Inhoudsopgave. Onze visie en strategie. Voorwoord. Bericht van de Raad van Commissarissen. Succesvolle woonmilieus. Weerbare wijken en leefbaarheid

Transcriptie

1 Jaarverslag 2008

2 Inhoudsopgave Voorwoord Pagina 4 Bericht van de Raad van Commissarissen Pagina 6 Onze visie en strategie Pagina 11 Coproducentschap, participatie en expliciete maatschappelijke agendering Pagina 15 Succesvolle woonmilieus Pagina 19 Weerbare wijken en leefbaarheid Pagina 23 Keuzevrijheid en zeggenschap Pagina 27 Empowerment van het souterrain Pagina 33 Duurzaamheid Pagina 37 2 jaarverslag woonbron 2008

3 Investeren en betaalbaarheid Pagina 41 Het fundament: medewerkers en organisatie Pagina 53 Het fundament: financieel Pagina 57 Jaarrekening Pagina 63 Verbindingen Pagina 72 Kengetallen Pagina 80 Pagina 81 De ss Rotterdam Pagina 83 Buitenlandprojecten Accountantsverklaring Pagina 86 Lijst van afkortingen Pagina 87 jaarverslag woonbron

4 De slinger van de pendule De kernwaarden van Woonbron zijn bondgenootschap, thuis in de wijk en lef. Onze activiteiten baseren wij op de maatschappelijke agendering vanuit de bewoners, de buurten, de partners en de overheid. Begin 2008 overheerste nog de krachtige oproep vanuit de buitenwereld dat corporaties actiever hun maatschappelijk kapitaal moesten inzetten in het bijzonder voor de probleemwijken, maar ook in duurzaamheid. Bij het intreden van de crisis werd nog steeds richting corporaties gekeken die anti-cyclisch zouden moeten investeren om de economie en de woningmarkt in beweging te houden. Maar vanuit de bancaire crisis sloeg ook de slinger van de pendule naar de andere zijde uit: richting een krappere oriëntatie op de kerntaak omdat het zonder scherpe grenzen moeilijk toezicht houden is, en vanwege een vergrote behoefte aan controle en risicobeheersing. Hoe zeer de tijdgeest ook kan wijzigen, hoe zeer ook het nieuwe financieringsstelsel op basis van kasstromen beperkingen oplegt, en hoe zeer ook de vennootschapsbelasting en economische crisis tot verzwaarde omstandigheden leiden, de opgave van het maatschappelijk ondernemen blijft dezelfde: optimaal invulling geven aan de maatschappelijke agenda. Dit jaarverslag gaat daar uitgebreider op in, maar de hoofdlijnen zijn: Bijdragen aan het versterken van zwakke wijken. In 2008 hebben wij daarvoor overeenkomsten getekend en in uitvoering genomen voor Wielwijk en Crabbenhof in Dordrecht, en Coolhaveneiland en het Nieuwe Westen in Rotterdam. Daarnaast hebben wij de aanpak voortgezet die vanwege eerdere vernieuwing ertoe leidde dat deze wijken géén Vogelaarwijk werden, zoals Hoogvliet, Schiemond en de Poptahof in Delft. Het woningtekort beperken. En hoewel de druk in delen van ons werkgebied van de woningmarkt wegvloeit hebben we in 2008 opnieuw bijna 600 woningen in aanbouw genomen. Ondersteunen van de strijd tegen klimaatverandering. Over ons hele werkgebied sluiten wij aan bij de hoge ambitie van het Rotterdam Climate Initiative, om tot 2025 de CO2 uitstoot te halveren ten opzichte van 1990, ofwel een reductie van 3% per jaar. In het eerste jaar haalden we 2,25%. 4 jaarverslag woonbron 2008

5 Betaalbare huisvesting bieden naast keuzevrijheid ten behoeve van vitale steden. Het Te Woonprogramma is voor beide doelen uitstekend geschikt en stuurbaar, waardoor in wijken met dure woningen een beweging is gemaakt naar meer bewoners met een laag inkomen, en in zwakke buurten zelfs eigen woningbezit is gestimuleerd. Extra aandacht was er voor mensen met onredelijk zware woonlasten. Bijzondere doelgroepen verzorgd en begeleid wonen aanbieden. Naast veel individuele huisvesting werden ook voorzieningen voor begeleid wonen geopend in IJsselmonde en Charlois. Meerdere voorzieningen zijn in ontwikkeling. Jeugd in opleiding en werk ondersteunen, deden wij door 125 stagiairs en leerwerkplekken in het bedrijf op te nemen. In het bedrijf hebben deze prestaties en aandacht voor het bieden van woonplezier centraal gestaan. Daarbij stond het onderhoud voorop, en was er volop aandacht voor het beperken van overlast en voor schuldsanering waar nodig om daarmee het aantal huisuitzettingen opnieuw te zien dalen. Buiten heeft vooral De ss Rotterdam veel aandacht getrokken. Hoewel met de beste bedoelingen gestart is door dit project schade aangericht aan Woonbron en breder in de sector, waarvoor wij onze excuses aanbieden. In financieel opzicht dient vooralsnog 84 miljoen ten laste van het resultaat 2008 gebracht te worden. Wij zullen er alles aan doen om de hieruit voortvloeiende last voor het bedrijf en belanghouders minimaal te laten zijn, en zo mogelijk in de pas te brengen met de maatschappelijke meerwaarde die het project brengt. Met de genoemde afboeking komt het jaarresultaat uit op 114 miljoen negatief (in 2007 boekten we een positief resultaat van 94 miljoen). De organisatie heeft zich in 2008 stabiel doorontwikkeld. Een externe audit door het INK heeft de kracht van de organisatie bevestigd, in een goede balans staan we op de drempel van de INK-onderscheiding. We hebben in het vierde kwartaal van 2008 voor het eerst in de volle breedte bij onze direct betrokkenen de outcome van ons beleid gemeten. Wij scoorden stuk voor stuk goede rapportcijfers voor de waardering van het woonplezier door bewoners, de ervaren zeggenschap door belanghouders, de tevredenheid van bewonersorganisaties, de waardering voor ontketend handelen van ketenpartners, en het werkplezier van onze medewerkers. U leest daar meer over in het verslag. De medewerkers komt veel dank toe voor de wijze waarop ze het engagement van de organisatie omzetten in handelen en resultaten, hoe ze de kernwaarden thuis in de wijk, bondgenootschap en lef vormgeven. De Raad van Bestuur, Martien Kromwijk Johan Over de Vest Jan Hauwert jaarverslag woonbron

6 Bericht van de Raad van Commissarissen reguliere vergaderingen De Raad van Commissarissen vergaderde in 2008 in totaal veertien keer. Naast de verder in dit verslag apart benoemde onderwerpen (in het bijzonder De ss Rotterdam) heeft de Raad van Commissarissen zich in zijn twaalf reguliere vergaderingen gebogen over de koers van Woonbron en over de vraag of de organisatie op de juiste koers is om de geformuleerde doelstellingen te bereiken. De Raad van Commissarissen baseert zich op de informatie die de Raad van Bestuur verstrekt en die de externe accountant en de interne controller geven. Deze informatie vult de Raad van Commissarissen aan met informatie en visies uit de contacten met belanghouders zoals bewonersorganisaties en ondernemingsraad. De wijze van functioneren van de Raad van Commissarissen mede in relatie tot het bestuur is gebaseerd op de statuten en het reglement Raad van Commissarissen, dat op de website is te vinden. In de reguliere vergaderingen zijn drie aandachtsvelden relevant: Het maatschappelijk presteren van de organisatie. Hier heeft de Raad van Commissarissen zich gebogen over de stukken die de werkzaamheden in dit veld richten, zoals het bedrijfsplan Mensen Maken Wonen 2 en monitoren zoals de markt- en klantmonitor en de kwartaalrapportages. De Raad van Commissarissen heeft ook met bijzondere aandacht de ontwikkelingen met betrekking tot de prestatieafspraken gevolgd. Daaronder zijn begrepen de volkshuisvestelijke opgaven en de tevredenheid van de bewoners over de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. De Raad van Commissarissen heeft in zijn diverse vergaderingen vastgesteld dat de meeste doelstellingen gehaald worden en dat afspraken worden nagekomen. Tegelijkertijd constateert de Raad van Commissarissen dat op het gebied van de klanttevredenheid een extra inspanning gewenst is. De financiële soliditeit van de organisatie. In dit verband heeft de Raad van Commissarissen stukken beoordeeld zoals de (meerjaren) begroting en het jaarverslag, de rapportages van de accountant, het treasuryjaarplan en de kwartaalrapportages. Het investeringsprogramma van Woonbron werd in het afgelopen jaar nauwlettend gevolgd. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de financiële continuïteit voldoende gewaarborgd is. 6 jaarverslag woonbron 2008

7 De omvangrijke investering in De ss Rotterdam zorgt voor een tijdelijke extra liquiditeitsbehoefte. Mede om die reden heeft de Raad van Commissarissen er bij de Raad van Bestuur op aangedrongen zo snel als verantwoord mogelijk is een (financiële) partner te vinden voor het commerciële deel van de exploitatie. De Raad van Commissarissen hecht sterk aan het behoud van de status voldoende solvabel bij de beoordeling door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. De Raad stelt vast dat ondanks de financiële crisis en aantekeningen die het CFV maakt bij De ss Rotterdam, het CFV is gekomen tot een continuïteitsoordeel ultimo 2007 in de C-status en dat de solvabiliteit voldoende is. De kwaliteit van de interne structuur en van het functioneren van de organisatie. Door de Raad van Commissarissen is aandacht besteed aan onderwerpen als de bedrijfscultuur, de interne beheersingsinstrumenten (teneinde te checken of de organisatie steeds in control is) en het besturingssysteem (mede in het licht van de corporate governance discussie en de Aedes-code). De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld, dat de organisatie, die vele doelstellingen moet realiseren, steeds meer in balans komt, adequaat inspeelt op nieuwe ontwikkelingen en oplossingen vindt voor oude en nieuwe problemen. Het visitatieonderzoek uit maart 2007 gaf aan dat Woonbron op een groot aantal criteria goed scoort en gaf tevens een aantal punten aan waarop nog verdere verbetering wenselijk is. Daarbij is door de Raad vooral nadruk gelegd op het gevaar van discrepantie tussen de geformuleerde doelstellingen en het kwalitatieve vermogen van de organisatie om die doelen te bereiken. De Raad van Commissarissen heeft erop toegezien dat deze punten door de organisatie worden verwerkt in targets ter verbetering. bijzondere vergaderingen Evenals in eerdere jaren heeft de tweedaagse reflectie bijeenkomst plaatsgevonden. De Raad van Commissarissen hecht sterk aan deze bijeenkomsten vanwege het tweeledige doel dat zij dienen: Het eerste doel is om (in samenspraak met deskundigen) enkele strategische onderwerpen te behandelen waarvoor in de reguliere vergaderingen met de Raad van Bestuur te weinig gelegenheid is. Het tweede doel is om voeling te houden met de organisatie in de breedte en de mate waarin en de wijze waarop bepaalde beleidsdoelstellingen in de organisatie worden geïmplementeerd. Daartoe participeren de vestigingsdirecteuren in dit deel van het beraad. Dit jaar zijn in dat deel van de bijeenkomst, de resultaten van de klant- en marktmonitor per vestiging onderwerp van bespreking geweest. In deze bijeenkomst heeft de Raad van Commissarissen opnieuw geconstateerd dat de vestigingen met groot enthousiasme worden geleid. de ss rotterdam De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar bijzonder veel aandacht gewijd aan het project De ss Rotterdam. Hij heeft daarover vijf keer extra vergaderd. Het project De ss Rotterdam is door Woonbron aangepakt vanwege de grote betekenis die het kan hebben voor het bereiken van drie doelstellingen: de huisvesting van bijzondere groepen bewoners; de maatschappelijke doelstelling van beroepstraining voor jongeren; de doelstelling van het verhogen van de kracht en leefbaarheid en het versterken van de trots in kwetsbare wijken in Rotterdam-Zuid door zo n beeldbepalend icoon. De Raad van Commissarissen heeft zich uitgebreid gebogen over de afweging van de risico s tegen het te behalen maatschappelijk rendement enerzijds en het weerstandsvermogen van de organisatie Woonbron anderzijds. De Raad van Commissarissen is bijzonder onaangenaam getroffen door de plotselinge opeenstapeling van negatieve ontwikkelingen rond dit project. Dit is voor de Raad van Bestuur aanleiding geweest om aan Deloitte Forensic Auditors opdracht te geven om een diepgaand onderzoek in te stellen. jaarverslag woonbron

8 Dat rapport is in 2008 opgeleverd. Aan de hand van deze rapportage heeft de Raad van Commissarissen, na zeer intensief intern overleg, besloten geen personele consequenties aan de rapportage te verbinden, maar tezamen met de Raad van Bestuur alle inspanningen te verrichten om de oorspronkelijke gedachte van het project binnen aanvaardbare (financiële) consequenties te realiseren. Gegeven de ontstane situatie, heeft De Raad van Commissarissen eveneens geaccepteerd, dat Woonbron het gehele project in de projectfase trekt. Tegelijkertijd heeft hij zich ook steeds duidelijk op het standpunt gesteld, dat Woonbron voor de exploitatiefase alleen de volkshuisvestelijk te verantwoorden functies vervult en voor de exploitatie van de overige delen van het schip andere investeerders dient te vinden. In december bleek mede ten gevolge van de inmiddels steeds zichtbaar wordende financiële crisis de eerder gestelde doelstellingen niet haalbaar. De Raad van Commissarissen heeft toen geconcludeerd dat er geen andere optie was, dan zo snel mogelijk het schip exploitatie gereed te maken. Dit wel met handhaving van de doelstelling zo spoedig mogelijk het eigen aandeel van Woonbron tot rond 20% terug te brengen. samenwerking Woonbron werkt met vele andere organisaties samen. Uitgangspunt daarbij is steeds het zoeken naar mogelijkheden om de doelstellingen van de organisatie beter te realiseren. Door de kwartaalrapportages wordt de Raad van Commissarissen geïnformeerd over de ontwikkeling van de verbindingen, waarin Woonbron een financieel belang heeft. De Raad van Commissarissen heeft specifiek aandacht besteed aan de associatieovereenkomst die in 2006 met Haag Wonen is gesloten. In dat verband is er ook enige malen overleg geweest met (vertegenwoordigers van) de Raad van Commissarissen van Haag Wonen. Een van de onderwerpen van gesprek was de eventuele meerwaarde van een fusie van beide organisaties. In die gesprekken is gebleken, dat zulke voordelen onvoldoende konden worden aangetoond om beide partners te overtuigen die vergaande stap te zetten. Daarop is besloten de intensieve samenwerking in de vorm van de bestaande associatie voort te zetten. verantwoording De Raad van Commissarissen heeft er ook dit jaar weer op toegezien dat er in hoge mate voldaan wordt aan de eisen van transparantie. De omgeving van Woonbron heeft recht op inzicht in de bijdrage die Woonbron levert aan de verschillende maatschappelijke doelstellingen. De traditionele overzichten geven dit onvoldoende. Daarom is met aanmoediging gevolgd hoe de Raad van Bestuur gewerkt heeft aan de opstelling van nieuwe financiële overzichten waarin de inspanningen van Woonbron per doelstelling worden verantwoord. De Raad van Commissarissen onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en heeft geconstateerd dat ook in het verslagjaar deze code nageleefd werd. Het contact met de belanghouders in de jaarlijkse agenderings- en verantwoordingsbijeenkomst vindt bij Woonbron plaats per vestiging. Aan elke bijeenkomst heeft een afvaardiging van het bestuur en de commissarissen deelgenomen, zodanig dat alle commissarissen bij een of meer bijeenkomsten aanwezig zijn geweest. De Raad van Commissarissen acht deze bijeenkomsten zeer waardevol en inspirerend. samenstelling raad van commissarissen In de loop van het verslagjaar is de samenstelling van de Raad van Commissarissen veranderd door toetreding van twee nieuwe leden en een voorzitter. Voor de werving en selectie van de nieuwe leden is een tijdelijke commissie uit de Raad van Commissarissen gevormd. Conform de statuten bestaat de Raad van Commissarissen uit zeven personen. In de samenstelling is de gewenste kennis, onder meer op financieel gebied en projectontwikkeling, vertegenwoordigd. De leden vormen gezamenlijk een forum dat in staat is de doelen van Woonbron te bewaken en dat herkenbaar is voor de belanghouders van de stichting, de maatschappij en de klanten. 8 jaarverslag woonbron 2008

9 eigen functioneren De Raad van Commissarissen heeft steeds voltallig vergaderd over alle onderwerpen. De voorzitter en de vice-voorzitter hielden maandelijks een bespreking met de Raad van Bestuur. Daarnaast hebben zij veelvuldig informeel contact gehad met leden van die Raad van Commissarissen. De voltallige Raad van Commissarissen heeft verder ook in dit jaar zijn gebruikelijke overleg gevoerd met de eveneens voltallige Ondernemingsraad. De leden van de Raad van Commissarissen, die benoemd zijn op voordracht van de bewonersorganisaties, hielden contact met die organisaties en rapporteerden daarover aan de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft in het midden van het verslagjaar zijn eigen functioneren en dat van de individuele leden kritisch beoordeeld en heeft daarbij een aantal zaken in de overwegingen betrokken. Ten eerste de nieuwste inzichten over goed bestuur en toezicht. Ten tweede de opvattingen van de Raad van Bestuur. Ten derde de specifieke uitdagingen waar de organisatie voor staat. Tenslotte de resultaten van de visitatie. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de leden individueel en gezamenlijk voldoende ervaring en inzicht hebben om de toezichtrol goed te vervullen. Geconstateerd is dat een onafhankelijke standpuntbepaling ten opzichte van de corporatie en haar bestuur bij geen van de leden belemmerd wordt door afwijkende belangen. De Raad van Commissarissen heeft een algemene profielschets opgesteld die als kader dient voor herbenoemingen en voor de functionele profielen die gemaakt worden bij vacatures. functioneren bestuur De Raad van Bestuur bestaat uit drie leden. Hun functioneren wordt getoetst op basis van een vergelijking van de resultaten met de relevante documenten waarin externe en interne doelstellingen vastgelegd zijn. De Raad van Commissarissen heeft in zijn vergadering van 12 juni het functioneren van de bestuursleden afzonderlijk evenals de Raad van Bestuur in z n gezamenlijkheid op grond van het geheel van de eerder gememoreerde prestaties positief beoordeeld. Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen in zijn nieuwe samenstelling, tijdens zijn heisessie over het functioneren van de Raad van Bestuur gesproken, hetgeen geleid heeft tot evaluatiegesprekken in december door het presidium met ieder lid van de Raad van Bestuur afzonderlijk. beloningen en vergoedingen De Raad van Commissarissen heeft voltallig besloten dat het huidige beloningsniveau van zijn eigen leden en die van de leden van de Raad van Bestuur meerjarig wordt gecontinueerd behoudens aanpassing aan de inflatie en zonder het toekennen van bonussen. Hij heeft daarbij factoren in ogenschouw genomen die een belangrijke rol spelen in de recente discussies in de maatschappij in het algemeen en in de woningsector in het bijzonder. In 2008 zijn de salarissen en vergoedingen van zowel de leden van de Raad van Bestuur als die van de Raad van Commissarissen ten opzichte van vorig jaar hetzelfde gebleven, met dien verstande dat alleen de salarissen van de Raad van Bestuur zijn aangepast aan de inflatie. Het vaste salaris van elk lid van de Raad van Bestuur is vastgesteld op ,-. De Raad van Commissarissen acht het geven van een variabele beloning niet passend voor Woonbron. De Raad is van mening dat van de Raad van Bestuur van een maatschappelijke organisatie bij een adequate beloning mag worden verwacht dat zij haar verantwoordelijkheden over de volle breedte zal nemen. In dit verband dient opgemerkt te worden de Raad van Commissarissen geen concrete targets heeft afgesproken met de leden van de Raad van Bestuur, maar de vertaling van de doelstellingen van de onderneming in Jaarplan en Begroting als toetssteen voor het functioneren van de Raad van Bestuur hanteert. Naast het vaste salaris is aan reguliere pensioenpremie ,- betaald. De vergoeding voor de Raad van Commissarissen bedraagt ,- op jaarbasis voor de voorzitter en voor de vicevoorzitter en 6.392,- voor de overige leden. Er vonden geen transacties plaats tussen de corporatie en de bestuurders of de commissarissen. tenslotte Het jaar 2008 heeft wederom bijzondere inspanningen gevergd van de gehele organisatie. De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor hetgeen allen, de medewerkers van Woonbron, jaarverslag woonbron

10 maar ook de vele vrijwilligers die actief zijn in hun buurt, ten behoeve van Woonbron hebben gedaan. Daardoor heeft 2008 wederom een jaar kunnen worden, waarin belangrijke voortgang kon worden bereikt op het brede scala van doelstellingen, die de organisatie zich heeft gesteld. verdere informatie Meer gedetailleerde informatie over vergaderschema s en over de onderwerpen die daar zijn behandeld evenals over de beloning, nevenfuncties, aftreedschema e.d. zowel van de Raad van Bestuur als van de Raad van Commissarissen is te vinden op Bovenstaand verslag is opgesteld onder de verantwoordelijkheid van de voormalige Raad van Commissarissen, die is afgetreden op 27 april Op 8 juni 2009 is een nieuwe Raad van Commissarissen aangetreden die tot deze datum geen enkele betrokkenheid heeft gehad met de gang van zaken binnen Stichting Woonbron en de daaraan verbonden rechtspersonen en kan daarvoor derhalve geen verantwoordelijkheid nemen. De nieuwe Raad van Commissarissen heeft naar beste vermogen beoordeeld of alle gebeurtenissen over het boekjaar 2008 en relevante gebeurtenissen na balansdatum op een juiste wijze zijn verantwoord in de jaarrekening 2008 en het volkshuisvestingsverslag De Raad van Commissarissen is van oordeel dat een en ander op correcte wijze heeft plaats gevonden en heeft om die reden de jaarrekening 2008 en het volkshuisvestingsverslag 2008 op 15 juni 2009 goedgekeurd. Dr. Ir. A (Aad) W. Veenman voorzitter Raad van Commissarissen 10 jaarverslag woonbron 2008

11 Onze visie en strategie jaarverslag woonbron

12 Mensen maken wonen Al jaren werkt Woonbron vanuit de overtuiging dat wonen meer van mensen moet worden. Wij zien wonen als bron om net iets verder te komen in het leven. Wij hebben daarbij de overtuiging dat samenwerken leidt tot betere resultaten (coproducentschap). Loskomen van paternalisme en het faciliteren van eigen keuzes van bewoners is daarbij ons parool. Want wie bewust kiest, woont met meer plezier. Zo groeien wij toe naar een steeds grotere klantgedrevenheid, met als doel te komen tot woonplezier. Om bewoners en woningzoekenden daadwerkelijk keuzes te kunnen bieden, kunnen onze klanten kiezen tussen koop of huur (Te Woon), gekoppeld aan een keuze voor aanvullende producten en diensten. Woonplezier wordt echter niet alleen bepaald door de woning zelf maar ook door de buurt en de buren. Daarom richt Woonbron zich op de ontwikkeling en totstandkoming van succesvolle woonmilieus waar onze bewoners wonen. Woonplezier en succesvolle woonmilieus beïnvloeden elkaar positief. Wij werken zo aan waardecreatie op gebiedsniveau. De rol die Woonbron hier bij speelt, is heel nadrukkelijk niet die van huisbaas. Als gezegd vervullen wij onze rol op dat terrein expliciet en bewust met (keten)partners (de lokale overheid, de bewoners, de sociale partners, de wijkeconomie en vastgoedeigenaren). Wij zijn bereid het voortouw en risico te nemen als de samenleving actie van ons vraagt. Het moet merkbaar zijn dat we weten wat er speelt in de wijk. Bewoners moeten op ons kunnen rekenen. Zo zijn wij thuis in de wijk. Wij ondernemen vanuit bondgenootschap, in samenwerking met onze bewoners en ketenpartners. Dit resulteert in een expliciete maatschappelijke agendering met onze belanghouders (overheden en georganiseerde bewoners). We geven maximale transparantie over ons vermogen. Uiteindelijk gaat het er om mensen verder te helpen in het leven. Maar voor sommigen is keuzevrijheid geen vanzelfsprekendheid, omdat ze (tijdelijk) de draad kwijt zijn. Mensen die niet voldoende regie hebben over het eigen leven en hulp behoeven om weer een reguliere plek in de samenleving te bemachtigen. We zijn er daarom altijd voor mensen die tijdelijk de regie over het eigen leven kwijt zijn (empowerment). 12 jaarverslag woonbron 2008

13 Daarom luidt onze missie: Woonbron biedt in de rol van coproducent een brede klantengroep een thuis en keuzemogelijkheden in een vitale stad, met uiteenlopende, aantrekkelijke woonmilieus. Wij staan garant voor die klanten, die ons nodig hebben. Om te bepalen welke resultaten wij willen behalen, hebben wij onze strategie vertaald in acht thema s. Per thema hebben wij factoren benoemd die naar onze mening ons succes bepalen. Deze succesbepalende factoren hebben we meetbaar gemaakt in prestatie-indicatoren (PI s). Wij hanteren het INK-managementmodel om onze bedrijfsvoering in te richten. de zuidvleugel: onze markt, onze omgeving, ons speelveld Woonbron is een corporatie in de Zuidvleugel met een Zuidvleugelstrategie. Wij hebben lokale vestigingen in vier gemeenten: Delft, Dordrecht, Rotterdam en Spijkenisse. Wij werken in drie verschillende stadsregio s: Haaglanden, Rijnmond en Drechtsteden. Onze vestigingen zijn resultaat- en gebiedsverantwoordelijk. Zij bedienen een aaneengesloten, logisch beheergebied. Zo blijven wij klein, thuis in de wijk en dicht bij onze klanten. De binding met de lokale gemeenschap is de kerntaak van onze vestigingen. Elke vestiging heeft een centraal gelegen woonwinkel. Onze vestigingen met het aantal eenheden staan aangegeven op onderstaande kaart. Haaglanden Delft Stadsregio Rotterdam Rotterdam Hoogvliet Spijkenisse Rotterdam Prins Alexander Rotterdam Delfshaven Rotterdam IJsselmonde Dordrecht Drechtsteden jaarverslag woonbron

14 14 jaarverslag woonbron 2008

15 Coproducentschap, participatie en expliciete maatschappelijke agendering jaarverslag woonbron

16 De omgeving geeft ons een license to operate onze visie Woonbron hecht aan maatschappelijke agendering: een wezenlijke invloed van belanghebbenden op beleidsvoering en resultaten. Het werken met maatschappelijk bestemd vermogen vraagt om meer sturing op maatschappelijke prestaties. Wij voeren daartoe de dialoog met belanghebbenden (coproducenten), die we zoveel mogelijk vastleggen in concrete prestatieafspraken met wederzijdse verplichtingen. Transparantie is een centraal terugkerend thema in ons handelen. Wij besteden ons vermogen transparant en geven inzicht in onze doelen. Eveneens bieden wij transparantie in onze afwegingen tussen de diverse maatschappelijke opgaven en belangen. Wij hopen dat deze openhartigheid het maatschappelijk vertrouwen vergroot. De bewonersorganisaties zijn een belangrijke coproducent. Zij werken met ons samen bij het bereiken van woonplezier en wij maken met hen jaarlijkse prestatieafspraken. Zoals wij ook met hen de dialoog aangaan over nieuwe vormen van participatie. de omgeving in 2008: wat speelt er, wat verwacht men van woonbron De maatschappij, zowel lokaal als landelijk, verwacht (terecht) veel van corporaties. Dit thema is in 2008 belangrijker geworden dan ooit. Naar aanleiding van het verschenen rapport van de commissie Meijerink (Toekomst Corporaties) ging de discussie met name over de positie van woningcorporaties. Wat zijn de exacte kerntaken van een corporatie? Wat moet en wat mag er? Hoe ver gaat de verbreding van de taakopvatting? Woonbron is van mening dat de vraagstukken die in onze lokale vestigingsgebieden liggen, van ons veel meer vereisen dan het verhuren, verkopen en beheren van woningen alleen. Om die reden begeven wij ons (ver) buiten de gebaande paden. Dat zorgde er in 2008 voor dat wij de discussie over de rol van de corporatie verder aanzwengelden. Daarnaast verscherpte de algemene discussie over het presteren van wooncorporaties. Een direct gevolg van onze investeringen in De ss Rotterdam. Veel collega-corporaties ondervonden en ondervinden daar last van. Dat is uiteraard nooit onze intentie geweest. Naast de soms felle discussie over taak en rol, speelde in 2008 ook het debat over integriteit en governance. Transparantie en geloofwaardigheid nemen in belang toe. Dit vraagt van corporaties extra alertheid op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. 16 jaarverslag woonbron 2008

17 wij zorgen voor expliciete maatschappelijke agendering Onze koers laten wij expliciet beïnvloeden door onze belanghouders. Dit zijn in ieder geval de overheden (lokaal, regionaal, landelijk) en onze georganiseerde bewoners. Wij maken daarnaast een onderscheid naar onze ketenpartners. Dat zijn organisaties zoals scholen, zorginstellingen, politie en welzijnswerk, waarmee wij projecten opzetten en uitvoeren. Voor 2008 stelde Woonbron zich ten doel onze primaire belanghouders, ketenpartners en leveranciers (zowel op concern- als op vestigingsniveau) beter in beeld te brengen. Deze zogenaamde netwerkanalyse is uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn vastgelegd. U vindt een overzicht van onze belanghouders en ketenpartners op onze website. Woonbron heeft lopende prestatieafspraken met de gemeente Delft, het Stadsgewest Haaglanden, stadsgewest Drechtsteden, de gemeente Rotterdam en de gemeente Spijkenisse. Met al onze bewonersorganisaties hebben wij samenwerkingsovereenkomsten gesloten en maken wij jaarlijks prestatieafspraken. primaire belanghouders ervaren zeggenschap Om niet te vervallen in paternalisme, hechten wij bij alles wat wij doen sterk aan expliciete maatschappelijke agendering: aan een wezenlijke invloed van belanghebbenden op ons beleid en op onze resultaten. In 2008 hebben wij onze traditie van de jaarlijkse zomerdebatten voortgezet. Wij bespreken daartoe actuele zaken die er in onze ogen echt toe doen. Dit doen wij met een groep betrokkenen en experts, een externe gespreksleider en inleiders. Aan de hand van deze Zomerdebatten hopen wij weer een stapje verder te komen dan waar we nu staan. prestatie-indicator % van de primaire belanghouders waarmee prestatieafspraken zijn gemaakt en schriftelijk zijn vastgelegd: Jaarplan % Realisatie % MMW % Jaarplan % MMW % zomerdebatten: over wat er echt toe doet Discussiëren over zaken die er werkelijk toe doen en weer een stap verder komen dan waar we nu staan. Dat is wat we ook in de zomer van 2008 voor ogen hadden tijdens onze zogenaamde zomerdebatten. De actuele thema s van deze informele bijeenkomsten waren dit jaar Dierbaarheid, Onderwijsprestaties, Buurtverantwoordelijk en Keuzevrijheid. Bij de vier debatten stonden actuele thema s centraal die spelen in de corporatiesector en de resultaten liepen uiteen. Soms kon er na afloop een redelijk eenduidige conclusie getrokken worden, zoals in het geval van het debat over onderwijsprestaties. Een groot aantal deelnemers was het eens dat een betere samenwerking tussen onder andere de corporaties, onderwijssector, bedrijfsleven en zorginstellingen, de onderwijsprestaties in slecht presterende wijken bevorderd kunnen worden. Een groot aantal suggesties over hoe die samenwerking tot stand moest komen, passeerde de revue. Ook in het debat over de keuzevrijheid was een groot aantal deelnemers het eens dat keuzevrijheid die huurders in hun woning en woonomgeving hebben goed is, maar ook lastig in te vullen. Het is immers de vraag wat bewoners echt willen. Als we dat al in beeld hebben, rest nog de vraag of klanten zitten te wachten op de invloed op zich. Een eenduidige conclusie was lastiger te trekken na het debat over dierbaarheid: wat maakt een woning dat we er in geen 100 jaar vanaf willen? Wat dierbaar is, is aan smaak en de tand des tijds onderhevig en daarom niet vooraf te bepalen, vonden sommige deelnemers. Ook klonk een ander geluid: Wie bepaalt überhaupt wat dierbaar is? De bewoners of de corporatiedirecteur? Tijdens het debat over liepen de meningen nogal uiteen. Is de buurt verantwoordelijkheid van de mensen die er wonen tot stel je als corporatie stoer op en dwing mensen tot een uitspraak over hun wijk. Eind 2008 vroegen wij onze primaire belanghouders hoe zij aankijken tegen de zeggenschap die wij hen geven (ervaren zeggenschap). Dit resulteerde in 26 interviews door een onafhankelijke derde partij met afgevaardigden van verschillende organisaties. De resultaten hiervan waren bevredigend. Voor meer achtergrondinformatie over onze zomerdebatten, kijk op prestatie-indicator Tevredenheid primaire belanghouders: Jaarplan ,2 Realisatie ,5 MMW ,4 Jaarplan ,4 MMW ,7 georganiseerde bewoners ervaren zeggenschap Onze georganiseerde bewoners zijn belangrijke gesprekspartners. Deze gesprekken vinden vooral plaats tussen bewonersorganisaties en vestigingen. Meer hierover kunt u lezen in de prestatieverslagen van onze vestigingen ( Wij werkten in 2008 verder aan het laten samensmelten van de participatie van huurders en eigenaren. Een werkgroep van bewoners en Woonbron presenteerde eind 2008 een advies over de uitwerking daarvan. Dit gaan we in 2009 invoeren. jaarverslag woonbron

18 Voor concernbrede thema s organiseert Woonbron in samenspraak met de bewonersorganisaties themabijeenkomsten. In 2008 waren dat er vijf. De verslagen zijn beschikbaar op onze website. Na een inspiratieavond in de vorm van een discussiediner in januari waar circa 80 bewoners aan hebben deelgenomen, is besloten het op woningeigenaren gerichte MGE-overlegorgaan en de overige bewonersorganisaties naar elkaar toe te laten ontwikkelen. Het MGE-overlegorgaan heeft hierover gesproken in januari en in mei. Met de bewonersorganisaties hebben wij in april in de vorm van een Lagerhuisdebat gesproken over gemengd beheer: het samen wonen van huurders en eigenaren in één complex. In juni is voor geïnteresseerde bewonersorganisaties een toelichting verzorgd op de geldstromen van Woonbron. De klantvisie en de daaraan verbonden onderwerpen woonmilieus en leefstijlen, woonruimteverdeling, prachtwijken en duurzaamheid kwamen uitgebreid aan de orde in de bijeenkomst van september. Tevens is toen van gedachten gewisseld over De ss Rotterdam. In december was het thema Leefbaarheid en overlast en hebben we ook de opzet van het continue klantenpanelonderzoek en de tevredenheidsmetingen onder bewoners en bewonersorganisaties besproken. In 2008 hebben wij aan de bewonersorganisaties advies gevraagd over de volgende onderwerpen: huurverhoging 2008, het serviceabonnement (inclusief de 1e jaars-garantie huurdersonderhoud), aanpassing Participatiestelsel, uniforme methodiek voor service- en stookkosten, prijslijst huurdersonderhoud, de verkoop van woningen aan het WIF, het Convenant Duurzaamheid (zie bij thema Duurzaamheid) en de samenwerking met DUWO. Over alle onderwerpen hebben de bewonersorganisaties geadviseerd en hebben wij schriftelijk gereageerd. Bij enkele adviesaanvragen hebben we toelichtende bijeenkomsten gehouden. Jaarlijks meten wij de tevredenheid van bewonersorganisaties en bewonerscommissies. De score ligt precies op het geraamde niveau. prestatie-indicator Tevredenheid primaire belanghouders: Realisatie ,0 Jaarplan ,3 Realisatie ,3 MMW ,5 Jaarplan ,5 MMW ,6 18 jaarverslag woonbron 2008

19 Succesvolle woonmilieus jaarverslag woonbron

20 Het werken aan woonplezier en voordeurtrots onze visie In de Zuidvleugel van de Randstad bestaat grote behoefte aan meer afwisselende, hoogwaardige woonmilieus, die een sterke identiteit hebben. Woonbron werkt aan afwisselende woonmilieus met een duidelijke eigen identiteit. Klanten denken niet alleen in termen van een woning. Net zo belangrijk is het woonmilieu waarin het om de sfeer, buurt, voorzieningen, architectuur en het type gemeenschap gaat. Kortom het woonplezier. We zoeken daarmee naar de unieke kwaliteiten van een gebied en proberen die kwaliteiten te versterken. Hiermee willen we het merk van de wijk versterken. Dit noemen wij branding. Aan de basis van onze activiteiten ligt steeds een gebiedsvisie. Bij de opstelling van deze gebiedsvisie speelt coproducentschap met bewoners, andere belanghebbenden en actieve wijkpartners een grote rol. Om op klantgedreven wijze aan gebiedsvisies te werken, gebruiken we het instrument van belevingswerelden (leefstijlen) en buurttypen en- sferen. Niet als blauwdruk, wel als hulpmiddel om gezamenlijk tot een visie te komen en te snappen welke maatregelen wel en niet bij een bepaald klantsegment en woonmilieu passen. Op die manier ontstaat een aantrekkelijke stad waarin het voor klanten mogelijk is om te kiezen voor wonen dat het beste bij hun leefstijl, inkomen en gezinssituatie past. Een klant zal zich dan meer thuis voelen en er met meer (voordeur)trots en plezier wonen. de omgeving in 2008: wat speelt er, wat verwacht men van woonbron In de loop van 2008 is de vastgoedmarkt ingrijpend gewijzigd. Onze nieuwbouwproductie stond in het begin van 2008 onder druk. Dit was een direct gevolg van de stijging van de bouwkosten. Hierdoor vielen projecten niet langer binnen de borgingsgrenzen van het WSW. De kredietcrisis zorgde er in de tweede helft van 2008 vervolgens voor dat de financiering van projecten nog verder onder druk kwam te staan. Woonbron weet haar productie tot dusver op peil te houden. Ondanks de moeilijke omstandigheden blijven we bovendien zoveel mogelijk zoeken naar mogelijkheden om één en ander te optimaliseren. Wel is duidelijk dat we ons bod uit 2007 (Woonbron biedt ) hebben moeten verlagen naar 500 woningen per jaar. De verkoop van nieuwbouwwoningen is in onze werkgebieden het afgelopen jaar fors gedaald. De verkoop van huidige projecten gaat doorgaans goed, mede door ons Koopgarant-product dat kopers extra zekerheden biedt. Gelet op de sterk gewijzigde omstandigheden, moeten we onze nieuwbouwplannen echter kritischer dan ooit tegen het licht houden. De verkoop in zogenaamde 20 jaarverslag woonbron 2008

21 uitleggebieden loopt nog redelijk, evenals de sterk geprofileerde woonmilieus. De nieuwbouw in herstructureringsgebieden staat echter onder druk. Dit onderstreept het beeld dat ook uit de Grote Woontest 2008 naar voren kwam, een onderzoek naar de beleving van de bewoners van stadsregio Rotterdam waarin Woonbron participeerde. Dit onderzoek, dat ook in 2004 werd gehouden, laat zien dat de vraag van de consument om rustig stedelijk te wonen, nog steeds hoog is. Er is interesse in wonen in de stad, mits er voldoende ruimte, groen en identiteit aanwezig is. Ten opzichte van 2004 is de consument positiever over het wonen in de stadsregio Rotterdam. Zorgelijk zijn de suburbane woonwijken met eengezinswoningen uit de jaren tachtig. Dit woonmilieu wordt steeds minder gewaardeerd. Om inzichtelijk te krijgen in hoeverre onze investeringen en inspanningen leiden tot een betere buurt, kunnen we sinds 2008 gebruikmaken van de zogenaamde Leefbaarometer van het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie. geprofileerde en diverse woonmilieus realiseren Aangezien Woonbron gebiedsgericht werkt, is het belangrijk dat wij actuele en breed gedragen gebiedsvisies beschikbaar hebben. Eind 2008 was dit voor 74% van ons bezit het geval. De accenten liggen daarbij per gebied anders. In Hoogvliet is op basis van de tussenevaluatie van de herstructurering ( Hoogvliet Halverwege ) een actualisatie uitgevoerd voor grotendeels alle gebieden die in ontwikkeling zijn, bijvoorbeeld de structuurvisies Noordwest en Oudeland. Voor Pernis is gewerkt aan een toekomstbeeld met partners. In Delft lag de nadruk op visievorming voor de Gilliswijk en de Kuyperwijk, naast de uitwerking van de activiteiten in de Poptahof en Harnaschpolder. In IJsselmonde is de gehele portfoliostrategie herijkt naar aanleiding van onder andere de plannen van Pact Op Zuid (upgrading Rotterdam-Zuid). In Delfshaven hebben we de gebiedsvisie Schiemond geactualiseerd en zijn we gestart met het uitvoeringsprogramma Nieuwe Westen, een coproductie met de deelgemeente. De gebiedsvisie Spijkenisse-Zuidwest (Akkers-Vriesland-Vogelenzang) is in 2008 zo goed als afgerond. Ook is er een belangrijke bijdrage geleverd aan de woonvisie van de gemeente Spijkenisse. In Dordrecht is naast intensieve aandacht voor de programma s in de Vogelaarwijken Wielwijk en Crabbehof - gewerkt aan de totstandkoming van gebiedsvisies voor de Vogelbuurt, De Staart en de Binnenstad. Deze visies worden vervolgens omgezet in actieprogramma s en projecten. De mate waarin deze gebiedsvisies geconcretiseerd worden, verschilt nog sterk. Een bewijs dat het voor medewerkers lastig is een vertaalslag te maken van visie naar uitvoering/dagelijkse werkzaamheden. In 2008 is daarom opnieuw veel aandacht geweest voor training van medewerkers. Ook verscheen een nieuw handboek, Werken aan woonplezier: werken aan succesvolle woonmilieus. Gelukkig zien we ook steeds meer goede voorbeelden, zoals de Poptahof in Delft en Coolhaveneiland in Delfshaven. prestatie-indicator % PMC s ondergebracht in geprofileerde, herkenbare woonmilieus die gebaseerd zijn op een beschreven gebiedsidentiteit: Onze nieuwbouwproductie is van belang om kwaliteit aan de woningvoorraad toe te voegen en gebieden te versterken. Woonbron heeft als langetermijndoelstelling jaarlijks 500 nieuwbouwwoningen aan onze voorraad toe te voegen. In 2008 gingen er 578 eerste palen de grond in. Daarmee is ruimschoots aan onze doelstelling voldaan. Onze nieuwbouwproductie wordt voornamelijk gerealiseerd in onze dochtervennootschap ontwikkelbedrijf Woonbron Kristal BV (OWK), met uitzondering van de projecten Lloydpier A1, fase 2 (vestiging Delfshaven) en Centrumplan (vestiging IJsselmonde), die zijn aangekocht van een projectontwikkelaar. In 2008 hebben wij als onderdeel van het grootschalige herstructureringstraject in Hoogvliet, 58 woningen overgenomen van een projectontwikkelaar met gemiddelde stichtingskosten hoger dan de WSW-borgingsgrens van Onze bestaande vastgoedportefeuille wordt jaarlijks tegen het licht gehouden op de punten marktprestatie en marktrisico (portfolioanalyse). Dit kan leiden tot wijzigingen in beheermaatregelen of tot het starten van investeringsplannen. In 2008 is naast het reguliere onderhoud, gestart met de renovatie van 210 woningen in Schiemond. Gedurende 2008 werkten we met name aan de tweede fase van de renovatie van de Knikflats in Ommoord (in totaal 704 woningen), 78 woningen in het Alhenablok en 40 woningen in de Volmarijnstraat. Daarnaast wordt de villa en het klooster aan de Walenburgerweg gerenoveerd en gerestaureerd. Realisatie % Jaarplan % Realisatie % MMW % Jaarplan % MMW % Aantal geplande in aanbouw te nemen woningen (aan de hand van eerste palen): Realisatie Jaarplan Realisatie MMW Jaarplan 2009 (in voorbereiding) 817 (starten) 500 MMW jaarverslag woonbron

22 tabel 1 Eerste palen Woningen aantallen Te Woon Vrije verkoop Totaal Vestiging Projectnaam Hoogvliet Courzandseweg Van Zyll de Jong Delfshaven Achterhaven Lloydpier A1, fase IJsselmonde De Reigers Centrumplan Delft Harnaschpolder Handellaan Dordrecht De Fifties totaal woonbron bewoners kiezen bewust voor een herkenbaar woonmilieu Wanneer we succesvol aan aantrekkelijke woonmilieus werken, moet je dit terugzien in het aantal mensen met een midden of hoger inkomen dat bereid is een hogere huurprijs te betalen in een bewuste buurt. Of in het aantal mensen dat in ieder geval de intentie heeft een woning te kopen in die buurt. Daarom hebben we dit benoemd als prestatie-indicator en de norm voor 2008 gesteld op 32%. Dit halen we nagenoeg. prestatie-indicator % Afgesloten contracten met huishoudens behorend tot middenen hoge inkomens t.o.v. totale instroom: Wij willen klanten graag goed begeleiden bij hun keuze voor een bepaalde woning en buurt. Daarom moeten wij de klant en de buurt goed kennen. Alleen dan zijn we in staat de juiste taal te spreken. Onze huidige woonruimtebemiddeling voorziet hier nog nauwelijks in. Wel informeren we klanten steeds meer over de verschillende woonmilieus (buurtsfeer, soort gemeenschap). Als gevolg van de schaarste op de woningmarkt laten veel mensen zich daar echter nog nauwelijks door leiden. Bij de vestiging Woonbron Dordrecht matchen we kandidaat en aanbod wat nadrukkelijker. Zo hopen we te voorkomen dat leefstijlen met elkaar botsen. De in Dordrecht opgedane ervaring gebruiken we de komende jaren om deze woonruimtebemiddeling Woonbron-breed meer op de klant toe te spitsen (klantgedreven). bewoners ervaren woonplezier Uiteindelijk moeten al onze inspanningen als vanzelfsprekend leiden tot een stijging van de vastgoedwaarde en een hoog ervaren woonplezier bij onze klanten. De vastgoedwaarde monitoren we in onze portfolioanalyse. Het woonplezier meten we naast onze dagelijkse contacten in de wijk jaarlijks in ons klantenpanel. Eind 2008 gaf 72% van de klantenpanelleden aan plezierig of zeer plezierig te wonen, 6% zei onplezierig te wonen. De overige groep antwoordde neutraal. Overlast van buren, vervuiling van liften, portieken en de straat zijn veel gehoorde klachten van klanten die minder plezierig wonen. Deze punten komen ook naar voren uit ons klanttevredenheidsonderzoek woonomgeving. We zetten hoog in om deze punten te verbeteren. Om dit te bewerkstelligen, doen we ook een dringend beroep op onze partners in de wijken. Realisatie % Jaarplan % Realisatie % MMW % Jaarplan % MMW % prestatie-indicator % klanten dat aangeeft (erg) plezierig te wonen: Realisatie % Jaarplan % Realisatie % MMW % Jaarplan % MMW % 22 jaarverslag woonbron 2008

23 Weerbare wijken en leefbaarheid jaarverslag woonbron

24 De (tijdelijke) extra zorg voor wijken onze visie Woonbron wil dat haar klanten een goede woning maar ook plezier in wonen hebben. Daarom zetten wij in op het bevorderen van de leefbaarheid, het versterken van gebieden en het scheppen van kansen. De verbetering van het woonklimaat is essentieel. In aandachtswijken is er meer nodig dan alleen een beleid gericht op leefbaarheid. We zetten de kracht van onze organisatie maximaal in om samen met ketenpartners de problemen op het terrein van de leefbaarheid, veiligheid, schooluitval, integratie en jeugd aan te pakken. We investeren in woningen en maatschappelijk vastgoed in deze wijken. Wijken die weer als een gezonde maatschappelijke omgeving functioneren en een stimulerende werking hebben op bewoners om verder te komen. Doel is dat de bewoners de problemen (weer) op eigen kracht kunnen oplossen. Een weerbare wijk heeft een eigen identiteit en mensen voelen zich er geborgen. En, als wijken (weer) weerbaar zijn, neemt ook het woningbezit in waarde toe. de omgeving in 2008: wat speelt er, wat verwacht men van woonbron Investeren in weerbare wijken was in 2008 een minstens zo belangrijke maatschappelijke vraag als in De discussies over de Vogelaarwijken waren regelmatig in het nieuws. De vraag aan corporaties was om tempo te maken en tot uitvoering over te gaan. Energie ging soms verloren aan de vraag of investeringen wel additioneel waren. Wat echter in alle bijdragen naar voren kwam was de vraag aan corporaties om hun investeringen in wijken te verbreden van stenen naar mensen. Woonbron onderschrijft deze maatschappelijke vraag van harte. Er zijn nieuwe manieren van samenwerking en nieuwe coalities nodig om hardnekkige achterstanden te kunnen aanpakken. De overheid kan dat niet alleen oplossen. bewoners zijn tevreden met de leefbaarheid in hun buurt Woonbron investeert in ruime mate in leefbaarheid, zoals ook blijkt uit Corpodata. Naast fysieke maatregelen gaat het ook om verschillende projecten die als doel hebben de betrokkenheid van bewoners bij de buurt te vergroten. Denk aan Opzoomeren, Buurtbemiddeling en Buurtouderprojecten. Daarnaast zetten wij hoog in op projecten gericht op individuele ontplooiing en inzet voor de verbetering van de buurt. Het ABCD-project in Delfshaven, gericht op Aandacht voor BewonersCapaciteiten in (Oud-)Delfshaven is daar een typisch voorbeeld van. De tevredenheid van bewoners met de leefbaarheid in hun buurt nam echter niet toe. prestatie-indicator Klantwaardering over de woonomgeving: Realisatie ,6 Jaarplan ,8 Realisatie ,8 MMW ,1 Jaarplan ,1 MMW ,3 24 jaarverslag woonbron 2008

25 de bewonerspositie (sociaaleconomisch en maatschappelijk) is verbeterd in aangewezen wijken Woonbron is bereid om in buurten en wijken waar de problematiek een omvattende en gecoördineerde aanpak vraagt, de regie te gaan voeren op zowel het sociale als het fysieke programma. Hierdoor worden wijken weer weerbaar omdat bewoners meer kansen krijgen voor het verbeteren van hun positie en kunnen leefbaarheidsproblemen binnen de wijk door eigen kracht worden opgelost. Voor de wijken met de grootste achterstanden zijn in de WWI-aanpak met gemeenten en alle relevante partijen uitvoeringscontracten afgesloten voor het programma Weerbare Wijken. Het vergroten van de weerbaarheid van buurten en wijken is in de diverse vestigingen van Woonbron op lokale wijze ingevuld. Het uitgangspunt daarbij is dat de achterstand van de wijk ten opzichte van het stedelijk gemiddelde in acht jaar tijd ingehaald moet zijn. Na vier jaar moet dus de helft van de achterstand zijn weggewerkt. We gebruiken als outcome-monitor de Leefbaarometer van WWI. Hierin worden voor zeven dimensies diverse indicatoren in beeld gebracht. We meten de voortgang op de doelen die voor de betreffende wijk relevant zijn. Dat hebben we aangescherpt tot die dimensies uit de Leefbaarometer waarop gestuurd wordt. We zijn gestart met de fysieke- en sociale verbetering van veel wijken door omvangrijke herstructureringsprojecten (Hoogvliet, IJsselmonde, Poptahof, Wielwijk, Heijplaat) en offensieve buurtverovering zoals in Oud-Mathenesse, Schiemond en in De Akkers in Spijkenisse. Imagoverbetering door gebiedsontwikkeling is aan de orde op basis van identiteit (Hoogvliet, Heijplaat, Poptahof, Oud- Mathenesse, Gillis, Coolhaveneiland). Onze inzet is om de achterstand ten opzichte van het stedelijk gemiddelde te verkleinen. In deze wijken gaat het met name om de thema s bevolkingssamenstelling en veiligheid uit de Leefbaarometer. In onderstaande tabel is (een deel van) de nulmeting voor de leefbaarheidssituatie van onze weerbare wijken weergegeven. De score kan variëren van -50 tot +50. Een score van -50 is het uiterste onder het landelijk gemiddelde, een nul staat voor het landelijk gemiddelde. In Wielwijk zijn ook de woningvoorraad, de publieke ruimte en sociale samenhang thema s waarop het plan voortgang beoogt. Deze prestatie-indicator kan om het jaar gemeten worden; in 2009 en 2011 komen er nieuwe scores beschikbaar. We nemen de meting van 2008 als nulmeting. tabel 1 Nulmeting voor de leefbaarheidssituatie Woningvoorraad Publieke ruimte Voorzieningen Bevolkingssamenstelling Sociale samenhang Veiligheid Leefbaarometer Delfshaven (buurt) matig Nieuwe Westen negatief Schiemond negatief Oud-Mathenesse matig Oudeland matig gemeente rotterdam matig Wielwijk matig Crabbehof-Noord matig Crabbehof-Zuid matig positief gemeente dordrecht positief Gillisbuurt matig Poptahof Noord matig Poptahof Zuid negatief Dirk Costerplein e.o negatief gemeente delft positief Akkers-Centrum matig positief Waterland (Snoekenveen) matig positief gemeente spijkenisse matig positief jaarverslag woonbron