Een uitgave van. Redactie. Vormgeving. Woonbron Postbus CH Rotterdam. team Communicatie Woonbron

Transcriptie

1 jaarverslag

2 Een uitgave van Woonbron Postbus CH Rotterdam Redactie team Communicatie Woonbron Vormgeving Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

3 Jaarverslag 2009

4 Inhoudsopgave Pagina 4 Voorwoord Pagina 6 Bericht van de Raad van Commissarissen Pagina 12 Woonbron in het kort Pagina 18 Coproducentschap, participatie en expliciete maatschappelijke agendering Pagina 22 Succesvolle woonmilieus Pagina 28 Weerbare wijken en leefbaarheid Pagina 34 Keuzevrijheid en zeggenschap Pagina 40 Empowerment van het souterrain 2 jaarverslag woonbron 2009

5 Pagina 44 Duurzaamheid Pagina 48 Het fundament: medewerkers en organisatie Pagina 52 Presteren naar vermogen Pagina 74 Jaarrekening Pagina 81 Bijlagen Pagina 82 Verbindingen Pagina 89 Kengetallen Pagina 90 Accountantsverklaring Pagina 92 Programma buitenlandprojecten Pagina 94 De Rotterdam Pagina 98 Beoordeling door externen Pagina 101 Begrippenlijst jaarverslag woonbron

6 Balans (her-)vinden De stevigheid van Woonbron is in de afgelopen periode fors beproefd. De beheersing van het complexe proces om stoomschip De Rotterdam was ingewikkeld, de externe druk van media en politiek was groot en het vroeg veel om de deuken te repareren die er ontstonden in de liquiditeit alsmede door het moeten opstappen van de Raad van Commissarissen. Gedurende 2009 had Woonbron voor stoomschip De Rotterdam en de bedrijfsfinanciering een extern toezichthouder. Na de zomer is een nieuwe Raad van Commissarissen van start gegaan. De mate waarin in de voorgaande jaren was geïnvesteerd in reputatie door goed te presteren, door bondgenootschappen te creëren met belanghouders, overheden, bewoners in de wijken en de medewerkers in de organisatie, was voldoende om de balans te hervinden. Dat zal ook van belang blijken in de komende jaren. Ook dan staat nog het evenwicht onder druk. De balans tussen overheid en maatschappelijke organisaties staat ter discussie: gaat de overheid meer dirigeren of is er ruimte voor elkaars aanvullende kwaliteiten? De heroverwegingen van de rijksbegroting werpen hun schaduw vooruit met mogelijk forse aanslagen op het vermogen en de kasstroom van corporaties. Daarbij zal tevens op de woningmarkt de balans tussen de huur- en de koopsector opnieuw worden gezocht. In de bedrijfsvoering en de operaties dringt zich steeds meer een nieuw thema op: de balans tussen plan en elan, ofwel tussen de noodzakelijke control en het opereren in bondgenootschap en met lef. In 2009 hebben we een fors intern afslankingsprogramma gedraaid onder de naam Fit voor Na jaren met fusies, doorontwikkeling en conceptuele vernieuwing is er nu de voorgenomen efficiency bijgezocht. Het programma was succesvol en brengt ons voldoende in balans om financieel solide te zijn. Tevens is de stuurbaarheid op investeringen en desinvesteringen vergroot. De hoge aantallen Te Woon verkochte woningen die ook goed zijn voor de stabiliteit in sommige wijken en de kansen van starters op de woningmarkt zijn hierbij belangrijk. Het concept blijkt juist in deze roerige jaren van belang om balans te houden. 4 jaarverslag woonbron 2009

7 Daarmee is er ook voldoende balans om goede resultaten te blijven leveren. De prioriteiten halen we jaarlijks op tijdens de verantwoordingsdagen met bewoners, gemeenten en belanghouders. Dit jaarverslag gaat daar uitgebreider op in, maar de hoofdlijnen die de samenleving van ons vraagt, zijn: Bijdragen aan het versterken van zwakke wijken. In 2009 hebben wij daarvoor overeenkomsten getekend en in uitvoering genomen voor Wielwijk en Crabbehof in Dordrecht en Coolhaveneiland en het Nieuwe Westen in Rotterdam. Daarnaast hebben wij de aanpak voortgezet die vanwege eerdere vernieuwing ertoe leidde dat deze wijken géén Vogelaarwijk werden, zoals Hoogvliet, Schiemond en de Poptahof in Delft. Het woningtekort beperken. En hoewel de druk in delen van ons werkgebied van de woningmarkt wegvloeit, hebben we in 2009 opnieuw 326 woningen in aanbouw genomen en er 562 opgeleverd. Ondersteunen van de strijd tegen klimaatverandering. Over ons hele werkgebied sluiten wij aan bij de hoge ambitie van het Rotterdam Climate Initiative om tot 2025 de CO2-uitstoot te halveren ten opzichte van 1990, ofwel een reductie van 3% per jaar. In het tweede jaar haalden we 2,9%. Betaalbare huisvesting bieden naast keuzevrijheid ten behoeve van vitale steden. Het Te Woonprogramma is voor beide doelen uitstekend geschikt en stuurbaar, waardoor in wijken met dure woningen een beweging is gemaakt naar meer bewoners met een laag inkomen en in zwakke buurten zelfs eigen woningbezit is gestimuleerd. Extra aandacht was er voor mensen met onredelijk zware woonlasten. Bijzondere doelgroepen verzorgd en begeleid wonen aanbieden. Naast veel individuele huisvesting werden ook voorzieningen voor begeleid wonen geopend in Delft, IJsselmonde en Charlois. Meerdere voorzieningen zijn in ontwikkeling. Jeugd in opleiding en werk ondersteunen, deden wij door 117 stagiairs en leerwerkplekken in het bedrijf op te nemen. Met deze inspanningen is 2009 afgesloten met een positief resultaat van 20 mln. Per 31 december 2009 bedraagt het groepsvermogen 26,3% van het totale balanstotaal (2008: 28,5%). De cijfers 2008 (beginvermogen, resultaat, balanstotalen en solvabiliteit) zijn mede gewijzigd door een aanpassing in de bedrijfswaarde en het op de balans opnemen van de verkoop onder voorwaarden. Deze resultaten komen op beheerste wijze tot stand. Met een steeds meer geprofileerde rol van de vestigingen en daarbinnen vaak nog weer aparte gebiedsaandacht: thuis in de wijk. De organisatie en bedrijfsvoering ontwikkelen zich gestaag, waarbij er in een externe audit vorig jaar door het Instituut Nederlandse Kwaliteit een zeer hoge score werd gegeven en bij Vigeo het internationale label Corporate Social Responsibility werd behaald. Het ziekteverzuim was laag en het gemeten werkplezier hoog. Wij zijn allen in en rond de organisatie dankbaar voor de inzet en steun waarmee Woonbron in 2009 weer balans heeft kunnen (her-)vinden. Martien Kromwijk Johan Over de Vest Jan Hauwert jaarverslag woonbron

8 Bericht van de Raad van Commissarissen algemeen 2009 was een bewogen jaar voor Woonbron, in ieder geval voor de Raad van Commissarissen en het bestuur. Elders in dit jaarverslag komen de recessie, de gevolgen voor de verkopen, bouwactiviteiten en de financiële continuïteit aan de orde, evenals de afbouw van De Rotterdam. In dit verslag van de Raad van Commissarissen richten wij ons op het uitgeoefende toezicht en de veranderingen ten opzichte van het voorafgaande jaar. verantwoording en transparantie De Raad van Commissarissen onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en heeft geconstateerd dat ook in het verslagjaar deze code werd nageleefd. Op vindt u een overzicht van onder meer samenstelling, activiteiten, rooster van aftreden en honorering. Tevens staan daar documenten als de statuten en reglementen. samenstelling intern toezicht Begin 2009 bestond een vacature in de raad, waarvoor een wervingsprocedure liep. In januari heeft de minister tijdelijk een extra bestuurder benoemd, speciaal belast met besluiten rond De Rotterdam. Ook is een extern toezichthouder door de minister benoemd. Begin april is de heer Thomsen afgetreden in verband met het door Woonbron gevoerde beleid. De overige leden van de raad hebben eind april besloten af te treden. Dit aftreden werd ingegeven door een eis van de minister van WWI. De leden van de raad hebben op rationeel inhoudelijke wijze afgewogen op welke manier zij de continuïteit van Woonbron het beste konden dienen. Unaniem hebben zij besloten onmiddellijk af te treden, ofschoon zij de eis als schadelijk en onterecht ervaren. Het presidium, zijnde de heren Reigersman en Nieuwenhuis, blijft voorlopig aan met als enige taak de nieuwe voorzitter van de Raad van Commissarissen te benoemen. In juni is de nieuwe voorzitter benoemd. Het profiel van de raad wordt na te zijn besproken met de Ondernemingsraad, de bewonersorganisaties en de extern toezichthouder verzwaard en affiniteit met maatschappelijk ondernemerschap wordt toegevoegd. Het aantal leden wordt vastgesteld op zeven (het statutair maximale aantal). De werving door de voorzitter van de overige leden is begeleid door een extern bureau. De bewonersorganisaties hebben de selectie van leden zelf ter hand genomen. Voor alle leden is per 6 jaarverslag woonbron 2009

9 advertentie geworven. De respons was uitstekend, zowel naar kwaliteit, naar omvang als naar spreiding over de profielgebieden. De voorzitter heeft de voordracht van de bewonersorganisaties overgenomen en deze twee leden benoemd, evenals de vier andere geselecteerde leden. Om ook op het niveau van de Raad van Commissarissen bij te dragen aan de doelstelling van Woonbron om per jaar ruim 100 mensen een stageplek of traineeschap te bieden, is mevrouw S. Singh, jurist en zelfstandig ondernemer, uitgenodigd om gedurende een jaar mee te draaien in de raad. Zij is geen lid maar krijgt als jonge vrouw extra bagage en ervaring in deze rol. Op 2 oktober kwam de raad in zijn nieuwe samenstelling voor het eerst bijeen. In die vergadering zijn enkele constituerende besluiten genomen. werkwijze De taak van de Raad van Commissarissen is naast het uitoefenen van toezicht ook het geven van gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur. Toezicht en advisering strekken zich uit tot het gehele handelen van het bestuur, dus ook tot hun besluiten als aandeelhouder, partner, bestuurder of toezichthouder in verbindingen. Een taak van de raad is het fungeren als werkgever van de bestuursleden. Zolang Woonbron meerderheidsaandeelhouder is van Rederij De Rotterdam BV zullen twee commissarissen uit deze raad tevens commissaris zijn bij de rederij. Een derde, onafhankelijk commissaris zal voorzitter van die raad zijn. Verwacht wordt dat het interne toezicht hiermee wordt versterkt en de rollen en belangen duidelijker worden gescheiden. In oktober is besloten tot het instellen van een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie. De Auditcommissie maakt een intensivering van het financieel en juridisch toezicht mogelijk en de Remuneratiecommissie geeft een zorgvuldiger invulling aan de rol van werkgever. De instelling van deze commissies is overeenkomstig de richtlijn van de Governancecode. In afwijking van die code neemt de voorzitter van de raad niet als voorzitter, maar als lid deel aan de Remuneratiecommissie. De vergaderingen van de raad worden in principe altijd bijgewoond door de Raad van Bestuur en de interne concern controller. In het voorjaar heeft ter vergadering over enkele onderwerpen overleg plaatsgehad met een extern jurist. vergaderingen De Raad van Commissarissen vergaderde in 2009 in totaal negen keer. In de eerste vier maanden (vijf vergaderingen) van het jaar vroeg de communicatie met de minister, de externe toezichthouder en het borgingsinstituut zeer veel aandacht. De daarop volgende vier maanden (twee vergaderingen) zijn in belangrijke mate besteed aan de werving en selectie van een nieuwe raad. In de laatste maanden heeft het nieuwe team energiek en met frisse inzichten de draad weer opgepakt, in twee vergaderingen en bijeenkomsten van de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. Ook in 2009 heeft een tweedaagse bijeenkomst plaatsgevonden waarin dieper op een structureel thema is ingezoomd. Het voornemen bestaat tevens in het kader van het inwerken van de nieuwe raad begin 2010 themabijeenkomsten te houden die primair zijn gericht op informatieoverdracht en kennismaken met de organisatie. In alle perioden heeft de financiële soliditeit van de organisatie en de treasury steeds ruime aandacht gehad. Het stemt tot tevredenheid dat de minister in juni het financieringsplan heeft geaccepteerd. In dezelfde periode heeft het WSW de kredietwaardigheidsverklaring afgegeven en heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting Woonbron het continuïteitsoordeel A gegeven. Het door de minster over 2008 gegeven prestatieoordeel was zeer positief. De Auditcommissie heeft zich verstaan met de accountant. Op advies van de Auditcommissie heeft de raad besloten de relatie met de accountant voort te zetten. Bij de behandeling van de jaarstukken is de accountant beschikbaar voor overleg met de voltallige raad. Dit laatste contact heeft door de bijzondere omstandigheden in 2009 niet plaatsgevonden. risicomanagement en integriteit Woonbron hanteert een gedegen systeem van risicomanagement waarin naast operationele kansen en bedreigingen ook invloeden op de strategie hanteerbaar worden gemaakt. Vooruitlopend op de jaarverslag woonbron

10 evaluatie van het project De Rotterdam zijn lessen geleerd, waarvan de borging op korte termijn zal plaatsvinden. De reeds vermelde commissarisposten bij De Rederij zijn hiervan een voorbeeld. De raad heeft zich ervan vergewist dat aandacht voor integriteit in de gehele organisatie op een positieve wijze levend wordt gehouden. Er zijn geen aanwijzingen dat er structureel iets mis is op dit gebied. De raad heeft zich voorgenomen dit onderwerp op korte termijn met het bestuur te bespreken. De enquête Nulmeting Integriteit die door het ministerie van WWI onder corporaties is gehouden, is door het bestuur ingevuld. Invulling door de Raad van Commissarissen was niet opportuun door het vacuüm op het moment van enquêteren. samenwerking Woonbron werkt met vele andere organisaties samen. Uitgangspunt daarbij is steeds het zoeken naar mogelijkheden om de doelstellingen van de organisatie beter te realiseren. Door de kwartaalrapportages wordt de Raad van Commissarissen geïnformeerd over de ontwikkeling van de verbindingen waarin Woonbron een financieel belang heeft. Het contact met de belanghouders in de jaarlijkse agenderings- en verantwoordingsbijeenkomst vindt bij Woonbron plaats per vestiging. Het is gebruikelijk dat aan elke bijeenkomst een afvaardiging van het bestuur en de commissarissen deelneemt, zodanig dat alle commissarissen bij een of meer bijeenkomsten aanwezig zijn. De Raad van Commissarissen acht deze bijeenkomsten zeer waardevol. Aangezien de bijeenkomsten in juni plaatsvinden, was het in 2009 echter niet mogelijk om deel te nemen. Eén keer per jaar zal de Raad van Commissarissen gezamenlijk overleg voeren met de eveneens voltallige Ondernemingsraad en de Raad van Bestuur. De vergaderingen van de verenigde bewonersorganisaties zullen worden bijgewoond door een van de twee leden van de raad die zijn voorgedragen door deze bewonersorganisaties en een roulerend lid. Op deze manier hebben de bewonersorganisaties contact met alle leden van de Raad van Commissarissen. eigen functioneren Beoordeling van de commissarissen afzonderlijk evenals de raad in zijn geheel zal jaarlijks plaatsvinden, al dan niet met behulp van derden. In 2009 heeft dit niet plaatsgevonden. Uitdrukkelijk is bepaald dat de leden na afloop van een benoemingstermijn niet automatisch herbenoemd worden. De benoemingsperiode is in principe vier jaar. Aangezien alle leden in 2009 gelijktijdig zijn benoemd is een afwijkend rooster van aftreden vastgesteld teneinde de continuïteit in de toekomst te waarborgen. De Raad van Commissarissen heeft steeds voltallig vergaderd over alle onderwerpen, op een eenmalige verhindering met kennisgeving na. Eén melding van potentieel strijdige belangen heeft plaatsgevonden, namelijk de deelname door een van de commissarissen aan de jury voor de renovatieprijs, waarvoor Woonbron was genomineerd. De betreffende commissaris heeft zich teruggetrokken uit de jury. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de leden individueel en gezamenlijk voldoende ervaring en inzicht hebben om de toezichtrol goed te vervullen. Geconstateerd is dat een onafhankelijke standpuntbepaling ten opzichte van de corporatie en haar bestuur bij geen van de leden belemmerd wordt door afwijkende belangen. De Raad van Commissarissen heeft een algemene profielschets opgesteld die als kader dient voor herbenoemingen en voor de functionele profielen die worden gemaakt bij vacatures. functioneren bestuur De reguliere Raad van Bestuur bestaat uit drie leden. Na zijn aantreden heeft de voorzitter beoordeeld of de bestuursleden en de voorzitter van de Raad van Bestuur in functie kunnen blijven, en deze vraag bevestigend beantwoord. Beoordeling van de bestuursleden afzonderlijk evenals de Raad van Bestuur in z n gezamenlijkheid heeft in 2009 niet plaatsgevonden. Dit zal in 2010 plaatsvinden. beloningen en vergoedingen De raad stemt in met het ministerie van WWI waar deze onderstreept dat zwaardere eisen moeten worden gesteld aan de samenstelling van raden van commissarissen. In de opnieuw vastgestelde profielen zijn de eisen verzwaard. In de nieuwe samenstelling wordt het gewenste profiel volledig gedekt, er is een stevige raad gevormd die op zijn taak is berekend, die naar behoren is samengesteld en 8 jaarverslag woonbron 2009

11 die in staat is weerwoord te bieden aan het bestuur. Overeenkomstig de Aedes-richtlijn wordt als beloningstructuur vastgesteld: Voorzitter: per jaar Vicevoorzitter: per jaar Leden: per jaar Extra voor leden die deel uitmaken van een commissie: per jaar Onkostenvergoeding stagiair: per jaar De vaste onkostenvergoeding voor niet te declareren kosten bedraagt 91 per kwartaal. In 2009 zijn de salarissen van de Raad van Bestuur aangepast aan de inflatie. Het vaste salaris van elk lid van de Raad van Bestuur is vastgesteld op De Raad van Commissarissen acht het geven van een variabele beloning niet passend voor Woonbron. De Raad is van mening dat van de Raad van Bestuur van een maatschappelijke organisatie bij een adequate beloning mag worden verwacht dat zij haar verantwoordelijkheden over de volle breedte zal nemen. In dit verband dient opgemerkt te worden dat de Raad van Commissarissen geen concrete targets heeft afgesproken met de leden van de Raad van Bestuur, maar de vertaling van de doelstellingen van de onderneming in Jaarplan en Begroting als toetssteen voor het functioneren van de Raad van Bestuur hanteert. Naast het vaste salaris is aan reguliere pensioenpremie betaald. Er vonden geen transacties plaats tussen de corporatie en de bestuurders of de commissarissen. verklaring Medio 2009 is een nieuwe Raad van Commissarissen aangetreden die tot deze datum geen enkele betrokkenheid heeft gehad met de gang van zaken binnen Stichting Woonbron en de daaraan verbonden rechtspersonen. De nieuwe Raad van Commissarissen heeft naar beste vermogen beoordeeld of alle gebeurtenissen over het boekjaar 2009 en relevante gebeurtenissen na balansdatum op een juiste wijze zijn verantwoord in de jaarrekening 2009 en het volkshuisvestingsverslag De Raad van Commissarissen is van oordeel dat een en ander op correcte wijze heeft plaats gevonden en heeft om die reden de jaarrekening 2009 en het volkshuisvestingsverslag 2009 op 4 juni 2010 goedgekeurd. tenslotte De plotseling optredende discontinuïteit in het interne toezicht heeft naar het zich laat aanzien geen negatieve invloed gehad op de activiteiten en de motivatie van de medewerkers en de vele vrijwilligers die actief zijn als gesprekspartner van Woonbron of die zich inzetten voor hun woonomgeving. De Raad van Commissarissen spreekt zijn waardering uit voor hetgeen allen ten behoeve van Woonbron hebben gedaan. Ondanks de roerige tijd heeft 2009 een jaar kunnen worden waarin belangrijke voortgang kon worden bereikt op het brede scala van doelstellingen dat de organisatie zich heeft gesteld ten dienste van de vier steden en hun bewoners. De ambitie voor 2010 is onverminderd hoog. Dr. Ir. A (Aad) W. Veenman voorzitter Raad van Commissarissen raad van commissarissen Aad Veenman Voorheen president-directeur De Nederlandse Spoorwegen N.V. Remuneratie Frans de Rooy Werkzaam als Global Head Legal bij ING Real Estate Rederij Rob Hoevens CFO van de Continentale Europese Board van PWC Auditcie, vz Jannie van den Hul Omta voorheen lid van de Eerste Kamer en oud-directeur IPO (portefeuille zorg, cultuur, onderwijs) Remuneratie, vz Renko Campen tot voor kort voorzitter van de Raad van Bestuur van DHV Rederij Mieke Weterings Werkzaam bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (DSO) Den Haag Remuneratie Ron de Haas Oud-bestuurder van een woningcorporatie en nu zelfstandig adviseur/manager op gebied van wonen Auditcie jaarverslag woonbron

12 10 jaarverslag woonbron 2009

13 1 jaarverslag woonbron

14 Woonbron in het kort Mensen maken wonen 1.1 wonen moet meer van mensen worden Al jaren werkt Woonbron met een brede taakopvatting vanuit de overtuiging dat wonen meer van mensen moet worden. Wij zien wonen als bron om net iets verder te komen in het leven. Wij hebben daarbij de overtuiging dat samenwerken leidt tot betere resultaten (coproducentschap). Loskomen van paternalisme en het faciliteren van eigen keuzes van bewoners is daarbij ons parool. Want wie bewust kiest, woont met meer plezier. Zo groeien wij toe naar een steeds grotere klantgedrevenheid die moet leiden tot meer woonplezier. Om bewoners en woningzoekenden daadwerkelijk keuzes te kunnen bieden, kunnen klanten kiezen tussen koop of huur (Te Woon), gekoppeld aan de keuze voor aanvullende producten en diensten. Woonplezier wordt echter niet alleen bepaald door de woning zelf maar ook door de buurt en de buren. Daarom richt Woonbron zich op de ontwikkeling van succesvolle woonmilieus waar onze bewoners wonen. Wij werken zo aan waardecreatie op gebiedsniveau. 1.2 zeven maal thuis in de wijk Woonbron heeft bezit in zeven vestigingen in de gemeenten Delft, Spijkenisse, Rotterdam (vier vestigingen) en Dordrecht. Dit zijn aaneengesloten beheergebieden, waarin Woonbron een lokale vestiging heeft. Onze vestigingen hebben een grote autonomie en zijn resultaatverantwoordelijke bedrijfsonderdelen. Binnen de gezamenlijke begrotings- en beleidskaders van Woonbron maken zij op basis van hun gebiedsvisies lokale afwegingen over de aanpak van de opgave, de investeringen en de inzet van mensen en middelen. Onze vestigingen zijn gekoppeld aan een woonwinkel. Vanuit de vestigingskantoren leveren wij diensten en ondersteuning aan klanten en bewoners. De lokale inbedding maakt het ons mogelijk om thuis in de wijk te zijn. De gemeente Delft is een populaire gemeente om te wonen. Woonbron Delft is een belangrijke speler op de Delftse woningmarkt doordat bijna één op de vijf woningen in de gemeente verbonden is aan Woonbron. Met name in de wijken Buitenhof (Gillis- en Fledderusbuurt) en Voorhof (Poptahof) heeft Woonbron een fors marktaandeel. Beide wijken hebben een vrij stedelijk karakter voor een middelgrote gemeente als Delft. 12 jaarverslag woonbron 2009

15 De gemeente Dordrecht maakt onderdeel uit van de regio Drechtsteden en heeft een duidelijke woningmarktrelatie met de Rotterdamse regio. Ongeveer 15% van de ruim woningen in de gemeente Dordrecht is verbonden aan Woonbron Dordrecht. Met name in de twee WWI-wijken van Dordrecht heeft Woonbron een groot marktaandeel; in Wielwijk gaat het om ruim 70% van de woningen en in Crabbehof bijna 40%. De gemeente Spijkenisse biedt het suburbane wonen binnen de Stadsregio Rotterdam. Ruim 10% van de woningen in de gemeente Spijkenisse is verbonden aan Woonbron. Woonbron Spijkenisse heeft een fors marktaandeel in Snoekenveen (ruim 60%), Vogelenzang-Zuid en Vriesland (40-45%). De deelgemeente Hoogvliet (Rotterdam) heeft een vergelijkbare functie in de regionale woningmarkt als Spijkenisse. Bijna 30% van de ruim woningen is verbonden aan Woonbron. Daarnaast heeft de vestiging bijna alle woningen van het havendorp Heijplaat in bezit en ook nog een duidelijk marktaandeel in het andere havendorp Pernis. Woonbron Prins Alexander (Rotterdam) is gevestigd in de gelijknamige deelgemeente en heeft een groot deel van haar bezit in Ommoord, Zevenkamp en Nesselande. Het marktaandeel in deze buurten is beperkt. Daarnaast valt het verspreid bezit binnen Rotterdam onder Woonbron Prins Alexander. Dit bezit bevindt zich vooral in de oude stadswijken van Noord (Blijdorp, Liskwartier, etc.) en Zuid (Eilandenbuurt, Vogelbuurt, etc.). Van de ca woningen in de deelgemeente Delfshaven (Rotterdam) is bijna een kwart verbonden aan Woonbron Delfshaven. Het is voornamelijk een levendig stedelijk woonmilieu. Het grootste deel van het bezit ligt in het Nieuwe Westen waar het marktaandeel ook aanzienlijk is. Ook in de buurten Delfshaven en Schiemond is het marktaandeel fors. De deelgemeente IJsselmonde (Rotterdam) is een rustig en groen woongebied. Woonbron IJsselmonde heeft ongeveer 40% van de ruim woningen in Groot-IJsselmonde en Beverwaard in bezit. Daarnaast heeft de vestiging ook nog bezit in het oude dorp van IJsselmonde. figuur 1 vestigingen in de zuidvleugel Haaglanden Delft Onze vestigingen hebben ieder over 2009 een eigen prestatieverslag uitgebracht. Daarin gaan zij in op de lokale resultaten en de lokale vraagstukken. De verslagen zijn te vinden op rotterdam Prins alexander stadsregio rotterdam rotterdam Hoogvliet spijkenisse rotterdam Delfshaven rotterdam Ijsselmonde Dordrecht Drechtsteden jaarverslag woonbron

16 1.3 de lokale opgaven Woonbron levert maatschappelijke prestaties na overleg met belanghouders en ketenpartners. Maatschappelijke agendering en coproducentschap staan in de kern van onze missie. Daartoe houden wij de maatschappelijke agenda goed in beeld. Hieronder vatten wij samen welke (nieuwe) verwachtingen belangrijke partijen van ons hebben. De maatschappelijke agenda ten tijde van het schrijven van ons bedrijfsplan Mensen maken wonen staat hieronder. Nieuwe items (of items die sterker zijn gaan spelen) zijn vetgedrukt. Wij haalden deze update op via regulier overleg en via onze agenderings- en verantwoordingsdagen 2008 (en 2009) met onze belanghouders. De rijksoverheid vraagt aan corporaties in Nederland: het inlopen van het woningtekort door meer nieuwbouw; het inlopen van de kwaliteitsvraag door investeren in herstructurering; het verkleinen van het gat tussen huren en kopen; het versterken van de kracht van wijken door te investeren in sociale samenhang en zo nodig eerst sociale herovering; het met voorrang huisvesten van huishoudens met inkomens beneden ; het verkopen van huurwoningen; investeren in CO 2 -reductie en duurzaamheid, via woningisolatie; op peil houden nieuwbouwproductie; normhandhaving verbreden tot bijdragen aan integratie. Maatschappelijke partners in Delft, Dordrecht, Rotterdam en Spijkenisse vragen van ons: samenwerking bij empowerment van (groepen) mensen die de regie over hun leven kwijt zijn geraakt (via foyers, opvanghuizen, souterrainprojecten, short-stay facilities); samenwerking bij investeren in de jeugd door het faciliteren van de keten wonen-leren-werken-zorg (kamers met kansen); samenwerking bij de aanpak van overlast; samenwerking bij de aanpak van toenemende armoede; een brede taakopvatting van corporaties, die niet aarzelen ook zelf te investeren in maatschappelijk vastgoed en in de wijkeconomie. De regionale en lokale overheden (provincie Zuid-Holland, Drechtsteden, Stadsregio Haaglanden, Stadsregio Rotterdam, gemeenten Dordrecht, Delft, Rotterdam en Spijkenisse) vragen aan corporaties op de Zuidvleugel: meer differentiatie tussen woonmilieus en woonmilieus die ook aantrekkelijk zijn voor midden- en hogere inkomens; een grote kwaliteitssprong van woonmilieus in de Zuidvleugel; het tegengaan van verloedering in buurten, bijdragen aan de sociale herovering; bijdragen aan huisvesting van starters; een verhoging van de nieuwbouwproductie en het tegengaan van de disbalans tussen stad en regio; op peil houden nieuwbouwproductie, met name voor lage inkomens. Van onze bewoners(organisaties) horen we met name de volgende geluiden: treedt daadkrachtig op bij overlast en veiligheidsproblemen; zorg voor verzorgde, schone gebouwen en een aantrekkelijke woonomgeving, raken niet verwikkeld met gemeenten over verantwoordelijkheidskwesties; iets meer gelijkgestemden als buren, geen grote plotselinge transformatie in leefstijlen in de buurt; Woonbron kent haar klanten en weet wat ze willen, er wordt goed geluisterd; de keuze kunnen maken voor bijvoorbeeld een luxere badkamer of keuken; lever goede, betrouwbare dienstverlening met service; beperk de stijging van de woonlasten (inclusief energielasten). 14 jaarverslag woonbron 2009

17 1.4 onze strategie: mensen maken wonen Werken aan woonplezier en het realiseren van succesvolle woonmilieus beïnvloeden elkaar positief. Waar de wensen rond wonen en leven van bewoners, buren en buurtgenoten in dezelfde richting wijzen, zitten woonplezier en woonmilieu beiden in de lift. Onze taakopvatting en onze identiteit zijn voelbaar voor onze klanten en onze partners. Wij zijn bereid het voortouw en risico te nemen als de samenleving actie van ons vraagt (lef). Bewoners merken dat we er zijn, dat we weten wat er speelt in de wijk en dat ze op ons kunnen rekenen (thuis in de wijk). En onze maatschappelijke manier van ondernemen maakt dat we dat steeds in samenwerking met bewoners en ketenpartners doen (bondgenootschap), resulterend in een expliciete maatschappelijke agendering met onze belanghouders (overheden en georganiseerde bewoners). Dat doen we met maximale transparantie over onze organisatorische, intellectuele en financiële vermogens. En we zijn er altijd voor empowerment van mensen die tijdelijk de regie over het eigen leven kwijt zijn. Onze missie luidt: Woonbron biedt in de rol van coproducent een brede klantengroep een thuis en keuzemogelijkheden in een vitale stad met uiteenlopende, aantrekkelijke woonmilieus. Wij staan garant voor die klanten, die ons nodig hebben. Om te bepalen welke resultaten wij willen behalen, zetten wij met behulp van het INK-model onze strategie uiteen in acht thema s. Per thema hebben wij factoren benoemd die naar onze mening ons succes bepalen. Deze succesbepalende factoren hebben we meetbaar gemaakt in prestatie-indicatoren. Zo meten wij het realiseren van onze strategie. Zowel de maatschappelijke vraag (zie boven) als de nieuwe economische en financiële context (zie onder) waren belangrijke ijkpunten voor de Midterm Review (MTR) op ons bedrijfsplan Mensen maken wonen. In die MTR kwamen we tot de conclusie dat we op koers liggen met onze strategie en dat deze strategie ook in de jaren 2010 en 2011 aansluit op de maatschappelijke verwachtingen en past binnen de economische en financiële mogelijkheden. We hebben op het gebied van beleidsinspanningen kleine bijstellingen gedaan en maakten kleine aanpassingen op de set prestatie-indicatoren. Omdat de strategie robuust is, verlengden we ons strategische bedrijfsplan Mensen maken wonen met een jaar tot en met de jaarschijf We formuleerden daarvoor ook de doelstellingen voor nieuwe werkelijkheden Economie: guur weer met hier en daar opklaringen De lokale opgave in onze werkgebieden is groot. Vooral Rotterdam en Dordrecht hebben buurten waar het woonplezier te laag is door een combinatie van factoren als overlast, onveiligheid, uniforme bouw, een lagere arbeidsparticipatie, hogere schooluitval en weinig groen. Woonbron werkt aan verbetering van deze woonmilieus door een gecombineerde inzet op de empowering van mensen èn fysieke verbetering van woningen en woonomgeving. De economische recessie, die van een orde is die de wereld en Nederland al decennia niet meer hebben meegemaakt, maakt deze opgave alleen maar lastiger om aan te pakken. De Zuidvleugel van de Randstad ervaart duidelijk dat het economisch tegenzit. Het is economisch guur weer, zo merken onze bewoners en onze ketenpartners. Inkomensterugval door de economische recessie leidt ertoe dat meer huishoudens in betalingsproblemen komen. Convenanten over de preventie van huisuitzettingen gekoppeld aan budgetbeheer houden dit probleem beheersbaar. Dit vergt veel extra inzet van lokale overheden. Toch loopt de huurachterstand verder op. Kansen zijn er echter ook. Investeringen helpen de economie en investeringen in duurzaamheid helpen het milieu, het wooncomfort en de portemonnee van bewoners. Dalende bouwprijzen (aanneemsommen, materialen) maken bouwprojecten eerder haalbaar. En in de huidige woningmarkt is Koopgarant een zeer aantrekkelijk product voor starters vanwege de gegarandeerde terugkoop en de korting. De teruglopende koopmarkt zorgt voor grote interesse in het betaalbare en middeldure huurproduct. jaarverslag woonbron

18 Corporatiesector in het spotlicht Corporaties staan volop in de belangstelling. Woonbron, niet in de laatste plaats met de renovatie van stoomschip De Rotterdam tot opleidingsplek en hotel-, congres- en evenementencentrum. De positie van corporaties naast markt en staat is nog niet duurzaam geborgd. In de politiek en bij opinieleiders pleiten velen voor een beweging terug naar goede huisbaas en back to basics. Dit ondersteunt niet de beweging die Woonbron wil en die volgens ons nodig is. Als alle schoenmakers bij hun leest blijven, worden hardnekkige maatschappelijke problemen nooit opgelost. Eind 2009 kwam er opeens een stroomversnelling in de vraag hoe de EU de corporatiesector beziet. Om Europa-proof te worden lijkt een terugkeer naar beheren voor de onderkant van de markt noodzakelijk. Woonbron meent juist met Te Woon een uitstekend antwoord te hebben dat ook goed aansluit bij de wensen van bewoners en woningzoekenden. Wat wel problematisch is, is de beschikbaarheid van financiering als gevolg van de economische crisis, en de eisen die vanuit financiers worden gesteld. Met name de sturing op een rentedekkingsgraad (veelvuldig afgekort tot ICR, interest coverage ratio), vereist een sterke focus op het verbeteren van onze operationele kasstromen. In het politieke domein biedt de economische recessie ook kansen. Bezuinigingen bieden een uitgelezen kans om met slimme keuzen de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. Door het opnieuw bepalen van het woonbeleid en de subsidiëring van het wonen in de richting van een inkomensafhankelijk, eigendomsneutraal en gefiscaliseerd woonbeleid. 1.6 ons vermogen laten renderen We proberen maximaal te presteren met de middelen die we hebben. Dat doen we in de eerste plaats door ons bezit op een slimme manier in te zetten als onze bijdrage aan de maatschappelijke agenda. In dat licht moeten onze verhuur-, beheer- en verkoopactiviteiten worden bezien. Daarnaast hebben we ons bekwaamd in het organiseren en uitvoeren van andere activiteiten waarmee we het maatschappelijk rendement van Woonbron kunnen verhogen. Dat zijn onze inspanningen op het terrein van duurzaamheid, leefbaarheid, maatschappelijke investeringen en onze overige activiteiten. Woonbron doet dus meer om maatschappelijk te presteren dan alleen het verhuren en verkopen van woningen. In hoofdstuk 9, presteren naar vermogen, maken wij duidelijk welk financieel resultaat wij behalen op elk van deze deelexploitaties. 16 jaarverslag woonbron 2009

19 2 jaarverslag woonbron

20 Coproducentschap, participatie en expliciete maatschappelijke agendering De omgeving geeft ons een license to operate 2.1 onze visie Woonbron is van mening dat hardnekkige maatschappelijke vraagstukken vragen om passende, soms onconventionele antwoorden. Niet wie is hier aan zet, is dan de eerste vraag die beantwoord moet worden, maar hoe gaan we het doen? We hechten daarom aan maatschappelijke agendering: aan een wezenlijke invloed van belanghouders op beleidsvoering en resultaten. Het werken met maatschappelijk bestemd vermogen vraagt om meer sturing op maatschappelijke prestaties. Wij staan daarin open voor dialoog. Deze dialoog met belanghouders (coproducenten) leggen we zoveel mogelijk vast in concrete prestatieafspraken met wederzijdse verplichtingen. In ons handelen staat transparantie centraal. Wij besteden ons vermogen transparant en geven inzicht in onze doelen. Eveneens bieden wij transparantie in onze afwegingen tussen de diverse maatschappelijke opgaven en belangen. Wij hopen dat deze openhartigheid het maatschappelijk vertrouwen vergroot. De bewonersorganisaties zijn een belangrijke coproducent. Zij werken met ons samen aan het bereiken van woonplezier. Ook met hen maken wij jaarlijks prestatieafspraken. En blijven wij in dialoog over nieuwe vormen van participatie die alle groepen bereikt. Een overzicht van onze belanghouders en ketenpartners vindt u op de omgeving: wat speelt er, wat verwacht men van woonbron? Wat mag de samenleving verwachten van corporaties? Daarover is in 2009 vaak gediscussieerd. Sommigen bepleiten dat corporaties terug naar de kerntaken moeten. Anderen vragen van corporaties juist om te blijven samenwerken aan hardnekkige maatschappelijke problemen. Een smallere taakopvatting past ons inziens daar niet bij. De Minister van VROM maakte in zijn brief van 7 juni 2009 duidelijk dat hij van mening is dat corporaties aandacht moeten blijven geven aan een brede opvatting maar wel met meer verplichtingen tot verantwoording en binnen nadere regels. Met deze brief, later in het jaar gevolgd door de afspraak die hij met de EU maakte over de definitie van staatsteun, is een nieuw evenwicht gekomen in de positionering van corporaties tussen samenleving, staat en markt. De uitwerking van de bezuinigingsdoelstellingen gekoppeld aan de noodzakelijke hervorming van het woningmarktbeleid in 2010 zal vermoedelijk nog veel stof tot nadenken geven. 18 jaarverslag woonbron 2009