Jaarbericht Inhoudsopgave. 2 Voorwoord van de voorzitter

Transcriptie

1 Jaarbericht 2015

2

3 Jaarbericht 2015 Inhoudsopgave 2 Voorwoord van de voorzitter 4 Rabo Vastgoedgroep in Kerncijfers 4 Bestuur en toezicht 5 Organogram 6 Kerngegevens 8 Bericht van de raad van commissarissen 10 Marktontwikkelingen in Interne ontwikkelingen in Hoofdactiviteiten Rabo Vastgoedgroep 22 Financieel beleid en resultaat 23 Risicobeheersing 25 Marktvooruitzichten in Toekomst 26 Contactgegevens

4 2 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2015 Voorwoord van de voorzitter Rabo Vastgoedgroep heeft in 2015 een metamorfose ondergaan. Nooit eerder vonden binnen de organisatie zoveel veranderingen plaats. Naast voltooiing van de afbouw van MAB Development en KP Investments waren de meest in het oog springende wijzigingen de besluitvorming inzake de integratie van FGH Bank binnen Rabobank en de verzelfstandiging van Fondsenbeheer Nederland/SVn. De mutaties zijn logische stappen in het streven om Rabo Vastgoedgroep toekomstbestendig te maken. Bovendien past het opgaan van FGH Bank in de Rabobank in de strategie van de bank om zich te ontwikkelen tot One Rabobank. Het op eigen benen verder gaan is daarnaast plezierig voor Fondsenbeheer Nederland en SVn. Door de veranderingen bestaat Rabo Vastgoedgroep nu uit de divisies BPD en Bouwfonds Investment Management (Bouwfonds IM) en een sterk afgeslankt Bestuurscentrum. Twee stevige divisies die in 2015 belangrijke stappen hebben gezet. Na drie verlieslatende jaren is Rabo Vastgoedgroep in 2015 weer in de zwarte cijfers geëindigd. BPD heeft volop geprofiteerd van de ontwikkelingen op de woningmarkten in Nederland, Frankrijk en Duitsland. De markt in Nederland zit flink in de lift, in Frankrijk zijn huizenkopers wat minder afwachtend en in Duitsland is de woningmarkt nog steeds booming. Om in lijn met de uitgezette strategie daar verder te groeien, heeft BPD de ontwikkelingsactiviteiten van de P&P Gruppe in Fürth overgenomen. Daardoor is BPD nu vanuit zeven kantoren actief bij onze oosterburen. Bij Bouwfonds IM is de in 2014 begonnen strategische heroriëntatie afgerond. De focus van de activiteiten van Bouwfonds IM ligt op groei in Europa in real assets beleggingsfondsen in woningen, commercieel vastgoed, parkeergarages, communicatie-infrastructuur en landbouw & boerderijen. Mede dankzij de lage rentes en de positieve economische situatie groeiden alle fondsen in 2015, uitgezonderd commercieel vastgoed. Veel bestaande commerciële ruimtes sluiten niet meer aan op de marktbehoefte. De nieuwe manier waarop we wonen, werken en winkelen vereist nieuwbouw of rigoureuze aanpassingen van bestaande bouw. Daarvoor zijn fikse investeringen nodig. Het biedt kansen voor beleggers met oog voor de juiste toekomstbestendigheid van objecten. Rabo Vastgoedgroep gaat in 2016 volop door met het toekomstbestendig maken van haar activiteiten. Met de afbouw van MAB Development en KP Investments, de in gang gezette integratie van FGH Bank binnen Rabobank Jaap Gillis Walter de Boer

5 3 en de verzelfstandiging van Fondsenbeheer Nederland/SVn zijn daar zoals vermeld in 2015 grote stappen voorwaarts gezet. Deze veranderingen hebben de nodige personele consequenties gehad en we hebben in de afgelopen jaren van veel mede werkers afscheid moeten nemen. We zijn verheugd dat velen van hen inmiddels ander werk gevonden hebben. Vanzelfspre kend heeft de aantrekkende economie hierbij mee geholpen, maar het laat ook zien dat de markt de opgedane kennis en ervaring binnen Rabo Vastgoedgroep als waardevol ervaart. Hoofddirectie collega s Peter Keur (directievoorzitter FGH Bank en vice-voorzitter hoofddirectie Rabo Vastgoedgroep) en Carolina Wielinga (CFRO Rabo Vastgoedgroep) hebben begin, respectievelijk eind 2015, afscheid genomen van Rabo Vastgoedgroep. Wij bedanken hen voor de collegialiteit en hun inzet en betrokkenheid bij de ontwikkelingen in onze organisatie. Een groot compliment verdienen de collega s die Rabo Vastgoedgroep hebben gebracht waar we nu staan. Ondanks de moeilijke periode hebben ze hun schouders eronder gezet en ervoor gezorgd dat we de stijgende lijn te pakken hebben. We hebben vertrouwen in het nieuwe jaar, waarin we verder werken aan het toekomstbestendig maken van Rabo Vastgoedgroep en de divisies. Het balanstotaal is inmiddels teruggebracht tot ruim vier miljard euro, waarbij we streven naar een verdere daling. Dit bereiken we onder meer door de verkoop van een aantal afgeronde grote projecten als De Rotterdam, Rotterdam First en Rotterdam Cool 63 en de scherpe balanssturing bij de divisies. Tegelijkertijd zetten we in op een verdere winstgroei. Alle seinen daarvoor staan op groen: door de afronding van interne organisatieveranderingen in 2015 is het huis op orde, Jos van Lange BPD en Bouwfonds IM zijn goed op weg en de economische vooruitzichten voor 2016 zijn positief. Normaal gesproken zullen de resultaten van Rabo Vastgoed het komende jaar verder verbeteren. We zijn het nieuwe jaar dan ook met een goed gevoel binnengestapt. Na de lastige jaren die we achter de rug hebben, is de positieve energie merkbaar en hebben we volop de ambitie om er een succesvol jaar van te maken. Hoevelaken, Namens de hoofddirectie Jos van Lange, Voorzitter hoofddirectie Rabo Vastgoedgroep

6 4 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2015 Rabo Vastgoedgroep in 2015 Kerncijfers Nettoresultaat 26 miljoen Rendement op eigen vermogen 2,4 % Aantal woningtransacties in Nederland en in het buitenland Beheerd vermogen 6,3 miljard Bestuur en toezicht Hoofddirectie J.H.P.M. (Jos) van Lange, voorzitter W.P. (Walter) de Boer, BPD J.C.M.A. (Jaap) Gillis, Bouwfonds IM Raad van commissarissen L.C. (Elco) Brinkman, voorzitter J.L. (Jan) van Nieuwenhuizen L.M.J. (Ludo) van Halderen C. (Carolina) Wielinga, CFRO (tot ) P.C. (Peter) Keur, vice-voorzitter FGH Bank (tot )

7 5 Organogram per 31 december 2015 Ontwikkeling Wonen Investment Management BESTUURSCENTRUM Organisatieontwikkelingen Per 31 maart 2015 is het kantoor van MAB Development in Den Haag gesloten. De resterende projecten zijn elders binnen Rabo Vastgoedgroep ondergebracht. FGH Bank maakt met de aankondiging van 20 januari 2015 en de juridische verhanging van de aandelen per 31 maart 2015 geen onderdeel meer uit van Rabo Vastgoedgroep. Op basis van IFRS richtlijnen is de beslissende zeggenschap over FGH Bank op 1 februari 2015 overgegaan naar de Rabobank. Op 1 juni 2015 is Fondsenbeheer Nederland/SVn verzelfstandigd en maakt geen onderdeel meer uit van Rabo Vastgoedgroep. Bij Bouwfonds IM is de in 2014 begonnen strategische heroriëntatie afgerond. Het aanpassen van het Bestuurscentrum, in het verlengde van vermelde ontwikkelingen, naar een kleinere en efficiëntere organisatie, als financiële holding, is de meest gewenste positionering. Het Bestuurscentrum blijft daarmee van grote waarde voor de realisatie van de ambitie van de aandeelhouder en de strategie van de divisies binnen de Rabo Vastgoedgroep. De Rabo Vastgoedgroep is in deze setting, onder de vlag van Rabobank gepositioneerd als het vastgoedexpertisecentrum op het gebied van gebiedsontwikkeling en investment management, waarbij het Bestuurscentrum de belangrijke rol heeft om deze divisies te ondersteunen en vorm te helpen geven aan deze ambitie.

8 6 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2015 Kerngegevens Resultaat* Totaal nettoresultaat 26 (186) Nettoresultaat voortgezette activiteiten miljoen Nettoresultaat niet-voortgezette activiteiten miljoen - (226) Vermogenspositie Eigen vermogen miljoen Ratio s Rendement op eigen vermogen % 2,4 (17,8) BIS-ratio kernvermogen % 15,1 6,9 BIS-ratio totaal toetsingsvermogen % 15,1 6,9 Raroc % 2,7 (9,6) Productie Woningtransacties (inclusief projecten van derden) aantal Portefeuille Beheerd vermogen miljoen Ontwikkelingsportefeuille Woningen aantal Medewerkers Fte s aantal Binnenland Buitenland Totaal aantal medewerkers aantal Binnenland Buitenland * FGH Bank vormt geen onderdeel meer van Rabo Vastgoedgroep. De beslissende zeggenschap is per 1 februari 2015 overgegaan. Het resultaat van FGH Bank wordt als niet-voortgezette activiteit gepresenteerd.

9 7

10 8 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2015 Bericht van de raad van commissarissen Wij bieden u het jaarverslag 2015 van Rabo Vastgoedgroep Holding N.V. aan. De jaarrekening is opgesteld door de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep en gecontroleerd door Ernst & Young Accountants LLP (EY). Mede op grond van de controleverklaring van EY, stellen wij de aandeelhouder voor de jaarrekening vast te stellen en het resultaat te behandelen in overeenstemming met het gedane voorstel. In 2015 is de in 2014 ingezette opgaande lijn qua resultaten verder voortgezet en dit heeft geleid tot een positief resultaat. Het is verheugend vast te stellen dat Rabo Vastgoedgroep in ander vaarwater verkeert dan in 2014 en de jaren ervoor. Bij BPD zette het herstel van de Nederlandse woningmarkt in 2015 door, hetgeen een verdere stijging van het aantal transacties met zich meebracht. Ook in Duitsland was sprake van een positieve stemming op de woningmarkt. In Frankrijk werd een tevredenstellend aantal transacties gerealiseerd. Bij Bouwfonds IM heeft het jaar in het teken gestaan van de strategische heroriëntatie, uitmondend in een voorkeursscenario om Bouwfonds IM te verkopen. In september 2015 is echter besloten het verkoopproces stop te zetten. FGH Bank vormt geen onderdeel meer van Rabo Vastgoedgroep. Ten gevolge van het besluit tot integratie van FGH Bank in Rabobank zijn de aandelen van FGH Bank ultimo maart juridisch overgedragen naar Rabobank. Op basis van IFRS richtlijnen heeft de overdracht van de aandelen per 1 februari 2015 plaatsgevonden. De personele unie tussen de raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep en FGH Bank is, met het oog op de integratie van FGH Bank in Rabobank, be ëin digd en de raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep heeft vanaf april 2015 uitsluitend in de hoedanigheid van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep vergaderd. In het verslagjaar zijn de vice-voorzitter en de CFRO van de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep teruggetreden. De heer Keur is in februari 2015 teruggetreden om de leiding van de integratie van FGH Bank in Rabobank over te laten aan een nieuwe directievoorzitter van FGH Bank. Mevrouw Wielinga is per 1 december 2015 teruggetreden als CFRO van Rabo Vastgoedgroep in verband met haar benoeming als statutair bestuurder van FGH Bank. Wij zijn beiden erkentelijk voor hun bijdrage aan de activiteiten van Rabo Vastgoedgroep. De leden van de raad van commissarissen hebben nagenoeg alle vergaderingen bijgewoond. Gelet op de omvang van de raad van commissarissen zijn er geen afzonderlijke commissies, zoals een audit-, compliance- of beloningscomité, ingesteld. Wij hebben in 2015 in totaal zes keer vergaderd in aanwezigheid van de hoofddirectie. Het jaar heeft zich gekenmerkt door vele organisatorische wijzigingen. De MAB-organisatie is afgebouwd; de resterende werkzaamheden zijn belegd bij BPD en bij het Bestuurscentrum. Zoals hiervoor gememoreerd is de aansturing van FGH Bank door de integratie in Rabobank met ingang van begin 2015 in handen gekomen van Rabobank. In juni 2015 is Fondsenbeheer Nederland/SVn verzelfstandigd van Rabo Vastgoedgroep en zijn de certificaten van de aandelen door Rabo Vastgoedgroep overgedragen aan een nieuwe stichting Fondsenbeheer Nederland. SVn is in deze beweging verzelfstandigd ten opzichte van Fondsenbeheer Nederland. Met de verzelfstandiging zijn alle personeelsleden van Rabo Vastgoedgroep die werkzaamheden voor Fondsen beheer Nederland/SVn uitvoerden in dienst gekomen van Fondsenbeheer Nederland respectievelijk SVn. Wij wensen Fondsenbeheer Nederland en SVn veel succes in deze nieuwe fase van hun bestaan. In oktober 2015 is het organisatieonderdeel KP Investments en de asset management organisatie in Duitsland opgeheven. De resterende werk zaam heden zijn belegd bij het Bestuurscentrum. Tot slot hebben vorenstaande bewegingen geleid tot het besluit het Bestuurs centrum efficiënter in te richten en stapsgewijs om te vormen tot een financiële holding. Dit betekent dat er van veel collega s afscheid is c.q. zal worden genomen. Wij danken hen voor hun inzet voor Rabo Vastgoedgroep en hebben begrip voor de uitdaging waarvoor zij komen te staan om een nieuwe werkomgeving te vinden. Wij wensen hen hierbij veel succes. In 2015 is drie keer vergaderd in aanwezigheid van de externe accountant naar aanleiding van de jaarcijfers 2014 (inclusief het accountantsverslag 2014), het auditplan

11 9 2015, het rapport bevindingen 2014 en bij de halfjaarcijfers Bij vijf vergaderingen was het hoofd Internal Audit en bij vier vergaderingen was het hoofd Compliance aanwezig bij de besprekingen van hun kwartaalrapportages en hun jaar plannen en andere relevante onderwerpen. Wij hebben de update van het riskmanagement beleid besproken, waarbij is besloten dat er meer ruimte dient te worden ingeruimd voor differentiatie met oog voor de specifieke bedrijfsactiviteiten van BPD en Bouwfonds IM. Uitgebreid aan de orde zijn geweest de business-activiteiten van BPD en Bouwfonds IM. Bij BPD is in het verslagjaar goedkeuring verleend voor de overname van een Duitse woningbouwontwikkelaar in de omgeving van Nürnberg. Aan de orde is geweest de toekomst van BPD binnen Rabo Vastgoedgroep/Rabobank. In de toekomst zal hierover verder worden gesproken. Voorts hebben wij ons laten informeren over de ontwikkelingen van een regio bij BPD gevolgd door een rondleiding bij een project in deze regio. Wij zijn uitvoerig geïnformeerd over de voortgang van de strategische her oriëntatie van Bouwfonds IM. Dit geldt eveneens voor de stand van zaken rond de drie Rotterdamse projecten die onder leiding van het Bestuurs centrum worden uitontwikkeld, geoptimaliseerd en waarvan het verkoopproces in gang is gezet. Kennis is ge nomen van de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten van KP Investments en de asset management organisatie in Duitsland. De raad van commissarissen beoordeelt de leden van de hoofddirectie op basis van een performancecontract, waarin onder meer de strategische doelstellingen van de onder neming zijn verwerkt. Het jaarlijks terugkerende remuneratie proces en de naleving daarvan is besproken in de raad van commissarissen. Besloten is om over 2014 geen reguliere variabele beloning uit te keren ten aanzien van de cao-populatie en de executives in Nederland. Aan een beperkt aantal medewerkers is een gratificatie toegekend. In 2015 zijn tevens wijzigingen besproken over aanpassingen in het voor Rabo Vastgoedgroep geldende beloningsbeleid als gevolg van de gewijzigde externe en interne regelgeving, zoals CRD-IV-richtlijnen, de AFM-wetgeving, de AIFMDwetgeving en de Wbfo. voort zetten. Wij danken de hoofddirectie en de medewerkers van Rabo Vastgoedgroep voor hun inzet en loyaliteit! Samenstelling van de raad van commissarissen in het verslagjaar met personalia, hoofd- en nevenfuncties L.C. (Elco) Brinkman, voorzitter (1948, Nederlandse nationaliteit) Commissaris sinds: 2007 Huidige zittingstermijn: Nevenfuncties: Fractievoorzitter CDA in de Eerste Kamer Lid raad van commissarissen Van Nieuwpoort Lid raad van commissarissen BMC Lid raad van commissarissen Movares J.L. (Jan) van Nieuwenhuizen (1961, Nederlandse nationaliteit) Commissaris sinds: 2014 Huidige zittingstermijn: Hoofdfunctie: Lid van de raad van bestuur van Rabobank L.M.J. (Ludo) van Halderen (1946, Nederlandse nationaliteit) Commissaris sinds: 2009 Huidige zittingstermijn: Commissaris: Rabobank IJsseldelta (vz) Prysmian Nederland Holding Van Gelder Groep Brink Groep Wavin Hoevelaken, 12 april 2016 Lid raad van commissarissen Emesa Voorzitter raad van commissarissen Struik Food Voorzitter raad van commissarissen Triodos Cultuurfonds Voorzitter raad van toezicht Museum Naturalis Nevenfunctie: Voorzitter raad van commissarissen FGH Bank Lid van bestuur: Stichting Kameroperahuis Rabobank kringbestuur kring Oost Nederland Rabobank Centrale Kringvergadering Voorzitter Advisory Committee DIF II, DIF III en DIF IV De raad van commissarissen heeft haar eigen functioneren in het verslagjaar geëvalueerd Is het jaar waarin sprake is van een kantelpunt voor de organisatie. De organisatie heeft afscheid genomen van diverse onderdelen zoals hiervoor beschreven, waardoor er thans nog twee bedrijfsonderdelen zijn, te weten BPD en Bouwfonds IM. Dit heeft geleid tot de transitie naar een efficiënter ingericht Bestuurscentrum. De resultaten van Rabo Vastgoedgroep zijn positief en wij verwachten dat deze lijn zich de komende jaren zal Raad van commissarissen L.C. Brinkman, voorzitter J.L. van Nieuwenhuizen L.M.J. van Halderen

12 10 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2015 Marktontwikkelingen in 2015 Het herstel van de woningmarkt zette in 2015 stevig door. De lage rentestand, meer vertrouwen in de economie en, zo mogelijk nog belangrijker, de woningmarkt zorgden overall voor een sterke toename van het aantal transacties. De verlaging van de NHG-grens en een voor kopers afnemende leencapaciteit als gevolg van de strengere NIBUD-normen telden voor kopers kennelijk minder zwaar. Ook stonden door de stijgende huizenprijzen steeds minder hypotheken onder water en nam de doorstroming toe. Woningmarkt Nederland: verder herstel Het aantal transacties lag in % hoger dan in het jaar ervoor; in totaal werden er in het afgelopen jaar bijna 180 duizend bestaande woningen verkocht. Als indicator voor de sterk aantrekkende markt nam ook het woningaanbod af: eind 2015 stonden er ongeveer 160 duizend bestaande woningen te koop, 21% minder dan het jaar ervoor. Hoewel niet iedere regio in Nederland gelijkertijd profiteerde van het herstel, stegen de prijzen verder, gemiddeld met 3,2%. De noordvleugel van de Randstad kende de grootste groei; in Amsterdam stegen de prijzen op jaarbasis in het laatste kwartaal met 11%, in Utrecht met 7%. Meer nog dat in de bestaande woningmarkt was het herstel van vertrouwen merkbaar in de verkoop van nieuwbouwwoningen. In 2015 werden er ruim 30 duizend verkocht, ruim 10% meer dan in Ook het aantal afgegeven bouwvergunningen steeg in 2015 met bijna 40%. Toch blijft dit met 36 duizend vergunningen voor koopwoningen wel wat achter op de verwachte toename in de vraag. Naar verwachting zal het herstel van de Nederlandse woningmarkt in 2016 doorzetten. De sterkere economische groei, lastenverlichting en de lage rente zijn daarin belangrijke factoren. Het aantal transacties zal verder stijgen, al zal het niveau van voor de crisis niet worden gehaald. In het verlengde daarvan zal het woningaanbod verder afnemen, waardoor als gevolg van een krappere markt de prijzen verder zullen stijgen. Duitsland: woningmarkt blijft booming De positieve stemming op de woningmarkten in de grote steden van onze Oosterburen bleef overheersen. De vraag naar appartementen door eigenaar-gebruikers en private en institutionele beleggers was in bijna alle stedelijke regio s groter dan het aanbod, wat verdere prijsstijgingen tot gevolg had. Ondanks de overheidsmaatregelen voor huurprijsregulering, stegen de huren in de nieuwbouw. De hypotheekrente is laag en koopwoningen zijn ook voor middeninkomens goed betaalbaar. Door de verder gestegen grondprijzen (in Berlijn bijvoorbeeld +30%) is het onmogelijk om kostendekkend betaalbare en sociale woningen te bouwen. Sinds de zomer is de druk op dit deel van de woningmarkt sterk toegenomen door de vluchtelingeninstroom (in Berlijn mensen in zes maanden), waarvan een meerderheid aanspraak kan maken op een woning. De absolute verkoopprijzen tonen grote regionale verschillen tussen de regio s: een nieuwbouwappartement in München kost circa 7.750/m², in Düsseldorf 5.000/m², in Berlijn 4.700/m² en in Nürnberg 4.000/m². De markt van grondgebonden huizen in de metropoolregio s toont een gezonde ontwikkeling met langzaam stijgende prijzen. Frankrijk: economische hervormingen, licht herstel economie Hoewel Frankrijk wat achterbleef in de EU-zone herstelde ook daar de economie in beperkte mate. Als gevolg hiervan is het consumentenvertrouwen weer wat opgelopen en de

13 11 angst voor werkloosheid afgenomen. Werkgelegenheid is een heet hangijzer in Frankrijk, aangezien de werkeloosheid nog altijd onverminderd groot is. Het nieuwe kabinet Valls heeft een begin gemaakt met economische hervormingen, o.a. winkeltijdverruiming en liberalisering van enkele sectoren, zoals het busvervoer en notariaat. In de loop van 2015 steeg het aantal transacties in de bestaande woningmarkt naar circa 790 duizend op jaarbasis. Ook de prijzen van bestaande woningen liepen na een matig eerste halfjaar, in de tweede helft weliswaar op, maar lagen uiteindelijk toch nog op een iets lager niveau dan in 2014 (-1,5%). De woningmarkt in de regio Parijs bleek, traditiegetrouw, het sterkst: hier daalden de prijzen het gehele jaar nauwelijks. Ontwikkelingen in de markt voor nieuwbouwwoningen waren een afspiegeling van de bestaande markt. Het aantal verkochte woningen lag in de eerste drie kwartalen van 2015 circa 18% hoger dan in 2014; de schatting voor heel 2015 is circa 100 duizend. Voor dat niveau moeten we naar 2011 teruggaan. De prijzen waren, evenals in de bestaande markt, echter een fractie lager dan in het jaar ervoor. De markt voor nieuwbouwwoningen bestaat in Frankrijk voornamelijk uit appartementen (meer dan 90% van alle transacties). Eengezinswoningen worden voor namelijk in particulier opdrachtgeverschap gebouwd. De regionale verschillen zijn en blijven bijzonder groot in Frankrijk. Het sterkste woningmarktgebied bij uitstek, Île-de-France, bleef qua verkopen achter. Wel liepen de prijzen verder op, tot gemiddeld bijna 4.800/m2. Voor komend jaar wordt een verder aantrekkende economie verwacht en in lijn daarmee ook een aantrekkende woningmarkt. Hoewel Frankrijk nog veel hervormingen te wachten staat, is de uitgangspositie goed: woningbezitters verkeren in een gezonde financiële positie en de Fransen hebben een sterke voorliefde voor een eigen woning. Commercieel vastgoed Nederland Kantorenmarkt: nog geen herstel van de vraag Al geruime tijd staat er grote druk op de kantorenmarkt. Die druk is ontstaan door een combinatie van een te grote kantorenvoorraad, een dalend aantal kantoorbanen en een dalend gebruik van kantoorruimte per medewerker. Ook verandert het huisvestingsgedrag van kantoorgebruikers. De puur functionele kantoorparken verliezen hierdoor terrein. Gebruikers verplaatsen zich naar meer binnenstedelijke locaties met een grotere mix van functies en een goede ov-bereikbaarheid. Wel worden gebouwen aangepast aan de moderne voorkeuren van huurders en medewerkers. De opnamecijfers liggen ongeveer op hetzelfde niveau als in dezelfde periode afgelopen jaar en de leegstand stabiliseert op een hoog niveau. De dynamiek in de markt is voor een groot deel afkomstig van vervangingsvraag en slechts in beperkte mate van uitbreidingen en nieuwe vestigingen. Doordat er een mismatch is tussen vraag en aanbod, ontstaat er in toenemende mate druk op de huren voor moderne panden op de beste locaties, waarbij het opvallend is dat de beleggingen in kantoren flink toenemen.

14 12 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2015 Winkelmarkt: leegstand loopt gestaag op Het Nederlandse consumentenvertrouwen bereikte gedurende 2014 het niveau van voor de crisis. Ook het beschikbare inkomen steeg licht. Toch groeiden de totale winkelbestedingen in 2015 nauwelijks. Verschillende retailbedrijven kwamen in 2015 in het nauw. Andere expandeerden juist of betraden de markt. Eind 2015 kwam winkelketen V&D en een aantal andere grote retailers in de financiële problemen. Begin 2016 resulteerde dit uiteindelijk in een faillissement van onder andere winkelketen V&D waardoor ruim 350 duizend m² extra leegstand is ontstaan in het toch al kleiner wordende winkellandschap. De leegstand in de winkelmarkt was afgelopen jaar 2,4 miljoen vierkante meter, dat is 7,9 procent van het totale winkeloppervlak in Nederland. In 2014 was dit nog 6,9 procent. Tegelijkertijd won het aandeel onlinebestedingen opnieuw terrein op de fysieke winkels. Na de non-foodwinkels focussen ook supermarkten steeds meer op digitale klantbediening. De opname van winkelruimte kwam vorig jaar met ongeveer m² iets hoger uit. Het opnamevolume kwam daarmee overeen met ruim 2,5% van het totale winkelvolume in Nederland. Het opnamepatroon in de winkelmarkt liet in 2015 nog steeds zien dat er veel vraag naar ruimte bestaat. Dat is opvallend, gezien de gematigde economische ontwikkelingen. Ondanks meer opname nam ook de leegstand toe. Eind 2014 stond 7,5% van het aantal winkels in Nederland leeg, tegenover 6,9% eind Dat is gemiddeld ongeveer 100 nieuwe lege winkels per maand. Maar meer leegstand genereert ook vraag, zo blijkt uit de positieve vraagontwikkeling. Zeker op locaties waar de huren op bereikbaar niveau zijn gekomen, ontstaat nieuw ondernemerschap. De markt voor logistiek vastgoed trok aan. Er is veel vraag en er worden veel projecten ontwikkeld op verzoek van de toekomstige eindgebruikers. De vraag naar moderne logistieke ruimten bleef gezond en de opname lag dan ook een stuk hoger dan in het afgelopen jaar. De activiteit concentreert zich vooral op de logistieke knooppunten in Brabant en Limburg. Ook hier geldt dat een deel van de bestaande voorraad verouderd is en niet aan de eisen van de huidige tijd voldoet. Duitsland Waar commercieel vastgoed in Nederland over nagenoeg de hele linie nog in een moeilijke fase zit, is Duits vastgoed een robuuste markt geworden die veel kansen biedt. Dit geldt voor zowel commercieel als residentieel (woning) vastgoed. De tweedeling tussen groeiende en krimpende steden neemt verder toe en de trek naar de stad is daarbij een steeds nadrukkelijkere trend, waardoor nieuwbouwontwikkelingen zich steeds meer op binnenstedelijke locaties richten. In het algemeen kan worden gesteld dat

15 13 de huidige prijsstijgingen worden ondersteund door sterke economische fundamenten. Er moet echter worden gewaakt voor investeringen in deelmarkten waar de prijsgroei voor mogelijke overwaarderingen zorgt. Totaalrendementen komen op de middellange termijn boven het langjarig gemiddelde uit, met name door een huurprijsgroei boven inflatie en positieve waardeontwikkeling. Aantrekkelijke winkelsteden, inclusief de betere secundaire locaties, worden relatief minder geraakt door e-commerce. Internationale retailers willen zich nog steeds op de belangrijkste winkellocaties in Duitsland vestigen en stuiten daarbij op een tekort aan prime winkelvastgoed. In de beste winkelsteden worden dan ook secundaire locaties als alternatief overwogen. De verwachte huurgroei voor prime winkellocaties ligt in de periode tussen de 2% en 3,5% per jaar. Frankrijk Met een populatie van circa 66 miljoen is Frankrijk qua inwoneraantal het op één na grootste land binnen de Europese Unie. Dit aantal neemt mede door een geboorteoverschot toe tot bijna 69 miljoen in Hierdoor blijft de Franse consumptiemarkt ook op termijn één van de belangrijkste markten binnen Europa. In lijn met de toegenomen totale consumptie lieten de detailhandelsbestedingen een duidelijke stijging zien. Met een stijging van 29% in de afgelopen jaren behoort Frankrijk zelfs tot de snelste groeiers binnen Europa. Bovengenoemde groei van de bevolking, consumptie en detailhandels omzetten laat onverlet dat er binnen Frankrijk toenemende regionale verschillen zijn. Buiten de hoofdstad Parijs blijft het noordelijke deel van Frankrijk duidelijk achter, terwijl de zuidelijke regio s bovengemiddeld groeien in economisch en demografisch opzicht. Daar komt bij dat ook in Frankrijk, dat nu al één van de meest verstedelijkte landen ter wereld is, de trek van het platteland naar de stad doorgaat. Door de gematigde vraag naar beleggingen van de afgelopen jaren bevinden de aanvangsrendementen zich buiten Parijs nog op een relatief hoog niveau. Naar verwachting gaan de aanvangsrendementen verder dalen naarmate de economie zich herstelt en arbitrage plaatsvindt ten opzichte van de lagere yields in andere grote Europese winkelsteden. verdubbelde. Vooral Angelsaksische beleggers zijn op zoek naar kansen in de markt en zijn door de hoge prijsniveaus in andere landen op zoek naar kansen. Hierbij zijn zowel core-beleggingen veel gevraagd als ook portefeuilles met een meer value add karakter. De tweedeling in de beleggingsmarkt lijkt zich echter steeds scherper te manifesteren, waarbij het topproduct mede door de steeds lagere renteniveaus tegen recordniveaus wordt verkocht en distressed beleggingen slechts tegen grote discounts verkoopbaar zijn. De gemiddelde yields voor de kantorenmarkt zijn niet veel veranderd, in tegenstelling tot retail waar een verdere daling heeft plaatsgevonden. Woningbeleggingen zijn aanhoudend in trek, waarbij vooral in de Randstad prijsniveaus zijn opgelopen. Duitsland Het grote enthousiasme van beleggers voor de Duitse markt is in 2015 weer verder overtroffen. Zowel buitenlandse als lokale beleggers hebben meer vastgoed gekocht dan in het voorgaande jaar. Dit goede nieuws geldt zowel voor de hele breedte van de vastgoedbeleggingsmarkt; de woningmarkt, als de kantorenmarkt en de retailmarkt. Aanvangsrendementen staan daarbij voortdurend onder neerwaartse druk. Opvallend is dat het transactievolume in sommige steden wel onder druk staat door de beperkte beschikbaarheid van aantrekkelijke beleggingsmogelijkheden. Zo is het transactievolume van kantoorbeleggingen in München gedaald. Voor woningbeleggingen geldt echter voor alle grote steden een verdere stijging. Frankrijk Ook in Frankrijk was de interesse van beleggers in 2015 weer hoger dan in De stijging was echter veel beperkter dan in sommige andere West-Europese landen. Dit werd voor een deel veroorzaakt door een kleine daling van de interesse van buitenlandse beleggers. Vooral in de regio Parijs, een zeer dominante regio, zijn de prijzen ver opgelopen. Daarnaast speelt wellicht de wat zwakkere performance van de Franse economie een rol van betekenis. De kantorenmarkt is in Parijs nog steeds verreweg de belangrijkste beleggingscategorie. Beleggen in vastgoed Nederland 2015 was voor de vastgoedbeleggingsmarkt een jaar van sterk voortgezet herstel. Vooral de interesse van buitenlandse beleggers was erg groot. Het meest in trek is de regio Amsterdam, waar het totale transactievolume 2015 volgens voorlopige cijfers, ten opzichte van 2014, meer dan

16 14 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2015 Interne ontwikkelingen in 2015 BPD Als gevolg van veranderd klantgedrag is er door de verkooporganisatie van BPD gekozen voor een verregaande digitale aanpak in de relatie met de klant. Het is de ambitie van BPD om binnen twee jaar de volledige klantreis het traject van oriëntatie tot en met aankoop aan te bieden via internet, persoonlijk contact of een combinatie daarvan. Deze aanpassingen in het verkoopproces brengen wijzigingen in de verkooporganisatie met zich mee, waarvan de personele consequenties in maart 2015 zijn beschreven in een adviesaanvraag. In 2015 is tevens het besluit genomen tot verkoop van dochtermaatschappij Brummelhuis, gespecialiseerd in het op maat realiseren van particuliere woningen. Als voornaamste reden voor de verkoop van Brummelhuis geldt dat de beoogde samenwerking tussen de regio s en Brummelhuis en daarmee de feitelijke doelstellingen hiervan onvoldoende tot stand is gekomen. In het verlengde van de voorgenomen verkoop van Brummelhuis heeft BPD ook besloten tot samenvoeging van de regio s Noord-Oost en Midden tot één grote regionale organisatie. Dit zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2016 worden geëffectueerd. De Duitse dochteronderneming van BPD, BPD Immobilienentwicklung GmbH, heeft in 2015 de projectontwikkelingsactiviteiten van P&P Gruppe uit Fürth overgenomen. Hiermee zijn circa woningen toegevoegd aan de bestaande portefeuille. Beide activiteiten zijn inmiddels samengevoegd en verhuisd naar een nieuwe locatie in Nürnberg. BPD geeft hiermee een verdere invulling aan haar groeistrategie in Duitsland. Met dit nieuwe regiokantoor wil BPD vanaf 2016 jaarlijks met 300 à 400 eenheden in de regio Franken bijdragen aan de groeistrategie die zij heeft gedefinieerd voor Duitsland. BPD Immobilienentwicklung GmbH telt hiermee nu zeven kantoren in Duitsland. Bouwfonds IM In 2014 is een strategische heroriëntatie gestart die in het verslagjaar 2015 is afgerond. Uiteindelijke uitkomst hiervan was dat Bouwfonds IM door gaat op de ingeslagen weg, onder de vlag van de Rabo Vastgoedgroep. Hierbij staat het investeren in de mensen en de business voorop en is het creëren van verdere groei om schaalvergroting te bewerken een belangrijk speerpunt voor de komende jaren. Bouwfonds IM richt zich daarbij op institutionele fondsen in Europa. Eind 2014 heeft Bouwfonds IM als onderdeel van de strategische heroriëntatie een reorganisatie doorgevoerd, waarbij naast de aangescherpte strategie met de focus op real assets, projecten zijn opgestart ter verbetering van de efficiency, synergie en samenhang tussen de business units. Onderdeel van deze efficiencyslag was onder andere het optimaliseren en implementeren van processen en ICT-tools. De bestaande organisatie is inmiddels geheel in lijn met de eisen van de AIFMD. FGH Bank De aandelen van FGH Bank zijn per 31 maart 2015 juridisch overgedragen naar de Rabobank Groep, waardoor FGH Bank geen onderdeel meer uitmaakt van Rabo Vastgoedgroep. Dit betekent dat er los van de ontvlechtingswerkzaamheden, functioneel niet meer wordt samengewerkt met FGH Bank. Wel wordt er door het Bestuurscentrum Rabo Vastgoedgroep op diverse gebieden (bijvoorbeeld Compliance-, IT-, HR- en Riskgerelateerde werkzaamheden) ondersteuning verleend aan FGH Bank en dit zal naar verwachting vooralsnog gecontinueerd worden. MAB Development De MAB-organisatie is vanaf 2013 afgebouwd. De resterende lopende projecten zijn in 2015 gericht op afronding, mede vanuit nazorg en garantietermijnen, ondergebracht bij BPD en het Bestuurscentrum van Rabo Vastgoedgroep. Deze projecten worden vanuit die organisaties verder afgerond.

17 15 Fondsenbeheer Nederland en SVn Fondsenbeheer Nederland en SVn zijn per 1 juni 2015 verzelfstandigd waardoor zij per die datum geen deel meer uitmaken van Rabo Vastgoedgroep. Medewerkers die, vanuit Rabo Vastgoedgroep, al werkzaam waren voor Fondsenbeheer Nederland, zijn in dienst getreden bij Fondsenbeheer Nederland, danwel bij SVn. Na een intensief traject staan deze organisaties op eigen benen en wel op een toekomstbestendige wijze. Medewerkers Het jaar 2015 kenmerkt zich door diverse organisatiewijzigingen. De bedrijfsonderdelen KP Investments en MAB Development zijn in het verslagjaar afgebouwd en Rabo Eigen Steen is ondergebracht bij FGH Bank. Voor Bouwfonds IM is de strategische heroriëntatie afgerond. In januari 2015 is aangekondigd dat FGH Bank, in het kader van de One Bank Strategie van Rabobank, zal worden geïntegreerd in Rabobank. In maart 2015 zijn de aandelen van FGH Bank overgedragen naar Rabobank. De medewerkers van FGH Bank zijn (vooralsnog) in dienst gebleven bij Rabo Vastgoedgroep. Vervolgens is een project gestart om de integratie inclusief de personele bewegingen vorm te geven. Dit project loopt en zal zijn vervolg krijgen in De divisie BPD heeft in het verslagjaar de verkooporganisatie gestroomlijnd. Tevens is eind 2015 besloten om het bedrijfsonderdeel Brummelhuis te verkopen en om de regio s Midden en Noord-Oost samen te voegen. Het Bestuurscentrum wordt als gevolg van de organisatieontwikkelingen in het verslagjaar omgevormd tot een financiële holding van beperkte omvang. Dit zal in 2016 verder worden vormgegeven. In de aanloop hiernaar is in het verslagjaar boventalligheid ontstaan en is een adviesaanvraag opgesteld. In het kader van het beleid voor man/vrouw diversiteit geldt dat, tot december 2015 één vrouw lid was van de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep. Vanaf december 2015 heeft zij de hoofddirectie verlaten, de vacature is niet vervuld op het niveau van de hoofddirectie en haar taken zijn herverdeeld en voor een groot gedeelte belegd bij de financieel directeur van Rabo Vastgoedgroep. Rabo Vastgoedgroep heeft per 1 januari 2015 een herzien beloningsbeleid ingevoerd voor medewerkers in executivefuncties. Dit is het gevolg van de herijking van het beleid als gevolg van de invoering van de Wet beloningsbeleid financiële ondernemingen (Wbfo) als onderdeel van de Wft in 2015, die het beloningsbeleid in de financiële sector in Nederland verder aanscherpt. Ook is er in het verslagjaar aandacht besteed aan de verdere uitwerking van het vernieuwd beloningsbeleid voor Bouwfonds IM in het kader van de AIFMD. Gezien het feit dat de Rabo Vastgoedgroep cao tot 31 december 2015 liep zijn er in het verslagjaar weinig arbeidsvoorwaardelijke wijzigingen doorgevoerd voor de

18 16 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2015 medewerkers op cao niveau. Wel is besloten om met terugwerkende kracht met ingang van het prestatiejaar 2015, de rendementsindicator ROIC te hanteren voor de systematiek voor variabele beloning. In het kader van de leaseregeling is in 2015 de maximale CO₂-uitstoot verlaagd naar 145 gram per kilometer. Daarnaast zijn er noodzakelijke aanpassingen doorgevoerd als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving. Als gevolg van wettelijke wijzigingen is de pensioenregeling in 2015 aangepast. Door de fiscale ruimte van het Keuze Budget te benutten, is het mogelijk geworden de jaarlijkse pensioenopbouw op 2% te handhaven tot maximaal een pensioengevend inkomen van ,- (ook wel aftopping genoemd). Medewerkers die geraakt worden door deze aftopping ontvangen, voor het gedeelte boven ,- een maandelijks Additioneel Keuze Budget van 24%. Door de werkgever is een collectieve verzekering afgesloten om bij overlijden een netto bedrag aan de nabestaanden uit te keren ter hoogte van drie keer het gedeelte boven ,-. Code Banken In september 2009 is de Code Banken vastgesteld. Formeel gold deze code binnen Rabo Vastgoedgroep alleen voor FGH Bank als instelling met een bankvergunning in het kader van de Wet op het financieel toezicht, maar Rabo Vastgoedgroep heeft ervoor gekozen om de Code Banken op al haar meerderheidsdeelnemingen toe te passen. Daarbij is rekening gehouden met de specifieke kenmerken van een vastgoedbedrijf. Hieronder volgen de hoofdonderwerpen van de Code Banken, afwijkingen zijn expliciet aangegeven. Raad van Commissarissen De raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep is divers samengesteld, de leden vullen elkaar aan. De raad van commissarissen heeft zijn eigen functioneren in het verslagjaar geëvalueerd. Alle leden hebben zich in het kader van permanente educatie verdiept in de huidige situatie van de vastgoedmarkt. Conform de Code Banken zijn er profielschetsen van de leden. Gelet op de omvang van de raad van commissarissen zijn er geen afzonderlijke commissies, zoals een audit-, compliance- of beloningscomité, ingesteld. De heer Brinkman is in 2015 herbenoemd voor een periode van 4 jaar. Bestuurders De directieleden van Bouwfonds IM hebben een moreelethische verklaring ondertekend, gebaseerd op de Code Banken. De overige leden van de hoofddirectie zijn niet aangemerkt als bestuurder van een financiële instelling conform de Code Banken. Alle medewerkers hebben de Gedragscode ondertekend. Risicomanagement De hoofddirectie en de raad van commissarissen ontvangen periodiek een integrale rapportage over de groepsbrede ontwikkeling van financiële en niet-financiële risico s. Deze rapportage geeft beide organen inzicht in de materiële risico s die Rabo Vastgoedgroep loopt. De hoofddirectie is verantwoordelijk voor het vaststellen, uitvoeren, bewaken en bijstellen van het risicobeleid en de risicobereidheid. Het Balans- en Risicomanagement Comité adviseert de hoofddirectie bij beleidsbeslissingen. Een belangrijk ankerpunt bij de vaststelling van het risicoprofiel van Rabo Vastgoedgroep vormt het Risk Appetite Statement,

19 17 waarin de risicobereidheid van Rabo Vastgoedgroep in expliciete normen is vastgelegd. Productgoedkeuringsproces Rabo Vastgoedgroep hanteert een productgoedkeuringsbeleid dat is gebaseerd op het uitgangspunt dat cliënten en medewerkers van Rabo Vastgoedgroep moeten kunnen vertrouwen op de kwaliteit en geschiktheid van de producten die Rabo Vastgoedgroep voert. Producten worden pas op de markt gebracht en gedistribueerd na een zorgvuldige afweging van de risico s vanuit het perspectief van de cliënt. De zorgplicht die Rabo Vastgoedgroep heeft jegens haar cliënten is daarbij het uitgangspunt. Ook vinden periodiek productrevisies plaats van alle producten in het assortiment. De afdelingen Risk Management, Compliance en Juridische Zaken adviseren de productgoedkeuringscommissie over gevraagde besluitvorming. Auditfunctie Er is een onafhankelijk gepositioneerde auditfunctie die rapporteert aan de voorzitter van de hoofddirectie en de voorzitter van de raad van commissarissen. Op basis van een uitgevoerde risicoanalyse worden auditonderwerpen bepaald welke worden afgestemd met de divisies, hoofddirectie, raad van commissarissen, Audit Rabobank en de externe accountant. Gedurende het jaar wordt getoetst of interne beheersmaatregelen in opzet, bestaan en werking effectief zijn. Tussen de afdeling Internal Audit en de hoofddirectie, raad van commissarissen en externe accountant vindt frequent informatie-uitwisseling plaats. De risicoanalyse, bevindingen en het auditplan van de interne en externe accountant worden geaggregeerd op Rabobank Groep-niveau besproken met de Nederlandsche Bank. Beloning Rabo Vastgoedgroep onderschrijft de visie op belonen, het Groepsbreed Beloningsbeleid en beleidsdocumenten van de Rabobank Groep. In afwijking van de Code Banken stelt de aandeelhouder de beloning van de hoofddirectie vast, met goedkeuring van de raad van commissarissen. De hoofddirectie en de raad van commissarissen streven naar de mediaanpositie in de relevante beloningsmarkt, waarbij Rabo Vastgoedgroep in essentie, in lijn met de Code Banken, trendvolgend in de markt is. Variabele beloningen voor de hoofddirectie zijn gemaximeerd als percentage van het vaste inkomen en kennen een lange termijn-component die mede afhankelijk is van winstgevendheid en continuïteit. De beloningsuitkomsten zijn evenwichtig en de performancecriteria zetten niet aan tot het nemen van onverantwoorde risico s. Prestaties worden, op basis van vooraf vastgestelde prestatiecriteria, gecorrigeerd voor de (geschatte) risico s en de kosten van kapitaal. Het gemiddelde van de variabele beloning van de bij de onderneming werkzame personen, wier beloning niet uitsluitend volgt uit een collectieve arbeidsovereenkomst, bedraagt conform de eis van de Wft niet meer dan 20% van het vaste inkomen. De Rabobank toetst op groepsniveau het totale bedrag aan variabele beloning aan de kapitaalpositie van de groep. Het proces van performancemanagement is ingericht en voldoet aan de eisen van het Groepsbreed Beloningsbeleid van de Rabobank. Retentie-, exit- en welkomstpakketten zijn in principe niet toegestaan binnen Rabo Vastgoedgroep. Indien dit in incidentele gevallen toch noodzakelijk is, behoeven zij goedkeuring, zoals vastgelegd in de regels van het Groepsbreed Beloningsbeleid van de Rabobank. In 2015 is een aantal exitpakketten verstrekt, die alle passen binnen het Groepsbreed Beloningsbeleid van de Rabobank. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Vastgoed moet nu en in de toekomst bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving. Daarom is Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) gemeengoed binnen Rabo Vastgoedgroep. In het MVO-statuut staat hoe wij met onze stakeholders en de maatschappij in brede zin willen samenwerken. Onze ambitie is een toppositie op het gebied van duurzaamheid binnen de vastgoedsector. De belangrijkste onderwerpen voor onze groep zijn vertaald naar vier pijlers: duurzaam vastgoed, integer ondernemen, verantwoorde bedrijfsvoering en maatschappelijke betrokkenheid. Op basis van deze pijlers zijn vijf groepsthema s geformuleerd: energieverbruik, mobiliteit, medewerkers en leiderschap, vitale gemeenschappen en circulaire economie.

20 18 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2015 Hoofdactiviteiten Rabo Vastgoedgroep Ontwikkeling BPD is marktleider in de realisatie van integrale woongebieden. De onderneming ontwikkelt grotere wijken en buurten op uitleglocaties en kleinschalige multifunctionele projecten, onder andere door middel van herstructurering en functieverandering, in en om binnensteden. BPD is actief in Nederland, Duitsland en Frankrijk. Sinds haar oprichting in 1946 heeft de organisatie de bouw van zo n woningen mogelijk gemaakt en vandaag wonen meer dan een miljoen Europeanen in woonwijken waarin haar hand herkenbaar is. BPD staat voor het verwezenlijken van living environments, woon- en leefomgevingen die ook zelf leven. Waar de bebouwde omgeving en de natuur elkaar op een harmonieuze manier ontmoeten. Die rust, ruimte en geborgenheid bieden en als ontmoetingsplek ook activiteiten op straat aanmoedigen. Die bewoners en bezoekers welkom heten, waar iedereen met veel plezier kan wonen en samen wonen. Projecten BPD Alkmaar, Veneetse Kade De gemeente Alkmaar creëert met het gebied Het Schermereiland, gelegen langs het Noord-Hollands Kanaal, een nieuwe entree van de stad. BPD ontwikkelt hier het project Veneetse Kade, een stedelijk woonmilieu met vooral appartementen (231), die goed aansluiten op de bestaande bebouwing. De zuidoriëntatie van de woningen, maar ook de snelle korte verbinding met het centrum via het voetveer bieden een hoge woonkwaliteit. Bovendien is gekozen voor een duurzame energievoorziening; de warmte voor de woningen komt bij de verderop gelegen huisvuilcentrale vandaan. Bonn-Plittersdorf, Rheinauer Gärten BPD is in Bonn, de vroegere hoofdstad van West-Duitsland en tegenwoordig de vestigingsplaats van grote concerns (T-Mobile/Telekom), actief als integrale gebiedsontwikkelaar. Op de locatie van een voormalige Amerikaanse legerbasis worden door BPD in het project Rheinauer Gärten bijna 300 woningen gebouwd, in een mix van grondgebonden en gestapelde woningen. De woningen worden in aantrekkelijke, kleinschalige clusters gerealiseerd, omgeven door royaal groen. Daarmee wordt aangesloten op de woonsfeer in de directe omgeving met het grote park Rheinaue en de chique villa s langs de promenade-oever van de Rijn. Het centrum van Bonn ligt op zeven kilometer afstand en de dagelijkse voorzieningen van stadsdeel Bad Godesberg zijn in enkele minuten met auto of fiets goed te bereiken. Naast alle woongebouwen wordt de complete openbare ruimte aangelegd, inclusief infrastructuur en alle nutsvoorzieningen. Lyon, Faubourg 7 Op een 8 ha groot voormalig binnenstedelijk gelegen zuivelfabrieksterrein le Bon Lait realiseert BPD één van de deelprojecten (Faubourg) bestaande uit 2 appartementengebouwen met in totaal 52 woningen. De voornaamste bedoeling van de stedenbouwkundige voor dit gebied was het creëren van een tuinstad, door de rijkelijke aanwezigheid van natuur en landschappelijke ruimtes. Het voldoet aan de hoge duurzaamheidseisen die gelden voor het NF Logement démarche HQE -certificaat (Haute Qualité Environnementale) en het BBC Effinergie -label (Bâtiment de basse consommation énergétique). Zo wordt dit project door een collectieve verwarming, dubbele isolatie en zonnecollectoren zeer duurzaam gebouwd. Een grote tuin vormt een gemeenschappelijk onderdeel van beide gebouwen. Deze dient als toegangsruimte, ontmoetingsplek en speelplaats.

21 19 Alkmaar, Veneetse Kade Aantal en type woningen 36 eengezins koopwoningen in de rij en 195 appartementen zowel in de koop als huur Voorzieningen Multifunctioneel centrum op loopafstand; centrum Alkmaar met alle voorzieningen 10 minuten lopen Architecten Roy Gelders architecten Stedenbouwkundige Gemeente Alkmaar Start ontwikkeling 1999 Start bouw 1e deel 2009 Oplevering 1e deel 2011, 2e deel vanaf 2013 laatste deel begin 2016 Lyon, Faubourg 7 Aantal en type woningen 52 appartementen Architect Atelier Verra et Barrand Start ontwikkeling 2009 Start bouw Oplevering 2012 Gewonnen prijs Genomineerd voor de Grand Prix Régional en Pyramide d Or van de Federatie van Projectontwikkelaars Rhône-Alpes Bonn-Plittersdorf, Rheinauer Gärten Aantal en type woningen 289 grondgebonden en gestapelde woningen: 2- tot 6-kamer apparte menten ( m2), rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen Voorzieningen 5 winkelruimtes met oppervlaktes van 50 tot m2 (totaal circa m2) Architecten a + m Architekten, Planquadrat Elfers-Geskes-Krämer, Pilhatsch Partner Architekten Landschapsarchitecten PMP Landschafts- Architekten, Willems Ingenieursgesellschaft für Strassen- und Tiefbau Start ontwikkeling 2006 (eerste deelplan), 2013 (laatste deelplan) Start bouw 2007 (eerste deelplan), 2014 (laatste deelplan) Oplevering

22 20 Rabo Vastgoedgroep Jaarbericht 2015 Investment Management: focus op real assets Bouwfonds IM biedt beleggers onderscheidende real asset beleggingsproducten in de sectoren woningen, commercieel vastgoed, parkeergarages, communicatie-infrastructuur en landbouw & boerderijen. Kennis van de lokale situatie dichtbij de assets die worden beheerd is een vereiste voor een duurzaam rendement. Daarom werkt Bouwfonds IM met gespecialiseerde teams vanuit lokale kantoren in Nederland, Duitsland, Frankrijk, Polen en Roemenië. In 2015 zijn onder andere de volgende projecten gerealiseerd. Projecten Bouwfonds IM Eindhoven, Philips Lighting Philips Lighting is een voormalig kantoorpand en laboratorium, bestaande uit drie aaneengeschakelde torens van zeven en acht verdiepingen. In totaal wordt zo n m2 gebruiksoppervlak toegevoegd aan de Eindhovense woning markt, met in totaal 616 lofts en penthouses en m2 commerciële ruimtes op de begane grond. De lofts van gemiddeld 47 m2 krijgen een industriële look met een plafondhoogte van 3.90 meter en één grote raampartij van 14 m2 met uitzicht op de stad. Met dit project zal de young professional en jonge expat bediend worden, een groeiende doelgroep in Eindhoven. Daarbij zullen de lofts gemeubileerd worden verhuurd. Het complex ligt op ongeveer 500 meter van het centrum, aan de Mathildelaan, tussen de Witte Dame en het PSV-stadion. Achter het gebouw wordt een park gerealiseerd, waar de rivier Gender doorheen zal stromen. Het totale investeringsvolume bedraagt ongeveer 82 miljoen, waarbij zowel het Bouwfonds European Residential Fund, het Bouwfonds European Student Housing Fund en de single account ieder een toren hebben gekocht. Utrecht, Papendorpseweg Gelegen in één van de meest centrale kantoorgebieden van Nederland, Papendorp in Utrecht, heeft Bouwfonds IM op risico een kantoorpand van 9,700 m2 volledig gerenoveerd. Het voormalige single-tenant kantoorpand is door middel van een ontwerp van BFAS architecten om gevormd tot een multi-tenant gebouw door middel van toevoeging Eindhoven, Philips Lighting Fonds Bouwfonds European Residential Fund, Bouwfonds European Student Housing Fund en een Duits single account Project Philips Lighting Eindhoven Assets Woningen young professionals Doelgroep Institutionele beleggers Fondsvolume Respectievelijk 900 miljoen - 1 miljard. Targetvolume 400 miljoen, anoniem