Filmtheater Dordrecht. Onderzoek huisvesting filmtheater in de binnenstad van Dordrecht. Werknummer bbn : 4041 Datum : 3 mei 2004

Transcriptie

1 Filmtheater Dordrecht Onderzoek huisvesting filmtheater in de binnenstad van Dordrecht Werknummer bbn : 4041 Datum : Rapportnummer : 003 Tekstgedeelte : 15 pagina's Versie : 003 Aantal bijlagen : In separate notitie Status : Definitief Opgesteld door : mevrouw ir. T.A. Mulder ta.mulder@bbn.nl Doorkiesnummer : (010) Faxnummer : (010) Internet :

2 INHOUDSOPGAVE blz. 1. Inleiding 3 2. Gebouwconcept Uitgangspunten Ruimtelijke uitwerking Publieksruimtes Zaalruimtes Beheersvoorzieningen Dienstruimtes foyer Techniekruimtes Ruimtebehoefteprogramma 6 3. Locaties (bestaande gebouwen in de binnenstad) Nieuwstraat 66/ Groenmarkt St. Bonifatiuskerk 8 4. Kostenraming Uitgangspunten Resultaten Theater Dordrecht Pagina 2 van 15 bbn adviseurs

3 1. INLEIDING In de zoektocht naar een nieuwe of vernieuwde huisvesting voor de podiumkunsten in Dordrecht werd in december 03 een rapport afgerond waarbij een theater- en filmcomplex beschreven werd op De Stadswerven. Medewerkers en directie van Schouwburg Kunstmin, het Architectenforum en bbn adviseurs onderzoeken in dit rapport de haalbaarheid en de daarmee samenhangende kosten van huisvesting van een filmtheater in een bestaand pand in de historische binnenstad. Vanuit de wens om het centrum levendig te houden en monumentwaardige gebouwen een goede bestemming te geven heeft het college opdracht gegeven om in aanvulling op de bestaande rapporten de mogelijkheid te onderzoeken het filmtheater in de binnenstad te huisvesten. Het Ingenieursbureau Dordrecht heeft hiertoe drie mogelijke locaties (gebouwen) aangegeven. Dit rapport is geschreven door bbn adviseurs, in nauwe samenwerking met medewerkers en directie van Schouwburg Kunstmin en het Ingenieursbureau Dordrecht afdeling restauraties. Separaat verschijnt een rapport van LA groupe met betrekking tot de exploitatie van dit scenario. In dit rapport komen achtereenvolgens aan de orde: gebouwconcept en globaal Programma van Eisen; beschrijving van de drie mogelijke gebouwen; vlekkenplan van het filmtheater in de St. Bonifatiuskerk; resultaten kostenraming hergebruik St. Bonifatiuskerk Theater Dordrecht Pagina 3 van 15 bbn adviseurs

4 2. GEBOUWCONCEPT Ook een zelfstandig opererend filmtheater dient te zijn uitgerust om de ambities zoals deze zijn geformuleerd in "De stad, de mensen en het theater" mogelijk te maken UITGANGSPUNTEN In het filmtheater zullen de betere publieksfilms en kwetsbare kwaliteitsfilms worden vertoond. Daarnaast kunnen de filmzalen overdag verhuurd worden voor lezingen en bedrij f spresent aties. Het programma voor het filmtheater bestaat uit: een grote filmzaal voor 1 bezoekers; een kleine filmzaal voor 80 bezoekers; een foyer; ondersteunende ruimtes voor organisatie en techniek. Er worden geen parkeervoorzieningen gerealiseerd, uitgangspunt is dat de parkeerplaatsen aan de openbare weg hiervoor volstaan. De fietsen van medewerkers worden bij voorkeur inpandig gestald, de fietsen van bezoekers in de openbare ruimte. De ruimtes voor publiek voldoen aan het 'Handboek toegankelijkheid', waarin vereisten voor de bereikbaarheid voor mindervaliden worden omschreven. Uiteraard dient het gebouw te voldoen aan de regelgeving op het gebied van brandveiligheid, Arbo-zaken en milieu RUIMTELIJKE UITWERKING In deze paragraaf worden naast enkele algemene zaken, per onderdeel aspecten als ruimtebehoefte, relaties met andere functies en gewenste voorzieningen behandeld. In een later stadium zal voor een compleet Programma van Eisen dit aangevuld worden met een technisch gedeelte, waarin onder andere een omschrijving van de benodigde installaties wordt opgenomen Publieksruimtes In het beeld aan de buitenzijde zal ruimte geschapen worden voor enkele vitrinekasten, bij voorkeur van binnenuit te openen, om aankondigingen van het programma te etaleren Ook aan de binnenzijde zal in de directe nabijheid van de ingang een vitrine opgenomen worden om het programma van het filmtheater te etaleren. De entree is uitnodigend en biedt ruimte voor wachtende bezoekers. De kassaruimte is voorzien van l loket. De garderobe bij voorkeur in het zicht van personeel situeren (uitgiftebalie foyer en/of kassa) Theater Dordrecht Pagina 4 van 15 bbn adviseurs

5 De foyer is berekend op maximaal 0 bezoekers en beschikt over zitgelegenheid, mogelijk zal ook een rokersgedeelte worden gerealiseerd. De toiletgroepen zijn berekend op piekbelastingen. Uitgangspunt is l toilet per 15 dames en l toilet per 25 heren Zaalruimtes De grote zaal biedt ruimte aan 1 stoelen en 2 rolstoelplaatsen. De opstelling is 8 rijen van 15 stoelen, waarbij de afstand tussen de rijen minimaal 1, m bedraagt. De kleine zaal biedt ruimte aan 80 stoelen en 2 rolstoelplaatsen. De opstelling gaat uit van 8 rijen van 10 stoelen. Een middenpad dient vermeden te worden. Met de opstelling van de stoelen dient rekening gehouden te worden met de zichtlijnen en veiligheidsvoorschriften. Zo moeten gangpaden zoveel mogelijk langs de zijwanden lopen. Een rij zitplaatsen die slechts aan één einde op een gangpad uitkomt mag niet meer dan 8 zitplaatsen bevatten. Behalve als filmzaal moeten de zalen ook geschikt zijn voor kleinschalige bedrijfspresentaties en lezingen, dit wil zeggen dat er tussen het filmdoek en de eerste rij stoelen voldoende ruimte moet zijn voor een eventuele verhoging met lessenaar, forumtafel en dergelijke. Er dient behalve aan goede zitcondities aandacht te worden besteed aan akoestische eisen, waaronder de geluidsisolatie tussen de zalen onderling en foyer. De projectiecabine dient minimaal 50 m 2 te bedragen. Vanuit de cabine dient een visuele relatie gelegd met de foyer en de zaalingangen. Daglicht in de cabine is wenselijk, maar in dat geval dient er ook een goede verduistering mogelijk te zijn Beheersvoorzieningen Voor het personeel dienen 2 a 3 werkplekken beschikbaar te zijn in een kantoorruimte. In de nabijheid van dit kantoor is een vergaderruimte, opslagruimte (inclusief opslag van waardepapieren) en een kopieerruimte voorzien. Daarnaast beschikt het personeel over een pantry en een toilet. Ook is er een kleine werkplaats opgenomen Dienstruimtes foyer De voorzieningen met betrekking tot de foyer zijn gericht op de verkoop van drank en versnaperingen. In de keuken zullen hooguit eenvoudige snacks, zoals tosti's worden bereid. In de foyer zijn minimaal twee uitgiftepunten nodig Techniekruimtes Voor de technische installaties dient voldoende ruimte te worden gereserveerd. Op elke verdieping wordt een werkkast voor schoonmaakspullen voorzien Theater Dordrecht Pagina 5 van 15 bbn adviseurs

6 Ruimtebehoefteprogramma Op basis van bovengenoemde functies is de ruimtebehoefte van het filmtheater als volgt bepaald: Publieksruimte entree/ontvangsthal garderobe foyer toiletten totaal Publieksruimte 10 st 160 2, tbv 0 personen incl. rookfoyer 4 heren, 5 dames, 1 MIVA Zaalruimtes filmzaal 1 pers. filmzaal 80 pers. projectieruimte tochtsluizen totaal Zaalruimtes 2 st incl. 2 rolstoelplaatsen incl. 2 rolstoelplaatsen voor beide filmzalen Beheersvoorzieningen receptie/kassaruimte kantoor administratief kantoor techniek/ werkplaats/ opslag vergaderruimte opslagruimte kantoor kopieerruimte, serverruimte pantry toilet/kleedruimte personeel totaal Beheersvoorzieningen 2 st , incl. publieksgedeelte 2 werkplekken 1 werkplek tbv 1 0 personen incl. garderobe Dienstruimtes foyer keuken/spoelkeuken magazijn dranken magazijn keuken embalageruimte bergruimte bij foyer containerruimte totaal Dienstruimtes foyer Techniekruimtes werkkast cv/luchtbehandelingsruimte overige technische ruimtes fietsenstalling personeel 2st totaal Techniekruimtes 76 Totaal benodigd netto vloeroppervlakte 862 Bruto-vloeroppervlakte verkeers ruimte constructie 18 % 15 % totaal Bruto-vloeroppervlakte Buitenruimte terras fietsenstalling publiek PM 30 O 30 totaal Buitenruimte Theater Dordrecht Pagina 6 van 15 bbn adviseurs

7 Ten opzichte van het gecombineerde programma (het theater- en filmcomplex op de stadswerven) is de ruimtebehoefte gestegen omdat de combinatie van ondersteunende ruimtes met de theaterfunctie vervalt. Dit betreft onder andere de entree, de beheers voorzieningen en de techniekruimtes Theater Dordrecht Pagina 7 van 15 bbn adviseurs

8 3. LOCATIES (BESTAANDE GEBOUWEN IN DE BINNENSTAD) Het Ingenieursbureau Dordrecht, afdeling restauraties van de gemeente heeft drie mogelijke locaties aangegeven NIEUWSTRAAT 60/62 Dit gebouw is oorspronkelijk een schoolgebouw en is ook wel bekend onder de naam 'de oude hbs'. De bond Heemschut probeert het pand op de monumentenlijst geplaatst te krijgen, dit is echter al eens afgewezen. Het gebouw kent een gelede opbouw. Hoewel de verdiepingshoogte naar hedendaagse maatstaven ruim is wordt nergens de vereiste hoogte van 5,5 meter gehaald. Ook de gewenste breedte van de zalen (respectievelijk 9 en 12 m) is niet te realiseren zonder ingrijpende aanpassingen. Feitelijk moet geconstateerd worden dat de bouwstructuur van het pand zich niet leent voor hergebruik als filmtheater GROENMARKT 153 Dit gebouw is momenteel in gebruik als bibliotheek. Het gebouw is oorspronkelijk niet als zodanig ontworpen. Om het voor de huidige functie geschikt te maken is een omvangrijke uitbreiding aan de achterzijde gerealiseerd. De panden aan de zijde van de Groenmarkt zijn monument. Voor het monumentwaardige deel van de bibliotheek geldt hetzelfde als voor het gebouw aan de Nieuwstraat: de bouwstructuur met gemetselde dragende wanden en een houten balklaag met een beperkte overspanning lenen zich niet voor het creëren van grote zalen, zoals die voor het filmtheater nodig zijn. Het nieuwe gedeelte heeft een betonskelet, waarbij in de ruimte kolommen staan die de vloeren dragen. De afstand tussen deze kolommen is te klein om de grote zaal te kunnen realiseren. Ook is de verdiepingshoogte niet voldoende. Het slopen van kolommen en vloeren betekent in feite totale sloop van het nieuwbouwgedeelte. Deze locatie is alleen interessant wanneer een sloop-nieuwbouwvariant bespreekbaar is én voor het monumentwaardige deel aan de Groenmarkt een andere functie gevonden kan worden ST. BONIFATIUSKERK Dit gebouw is het huidige onderkomen van Bibelot. In de jaren tachtig is de kerk ingrijpend veranderd tot een uitgaansgelegenheid. Het gebouw is een monument en heeft nog veel oorspronkelijke details. De kerk bestaat uit een middenschip en twee zijbeuken. Aan de voorzijde is boven het portaal een verdieping gerealiseerd, waar oorspronkelijk het orgel heeft gestaan Theater Dordrecht Pagina 8 van 15 bbn adviseurs

9 De trap naar deze verdieping vervolgt zijn weg tot boven in de toren, waar eens de klokken zich bevonden. De afstand tussen de kolommen bedraagt 9 meter, net voldoende om de gewenste rij van 15 stoelen te kunnen plaatsen. De hoogte van het middenschip is meer dan voldoende. Op de volgende bladzijde is een plattegrond van de kerk opgenomen met een indicatie van de plaatsing van de verschillende ruimtes van het filmtheater. Om akoestische redenen zullen de filmzalen een plafond krijgen, zodat het doosjes in de ruimte zullen zijn. Nadeel van deze oplossing is dat de kwaliteit van de ruimte en bouwkundige details niet zichtbaar zullen zijn. In de architectonische uitwerking zal voor dit aspect dan ook voldoende aandacht moeten zijn. Verder blijkt uit het vlekkenplan dat hergebruik van de St. Bonifatiuskerk ruimtelijk een geschikte optie is voor het huisvesten van een filmtheater Theater Dordrecht Pagina 9 van 15 bbn adviseurs

10 techniek ruimtes,^.^^ ; toiletten/ garderobe 4041 Theater Dordrecht Pagina 10 van 15 bbn adviseurs

11 kleine zaal J lk\ 'M-T kanfoor ruimtes 4041 Theater Dordrecht Pagina 11 van 15 bbn adviseurs

12 DOORSNEDE kleine zaal fc kantoor

13 4. KOSTENRAMING Op basis van het ruimtebehoefteprogramma en het vlekkenplan zijn de bouwkosten en totale investering geraamd voor herontwikkeling van de St. Bonifatiuskerk tot filmtheater. De aanpak van de monumentwaardige delen van de kerk is bepaald door het Ingenieursbureau Dordrecht, afdeling restauraties en is in onderstaande raming verwerkt. Het betreft hier een voorlopige inschatting, die voorlopig door bbn, in overleg met Ingenieursbureau Dordrecht is vastgesteld. De opbouw van de bouwkosten en de stichtingskosten is weergegeven in het bijlagenboek UITGANGSPUNTEN De uitgangspunten zijn voor relevante onderdelen gelijk gehouden aan de uitgangspunten voor de kostenraming het film- en theatercomplex op de Stadswerven, opdat een vergelijkbaar beeld ontstaat. Om dat het hier om een monumentaal pand gaat, treden er echter wel significante verschillen op, zoals de restauratiewerkzaamheden en het evt. verwerken van de tongewelven in de filmzalen. Grondkosten Het gebouw is eigendom van de gemeente Dordrecht. Er is van uitgegaan dat er geen grondkosten in rekening worden gebracht op het project. Aankoopkosten Het gebouw is eigendom van de gemeente Dordrecht. Er is van uitgegaan dat er geen aankoopkosten in rekening worden gebracht op het project. Stortkosten vervuilde grond Er zijn in de investeringskostenraming geen Stortkosten opgenomen voor vervuilde grond. Archeologie Momenteel zijn er geen gegevens bekend over mogelijke archeologische vondsten. Er zijn in de investeringskostenraming daarom geen kosten opgenomen voor archeologische vondsten. Explosievenonderzoek Momenteel zijn er geen gegevens bekend over mogelijke explosieven in de bodem. Er zijn in de investeringskostenraming daarom geen kosten opgenomen voor het verwijderen van explosieven. Rentekosten Er is uitgegaan van een oplevering van het project uiterlijk l januari 07. De rentekosten tot l juli 06 zijn opgenomen in de investeringskosten. Er is uitgegaan van een kapitaalrente van 5,5% Theater Dordrecht Pagina 13 van 15 bbn adviseurs

14 Prijsstijgingen Er is uitgegaan dat de oplevering van het project uiterlijk l januari 07 zal plaatsvinden. De te verwachten prijsstijgingen tot l januari 07 zijn opgenomen in de investeringskosten. Er is uitgegaan van 2,5% bouwkostenstijging per jaar. Ontwikkelingskosten Er is van uitgegaan dat de gemeente Dordrecht de opdrachtgever wordt van het nieuwe filmtheater. Daarom is er geen winst en risico gerekend voor een projectontwikkelaar. Interne kosten gemeente Dordrecht/Schouwburg Kunstmin Door de medewerkers van de gemeente Dordrecht en van Schouwburg Kunstmin moeten werkzaamheden worden verricht ten aanzien van het project. De kosten hiervan zullen waarschijnlijk deels niet, maar waarschijnlijk ook deels wel, ten laste worden gebracht van het project. Vooralsnog is een bedrag van , opgenomen in de investeringskostenraming. Presentatie, communicatie en promotie In de investeringskostenraming is een bedrag van ,-- opgenomen voor presentatie, communicatie en promotiekosten. Kunst In de investeringskostenraming is de 1% regel toegepast, dit wil zeggen dat er 1% van de bouwkosten wordt besteed aan kunst. Afwerkingsniveau Er is uitgegaan van het in hoofdstuk 3 geformuleerde ambitieniveau. Voor de theatertechnische installaties is rekening gehouden met de wensen die in een vooroverleg zijn opgegeven door Schouwburg Kunstmin. Duurzaam bouwen De Bonifatiuskerk valt onder de regeling voor Rijksmonumenten. Er zal zoveel mogelijk gebruik gemaakt worden van DUBO maatregelen. Onvoorzien/meer- en minderwerk In de investeringskostenraming is 5% van de bouwkosten en honoraria opgenomen aan onvoorzien en 5% voor meer- en minderwerk tijdens de bouw. Regelgeving In de bouwkostenraming is uitgegaan van de regelgeving ten tijde van het opstellen van de raming (november 03). Alle extra kosten die voortvloeien uit gewijzigde regelgeving na dit tijdstip, zullen moeten worden opgeteld bij de ramingen Theater Dordrecht Pagina 14 van 15 bbn adviseurs

15 4.2. RESULTATEN De kosten die gemoeid zijn met de herontwikkeling van de St.Bonifatiuskerk tot filmtheater bedragen: op bouwkostenniveau , ; op stichtingskostenniveau ,-. Deze bedragen zijn exclusief BTW. Na beoordeling van een nieuwbouwvariant met en zonder filmtheater was het verschil ,. Dat de kosten nu hoger (bijna het dubbele) uitvallen wordt mede veroorzaakt door de kosten voor het restaureren van de kerk ( ,- op stichtingskostenniveau) en de grotere ruimtebehoefte door het niet delen van nevenruimtes (foyer) en andere (installatieve) voorzieningen. Geconcludeerd kan worden dat de variant van een separaat filmtheater in de binnenstad (St. Bonifatiuskerk) een hoger kostenniveau met zich meebrengt dan een totaal nieuw theater- en filmcomplex op De Stadswerven Theater Dordrecht Pagina 15 van 15 bbn adviseurs

16

17