Weg met de onrendabele top
|
|
- Floris van de Velden
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Weg met de onrendabele top Terwijl wachtlijsten voor huurwoningen oplopen, nemen de investeringsmogelijkheden van corporaties af. Slimme manieren om goedkoper en liefst zonder onrendabele top te bouwen, zijn nodig. Een voor de hand liggende mogelijkheid wordt nogal eens vergeten: bouw niet nieuw, maar verbouw een bestaand pand. Jutphaas Wonen kocht een kantoorgebouw en verbouwde dat tot 25 betaalbare woningen voor jongeren en starters. Margaret Zeeman, directeur-bestuurder van de Nieuwegeinse woningcorporatie, geeft tekst en uitleg. Tekst Sander Gelinck, id&dn landelijk expertteam (kantoor)transformatie Een trapwoning aan de Brinkwal in Nieuwegein, ontwikkeld in een kantoorpand. 1
2 Begin dit jaar verscheen een persbericht van Woonbron. Deze woningcorporatie meldde dat dit jaar 33 sociale huurwoningen worden gebouwd zonder onrendabele top. Prachthuizen, mogelijk gemaakt door een lagere gemeentelijke grondprijs en een sobere uitvoering. Het bericht, dat eindigde met de wens dat anderen deze werkwijze overnemen zodat nieuwbouw weer op gang komt, werd opgepikt door alle vastgoedjournaals en zelfs het FD. Het illustreert de zoektocht van corporaties om in de toekomst minder onrendabel te bouwen, maar onderstreept ook dat de sector blijkbaar nog altijd in nieuwbouw denkt. Volgens Margaret Zeeman, directeur-bestuurder bij Jutphaas Wonen, is transformatie interessanter dan nieuwbouw. En dan hoef je de huurprijzen echt niet te maximeren. Wij verhuren het transformatieproject aan de Brinkwal gewoon voor 75% van de maximaal redelijke huur. Genoegen met laag rendement Brinkwal 7, Nieuwegein De transformatie tot 25 betaalbare woningen aan de Brinkwal in Nieuwegein, gebeurde volgens het idee van legolisering en keuzevrijheid voor de huurders. April dit jaar startte de corporatie de verbouwing van een tweede kantoorgebouw aan de Einsteinbaan naar vijftig woningen, en een derde project in de gemeente is in voorbereiding. Het verlies zit natuurlijk bij de belegger, de eigenaar van dat kantoor. Wij zeggen tegen hem dat we hebben uitgevonden hoe je zo n kantoor efficiënt verbouwt, zegt Zeeman over het gerealiseerde project. Dat hoeft niet meer te kosten dan ongeveer 700 per m 2 exclusief btw. Er komen nog wat kosten bij voor leges en bouwaanvraag. Als de Stichting Opleidingsfonds SVGB in 2010 naar Utrecht verhuist, komt het kantoorgebouw aan de Brinkwal leeg. In 2011 voert het Transformatieteam een haalbaarheidsstudie uit en maakt een plan voor 25 grondgebonden woningen. Daarbij wordt 100% van het bestaande casco hergebruikt. Door toevoeging van nieuwe installaties en domotica kunnen zeer duurzame woningen (energielabel A+) worden gerealiseerd. Jutphaas Wonen besteedt de verbouwing aan op basis van een uitvraag op hoofdlijnen met een maximum kostenniveau. Selectie vindt plaats op prijs én kwaliteit en vier bouwers doen een voorstel. De aanbiedingen verschillen niet veel in verbouwkosten en het onderscheid in kwaliteit geeft de doorslag. TransVorm wint de aanbesteding en de omgevingsvergunning wordt binnen veertien weken verleend. De bouwfase van het project start begin februari 2013; in augustus van dat jaar ontvangen de huurders de sleutels. Bewoners krijgen een woning op maat met geprefabriceerde elementen. Vervolgens reken ik ze voor wat mijn huurders kunnen betalen en ik meld dat ik als corporatie genoegen neem met een heel laag rendement. Veel lager dan zij zelf of een particuliere verhuurder zouden doen. Ik zeg ook dat ik er niet op wil toeleggen. Uiteindelijk blijft er onderaan de streep dit bedrag over voor het pand. Het is gewoon residueel rekenen. Als de eigenaar dat te weinig vindt, prima, dan stap ik naar zijn buurman. Met een kantorenleegstand van 30% zijn er in Nieuwegein kansen genoeg. De markt uitdagen Nieuwegein stond jarenlang in de top tien van gemeenten met veel leegstand. De afgelopen jaren zijn echter veel panden getransformeerd. Hebben die beleggers nog steeds geen alternatieven? Zeeman: Er is veel getransformeerd, maar 30% leegstand is niet zomaar weg. Ik draai het overigens om. In een markt met 30% leegstand mag je als belegger blij zijn dat je kantoor geschikt is om te transformeren. In andere steden, ook als de leegstand daar minder groot is, is de onderhandelingspositie niet slechter. Er zijn gewoon panden te veel. Dat is de werkelijkheid en die begrijpen de meeste beleggers heel goed. Ik heb tegenwoordig binnen twee minuten door of een belegger nog in 2006 leeft of snapt dat de tijden zijn 2
3 Onderzoek transformatieprojecten Recent onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK gaat in op de financiële kant van tien transformatieprojecten. In de analyse worden projecten van corporaties en enkele van commerciële partijen meegenomen. De corporaties uit het onderzoek investeren onrendabel, van per woning in Arnhem (Janspoort) tot meer dan een ton in een Rijksmonument (Zaanse Jedelooschool). De projecten verschillen sterk en zijn daardoor niet makkelijk vergelijkbaar. Opvallend is wel dat de twee commerciële partijen in het onderzoek aangeven wél volledig uit de kosten te komen. Als verklarende oorzaken daarvoor noemt de analyse dat corporaties lastiger gebouwen aanpakken (monumenten, wonen boven winkels), lagere huurprijzen berekenen dan commerciële partijen, en in enkele projecten ook verlieslatende functies realiseren (atelierruimte). Uit het onderzoek blijkt ook dat in het verleden soms zonder onrendabele top kon worden getransformeerd. veranderd. Daar hoort wel bij dat je zelf ook eerlijk en transparant bent. Wij laten zien hoe we rekenen en dat we er zelf niet aan verdienen. Zo weet iedereen waar hij aan toe is. We gaan niet maanden onderhandelen en we kopen het gebouw pas als er een onherroepelijke omgevingsvergunning is. Op die manier hebben we die twee gebouwen aangekocht. Ook de verbouwing van het Brinkwal-project is anders georganiseerd. Het eerste wat je moet doen, is zorgen dat de prijs van de aannemer vaststaat. Dat doen we door de uitvraag slim te organiseren. Wij maken tegenwoordig niet zelf een plan, maar dagen meerdere marktpartijen uit met een goed idee te komen. Jutphaas geeft aan wat het maximaal mag kosten. Daarin zijn we niet uniek, maar het werkt super. Er wordt aantoonbaar meer kwaliteit geleverd voor dezelfde prijs, zoals een A+-label terwijl A was gevraagd. De woningen zijn met 60 m 2 niet heel groot. Maar ze zijn wel heel efficiënt over twee lagen. En hét cadeau in dit gebouw is natuurlijk de plafondhoogte, vindt Zeeman. Waar vind je nou een plafondhoogte van 3,5 m in nieuwbouw? Voordeel van deze manier van aanbesteden is bovendien dat een tafel vol mensen ontstaat die denken in oplossingen, niet in belemmeringen. Onze uitvraag bestond uit twee A4 tjes in plaats van een bestek van 600 bladzijden. Dat alleen al creëert vertrouwen en energie. Het resultaat was een concept waarin huurders zelf hun woning mochten samenstellen uit een soort legoblokken. Dat soort creativiteit moet je uit de markt halen. Jongelui denken mee Een bewoonster in haar ingerichte woning aan de Brinkwal. Jongeren kregen de kans mee te denken over de indeling. Een vraag die rijst, is of het nodig is om iets in het beheer te organiseren, wil een woning zonder onrendabele top worden verhuurd. Nee hoor. Jutphaas doet gewoon al het onderhoud en beheer, reageert de directeur-bestuurder. Die jongelui hebben we vanaf het begin laten meedenken en zijn heel prijsbewust. We hebben ze aangeboden om hen het gemeenschappelijke groen te laten onderhouden. Ze wilden weten wat hen dat oplevert, maar vonden dat voor die paar euro Jutphaas het mocht doen. Dat is me sowieso opgevallen: de jongelui snappen heel goed dat kwaliteit geld kost. Dus een voorportaaltje dat geld kost en de woonkamer minder groot maakt? Heeft niemand voor gekozen. Ook zeggen ze wat ze vinden. Zo had 3
4 de aannemer chique wandafwerking met een nerf voorgesteld. Dat was er zo uit, ze willen het liever gewoon strak. En het was nog goedkoper ook. Verhuren zonder onrendabele top Het klinkt heel simpel. Het is een kwestie van goed onderhandelen met eigenaar en aannemer en de huurders erbij betrekken. Iedereen kan het. En een meedenkende gemeente, dat is ook belangrijk. Maar dat zit hier wel goed, verklaart Zeeman. Nieuwegein heeft in twee jaar tijd bijna tien kantoren verbouwd. De gemeente heeft een duidelijke visie voor de kantoren. Ik denk dat elke gemeente graag dit soort projecten wil en het ook kan oppakken zoals Nieuwegein. De berekening is heel simpel: als de stichtingskosten tussen en liggen, kunnen wij het als corporatie exploiteren zonder onrendabele top. Uiteindelijk is de kracht van corporaties niet dat ze eindeloos onrendabel kunnen investeren, maar dat ze met een laag rendement genoegen nemen. De onrendabele top Corporaties maken verlies op bijna elke woning die ze nieuw bouwen. De inkomsten uit verhuur zijn niet voldoende om alle kosten te voldoen. Het verlies dat wordt berekend over de hele levensduur, heet de onrendabele top. Deze moet als verliespost worden geboekt op het moment dat grond of gebouw wordt gekocht. Over de onrendabele top bestaat veel onduidelijkheid. Feit is dat hij de afgelopen vijftien jaar enorm is toegenomen, van gemiddeld in 2000 tot meer dan in 2010 (RIGO in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2011). Uitschieters tot meer dan een ton onrendabel per woning komen ook voor. De belangrijkste verklaring voor de stijging is dat nieuwe woningen de afgelopen 25 jaar drie keer zo duur zijn geworden, terwijl de huren veel minder hard zijn gestegen. De kostenstijging wordt veroorzaakt door inflatie en hogere eisen die aan woningen worden gesteld. Huurders en verhuurders stellen hogere eisen, maar ook de wetgever heeft flink opgeplust via bijvoorbeeld het Bouwbesluit. De uitvoering van dit soort projecten gaat niet altijd even gemakkelijk, geeft Zeeman aan. Die is soms lastig: je moet als opdrachtgever in eerste instantie minder doen, loslaten dat je alles zelf doet, luisteren en vervolgens slim verbinden. Dat laatste is misschien wel het moeilijkste, want mensen houden heel erg vast aan wat ze kennen. Ook wij leren nog elk project. Het leuke is dat jongeren kansen krijgen. De directeur van de aannemer vond de aanpak in eerste instantie vervelend, maar een van de jonge jongens zei dat hij het wel zag zitten. Hij werd meteen projectleider, heel goed van TransVorm om die kans te bieden. En het project staat er nu. Uiteindelijk zouden corporaties dat ook weer moeten leren: goed luisteren, de goede mensen bij elkaar brengen en dienstbaar zijn. Kom 25 september naar het Werkatelier Herbestemmen en 8 oktober naar Renda on Tour Einsteinbaan. Lees verder op de volgende pagina. 4
5 25 september: Werkatelier Herbestemmen Op donderdag 25 september organiseren de VNG, Aedes en het Expertteam (kantoor)transformatie een Werkatelier Herbestemmen voor jongeren, starters en spoedzoekers. Op het programma staan drie inspirerende recente projecten: Brinkwal Nieuwegein met bijzondere woningen voor jongeren, Bruishuis Arnhem, dat is heringericht tot sociaal bedrijfsverzamelgebouw met ruimte voor speciale doelgroepen, en Parentshouse IJburg, een schaars voorbeeld van woningen voor mensen in echtscheiding. De initiatiefnemers lichten de projecten toe en denken mee over hoe dergelijke projecten ook in andere gemeenten kunnen gerealiseerd, met de decentralisatie van rijkstaken in gedachten. Het Expertteam (kantoor)transformatie is aanwezig voor advies en vragen over concrete projecten. 25 september 2014, uur VNG kantoor, Nassaulaan, Den Haag Gratis toegang Programma en aanmelden via de website 8 oktober: Renda on Tour Einsteinbaan Renda on Tour bezoekt op 8 oktober de Einsteinbaan in Nieuwegein, waar vijftig huurappartementen in de sociale huurklasse worden gerealiseerd in een voormalig kantoorgebouw. Bijzonder aan het project is dat de toekomstige bewoners vanaf het begin meedenken over hun woningen. Jutphaas Wonen wil namelijk woningen bouwen die voldoen aan de verwachting van de starters die er gaan wonen. In de klankbordgroep praten en denken om die reden tien woningzoekenden mee, samen met corporatie en aannemer, over het ontwerp en indeling van de woningen. Als tegenprestatie krijgen deze leden gegarandeerd een woning in het complex, mits zij voldoen aan de voorwaarden. In de woningen wordt gewerkt met prefab elementen (doos-in-doos-concept) voor een complete keuken en badkamer. Met deze elementen van Faay Prefab Products B.V. wordt binnen de bestaande gebouwstructuur een woning gevormd. De kant-en-klare units zijn seriematig in de Faay-fabriek gemaakt, inclusief ingebouwde leidingen en elektra. Dit plug-and-play-principe zorgt ervoor dat ook in een bestaand kantoorpand appartementen kunnen komen. Ook geeft het bewoners de kans om na te denken over hoe de elementen in de woning gaan worden gekoppeld. Kom transformatie Einsteinbaan met eigen ogen aanschouwen op woensdag 8 oktober en wissel van gedachten met de betrokken projectpartners. Aanmelden kan via Renda. 5
Leegstand kantoren en gebouwen. Ervaringen in Nieuwegein en rol Jutphaas Wonen 16 oktober 2013. Marco van Dijk
Leegstand kantoren en gebouwen Ervaringen in Nieuwegein en rol Jutphaas Wonen 16 oktober 2013 Marco van Dijk Korte introductie Jutphaas Wonen Problematiek kantoren Nieuwegein Wat doet gemeente Nieuwegein
Nadere informatieSeminar Slim Transformeren 12 maart 2015
Seminar Slim Transformeren 12 maart 2015 Gebouw Bakenmonde in Nieuwegein werd op 12 maart 2015 voor één dag getransformeerd tot vergaderlocatie, restauratie én het meest belangrijke: een plek voor inspiratie.
Nadere informatieTransformatie Brinkwal 7, Nieuwegein
Transformatie Brinkwal 7, Nieuwegein in samenwerking met in opdracht van VAN... tandheelkundig onderwijs De transformatie van de Brinkwal is een project in opdracht van Jutphaas Wonen. Ontwerp: Architectenbureau
Nadere informatieTransformatie van kantoren
Transformatie van kantoren Het kan. Het moet. Projectpartners Het kan. Het moet. Een handvol tips voor gemeenten en initiatiefnemers De kantorenmarkt is een regionale markt en in de provincie Utrecht is
Nadere informatieVerborgen kansen in de bestaande omgeving vbwt 11 oktober 2012 Nijmegen
Verborgen kansen in de bestaande omgeving vbwt 11 oktober 2012 Nijmegen Expertteam Kantoortransformatie Landelijk pilotprojecten www.herbestemmingacademie.nl id&dn partner in transformatieteam leden van
Nadere informatiePresentatie Alert. Resultaten van enquête ondernemingsstrategie
Presentatie Alert Resultaten van enquête ondernemingsstrategie Digitale enquête Ingevuld door vijf groepen : Medewerkers (271) Klanten (1.217) Stakeholders (188) Woningzoekenden (1.914) Social media (109)
Nadere informatieBOUWSTENEN VOOR SOCIAAL TRANSFORMATIE IN (ZORG)VASTGOED. 17 maart 2016
BOUWSTENEN VOOR SOCIAAL TRANSFORMATIE IN (ZORG)VASTGOED 17 maart 2016 INHOUDSOPGAVE 1. Introductie GoedeStede 2. Opgave 3. Acties 4. Zoektocht 5. Voorbeeld school Johan Jongkindstraat 2 en 10 6. Voorbeeld
Nadere informatieWonen in kantoren Echt iets voor u! Kantorenmiddag Nieuwegein - 14 mei 2014
Wonen in kantoren Echt iets voor u! Kantorenmiddag Nieuwegein - 14 mei 2014 In gebieden met leegstaande kantoren kan je prima wonen! In gebieden met leegstaande kantoren kan je prima wonen! In gebieden
Nadere informatieRAPPORT. Slim transformeren
Slim transformeren Woningbouwcorporaties en (kantoor)transformatie naar sociale huur, in opdracht van de directie Bouwen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Stella Blom Mia
Nadere informatieCongres 2013 Nieuw elan
Congres 2013 Nieuw elan Workshop Creëren van financiële betrokkenheid bij transformaties Eric Thelen, Ron Karssing Remco Jutstra Gemeente Amsterdam 14 november 2013 Creëren van financiële betrokkenheid
Nadere informatieOnderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen
PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk
Nadere informatieDe financiële legpuzzel bij herbestemmen. Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl
De financiële legpuzzel bij herbestemmen Rick Meijer (MSc) r.meijer@bureaurekenruimte.nl Inhoud Het probleem: leegstand in cijfers Herbestemmen Keuzes huidige eigenaar Keuzes initiatiefnemer Keuzes gemeente
Nadere informatieThema In en om het huis.
http://www.edusom.nl Thema In en om het huis. Les 22. Een huis zoeken Wat leert u in deze les? Praten over uw huis Informatie over het vinden van een nieuwe woning Praten over wat afgelopen is Veel succes!
Nadere informatieEen eigen huis, voor iedereen haalbaar.
Een eigen huis, voor iedereen haalbaar. Een eigen huis, een eigen keuze. WoonInvest Koopgarant Droomt u weleens van het hebben van een eigen woning? De stap naar het kopen van een eigen woning neemt u
Nadere informatieWat is PDD-nos? VOORBEELDPAGINA S. Wat heb je dan? PDD-nos is net als Tourette een neurologische stoornis. Een stoornis in je hersenen.
Wat is PDD-nos? 4 PDD-nos is net als Tourette een neurologische stoornis. Een stoornis in je hersenen. Eigenlijk vind ik stoornis een heel naar woord. Want zo lijkt het net of er iets niet goed aan me
Nadere informatieVERHUURBROCHURE. 8 appartementen in voormalig kantoorpand Marktstraat Raalte
VERHUURBROCHURE 8 appartementen in voormalig kantoorpand Marktstraat Raalte Verhuurbrochure Marktstraat 65 Raalte Inleiding... 3 De omgeving... 3 Duurzaamheid... 3 Hergebruik van gebouw... 3 Energiezuinig...
Nadere informatieParlementaire enquête: Meer rechten voor de huurder
Parlementaire enquête: Meer rechten voor de huurder Negende peiling Huurderspanel Woonwaard Woonwaard december 2014 Inleiding Aanleiding en doel onderzoek Woonwaard peilt periodiek de mening van de huurders
Nadere informatieVERHUURBROCHURE. 4 appartementen Bouwhuisplein - Broekland
VERHUURBROCHURE 4 appartementen Bouwhuisplein - Broekland - Inleiding Interne verbouwing SallandWonen verbouwt de eerste verdieping van het Kulturhus aan het Bouwhuisplein in Broekland tot 4 appartementen.
Nadere informatieDe bouw Conceptueel bouwen. Klinkt ingewikkeld,
De bouw Conceptueel bouwen. Klinkt ingewikkeld, heeft wel de toekomst. Over vijf jaar zal één op de vijf bouwwerken in Nederland volgens een concept gebouwd worden. Wat is dat en wat betekent het voor
Nadere informatieKorte inhoud ingekomen stukken en te behandelen zaken Ja/nee 1 TVL 2012/354 Onderwerp:
BESLUITENLIJST OPENBARE VERGADERING BURGEMEESTER EN WETHOUDERS 1. F.T.J.M Backhuijs 27 maart 2012 1 TVL 2012/354 Onderwerp: Beantwoording brief ex artikel 42 RvO Fractie de Mol Burger Belang nieuwegein
Nadere informatieOmdat bouwen teamwork is
Omdat bouwen teamwork is Nijhuis Bouw Innovatie en duurzaamheid komen bij Nijhuis samen. Wij bouwen niet alleen huizen, ook leefbare wijken en gebieden waar het prettig wonen, werken en recreëren is. Ontwikkelen
Nadere informatieInhoud. Clusius B 4 Hoogwaardige studentenhuisvesting op een centrale plek in Leiden. De Clusius campus 6 Nieuw elan op een plek met historie
Beleggen in Inhoud Clusius B 4 Hoogwaardige studentenhuisvesting op een centrale plek in Leiden De Clusius campus 6 Nieuw elan op een plek met historie Verdiepingsoverzicht 10 Studio s 12 Gezamenlijke
Nadere informatieExpertteam Transformatie. In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Expertteam Transformatie In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Er is in bepaalde gebieden een gebrek aan woonruimte voor bepaalde doelgroepen, terwijl ander vastgoed
Nadere informatieWe beginnen steeds met de vraag die we voorgelegd hebben. Daarna volgen grafieken die de uitkomsten helder in beeld brengen.
In maart 2015 vroegen wij in een enquête onze huurders, woningzoekenden, collega corporaties, gemeenten, medewerkers en via social media om mee te denken met ons beleid. In totaal hebben 3.700 deelnemers
Nadere informatieDoelstelling en doelgroep
klimaat op maat Klimaat op maat Het klimaat verandert en de olievoorraden raken langzaamaan op. Dat laatste betekent concreet dat de energieprijzen naar verwachting flink stijgen in de komende decennia.
Nadere informatieDe bestendige binnenstad
De bestendige binnenstad de leegstand van (maatschappelijk) vastgoed - eerste resultaten - Joost Tennekes Werkgroep overmaat 23 september 2014 1. Aanleiding verzoekt de regering, het Planbureau voor de
Nadere informatieTijdelijke bewoning met tijdelijke contracten
Tijdelijke bewoning met tijdelijke contracten Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt Ex-lid H-team, Rijksdienst Cultureel Erfgoed lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG Bijdrage Expertteam voor Flexwonencafe
Nadere informatieLeegstand, herbestemming en verzorgingshuizen: een verkenning door de oogharen heen
Lars Brugman Lars Brugman is projectadviseur/onderzoeker bij Kadaster Ruimte & Advies. Hij legt zich toe op complexe maatwerkvraagstukken vanuit de bij het Kadaster beschikbare ruimtelijke informatie.
Nadere informatieTransformatie en het Bouwbesluit 2012
Transformatie en het Bouwbesluit 2012 van het Expertteam (kantoor)transformatie in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Verbouw en functiewijziging Het Bouwbesluit
Nadere informatieRookmelders Omnibusonderzoek 2011
Omnibusonderzoek 2011 Onderzoekskader Omnibusonderzoeken 2011 Opdrachtgever Brandweer en rampenbestrijding (Marry Borst) Uitvoering Gemeente Alkmaar, Concerncontrol, Team Onderzoek en Statistiek (Aad Baltus)
Nadere informatieHoofdstuk 2. Contact maken, inlichtingen verstrekken en onderhandelen
Hoofdstuk 2 Contact maken, inlichtingen verstrekken en onderhandelen 48 Gangbare uitdrukkingen bij contact maken en onderhandelen De meeste zinnen die in dit overzicht staan, zijn formeel. U kunt deze
Nadere informatieHuur stijgt fors boven inflatie
reacties@hbvzflats.nl Nieuwsflits 5 september 2018 Persbericht 5 september 2018. Huur stijgt fors boven inflatie De afgelopen zes jaren stegen de huurprijzen gemiddeld 18,5%, blijkt uit recente cijfers
Nadere informatiecongres senioren kbo brabant 8 juni 2017 vissers & roelands architecten & ingenieurs 1 Seniorenhuisvesting concepten en voorbeelden 8 juni 2017
1 Seniorenhuisvesting concepten en voorbeelden 8 juni 2017 Presentatie - Wie zijn wij? - Seniorenhuisvesting, concepten en voorbeelden - Meergezinswoningen Deurne - Woongebouw dementerende ouderen Sterksel
Nadere informatieVA S T G O E D. KOOPgarant is een product van Woondrecht Vastgoed
VA S T G O E D Koopgarant Kopen zonder zorgen! KOOPgarant is een product van Woondrecht Vastgoed 2 Veel mensen die nu een woning huren, zouden liever een woning kopen. Maar door de snel gestegen huizenprijzen
Nadere informatieSoms ben ik eens boos, en soms wel eens verdrietig, af en toe eens bang, en heel vaak ook wel blij.
Lied: Ik ben ik (bij thema 1: ik ben mezelf) (nr. 1 en 2 op de CD) : Weet ik wie ik ben? Ja, ik weet wie ik ben. Weet ik wie ik ben? Ja, ik weet wie ik ben. Ik heb een mooie naam, van achter en vooraan.
Nadere informatieHAALBAARHEIDSONDERZOEK
193 Hartogstraat 7a Slot vastgoedbeheer Zoetermeer HAALBAARHEIDSONDERZOEK Hartogstraat 7a Plaats 18 Den Haag 8 januari 2009 INLEIDING Op verzoek van Slot vastgoedbeheer heeft ons bureau een onderzoek verricht
Nadere informatieRenovatie en Transformatie een tweede kans voor bestaand vastgoed. Beeld:James May'sLego house
Renovatie en Transformatie een tweede kans voor bestaand vastgoed Beeld:James May'sLego house industrieel product en/of maatwerk? differentiatie duurzaamheid Isoleren: -Loskoppelen koudebruggen (aan
Nadere informatieTransformatie en belasting
Transformatie en belasting van het Expertteam (kantoor)transformatie in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Wie betaalt de afdracht? Bij transformatie en herbestemming
Nadere informatieFeedback Project Ergonomisch Ontwerpen
Feedback Project Ergonomisch Ontwerpen Competenties Sociaal en communicatief functioneren (P9) Initiatief (P10) Reflectie (P11) Afgelopen module heb je met een groepje gewerkt aan je project. In week 7
Nadere informatieBeleggen met betekenis
Beleggen met betekenis Dit boekje gaat over Syntrus Achmea, over onze rol als Stadspartner en wat we daarmee bedoelen Als Stadspartner maken wij verbinding met alle partijen die kunnen helpen om vanuit
Nadere informatieAan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG
> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Turfmarkt
Nadere informatieKansen door transformatie Jean Baptiste Benraad; lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG
Kansen door transformatie Jean Baptiste Benraad; jb@benraad.nl lid ExpertTeam Ministerie van BZK en VNG Transformatie is in het voordeel Het gaat veel sneller In afwijking bestemming mogelijk Met reguliere
Nadere informatieHerontwikkeling DEN BIEST. Van kantoren naar wonen. Gemzelaar Vastgoed C.V
Herontwikkeling DEN BIEST Van kantoren naar wonen Gemzelaar Vastgoed C.V 01. Nieuwe oplossingen voor leegstand Deze brochure illustreert de plannen rondom de herontwikkeling van complex Den Biest in Eindhoven.
Nadere informatieParticuliere verhuur(-ders) in Rotterdam
Gemeente Rotterdam Farida Aghris Congres Platform 31 25 maart 2015 Particuliere verhuur(-ders) in Rotterdam Particuliere verhuurders in Rotterdam Rotterdam in cijfers: algemeen en huursector Kansen in
Nadere informatieHang 5-6. EGM architecten ARC 2016
EGM architecten ARC 2016 Hang 5-6 Station Blaa Bin ne nr ott e k De Meent Hoog straa t Hang Beur s 2 Het ontwerp van Hang 5-6 komt voort uit een ontwerpwedstrijd die dit jaar werd uitgeschreven voor het
Nadere informatieMEI 2013. het Nieuwe Zorgwonen
MEI 2013 het Nieuwe Zorgwonen De Zorg Onze Zorg Grote veranderingen in de AWBZ staan ons te wachten. De verzorgingshuisbewoner bestaat straks niet meer. De zorg die eens in het verzorgingshuis gegeven
Nadere informatieHet heft in eigen handen met de wooncoöperatie
Het heft in eigen handen met de wooncoöperatie Tineke Lupi, projectleider Platform31 netwerk bijeenkomst van afterworknet, op 31 oktober 2017 Den Haag Wat is een wooncoöperatie? Zelforganisatie in het
Nadere informatielekker blijven wonen maar dan nóg fijner
lekker blijven wonen maar dan nóg fijner Arka-Bouw We bouwen, verbouwen en onderhouden. Al sinds 1989 dus we kennen het klappen van de zweep. Vertrouwen staat bij ons hoog in het vaandel. We zijn ook lid
Nadere informatieLesbrief 14. Naar personeelszaken.
http://www.edusom.nl Thema Op het werk Lesbrief 14. Naar personeelszaken. Wat leert u in deze les? Wanneer u zeggen en wanneer jij zeggen. Je mening geven en naar een mening vragen. De voltooide tijd gebruiken.
Nadere informatieRuimte. Verpleging. Jong en oud. Zorg. Gerief. Voorzieningen. IJsselmuiden: dorp van miljoenen! Beter Wonen investeert in de toekomst
Ruimte Gerief Verpleging Voorzieningen Zorg Jong en oud Samen IJsselmuiden: dorp van miljoenen! Beter Wonen investeert in de toekomst Onze investeringen op een rijtje: 2000-2008 ingrijpende verbetering
Nadere informatieLEVENSLOOPGESCHIKT BOUWEN: PRAKTISCHE OVERWEGINGEN
LEVENSLOOPGESCHIKT BOUWEN: PRAKTISCHE OVERWEGINGEN 'Ons streven is 6.000 nultredenwoningen in de gemeente in 2020'. En: 'Alle nieuwbouw realiseren wij levensloopgeschikt'. Dit zijn voorbeelden van ambities
Nadere informatieVOLKSHUISVESTING TOEN EN NU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Van sociale volkshuisvesting naar de woningcorporaties in 2014 is een grote stap.
Belanghoudersbijeenkomst 3 juni 2014 Blad 1. Op verzoek van Wonen Zuidwest Friesland aangaande een toelichting over de betaalbaarheid van het wonen willen wij dit toespitsen op onze corporaties en de veranderingen
Nadere informatieTransformatie en belasting
Transformatie en belasting van het Expertteam Transformatie in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Wie betaalt de afdracht? Wie betrokken is bij transformatie en herbestemming
Nadere informatieGapph ontzorgt Samenheid in plaats van eenzaamheid. Tijdelijk beheer zorgvastgoed
Gapph ontzorgt Samenheid in plaats van eenzaamheid Tijdelijk beheer zorgvastgoed Tijdelijk beheer zorgvastgoed Gapph ontzorgt Samenheid in plaats van eenzaamheid Jong en oud wonen prettig samen. Door de
Nadere informatieHuur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.
Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.
Nadere informatieToekomst Sluisweg verslag bewonersavond 13 mei 2014
Toekomst Sluisweg verslag bewonersavond 13 mei 2014 Verslag van de bijeenkomst met de bewoners van de Sluisweg op dinsdag 13 mei 2014 om 19.30 uur in het EMS gebouw aan de Sluisweg 67 E. Aanwezigen: Van
Nadere informatieZelf klussen Woningaanpassingen volgens het boekje
Woningaanpassingen volgens het boekje Soms wilt u uw woning aan uw eigen smaak aanpassen. Plicht Getrouw doet daar niet moeilijk over. Wanneer handige doe-het-zelvers verbeteringen willen aanbrengen of
Nadere informatieWonen boven winkels 120% 100% 80% 60% Verdiepingen. Leeg 40% 20% Verdiepingen. boven winkels
120% 100% 80% 60% 40% Verdiepingen Leeg 20% 0% Verdiepingen boven winkels Beleid(oud) Beleid (nieuw) Vraag Toelichting op de presentatie Presentatie Wonen boven winkels 1. Introductie. Ik ben...harry...beleidsmedewerker
Nadere informatieVerduurzaming woningportefeuille: de woonbundel. 4 maart 2013
Verduurzaming woningportefeuille: de woonbundel 4 maart 2013 Verduurzamingsambitie woningcorporaties onder druk Het belang van verduurzaming van het corporatiebezit wordt erkend: Convenant Energiebesparing
Nadere informatieNieuws. Jaarlijkse uitgave. Huurverhoging. Uitleg en achtergronden Wat betekent het voor u? Zo werkt het De meest gestelde vragen En meer...
Nieuws Jaarlijkse uitgave Huurverhoging Uitleg en achtergronden Wat betekent het voor u? Zo werkt het De meest gestelde vragen En meer... Info Algemeen Postbus 1502 320 BA Oud-Beijerland Lamborghinilaan
Nadere informatieInleiding. Bewoners en SP in actie voor renovatie van de woningen in het Heilige Land
Betaalbaar wonen onen in Delft Inleiding Delft is een prachtige historische stad. Maar de laatste jaren kan niet iedereen meer hier terecht. Er is in Delft een schrijnend tekort aan betaalbare huurwoningen.
Nadere informatieVerslag en afspraken overleg Klankbordgroep Grevenstraat e.o.
Verslag en afspraken overleg Klankbordgroep Grevenstraat e.o. Datum: 16 maart 2017 Agenda: 1. Opening 2. Voorstelronde 3. Stand van zaken en planning 4. Sociaal Statuut; wat is dat? En wat is belangrijk
Nadere informatie9 Communicatie-tools. voor meer liefde, meer verbondenheid, meer intimiteit & betere communicatie
9 Communicatie-tools voor meer liefde, meer verbondenheid, meer intimiteit & betere communicatie Maar één persoon Je hebt maar een persoon nodig om nieuwe ervaringen te introduceren VOORWOORD Geen enkel
Nadere informatieKortom, informatie en advies die vindbaar, begrijpelijk en herkenbaar is. Ik zal u aangeven waarom ik dit zo belangrijk vind.
Tekst: opening Helpdesk Welkom dames en heren, Het doet mij goed om te zien dat er zo veel mensen op deze feestelijke opening van de Helpdesk zijn afgekomen. Dat betekent dat er veel interesse voor is.
Nadere informatieNetje is een meid! Vrolijke meid, uit een vissersdorp!
Netje is een meid! Vrolijke meid, uit een vissersdorp! Haring! Verse haring! Wie maakt me los! Ik heb verse haring! Ha... ja, nou heb ik jullie aandacht, hè? Sorry, ik ben uitverkocht. Vandaag geen haring
Nadere informatieWonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar
Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen
Nadere informatieWoning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting
Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Koopgarant, dat is kopen met korting De stap van een woning huren naar een woning kopen is voor veel mensen helaas moeilijk te maken. De
Nadere informatieDé BREEAM Uitdaging het onderzoeksvoorstel
63 Dé BREEAM Uitdaging het onderzoeksvoorstel BREEAM-NL In Use is, als het gaat om de gebouwde omgeving te verduurzamen, een heel bruikbaar instrument. Wij, Sannie Verweij van Gebouwinzicht en Robert Sengers
Nadere informatieVoor wie geldt de Warmtewet eigenlijk? Waarom wordt de Warmtewet ingevoerd? Waarom komt de informatie zo laat? Wie is mijn warmteleverancier?
Sinds 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht. De Warmtewet heeft voor iedereen die geen eigen cv-installatie heeft gevolgen in de afrekening van de servicekosten. De invoering van de Warmtewet is veel
Nadere informatieLekker ding. Maar Anita kijkt boos. Hersendoden zijn het!, zegt ze. Die Jeroen is de ergste. Ik kijk weer om en zie hem meteen zitten.
Lekker ding Pas op!, roept Anita. Achter je zitten de hersendoden! Ik kijk achterom. Achter ons zitten twee jongens en drie meisjes hun boterhammen te eten. Ze zijn gevaarlijk, zegt Anita. Ze schudt haar
Nadere informatieThema Kinderen en school. Demet TV. Lesbrief 9. De kinderopvang
Thema Kinderen en school. Demet TV Lesbrief 9. De kinderopvang zoekt opvang voor haar kind. belt naar een kinderdagverblijf. Is er plaats? Is de peuterspeelzaal misschien een oplossing? Gaat inschrijven
Nadere informatieDe echte verzamelaar van oude ansichten combineert speurzin, vasthoudendheid
Verzamelaars van oude ansichten (2) Jan Verboom De echte verzamelaar van oude ansichten combineert speurzin, vasthoudendheid en oog voor detail met een onverzadigbare liefde voor zijn of haar onderwerp.
Nadere informatieWonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar
Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen
Nadere informatieNieuwbouwproject Bakkerspunt In het centrum van Zoeterwoude-Dorp TE HUUR
Nieuwbouwproject Bakkerspunt In het centrum van Zoeterwoude-Dorp TE HUUR Dr. Bouwdijkstraat 21b, 21c, 21d, 21e, 21f en 25a In het centrum van Zoeterwoude Dorp Huurprijs 499,20 1 woning op de begane grond
Nadere informatieDoctor Ariënsstraat Tilburg
Doctor Ariënsstraat Tilburg Huurprijs 1.700,- per maand Meer informatie op www.ehr.nl Wonen in Tilburg Tilburg is een daadkrachtige en vernieuwende stad die de ruimte geeft om te experimenteren. Er gebeurt
Nadere informatiePRESENTATIE NML DESIGN, VT W ONEN&DESIGN BEURS. W aarom zou jij m oeten kiezen voor een interieurstylist?
PRESENTATIE NML DESIGN, VT W ONEN&DESIGN BEURS W aarom zou jij m oeten kiezen voor een interieurstylist? Ik ben Nathali Meurs-Pas, mijn bedrijf heet NML Design Interieurontwerp & Styling. Ik woon in Amsterdam,
Nadere informatieU kunt uw woning zoveel mogelijk naar eigen smaak inrichten en aanpassen.
Thuis in mijn huis Thuis in mijn huis U kunt uw woning zoveel mogelijk naar eigen smaak inrichten en aanpassen. Wonen naar Wens noemen wij dat; thuis in uw huis. In deze folder vindt u de spelregels die
Nadere informatieThe gradual makeover SOCIALE MISSIE. Constructie CONTOUR najaar 2007 31
The gradual makeover Voormalig minister Dekker van VROM spoorde woningbouwverenigingen in Den Haag aan om de gaten in de stad op te vullen. In de Boekhorststraat heeft Staedion hier haar eigen visie op
Nadere informatieBetaalbaar bouwen met tijdelijke woningen? 4 april 2019, Watkostdebouwvaneenhuurwoning en Het Expertisecentrum Flexwonen
Betaalbaar bouwen met tijdelijke woningen? 4 april 2019, Watkostdebouwvaneenhuurwoning en Het Expertisecentrum Flexwonen 2 Programma Introductie Wim Reedijk, Expertisecentrum Flexwonen Resultaten van het
Nadere informatieMijn kledinggebruik. Succes! Dit gedeelte gaat over het kopen van kleding.
Mijn kledinggebruik Wellicht weet je al dat verschillende aspecten van kleding slecht zijn voor het milieu. In deze opdracht gaan we bekijken op welke manier jij zelf je steentje bij kan dragen aan het
Nadere informatieMet dit initiatiefvoorstel stel ik u voor het volgende besluit te nemen:
R Gemeente Amsterdam Initiatiefvoorstel Jaar 2017 Volgnummer * in te vullen door de raadsgriffie Datum indiening 7 februari 2017 Onderwerp Instemmen met het initiatiefvoorstel van het raadslid Van Dantzig
Nadere informatieU kunt uw woning zoveel mogelijk naar eigen smaak inrichten en aanpassen.
Thuis in mijn huis Thuis in mijn huis U kunt uw woning zoveel mogelijk naar eigen smaak inrichten en aanpassen. Wonen naar Wens noemen wij dat; thuis in uw huis. In deze folder vindt u de spelregels die
Nadere informatieKengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht
Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige
Nadere informatieAnalyse en ontwerp Wallhouse
Analyse en ontwerp Wallhouse Groningen Het Wallhouse#2 is een woning naar ontwerp van de Amerikaanse architect John Hejduk. Hij was een groot bewonderaar van Le Corbusier en liet zich dan ook door hem
Nadere informatieSingle op de woningmarkt
Krap aanbod, nieuwe eisen, één inkomen Single op de woningmarkt Alleenstaanden moesten al meer moeite doen om een huis te kunnen kopen. Dat wordt er de komende jaren niet eenvoudiger op. TEKST SANDER VAN
Nadere informatieInspraakavond ZAV. Zutphen 09.12.2015 & Deventer 10.12.2015
Inspraakavond ZAV Zutphen 09.12.2015 & Deventer 10.12.2015 Agenda 1. Wat hebben we tot nu toe gedaan... 19.00 19.10 uur Marlies Mulder en wat gaat er nog gebeuren? 2. ZAV 19.10 20.15 uur Marije Smid uitleg
Nadere informatieVEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG
VEELGESTELDE VRAGEN ONTWIKKELING SPORTWEG EN MEERWEG HUURPRIJS 1.1. HOE HOOG WORDT MIJN HUURPRIJS BIJ MODERNISERING? Wij gaan met u in gesprek over de mogelijkheden bij modernisering. Een aantal maatregelen
Nadere informatieMeer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector
Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden
Nadere informatieProvincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch
Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch Stichting Droomwonen Brabant Speelhuislaan 158 4815 CJ Breda 076-5213080 info@droomwonenbrabant.nl Rabobank
Nadere informatieThema Op het werk. Lesbrief 16. Herhaling thema.
http://www.edusom.nl Thema Op het werk Lesbrief 16. Herhaling thema. Wat leert u in deze les? De woorden van les 12, 13, 14 en 15. Veel succes! Deze les is ontwikkeld in opdracht van: Gemeente Den Haag
Nadere informatieNIEUWSBRIEF Het nieuwe Koningin Wilhelmina
NIEUWSBRIEF Het nieuwe Koningin Wilhelmina 1 In dit nummer 2. De gemeente laat weten 2. Veilig en weer goed zicht 3. Pendelbus is succes 3. Interne verhuizing loopt goed 4. Mevr. Reijneke over haar interne
Nadere informatieVOOR SLIMME CORPORATIES
VOOR SLIMME CORPORATIES Slimmer Kopen een slimme deal voor bewoners én corporaties U stelt klanten met een smalle beurs in de gelegenheid een eigen woning te kopen. Tegelijkertijd blijft die woning beschikbaar
Nadere informatieProgramma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018
Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 2 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 pakjeruimte.nl zelfbouw@rotterdam.nl facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte Programma zelfbouw rotterdam 2015-2018
Nadere informatievitale buren maken vitale buurten DE STRATEGISCHE KOERS VAN DE VOORZORG
vitale buren maken vitale buurten DE STRATEGISCHE KOERS VAN DE VOORZORG 2018-2028 oktober 2017 1 INHOUDSOPGAVE VOORWOORD ONZE VISIE ONZE MISSIE p. 3 p. 5 p. 7 ONZE KERNWAARDEN p. 7 EEN ECHTE HEERLENSE
Nadere informatieZELF BOUWEN. Wat kost dat? Bouwgrond
ZELF BOUWEN Wat kost dat? 1 Bouwgrond De prijzen per gemeente kunnen zeer kunnen variëren! Aankoop bouwgrond: goedkope bouwgrond kost ongeveer 200, p.m2 excl. BTW. Dichter bij steden kost bouwgrond al
Nadere informatie13 Acquisitietips. AngelCoaching. Coaching en training voor de creatieve sector www.angelcoaching.nl
13 Acquisitietips AngelCoaching Coaching en training voor de creatieve sector Tip 1 Wat voor product/dienst ga je aanbieden? Maak een keuze, niemand kan alles! Tip 1 Veel ondernemers zijn gezegend met
Nadere informatieAzieweg Schalkwijk SCHALKWIJK. AZIEWEG. Transformatie van kantoren naar woningen. 14 juli 2014. 2014-020 Schetsontwerp
Azieweg Schalkwijk Transformatie van kantoren naar woningen 14 juli 2014 SCHALKWIJK. AZIEWEG 2014-020 Schetsontwerp Situatie Hier gaat het om vijf identieke woontorens met een kantoorkraag in een groenzône
Nadere informatie