Stedenbouwkundig Plan. Kloosterdijk Monnickendam

Transcriptie

1 Stedenbouwkundig Plan Kloosterdijk Monnickendam

2 bureau voor STEDEBOUW bezoek Boompjes 55 post Postbus AP Rotterdam T F E bgsv@bgsv.nl Colofon Deze uitgave is tot stand gekomen in opdracht van de Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam in samenwerking met FKG architecten. Rotterdam, 16 november 2011

3 Stedenbouwkundig Plan Kloosterdijk Monnickendam Inhoudsopgave 1 Inleiding Uitgangspunten Stedenbouwkundig Plan Beeldkwaliteit bebouwing Beeldkwaliteit openbaar gebied... 19

4 luchtfoto Monnickendam en inzet woonwagenkamp Kloosterdijk 4 Monnickendam BGSV

5 1 Inleiding Aanleiding Aan de zuidzijde van de Kloosterdijk, in de gemeente Waterland, ligt een woonwagenkamp met 16 standplaatsen. In 2009 is het beheer van het terrein overgegaan van de gemeente naar de Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (AWM). Het woonwagenkamp, dat eind jaren 70 is aangelegd, is inmiddels verouderd en een aantal wagens verkeren in slechte staat van onderhoud. AWM is voornemens het terrein te herstructureren. Met de bewoners is gesproken over het vervangen van (een deel van) de woonwagens, door echte huizen. Hiervoor is in september 2010 bij de gemeente een principe verzoek ingediend. Dit verzoek wordt nader onderbouwd in voorliggend document. Naast de beschrijving van de stedenbouwkundige randvoorwaarden en een beeldkwaliteitsplan, wordt een ontwikkelstrategie beschreven met een tweetal varianten. Locatie Het woonwagenkamp ligt aan de zuidzijde van de Kloosterdijk op het deel tussen de N247 en de Purmerdijk. Het woonwagenkamp wordt met een enkele inrit vanaf de Kloosterdijk ontsloten. Het terrein wordt aan alle zijden omgeven door een sloot en een groenstrook met verschillende struiken en grote essen. Zodoende wordt vanuit de omgeving het terrein en de bebouwing bijna geheel aan het zicht onttrokken. Het terrein manifesteert zich daarmee, net als de boerenerven, als enclave in de Monnickenbroek. Het woonwagenkamp bestaat uit een open middengebied met aan beide zijden woonwagens en bijbehorende bijgebouwen. Op het terrein zijn momenteel 16 standplaatsen, gelijk verdeeld over de noordzijde en de zuidzijde. Daartussen ligt een groen middengebied, waar langs de randen geparkeerd wordt. Monnickendam BGSV 5

6 maquette van de geschakelde woning met verschillende uitbouwopties doorsnede en plattegrond van de basiswoning A QU E T T E FOTO T Y P E A 1 maquette van de twee-onder-één-kap woning met verschillende uitbouwopties M A QU E T T E FOTO T Y P E A 2 6 Monnickendam BGSV

7 2 Uitgangspunten Situatie Het woonwagenkamp bestaat uit 16 kavels rondom een grasveld. Op iedere kavel staat een woonwagen en een stenen berging met daarin de meterkast, gelegen aan de achterzijde van de kavel. De diepte van de kavels is ca. 19,5 meter. Op veel kavels is aan de achterzijde uitgebreid om extra bergruimte te kunnen creëren. Op de hoeken van het woonwagenkamp liggen de grotere kavels, de tussenliggende kavels zijn ca. 8 meter breed. Het terrein wordt begrensd door een sloot met daarachter een ca. 5 meter brede groenzone. Evenwijdig aan de omliggende sloot ligt op ca. 6 meter afstand de kabels- en leidingenstrook. Centraal op het terrein, aan de rand van het grasveld, wordt geparkeerd. Er zijn verschillende redenen die samen de directe aanleiding vormen voor de herstructurering van het woonwagenkamp. Er wordt niet voldaan aan eisen van brandveiligheid. Zowel met betrekking tot de materialisatie van de wagens als door de geringe onderlinge afstand tussen de wagens. Op verschillende plekken tussen en achter de wagens zijn extra bijgebouwen geplaatst. Een groot deel daarvan staat op de kabels- en leidingenstrook. Een groot aantal wagens zijn in slechte staat van onderhoud en ter plaatse van de inrit van het kamp is sprake van een verkeersonveilige situatie. De inrit ligt erg dicht op de bebouwing, waardoor er slecht zicht is op het overige verkeer. Vanuit de bewoners bestaat de wens om meer huizen/standplaatsen te creëren. Op dit moment is er een wachtlijst van 10 belangstellenden voor een kavel op het woonwagenkamp. Tenslotte is er de wens het terrein een hoogwaardiger uitstraling en inrichting te geven die toekomstbestendig is. Architectonische uitgangspunten In het vooroverleg met de bewoners van het woonwagenkamp zijn de verschillende wensen in kaart gebracht. Dit is gebeurd door AWM in samenwerking met FKG Architecten en heeft geresulteerd in een aantal architectonische en stedenbouwkundige uitgangspunten. Tijdens het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan heeft er een samenwerking plaatsgevonden tussen FKG Architecten en BGSV, waarbij de wensen zijn meegenomen in het Stedenbouwkundig Plan. De onderstaande uitgangspunten met betrekking tot de bebouwing zijn gehanteerd: Het huis moet op verschillende manieren gepositioneerd kunnen worden; geschakeld of als twee-onder-één kapwoning. Het huis gaat uit van (deels) tweelaagse bebouwing met een lessenaarsdak, die naar eigen wens uitgebreid kan worden. 2 Het minimale basishuis is ca. 80 m GBO. De minimale afmeting van de begane grond van het huis is 5,5 bij 8,5 meter en kan aan de voorzijde 2 meter worden uitgebouwd. De verdieping is minimaal 6,5 meter diep en kan 4 meter worden uitgebouwd. Tussen twee huizen zit in verband met brandoverslag minimaal 2,5 meter (bij de geschakelde variant). Bij ieder woonhuis hoort een éénlaagse berging en een sanitaire zone aan de achterzijde van het huis van ca. 25m 2. Stedenbouwkundige uitgangspunten Voor het Stedenbouwkundig Plan zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Uitbreiding van het woningaantal met 2 of 4 huizen. Een fasering waarbij niet direct alle wagens worden vervangen door huizen, maar dat plaatsvindt in verschillende stappen. Een nieuwe entree vanaf de Kloosterdijk in het midden van het terrein, op voldoende afstand van de bebouwing. Het realiseren van voldoende parkeergelegenheid zonder dat parkeren dominant wordt op het terrein. De gehanteerde norm gaat uit van 1,5 parkeerplaats per woning. Het handhaven van de kwaliteit van de groene rand. De kabels- en leidingenstrook verplaatsen naar de nieuwe ontsluitingsweg rondom het middengebied om toegankelijkheid van de kabels en leidingen te kunnen garanderen. Het terrein ophogen met ca. 30 centimeter om voldoende drooglegging voor wegen en bebouwing te garanderen. Hoewel het terrein in zijn geheel eigendom is van AWM moet de locatie openbaar toegankelijk blijven met een inrichting die daarbij past. locatiefoto s huidige situatie Monnickendam BGSV 7

8 impressie van een mogelijk eindbeeld bij de variant met 20 woningen planconcept; centrale entree, groene rand en wonen rondom centraal plantsoen

9 3 Stedenbouwkundig Plan In de toekomstige situatie wordt de ruimtelijke opbouw van het terrein grotendeels in stand gehouden. Het open middengebied blijft, maar wordt in de nieuwe situatie aan drie zijden (i.p.v. twee) omkaderd met bebouwing. Het groene middengebied heeft verblijfskwaliteit als speel- en ontmoetingsplek. Parkeren vindt per woning plaats en geconcentreerd aan de rand van het terrein, zodat het middengebied vrij blijft van auto s. Ook de brede groene rand om het terrein wordt gehandhaafd. De nieuwe entree van het woonwagenkamp bevindt zich midden op het terrein. Op dit moment zijn op het terrein 16 standplaatsen. Er bestaat een wachtlijst voor vrijkomende plaatsen (met name jongeren/ kinderen van bewoners), maar er is nauwelijks sprake van mutatie op het terrein. Bewoners hebben aangegeven behoefte te hebben aan het uitbreiden van het aantal te huisvesten gezinnen/huishoudens. Varianten Voor de eindsituatie zijn twee modellen denkbaar; met 18 of met 20 kavels. Een toename van 4 kavels is ruimtelijk goed in te passen. De gewenste verbetering van de uitstraling van het terrein, de brandveiligheid en de verkeersveiligheid blijkt goed haalbaar in de variant met 20 kavels. Deze variant heeft, gezien de lange wachtlijst, dan ook de voorkeur van zowel bewoners als AWM. In de eindsituatie bestaat de bebouwing volledig uit huizen. In de tijdelijke situatie bestaat de bebouwing op de 18 respectievelijk 20 kavels deels uit woonwagens en deels uit huizen. Het huis is in beide varianten gelijk in afmeting. In de voorkeursvariant, waarin plaats is voor maximaal 20 huizen, zijn de kavels 8 meter breed en 21 meter diep. Afhankelijk van de uitbouw blijft er aan de voorzijde een 7 tot 9 meter diepe tuin over. Deze tuin kan worden gebruikt als privé buitenruimte en om een auto te parkeren. In de variant met 18 huizen zijn de kavels 9 meter breed en 22 meter diep. Hierdoor neemt de onderlinge afstand tussen de huizen met een meter toe en is het mogelijk om twee parkeerplaatsen op de kavel te realiseren. In dat geval kan in het openbaar gebied het parkeren worden geminimaliseerd. In beide varianten liggen vier afwijkende kavels op de kop van het terrein (aan de zuidwestzijde). Hier ontbreekt de ruimte om diepe kavels te maken. Deze kavels zijn breder en minder diep dan de andere kavels. Ook op deze kavels blijft de maatvoering van het basishuis gelijk, alleen is de berging hier anders gepositioneerd. Dit biedt kansen voor het maken van een woningtype met uitzicht op de achterliggende weilanden. Monnickendam BGSV 9

10 Voorkeursvariant met 20 woningen huidige situatie; bebouwing ligt over de kabels en leidingenzone mogelijk eindbeeld bij 20 woningen volledig uitgevoerd in de geschakelde variant 10 Monnickendam BGSV

11 Variant met18 woningen mogelijk eindbeeld bij 18 woningen volledig uitgevoerd in de geschakelde variant Monnickendam BGSV 11

12 verleggen kabels en leidingen ophogen huidige situatie; bebouwing ligt over de kabels en leidingenzone stap 1; woonwagens tijdelijk verplaatsen, nieuw entree, ophogen, verleggen kabels en leidingen mogelijkheden voor een tijdelijke situatie met nieuwe huizen en kavels voor de terugkeer van woonwagens mogelijk toekomstbeeld; 20 nieuwe huizen rondom een plantsoen

13 Ontwikkelstrategie Het hele terrein moet worden opgehoogd. Daarnaast moeten op het hele terrein de kabels en leidingen worden verlegd van de achterzijde naar de voorzijde. Het is niet mogelijk beide werkzaamheden gefaseerd uit te voeren. Alle wagens dienen daarom tijdelijk op een andere locatie te worden gehuisvest terwijl deze werkzaamheden plaatsvinden. Als tijdelijke locatie zijn nu nog meerdere plaatsen denkbaar die nader onderzocht worden. De toekomstige situatie kent een drietal bebouwingszones: de noordelijke strook, de zuidelijke strook en de zuidwestelijke strook. Afhankelijk van het animo voor nieuwbouw en het type (berging achter of naast het woonhuis) kunnen enkele of meerdere van deze bebouwingsstroken worden ontwikkeld. In de voorkeursvariant worden minimaal 8 huizen gebouwd, in dat geval is er nog plaats voor de terugkeer van maximaal 12 wagens. Om ook bij terugkeer van wagens de gewenste kwaliteitsverbetering te garanderen krijgt iedere kavel een nieuwe, stenen, berging met meterkast en sanitaire zone. Op de noordelijke- en zuidelijke strook wordt direct de uiteindelijke bergingszone aangelegd. Op de kop van het terrein liggen vier brede ondiepe kavels. Bij terugkeer van wagens op deze kavels wordt voor de berging en het sanitair een tijdelijke voorziening getroffen; een houten berging. Op deze kavels kunnen op een later moment, bij mutaties, huizen worden gerealiseerd. In de voorkeursvariant van 20 kavels bestaat een tijdelijke situatie uit 8, 12 of 16 huizen en respectievelijk 12, 8 of 4 wagens. Bebouwing Naar verwachting zullen op termijn de meeste wagens vervangen worden door vaste huizen. Deze zijn in overleg met de bewoners tot stand gekomen en bieden in basis minstens zoveel ruimte als een wagen, maar kunnen op verschillende manieren nog worden vergroot. De vele uitbreidingsmogelijkheiden maken het mogelijk om het huis maximaal af te stemmen op het gebruik en de wensen van de bewoners. De bebouwing bestaat naast de begane grond altijd uit een (gedeeltelijke) eerste verdieping onder een lessenaarskap. De kap en de uitbouwopties accentueren het individuele woonhuis. De huizen zijn georiënteerd op het groene middengebied en op de eigen kavel. De bergingszone aan de achterzijde van de bebouwing heeft een gesloten karakter en vormt daardoor een duidelijke overgang naar het omliggende landschap. De geringe bebouwingshoogte van de bergingszone draagt bij aan het behoud van de bestaande bomen. Achter de bergingszone blijft de groene rand zoveel mogelijk intact. De ramen en deuren bevinden zich grotendeels aan de zijde van het huis die direct grenst aan de eigen kavel, de zijde die grenst aan de naastgelegen kavel is volledig gesloten. Het huis kan naar eigen behoefte van de bewoner als geschakelde of als twee-onder-één kapwoning gerealiseerd worden. De huizen op de brede kavels op de kop van het terrein worden altijd geschakeld. Monnickendam BGSV 13

14 combinatie van woonwagens en huizen 14 volledig terrein met huizen

15 Verkeer en parkeren Het terrein kent één ontsluiting die centraal op het middengebied uitkomt. Op het terrein kan men rond rijden waarbij voor iedere bewoner een parkeerplek op de eigen kavel bereikbaar is. De overige parkeerplaatsen, het aantal daarvan is afhankelijk van de gerealiseerde variant, worden geconcentreerd in de groenzone aan de zijde van de Kloosterdijk. In de modellen is gerekend met de parkeernorm die de gemeente hanteert voor goedkope woningen: 1,5 pp per woning. In de binnenbocht van de rijbaan is aan de westzijde een deel van de verharding geschikt voor het tijdelijk parkeren van grotere voertuigen. Deze locatie is van de rijbaan afgescheiden en biedt ruimte voor maximaal twee voertuigen. Het terrein is bereikbaar voor hulpdiensten; rijbaan en bochtstralen zijn hierop gedimensioneerd. Afvalinzameling vindt plaats aan de Kloosterdijk. Groen, water en terrein Het terrein wordt omgeven door water. Het waterpeil hiervan maakt onderdeel uit van één en hetzelfde peilgebied (Kloosterdijk) en ligt op -1,50 NAP. De huidige terreinhoogte is -1,10 NAP. Bij de herstructurering van het terrein wordt aangesloten bij het standaard civieltechnisch programma van eisen van de gemeente Waterland. De kruin van de weg moet minimaal 0,70 meter boven grondwaterpeil liggen, het vloerpeil van de bebouwing minimaal 1,0 meter. Om dit te bereiken moet het terrein worden opgehoogd met minimaal 0,30 meter. De waterlopen om het terrein worden in de ontwikkeling niet aangetast. Het onderhoud van het water blijft plaatsvinden op dezelfde manier als in de huidige situatie: vanaf het water of vanaf de aanliggende weilanden. Vanaf de slootkant ligt op het terrein een 5 meter brede groenzone. In deze zone staan verschillende struiken en bomen. Deze strook wordt niet opgehoogd, waardoor zoveel mogelijk bomen kunnen worden gehandhaafd. Het hoogteverschil tussen de oude terreinhoogte en de nieuwe wordt in de laatste meter van deze groenzone opgelost middels een talud. In de huidige situatie staan de bomen aan de kopse kant (zuidwestzijde) van het terrein meer dan vijf meter uit de slootkant. Hierdoor is het niet mogelijk om alle bestaande bomen te handhaven. Om bruikbare kavels te kunnen realiseren zal een deel van de bomen gekapt moeten worden. Wanneer op deze kavels wagens terugkeren, worden in de groenzone nieuwe bomen geplant. Indien er in de eerste fase belangstelling is voor huizen op deze brede kavels kan de groenzone ook worden ingeplant met een meer open beplanting. Dat biedt kansen voor het maken van een woningtype, met bergingen tussen de huizen en uitzicht op de weilanden. Centraal op het terrein ligt een speel- en ontmoetingsplek voor de bewoners. Dit groene hart moet duidelijk worden afgebakend, zodat de verblijfskwaliteit van het gebied gewaarborgd blijft. Het groen wordt van de rijbaan afgescheiden door een hoge betonnen band, die tegelijkertijd als zitelement kan fungeren. De beplanting zal bestaan uit gras met enkele grote bomen. De inrichting met (speel)toestellen en/of zitplekken kan in overleg met bewoners worden bepaald. Monnickendam BGSV 15

16 bebouwingsenveloppe < 61% maximaal 1 bouwlaag maximaal 2 bouwlagen uitbouwmogelijkheid, over max. 2 bouwlagen bebouwingspercentage, maximum per zone onbebouwde zone woonzone, goothoogte 5m, nokhoogte 7m bergingszone, goothoogte 3m kavels voorkeursvariant met 20 woningen brede kavels bij 18 woningen kavels op de kop van het terrein basiswoning uitbreiding verdieping uitbreiding begane grond maximaal gespiegeld alle mogelijke varianten voor de grootte en situering van de woning op het kavel 16 Monnickendam BGSV

17 4 Beeldkwaliteit bebouwing Ligging en positionering op kavel De bebouwing ligt op de achterzijde van de kavel. De achtergevel is volledig gesloten. Het woonhuis is georiënteerd op het groene middengebied en op de tussenruimte tussen de huizen. De entree ligt in de lage zijgevel. Om de privacy in de smalle tussenruimte te garanderen en om te kunnen voldoen aan de eis van brandveiligheid, is de gevel van de aangrenzende bebouwing volledig gesloten. De relatief grote voortuin wordt gebruikt als privé buitenruimte en om in te parkeren. Aan de noord- en zuidzijde liggen de bergingen achter het woongedeelde als een aaneengesloten zone grenzend aan de groene rand. De bergingszone is volledig gesloten aan de achterzijde en heeft een lage bouwhoogte (maximaal 3 meter), waardoor de bergingen tegelijkertijd functioneren als een gebouwde erfscheiding naar het landschap. Bij de vier kavels op de kopse kant van het terrein liggen de bergingen achterop de kavel, ingeklemd tussen de huizen. Massa en bouwvolume De bebouwing bestaat uit een aaneengesloten rand aan de achterzijde (de bergingen) en individuele woonhuizen aan de voorzijde. Vanaf het landschap wordt de eenheid benadrukt, aan de voorzijde ontstaat een gevarieerd beeld dat voorkomt uit de individuele keuzes voor de grootte en materialisering van het eigen huis. Het huis heeft een kap met een dakhelling van ca 20º. De nok is maximaal 7 meter hoog, de goothoogte is maximaal 5 meter. Het uitbreiden van het bouwvolume kan in stappen van 2 meter, steeds over de gehele breedte en hoogte van de gevel. De onderlaag kan totaal 2 meter naar voren worden uitgebreid, de bovenverdieping 2 of 4 meter. De maximale diepte van het huis is 10,5 meter. Detaillering en materiaalgebruik In een eindsituatie waarbij alle wagens zijn vervangen, is het terrein veranderd in een woonbuurtje van echte huizen met een kleinschalige, landschappelijke uitstraling. Door de berging en woonhuis in bouwmassa van elkaar te scheiden lijkt het huis kleiner dan hij daadwerkelijk is. Het huis is eenvoudig en met natuurlijke materialen gemaakt; hout of baksteen. In kleurgebruik kunnen de huizen zich van elkaar onderscheiden, maar allen binnen het hiernaast getoonde kleurpallet, dat bestaat uit natuurlijke tinten variërend van warmgrijs tot bruin. Uitbreidingen worden gerealiseerd in hetzelfde kleurenpallet en met dezelfde materialen als het basishuis. Alle bergingen worden in één baksteen en één kleur uitgevoerd. Voor de direct te bouwen huizen wordt zowel voor de basiswoning als voor de uitbreidingen een vergunning aangevraagd. Nieuwe huizen en uitbreidingen bij bestaande huizen die later gerealiseerd worden dienen te voldoen aan de in dit Stedenbouwkundig Plan genoemde criteria voor de beeldkwaliteit. kleurpallet bebouwing Monnickendam BGSV 17

18 betonnen band/ bankje als erfafscheiding 2. betonnen band als omkadering van het groen houten bankje als omkadering van het groen 4. grasveld met houten speeltoestel doorsnede over de woning, grenzend aan de achtersloot en het groene middengebied 18 Monnickendam BGSV

19 5 Beeldkwaliteit openbaar gebied Het groene binnengebied De verblijfsruimte centraal op het terrein is duidelijk omkaderd. Door het realiseren van een hoogteverschil met het omliggende terrein en het te omkaderen met een hoge betonnen band wordt dit benadrukt. De band fungeert tevens als zitgelegenheid. Het hoogteverschil kan worden gerealiseerd door dit deel van het terrein niet of minder op te hogen, of juist door het hoger aan te leggen. Het hoogteverschil en de band maken het onmogelijk met een auto het binnengebied op te rijden en garandeert daarmee de verblijfsfunctie van het gebied. De beplanting zal vooral bestaan uit gras en enkele te planten bomen. Een inrichting als speelplek is goed mogelijk maar zal in samenspraak met de bewoners moeten worden gekozen. De rijbaan Het terrein is als erf ingericht. Dat betekent dat alle verharding in hetzelfde materiaal is uitgevoerd en er geen onderscheid is tussen rijbaan en trottoir. De rijbaan is in totaal 6 meter breed zodat er voldoende ruimte is om met de auto te manoeuvreren bij parkeren op de eigen kavel. Binnen deze verharding kan door middel van een molgoot wel een onderscheid gemaakt worden tussen een rijbaan (4,5 meter) en een loopstrook/schrikstrook van 1,5 meter. De twee parkeerplekken die in de binnenbocht van de rijloper komen te liggen worden uitgevoerd in hetzelfde materiaal als de rijloper. De plekken worden gemarkeerd door middel van een molgoot. De voortuin van het huis kan deels in dezelfde bestrating worden uitgevoerd (in een ander verband) ten behoeve van het parkeren. Een betonnen band (dezelfde als om het groengebied) kan dienen als bankje en erfscheiding tussen de inritten en tussen kavel en rijbaan. De groene rand De bestaande groene rand met voornamelijk grote essen wordt zoveel mogelijk intact gehouden. Wel wordt hier het hoogteverschil tussen oude en nieuwe terreinhoogte opgelost middels een talud. De parkeerplaatsen die nabij de entree in de groenzone zijn geprojecteerd hebben een groene uitstraling; een open bestrating met gras. Tussen de bestaande bomen kan onderbegroeiing worden toegevoegd die vanaf de Kloosterdijk de parkeerplaatsen aan het zicht onttrekt. Hier wordt het hoogteverschil in de drie meter tussen het parkeren en de waterlijn opgelost. Waar het niet mogelijk is (aan de zuidwestzijde) om alle bestaande bomen te handhaven, worden in de groenzone nieuwe bomen aangeplant. Als hier wagens terugkeren dan wordt tussen de bomen ook een onderbegroeiing aangeplant. Indien hier reeds in de eerste fase of later alsnog huizen komen kan deze onderbegroeiing, in samenspraak met de bewoners, worden gehandhaafd of worden verwijderd. Het uitzicht vanuit de woning op het achtergelegen landschap kan een extra woonkwaliteit opleveren. halfopen verharding halfopen verharding donkere betonstraatsteen molgoot ruige oeverbeplanting Monnickendam BGSV 19

20 impressie 20 Monnickendam BGSV mogelijk beeld tussentijdse situatie

21

22 Stedenbouwkundig Plan Kloosterdijk Monnickendam