanneer het hem goeddunkt. De belover zal een einde aan de verbintenis kunnen maken, mits een redelijke opzeggingstermijn. De eenzijdige verkoopbelofte dient te w onderscheiden van enkele andere figuren: E e n z i j d i g e Aanbod Koop-verkoop B e d i n g v a n verkoopbelofte voorkeur Contract dat voor C o n t r a c t d a t beide partijen bindend e n k e l is verbindend is ( m o e t a a n v a a r d voor aanbieder worden) ( m o e t n i e t aanvaard w) G e e n Eigendomsoverdracht eigendomsoverdracht Geen verplichting tot Verplichting tot kopen kopen Ve r p l i c h t i n g t o t G e e n verkopen verplichting tot verkopen Wanneer de begunstigde van het optierecht de optie licht, komt het koopcontract tot stand, zonder dat hiervoor enige formaliteit vereist is, tenzij het zou gaan om een plechtig contract, dat slechts zou kunnen ontstaan door het vervullen van een bepaalde formaliteit. Indien de belover, na het lichten van de optie, zou weigeren zijn toestemming tot verkopen te verlenen, is dwanguitvoering mogelijk: een vonnis kan de toestemming vervangen. Door de uitoefening van het optierecht w de koop voltrokken, zelf als een termijn w bedongen voor de overdracht van het eigendomsrecht van het goed. Volgens het HvC kan de belover bedingen dat voor de overdracht een termijn zal gelden, hoewel de verkoop plaatsvindt van zodra de begunstigde zijn optierecht uitoefent. 3

4 Het lichten van de optie heeft geen terugwerkende kracht: het koop-verkoop-contract ontstaat op het ogenblik dat de optie w gelicht, en op het hetzelfde tijdstip heeft ook de eigendomsoverdracht plaats, tenzij door de belover w bedongen dat voor de eigendomsoverdracht een termijn zal gelden. Dit betekent dat bv. handelingsbekwaamheid van de koper dient te w beoordeeld op het ogenblik van het lichten van de optie. De belover behoudt het recht over de zaak te beschikken en kan, zolang de optie niet w gelicht, de zaak aan een derde overdragen. Hij miskent natuurlijk het optierecht van de begunstigde en zal wegens contractbreuk schadevergoeding verschuldigd zijn. De verkoop tvv een derde zal niet plaatshebben indien deze derde weet dat hij door zijn aankoop bijdraagt tot de niet-naleving van de verkoopbelofte, en bewust en actief meewerkt, want dan begaat hij een fout in de zin van art B.W., en de beste wijze om de schade te vergoeden, ligt in de nietigverklaring van de aan de derde toegestane verkoop. Indien het gaat om lichamelijke roerende goederen, zal de verkoop kunnen w verhinderd indien de begunstigde van het optierecht voor de derde het bezit van de zaak verkrijgt. Als het gaat om onroerende goederen, zal de verkoop aan een derde kunnen w verhinderd indien de begunstigde van het optierecht, zonder te weten dat het goed aan een derde w verkocht, erin slaagt voor de derde zijn eigendomsakte te laten overschrijven op het kantoor van de hypotheekbewaarder. In het omgekeerde geval zal hij eigenaar worden en de begunstigde van het optierecht zal enkel een recht op schadevergoeding kunnen laten gelden. De eenzijdige verkoopbelofte mbt onroerend goed is niet aan derden tegenwerpelijk door ze te laten overschrijven op een hypotheekkantoor omdat met de verkoopbelofte geen zakelijke rechten op onroerende goederen w overgedragen. De rechten die uit een eenzijdige verkoopbelofte voortvloeien zijn vatbaar voor overdracht. De formaliteiten van art B.W. gelden hierbij. Wat is de verkoop op proef en geef de juridische kwalificatie? Een verkoop op proef is een verkoop-koop-overeenkomst waarbij de partijen de overeenkomst afhankelijk maken van een proef van de verkochte zaak. De verkoop op proef is een overeenkomst aangegaan onder voorwaarde dat de verkochte zaak aan de overeengekomen bestemming beantwoordt. De verkoop op proef w veel aangetroffen en vertoont voor de koper aanzienlijke voordelen, aangezien hij slechts tot presteren zal gehouden zijn als hij de zekerheid heeft dat de aangekochte zaak aan de overeengekomen bestemming beantwoordt. Het w vaak als voorzichtigheidsmaatregel gezien om slechts te kopen indien de proef voldoening schenkt. Er lagen voor de wetgever verschillende mogelijkheden open om eenzelfde resultaat te bereiken maar men heeft gekozen om er een verkoop onder opschortende voorwaarde van te maken [art B.W.]. De toekomstige en onzekere gebeurtenis is het feit dat de proef voldoening schenkt. Het contract ontstaat onmiddellijk, maar de daaruit voortvloeiende verbintenissen dienen enkel uitgevoerd te worden indien de proef voldoening geeft. Het artikel 1588 B.W. is van aanvullend recht, zodat partijen er in hun overeenkomst van kunnen afwijken. Ze doen er goed aan het zo nauwkeurig mogelijk te formuleren: 4

5 - eenzijdige verkoopbelofte: koper volledig vrij om al dan niet te kopen - verkoop onder ontbindende voorwaarde: contract bestaat onmiddellijk en krijgt uitwerking maar later met terugwerkende kracht ontbonden als voorwaarde niet vervult. Het risico valt dan wel ten laste van de koper (= reden waarom wettelijk een opschortende voorwaarde) Een verkoop op proef kan ook voortvloeien uit de gebruiken of aard zelf van de verkochte zaak bv. aankoop kledij op maat. Indien er twijfel is moet de interpretatie gevolgd w die het voordeligst is voor de verkoper dus de verkoop op proef. De verkoop op proef is een werkelijke verkoop en niet een eenzijdige verkoopbelofte. Het is een verkoop onder voorwaarde maar het gaat niet om een zuivere potestatieve voorwaarde: er zijn objectieve elementen die door een deskundigenonderzoek kunnen w gecontroleerd. De koper mag niet naar eigen goeddunken oordelen of de verkochte zaak hem al dan niet bevalt. De verkoper heeft het recht in alle objectiviteit, eventueel door middel van een deskundigenonderzoek, te laten nagaan of de verkochte zaak aan de overeengekomen bestemming beantwoordt en of de weigering van de koper niet op zuivere willekeur berust. Wanneer de koper zou weigeren de proef te laten plaatshebben of tijd voorbij laten gaan waarbinnen de proef normaal zou moeten plaatshebben, zal de verkoper de veroordeling van de koper mogen vragen om het contract uit te voeren [art B.W.]. Wanneer de proef geen voldoening schenkt, hoeft de koper de ontbinding van het contract niet te vragen om zich aan zijn verbintenissen te onttrekken, aangezien bij niet-vervulling van de voorwaarde het contract geen uitwerking krijgt. De verkoop op proef w beheerst door de gemeenrechtelijke regels die gelden voor verbintenissen onder een opschortende voorwaarde: - eigendomsoverdracht niet plaatsvinden zolang de vw niet in vervulling is gegaan - bewarende maatregelen mogelijk - risico tenietgaan door vreemde oorzaak ten laste van verkoper - voorwaarde in vervulling met terugwerkende kracht (bv. beslag of faillissement) Voor het bepalen van de plaats waar en termijn waarbinnen de proef dient te gebeuren, zullen in de eerste plaats de bedingen van de overeenkomst moeten w geraadpleegd. Wanneer de overeenkomst niets bepaalt, zal rekening w gehouden met gebruiken, omstandigheden van de verkoop en de aard van de verkochte zaak. De koper zal een redelijke termijn in acht moeten nemen. Wanneer de koper de conventioneel of anders bepaalde termijn om de verkochte zaak aan de proef te onderwerpen heeft laten voorbijgaan, kan de verkoper hem aanmanen om de proef te laten plaatsvinden. Deze ingebrekestelling heeft tot gevolg dat het risico van het toevallig tenietgaan van de verkochte zaak ten laste van de koper valt. Een andere mogelijkheid is dat de verkoper de veroordeling van de koper vraagt om het contract uit te voeren, daar de vw w geacht vervuld te zijn wanneer de SN zelf door zijn eigen fout de vervulling ervan heeft verhinderd. 5

6 Ten slotte kan de houding van de koper w verklaard als een definitieve aanvaarding van de verkochte zaak, maw een stilzwijgende afstand van de proef of als verwerking van het recht de proef te laten plaatshebben, indien men dit als een rechtsmisbruik van de koper beschouwt, aangezien het HvC de mogelijkheid om rechtsverwerking aan te nemen afhankelijk gemaakt heeft van de vereiste van het bestaan van rechtsmisbruik. Geef de verschillende functies van het handgeld. een som geld of elk ander roerend goed, dat een van de partijen aan de andere overhandigt op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. Het is niet specifiek voor een koopcontract en komt ook voor bij andere overeenkomsten zoals een huurcontract. Welke betekenis w gehecht aan de afgifte van het handgeld? Allereerst moeten de bepalingen van het contract geraadpleegd worden (gemeenschappelijke bedoeling van de partijen). Het handgeld is slechts van aanvullend recht dus partijen kunnen zelf de betekenis en draagwijdte bepalen. Als de bedoeling onduidelijk is of wanneer het contract niets inhoudt erover, moet w bepaald wat de betekenis en draagwijdte is. Er zijn doorgaans drie functies die het handgeld kan vervullen: 1 Voorschot op de prijs: meestal gaat het om een provisionele som die de verkoper vraagt om de uitvoering van het contract te verzekeren. In geval van niet-uitvoering door de fout van de koper, zal dit een voorschot zijn op de verschuldigde schadevergoeding. Wanneer men toch uitvoert zal het handgeld w aangerekend op de schuldvordering. 2 Bestaan van het contract bewijzen: voornamelijk in gevallen waarin de partijen geen regelmatig schriftelijk bewijs hebben gemaakt. De partij die er het meest belang bij heeft om het bestaan van het contract te bewijzen (meestal koper), overhandigt aan de andere partij handgeld, en ontvangt een kwitantie (vaak afkorting). Men combineert dus twee functies. Door het handgeld is er een begin van uitvoering van het contract. Het is een buitengerechtelijke bekentenis die niet zuiver mondeling is [art B.W.]. De regels van de bekentenis en art B.W. zijn dus geldig. 3 Rouwgeld of rouwkoop: de partijen sluiten een contract, maar gaan erover akkoord om zich wederzijds de mogelijkheid voor te behouden om het contract te laten varen, en bij wijze van schadeloosstelling w de teruggave van het handgeld bedongen [art B.W.]. In handelszaken gaat de voorkeur meestal naar de eerste interpretatie. De rouwkoop is zelden van toepassing. Wat is verkoop met commandverklaring en geef de juridische kwalificatie. De verkoop met commandverklaring is een koop-verkoop-overeenkomst waarin de koper zich het recht voorbehoudt om zich als werkelijke koper te doen vervangen door een andere persoon die hij later zal aanduiden, en t.a.v. wie alleen de overeenkomst van bij de aanvang geacht moet worden te zijn aangegaan. 6

7 Als de schijnbare koper van het recht geen gebruik maakt, zal hij zelf, in eigen naam en eigen rekening hebben gekocht. Als de koper wel van het recht gebruikt is hij een schijnbare koper, een stroman (=gecommandeerde, commandataris of commandverklaarder). De enige en werkelijke koper die eventueel later w aangeduid, w command genoemd. Als de commandverklaarder de naam van de command bekendmaakt, w de koop-verkoop geacht van in het begin gesloten te zijn tussen verkoper en command. Er is slechts één koop-verkoop met één eigendomsoverdracht. De bestaansreden van de verkoop is hoofdzakelijk erin gelegen dat het in bepaalde omstandigheden voor een persoon die een goed wenst te kopen, nuttig kan zijn dat hij zelf niet als koper verschijnt en zijn naam voor de verkoper tijdelijk verborgen houdt. Voorbeeld: A is een ondernemer en heeft grond X. B wil zijn grond Y, die naast grond X ligt verkopen. Als A zou optreden als koper, is het niet uitgesloten dat B een hogere prijs zal vragen want A zal de grond absoluut willen hebben voor zijn plan tot uitbreiding. Voorbeeld: Speculanten maken soms gebruik van de commandverklaring om te ontsnappen aan de dubbele heffing van het registratierecht op de verkoop van een onroerend goed. Er w in het B.W. geen vermelding gemaakt van de verkoop met commandverklaring. In andere wetboeken zijn wel regelingen in verband met de verkoop met commandverklaring, nl. Ger.W. (art. 1590) en Wetboek Registratierechten (art. 159, 1 ). De verkoop met commandverklaring w praktisch uitsluitend aangetroffen bij verkoop van onroerende goederen, maar is theoretisch ook mogelijk bij verkoop van roerende goederen. De verkoop met commandverklaring is slechts geldig naar burgerlijk recht als vier voorwaarden zijn voldaan: (1) uitdrukkelijk beding van voorbehoud van commandverklaring: kan slechts met toestemming verkoper, want men kan geen tegenpartij opdringen. De verkoper heeft het recht te weigeren om met een koper te handelen die hij niet kent en wiens solvabiliteit twijfelachtig. De commandverklaring kan zowel bij authentieke akte als onderhandse akte gebeuren. Het is voldoende dat de wil van de partijen duidelijk tot uitdrukking w gebracht. Er bestaat één uitzondering op de eerste voorwaarde nl. verkoop van onroerend goed na uitvoerend beslag [art Ger.W.] (2) commandverklaring moet binnen conventioneel daarvoor bepaalde termijn gebeuren: de termijn w burgerrechtelijk volkomen aan de wil van de partijen overgelaten (3) oorspronkelijke overeenkomst niet essentieel wijzigen: commandverklaring moet zuiver en eenvoudig gedaan zijn. (4) aanvaard door een bekwame command: als onbekwaam dan nietig Opdat de commandverklaring geen aanleiding zou geven tot tweede heffing van het evenredig registratierecht, van 10% op de verkoop van onroerende goederen, worden in het fiscaal recht veel strengere vereisten gesteld dan in het burgerlijk recht. Het doel van de regels is de ontduiking van het evenredig recht in geval van wederverkoop zoveel mogelijk tegen te gaan, door het misbruik dat van de techniek van de commandverklaring zou w gemaakt. In art. 159, 7

8 1 Wetboek Registratierechten w drie voorwaarden gesteld die moeten vervuld zijn [zie artikel] Wanneer de commandverklaring regelmatig is gebeurd en de command ze ook aanvaardt, is er één enkele koop-verkoop. De gecommandeerde verdwijnt uit het contract en wordt vervangen door de werkelijke koper. Het hoofddoel is van de commandverklaring is de eenheid van de handeling te verzekeren. De gecommandeerde treedt uit het contract en zal persoonlijk niet meer gehouden zijn tot de uitvoering. Hij staat niet meer in voor de uitvoering door de echte koper. Er is een uitzondering in geval van verkoop van een onroerend goed na uitvoerend beslag. Indien de gecommandeerde binnen de daarvoor bepaalde termijn en voorwaarde geen gebruik maakt van het voorbehoud om command te verklaren, w hij geacht in eigen naam en voor eigen rekening te hebben gekocht. Tussen de command en gecommandeerde bestaat er gewoonlijk een aparte rechtsverhouding, zoals lastgeving, zaakwaarneming, In de rechtsleer heeft lange tijd een hele controverse bestaan over de juridische aard van de verkoop met commandverklaring. Er zijn verschillende pogingen geweest om de commandverklaring terug te brengen tot één van de bestaande rechtsfiguren. Geen enkele van de theorieën biedt een voldoende verklaring voor de eigen juridische aard van de verkoop met commandverklaring: (1) Lastgeving: de lasthebber sluit overeenkomst in naam en voor rekening van lastgever, wiens naam hij bekendmaakt. Er is slechts één koper, de lastgever, die van het begin gekend is, terwijl bij verkoop met commandverklaring de gecommandeerde zowel zelf koper kan blijven als de naam van de command kan bekendmaken. (2) Naamlening: = een lastgeving die geheim blijft. Het mandaat wordt niet openbaar gemaakt aan derden. Degene die bij het sluiten van een contract met de wederpartij handelt, is persoonlijk en definitief gebonden. Bij een commandverklaring is dit niet noodzakelijk zo. (3) Commissie-overeenkomst: de ene partij, commissionair, verbindt zich tegenover andere partij, de committent, om voor rekening van de andere partij maar in eigen naam één of meer rechtshandelingen te stellen met een derde. Bij commandverklaring handelt de gecommandeerde enkel in eigen naam en is hij bij bekendmaking command bevrijd van alle verbintenissen (4) Sterkmaking: degene die zich voor iemand anders sterk maakt belooft enkel zijn toestemming te verkrijgen voor het sluiten van het contract, maar zonder dat hij zelf door die overeenkomst gebonden is als hij die toestemming niet verkrijgt. De gecommandeerde is er persoonlijk toe gehouden het contract uit te voeren als hij zich als koper niet laat vervangen. (5) Beding ten behoeve van een derde: veronderstelt een hoofdcontract waarbij beding accessorium is, bij commandverklaring verdwijnt de gecommandeerde volledig uit het rechtsverband als de command verklaart de koper te zijn (6) Verkoop onder ontbindende voorwaarde: de koopovereenkomst w niet ontbonden als de command verklaart de koper te zijn. Het eigendomsrecht van de gecommandeerde verdwijnt wel maar koop blijft bestaan (7) Alternatieve verkoop wat betreft koper: van de zijde van de koper zijn er geen alternatieve verbintenissen wat betreft het voorwerp van de verbintenissen 8

9 CONCLUSIE: het gaat om een sui generis rechtsfiguur die ontstaan is uit de gebruiken en behoeften van de praktijk. Vrijwaring voor uitwinning EXAMENVRAAG: Wat is bij vrijwaring het verschil tussen een feitelijke en een rechtstoornis? Wat is het belang van dit onderscheid?; Feitelijke en rechtsstoornissen: leg uit en geef voorbeelden De verkoper moet aan de koper ook het rustig en vreedzaam bezit van de verkochte zaak bezorgen, d.w.z. een bezit waarop geen inbreuk w gepleegd door feiten of handelingen uitgaande van de verkoper zelf of van derden. Hij moet hem ook het gebruik van de zaak waarborgen, d.w.z. hem een zaak verschaffen die geschikt is voor het gebruik waartoe ze normaal w bestemd. De verkoper is dus vrijwaring verschuldigd. Deze vrijwaring heeft een dubbel voorwerp nl. - vrijwaring wegens uitwinning: ongestoord genot van de verkochte zaak - vrijwaring voor verborgen gebreken Vrijwaren betekent ervoor instaan dat de verkochte zaak bepaalde hoedanigheden vertoont, vrij is van gebreken, en dat derde hierop geen rechten kunnen laten gelden, en wanneer dit zou gebeuren of wanneer gebreken aan het licht zouden komen, waarborgen dat de tegenpartij vergoed zal w voor de ontstane minderwaarde van de zaak, hetzij door prijsvermindering hetzij door wederzijdse teruggave van zaak en prijs. In de enge zin is er sprake van vrijwaring wanneer er drie partijen bij betrokken zijn. Dan eigenlijk geen vrijwaring (voor verborgen gebreken) maar garantieplicht van de verkoper dat verkochte zaak geen verborgen gebreken heeft. De verkoper moet ervoor zorgen dat het aan de koper verschafte bezit van de verkochte zaak vreedzaam en ongestoord blijft, of beschermd is. Wanneer dit niet het geval is en de koper gestoord w, zegt men dat de koper w uitgewonnen, d.w.z. dat hij de plaats moet ruimen voor een derde. Uitwinning vloeit voort uit elk feit, uitgaande van de verkoper zelf of van een derde, dat tot gevolg heeft dat het bezit of gebruik van de verkochte zaak aan de koper geheel of gedeeltelijk w ontnomen. Het feit dat de uitwinning teweegbrengt, is de bezitsstoornis. De vrijwaringsverplichting heeft een dubbel voorwerp en betreft zowel de vrijwaring voor eigen daad als de vrijwaring voor de daad van derde(n). De verkoper is van rechtswege verplicht de koper te vrijwaren voor uitwinning (= wettelijke vrijwaring voor uitwinning) [art B.W.]. De partijen hebben de mogelijkheid een bijzondere regeling daarover te treffen in hun contract (= bedongen vrijwaring voor uitwinning). De vordering tot vrijwaring wegens uitwinning moet onderscheiden w van de vordering tot nietigverklaring op grond van essentiële dwaling: Vrijwaring wegens uitwinning Essentiële dwaling Algemeen geldige overeenkomst en Op ogenblik sluiten overeenkomst, uitgevoerd maar koper is bij minstens één van de partijen, een gestoord door daad van derde of vergissing of verkeerde voorstelling verkoper zelf b e s t a a t o v e r e e n e s s e n t i ë l e hoedanigheid van de verkochte zaak 9

10 Sanctie Grond tot ontbinding met Grond tot nietigverklaring schadeloosstelling In de praktijk (vooral bij onroerende goederen), is het onderscheid niet altijd duidelijk. Door het feit dat derden op de verkochte zaak zekere aanspraken laten gelden, kan het gebeuren dat de essentiële hoedanigheid, die de partijen op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst op het oog hadden, uitgeschakeld w. De koper heeft dan ook hier de keuze tussen beide vorderingen: a. vordering tot nietigverklaring op grond essentiële dwaling b. vordering tot ontbinding wegens uitwinning 2. Vrijwaring voor eigen daad I. De wettelijke vrijwaringsverplichting A. Inhoud en voorwerp van de vrijwaringsverplichting De verkoper moet zelf zich onthouden van iedere handeling waardoor de koper in het rustig bezit van de verkochte zaak w gestoord. Op de verkoper rust dus een negatieve verplichting, een verbintenis om iets niet te doen [art B.W.]. Het toepassingsgebied van deze vrijwaringsverplichting is zeer ruim: (1) geen onderscheid tussen feitelijke stoornissen en rechtsstoornissen (2) zowel een gedeeltelijke als volledige uitwinning iedere handeling zowel een materiële daad als een rechtshandeling, gesteld door de verkoper zelf, die tot gevolg heeft dat de koper in het rustig bezit van de verkochte zaak w gestoord, met uitzondering van de handeling van de verkoper die gesteund is op een beweerd recht op de verkochte zaak. Wanneer de koper in het rustig bezit van de verkochte zaak w verstoord door een handeling van de verkoper die gebaseerd is op bepaalde rechten, rechtsaanspraken die hij beweert te kunnen laten gelden mbt verkochte zaak. De vrijwaring voor eigen daad die door de verkoper of zijn erfgenamen wegens een rechtsstoornis verschuldigd is, geldt ook wanneer ze in een andere hoedanigheid rechten op de verkochte zaak kunnen laten gelden. Als ze deze andere rechten zouden uitoefenen, zouden ze door hun eigen daad de koper in het rustig bezit storen en tekort komen aan hun verplichtingen. Deze regel w uitgedrukt in het adagium wie vrijwaring verschuldigd is, kan niet uitwinnen. Een erfgenaam van de overleden verkoper mag zijn persoonlijke hoedanigheid als huurder van het verkochte goed dus niet inroepen om het rustig genot van de koper te storen, zelf niet als in de verkoopakte is bepaald dat de koper niet over het goed zal kunnen beschikken dan bij de beëindiging van de eventueel bestaande huurovereenkomst. De verkoper is geen vrijwaring wegens uitwinning verschuldigd aan de koper, indien de uitwinning het gevolg is van het feit dat de partijen in hun koopcontract gezamenlijk inbreuk hebben gepleegd op de rechten van een derde. 10

11 De verbintenis tot vrijwaring voor eigen daad is ondeelbaar, waarmee w bedoeld dat die verbintenis weegt op elke medeëigenaar-verkoper of op elke erfgenaam van de verkoper. De verplichting tot betaling van schadevergoeding, als sanctie van de vrijwaringsverplichting, is wel deelbaar. B. Sancties bij niet-nakoming van de vrijwaringsverplichting Opdat de vrijwaringsverplichting zou kunnen spelen, moet de koper een werkelijke stoornis ondergaan hebben; hij zou zich niet mogen beklagen over een louter eventuele stoornis. De sanctie bij niet-nakoming van de vrijwaringsverplichting bestaat erin dat de aan de koper toegebrachte hinder ophoudt en dat de veroorzaakte schade wordt vergoed. Die sanctie kan dan ook verschillende vormen aannemen naargelang de aard van de stoornis. Feitelijke stoornis: [artikel 1143 B.W.]: herstel in natura eisen (bv. teruggave zaak) ofwel een plaatsvervangende schadevergoeding. Eventueel zou hij de ontbinding van het koopcontract mogen vorderen [art B.W.]. Rechtsstoornis: koper werpt, als verweermiddel voor de rechtbank, de vrijwaringsverplichting van de verkoper op. Eventueel schadevergoeding of ontbinding contract. II. De bedongen vrijwaring voor uitwinning EXAMENVRAAG: Zijn er afwijkingen van de wettelijke vrijwaringsverplichting wegens uitwinning mogelijk?; Leg uit: Uitbreiding en beperking van de vrijwaringsverplichting voor uitwinning.; Op welke wijze kan in de koopovereenkomst de vrijwaring voor uitwinning contractueel bedongen worden? De partijen kunnen door een bijzonder beding in hun overeenkomst van de wettelijke vrijwaringsverplichting afwijken [art B.W.]. Ze kunnen geldig overeenkomen de vrijwaringsverplichting uit te breiden maar niet overeenkomen dat de verkoper helemaal geen vrijwaring zal verschuldigd zijn, noch deze wettelijke vrijwaringsplicht minder streng maken, en dit ongeacht of het om een feitelijke of om een rechtsstoornis gaat. Zulk beding is nietig [art B.W.], omdat het van de zijde van de verkoper, schuldenaar van deze vrijwaringverbintenis, een verbintenis is die is aangegaan onder een zuivere potestatieve voorwaarde, en die krachtens artikel 1174 B.W. nietig is. 3. Vrijwaring voor de daad van een derde I. De wettelijke vrijwaringverplichting A. Toepassingsvoorwaarden 145. Opdat de verkoper vrijwaring zou verschuldigd zijn voor de uitwinning door een daad van een derde, is vereist (a) dat het gaat om een rechtsstoornis afkomstig van een derde: het moet gaan om een rechtsstoornis, d.w.z. indien de derde een bepaald recht m.b.t. de verkochte zaak laat gelden (zakelijk of vorderingsrecht). Voor feitelijke stoornissen afkomstig van een derde bv. diefstal of beschadiging van de gekochte zaak, hoeft de verkoper niet in te staan, daar de koper voldoende middelen heeft om zich daartegen te verweren, hoofdzakelijk de bezitsvorderingen [art Ger.W.] en de vorderingen gegrond op aansprakelijkheid voor onrechtmatige daden 11

12 [artt e.v. B.W.] en voor bovenmatige burenhinder [art. 11 G.W., art. 16 gecoordineerde G.W. en art. 544 B.W.]. (b) dat die stoornis actueel en niet louter eventueel is: De koper moet dus wachten tot op het ogenblik dat de beweerde rechtsaanspraak van de derde zich effectief manifesteert. Bv. de verkoop van een onroerend goed dat met een hypotheek is bezwaard. Zolang de hypothecaire schuldeiser de koper niet uitwint, is de koper niet gerechtigd zijn verkoper in vrijwaring te roepen. Het is trouwens best mogelijk dat de hypothecaire schuldeiser de koper helemaal niet uitwint; daartoe is het immers voldoende dat de verkoper zijn hypothecaire schuld voldoet. Meestal echter wordt een onroerend goed "hypotheekvrij" verkocht of wordt bedongen dat alle hypothecaire inschrijvingen moeten verdwenen zijn op het ogenblik van de levering. In dat geval kan de koper ageren van zodra hij een hypotheek ontdekt, zonder op een effectieve stoornis te moeten wachten. Zolang de koper niet effectief in het rustig bezit van de gekochte zaak wordt gestoord, maar enkel gegronde redenen heeft om te vrezen dat hij zal worden gestoord, is hij krachtens artikel 1653 B.W. alleen gerechtigd om de betaling van de prijs op te schorten tot op het ogenblik dat de verkoper de oorzaak van de stoornis heeft doen ophouden. (c) haar oorzaak vindt in een grond die de koop-verkoop-overeenkomst voorafgaat: de uitwinningsoorzaak die pas ontstaat na het sluiten van het contract, is voor risico van de koper (bv. onteigening voor verkoop te kennen gegeven). B. Feiten die tot vrijwaring aanleiding geven 146. De feiten die tot uitwinning aanleiding geven, moeten ruim worden opgevat: het gaat om alle mogelijke lasten van welke aard en omvang ook, die het rustig bezit van de koper zouden kunnen aantasten, voor zover de stoornis beantwoordt aan de hierboven vermelde vereisten. De uitwinning van de koper hoeft niet de hele zaak te betreffen; een gedeeltelijke uitwinning volstaat [zie artt. 1626, 1636, en 1638 B.W.]. Het feit dat de bezitsstoornis betrekking heeft op slechts een klein gedeelte van de door de koper gekochte zaak, kan enkel een invloed uitoefenen op de sanctie die de verkoper treft. Ook de goede of de kwade trouw van de verkoper beïnvloedt niet het bestaan zelf van de vrijwaringsverplichting. De goede of de kwade trouw van de verkoper beïnvloedt alleen de omvang van de verschuldigde schadevergoeding, die groter is bij de verkoper te kwader trouw dan bij de verkoper te goeder trouw [zie art B.W.] Voorts is door de verkoper vrijwaring verschuldigd, niet alleen voor de uitwinning die haar oorzaak vindt in een rechtsstoornis die van een derde uitgaat, b.v. wanneer een derde aanspraak maakt op een niet-zichtbare erfdienstbaarheid op het verkochte onroerend goed, maar ook wegens het niet voorhanden zijn van erfdienstbaarheden, b.v. die van overgang, die ten bate van het verkochte goed werden bedongen, of van andere voordelen waarvan in het contract sprake is, zelfs indien die prestaties van een derde onderstellen. De koper die niet of niet volledig het genot heeft van deze erfdienstbaarheden of andere contractueel bedongen voordelen, wordt ook in zijn bezit gestoord en ondergaat eveneens een gehele of gedeeltelijke uitwinning Een erfdienstbaarheid die op het verkochte goed rust, is principieel een rechtsstoornis die van een derde uitgaat en heeft dan ook de vrijwaringsverplichting van de verkoper tot gevolg. Sommige erfdienstbaarheden vormen hierop echter een uitzondering. 1 "natuurlijke"' erfdienstbaarheden [zie artt B.W]. Deze lasten zijn onvermijdelijk en de koper dient daarvan op de hoogte te zijn, zelfs indien het goed "vrij van erfdienstbaarheden" wordt verkocht, want zulke clausule betreft enkel de contractueel bedongen erfdienstbaarheden. 12

13 2 wettelijke erfdienstbaarheden [zie artt B.W.] lasten op een onroerend goed ingevolge erfdienstbaarheden van openbaar nut, wanneer de beperkingen worden bedoeld die door bijzondere wettelijke of reglementaire bepalingen aan een onroerend goed worden opgelegd ten bate van het algemeen welzijn, b.v. een bouwverbod of een beperking op het recht tot bouwen voortvloeiende uit stedenbouwkundige voorschriften, in het bijzonder uit plannen van aanleg. 3 zichtbare erfdienstbaarheden [zie art B.W.]. De loutere vermelding van een erfdienstbaarheid in het register van de hypotheekbewaarder is evenwel niet voldoende om die erfdienstbaarheid als "zichtbaar" te kunnen beschouwen Strikt genomen en in zijn etymologische betekenis beschouwd, betekent het begrip "uitwinning" dat aan de koper het bezit van de gekochte zaak werd ontnomen krachtens een rechterliike beslissing. Dit principe geldt nog steeds, maar uitzonderlijk zijn er gevallen waarin er uitwinning plaatsheeft die tot vrijwaring aanleiding geeft, zonder dat die uit een rechterlijke beslissing voortvloeit. Dit is het geval telkens wanneer de koper in het rustig bezit wordt gestoord in zodanige omstandigheden dat een latere gerechtelijke procedure weinig of geen nut meer heeft, b.v. indien een onderzoeksrechter of een parketmagistraat beslag legt op de verkochte zaak en ze aan de wettelijke eigenaar teruggeeft, of indien de koper, om een proces te voorkomen, vrijwillig afstand doet van de zaak, omdat het recht van degene die ze opeist buiten kijf staat. De koper moet nochtans voorzichtig zijn, en indien hij zijn recht op vrijwaring wil behouden, mag hij niet, zonder de instemming van de verkoper, zich eenvoudig neerleggen bij de eis die ertoe strekt hem uit te winnen. Krachtens artikel 1640 B.W. zou de verkoper immers kunnen laten gelden dat hij geen vrijwaring verschuldigd is, indien hij namelijk kan bewijzen dat er voldoende middelen waren om de eis tot uitwinning te doen afwijzen De verkoper heeft slechts één mogelijkheid om aan de vrijwaringsverplichting wegens de uitwinning door de daad van een derde te ontkomen, namelijk bij het sluiten van koopverkoop-overeenkomst uitdrukkelijk verklaren welke lasten op de verkochte zaak rusten. Luidens artikel 1626 B.W. geldt de vrijwaringsverplichting immers enkel voor de lasten "die bij de koop niet zijn opgegeven". Het loutere feit dat de koper op de hoogte was van nietopgegeven lasten, b.v. van een onzichtbare erfdienstbaarheid, en dus kennis had van oorzaken van mogelijke uitwinning of stoornis, is volgens de heersende rechtspraak en rechtsleer op zichzelf met voldoende om de verkoper van zijn vrijwaringsverplichting te ontslaan; daartoe is een uitdrukkelijk beding van niet-vrijwaring nodig. C. Personen die vrijwaring verschuldigd zijn 151. De verplichting tot vrijwaring vloeit voort uit de koop-verkoop-overeenkomst en rust op de verkoper, maar ook op zijn rechtsopvolgers. Bij opeenvolgende verkopen wordt aangenomen dat de laatste verkrijger rechtstreeks de oorspronkelijke verkoper, en niet alleen zijn eigen verkoper, in vrijwaring mag aanspreken. Deze rege1 is gebaseerd op de verplichting voor de verkoper om het toebehoren te leveren [zie art B.W.]. Dit is zelfs het geval wanneer een beding van niet-vrijwaring werd overeengekomen tussen de laatste verkoper en de laatste verkrijger; dit beding blijft, wat de gevolgen ervan betreft, persoonlijk voor de verkoper in wiens voordeel de niet-vrijwaring werd bedongen, en kan niet beletten dat de laatste verkrijger rechtstreeks een vordering tot vrijwaring instelt tegen de oorspronkelijke verkoper. 13

14 D. Voorwerp en inhoud van de vrijwaringsverplichting 152. De vrijwaring wegens uitwinning door de daad van een derde heeft een dubbel voorwerp. De verkoper kan deze vrijwaringsverplichting zowel in natura (verdediging op zich nemen van derde) als bij equivalent (plaatsvervangende schadevergoeding) uitvoeren Indien de koper door het optreden van een derde met uitwinning wordt bedreigd, moet hij dadelijk een beroep doen op de tussenkomst van zijn verkoper, opdat deze hem zou verdedigen tegen de aanspraken van die derde. De verkoper is verplicht deze verdediging op zich te nemen. Indien een derde tegen de koper een geding instelt dat tot diens uitwinning kan leiden, is deze ertoe gehouden zijn verkoper in het geding te betrekken, wat dient te gebeuren door midde1 van de vordering tot tussenkomst en vrijwaring [zie artt en Ger.W.]. De verkoper is dan verplicht in het geding de plaats van de koper in te nemen en hem te verdedigen tegen de aanspraken van de derde De koper kan echter ook, indien hij dat verkiest, zich alleen tegen de aanspraken van de derde verdedigen en pas nadien, als hij wordt veroordeeld, een hoofdvordering tegen de verkoper instellen. Maar in dat geval handelt de koper wel op eigen risico, want volgens artikel 1640 B.W. houdt de vrijwaring voor uitwinning op wanneer de koper, zonder de verkoper op te roepen, zich heeft laten veroordelen bij een vonnis waartegen geen hoger beroep meer mogelijk is, indien de verkoper bewijst dat er voldoende middelen aanwezig waren om de eis van de derde te doen afwijzen. De eventuele veroordeling die dan tegen de koper wordt uitgesproken, blijft te zijnen laste. Hetzelfde geldt in geval van uitwinning buiten proces Indien de in het geding betrokken verkoper erin slaagt de aanspraken van de derde te doen afwijzen, vervult hij zijn vrijwaringsverplichting in natura. Indien hij daarin met slaagt of indien de uitwinning plaatsheeft zander dat die door een rechterlijke beslissing is uitgesproken, moet de verkoper zijn vrijwaringsverplichting bij equivalent uitvoeren, hetgeen inhoudt dat hij de koper moet vergoeden voor de gehele of de gedeeltelijke uitwinning die deze heeft ondergaan. Deze gelijkwaardige uitvoering van de vrijwaringsverplichting verschilt evenwel naargelang het gaat om een volledige dan wel om een gedeeltelijke uitwinning van de koper. De volledige uitwinning [art B.W.]: ontbinding van de koop-verkoop-overeenkomst ten nadele van de verkoper, met verplichting tot betaling van een aanvullende schadevergoeding.! ontvangen koopprijs moet terugbetalen [art. 1630, 1, B.W.]! vruchten van de gekochte zaak, indien hij ze aan de werkelijke eigenaar heeft moeten afstaan, van de verkoper terugvorderen [art. 1630, 2, B.W.], evenals de gerechtskosten die de koper te dragen heeft, zowel van de oorspronkelijke vordering als van de vordering tot oproeping en vrijwaring [art. 1630, 3, B.W.].! kosten die de koper heeft gedaan om het contract te kunnen aangaan, mag hij van de verkoper terugvorderen [art. 1630, 4, B.W.].! noodzakelijke uitgaven, d.w.z. de herstellingen, en de nuttige verbeteringen die de koper aan de zaak heeft aangebracht, moeten door de verkoper of door de uitwinnende eigenaar worden vergoed [art B.W.].! weeldeuitgaven moeten slechts w terugbetaald als de verkoper te kwader trouw was [art B.W.].! als de verkochte zaak ten tijde van de uitwinning in waarde vermeerderd is ten opzichte van het tijdstip van het sluiten van het contract, moet verkoper niet alleen de prijs terugbetalen, maar moet hij hem ook die meerwaarde vergoeden [art B.W.]. 14

15 !Indien de verkochten zaak ten tijde van de uitwinning blijkt in waarde vermindert te zijn, hetzij wegens de nalatigheid van de koper, hetzij door overmacht, is de verkoper verplicht aan de koper de gehele prijs terug te betalen [art B. W.]. Deze regel w getemperd door artikel 1632 B.W.! daarnaast recht op aanvullende schadevergoeding voor die schadeposten waardoor hij, op grond van wat voorafgaat, nog niet zou vergoed zijn [art. 1630,4, B.W.]. Gedeeltelijke uitwinning [art.1636 B..W.]: wanneer het verkochte onroerend goed met een niet-opgegeven last of een niet-zichtbare erfdienstbaarheid is bezwaard [art B.W.], is het algemeen contractenrecht van toepassing. Het betekent dat de koper, met toepassing van artikel 1184 B.W., de keuze heeft om ofwel de gedwongen uitvoering van het contract te vorderen, hetzij in natura, hetzij bij equivalent, ofwel de ontbinding van het contract met schadevergoeding te vragen. Als de koper aanspraak maakt op de ontbinding van de overeenkomst, dient de rechter, behoudens wanneer er een uitdrukkelijk ontbindend beding is, na te gaan of de tekortkoming van de verkoper ernstig genoeg is om het uitspreken van de sanctie te rechtvaardigen. Van deze regel w toepassing gemaakt in de artikelen 1636 en 1638 B.W., waarin w bepaald dat de koper de ontbinding mag vorderen indien de uitwinning of het uitgewonnen gedeelte zodanig belangrijk is in verhouding tot het geheel van de verkochte zaak dat de koper niet zou gekocht hebben indien hij de uitwinningsoorzaak had gekend. Als de ontbinding w toegestaan door de rechter, w de schadevergoeding berekend zoals in geval van een volledige uitwinning. De koper kan ook indien hij kiest de zaak te houden, de gedwongen uitvoering vragen, maar aangezien een rechtstreekse uitvoering in natura meestal niet mogelijk is, dient hij zich met een plaatsvervangende vergoeding tevreden te stellen. Betreffende de berekening van de vergoeding wordt in art B.W. uitdrukkelijk bepaald dat het uitgewonnen gedeelte aan de koper moet w vergoed volgens de waarde die het had ten tijde van de uitwinning, zodat de koper niet alleen de meerwaarde geniet die de zaak heeft verkregen, maar ook de minderwaarde ervan ondergaat, in tegenstelling tot wat het geval is bij de volledige uitwinning De artt tot 1638 B.W. zijn van aanvullend recht, zodat partijen gerechtigd zijn in hun contract een afwijkende regeling te bedingen Daar de verplichting van de verkoper tot vrijwaring wegens uitwinning door de daad van een derde in de eerste plaats tot voorwerp heeft tussen te komen in het geding dat tegen de koper wordt ingesteld en diens verdediging op zich te nemen, gaat het hier om een verbintenis om iets te doen (zie art B.W.), die ondeelbaar is en derhalve op alle medeeigenaars-verkopers of op alle erfgenamen van de verkoper rust. Indien de vrijwaringsverplichting niet in natura maar bij equivalent w uitgevoerd, door het schadeloos stellen van de koper die de uitwinning ondergaat, betreft het een verbintenis tot betaling van schadevergoeding die zoals iedere verbintenis tot betaling van geld wel deelbaar is. II. De bedongen vrijwaring voor de daad van een derde 158. De wettelijke regeling betreffende de vrijwaring wegens de uitwinning door de daad van een derde is van aanvullend recht, zodat de partijen in hun contract daarvan afwijkende bedingen mogen inlassen, hetzij door de wettelijke vrijwaringsverplichting uit te breiden, hetzij door die te beperken. De partijen kunnen aldus geldig overeenkomen de wettelijke vrijwaring van de verkoper voor de uitwinning door de daad van een derde uit te breiden en dus te verscherpen, bv. door te bedingen dat de verkoper ook zal instaan voor de feitelijke stoornis door een derde veroorzaakt of voor de onteigening waartoe de overheid zou overgaan na het sluiten van de 15

16 verkoopovereenkomst. Zo n bedingen komen weinig voor, behoudens, voor wat de verkoop van onroerende goederen betreft, de clausule dat het goed w verkocht "voor vrij, zuiver en onbelast" of "voor onbelast en vrij van alle schulden, lasten en hypotheken". Hiermee verbindt de verkoper zich ertoe het goed te zuiveren voor het te leveren en dus slechts een goed te leveren dat vrij is van alle lasten en hypotheken. Het is een uitbreiding van de wettelijke vrijwaringsverplichting van de verkoper, omdat het bestaan van een hypothecaire schuld een eventuele en geen actuele bezitsstoornis vormt, en de verkoper met dit beding verplicht is een eventue1e stoornis te doen ophouden, zonder op een actuele stoornis, nl. de uitwinning wegens de niet-betaling van de hypothecaire schuld, te moeten wachten. De partijen kunnen de wettelijke vrijwaring voor uitwinning door de daad van een derde ook beperken. Een eenvoudig beding van niet-vrijwaring kan niet tot gevolg hebben dat de verkoper bevrijd w van iedere verbintenis tegenover de koper in geval van uitwinning. Het eenvoudig beding van niet-vrijwaring stelt de verkoper niet vrij van de verplichting om, in geval van uitwinning van de koper, de prijs terug te betalen [art en 1629 B.W.]. Het eenvoudig beding bevrijdt de verkoper enkel van de verplichting om in het tegen de koper ingestelde proces tussen te komen en zijn verdediging op zich te nemen, evenals van de verplichting om schadevergoeding te betalen Opdat de verkoper ook bevrijd zou zijn van de verplichting om de koopprijs terug te betalen, dient het eenvoudig beding van niet-vrijwaring gepaard te gaan met één van de twee bijkomende elementen [art B.W.]. Een eerste bijkomende element is het feit dat de koper ten tijde van het aangaan van het contract op de hoogte was van het bijzonder gevaar voor de uitwinning die zich ook effectief heeft gerealiseerd. De loutere kennis van de koper van een mogelijke uitwinningsoorzaak is op zichzelf niet voldoende; die kennis moet gepaard gaan met een clausule van niet-vrijwaring. Verder moet de kennis uit het contract zelf voortvloeien en door de partijen in aanmerking zijn genomen. Een tweede mogelijkheid is dat de koper formeel heeft verklaard op eigen risico te kopen, in welk geval de toestand dezelfde is alsof de verkoper een grond tot uitwinning had bekendgemaakt; met een dergelijke clausule w de verkoop een kanscontract. In dat geval is zelfs geen beding van niet-vrijwaring vereist; de formele verklaring van de koper dat hij op eigen risico koopt, volstaat. In twee voornoemde hypothesen spreekt men in de RL van gekwalificeerde bedingen van nietvrijwaring die verkoper wel vrijstellen van de verplichting tot terugbetaling van de ontvangen prijs Ondanks het bestaan van een contractueel beding van niet-vrijwaring, blijft de vrijwaringsverplichting toch bestaan wanneer de verkoper te kwader trouw is, bv. wanneer hij het bestaan van een niet-zichtbare erfdienstbaarheid die hem bekend is verzwijgt. In die omstandigheden kan een beding van niet-vrijwaring de verkoper niet vrijstellen van zijn vrijwaringsverplichting; zulke clausule is nietig, omdat men geen vrijstelling van aansprakelijkheid mag bedingen voor zijn eigen opzettelijke fout Omdat de bedingen die strekken tot beperking of uitsluiting van de wettelijke vrijwaringsverplichting van de verkoper voor de uitwinning door de daad van een derde, van het gemene recht afwijken, dienen zij restrictief te worden uitgelegd en toegepast. Indien de afwijking van het gemene recht met uitdrukkelijk is bedongen of niet duidelijk uit de context blijkt, w zulke bedingen eerder opgevat als een bevestiging en met als een afwijking van de wettelijke regeling betreffende de vrijwaringsverplichting van de verkoper. Dit is bv. het geval met het beding dat vaak wordt aangetroffen in de notariele akten betreffende de verkoop van onroerende goederen, luidens hetwelk "het goed wordt verkocht in de staat waarin het zich 16

17 thans bevindt, met al zijn actieve en passieve, zichtbare en onzichtbare, voortdurende en nietvoortdurende erfdienstbaarheden. Meestal wordt aangenomen dat zulk beding geen wijziging van de wettelijke vrijwaringsverplichting inhoudt. EXAMENVRAAG: Kenmerken van de vrijwaring voor verborgen gebreken bij koop.; Casus ivm iemand die zelf een villa bouwt en verkoopt waarbij de koper wordt geconfronteerd met verborgen gebreken I. Toepassingsvoorwaarden 162. De verkoper moet ook het nuttig gebruik van de zaak waarborgen, d.w.z. een zaak verschaffen die geschikt is voor het gebruik waartoe ze normalerwijze wordt bestemd. Indien de verkochte voorwerp aangetast is door een gebrek, waardoor de koper het voorwerp niet nuttig kan gebruiken, beschikt hij over een vordering tegen de verkoper [art B.W.] Opdat de verkoper vrijwaring voor verborgen gebreken zou verschuldigd zijn, is vereist (a) dat de verkochte zaak aangetast is door een gebrek dat de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe ze bestemd is [art. 1641]: verborgen gebrek is gebrek dat verkochte zaak ongeschikt maakt tot gebruik waartoe men ze bestemt of dat het gebruik vermindert dat de koper, indien hij het gebrek had gekend, de zaak niet of voor een mindere prijs zou hebben gekocht Twee interpretaties van verborgen gebrek: Volgens een eerste, enge interpretatie (structureel/intrinsiek gebrek), kan men het begrip "gebrek" opvatten als een onvolkomenheid of een onvolmaaktheid in de aard, de samenstelling of de structuur van de verkochte zaak. In een tweede, ruimere interpretatie (functioneel gebrek) wordt het begrip "gebrek" omschreven als de ontoereikendheid van de verkochte zaak voor het gebruik waartoe de koper die zaak heeft bestemd, de ongeschiktheid van die zaak om aan de koper het gebruik te verschaffen dat hij er normaal van verwachten mocht. HvC (18/11/1971): intrinsiek gebrek niet vereist maar ook functioneel gebrek Het Hof besliste immers dat het verborgen gebrek dat tot vrijwaring aanleiding geeft, een gebrek kan zijn dat, zelfs indien het de zaak zelf niet aantast, van die aard is dat het de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe de koper, met medeweten van de verkoper, ze bestemde. Wanneer het gebrekkig zijn van de verkochte zaak getoetst wordt aan het gebruik waartoe de koper de zaak bestemt, moet het wel gaan om het normale gebruik dat de koper van zo'n zaak maakt, en dat door de verkoper geacht wordt gekend te zijn, rekening houdende met de marktvoorwaarden, de prijs en de kwaliteit van de zaak. Indien het in de bedoe1ing van de koper ligt een ongewoon of abnormaal gebruik van de zaak te maken, is de verkoper slechts aansprakelijk indien hij die bijzondere bestemming kende of moest kennen. (b) bovendien moet het gaan om een verborgen gebrek: De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelfheeft kunnen waarnemen [art B.W.]. Voor de zichtbare gebreken beschikt de koper over andere mogelijkheden: hij kan weigeren de verkochte zaak te aanvaarden. Indien hij toch een zaak aanvaardt die door een zichtbaar gebrek is aangetast, dan betekent dit dat hij ervan afziet de verkoper aan te spreken voor dit gebrek, of dat hij, binnen de grenzen waarbinnen het HvC dit accepteert, zijn recht "verwerkt" heeft om wegens dat gebrek een rechtsvordering in te stellen. Een gebrek wordt als zichtbaar en dus als niet-verborgen beschouwd wanneer het door een aandachtig onderzoek vaneen normaal zorgvuldig en nauwlettend koper dadelijk kan worden opgemerkt bij de levering. Het al of niet verborgen karakter van het gebrek wordt dus in principe in abstracto beoordeeld, maar daarbij moet wel rekening worden gehouden met de 17

18 aard van de verkochte goederen, de omstandigheden van de levering, de vakkennis en de professionele hoedanigheden van de koper. Gebreken die slechts kunnen worden ontdekt na een uitgebreid deskundigenonderzoek of een scheikundige analyse van de goederen, dienen als verborgen gebreken te worden beschouwd; in de regel mag immers van de koper niet worden geëist dat hij zulke onderzoeksmaatregelen kan nemen. De omstandigheid dat een product door een publiek of privaat controleorganisme conform w bevonden met de desbetreffende geldende normen, belet niet dat dit product, afgezien van die normen, met een gebrek kan behept zijn, noch dat een eventueel gebrek als verborgen kan w beschouwd. De beoordeling van de verborgen aard van het gebrek is een feitenkwestie die van geval tot geval door de rechter ten gronde moet gebeuren, rekening houdend met de aard van het gebrek, de aard van de goederen, de kennis en professionele hoedanigheden van de koper en de wijze waarop de goederen verpakt en verhandeld w. Als een verborgen gebrek w in de rechtspraak beschouwd (zie cursus voor andere vb): 1) limonadefles die ontplofte wegens te hoog koolzuurgehalte, een gebrek van fles of combinatie van beide 2) oud en onbewoond huis, aangetast door voortwoekerende schimmel Als een zichtbaar gebrek w in de rechtspraak beschouwd (zie cursus voor andere vb): 1) defect in stuurrichting van een tweedehandswagen, kon gemerkt w door testrit 2) feit dat de door een kleermaker aangekochte voering, die door hem w bestemd om te w versneden en verwerkt in mantels, achteraf blijkt uit te rafelen, wegens een onvoldoende aantal draden en een gebrek aan sterkte van het weefsel. (c) dat een zekere ernst vertoont: gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt moet maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt of dit gebruik zodanig moet verminderen dat de koper, indien hij het gebrek had gekend, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. De afwezigheid van een volmaakte kwaliteit of van een volledig genot van de zaak vormt geen gebrek waarvoor de verkoper tot vrijwaring is verplicht, noch een geringere waarde van de zaak: in verhouding tot de betaalde prijs. De graad van ernst van het gebrek wordt door de feitenrechter op soevereine wijze beoordeeld, rekening houdende met het normale gebruik waarvoor de zaak bestemd is en met de verminderde bruikbaarheid die uit het gebrek voortvloeit. (d) waarvan de koper niet op de hoogte was Het gebrek waarvan de koper, op welke wijze dan ook, kennis had, b.v. ten gevolge van een verklaring van de verkoper, is geen verborgen gebrek. Door het feit dat de koper op de hoogte is van het gebrek, wordt hij geacht met kennis van zaken en op eigen risico te hebben gekocht; die kennis wordt gelijkgesteld met een beding van niet-vrijwaring voor verborgen gebreken. Deze voorwaarde mag met worden verward met het vereiste van het verborgen karakter van het gebrek. De al of met verborgen aard van het gebrek speelt hier geen rol; alleen de kennis van de aanwezigheid van een gebrek is bepalend. (e) dat reeds bestond op het ogenblik van de verkoop of althans reeds in de kiem aanwezig was Bij de verkoop van een welbepaalde zaak gaat het eigendomsrecht over op het ogenblik van het sluiten van het contract, van zodra partijen het eens zijn over zaak en prijs. Bij verkoop van soortzaken gebeurt de eigendomsoverdracht bij individualisatie, meestal bij levering. De koper moet bewijzen dat het gebrek reeds bestond of aanwezig was op het ogenblik van de overdracht (MAAR: medewerking bewijslast). De gebreken die ontstaan zijn na overdracht, zijn voor rekening van de koper. 18

19 (f) het mag niet gaan om een verkoop op rechterlijk gezag. Volgens art B.W. geven zo n verkopen geen aanleiding tot vrijwaring voor verborgen gebreken. Het zijn verkopen die uitsluitend door het gerecht w bevolen, waarbij de rechterlijke tussenkomst bedoeld is om het gebrek aan toestemming of bekwaamheid van partijen te vervangen (zoals art B.W.). De vrijwaring blijft bestaan wanneer partijen de gerechtelijke vorm hebben gekozen, terwijl ze ook de vrijwillige verkoop mochten gebruiken. In RS is op deze voorwaarde kritiek aangezien rechtelijke controle geen waarborg is dat er geen verborgen gebreken zijn. De goede of kwade trouw van de verkoper beïnvloedt niet het bestaan van de vrijwaringsverplichting; in beide gevallen is vrijwaring verschuldigd. De goede of kwade trouw oefent enkel een invloed uit op de omvang van de vrijwaringsverplichting, nl. omvang vergoeding, en de mogelijkheid om bij onderlinge overeenkomst tussen partijen de wettelijke vrijwaringsplicht te beperken of uit te sluiten [art B.W.]. II. De aan de koper ter beschikking staande rechtsvorderingen 163. Als de zaak door een verborgen gebrek is aangetast, heeft de koper de keuze ofwel de zaak terug te geven en prijs te doen terugbetalen ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, wat door deskundige w bepaald [art B.W.]. De keuze behoort uitsluitend aan de koper toe. Actie redhibitoria: vordering tot ontbinding koop-verkoop-overeenkomst Actio aestimatoria of actio quanti minoris: prijsvermindering De koper is niet geheel vrij in zijn keuzemogelijkheid. De koper kan niet de koopvernietigende vordering instellen, maar alleen de vordering tot prijsvermindering, als hij de zaak heeft vervreemd, omgevormd of gewijzigd of bezwaard met een zakelijk recht tvv derden, of als de zaak is tenietgegaan of als de schade is vergroot door het verder gebruik van de zaak door de koper. De koper mag geen rechtsmisbruik plegen en ook de uitvoering te goeder trouw geldt hier. Beperkingen aan de keuzevrijheid kunnen ook voortvloeien uit de keuze van de vordering die eerst w ingesteld. Als eerst een koopvernietigende vordering is ingesteld, kan hij die in de loop van het geding nog wijzigen in een vordering tot prijsvermindering, behoudens waneer hij ervan zou afzien [art. 807 Ger.W.]. Het omgekeerde is niet mogelijk. Als de koper in één van beide vorderingen w afgewezen, kan hij de andere niet instellen. Een vordering tot prijsvermindering blijft nog mogelijk na afwijzing van de koopvernietigende vordering. De koper mag zich er niet toe beperken de vordering tot betaling van de verkoper af te wachten en dan als verweermiddel te laten gelden dat de zaak een verborgen gebrek vertoont. Om de vordering tot vrijwaring wegens verborgen gebreken met succes te kunnen uitoefenen, moet de verkoper ofwel in een afzonderlijk geding ofwel bij tegeneis een van de in art vermelde vorderingen in te stellen De koper verliest ieder recht op vrijwaring voor verborgen gebreken als hij na de ontdekking van het gebrek de zaak heeft omgevormd of bewerkt of indien hij de zaak zonder toestemming van de verkoper of van de rechter heeft laten herstellen, of indien hij met oog op een eenzijdige expertise de zaak uit elkaar beeft laten nemen. Indien de zaak ten gevolge van haar verborgen gebrek tenietgaat, is het verlies voor rekening van de verkoper, maar indien de zaak door toeval tenietgaat, is het verlies voor rekening van de koper [art B.W.]. Er moet een oorzakelijk verband bestaan tussen de twee. Algemeen w aangenomen dat bij opeenvolgende verkopen de laatste verkrijger niet alleen zijn eigen verkoper, maar ook rechtstreeks de oorspronkelijke verkoper in vrijwaring kan 19

20 aanspreken, voor zover uiteraard het verborgen gebrek dat de zaak bij de eerste verkoop aantastte, bij latere verkopen aanwezig is gebleven. Deze regel is gebaseerd op de verplichting voor de verkoper om, naast de verkochte zaak, ook het toebehoren te leveren [zie art B.W]. De derde-verkrijger kan tegen de eerste verkoper slechts de rechten laten gelden zoals die eventueel w beperkt bij de eerste verkoop (art B.W. = aanvullend recht) Mag de koper naast de vordering of in de plaats ook herstelling of vervanging van de zaak eisen? Behoudens wanneer tussen partijen anders werd overeengekomen w deze mogelijkheid meestal aan de koper ontzegd, omdat dit niet te verenigen is met de vorderingen die door artikel 1644 B.W. aan de koper worden toegekend. De verkoper kan dat evenmin voorstellen ook in strijd met art 1644 B.W. II. Instelling van de vordering binnen een korte termijn EXAMENVRAAG: Hoe lang en wanneer begint de korte termijn bij vrijwaring voor verborgen gebreken te lopen? 166. De vrijwaringsvordering wegens verborgen gebreken moet door de koper ingesteld w binnen een korte termijn [art B.W.], al naar gelang de aard van het gebrek en de gebruiken. De wetgever heeft zo bewijsmoeilijkheden willen voorkomen. Art B.W. bepaald noch de duur, noch het vertrekpunt van de termijn. Het Hof van Cassatie heeft bepaald dat dit tot de soevereine beoordelingsbevoegdheid van de feitenrechter valt, die rekening moet houden met de aard van het gebrek en plaatselijke gebruiken. In de praktijk houdt men zelden rekening met plaatselijke gebruiken, maar wel met professionele gebruiken. Daarnaast nemen ze niet alleen de aard van het gebrek, maar ook de aard van de verkochte zaak mee in de beoordeling In de RS lopen meningen uiteen wat het vertrekpunt is van de korte termijn: 1) oudere rechtspraak: termijn begint te lopen vanaf het sluiten van de verkoopovereenkomst, of minstens vanaf de levering, daar tegemoet wordt gekomen aan de bedoeling van de wetgever om bewijsmoeilijkheden te vermijden betreffende de vraag of het gebrek reeds bestond op het ogenblik van het sluiten van het contract 2) recente rechtspraak: termijn loopt vanaf het ogenblik dat het gebrek door de koper werd ontdekt of vanaf het ogenblik dat hij het redelijkerwijze moest ontdekken, het is weinig zinvol de termijn reeds te laten lopen tegen iemand die er zich niet tegen kon verweren, daar hij het gebrek nog met kende, noch kon kennen 3) tussenoplossing: zowel de duur als het beginpunt van de korte termijn bepalen rekening houdende met de aard van het gebrek. De termijn za1 beginnen lopen vanaf de levering, als het gebrek van die aard is dat het normalerwijze door het gebruik kan worden ontdekt; als het gebrek daarentegen slechts na een langere periode en niet onmiddellijk door het gebruik kan worden ontdekt, zal de termijn pas lopen vanaf het ogenblik dat het gebrek redelijkerwijze kon worden ontdekt. Uit de rechtspraak blijkt dat de duur van de "korte" termijn meestal schommelt tussen drie en zes maanden, naar ge1ang van de aard van het gebreken de aard van de verkochte zaak Er wordt meestal aangenomen dat bindende korte termijn van artikel 1648 B.W. de rechtsvordering moet worden ingesteld. Onderhandelingen tussen twee partijen met het oog op het bereiken van een minnelijke regeling, in zoverre ze een aanvang hebben genomen 20