Aanpak Centrale Blokken in de Oude Kooi

Transcriptie

1 Aanpak Centrale Blokken in de Oude Kooi Gerda van den Berg Commissie Stedelijke Ontwikkeling 12 januari 2016

2 Inhoud Akkoord op Hoofdlijnen, 2009 Renovatie Centrale Blokken Dilemma Nieuwbouw Centrale Blokken Afweging Onze conclusie Nadere toelichting renovatie en nieuwbouw 2

3 Akkoord op Hoofdlijnen Gebiedsvisie en Wijkaanpak Oude Kooi (2009): o Herkenbare historie, behoud van structuur, respect voor de stijl van architect Jesse. o Fasering, aanpak. o Programma Wonen: aantallen, huurprijzen. o Maximaal 40% van de woningen in de Oude Kooi wordt verhuurd in de vrije sector (tussen ± 750 en 950). o Programma Sociaal: vergoedingen, huurprijzen, doorschuif- en terugkeerregeling, huurgewenning. Raadsbesluit Stedenbouwkundige uitgangspunten (2010). Beeldkwaliteitsplan Oude Kooi (2013). 3

4 Renovatie Centrale Blokken 127 woningen en 3 winkels. Renovatie met funderingsherstel. 80 woningen met uitbreiding en 50 zonder. Bewoners wonen 2 tot 3 jaar elders. 4

5 Renovatie: sociaal plan en huurprijzen Keuze voor bewoners: o Wisselwoning en verplicht terugkeren. o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie. o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie gevolgd door vrijwillige terugkeer. Verhuiskostenvergoeding, huurgewenning. Na renovatie: o huur uitgebreide woningen 710; o huur niet-uitgebreide woningen

6 Dilemma Kosten nieuwbouw Noordelijke Blokken en Tuinstadwijk lager dan geraamd. Dilemma uitgelegd aan BC Oude Kooi (maart 2015). Dilemma uitgelegd aan bewoners (juli 2015). Aanvullend onderzoek naar nieuwbouw scenario. Vergelijking 2 gelijkwaardige scenario s. Zelfde architect voor renovatie en nieuwbouw. Gecertificeerde bouwkostendeskundige. 6

7 Uitgangspunten aanvullend onderzoek (2 scenario s) Beeldkwaliteitsplan leidend in beide scenario s. Behoud stedenbouwkundige structuur, binnen rooilijnen. Huidig aantal woningen behouden, gelijke grootte. Keuze voor zolderrenovatie (64) in plaats van duurdere uitbouw. Herinrichting binnenterrein. 7

8 Programma renovatie 8

9 Renovatie: sociaal plan, huurprijzen en kosten Keuze voor bewoners: o Wisselwoning en verplicht terugkeren. o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie. o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie gevolgd door vrijwillige terugkeer. Verhuiskostenvergoeding, huurgewenning en doorschuifregeling. Huurprijzen: 628 of 710 Stichtingskosten (incl. btw): 30,2 mln. 9

10 Renovatie met funderingsherstel 10

11 Impressie renovatie 11

12 12

13 Programma nieuwbouw 13

14 Nieuwbouw: sociaal plan, huurprijzen en kosten Keuze voor bewoners: o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie. o Verhuizen met stadsvernieuwingsurgentie gevolgd door vrijwillige terugkeer. Verhuiskostenvergoeding, huurgewenning en doorschuifregeling. Huurprijzen: 586 of 628. Stichtingskosten (incl. btw): 23,9 mln. 14

15 Impressie nieuwbouw 15

16 16

17 Overwegingen scenario nieuwbouw Teken- en rekenscenario. Aanpassing programma mogelijk, bijvoorbeeld: o seniorenwoningen, o sociale woningen tussen 628 en 710, o vrije sector woningen, o wel of geen winkeltjes of woonwerkruimten. In overleg met BC en bewoners. 17

18 Overleg met bewoners en bewonerscommissie Start overleg: woonwensenonderzoek, medio 2014 Overleg woonwensen en technisch onderzoek, eind 2014 Uitleg dilemma aan BC, maart 2015 Informatiebijeenkomst dilemma aan bewoners, juli 2015 Presentatie aanvullend onderzoek en scenario s, sept 2015 Werksessies renovatie+nieuwbouw bewoners, okt 2015 Informatiesessies voor bewoners, okt 2015 Overleg BC: renovatie, nieuwbouw, kosten, okt 2015 Overleg BC: sociaal plan, nov 2015 Overleg voorgenomen besluit, 2 dec jan 2016: afgezegd door BC 18

19 Afweging Akkoord uit 2009: afspraak is afspraak. Forse huurprijzen voor de sociale sector afgesproken in Akkoord van > gaat ten koste van de sociale samenhang in de Oude Kooi. Fors percentage vrije sector afgesproken in Akkoord van Geliefd erfgoed, ondanks ontbreken beschermde status. Verschil in kosten 6 mln. Draagvlak bewoners nodig: 70% instemming met definitief bouwplan en sociaal plan. 19

20 Onze conclusie We breken het Akkoord uit 2009 open. Extra investering van 6 mln. vinden we verspilling van maatschappelijk vermogen. Overleg met de Bewonerscommissie en met de gemeenteraad. Vereniging Oud Leiden bij de discussie betrekken. Nieuwbouw zo ontwikkelen dat deze zo goed mogelijk tegemoet komt aan de wensen van de bewoners. Beeldkwaliteitsplan is leidend. 20

21 Nadere toelichting renovatie en nieuwbouw Architectuur en Beeldkwaliteitsplan. Bouwfysica en energieprestatie. Functionele kwaliteit. 21

22 Renovatie: architectuur Voldoet aan beeldkwaliteitsplan Reparatie gevel: scheefstand blijft Dakkapellen aan de achterzijde 22

23 Nieuwbouw: architectuur Voldoet aan beeldkwaliteitsplan Nieuwe gevel met zelfde steen+voeg en verdiepingshoogte Grotere kozijnen op verdieping (daglicht) en voordeur (bruikbaarheid) Hogere nokhoogte 23

24 Renovatie: bouwfysica en energie Rc gevel = 3,50 Houten verdiepingsvloer en betonnen b.g. vloer Contactgeluid: Ln=49 db Energielabel A Maatregelen tegen optrekkend vocht Begane grondvloer blijft op dezelfde hoogte 24

25 Nieuwbouw: bouwfysica en energie Rc gevel = 4,50 Betonnen vloeren Luchtgeluid: Dn=52 db Contactgeluid: Ln=54 db Energielabel A+++ Energieprestatie=0,4 Geen vochtproblemen Hoger vloerpeil 25

26 Renovatie: functionele kwaliteit Wonen aan de straat Handhaven bestaande uitbouw Smalle entree en steile, krappe trap, kleine keuken Twee slaapkamers op 1 e verdieping 26

27 Renovatie: functionele kwaliteit Derde slaapkamer evt. op zolderverdieping 27

28 Nieuwbouw: functionele kwaliteit Wonen aan de achterzijde (evt. omwisselbaar) Ruime entree en trap Open keuken Drie slaapkamers op 1 e verdieping 28

29 Nieuwbouw: functionele kwaliteit Evt. extra ruimte op zolderverdieping 29

30 Conclusie Nieuwbouw, want: betere woningen met een vergelijkbaar uiterlijk voor lagere huren en lagere kosten. 30