Zesmaandelijks verslag 1 mei Dit verslag moet gelezen worden als aanvulling bij het zesmaandelijks verslag van 1 december 2011.

Transcriptie

1 Raad van Mede-eigenaars van de Residentie Zonnehoek p/a Leopoldlaan 118/ Middelkerke ondernemingsnummer Zesmaandelijks verslag 1 mei 2012 Dit verslag werd opgesteld door de leden van de Raad van mede-eigendom: Dhr. Noël De Waele (rekeningcommissaris) Dhr. Clement Lenaerts (voorzitter) Dhr. Albert Valckenier (lid van de raad van mede-eigendom) In dit verslag proberen we een synthese te geven van: De contacten met de syndicus Uitgevoerde werken en geplande werken met eventuele opmerkingen Samenvatting van briefwisseling ontvangen van eigenaars Samenvatting van niet gepubliceerde berichten op de website Vaststellingen die niet conform zijn met de basisakte Voorstellen om de vastgestelde problemen op te lossen Dit verslag moet gelezen worden als aanvulling bij het zesmaandelijks verslag van 1 december De raad van mede-eigendom stelt vast dat sommige eigenaars zich beklagen dat we ons te veel bemoeien met zaken die in de residentie gebeuren. Andere eigenaars beweren dat we weinig of geen controle uitoefenen op het onderhoud van het gebouw en op de controle op het naleven van de statuten. Het feit dat sommigen denken dat we overdrijven in onze controlerende bevoegdheid en dat anderen vinden dat we niet genoeg controleren of maatregelen treffen om overtredingen aan te pakken is het bewijs dat we de gulden middenweg bewandelen We willen er ook op wijzen dat de raad van mede-eigendom geen concierge-functie heeft. Daarom begrijpen we niet dat men ons verwijt dat een eigenaar vastgesteld heeft dat de buitendeur open stond en ons daarom verwijt dat wij ons werk niet goed doen. Wij zijn geen portier die de deur moet sluiten nadat iemand is binnen gekomen of buiten gegaan. De Raad van Mede-eigendom waakt erover dat de beslissingen van de AV uitgevoerd worden en dat de statuten nageleefd worden door de bewoners van de residentie. Zij moeten hierover een zesmaandelijks verslag maken. Kom dus a.u.b. niet klagen dat wij de zaken die in strijd zijn met de statuten signaleren in ons zesmaandelijks verslag. Hierdoor kunnen alle mede-eigenaars vernemen welke onregelmatigheden werden vastgesteld. Eigenaars die van mening zijn dat de statuten en de beslissingen van de AV niet van toepassing zijn op hun appartement vergissen zich. 1

2 1. Gedurende de voorbije zes maanden werd herhaaldelijk vastgesteld dat het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten niet goed gebeurt: de problemen blijven dezelfde zoals deze vermeld in het verslag van 1 december De raad van medebeheer stelt voor om een draaiboek op te maken van alle taken die de kuisploeg wekelijks moet uitvoeren en overweegt om een andere firma te laten komen. Aan de onderhoudsploeg van Vermoclean gevraagd om de schuifdeuren van de lift grondig te poetsen. (deuren waren besmeurd met vies hondenslijm) Ze hebben dit gedaan met een vuile dweil zodanig dat er vuile strepen waren over de ganse oppervlakte van de twee schuifdeuren. Nadien heeft Dhr. De Waele nog een half uur werk gehad om deze deuren grondig te reinigen. 2. We stellen vast dat sommige bewoners van de residentie in de fout gaan door hun brievenbus leeg te maken en die bovenop de brievenbussen te leggen. De inhoud van een brievenbus is privaat. De inhoud ervan kan je zelf meegeven met PMD. De situatie is veel verbeterd in vergelijking met de vorige zes maanden maar op 3 maart heeft een eigenaar zijn brievenbus uitgeledigd en boven op de brievenbussen gelegd met ondermeer een brief van de gemeente over de maatregelen die getroffen werden voor het cowboyweekend van augustus Liftproblemen Na verschillende tussenkomsten van de firma Coopman is de lift nu in orde. In de lift is er een momenteel een telefoon aanwezig in een telefoonkastje dat zeer hinderlijk en gevaarlijk is. Zie voorstel vorig zesmaandelijks verslag. Bijkomende herstellingen op 6 en op 27 maart 2012.De lift werd ondertussen volledig in orde gemaakt. 4. Onregelmatigheden in de fietsenberging: Zie ook vorig zesmaandelijks rapport. Lichte verbetering door het wegnemen van de klink van de toegangsdeur. 5. Vaststellingen die niet conform zijn met de basisakte a. Tijdens de week van 13 februari 2012 is de bewoonster van appartement 7A verhuisd. Zij gebruikte de lift om al haar meubels naar buiten te brengen Zij zette vuilniszakken buiten op niet reglementaire dagen. Eén zak was geen vuilniszak van de gemeente Middelkerke en werd door de klusjesman van de syndic weggehaald. Zij heeft een 7-tal niet reglementaire vuilniszakken gevuld achtergelaten in de gang van de kelderverdieping. Deze werden door de klusjesman van de syndicus weggehaald. b. Airco op balkon van studio 2C: airco staat er nog steeds. We ontvingen van Dhr. en Mevrouw De Bruycker een brief waarin zij hun beklag maken dat wij hun overtredingen in het vorig zesmaandelijks verslag vermeld hebben. Volgens hen zou de AV van 2010 beslist hebben dat iedere mede-eigenaar een airco mag plaatsen. Verder verwijten zij Dhr. De Waele dat hij zich te veel bemoeit met de feiten die in strijd zijn met de statuten. Zij beweren ook dat Dhr. De Waele sommige eigenaars viseert en dat andere mede-eigenaars aanvaard en geprezen worden. Verder verklaren zij dat de mede-eigenaars hun standpunt mogen verdedigen ook als het in strijd is met de statuten of de beslissingen van de Algemene Vergadering. Deze brief werd in de Raad van mede-eigendom besproken. Hieronder volgt het standpunt van de Raad van mede-eigendom. De RVM wil er op wijzen dat zij geen beslissingsrecht hebben. Zij vermelden in hun zesmaandelijks verslag de overtredingen die zij vaststellen in de hoop dat de betrokken eigenaars verstandig genoeg zijn om daar hun lessen uit trekken. 2

3 De RVM zal nooit in discussie gaan met eigenaars die beweren dat zij alles mogen omdat dit in hun belang is (ook als het in strijd is met de statuten of de beslissingen van de AV). Die eigenaars moeten zelf de statuten en de verslagen van de Algemene Vergaderingen raadplegen en naleven. De RVM houdt er ook niet van dat zij verwijten naar hun hoofd geslingerd worden omdat ze zich onbezoldigd inzetten voor het belang van alle mede-eigenaars. Zij vragen dan ook dat de mede-eigenaars ons niet contacteren in verband met vroeger genomen beslissingen: daar kunnen zij niets aan veranderen. Het is belangrijk dat ze hun tijd besteden aan zinvolle zaken en taken. c. De bewoners van appartement 4A: zelfde problemen zoals vermeld in vorig zesmaandelijks verslag. De brievenbussen en naamplaatjes werden door de syndicus conform gemaakt. In appartement 4A (0402) wonen meerdere personen. Op het naamplaatje staat slechts één naam vermeld zodat de post bestemd voor de andere bewoners (geadresseerd op bus 0401) nog regelmatig terecht komt in de brievenbus van appartement 4B (0401) ofwel boven de brievenbussen gedeponeerd wordt. De mededeling van dit probleem tijdens de vorige AV en in het vorig zesmaandelijks verslag heeft geen enkele beterschap gebracht. Op de lijst van de gemeente Middelkerke met vermelding van het aantal gedomicilieerde personen per appartement (noodzakelijk voor het berekenen van de korting op de waterfactuur) merken we dat de gemeente aangeeft dat er in appartement B4 (0401) 4 personen gedomicilieerd zijn. Na contact met de eigenaars Dhr. en Mevrouw Vanoppre blijkt dat zij er niet gedomicilieerd zijn. Telkens als zij naar Middelkerke komen vinden zij post in hun brievenbus bestemd voor personen met een arabische naam en afkomstig van het gerecht, deurwaarders, advocaten, belastingen,. We vermoeden dat die arabieren (vrienden van de huurder van 4A) daar gedomicilieerd zijn. Hierdoor kunnen Dhr. en Mevrouw Vanoppre genieten van een korting op hun waterverbruik. Zij zullen klacht indienen bij de gemeente en/of politie van Middelkerke. Zij kunnen hiervoor een kopij bekomen van de lijst van de gedomicilieerde personen die de syndicus ontvangen heeft. Mogen wij vragen aan de eigenaars van het appartement 4A dat zij ervoor zorgen dat hun huurder(s) de statuten en de Belgische wetten binnen de Residentie naleven. Wij begrijpen dan ook niet dat die eigenaars ons op de vingers tikken omdat één van de eigenaars zijn appartement te koop gesteld heeft via een agentschap met vermelding honden toegelaten, terwijl ze zelf toelaten dat hun huurders honden houden die hun vuil en slijm overal in de residentie achterlaten en er ook niets aan doen om dit vuil te verwijderen of om hun hond(en) te dresseren. Wat die eigenaars niet wisten is dat wij al 5 maanden voordien het verkoop-agentschap op de hoogte hadden gebracht van het feit dat hun verkoopaankondiging in strijd was met de statuten van ons gebouw. Niettegenstaande het feit dat zij in de AV beloofd hadden om het huurcontract met hun huurders niet te verlengen, hebben zij dit toch gedaan en hebben zij hen toegelaten om er vuile vieze honden te houden. Verhuis van bewoner(s) van appartement 4A. Toen er op 2 maart meubels binnengebracht werden voor de bewoner(s) van 4A stelde Mevrouw Valckenier vast dat deze meubels veel te groot waren om via de lift te verhuizen en dat de vrienden van 4A die de meubels binnen brachten tegen de deur en tegen de muur stootten. Mevrouw Valckenier vroeg hen om voorzichtig te zijn om de deuren en muren niet te beschadigen. Daarop werd zij door één van de bewoners van 4A uitgescholden. Toen heeft Mevrouw Valckenier gebeld naar Dhr De Waele om zijn hulp in te roepen. Hij stelde vast dat een arabier aan de lift stond met een vieze vuile zetel die veel te groot was om in de lift te kunnen. Toen kwam de huurder van 4A (met baard) naar beneden. Dhr. De Waele heeft 3

4 er hem aan herinnerd dat de statuten van het gebouw niet toelaten om via de lift te verhuizen en dat een dergelijke verhuis moet gebeuren met een ladderlift via de buitengevel van het gebouw. Dhr De Waele heeft hem verboden om die grote meubels die niet in de lift konden via de lift te verhuizen. Hierop maakte de bewoner van 4A zich kwaad en zei dat hij de meubels zou laten weghalen om ze naar het stort te doen. d. Dhr en Mevrouw Dassen: zelfde problemen zoals vermeld in vorig zesmaandelijks verslag (honden, kelder, fietsen) e. Gevel : deze is niet uniform meer door de aanwezigheid van een warmtepomp op het balkon van het appartement 2C het gebrek aan onderhoud (schilderen) van de ramen van het appartement 4A f. Buitenzetten van vuilniszakken voor restafval en PMD-zakken. Zelfde problemen als vermeld in vorig zesmaandelijks verslag. g. Deurpompen buitendeur en tussendeur. Er werd nog een paar keer vastgesteld dat de deurpompen geblokkeerd werden als de deuren dicht waren zodat het bijna onmogelijk was om nog binnen te geraken. Welke ziekelijke geesten houden zich bezig met zo n pesterijen? Op 8 maart 2012 gebeurde de verhuis van de nieuwe eigenaars van appartement 2A. Gedurende een groot deel van de namiddag bleef de tussendeur opengestaan. Mevrouw De Waele is buiten gegaan rond 14u30 en vond de tussendeur open. Bij haar terugkomst rond 16 uur heeft ze de tussendeur gesloten. 6. Er werden door dhr Valckenier meerdere lampen vervangen op de overlopen. 7. Mevrouw Hedwig Mortelmans (echtgenote Marc Dassen) heeft verschillende berichten geplaatst op de weblog. Deze reacties en antwoorden werden verwijderd omdat de aangehaalde problemen niets te zien hebben met de rubriek waarin deze gepost werden (rubrieken welkom en bekomen van paswoord ). Tevens stonden deze reacties in een openbare zone zodat iedereen deze berichten kon lezen. 8. De firma Vogelaere plaatste de voorziene zandfilter op 28 februari Het is een waterfilter met manuele spoeling. Om het spoelen automatisch te laten verlopen zou er een afloop moeten voorzien worden via kelder nr 3. In afwachting van het automatiseren van het spoelproces zal Dhr. De Waele de filter maandelijks manueel spoelen. De firma Vogelaere stelde vast dat er problemen zijn met de pompen die de waterdruk verhogen. De éne pomp is volledig defect en lekt. De tweede pomp lekt maar draait nog. Met één pomp die lekt kan de bovendruk niet hoger geregeld worden dan 6,5 bar. Voor ons gebouw zou dit 7,5 bar moeten zijn. Als de overblijvende pomp zou uitvallen zit het gebouw op gewone druk van de stadsleidingen zodat er problemen zouden zijn voor watertoevoer op de hoogste verdiepingen. Een dringende herstelling is hier nodig. De syndicus heeft voorgesteld om een hoogfrequente pomp te plaatsen die minder onderhoud vraagt en die een constante druk waarborgt (zonder drukverschillen zoals dit nu het geval is). De firma Vogelaere beweert dat dit inderdaad de goede oplossing is.er werd prijs gevraagd aan de firma Vogelaere. Dit zal tijdens de volgende AV voorgesteld worden. Uit het onderhoud met de firma Vogelaere blijkt dat de pompen en de drukregelaar gedurende meerdere jaren niet onderhouden werden waardoor we nu plots voor tamelijk hoge kosten komen te staan. (normaal moet dit onderhoud jaarlijks gebeuren maar de vorige RVB stelde steeds voor om dit uit te stellen. 9. Sedert de vorige Algemene vergadering werden in het gebouw minstens vier boilers (badkamer- en keukenboilers) vervangen wegens verstopping door volledige kalkaanslag. 4

5 10. In de kelderverdieping is er geen afvoer voor water voorzien. Bij een lek in de kelderverdieping riskeren alle kelders te overstromen. Twee jaar geleden was er een waterlek in de kelderverdieping van De Argos waardoor enkele kelders (kelder 3 en aanpalende kelders) van ons gebouw onder water stonden daar er geen afvoer is in het keldergedeelte. Dit werd ons niet gesignaleerd door de vroegere RVB. 11. Om al die problemen en kosten te vermijden zou het wenselijk zijn het gebouw te voorzien van een ontkalker. Er werd prijs gevraagd aan de firma Vogelaere uit Oostende en aan de firma Deketelaere uit Varsenare. Beide firma's stellen voor om de de druk te verhogen met een hoogfrequente pomp en de leidingen en toestellen te beschermen door een waterontharder om volgende redenen: Zacht water vermindert het zeepverbruik gevoelig Geen kalkvlekken meer op de vaat en De weerstanden van de keukenboiler, badkamerboiler, elektrische vaatwasser, wasmachine, koffiezet, senseo, blijven kalkvrij zodat er geen energieverlies is en minder stroomverbruik. Nooit meer hardnekkige kalkvlekken op ramen, tegels, kranen en douchewand Geen verstoppingen meer van kranen en leidingen 12. Hinderlijke geuren: situatie ongewijzigd in appartement B9 (zie vorig zesmaandelijks verslag) 13. Op dinsdag 27 maart 2012 werd de lift nagezien door Technisch Bureau Verbruggen 14. Op zaterdag 31 maart werd een nieuwe deurmat geïnstalleerd. 15. Op 23 april: bezoek bij Ivan Maes voor het bespreken van de boekhouding. Alle facturen en rekeninguittreksels worden meegegeven aan Dhr. De Waele. 16. Op 24 april: bezoek bij Ivan Maes om hem mee te delen dat na controle gebleken is dat alle gegevens van de boekhouding juist zijn en de rekeningen kloppen met uitzondering van het aantal gedomicilieerde personen in appartement 4B (zie punt 7) 17. Op 27 april werd vastgesteld dat de liftwanden besmeurd door vuile handen en dat er in de gemeenschappelijke delen heel wat water en vuil achtgergebleven is (waarschijnlijk door de personen die renovatiewerkenj uitvoeren in een appartement. 18. Op 30 april: raad van mede-egendom bij Ivan Maes en afgifte van het tweede zesmaandelijks verslag aan de syndicus. 19. Website: tussen 3 juni 2011 en 29 april 2012 waren er 1070 bezoekers wat overeenkomt met een 97 bezoekers per maand. 5

6 BESLUIT: de prestaties van de onderhoudsploeg is ondermaats: ze moeten duidelijke instructies krijgen die gecontroleerd worden. Indien zij niet voldoen dan moeten wij uitkijken naar een andere onderhoudsploeg we stellen vast dat het financieel veel voordeliger is om een gebouw regelmatig te onderhouden en kleine herstellingen te doen. Dit is veel beter dan te wachten tot een ganse installatie defect is want dan zijn er enorm grote kosten. Het is wenselijk dat er een waterafvoer voorzien wordt in de kelder en dat er een waterverzachter geplaatst wordt voor het ganse gebouw. Daarvoor moeten de toestellen in de waterkelder wel anders geplaatst worden zodat er plaats is om het zout tot aan de ontkalker te brengen. Het toevoegen van zout zou gebeuren door de klusjesman van de syndicus. Voor de problemen in verband met de toepassing van de statuten is het zeer eenvoudig om te weten wat mag en wat niet mag. Bij elke zaak die men binnen de residentie doet zou men zich moeten afvragen: Indien iedereen in de 27 appartementen of in de gemeenschappelijke delen, hetzelfde doet als ik, is dit appartementsgebouw dan nog een leefbare, standingvolle residentie? Indien het antwoord op deze vraag NEEN is zal deze activiteit wellicht verboden zijn. Indien het antwoord op deze vraag JA is zal deze activiteit wellicht toegelaten zijn. Het is duidelijk dat de Statuten ons in detail weergeven wat toegelaten en wat verboden is. Soms is er een wetgeving die in strijd is met de statuten. In dit geval moet de wetgeving gevolgd worden. Eigenaars die niet akkoord zijn met de statuten en de beslissingen van de Algemene Vergaderingen zullen verplicht zijn om zich op korte termijn aan te passen om onnodige problemen te vermijden. In de hoop U op de Algemene Vergadering van 26 mei 2012 te mogen verwelkomen, sturen wij U de uitdrukking van onze oprechte groeten, Opgemaakt op 1 mei 2012 De leden van de Raad van Mede-eigendom Clement Lenaerts Noël De Waele Albert Valckenier 6