REGIONAAL CONVENANT WERKLOCATIES KOP VAN NOORD-HOLLAND

Transcriptie

1 L ente,/~nhelder ~ se hagen oeh~tilands Gemeente Texel txi Kroon Provincie Noord-Holland 1 REGIONAAL CONVENANT WERKLOCATIES KOP VAN NOORD-HOLLAND PARTIJEN 1. De gemeente Den Helder, ten deze ingevolge het bepaalde in artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Krijns in de hoedanigheid van wethouder der Gemeente Den Helder en aangewezen door de burgemeester Koen Schuiling om hem in deze te vertegenwoordigen en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 14 juni 2016, hierna te noemen: "de gemeente Den Helder"; 2. De gemeente Hollands Kroon, ten deze ingevolge het bepaalde in artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Meskers in de hoedanigheid van wethouder der Gemeente Hollands Kroon en aangewezen door de burgemeester Jaap Nawijn om hem in deze te vertegenwoordigen en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 5 juli 2016, hierna te noemen: "de gemeente Hollands Kroon"; 3. De gemeente Schagen, ten deze ingevolge het bepaalde in artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Beemsterboer in de hoedanigheid van wethouder der Gemeente Schagen en aangewezen door de burgemeester Marjan van Kampen-Nouwen om haar in deze te vertegenwoordigen en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 21 juni 2016, hierna te noemen: "de gemeente Schagen"; 4. De gemeente Texel, ten deze ingevolge het bepaalde in artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer Hercules in de hoedanigheid van wethouder der Gemeente Texel en aangewezen door de burgemeester Michiel UitdenHaag om hem in deze te vertegenwoordigen en handelend ter uitvoering van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 17 mei 2016, hierna te noemen: "de gemeente Texel"; 5. Gedeputeerde Staten van de Provincie Noord-Holland, ten deze krachtens het Besluit mandaat, volmacht en machtiging commissaris van de Koning Noord-Holland rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer J. Bond in de hoedanigheid van gedeputeerde der Provincie Noord-Holland en aangewezen door de commissaris der Koning Johan Remkes om hem in deze te vertegenwoordigen en handelend ter uitvoering van het besluit van gedeputeerde staten van 5 juli 2016, hierna te noemen: "de provincie"; komen overeen als volgt:

2 2 CONSIDERANS Dit convenant is opgesteld door de regio in overleg met de provincie Noord-Holland en Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord. Doel van het convenant is om regio De Kop, maar ook de andere regio's in Noord-Holland Noord (Regio Alkmaar en Regio West-Friesland), te stimuleren en te assisteren in het proces om te komen tot sterke regionale afspraken over de planning van bedrijventerreinen. Het betreft hier droge, niet (lucht-) havengebonden bedrijventerreinen. Met dit convenant beogen partijen een actieve regionale samenwerking te voeren voor een optimale ruimtelijke ontwikkeling van de bedrijfsruimtemarkt van de regio Kop van Noord Holland. Hiervoor maken de partijen afspraken over het verminderen van de geprogrammeerde hectaren bedrijfsterreinen, aansluitend bij de vraag naar bedrijfsruimte en werklocaties in de regio Kop van Noord-Holland. Voor de bovenregionale aspecten voor de terreinen langs de A7 wordt apart bestuurlijk afgestemd met de 'Al-gemeenten' die beschikken over regionale bedrijventerreinen. Partijen erkennen dat een goed functionerende regionale bedrijventerreinenmarkt belangrijk is en dat regionale afstemming over de nieuwbouwprogrammering in omvang, de kwaliteiten van toekomstig te ontwikkelen terreinen voor wat betreft locatie en productmarktcombinatie is afgestemd op de bestaande terreinen. Partijen erkennen de huidige rol van de provincie in het kader van de Wet Ruimtelijke Ordening als regisseur van het provinciale en interregionale bedrijventerreinenbeleid (voor zowel nieuwe als bestaande bedrijventerreinen). De provincie stelt hiervoor de provinciale beleidskaders vast in haar structuurvisies en Provinciale Ruimtelijke Verordening. Partijen erkennen de rol van gemeenten als initiator, opsteller en uitvoerder van het (inter) gemeentelijke regionale bedrijventerreinbeleid binnen regionale verbanden en binnen de gestelde provinciale kaders. Partijen zien de urgentie om gezamenlijk actie te ondernemen om de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen versneld op te pakken omdat wachten kan leiden tot een ongewenst proces van ruimtelijke, economische en sociale verwaarlozing. Partijen richten zich bij de herstructurering primair op de in het provinciaal herstructureringsprogramma opgenomen verouderde bedrijventerreinen. Partijen zien de urgentie om maatregelen te nemen om veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan door duurzaam beheer en onderhoud van bestaande bedrijventerreinen, om daarmee de toekomstvastheid en kwaliteit van bedrijventerreinen te borgen en een nieuwe inhaalslag voor herstructurering te voorkomen. De gemeenten Den Helder, Hollands Kroon, Schagen en Texel werken samen in regionaal verband, onder de naam Kop van Noord-Holland. Dit is één van de onderdelen van de regionale samenwerking in het regionale samenwerkingsverband 'De Kop Werkt'. Belangrijk kenmerk van de regio is dat diverse gemeenten in de regio anders georiënteerd zijn. De bedrijventerreinenmarkt op l exel is een lokale markt. Dit maakt dat Texel vanwege de ligging rj ~ et fu0' ~

3 3 als eiland binnen de regio een Status Aparte heeft. De gemeente Texel is bij de uitwerking van het convenant niet actief betrokken. Afzonderlijk zal de gemeente Texel een bedrijventerreinenstrategie opstellen voor de eigen lokale vraag- en aanbodsituatie. Partijen hebben kennis genomen van de behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Holland Noord (Van ruimtevraag naar visie op de ruimte, BCI, in opdracht van provincie Noord-Holland, 1 augustus 2013), het advies voor sterke werklocaties in de Kop van Noord-Holland (Stee Groep, 17 februari 2015), uitgangspunten van rijksbeleid en provinciaal beleid rond onder andere de Ladder voor Duurzame verstedelijking en erkennen dat het daarom belangrijk is alleen terreinen in de regiogemeenten toe te voegen die kwalitatief aanvullend zijn ten opzichte van de bestaande voorraad. Partijen erkennen regionale samenwerking als middel om te komen tot optimale afstemming over de vraag naar werklocaties en de ontwikkeling van nieuwe locaties (omvang, locaties, productmarktcombinaties en ruimtelijke aspecten). Partijen erkennen dat de gemeenteraad het bevoegd gezag is voor het nemen van de definitieve beslissing over de werklocatieprogrammering in de Kop van Noord-Holland. Gemeenten zullen na vaststelling van het regioconvenant voor iedere locatie de geëigende financiële, juridische en planologische trajecten doorlopen. Bij elk besluit om een planologische wijziging mogelijk te maken moet uiteraard eerst regionaal worden overlegd. Indien de marktregio dat vereist, wordt bovenregionaal afgestemd. Hierna zal voor het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling ook de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moeten worden. Cruciaal is het dan ook om regionaal tot goede afstemming te komen over welke locaties wel in de lucht blijven en van welke nu afscheid wordt genomen. Het terugdringen van de planvoorraad is belangrijk om goede plannen waar vanuit bedrijven vraag naar is, überhaupt door de Ladder te krijgen. Gemeenten betrekken marktpartijen zoals projectontwikkelaars die regionaal actief zijn bij de uitwerking van de regionale werklocatiestrategie. Het gaat daarbij zowel om omvang van de terreinen, als om locaties en productmarktcombinaties. Bij vragen van bedrijven over huisvesting volgen partijen de "Werkwijze bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen in de Kop van Noord-Holland" zoals door partijen bestuurlijk in het ROVEZ is vastgesteld op De werkwijze is opgenomen als bijlage B bij dit convenant. De verdeling van de terreinen in de categorieën A) Terreinen die doorontwikkeld kunnen worden, B) Terreinen die op termijn, in overleg, doorontwikkeld kunnen worden, en C) Terreinen die nu niet verder ontwikkeld worden, is gebaseerd op het rapport "Vervolgstrategie werklocaties Regio de Kop van de Stee Groep, d.d. 11 februari 2016". Deze rapportage is bijgevoegd als bijlage A. Dit convenant stelt de indeling in deze drie categorieën vast.

4 4 ACHTERGROND De gemeenten Den Helder, Hollands Kroon, Schagen en Texel werken samen in regionaal verband, onder de naam regio De Kop van Noord-Holland. Overaanbod dwingt tot intensievere regionale aanpak en deprogrammeren Regio De Kop heeft te kampen met fors overaanbod aan bedrijventerreinen. Het aanbod overstijgt ruim drie keer de vraag (vergelijkbaar met de andere twee regio's in Noord-Holland Noord)., Ook matcht het aanbod niet altijd goed met de vraag, al is de kwalitatieve mismatch relatief beperkt in De Kop. De meeste locaties zijn kwalitatief op orde, zo blijkt o.a. ook uit een beoordeling door marktpartijen via een bustour. Het is slim om (boven)regionaal aanbod - bijvoorbeeld voor extra datacenters - vooral te concentreren op Agriport A7 (op circa 70 hectare bestemd voor glastuinbouw ligt nu een dubbelbestemming, hier is naast glastuinbouw ook vestiging van datacenters mogelijk), aangezien deze locatie zich hiervoor kwalitatief al heeft bewezen. Voldoende voorraad voor vestiging van datacenters is dan ook essentieel. Niks doen kost geld en schaadt economische kansen voor de Kop. De overaanbodsituatie zet het vestigingsklimaat van de regio onder druk. Bovendien kost deze voor alle partijen c.q. de samenleving van Regio De Kop (heel) veel geld. Zo'n 100 miljoen euro staat op het spel door verlies aan vastgoedwaarde en verliezen op grex-en als nu niet wordt ingegrepen. Daarnaast dwingt ook de Ladder voor duurzame verstedelijking tot stappen Sinds 1 oktober 2012 hebben gemeenten ook te maken met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (verder: Ladder). Op deze datum is de Ladder opgenomen in het Bro met als doel een zorgvuldige ruimtelijke ordening, regionale afstemming en indien nodig deprogrammering van het teveel aan plancapaciteit. De juridische kant is de bottom line, daar moet aan voldaan worden bij elk bestemmingsplan. De context is veel belangrijker, namelijk een omslagsituatie van nieuwbouwplanologie naar planologie van de bestaande voorraad. Het traditionele verdienmodel geënt op groei, grondverkoop en nieuwbouw voldoet in veel gevallen niet meer. De komende decennia staan vooral in het teken van goed beheer en doorontwikkeling van alles wat er al is: bestaande bedrijventerreinen, maar ook woonwijken, (winkel)centra van dorpen en steden en versterking van de voorzieningenstructuur. Opname van artikel lid 2 en 4 in het Bro agendeert en versnelt dit proces van visievorming, regionale afstemming en (de-)programmering en dwingt tot het maken van scherpe keuzen tussen plekken en voor kwaliteit en nieuwe financiële modellen in de ruimtelijke ordening. (Boven-) regionale afstemming Langs de A7 liggen, en staan in de programmering, diverse terreinen die een bovenregionale aantrekkingskracht hebben. Hierover is bovenregionale afstemming nodig. De eerste ambtelijke afstemming tussen Hollands Kroon, Hoorn en Purmerend heeft plaatsgevonden. Belangrijk bij deze bovenregionale, maar ook de regionale afstemming, is dat er een bepaalde mate van flexibiliteit in de regio behouden moet blijven om bovenregionale bedrijven die een locatie zoeken goed te kunnen accommoderen.

5 Ondernemersgerichte benadering Belangrijk is om een ondernemersgerichte aanpak als uitgangspunt te hanteren. Met andere woorden het inzetten op (door)ontwikkeling van plekken waar vanuit bedrijven vraag naar is, of buiten het huidige aanbod, mits onderbouwd conform de ladder voor duurzame verstedelijking Dit is ook uitgangspunt geweest in de beoordeling van de diverse locaties in dit onderzoek en de eerdere analyses. Ook het Bedrijvenloket West-Friesland, regio Alkmaar en Kop van Noord Holland werken hier aan bij. Bij de bedrijvenloketten kunnen ondernemers terecht voor een actueel overzicht van het aanbod van werklocaties en voor advies en begeleiding bij huisvestingsvraagstukken. 5

6 6 AFSPRAKEN A. Terreinen die doorontwikkeld kunnen worden De volgende locaties kunnen, zonder verdere afspraken, uitgegeven worden. Er is voldoende marktruimte voor de ontwikkeling van deze terreinen: I~ llitl:jl JUI;.! I Kruiswijk 1 & Il & 111 (HK) Lokaal 4,7 Den Oever Zuid (HK) 'ïnëïüstrieweg Middenmeer (HK) LokäËÎI - Lokaal 1 Agriport A7 (HK) Regionaal 5 Reg. BT Robbenplaat (HK) Regionaal Kooypunt 1, Il en lila (D-H) Regionaal 15,5 Lagedijk (Schagen) Regionaal 6,1 Kolksluis Il (Schagen) Lokaal 2,5 Witte Paal 1 (Schagen) Regionaal 0,4 Totaal 52,6 Er zullen altijd restruimtes/kavels overblijven waardoor niet 100% van de beschikbare ruimte voor grote spelers beschikbaar is. Natuurlijk kan wel gestuurd worden op het voorkomen van zoveel mogelijk van dit soort ruimteverlies door een zorgvuldige uitgifte. En op het maximaal beschikbaar maken van grote kavels. Bijvoorbeeld door het samenvoegen van kavels en optimaliseren van de inrichting van de terreinen. Zolang de vraag zich op Agriport blijft manifesteren, is voldoende voorraad (met name voor datacenters) hier essentieel. Deze voorraad moet ook ruimte blijven bieden aan de koppeling tussen glastuinbouw en datacenters, de verwachting is dat hier de komende jaren meer synergie zal optreden. De markt wil hier graag zitten dus hier moet op worden ingespeeld. Momenteel is al 70 hectare dubbelbestemd, naast de vestiging van glastuinbouw kunnen op deze hectaren ook datacenters zich vestigen. Partijen erkennen dat een ijzeren voorraad voor deze doelgroep noodzakelijk is, deze voorraad moet ook gelijk uitgeefbaar zijn want lange procedures zijn een minpunt voor de doelgroep van datacenters. B. Terreinen die op termijn, in overleg, doorontwikkeld kunnen worden De volgende (onderdelen van) terreinen, bij elkaar circa 47 hectare, worden benoemd als strategische reserve. Hiervan zijn voor de terreinen Dogger-Zuid en het Venster de bestemmingsplannen hard; zij kunnen dan ook verder ontwikkeld of uitgegeven worden, conform de hieronder geformuleerde afspraken.

7 7 De overige 30 hectare wordt benoemd als strategische reserve en zal pas hard gemaakt kunnen worden na het doorlopen van de Ladder, goede monitoring en een vraaggerichte benadering. Regionaal overleg over het doorzetten van deze terreinen is een must voordat er een planologische wijziging voor één van deze terreinen wordt doorgevoerd. Dogger Zuid (D-H) 5 5 Inzet op promotie en acquisitie. Zoveel mogelijk aansluitend bij bestaande ontwikkelingen (gefaseerd ontwikkelen). Kooypunt lllb (D-H) Heldere afspraken maken over afhankelijkheid van uitgifte op fase lila en RHB. Kolksluis Il (Schagen) Het Venster (HK) 2,5 2, Behouden voor langere termijn, locatie is markttechnisch goed voor lokale vraag. Aanvullende afspraken maken tussen gemeente, eigenaren het Venster en Agriport over hoe elkaar te versterken Reg. BT Robbenplaat ZZ-2A (HK) Aanhouden als strategische reserve voor onverwachte partij of bij aantrekkende uitgifte op fase 1. Totaal 47,5 47,5 ;:/ I

8 8 C. Terreinen die nu niet verder ontwikkeld worden Voor circa 69 hectare aan terreinen wordt besloten geen verdere medewerking te verlenen gericht op ontwikkeling. Het niet verder doorzetten van deze terreinen heeft geen grote financiële consequenties en risico's voor de gemeenten. Het grootste deel van deze opgave zit bij Robbenplaat Zuid. Witte Paal 11 (Schagen) 7 7 Schrappen uit eventuele provinciale kaarten en visies. Reg.BT Robbenplaat ZZ-28 (HK) Reg. BT Robbenplaat ZZ-2C (HK) Verdere planvorming stoppen. Gemeente heeft besloten de samenwerkingsovereenkomst op te schorten tot eind Zijtwende (HK) Eigenaar berichten dat de gemeente geen verdere medewerking zal verlenen aan planontwikkeling. Totaal 69 Monitoring van vraag en aanbod Het is belangrijk om tussentijds de daadwerkelijke bedrijventerreinontwikkelingen (uitgifte) te monitoren om zo goed op de hoogte te (kunnen) blijven van wensen en eisen en de nieuwste trends en ontwikkelingen op de werklocatiemarkt van de regio De Kop van Noord-Holland. Monitoren is belangrijk omdat de vraagraming voor de regio De Kop van Noord-Holland al uitgaat van een economisch impulsscenario en in dit scenario zit dus al een flinke ambitie vervat met bijbehorende ruimtevraag. Ook is monitoring belangrijk om de toekomstige invloed van (bovenregionale) leads in kaart te brengen, bijvoorbeeld voor Agriport A7. Bovendien kan de informatie uit de monitoring als input worden gebruikt voor de eventuele (bestemmingsplan)onderbouwingen, de {her)ontwikkeling en optimalisatie (bijvoorbeeld verkaveling) van individuele terreinen en plannen, maar ook in acquisitie of marketing van de regio naar nieuwe bedrijven. De uitgangspunten die ten grondslag liggen aan dit convenant, worden elk jaar gemonitord, dit betreft de ontwikkelingen in het aanbod (uitgifte en vraagverloop). De behoefteraming wordt minimaal eens per vier jaar in beeld gebracht. Voor locatiezoekende bedrijven geldt verder de "Werkwijze bedrijfshuisvesting op bedrijventerreinen in de Kop van Noord-Holland" zoals door partijen vastgelegd en bijgevoegd als bijlage B.

9 9 EVALUATIE EN WERKING Dit convenant treedt in werking op de datum van de laatste ondertekening en wordt aangegaan tot 1 januari 2020, of langer indien door alle partijen gewenst. Jaarlijks wordt geëvalueerd of de afspraken worden nageleefd en of de werking overeen komt met het doel en de verwachtingen. Indien de evaluatie of andere externe omstandigheden daartoe aanleiding geven, kan het convenant tussentijds worden bijgesteld. De bij het convenant betrokken partijen bespreken elke 2 jaar de voortgang van het convenant (en het bijbehorende uitvoeringsprogramma). Wijzigingen of aanvullingen op het convenant zijn slechts mogelijk met instemming van alle betrokken partijen. Dit convenant kan worden aangehaald als 'regionaal convenant werklocaties Kop van Noord-Holland'. Partijen kunnen op tekortkoming in de nakoming van dit convenant of van afspraken die daarmee samenhangen, bij de burgerlijke rechter geen beroep doen. Wanneer een partij wil uitstappen of toetreden tot het convenant, wordt in overleg met de partijen besloten wanneer een partij dat kan. De partijen besluiten in onderling overleg of bijstelling van het convenant hiervoor noodzakelijk is. Bij onvoorziene omstandigheden komen partijen bijeen om elkaar, maar ook andere belanghebbenden, nader te informeren. Een belangrijke voorwaarde voor het slagen van een sterke regionale aanpak is de samenwerking tussen alle regio's in Noord-Holland Noord. Dit convenant is opgesteld voor de regio Kop van Noord-Holland. Het convenant heeft alleen kans van slagen als ook een soortgelijk convenant of regionale afspraken wordt gesloten in de omliggende regio's Alkmaar en West-Friesland. Partijen benadrukken dat het convenant dat zij zelf sluiten slechts haar werking kan hebben na ondertekening van soortgelijke convenanten of regionale afspraken in de andere twee regio's van Noord-Holland Noord. Bijlage A: Vervolgstrategie werklocaties Regio de Kop, Stee Groep, 11 februari 2016 Bijlage B: Werkwijze bedrijfshuisvestingswerkwijze op bedrijventerreinen in de Kop van Noord Holland Bijlage C: Verouderde bedrijventerreinen zoals opgenomen in PHP

10 10 Aldus overeengekomen en ondertekend op 8 juli 2016 te Schagen: Naam organisatie Vertegenwoordiger Gemeente Den Helder De heer Krijns Gemeente Hollands Kroon De heer Meskers Gemeente Schagen De heer Beemsterboer Gemeente Texel Provincie Noord-Holland De heer Bond

11 BIJLAGE A: Vervolgstrategie werklocaties Regio de Kop, Stec Groep, 11 februari 2016

12 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop Stec Groep aan Regio De Kop Evert-Jan de Kort en Jan Paul Stouten 11 februari 2016

13 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop Inhoudsopgave 1 Inleiding Situatieschets Leeswijzer Conclusies en advies terreinen Terreinen in de A-lijst Lokale terreinen op B- en C-lijst Regionale terreinen op de B- en C-lijst Overzicht te schrappen terreinen en consequenties Succesvoorwaarden Bijlage Dogger Zuid, Den Helder Kooypunt IIIb, Den Helder Kolksluis II, Schagen Witte Paal II, Schagen Het Venster, Hollands Kroon Regionaal BT Robbenplaat ZZ-2a, Hollands Kroon Regionaal BT Robbenplaat ZZ-2b, Hollands Kroon Regionaal BT Robbenplaat ZZ-2c, Hollands Kroon Zijtwende, Hollands Kroon... 28

14 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 2 1 Inleiding 1.1 Situatieschets Overaanbod dwingt tot intensievere regionale aanpak en deprogrammeren Regio De Kop heeft te kampen met fors overaanbod aan bedrijventerreinen en kantoren. Het aanbod overstijgt ruim vier keer de vraag (vergelijkbaar met de andere twee regio s in Noord-Holland Noord). Ook matcht het aanbod niet altijd goed met de vraag, al moeten we constateren dat de kwalitatieve mismatch relatief beperkt is in De Kop. De meeste locaties zijn kwalitatief op orde, zo blijkt onder andere ook uit een beoordeling door marktpartijen na een bustour. Vooral nat aanbod wordt gemist om leads uit onder andere de maritieme sector en offshore te kunnen faciliteren (dit valt echter buiten de scope van deze werklocatiestrategie, die zich richt op droge terreinen), hier wordt momenteel met de ontwikkeling van het RHB aan gewerkt. Daarnaast lijkt het slim om (boven)regionaal aanbod bijvoorbeeld voor extra datacenters vooral te concentreren op Agriport A7, aangezien deze locatie zich hiervoor kwalitatief al heeft bewezen. Voldoende voorraad hier is dan ook essentieel. Dit is overigens in lijn met de strategie voor prioritaire clusters die op niveau van Noord-Holland Noord al is afgesproken. Niks doen kost geld en schaadt economische kansen voor De Kop De overaanbodsituatie zet het vestigingsklimaat van de regio onder druk. Bovendien kost deze voor alle partijen c.q. de samenleving van Regio De Kop (heel) veel geld. Zo n 100 miljoen staat op het spel door verlies aan vastgoedwaarde en verliezen op grexen als nu niet wordt ingegrepen. Daarnaast dwingt ook de Ladder voor duurzame verstedelijking u tot stappen Sinds 2,5 jaar hebt u ook te maken met de Ladder voor duurzame verstedelijking (verder: de Ladder). Sinds 2012 opgenomen in het Bro met als doel een zorgvuldige ruimtelijke ordening, regionale afstemming en indien nodig deprogrammering van het teveel aan plancapaciteit. De juridische kant is de bottom-line, daar moet u aan voldoen bij elk bestemmingsplan. De context is veel belangrijker. We zitten middenin een omslag van nieuwbouwplanologie naar planologie van de bestaande voorraad. Het traditionele verdienmodel geënt op groei, grondverkoop en nieuwbouw voldoet in veel gevallen niet meer. De komende decennia staan vooral in het teken van goed beheer en doorontwikkeling van alles wat er al is: bestaande bedrijventerreinen, maar ook woonwijken, (winkel)centra van dorpen en steden en versterking van de voorzieningenstructuur. Opname van artikel lid 2 en 4 in het Bro agendeert en versnelt dit proces van visievorming, regionale afstemming en (de-)programmering en dwingt tot het maken van scherpe keuzen tussen plekken en voor kwaliteit en nieuwe financiële modellen in de ruimtelijke ordening. De Ladder voor duurzame verstedelijking is inmiddels 2,5 jaar verplicht onderdeel van ruimtelijke ordening. Toch ontbreekt het nog vaak aan een goede Ladderonderbouwing. Uit een onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving bleek dat 80% van de bestemmingsplannen in Nederland geen Ladder-onderbouwing heeft, de rest veelal een matige. Hierdoor zijn al veel plannen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State onderuit gegaan. Heikel punt is veelal overcapaciteit. Nieuwe bedrijventerreinplannen, die wellicht wel gewenst zijn en het werk- en woonklimaat in een gebied kunnen versterken, zijn hierdoor lastig te onderbouwen en lopen een groot risico dat ze afketsen. Topplekken, bijvoorbeeld voor uw economische clusters, dreigen zo niet tot bloei te kunnen komen.

15 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 3 Vorig jaar adviseerden we u over uw werklocaties Vorig jaar hebben we u geadviseerd over de te voeren werklocatiestrategie voor De Kop. Er is daarmee duidelijkheid over de opgave en welke stappen (ABC-lijst) gezet moeten worden om tot een gezonde werklocatiemarkt te komen in uw regio. Dit advies moet nu worden vertaald in een gedragen werklocatiestrategie De vervolgstap is de uitwerking van dit advies in een bestuurlijk gedragen werklocatiestrategie, danwel een structuurvisie werklocaties. Daarvoor is nog extra (bestuurlijk) proces en onderzoek nodig. Het gaat dan onder andere om het helder kiezen tussen locaties op basis van de financiële kant van de strategie; de financial engineering. Uitgangspunt hierbij is de door het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord omarmde ondernemersgerichte benadering, waarbij sturing vanuit de overheid nodig is om overaanbod te voorkomen, maar deze wel zo flexibel in te richten dat een concrete marktvraag door ondernemersvragen niet wordt gemist. Voor dit verdiepende vervolgtraject is een subsidieaanvraag gedaan in het kader van HIRB overaanbod van de provincie Noord-Holland. Deze aanvraag is gehonoreerd. Op basis hiervan zijn wij, Stec Groep, aan de slag gegaan met dit traject. Hiertoe zijn in de afgelopen maanden aanvullende analyses gedaan en gesprekken gevoerd met de gemeenten en in het bijzonder met private partijen met posities op de bedrijventerreinenmarkt van De Kop. Op basis hiervan is gekeken wat een wenselijke strategie is voor de diverse plekken, afzonderlijk en in onderlinge samenhang. Dit alles gericht op het kwantitatief en kwalitatief meer in balans brengen van de werklocatiemarkt in De Kop en daarmee de regionale economie te versterken. Het resultaat is weergegeven in dit rapport. Onderstaande kaart en tabel geven het totaaloverzicht weer van de ABC-lijst.

16 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 4 Figuur 1: Overzicht bedrijventerreinen in De Kop, ingedeeld naar A-B-C-lijst Bron: Stec Groep, Tabel 1: Totaal beschikbare capaciteit bedrijventerreinen in De Kop A-lijst B-lijst C-lijst Kruiswijk I & II & III (HK) 4,7 Het Venster (HK) 12 Zijtwende (HK) 13 Den Oever Zuid (HK) 0,9 Reg. BT Robbenplaat ZZ-2A (HK) 15 Reg. BT Robbenplaat ZZ-2B & C (HK) Industrieweg Middenmeer (HK) 1 Kooypunt IIIb (D-H) 13 Witte Paal II (Schagen) 7 Agriport A7 (HK) 5 Dogger Zuid (D-H) 5 Reg. BT Robbenplaat (HK) 16,5 Kolksluis (Schagen) 2,5 Kooypunt I, II en IIIa (D-H) 15,5 Lagedijk (Schagen) 6,1 Kolksluis II (Schagen) 2,5 Witte Paal I (Schagen) 0,4 Totaal 52,6 47,5 69 Bron: gemeenten de Kop, bewerking Stec Groep, Het vervolgonderzoek spitst zich voornamelijk toe op de bedrijventerreinen in de categorieen B en C. De volgende tabel geeft deze terreinen weer.

17 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 5 Tabel 2: Bedrijventerreinen in scope vervolgonderzoek Gemeente Terrein Oppervlak in ha (netto) Type terrein Status B of C-lijst Den Helder Dogger Zuid 5 Lokaal Hard B Den Helder Kooypunt IIIb 13 Regionaal Zacht B Schagen Kolksluis II 2,5 Lokaal Zacht B Schagen Witte Paal II 7 Regionaal Strategische reserve C Hollands Kroon Het Venster 12 Regionaal Hard B Hollands Kroon Reg. BT Robbenplaat ZZ-2A 15 Regionaal Zacht B Hollands Kroon Reg. BT Robbenplaat ZZ-2B 20 Regionaal Zacht C Hollands Kroon Reg. BT Robbenplaat ZZ-2C 29 Regionaal Strategische reserve C Hollands Kroon Zijtwende 13 Lokaal Strategische reserve C Totaal B lijst 47,5 Totaal C lijst 69 Bron: gemeenten de Kop, bewerking Stec Groep, Leeswijzer In het volgende hoofdstuk leest u de conclusies over de verschillende terreinen op basis van de gevoerde gesprekken en analyses. Meer uitgebreide informatie per terrein is te vinden in de bijlage.

18 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 6 2 Conclusies en advies terreinen 2.1 Terreinen in de A-lijst Op basis van de nadere verdieping op de terreinen en ontwikkelingen in de afgelopen maanden is de A-lijst geactualiseerd. De terreinen op de A-lijst hebben nu nog circa 53 hectare uitgeefbaar. De verwachte vraag tot 2040 bedraagt 62 hectare netto. Hiermee lijkt er sprake van een redelijk kwantitatief evenwicht met de ontwikkeling van deze locaties. Maar hierbij merken we op dat de prognose uitgaat van een optimistisch economisch scenario ( Economische Impulsscenario ), waarbij beleidsmatig stevig en met succes wordt ingezet op de vijf speerpuntclusters in Noord-Holland Noord, incluis De Kop. De regio zal op diverse fronten nog fors haar best moeten doen om deze potentiële vraag ook daadwerkelijk te realiseren. Een analyse van het verleden, zoals in het voorgaande onderzoek gemaakt, leert dat de bedrijventerreinprognoses voor deze regio vaak te optimistisch bleken en de vraag aanzienlijk achterbleef bij de verwachting. Omdat de prognose bovendien uitgaat van een lange periode, tot 2040, is dit kwantitatieve evenwicht voor de langere termijn erg onzeker. Er ligt al veel aanbod en de wensen en eisen van bedrijven kunnen op termijn veranderen. Goede monitoring op uitgifte en marktontwikkelingen is hierbij cruciaal. Tabel 3: A-lijst bedrijventerreinen in De Kop A-lijst Kruiswijk I & II & III (HK) 4,7 Den Oever Zuid (HK) 0,9 Industrieweg Middenmeer (HK) 1 Agriport A7 (HK) 5 Reg. BT Robbenplaat (HK) 16,5 Kooypunt I, II en IIIa (D-H) 15,5 Lagedijk (Schagen) 6,1 Kolksluis II (Schagen) 2,5 Witte Paal I (Schagen) 0,4 Totaal 52,6 Kwalitatief ligt de situatie bovendien genuanceerder. Het aanbod op de A-lijst is vooral kleinschalig en lokaal georiënteerd, terwijl het aanbod voor de grootschalige vraag relatief beperkt is.

19 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 7 Figuur 2: Het bedrijven- en vestigingenmilieu versus de omvang van hun zoekgebied Bron: Stec Groep, Kleinschalige segment: overaanbod De kleinschalige, lokale ruimtevragers (tot m²) zitten vooral in de dienstverlenende sectoren en in toenemende mate in sectoren zoals de bouw, nijverheid en reparatie, vanwege het groeiend aantal zzp-ers. Uit het vorige onderzoek kunnen we concluderen dat 80% van de bedrijven in De Kop behoort tot deze doelgroep. Deze doelgroep is goed voor circa 35% van de vraag in hectares. Dit betekent dus een behoefte van circa 22 hectare tot Deze bedrijven zijn vooral op zoek naar centraal en binnenstedelijk gelegen locaties, die overigens wel goed ontsloten moeten zijn, zodat ze dicht bij hun klanten en werknemers zitten die veelal uit het stedelijke milieu komen. Zetten we deze cijfers af tegen het aanbod op de A-lijst dan zien we dat voor het kleinschalige segment vele locaties op de A-lijst beschikbaar zijn. Feitelijk bieden alle locaties mogelijkheden voor deze doelgroep. Alleen Agriport A7 en Robbenplaat (en deels Kooypunt I en II) zijn duidelijk meer grootschalig georiënteerd, maar ook hier zijn vestigingsmogelijkheden voor de meer kleinschalige gebruiker. In totaal gaat het om een aanbod van circa 35 hectare. Het is afhankelijk van hoe de uitgifte loopt aan grootschalige vraag (zie hieronder) of deze 35 hectare ook echt volledig beschikbaar is voor deze kleinschalige vraag. Feit is dat er meer dan voldoende aanbod is voor dit segment. Ook is dit aanbod relatief goed verspreid beschikbaar over de regio. In (vrijwel) alle gemeenten is sprake van ontwikkelingsruimte voor het lokale bedrijfsleven. Grootschalige segment: tekort De grootschalige vraag, veelal (groot)handel, logistiek en industrie, betreft 20% van de ruimtevragers in De Kop. Omdat het om relatief grote bedrijven gaat is deze groep goed voor zo n 65% van de vraag in hectares. Ofwel zo n 40 hectare tot Dit type gebruiker is op zoek naar kavels groter dan m² met de nadruk op kavels vanaf 1 hectare netto. Dit op een centrale locatie aan de rand van het stedelijk gebied en met een uitstekende bereikbaarheid per (vracht)auto. Zetten we deze cijfers af tegen het aanbod op de A-lijst dan zien we dat voor de grootschalige vraag vooral de locaties Agriport A7, Robbenplaat en Kooypunt I en II beschikbaar zijn. In totaal gaat het daarbij om zo n 37 hectare. Als we dieper inzoomen op deze locaties en de (kenmerken van de) nog beschikbare kavels dan kunnen we concluderen dat deze 37 hectare niet volledig inzetbaar zal zijn voor het accommoderen van de grootschalige vraag.

20 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 8 Redenen hiervoor zijn: Huidige verkavelingsstructuur: de ruimte is niet altijd als grote aaneengesloten kavels beschikbaar of geschikt te maken. Zo blijkt na analyse van de diverse kavelkaarten dat sommige delen van terreinen niet aansluiten bij de wensen van de doelgroep. Het gaat dan om kavels die kleiner zijn dan 1 hectare en/of met afwijkende kavelvormen. We zien dit vooral terug op Kooypunt. Hier is zo n 5 hectare voor grootschalige bedrijven beschikbaar. Op Robbenplaat gaat het om 13 hectare. Algehele markttechnische kwaliteiten van de locaties voor grootschalige bedrijven. Zo is Kooypunt qua ligging en bereikbaarheid aan de N9 een stuk minder aantrekkelijk voor deze doelgroep dan Robbenplaat en vooral Agriport A7, zo blijkt onder meer uit de locatie-analyses en beoordelingen in het vorige onderzoek. Bij de uitgifte zal altijd efficiëncyverlies optreden. Ofwel: er zullen altijd restruimtes/kavels overblijven waardoor niet 100% van de beschikbare ruimte voor grote spelers beschikbaar is. Natuurlijk kan wel gestuurd worden op het voorkomen van zoveel mogelijk van dit soort ruimteverlies door een zorgvuldige uitgifte. En op het maximaal beschikbaar maken van grote kavels. Bijvoorbeeld door het samenvoegen van kavels en optimaliseren van de inrichting van de terreinen. Als we met deze bril naar de geschikte terreinen voor grootschalige vraag kijken, dan concluderen we dat nu circa 18 hectare effectief beschikbaar is voor de grootschalige vraag. Hier staat dus een vraag van 40 hectare tegenover. Al met al is het voor het grootschalige segment slim om te kijken of (1) op de geschikte locaties op de A-lijst meer ruimte beschikbaar kan komen en (2) eventueel aanvullend hierop extra ruimte vanuit de B-lijst hiervoor geschikt kan worden gemaakt. Ook hier geldt dat goede monitoring randvoorwaardelijk is en dat ook locaties over de regiogrens in deze keuzes betrokken moeten worden (zie ook onderstaand kader). Zolang de vraag zich op Agriport blijft manifesteren, is voldoende voorraad (met name voor datacenters) hier dan ook essentieel, Deze voorraad moet ook ruimte blijven bieden aan de koppeling tussen glastuinbouw en datacenters, hier verwachten wij dat de komende jaren meer synergie zal optreden. Momenteel heeft 70 hectare bestemd voor glastuinbouw een dubbelbestemming, op deze hectaren kan in plaats van glastuinbouw ook een datacenter gevestigd worden. Vestiging van andere typen bedrijven dan een datacenter is nadrukkelijk niet aan de orde. AGRIPORT A7 Agriport A7 loopt goed, er is nu nog circa 5 hectare uitgeefbaar. Door de inzet op een breed type investeringen en infrastructuur worden bovenregionale partijen aangetrokken. Men maakt gebruik van de aanwezige faciliteiten maar ook dubbelgebruik van energie en reststromen. De eigenaar van Agriport vraagt wel meer planologische ruimte voor de typen bestemmingen, zo kan een ammoniakfabriek (nuttig voor recyling reststromen) zich momenteel niet vestigen. Het terrein is tevens aangemeld als pilotproject voor de Crisis- en herstelwet. De uitgifte van het bedrijventerrein loopt goed. De markt wil hier graag zitten dus hier moet op worden ingespeeld, eventueel door uitruil van glastuinbouwgronden richting bedrijventerrein en/of nieuwe afspraken over Robbenplaat. Uitwijken naar Robbenplaat ziet de marktpartij niet als eerste keuze, eerst kijken naar opties voor uitbreiding bij/naast Agriport, desnoods ten koste van glastuinbouw. De eigenaar denkt wel dat het koppelen van de aanwezige faciliteiten richting Robbenplaat kan, maar dit zal veel investeringen vergen.

21 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 9 ROBBENPLAAT Op deze locatie is nog circa 16,5 hectare uitgeefbaar. De uitgifte verloopt niet goed, maar het terrein is ook beoogd om een eventuele grote bovenregionale of internationale partij te kunnen huisvesten in de regio. Het in stand houden van deze locatie komt dan ook voort uit de wens grootschalige (onverwachte) bovenregionale of internationale bedrijven te kunnen vestigen, hiervoor is een zekere flexibiliteit noodzakelijk. Omdat Robbenplaat en Agriport deels op dezelfde doelgroep focussen, is verdere afstemming tussen beide terreinen noodzakelijk (zie ook verderop bij Robbenplaat-Zuid fase 2A). De restruimte (zo n 19 hectare) is in te zetten als eventuele toekomstige doorgroeiruimte voor gevestigde/te vestigen bedrijven. Het is ook aan te bevelen deze ruimte hiervoor beschikbaar te houden om bedrijven zoveel mogelijk op de huidige plek doorontwikkelmogelijkheden te kunnen bieden en zo toekomstwaarde voor deze bedrijven en bedrijventerreinen te borgen. Dit vanuit de optiek van een maximale ondernemersgerichte aanpak, een aanpak die Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord voorstaat. Een andere optie is natuurlijk om deze ruimte in te zetten voor het faciliteren van kleinschalige gebruikers. De vraag is of deze bedrijven ook echt op deze (grootschalige) terreinen willen vestigen en of dit slim is vanuit de hiervoor genoemde ondernemersgerichte aanpak. Bovendien is er al meer dan voldoende aanbod voor kleinschalige bedrijvigheid, zo concludeerden we eerder. Wat betekent dit voor de A-lijst? Het overaanbod betekent dat sommige terreinen rommelig en inefficiënt zullen worden ingevuld. Zo verwachten we dat de beschikbare ruimte op de terreinen Kooypunt, Robbenplaat en in mindere mate Agriport A7 niet 100% uit te geven is aan de grootschalige vragers. Omdat de vraag vanuit het kleinschalige, lokale segment beperkt is, zal dit betekenen dat aanzienlijk wat restruimte overblijft, die lang, of zelfs voorgoed, braak blijft liggen. GROOTSCHALIG AANBOD: OOK BOVENREGIONALE AFSTEMMING NOODZAKELIJK In het verlengde hiervan is het belangrijk bovenregionaal te zorgen voor afstemming (en overeenstemming) over hoe om te gaan met (zeer) grootschalige bovenregionale bedrijventerreinen en de vestigers die vanwege de omvang niet voorzien zijn in de marktraming. Een voorbeeld van een dergelijke speler is Microsoft. Zoals aangetoond komt een dergelijke grootschalige vestiger slechts sporadisch voor. Echter, mocht het gebeuren dat zo n speler in de regio landt en een groot aantal netto hectares nodig heeft, dan gaat dit natuurlijk ten koste van het beschikbare aanbod voor de regionale bedrijven. Op dat moment zou het gerechtvaardigd zijn om hectares uit de B of C-lijst uitgeefbaar te maken (naar de A-lijst). In het verlengde hiervan zal afstemming moeten plaatsvinden over (door)ontwikkeling van bovenregionale bedrijventerreinen tussen de buurregio s wat betreft omvang, fasering, prioritering en segmentering. Daarbij zal vooral de focus liggen op de geplande ontwikkelingen langs de A7-as. Zo vissen de bedrijventerreinen Agriport A7 en Regionaal Bedrijventerrein Robbenplaat in de Kop van Noord-Holland en Distriport en t Zevenhuis in West-Friesland uit dezelfde bovenregionale vijver.

22 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 10 Tegelijkertijd is de prognose ook een momentopname. De vraag kan zich altijd anders ontwikkelen dan verwacht, zowel positief als negatief. Daarom zal ook de A-lijst goed gemonitord moeten worden en elke twee jaar opnieuw moeten worden beoordeeld op marktconformiteit. De werkelijkheid leert dat vooral bij de regionale terreinen die met elkaar concurreren de vraag zich op één of enkele locaties manifesteert, zoals nu blijkt bij Agriport ten opzichte van Robbenplaat. Over enkele jaren kan de conclusie volgen dat verdere uitgifte op Robbenplaat niet zal gebeuren en dat juist alle uitgifte op Agriport zal moeten. Dit betekent dat op termijn de beste locaties uit de B-lijst in aanmerking komen om ontwikkeld te worden. En door een mogelijke mismatch, zoals hierboven beschreven, wellicht zelfs meer dan de nu kwantitatieve 8 hectare (62 hectare vraag minus 54 hectare aanbod op de A-lijst). Kwalitatief geldt dit dan voor het grootschalige segment. Voor de kleinschalige, lokale vraag is sowieso voldoende aanbod beschikbaar op de A-lijst. Ook is dit aanbod genoeg gespreid aanwezig over de regio. Elke gemeente heeft ontwikkelruimte voor de lokale bedrijvigheid. Wij adviseren dan ook daar waar mogelijk (ruimtelijk en financieel) de lokale terreinen uit de B- en C-lijst te schrappen. In de volgende paragrafen wordt toegelicht welke terreinen hier op termijn voor in aanmerking komen en welke niet. Hierbij wordt steeds toegelicht hoe tot de conclusie per terrein is gekomen. Deze conclusies zijn afhankelijk van de locatie, de lokale en regionale vraag, de hardheid van bestemmingsplannen maar ook de reële mogelijkheden om bepaalde terreinen te schrappen of andere afspraken te maken, rekening houdend met de (financiële) risico s. Het periodiek beoordelen van de uitgifte en met name de aanwezige marktvraag, ook op basis van concrete vragen van ondernemers, is essentieel om tot een evenwichtig maar ook flexibel aanbod van plannen te komen. Voorwaarden hiervoor zijn een goede bestuurlijke samenwerking tussen de verschillende overheden en een goed functionerend ondernemersloket, zoals ook benoemd in ons eerdere advies over de 0-euro aanpak voor NHN, uit Dit onderzoek dient dan ook om helderheid te krijgen over de marktkansen en een goede regionale afstemming hiervan. Een periodieke update van dit proces is wel randvoorwaardelijk omdat alleen zo de nieuwste marktvraag en concrete ondernemersvragen in beeld blijven. 2.2 Lokale terreinen op B- en C-lijst We concluderen in paragraaf 2.1 dat op de A-lijst ruim voldoende lokaal aanbod beschikbaar is. Er hoeft dus geen aanbod meer beschikbaar te komen vanuit de B- of C-lijst. In deze paragraaf kijken we welke lokale terreinen geschrapt kunnen worden, rekening houdend met de haalbare mogelijkheden. In de geselecteerde B- en C-lijst zitten 3 terreinen die zich richten op hun lokale doelgroep, zie tabel 4. Tabel 4: B-/C-lijst lokale bedrijventerreinen in De Kop Terrein Oppervlak in ha (netto) Type terrein Status Gemeente B- of C-lijst Dogger Zuid 5 Lokaal Hard Den Helder B Kolksluis II 2,5 Lokaal Zacht Schagen B Zijtwende 13 Lokaal Strategische reserve Hollands Kroon C Bron: gemeenten de Kop, bewerking Stec Groep, Dogger Zuid We concludeerden eerder dat de vraag vanuit kleinschalige, lokale bedrijven zo n 19 hectare bedraagt tot en met Den Helder heeft in de vraag in de regio een aandeel van zo n 30%. Dit betekent dus een lokale behoefte van zo n 5 tot 6 hectare. Dogger Zuid is binnen Den Helder feitelijk het enige echt lokaal georiënteerde aanbod (de ligging en omgevingskwaliteit zijn echter niet optimaal). Immers, Kooypunt richt zich meer op de middelgrote tot grotere gebruikers. Dit neemt niet weg dat ook hier kleinere, lokale gebruikers zich kunnen vestigen; immers, kavels zijn beschikbaar vanaf m². Een voordeel van

23 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 11 Dogger Zuid is wel dat dit terrein dichter bij het stedelijk gebied van Den Helder ligt, wat betekent dat dit terrein in potentie aantrekkelijker is voor kleinschalige op de stad georiënteerde bedrijven. Gezien de omvang van de lokale vraag, de relatief beperkte aantrekkelijkheid van Kooypunt I en II voor deze doelgroep en het feit dat Dogger Zuid er al helemaal bouwrijp ligt (inclusief infrastructuur) is het (deels) uit de markt nemen van deze locatie geen logische optie. Een deel uit de markt nemen is slechts zinvol als er andere alternatieven zijn voor de grond. Na een eerste bestudering van alternatieven door de gemeente, blijken deze niet kansrijk te zijn voor deze locatie. Het terrein is echter hard bestemd, dat wil zeggen dat vestiging op de gehele locatie mogelijk is. Hierin schuilt nu een ruimtelijk risico. Doordat er nu overal op het terrein gevestigd kan worden, is er geen aanleiding om compact te ontwikkelen. Anders gezegd, de gemeente kan nu niet sturen op een goede ruimtelijke ordening voor de lange termijn. Er is nu een reëel risico dat een eerste partij zich vestigt aan de ene kant en een tweede partij aan de andere kant. Bij uitblijven van bedrijventerreinvraag kan deze uitgifte belemmerend zijn om de locatie (ruimtelijk) af te ronden of om kansrijke alternatieven te faciliteren. Om dit risico weg te nemen en hierop te kunnen sturen is het verstandig het uitgeefbare deel te halveren. We adviseren dus het plan te behouden maar dit op te splitsen in twee fasen van 2,5 hectare. Hiermee ontstaat focus en een duidelijke randvoorwaarde voor een goede ruimtelijke ordening. Bij een bewezen uitgifte, kan het tweede deel vrij komen voor verdere ontwikkeling. Deze tweede 2,5 hectare kan uiteraard nu al wel worden gebruikt voor andere gebruikers, zoals volkstuinen bestemd voor de mensen uit het naastgelegen asielzoekerscentrum. De gemeente geeft verder aan dat de huidige eisen in het bestemmingsplan behoorlijk veeleisend zijn en dat er hiernaast weinig promotie van het terrein heeft plaatsgevonden, hier gaat zij zich de komende jaren op toeleggen. Een heldere fasering werkt prettig voor de acquisitie, zowel voor de gemeente als voor bedrijven. In het geval van een (in totaal) mindere afzet garandeert dit een compacte en efficiënte opzet van het terrein, iets wat toekomstige beheer- en afrondingsproblemen voorkomt. Ook voorkomt de gemeente zo dat bedrijven op huidige andere terreinen in Den Helder te snel in de verleiding komen te verhuizen en elders niet-courant vastgoed achterlaten (snelle veroudering terreinen, herstructurering). Planologisch blijft de gehele 5 hectare dus in de plannen, alleen op het eerste deel kunnen bedrijven zich dan vestigen. Bij een goede ontwikkeling, kan de tweede 2,5 hectare zonder grote stappen uitgegeven worden. Dit brengt naar verwachting geen negatieve effecten voor andere terreinen in de Kop met zich mee. Dogger Zuid is een lokaal georiënteerd bedrijventerrein, waardoor dit aanbod niet significant zal concurreren met andere terreinen elders. Door als gemeente het eigen aanbod voorzichtig, maar weloverwogen en vanaf nu enthousiast en haalbaar in de markt te zetten, kan maximaal ingespeeld worden op het pakken van marktkansen en worden aan de voorkant mogelijke ruimtelijke (en herstructurerings- en financiële) problemen op termijn afgedekt. Kolksluis II De boekwaarde van het volledige plan van 11 hectare bruto is -/- 2,6 miljoen negatief. Voor het eerste deel van dit plan wordt gekozen door te zetten; deze 2,5 hectare netto staat op de A-lijst. Omdat er een zeer uitvoerige behoefteraming is gehouden onder lokale ondernemers en het terrein in zeer nauwe samenwerking met hen ontwikkeld is, stellen we voor de tweede 2,5 hectare als zacht plan c.q. strategische reserve op de B-lijst te houden, omdat partijen hebben aangegeven deze ruimte op termijn te wensen. Ook de opzet van het plan, en daarmee de ruimtelijke kwaliteit, is door ondernemers mede bepaald en voldoet hiermee aan hun wensen. Als de eerste fase daadwerkelijk snel is uitverkocht, dan komt de vraag weer snel van ondernemers daar, zo verwachten we. In het licht van een ondernemersgerichte aanpak en gezien de sterke lokale gebondenheid van de daar gevestigde ondernemers is het verstandig om deze doorontwikkelruimte naar de toekomst achter de hand te hebben.

24 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 12 Omdat de ontwikkeling van het tweede deel tot nader order is uitgesteld, is er eind oktober 2015 voor 1,4 miljoen afgewaardeerd. Zijtwende Er is geen markt voor dit terrein. De toenmalige gemeente Niedorp heeft in 2010 aangegeven dat de gemeente alles heeft gedaan om de planontwikkeling planologisch mogelijk te maken, maar dat het plan door de provincie is bevroren door de inactieve houding van de ontwikkelaar. Ook anno 2016 ziet de eigenaar geen ontwikkelmogelijkheden in Zijtwende, het staat volgens de eigenaar in de vrieskist. Dit plan, 13 hectare groot, kan hiermee ons inziens zonder risico worden geschrapt van de lijst bedrijventerreinen. 2.3 Regionale terreinen op de B- en C-lijst Zoals uit voorgaande blijkt, is er kwantitatief en kwalitatief ruimte om enkele regionale terreinen uit de B- en C-lijst actief te behouden op de lijst. Een aantal anderen voldoet niet aan de gewenste criteria, en hier moet, indien mogelijk, de verdere planvorming worden gestopt. Tabel 5: B-/C-lijst regionale bedrijventerreinen in De Kop Gemeente Terrein Oppervlak in ha (netto) Type terrein Status B- of C- lijst Den Helder Kooypunt IIIb 13 Regionaal Zacht B Schagen Witte Paal II 7 Regionaal Strategische reserve C Hollands Kroon Het Venster 12 Regionaal Hard B Hollands Kroon Reg. BT Robbenplaat ZZ-2A 15 Regionaal Zacht B Hollands Kroon Reg. BT Robbenplaat ZZ-2B 20 Regionaal Zacht C Hollands Kroon Reg. BT Robbenplaat ZZ-2C 29 Regionaal Strategische reserve C Bron: gemeenten De Kop, bewerking Stec Groep, Kooypunt IIIb Kooypunt IIIb is de laatste fase van Kooypunt en heeft net als fase IIIa een sterke verbinding met het Regionaal Havenbedrijventerrein (RHB). Het betreft nu een zacht plan, dat on hold staat en eigendom is van een derde partij. Het eventueel doorzetten van het plan moet afhankelijk zijn van de marktontwikkeling op fase IIIa (moet dan al grotendeels zijn uitgegeven) en de ontwikkeling van het RHB (hoeft nog niet volledig te zijn uitgegeven, maar onderlinge concurrentie is af te raden). Indien deze beide terreinen nog niet voldoende zijn ontwikkeld en uitgegeven, is ontwikkeling en uitgifte op IIIb niet aan de orde en raden we deze ook sterk af. Omdat op het RHB een lagere milieucategorie geldt en geen grote bouwhoogten mogelijk zijn, adviseren we bij het RHB nader te kijken naar het uitbreiden van deze mogelijkheden. Voor de gemeente is er geen direct financieel risico of tekort indien dit plan nooit ontwikkeld zal worden. De gemeente is immers geen eigenaar van de gronden, dat is de Port of Den Helder. Aangezien de gemeente wel 100% aandeelhouder is van de Port of Den Helder, loopt de gemeente toch een indirect risico. Witte Paal II Dit plan is eigenlijk geen plan. Het heeft alleen in de provinciale structuurvisie gestaan maar wordt nog steeds gebruikt voor agrarische doeleinden. Ook zijn er geen afspraken en overeenkomsten tussen partijen en is de gemeente geen eigenaar. Dit plan kan dan ook zonder (financiële) gevolgen van de lijst worden geschrapt. Het Venster Het Venster heeft een vastgesteld bestemmingsplan en er is ook al meer dan een hectare uitgegeven. De locatie betreft een strategische aankoop voor een eigen onderneming. De eigenaar wil, bij voldoende groei van de glastuinbouw, circa 10 hectare gebruiken voor zijn eigen onderneming. Uit gesprekken met de eigenaar blijkt dat deze echter ook op Agriport zou kunnen vestigen.

25 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 13 De bereikbaarheid van Het Venster is niet zo goed. Wel is er sprake van een goede verbinding met Agriport. De eigenaar ziet dat ook kleinere partijen zich vestigen op Agriport en wil afspraken maken over een strakkere segmentering, waarbij kleinere partijen worden toegedeeld aan Het Venster en Agriport zich focust op het grootschalige segment. Zo heeft Het Venster meer mogelijkheden voor uitgifte en blijft Agriport trekker voor grotere partijen. Ook is Het Venster momenteel nog aangemerkt als zoekgebied voor datacenters. Wellicht kan deze capaciteit ook worden herverdeeld richting Agriport, wat ook beter past bij de marktkwaliteiten en aantrekkingskracht van Agriport. Afspraken tussen de gemeente en de grondeigenaar zijn vastgelegd in de exploitatie-overeenkomst uit Wij adviseren om samen met de eigenaren van Het Venster en Agriport te komen tot aanvullende afspraken tussen beide partijen en de gemeente. Het doel hiervan is te bekijken hoe de locaties elkaar kunnen versterken, in plaats van beconcurreren door wellicht afspraken te maken over de minimale grootte van de kavels op Agriport, zodat de kleinere gebruikers richting Het Venster kunnen. Bij voldoende massa op Agriport geeft de eigenaar aan zelf een groot deel van het terrein te willen betrekken, dus een uitzondering voor zijn eigen onderneming is hier gewenst. Vanuit de gemeente moet erop worden gelet dat Het Venster geen concurrentie aangaat met kleinschalige (lokale) aanbieders van bedrijfsgrond, dus een zekere verbondenheid aan het glastuinbouwcluster is noodzakelijk en moet als randvoorwaarde bij vestiging worden gesteld. Robbenplaat Robbenplaat Zuid is verdeeld over 3 fasen: Zuid-Zuid 2a 15 hectare; Zuid-Zuid 2b 20 hectare; Zuid-Zuid 2c 29 hectare. Op het huidige harde bedrijventerrein Robbenplaat Zuid fase 1 ligt nu nog 16,5 hectare uitgeefbaar terrein. Gezien de marktruimte achten we het onverstandig nu al in te zetten op een doorontwikkeling van Zuid-Zuid 2. Hierdoor wordt de aantrekkelijkheid van het bestaande uitgeefbare gebied juist beperkt en is de kans kleiner dat het volledige gebied uitgegeven wordt. Voor fase 2 is er geen aantoonbare markt. Robbenplaat concurreert deels met Agriport, waarbij Agriport duidelijk de favoriete locatie van de markt is. Dit betekent dat eventuele uitbreiding van Agriport logischer is (uitruil mogelijk met glastuinbouw-grond) dan het planologisch bevorderen van Robbenplaat fasen 2a, 2b en 2c. Fasen 2b en 2c kunnen uit alle lijsten geschrapt worden. Fase 2a kan eventueel nog als strategische reserve worden behouden. Indien het huidige terrein voldoende snel uitgegeven wordt, of een grote (internationale) speler komt die snel flexibel geplaatst moet worden, kan deze fase mogelijk nog tot ontwikkeling worden gebracht. Door het schrappen van fasen 2b en 2c verliest de gemeente de mogelijke compensatie van 1,5 miljoen. De gemeente kan hierover wel aanvullende afspraken met Agriport maken. Dit bedrag kan dan wellicht worden opgenomen in een nieuwe afspraak over de eventuele verdere ontwikkeling van Agriport. Wij adviseren dan ook de gemaakte afspraken over Robbenplaat te bespreken en te combineren in de nieuwe afspraken met Agriport (en eventueel Het Venster). COLLEGEBESLUIT 22 SEPTEMBER 2015: OPSCHORTEN SOK ROBBENPLAAT Op 22 september 2015 heeft het college van Hollands Kroon besloten de samenwerkingsovereenkomst voor Robbenplaat uit 2011 op te schorten tot eind Dit betekent dat een besluit over de verdere ontwikkeling van geheel fase 2 is uitgesteld. Dit besluit komt hiermee in grote mate overeen met ons advies, echter het keuzetijdstip voor eventueel doorzetten ligt in de toekomst.

26 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop Overzicht te schrappen terreinen en consequenties Onderstaande tabel toont de conclusies van de voorgaande paragrafen. We zien dat er van de 116,5 hectare op de B- en C-lijst 69 hectare, circa 60%, geschrapt kan worden zonder al te grote financiële consequenties en risico s voor de gemeente. Het grootste deel van deze opgave zit bij Robbenplaat Zuid. We adviseren dan ook sterk om samen met de eigenaren van Robbenplaat, Agriport, maar ook Het Venster tot nieuwe afspraken te komen over hoe de verwachte vraag naar dit type bovenregionale terreinen in de toekomst het beste kan worden bediend. Van de 47,5 hectare die behouden blijft is slechts 17 hectare hard; Dogger Zuid en Het Venster. De overige 30 hectare kan benoemd worden als strategische reserve en zal pas hard gemaakt kunnen worden na het doorlopen van de Ladder, goede monitoring en een vraaggerichte benadering. Tabel 6: Conclusies en advies per terrein Terrein Oppervlak in ha (netto) Behouden Schrappen Actie Consequenties Dogger Zuid (Fase 1 2,5 ha nu & fase 2 2,5 ha reserve ) (D-H) Kooypunt IIIb (D- H) Kolksluis II (Schagen) 5 5* 0 Aanpassen eisen bestemmingsplan, stevige inzet op promotie en acquisitie. Opdelen in 2 fasen. Fase 2 pas uitgeven bij succes fase Heldere afspraken maken over afhankelijkheid van uitgifte en ontwikkeling op fase IIIa en RHB. 2,5 2,5 0 Behouden voor langere termijn, locatie is markttechnisch goed voor lokale vraag Schrappen uit eventuele provinciale kaarten en visies. Witte Paal II (Schagen) Het Venster (HK) Aanvullende afspraken maken tussen gemeente, eigenaren Het Venster en Agriport over hoe elkaar te versterken. Reg. BT Robbenplaat ZZ- 2A (HK) Reg. BT Robbenplaat ZZ- 2B (HK) Reg. BT Robbenplaat ZZ- 2C (HK) Aanhouden als strategische reserve voor onverwachte partij of bij aantrekkende uitgifte op fase Verdere planvorming stoppen. Gemeente heeft besloten de samenwerkings-overeenkomst op te schorten tot eind Zijtwende (HK) Eigenaar berichten dat de gemeente geen verdere medewerking zal verlenen aan planontwikkeling. Totaal 116,5 47,5 69 *) Fase 1 2,5 hectare nu & fase 2 2,5 hectare reserve (bij succes fase 1). Geen, uitgifte wordt gestimuleerd. 2 e fase van 2,5 hectare kan (tijdelijk) alternatief worden gebruikt. Geen directe financiële consequenties voor gemeente als het toch niet tot ontwikkeling komt, wel via aandeelhouderschap PoDH. Geen, er is al afgewaardeerd. Geen, geen eigendom gemeente, geen contracten. Geen. Betreft particulier eigendom. Hier valt voor gemeente kwalitatieve winst te behalen door in te zetten op versterking Agriport/het Venster. Geen. Geen. Geen, in 2010 al door gemeente aangegeven dat zij tot dan toe alle stappen heeft ondernomen om planologisch mogelijk te maken, maar dat dit door houding van eigenaar niet is gelukt. Sindsdien geen acties bij eigenaar. Eigenaar ziet ook geen ontwikkeling mogelijk.

27 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop Succesvoorwaarden Goede monitoring vraag/aanbod Het is belangrijk om tussentijds de daadwerkelijke bedrijventerreinontwikkelingen (uitgifte) te monitoren om zo goed op de hoogte te (kunnen) blijven van wensen en eisen en de nieuwste trends en ontwikkelingen op de werklocatiemarkt van de regio De Kop van Noord-Holland. Vroegtijdig signaleren is belangrijk omdat als terreinen al sneller uitgegeven raken dan verwacht, er een soort vacuüm ontstaat waardoor nieuwe vestiging niet mogelijk is. Monitoren is belangrijk omdat de vraagraming voor de regio De Kop van Noord-Holland al uitgaat van een economisch impulsscenario en in dit scenario zit dus al een flinke ambitie vervat met bijbehorende ruimtevraag. Ook is monitoring belangrijk om de toekomstige invloed van (bovenregionale) leads in kaart te brengen, bijvoorbeeld voor Agriport A7. Bovendien kan de informatie uit de monitoring als input worden gebruikt voor de eventuele (bestemmingsplan)onderbouwingen, de (her)ontwikkeling en optimalisatie (bijvoorbeeld verkaveling) van individuele terreinen en plannen, maar ook in acquisitie of marketing van de regio naar nieuwe bedrijven. Organiseren voorzienbaarheid Het is belangrijk om voorzienbaarheid te creëren voor het op termijn terugdringen van (hard) planaanbod dat markttechnisch kansloos is en waarvoor geen alternatief beschikbaar is. Dit kan door de in deze notitie beschreven strategie te verwerken in een bestuurlijk gedragen structuurvisie werklocaties en deze duidelijk te communiceren (naar partijen met grondposities op bedrijventerreinen) in de regio. Het vorige onderzoek naar vraag en aanbod en de gesprekken die in het kader van dit vervolg zijn gevoerd, vormen hiervoor een begin. Ondernemersgerichte benadering Belangrijk is om een ondernemersgerichte aanpak als uitgangspunt te hanteren. Met andere woorden het inzetten op (door)ontwikkeling van plekken waar vanuit bedrijven vraag naar is. Dit is ook uitgangspunt geweest in de beoordeling van de diverse locaties in dit onderzoek en de eerdere analyses. Ook het Bedrijvenloket West-Friesland en Kop van Noord-Holland werken hier aan bij. Bij de bedrijvenloketten kunnen ondernemers terecht voor een actueel overzicht van het aanbod van werklocaties en voor advies en begeleiding bij huisvestingsvraagstukken. Ladder voor duurzame verstedelijking De locaties die nu op de B- en C-lijst staan en als strategische reserve zijn aangemerkt, hebben allemaal nog geen planologisch harde status. Bij elk besluit om een planologische wijziging mogelijk te maken moet uiteraard eerst regionaal worden overlegd. Hierna zal voor het planologisch mogelijk maken van de bestemming ook de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moeten worden. Cruciaal is het dan ook om regionaal tot goede afstemming te komen over welke locaties wel in de lucht blijven en van welke nu afscheid wordt genomen. Het terugdringen van de planvoorraad is belangrijk om goede plannen waar vanuit bedrijven vraag naar is, überhaupt door de Ladder te krijgen.

28 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 16 Bijlage 1. Dogger Zuid, Den Helder Terrein Type terrein Oppervlak in ha. Status Gemeente B- of C- lijst Dogger Zuid Lokaal 5 Hard Den Helder B Programma en uitgifte Dogger Zuid is binnen Den Helder feitelijk het enige echt lokaal georiënteerde aanbod. Immers, Kooypunt richt zich meer op de middelgrote tot grotere gebruikers. Dit neemt niet weg dat ook hier kleinere, lokale gebruikers zich kunnen vestigen; immers, kavels zijn beschikbaar vanaf m². Een voordeel van Dogger Zuid is wel dat dit terrein dichter bij het stedelijk gebied van Den Helder ligt, wat betekent dat dit terrein in potentie aantrekkelijker is voor kleinschalige op de stad georiënteerde bedrijven en daarnaast ook meer kansen biedt voor alternatieve invullingen. We concludeerden eerder dat de vraag vanuit kleinschalige, lokale bedrijven zo n 19 hectare bedraagt tot en met Den Helder heeft in de vraag in de regio een aandeel van zo n 30%. Dit betekent dus een lokale behoefte van zo n 5 tot 6 hectare. Het bedrijventerrein Dogger Zuid kent geen optimale product-marktcombinatie: qua ligging en omgevingskwaliteit en ook qua beoogde doelgroep heeft de locatie als puur lokaal bedrijventerreinen geen optimale toekomstpotentie. Het deels uit de markt nemen, bijvoorbeeld voor 50%, is hiermee een reële optie als er goede alternatieve invullingen voor het terrein mogelijk zijn. Na een eerste bestudering van alternatieven door de gemeente, blijken deze vooralsnog niet kansrijk te zijn voor deze locatie. Het terrein is hard bestemd, dat wil zeggen dat vestiging mogelijk is. Hierin schuilt nu een ruimtelijke risico. Doordat er nu overal op het terrein gevestigd kan worden, is er geen aanleiding om compact te ontwikkelen. Anders gezegd, de gemeente kan nu niet sturen op een goede ruimtelijke ordening voor de lange termijn. Er is nu een reëel risico dat een eerste partij zich vestigt aan de ene kant en een tweede partij aan de andere kant. Om hierop te kunnen sturen is het verstandig het uitgeefbare deel te halveren. Hiermee creëer je focus en een duidelijke randvoorwaarde voor een goede ruimtelijke ordening. Bij een bewezen uitgifte, kan het tweede deel vrijkomen voor verdere ontwikkeling. Deze tweede 2,5 hectare kan uiteraard nu al wel worden gebruikt voor andere gebruikers, zoals volkstuinen bestemd voor de mensen uit het naastgelegen asielzoekerscentrum. Er is dan ook gekozen voor het doorzetten van het plan, maar wel met extra energie en aandacht voor de vragen van bedrijven. De gemeente geeft immers aan dat de huidige eisen in het bestemmingsplan behoorlijk veeleisend zijn en dat er hiernaast weinig promotie van het terrein heeft plaatsgevonden. De gemeente gaat de komende 2 jaar actief aan de slag met de promotie van het terrein met als doel zo snel mogelijk partijen te acquireren. De gemeente zal hiervoor de huidige bestemmingsplaneisen aanpassen, zodat dit eerder succesvol zal zijn. Verder worden initiatieven zoals de vestiging van een crematorium heroverwogen omdat de vestiging van het ziekenhuis niet doorgaat. In de totale visie voor dit gebied moet de gemeente ook kijken naar de grondpositie van het ziekenhuis en hierover spreken met het ziekenhuis. Bij de acquisitie van bedrijven is het voor de gemeente eenvoudiger, en voor bedrijven prettiger, om het terrein op te delen in een deel dat nu kan worden uitgegeven, en een deel dat pas later aan bod komt. De gemeente werkt zo aan een goede invulling van het terrein om een half ingevulde vlekkenkaart te voorkomen. Want waar nu elk bedrijf zich nog overal op het terrein mag vestigen, zullen voorwaarden aan

29 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 17 fasering en vestiging worden gesteld. In het geval van een in totaal mindere afzet garandeert dit een compacte en efficiënte opzet van het terrein, iets wat toekomstige beheerproblemen voorkomt. Ook voorkomt de gemeente zo dat bedrijven op huidige andere terreinen te snel in de verleiding komen te verhuizen en elders niet-courant vastgoed achterlaten. Planologisch blijft de gehele 5 hectare in de plannen, alleen op het eerste deel kunnen bedrijven zich nu vestigen. Bij een goede ontwikkeling, kan de tweede 2,5 hectare zonder grote stappen uitgegeven worden. Dit brengt naar verwachting geen negatieve effecten voor andere terreinen in De Kop met zich mee. Dogger Zuid is een puur lokaal georiënteerd bedrijventerrein, waardoor dit aanbod hier niet zal concurreren met andere terreinen elders. Door als gemeente het eigen aanbod voorzichtig, maar weloverwogen en vanaf nu enthousiast en haalbaar in de markt te zetten, voorkomt de gemeente ruimtelijke (en daarmee herstructurerings- en financiële) problemen op termijn. Figuur B1: Bestemmingsplan Dogger-Zuid Financien De grondexploitatie heeft nu een positieve boekwaarde van circa 0,4 miljoen. Deze positieve boekwaarde komt onder meer door de verkoop van gronden voor het ziekenhuis. Status plan Oppervlakte totaalplan in ha. Direct uitgeefbaar in ha. Aantal deelplannen of fasen incl. oppervlakte Planstatus Deel gemeentelijke gronden Deel private gronden Overeenkomsten met marktpartijen Contractstatus marktpartijen Planschade risico s Privaatrechtelijke risico s/contracten Meest recente acties gemeente Meest recente acties marktpartij Omvang en planologisch B Ca. 5 ha m² ( m² in optie) Terrein ligt al ingericht klaar Onherroepelijk BP, vastgestelde grondexploitatie Organisatie en proces m² (incl. private kavel) 1 kavel reeds verkocht (4.440 m²) 1 koopcontract Geen Geen Geen Er zijn gesprekken met 3 geïnteresseerde partijen geweest, maar die kregen hun financiering niet rond. Geen Locatieontwikkeling Doelgroep terrein Categorie 2 tot 3.1 Uitgifteprijzen 154 en 113 per m²

30 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 18 Omvang kavels Flexibel Fasering Alle uitgeefbare grond ligt klaar Grondexploitatie gemeente Opbrengsten, verdeeld naar boekwaarde en prognose Totale positieve boekwaarde van circa 0,4 miljoen. Kosten, verdeeld naar boekwaarden en prognose Risico voorziening Rente Financieel resultaat Evt. allocatie van opbrengsten/resultaat

31 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop Kooypunt IIIb, Den Helder Terrein Type terrein Oppervlak in ha. Status Gemeente B- of C- lijst Kooypunt IIIb Regionaal 13 Zacht Den Helder B Programma en uitgifte De locatie ligt gunstig ten zuiden van Den Helder, hoewel relatief perifeer, direct aan de N9. Het terrein scoort eigenlijk op alle facetten licht bovengemiddeld. De locatie speelt goed in op de ruimtewens voor diverse industriële productiebedrijven in de high-tech en offshore-industrie die niet noodzakelijkerwijs aan het water willen zitten, maar wel nabij havenfaciliteiten (Den Helder). De ontwikkeling van het Regionaal Havenbedrijventerrein (RHB) kan daarom voor Kooypunt III extra kansen bieden en de spin-off en clustereffecten versterken. Tegelijkertijd kan het RHB ook een concurrent worden voor Kooypunt III omdat sommige bedrijven die nu voor Kooypunt III kiezen dit alleen doen omdat er geen aanbod vergelijkbaar is met dat van het RHB, te weten grotere watergebonden kavels. Vooralsnog adviseren we vooral in te zetten op de realisatie van de eerste fase van Kooypunt III fase a en de doorontwikkeling van Kooypunt I & II om de locatie echt af te maken. Dat betekent dat we 15,5 hectare op Kooypunt I, II en III fase a op de A-lijst zetten. Het eventueel doorzetten van het plan, moet afhankelijk zijn van de marktontwikkeling op fase IIIa (moet dan al grotendeels zijn uitgegeven) en de ontwikkeling van het RHB (hoeft nog niet volledig te zijn uitgegeven, maar onderlinge concurrentie is af te raden). Indien deze beide terreinen nog niet voldoende zijn ontwikkeld en uitgegeven, is ontwikkeling en uitgifte op IIIb niet aan de orde en raden we deze ook sterk af. Omdat op het RHB een lagere milieucategorie geldt en geen grote bouwhoogten mogelijk zijn, adviseren we bij het RHB nader te kijken naar het uitbreiden van deze mogelijkheden. Financien Voor de gemeente is er geen direct financieel risico of tekort indien dit plan nooit ontwikkeld zal worden. De gemeente is immers geen eigenaar van de gronden, dat is de Port of Den Helder. Aangezien de gemeente wel 100% aandeelhouder is van de Port of Den Helder, loopt de gemeente toch een indirect risico. Status plan Oppervlakte totaalplan in ha. Direct uitgeefbaar in ha. Aantal deelplannen of fasen incl. oppervlakte Planstatus Deel gemeentelijke gronden Deel private gronden Overeenkomsten met marktpartijen Contractstatus marktpartijen Planschade risico s Privaatrechtelijke risico s/contracten Meest recente acties gemeente Meest recente acties marktpartij Doelgroep terrein Uitgifteprijzen Omvang en planologisch B-lijst Circa 13 hectare 13 hectare 1 (deel)fase Uitvoering na ¾ uitgifte fase IIIa en bij voldoende marktvraag. Naar verwachting Organisatie en proces Geen. Na realisatie wordt openbare ruimte overgedragen aan gemeente. Circa 16 hectare Geen N.v.t. Nihil Nihil Geen Geen Locatieontwikkeling Omvang kavels > 500 m² Fasering Offshore Energy gerelateerd Vergelijkbaar met fase IIIa Fase IIIb Overig

32 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop 20 Overig mogelijke uitplaatsingen afronden gebied kans om bedrijf te missen overig Na uitgifte van fase IIIa volgt fase IIIb en mogelijk, afhankelijk van vraag en haalbaarheid, fase IV. De locatie is sterk verbonden met de ontwikkeling van Kooyhaven en de zeehaven. Hiervoor is Kooypunt toeleverancier en logistiek knooppunt.

33 Vervolgstrategie werklocaties Regio De Kop Kolksluis II, Schagen Terrein Type terrein Oppervlak in ha. Status Gemeente B- of C- lijst Kolksluis II Lokaal 2,5 Zacht Schagen B Programma en uitgifte Bedrijventerrein Kolksluis scoort relatief slecht op de diverse markttechnische kwaliteiten, maar ligt relatief geïsoleerd in een omgeving waar binnen een straal van zo n 5 tot 10 kilometer nauwelijks andere bedrijventerreinen beschikbaar zijn. Het terrein is daarnaast ook voor een specifieke lokale behoefte ontwikkeld, die sterk onderbouwd is met enquêtes onder de lokale ondernemers. Dus hoewel dit terrein op basis van de markttechnische kwaliteiten af zouden vallen, blijkt er wel voldoende behoefte te zijn en sluit het ook qua product-marktcombinatie (PMC) goed aan. Daar komt bij dat recentelijk al is besloten dat van de 5 hectare op Kolksluis op de korte termijn slechts 2,5 hectare zal worden uitgegeven. De andere 2,5 hectare komt op een B-lijst te staan indien er op de middellange termijn weer een groeiende lokale behoefte is. Financien De boekwaarde van het volledige plan van 11 hectare bruto is -/- 2,6 miljoen negatief. Voor de helft van dit plan wordt gekozen door te zetten. Omdat er echter een zeer uitvoerige behoefteraming is gehouden onder lokale ondernemers en het terrein hiervoor ontwikkeld is, stellen we voor de tweede 2,5 hectare zachte grond op de B-lijst te houden. Indien deze lokale vraag komt, zullen partijen zich op dit terrein willen vestigen. Omdat de ontwikkeling van het tweede deel tot nader order is uitgesteld, is er eind oktober 2015 voor 1,4 miljoen afgewaardeerd. Status plan Omvang en planologisch B-lijst Oppervlakte totaalplan in ha m² Direct uitgeefbaar in ha. 0 Aantal deelplannen of fasen incl. oppervlakte Deel 1 (A status) m² bruto 2,5 ha. netto (paars op kaart). Deel 2 (B status) m² bruto 2,5 ha. netto. Planstatus Voorontwerp bestemmingsplan (in juni 2015 ontwerp bestemmingsplan) Organisatie en proces Deel gemeentelijke gronden 100% Doelgroep terrein Uitgifteprijzen Locatieontwikkeling Lokaal Nog niet bekend Fasering Voornemens om in 2015 te starten met deel 1 Opbrengsten, verdeeld naar boekwaarde en prognose Overig mogelijke uitplaatsingen afronden gebied kans om bedrijf te missen overig Grondexploitatie gemeente Boekwaarde is 2,6 miljoen negatief Overig Het paarse deel betreft het nieuwe BT. Groen gestreept is de netto 2,5 hectare zoals die nu in categorie B zit.