Strategisch Plan Stichting Centrummanagement Zeist 21 maart 2016 [Versie voor externe partijen]

Transcriptie

1 Strategisch Plan Stichting Centrummanagement Zeist 21 maart 2016 [Versie voor externe partijen]

2 Samenvatting Leegstand in Zeist Centrum is door faillisement V&D en Macintosh nog verder toegenomen, zeker nu deze ondernemingen (in Zeist) geen doorstart maken Situatie in Zeist Centrum wordt daardoor steeds kritieker, leegstand loopt op richting 20% en een neerwaartse spiraal dreigt, de negatieve teneur schrikt zowel bezoekers als retailers af ondanks alle goede ontwikkelingen na het vaststellen van de centrumvisie begin 2015 Voorgestelde strategie is daarom nu als volgt: 1. Leegstand keihard aanpakken (met leidende rol voor gemeente/inspirator) via Hart van Zeist initiatief met prioriteit voor het V&D pand 2. Zeist Centrum sterker positioneren en promoten (met leidende rol voor SCZ/centrummanager, mogelijk i.s.m. Regionaal Bureau voor Toerisme) via Blad van Centrum Zeist, intensieve samenwerking mediapartners en communicatie rond het koopweekend 3. Gebrek aan sfeer en uitstraling actief compenseren (met leidende rol voor SCZ/centrummanager) via bundeling evenementen en promotie tijdens maandelijks koopweekend Samenwerking tussen gemeente, vastgoedpartijen en winkeliers is hierbij een randvoorwaarde. Gemeente en winkeliers moeten samen aan de slag om in 2016 vastgoedpartijen te mobiliseren en om aanvullende middelen te verkrijgen (bijvoorbeeld via een OZB-gefinancierd ondernemersfonds, zodat we vanaf 2017 echt op volle kracht aan de slag kunnen

3 Inhoud Waar staat Zeist Centrum eind 2015? Welk probleem heeft Zeist Centrum? Scenario s Hoe verder? Aanbevelingen onderzoek TMO Strategie Middelen Organisatie Actieplan Hoe kan overheid helpen? Bijlagen

4 Omzet - dagelijks - niet dagelijks Bestedingen alle inwoners Zeist - dagelijks - niet dagelijks Aantal winkels - dagelijks (m2) - niet dagelijks (m2) - leeg (m2) Vloerproductiviteit - dagelijks - niet dagelijks Toevloeiing andere gemeenten - dagelijks - niet dagelijks Afvloeiing (niet dagelijks) alle inwoners Zeist - andere gemeenten - internet Waar staat Zeist Centrum? Delta 59m 119m 151m (48m in centrum) 149m (68m in centrum) 43 (6.969) 252 (47.526) 30 (4.861) EUR EUR m (19%) 51m (43% 44m (30%) 13m (9%) 64m 107m 168m (54m in centrum) 155m (66m in centrum) 48 (6.796) 231 (44.290) 48 (7.348) EUR EUR m (16%) 41m (38%) 45m (29%) 17m (11%) Gemiddelde waardering 7,3 7,2-1% Bron: Koopstromenonderzoek Provincie Utrecht 2014/ ,5% -10% +11% +4% +11,5% (-3%) -8% (-7%) +60% (+51%) +11,3% -3,5% -10% -20% +2% +31%

5 Welk probleem heeft Zeist Centrum? [1/3] Zeist Centrum 2014 Amersfoort Binnenstad 2014 Omzet niet dagelijks 107m 166m +55% Aantal winkels niet dagelijks (m2) 231 (44.290) 282 (57.378) +22% Vloerproductiviteit niet dagelijks EUR EUR % Toevloeiing andere gemeenten - dagelijks - niet dagelijks 10m (16%) 41m (38%) 6m (16%) 64m (38%) Aantal inwoners (31 maart 2015, CBS) ( in centrum) (5.285 in stadskern) +148% Winkeloppervlak centrum per inwoner 0,72 m2 niet dagelijks 0,38 m2 niet dagelijks -47% Indicatie huurprijs A1 locatie EUR 300 / m2 / jaar EUR 600 / m2 / jaar +100% Delta Een vergelijking tussen Zeist Centrum en Amersfoort Binnenstad lijkt niet voor de hand te liggen, toch zijn deze winkelcentra qua omvang vergelijkbaar. Twee verschillen springen eruit: - De vloerproductiviteit in A foort Binnenstad ligt 20% hoger, dit verschil lijkt maar in beperkte mate te worden gecompenseerd door een lagere huurprijs - Het vloeroppervlak per inwoner voor niet dagelijks ligt in Amersfoort 47% lager, waarbij de relatieve toevloeiing uit ander gemeenten gelijk ligt Bron: Koopstromenonderzoek Provincie Utrecht 2014/2015

6 Welk probleem heeft Zeist Centrum? [2/3] Uit diverse bronnen blijkt: Sfeer en uitstraling worden laag gewaardeerd Het winkelgebied wordt als te groot en onsamenhangend ervaren Leegstand en verkeersdrukte zijn storende factor Aanbod daghoreca en evenementen is onvoldoende GEVOLG Bepalende factoren keuze winkelgebied Sfeer 39% Winkelaanbod 27% Bereikbaarheid 34% Zeist Centrum wordt vooral bezocht voor gerichte aankopen, funshoppen doen bezoekers elders. De gemiddelde verblijfsduur is ca. 30 minuten. Dit alles heeft forse impact op de vloerproductiviteit.

7 Welk probleem heeft Zeist Centrum? [3/3] Zeist Centrum heeft reeds een relatief hoge leegstand (15% vs. bijvoorbeeld 9% Amersfoort Binnnenstad) Verwachting is dat de leegstand verder zal oplopen, winkels die na een faillisement doorstarten keren in Zeist in de meeste gevallen niet terug. Deze verwachting wordt bevestigd vanuit Syntrus Achmea, faillissementen bevestigen tweedeling op de winkelmarkt (zie bronnen), in zwakke centra komen winkels niet terug. Zelfs een huur van EUR 150 per m2 per jar is niet laag genoeg om een winkelpand aan de Slotlaan gevuld te krijgen (ruim onder het landelijk gemiddelde van ca. EUR 200 per m2) Zonder verdere maatregelen dreigt Zeist Centrum in een neerwaartse spiraal terecht te komen waarbij consumenten maar ook retailers en vastgoedeigenaren steeds vaker de voorkeur geven aan andere steden Situatie is kritiek in combinatie met feit dat in Zeist Centrum vooral functioneel wordt gewinkeld, dit kan immers ook elders of op internet. Als winkelen in Zeist niet aantrekkelijker wordt gemaakt dan zal de schaarse funshopper Zeist definitief achter zich laten en zich elders begeven.

8 Scenario s [1/2] Omzet niet dagelijks (EUR) meer m2 niet gewenst Vloerproductiviteit niet dagelijks: EUR Amersfoort Realistisch? Neerwaartse spiraal! Zeist Centrum eind 2014 EUR Zeist Zeist Amersfoort Oppervlak niet dagelijks in Zeist Centrum (m2)

9 Scenario s [2/2] Centrumvisie Hoogwaardiger winkelaanbod, betere sfeer en uitstraling Stabilisatie afvloeiing, groei toevloeiing Toename vloerproductiviteit, richting niveau Amersfoort Realistisch? Huidige aanbod vangt wegvallen diverse ketens op, nieuwe initiatieven pakken kansen in Zeist Beperkte groei afvloeiing, beperkte afname toevloeiing Vloerproductiviteit stabiel Neerwaartse spiraal! Leegstand neemt fors toe, winkels sluiten bij afloop huurcontract Afvloeing neemft fors toe, internet gaat gat vullen, toevloeiing neemt fors af Vloerproductiviteit daalt snel Het mogelijk wegvallen van V&D en diverse winkels van Macintosh is een lakmoesproef voor Zeist Centrum. Het scenario Realistisch? lijkt daadwerkelijk realistisch als een of meerdere winkels doorstarten, zo niet dan neemt de kans op scenario Neerwaartse spiraal! fors toe

10 Hoe verder? [1/2] Stichting Centrummanagement Zeist (SCZ) beoogt het volgende: Behoud/groei van het aantal bezoekers van Zeist Centrum Behoud/groei van de gemiddelde verblijfsduur tijdens een bezoek aan Zeist Centrum Behoud/groei van de waardering van bezoekers voor Zeist Centrum SCZ zet daarvoor de volgende middelen in: promotie & aankleding, evenementen, innovatiestimulering & samenwerking. SCZ wil zo bijdragen aan het realiseren van een gewenst scenario voor Zeist Centrum, vanuit de visie dat Zeist Centrum compacter moet worden, met een betere sfeer en uitstraling en een hoogwaardiger winkelaanbod.

11 Hoe verder? [2/2] Gemeente Zeist investeert de komende jaren fors in Zeist Centrum Het project is in 2015 gestart, nadat eerst de centrumvisie is vastgesteld Voor meer informtie zie SCZ onderschrijft de centrumvisie en is op diverse manier betrokken bij de verdere uitvoering Het project moet uiterlijk eind 2018 een compacter, gezelliger en hoogwaardiger centrumgebied opleveren Een zogenaamde Inspirator Binnenstad is aangesteld namens gemeente Zeist samen met ondernemers, vastgoedeigenaren en bewoners de ontwikkelingen in goede banen te leiden

12 Aanbevelingen onderzoek TMO [1/2] Innovatie/Service Website/App van het winkelgebied Collectief Wi-Fi Heatmaps Beslissingsfactoren Consumentenbinding/Omzet Veel bezoekers oriënteren zich op dit moment niet, maar zouden dit wel willen via een website of app. Door de financiële capaciteit en de drempel voor het downloaden van een app, is de website een betere keuze. Op dit moment wordt de website niet erg goed benut en kijkt er vrijwel niemand op. Het aanbod, de openingstijden, evenementen, aanbiedingen, routes etc. zouden hierop kunnen worden weergegeven. Op lange termijn zou een app wel geschikter zijn voor de klantenbinding. De bezoekers van Zeist willen hier alleen een profiel aanmaken als zij zelf het beheer over dit profiel hebben. Privacy staat bij hen hoog in het vaandel en moet niet vergeten worden. Om de consument eerder in contact te brengen met de eerder genoemde website, is het verstandig om collectief Wi-Fi aan te bieden. Niet alleen werd deze behoefte vaak genoemd, maar ook is er dan de mogelijkheid om de website van het winkelgebied meteen te laten openen wanneer de smartphone met de Wi-Fi verbindt. Via heatmaps is te analyseren waar, wanneer en hoelang de consumenten zich in het winkelgebied van Zeist bevinden. Aan de hand van deze analyse kunnen gerichte advertenties worden geplaatst en de locatie van een bepaalde winkel worden heroverwogen. De aantrekkelijkste en onaantrekkelijkste locaties in het winkelgebied kunnen hierdoor in kaart worden gebracht. Het gedrag en de denkwijze van de consument is dan veel toegankelijker. Aangezien de meeste bezoekers naar Zeist komen voor een boodschap en niet om te winkelen, is het nader bekijken van de beslissingsfactoren voor de locatiekeuze van belang. De variatie aan producten in een bepaalde winkel, prijsverschillen, de mate van reclame en verschillen in service zijn belangrijke factoren. Aan de hand van deze factoren bepaalt de consument of het winkelgebied geschikt is om te bezoeken voor een dagje recreatief winkelen. Op dit moment zegt 50% wel eens te komen winkelen en horecagelegenheden te bezoeken, maar dit aandeel kan hoger wanneer de factoren worden geoptimaliseerd.

13 Aanbevelingen onderzoek TMO [2/2] Innovatie/Service Uniforme en verruimde openingstijden Sfeer Centrummanagement Consumentenbinding/Omzet Grotere en bekende winkelgebieden houden niet meer vast aan de traditionele openingstijden. De bezoekers van winkelgebied Zeist zeggen echter wel tevreden te zijn met de traditionele openingstijden. Ook worden de uniforme en verruimde(één uur langer) openingstijden genoemd als een belangrijke factoren die veel invloed hebben op de bezoekersaantallen van Zeist. De belangrijkste factor hierin is de uniformiteit. De onduidelijkheid van de openingstijden is een grote ergernis voor de bezoekers. Wanneer alle winkels dezelfde openingstijden zouden hanteren, zullen de bezoekers een stuk positiever zijn en de twijfel om niet naar het winkelgebied te gaan zal verdwijnen. De consumenten zeggen liever een koopzondag dan koopavond te hebben. Wanneer er dus iets moet veranderen, doordat de verruimde openingstijden ingevoerd zullen worden, is het afschaffen van de koopavond het verstandigst. De meest voorkomende reden van de onaantrekkelijkheid van het winkelgebied in Zeist is de sfeer die ontbreekt. Factoren als winkelleegstand, drukke infrastructuur, te weinig leuke evenementen, te weinig horeca/terrassen en het gebrek aan een compact centrum zijn vaak genoemd. Voor de infrastructuur, de compactheid van het centrum en het uiterlijk zijn al plannen in werking. Om het plaatje compleet te maken, is het toevoegen van gezellige horecagelegenheden, het organiseren van frequente evenementen en het vinden van tijdelijke of permanente retailers voor de leegstand, erg belangrijk. Het centrummanagement is een belangrijke factor voor de vitaliteit van het winkelgebied in Zeist. Door een goede combinatie van betrokken leden, een duidelijke organisatiestructuur, veel kennis van buitenaf, inzicht in de consumentenbehoeftes, een betere verdeling van de financiële capaciteit, efficiënte samenwerking en het vormen van een duidelijke visie, kan het centrummanagement Zeist meer klantenbinding en omzet realiseren. Probeer straatvertegenwoordigers te werven door hun duidelijk te maken wat het kan opleveren voor het winkelgebied en voor hun als retailer.

14 Strategie Leegstand keihard aanpakken (met leidende rol voor gemeente) 2. Zeist Centrum sterker positioneren en promoten (met leidende rol voor SCZ) Uitdragen wat goed is in Zeist Centrum en wat verbetert vanuit lopende herontwikkeling, i.h.b. richting kansrijke doelgroepen (jeugd, hogere inkomens) en ook retailers Borgen dat de klant Zeist Centrum meeneemt in de oriëntatiefase, via traditionele en nieuwe media 3. Gebrek aan sfeer en uitstraling actief compenseren (met leidende rol voor SCZ) Frequente evenementen, aankleding verblijfsgebied en vergroten gemak/ gastvrijheid (thuisbezorgservice, afhaalpunten, ) Heroverwegen openingstijden & stimuleren uniformiteit, zeker in het kernwinkelgebied Loyaliteit belonen met voordelen voor de klant Samenwerking tussen gemeente, vastgoedpartijen en winkeliers is hierbij een randvoorwaarde. Gemeente en winkeliers moeten samen aan de slag om ook vastgoedpartijen te mobiliseren en om aanvullende middelen te verkrijgen

15 Middelen [1/2] 1. Leegstand keihard aanpakken (met leidende rol voor gemeente) Bijstellen perceptie over Zeist Centrum, in lijn met pijler 2 Gerichte, actieve zoektocht naar potentiele retailers Via Hart van Zeist initiatief met prioriteit voor het V&D pand 2. Zeist Centrum sterker positioneren en promoten (met leidende rol voor SCZ, mogelijk i.s.m. Regionaal Bureau voor Toerisme) Bepalen doelgroepen en noodzakelijke boodschap vanuit kernwaarden Maandelijks koopweekend als belangrijke kapstok voor communicatie Meten van het aantal bezoekers, de gemiddelde verblijfsduur en de waardering van bezoekers (optioneel) Uitbouw website richting integratie facebook/twitter Vlaggen, posters, banners, flyers en meer intensieve samenwerking mediapartners Introductie Blad van Centrum Zeist

16 Middelen [2/2] 3. Gebrek aan sfeer en uitstraling actief compenseren (met leidende rol voor SCZ) Bloemen & Feestverlichting Evenementen kerngebied Grootschalig: maandelijks koopweekend van eind mei 2016 Wekelijks: promotieteam & kleinschalige activiteiten/promotie Evenementen niet kerngebied (Steynlaan & Voorheuvel Noord) Niet langer by default in scope evenementen kerngebied Eigen budget voor evenementen in niet kerngebied (niet gelijktijdig) Bestuur SZC bepaalt totaalbudget, commissie evenementen en straten buiten kerngebied bepalen prioriteiten en invulling, samenwerkende ondernemers kunnen plannen indienen, er wordt actief gezocht naar partijen die met gesloten beurs evenementen willen organiseren in Zeist centrum Innovatiestimulering Financieel bijdragen aan initiatieven van meerdere ondernemers die bijdragen aan doelstelling van SCZ Voorbeelden: loyaliteitsprogramma, gezamenlijke bezorgservice of website/app voor orientatiefase (in lijn met strategie) Niet in scope: aankopen via internet Bestuur SZC bepaalt totaalbudget, innovatiecommissie bepaalt prioriteiten & invulling, samenwerkende ondernemers kunnen plannen indienen, er wordt actief gezocht naar partijen die met gesloten beurs innovaties willen uitproberen in Zeist centrum

17 Organisatie Dagelijks bestuur komt maandelijks bijeen Rol van penningmeester en secretaris nog in te vullen Algemeen bestuur (straatvertegenwoordiging) komt 2 maal per jaar bijeen (vaststellen jaarplan & financiële verantwoording) Werkgroepen komen regelmatig bijeen Evenementen (maandelijks brainstorm) Innovatiestimulering (nog te bepalen)

18 BIJLAGEN

19 Bronnen Onderzoek TMO Business Fashion School Q (zie bijlage) Artikel SCN Faillissementen bevestigen tweedeling op de winkelmarkt (zie bijlage)

20 Informatie over huurprijzen Gemiddelde winkelhuur NL in 2012 op ca. 215,- per m2 per jaar Bij een gemiddelde vloerproductivititeit van iets minder dan 2000,- in provincie Utrecht ligt aandeel huur dus op ca. 11 a 12 % van omzet Via sites met winkel aanbod: In Zeist / Slotlaan ca. 300,- per m2 per jaar In Amersfoort / Langestraat ca. 600,- per m2 per jaar

21 Voorbeeld: Exploitaitiebeeld schoenenbranche (bron: Inretail) Schoenenzaken: Exploitatiebeeld (in % van de omzet) Omzet 100% 100% 100% Brutomarge 46,2% 46,7% 47,4% Kosten Personeelskosten eigen personeel (incl. directiesalaris) Huisvestingskosten (huur, energiekosten e.d.) Overige kosten (verkoop- & administratiekosten) 18,3% 18,9% 19,9% 12,9% 13,2% 13,6% 10,9% 10,9% 11,3% Bedrijfsresultaat 4,1% 3,7% 2,6% De BTW (twv 21%) is niet in dit overzicht opgenomen. Leveranciers, verhuurders en rijksoverheid zijn de belangrijkste stakeholders in de retailketen, naast de winkelier zelf en personeel. Reclameheffing betreft in Zeist Centrum ca. 1,6 promille van de totale omzet van alle winkels (niet dagelijks). Per winkel verschilt dit percentage.

22 Spelers in retail en hun performance (bron: Strabo)