Woningcorporatie ZVH KAW architecten

Transcriptie

1 Duurzame woningverbetering E-flats Over regisserend opdrachtgever- en opdrachtnemerschap: Stevig aanpakken, dan pas loslaten Woningcorporatie ZVH KAW architecten

2 Presentatie 1. Opdrachtgeverschap (Corporatie) Kees Keizer (Hoofd vastgoed ZVH) 2. Opdrachtnemerschap (Consortium) Iskandar Pane (projectmanager / architect KAW) 3. Waar staan we nu? Duurzame woningverbetering E-flats ZVH

3 1. Opdrachtgeverschap (Corporatie) E-flats (72 woningen) Woningcorporatie ZVH uit Zaanstad heeft door slim opdrachtgeverschap een optimaal resultaat behaald bij het duurzaam renoveren van 3 portiekflats. De 72 sociale huurwoningen hebben straks energielabel A. Hoe doen ze dat in Zaandam? Antwoord: Door regisserend opdrachtgeverschap Duurzame woningverbetering E-flats ZVH

4 Regisserend opdrachtgeverschap E-flats (72 woningen) - Andere wijze van aanbesteden op basis van EMVI - Innovativiteit van de markt uitnutten - Bewonersparticipatie voorwaarde voor succes - Energiebesparing (van label E/F naar A/A+) - Zonnepanelen (Optie: Esco woningen) - Leerpunten voor volgende opgave Duurzame woningverbetering E-flats ZVH

5 Het project De wijk Poelenburg te Zaandam - In totaal 12 E-flats (24 woningen per flat) - Eigendom van 3 corporaties - Ambitie was 1 integrale aanpak en aanbesteding E-flats (72 sociale huurwoningen)

6 Het project E-flats (72 sociale huurwoningen)

7 Het project E-flats (72 sociale huurwoningen)

8 E-flats Terugblik: - Geen sloop nieuwbouw - Wel forse ingreep noodzakelijk - Door achterstallig onderhoud veel klachten (schimmel, vocht, tocht, energieverbruik) Snelle actie naar bewoners toe is daarom noodzakelijk! MAAR HOE? (Was de vraag) E-flats (72 sociale huurwoningen)

9 Opties! 1. Traditioneel aanbesteden (dus zelf exact omschrijven wat je wilt) 1 weg 2. Aanbesteding d.m.v. vraagspecificatie (eisen en wensen door de markt laten uitwerken) meerdere wegen (rotonde) Innovatief aanbesteden

10 Keuze 2: Planuitwerking door de markt Voordelen - Snelheid: woonsituatie huurders snel verbeteren - Expertise marktpartijen optimaal benutten - Door keuzemogelijkheid kwaliteit hoger - Veel minder tijd en kosten voor ZVH Consequenties - Vereist wel professionele kennis om dit soort uitvragen te kunnen doen - Verantwoordelijkheid wijzigt (regisserend) - Durven loslaten: vergt andere houding en gedrag Innovatief aanbesteden

11 Eisen Achterstallig onderhoud en klachten moeten worden opgelost. Niet de oplossing omschrijven maar functioneel specificeren. Voorbeeld: We willen geen tocht meer in de woningen in plaats van de traditionele uitvraag: we willen tochtstrips van merk x Wensen Uitvraag (uitgangspunten) Vooraf geformuleerde wensen in en om de woning van de bewoners op basis van woonwensenonderzoeken. Bewoners mee laten participeren leert ZVH dat dit een van de belangrijkste voorwaarden is om uiteindelijk een project succesvol uit te kunnen voeren! Innovatief aanbesteden

12 Uitvraag (budget) Essentiële voorwaarde: Beschikbaar budget kenbaar maken aan marktpartijen 3.5 miljoen Hierdoor wordt de markt uitgedaagd om te zoeken naar de beste prijs- kwaliteit verhouding voor ZVH! Toets: Minimaal: voldoen aan de geformuleerde eisen Maximaal: zoveel mogelijk wensen zien in te vullen Innovatief aanbesteden

13 Innovatief aanbesteden - Aanbestedingsleidraad > vereisten voor geldige inschrijving > Gunningscriteria (max 5) > Beoordeling op basis van EMVI - Vraagspecificatie Uitvraag (documenten) > Eisen en wensen (technisch / installaties) > Plan van aanpak (incl. 70% akkoordverklaring bewoners voor huurverhoging) > Meerjarenonderhoudsbegroting met planning - Leidraad ruimtelijke kwaliteit - Basisovereenkomst UAVGC Documenten, tekeningen complex, 3D model

14 Uitvraag (ingediende plannen) Aanbesteding

15 Uitvraag (beoordelingsmethodiek) 1. Beoordelingsmatrix invullen op basis waarvan de marktpartijen een fictieve korting op hun inschrijfsom kunnen verdienen van in totaal (EMVI) 2. Weging: - (30%) energieprestatie - (30%) wensen - (25%) plan van aanpak - (10%) onderhoudsbegroting 10 jaar - ( 5%) presentatie Beoordelingscommissie bestaande uit vertegenwoordigers van ZVH, bewonerscommissie en welstand. Aanbesteding

16 Mens Zeist Verbijzondering gevels, gevraagd label B: aangeboden label A, aanpassing indeling, gespecialiseerde bewonersbegeleiding Project in uitvoering (ca. 50%) en dan op 1 maart: Mens Zeist FAILLIET

17 Leerpunten - Bewustwording van veranderende rol opdrachtgever - Regievoerder: toetsen, beoordelen en accepteren: regisserend opdrachtgeverschap - Dus durven loslaten omdat anders de verantwoording weer kantelt. - Maak budget kenbaar - Stel met welstand vooraf leidraad ruimtelijke kwaliteit op - Maak op basis van pre-selectie een weloverwogen keuze - Opdrachtnemerschap blijkt lastiger dan het soms lijkt - Hierover gaat Iskandar zodadelijk meer over vertellen - Vertrouw op de innovatieve kracht van de markt - Geef voldoende tijd om plannen uit te werken - Betrek bewoners vanaf begin bij de projectvoorbereiding - Vraag je steeds af: zou ik het thuis ook zo doen? Nog vragen deel 1

18 Deel 2 regisserend opdrachtnemerschap E-flats Stevig aanpakken dan pas loslaten [Naam1] E-flats Iskandar en [Naam2] Zaandam Pané

19 Inhoud Nadenken op wijkniveau Projectaanpak Eflats Kansen en bedreigingen

20 Poelenburg Nadenken op wijkniveau

21 Tempel integrale wijkplannen Tempeltje van Bonne Ontwikkeling Economie Fysiek Sociaal Beheer doelstelling: sociaal duurzame woomilieus

22 Tempel integrale wijkplannen Duurzame woningverbetering Verduurzaming Economie Fysiek Sociaal Beheer doelstelling: sociaal duurzame woomilieus

23 Energiezuinig maken huurwoningen komt onvoldoende van de grond Verhagen luidt noodklok

24 Energiezuinig maken huurwoningen komt onvoldoende van de grond Verhagen luidt noodklok doelstelling: sociaal duurzame woomilieus

25 Tempel integrale wijkplannen Energiezuinig maken van huurwoningen als basis? Beheer Economie Fysiek Sociaal Verduurzaming doelstelling: sociaal duurzame woomilieus

26 De boel op z n kop? Energiezuinig maken van huurwoningen als basis Beheer Economie Fysiek Sociaal Verduurzaming doelstelling: sociaal duurzame woomilieus

27 Poelenburg De torens

28 Aanleg PV-panelen PV-panelen anno 2016

29 Entrees torens Poelenburg E-flats Zaandam

30 Entrees torens Poelenburg Aanbellen

31 Trappenhuizen torens Poelenburg Schoon, heel en veilig!

32 Trappenhuizen torens Poelenburg Schoon, heel en veilig

33 Torens in Poelenburg Plattegrond beganegrond

34 Impressie nieuwe entrée en bergingen D&B selectie Rochdale

35 Tempel integrale wijkplannen Tempeltje van Bonne Vooraf aan label B gaat een fatsoenlijke berging en entree

36 Poelenburg Projectaanpak E-flats

37 Binnenhof E-flats E-flats Zaandam

38 Entrees E-flats ZVH E-flats Zaandam

39 3D model woningverbetering Integrale aanpak

40 Noordgevel met entrees Wintertuinen als optie

41 Zuidgevels met nieuwe balkons E-flats Zaandam

42 Mens-Zeist Bouw Renovatiespecialist

43 Specialist bewonerscommunicatie

44 Q-team Gemeente Zaanstad Van opleggen naar samenwerken en kennisdelen

45 De bewonerscommissie Met ZVH op de achtergrond

46 Kopgevels en pergola aan de nieuwe Poelenburg Achterkant wordt voorkant E-flats Zaandam

47 Vergroten van de parkzone Poelenburg Participatie ZVH, bewoners, Gemeente, KAW

48 Vernieuwde balkons In uitvoering

49 Geheel nieuwe gevel E-flats Omgang met extreme scheefstanden E-flats Zaandam

50 Verbijzondering van kopgevel Maatwerk met standard producten E-flats Zaandam

51 Naar een installatuur Zo niet..

52 Naar een installatuur In een installatie kan je niet wonen

53 Kansen en bedreigingen duurzame woningverbetering Wijkaanpak beheer als basis bewoners voorop Wie het niet in het geheel ziet ziet het in het geheel niet!

54 3. Waar staan we nu? E-flats (72 woningen) En dan gaat de aannemer failliet TIJDSLIJN 25 februari: Faillissement <MZ> aangevraagd 29 februari: Project uitvoering valt stil 01 maart: Rechtbank stelt Curator aan 07 maart: Curator geeft project vrij aan ZVH 16 maart: Herstart projectuitvoering Medio juni: Oplevering Project na 2 weken weer opgestart Regisserend opdrachtgeverschap ZVH

55 Hoe is dit geregisseerd? E-flats (72 woningen) 1. Crisisteam opgericht (25 februari) 2. Aandachtsvelden - bewoners (herhuisvesting 12 bewoners + communicatie) - juridisch (curator, vrijgave project, financieel) - herstart bouw (andere aannemer, zelf doen) - financiele impact 3. Drive: zo snel mogelijk herstarten - overlast bewoners zoveel mogelijk beperken - financiele impact zoveel mogelijk zien te beperken Regisserend opdrachtgeverschap ZVH

56 Hoe is dit geregisseerd? 1. Andere aannemer of ZVH (zelf doen) - afweging tijd, kosten - aanpassing team - afweging risico s 2. ZVH heeft gekozen om het zelf af te ronden - Tijdwinst (na 2 weken weer gestart) - Verwacht financieel voordeel (moet nog blijken) - Dubbelrol: scheiding in functie (opdrachtgever en nemer) - Overlegstructuur is gewijzigd - Communicatie bewoners is en blijft cruciaal Conclusie: ZVH heeft de regie weer in handen! project 72 woningen E-flats Zijn er nog vragen deel 3

57 projectnaam E-flats Zaandam opdrachtgever ZVH projectteam KAW architecten Mens Zeist Bouw status In uitvoering datum KAW Groningen Kattenhage JE GRONINGEN Postbus BM GRONINGEN KAW Rotterdam Pelgrimsstraat BH ROTTERDAM KAW Eindhoven Bloemfonteinstraat 62 lokaal EH EINDHOVEN +31 (0) info@kaw.nl