Eindrapport Onderzoek deelaspecten koppeling lening aan de woning. AGENTSCHAP NL 12 april 2013

Transcriptie

1 Eindrapport Onderzoek deelaspecten koppeling lening aan de woning AGENTSCHAP NL 12 april 2013 Eversheds Faasen B.V. Wibautstraat DN Amsterdam, Nederland Postbus AX Amsterdam, Nederland Phone: + 31 (0) Fax: + 31 (0) Eversheds Faasen B.V. Bahialaan WC Rotterdam, Nederland Postbus AA Rotterdam, Nederland Phone: + 31 (0) Fax: + 31 (0)

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave... 2 BIJLAGEN... 4 Samenvatting Voornaamste bevindingen... 5 Inleiding Woninggebonden lening & Hypotheekrecht Inleiding Woninggebonden lening Betekenis Het huidig wettelijk kader Verhouding woninggebonden lening en hypothecaire lening Het recht van hypotheek Consumptieve lening / zakelijke lening Opeisbaarheid van de woninggebonden lening gekoppeld aan de energierekening Koppeling woninggebonden lening aan leveringsovereenkomst Kredietovereenkomst en energieovereenkomst Afdwingbaarheid woninggebonden lening versus een hypotheekrecht Overgang woninggebonden lening bij executie van het hypotheekrecht in huidige wettelijk kader Kwalitatieve verplichting Kettingbeding Conclusie Energiecanon Erfpachtcanon Kwalitatieve verplichting Kettingbeding Alternatieve oplossingen PACE-model...24 Figuur 2: PACE-model The Engelse Green Deal Mogelijke oplossing voor een energiecanon in Nederland Energieleveranciers Zonder uniforme aanpak geen schaal Garantiebepalingen vereist Conclusie Het ESCO-model Energy Service Company (ESCO) ESCO en woninggebonden financiering Voorgesteld ESCO-model met separate factuur Perceptie banken Conclusie...37 Rapport datum: 12 april

3 5. Perceptie van de hypotheekverstrekkers Energiebesparing Nieuwe financiële constructie: de energiecanon Wenselijkheid nieuwe constructie? Waarom worden bestaande financieringsconstructies nauwelijks aangewend? Extra hypotheekruimte Groenfinancieringen Explain-regeling Woninggebonden financiering (de energiecanon) Rol van de banken...46 BIJLAGE I JURIDISCH KADER Juridisch kader Woninggebonden lening Wat gebeurt er bij wanbetaling?...54 Vordering tot nakoming...54 (Gedeeltelijke) ontbinding...55 Vorderen van schadevergoeding Financiële diensten...57 Vergunning 58 Bemiddeling 60 Zakelijk krediet 60 BIJLAGE II ENGAGEMENTBRIEF BIJLAGE III SELECTIE HYPOTHEEKVERSTREKKERS SELECTIE HYPOTHEEKVERSTREKKERS Rapport datum: 12 april

4 BIJLAGEN Bijlage I Bijlage II Bijlage III Juridisch kader Engagementbrief Selectie benaderde hypotheekverstrekkers Rapport datum: 12 april

5 Samenvatting Voornaamste bevindingen Hieronder wordt een samenvatting gegeven van de belangrijkste bevindingen van het onderzoek deelaspecten koppeling lening aan de woning. Onderstaande samenvatting is niet uitputtend en dient te worden gelezen in samenhang met het volledige rapport. Huidige stand van zaken juridische mogelijkheden woninggebonden financiering Binnen het huidige wettelijke kader bestaan verschillende opties om een aan een woning gekoppelde verplichting in het leven te roepen. Een verplichting die ook doorwerkt op rechtsopvolgers en strekt tot betaling van een vergoeding voor energiebesparende maatregelen. De belangrijkste juridische mogelijkheden om een lening te koppelen aan een woning zijn (i) het recht van erfpacht, (ii) de kwalitatieve verplichting en (iii) het kettingbeding. Aan deze mogelijkheden kleven beperkingen van juridische en praktische aard die een belemmering vormen voor de rechtszekerheid en financierbaarheid en grootschalige toepassing van woninggebonden financiering in de weg staan. Een erfpachtconstructie is vaak omslachtig en verschaft geen eigendom. Onbekendheid is ook een belangrijk aandachtspunt. Een kwalitatieve verplichting heeft vanwege het flexibele (verbintenissenrecht), maar tevens goederenrechtelijke (doorwerking naar rechtsopvolgers) karakter, de voorkeur. Een kwalitatieve verplichting gaat van rechtswege over op rechtsopvolgers. Echter, een kwalitatieve verplichting betreft op dit moment slechts een passieve verplichting (iets niet doen of iets dulden) en derhalve geen actieve verplichting (een doen). Een wetswijziging om een kwalitatieve verplichting tevens actief te kunnen maken of om een uitzondering toe te staan voor woninggebonden financiering, zou dit wel mogelijk kunnen maken, maar lijkt op korte termijn niet haalbaar. Een kettingbeding gaat niet van rechtswege over op een rechtsopvolger in tegenstelling tot het recht van erfpacht en de kwalitatieve verplichting. De ketting is zo sterk als de zwakste schakel. Vanuit financieringsperspectief is dit een belangrijk nadeel. Rapport datum: 12 april

6 Banken zullen bij het verstrekken van een hypotheek ter financiering van een woning een inkomens- en lastentoets verrichten om te kunnen oordelen in hoeverre het verantwoord is om een hypothecaire lening te verstrekken aan een woningeigenaar. Hierbij worden alle lasten waaronder een woninggebonden lening voor energiebesparende maatregelen meegenomen. De voorwaarden van de woninggebonden lening zullen worden meegewogen in voormelde inkomens- en lastentoets. Bij wanbetaling van de woninggebonden lening leidt dit in beginsel niet tot executie van het hypotheekrecht. De ongezekerde woninggebonden lening is weliswaar gekoppeld aan de woning, maar deze lening is niet gezekerd door een hypotheek. Indien een koppeling met de energieleveringsovereenkomst kan worden gemaakt, leidt het niet betalen van de energierekening mogelijk tot afsluiting, maar niet tot gedwongen verkoop van de woning. In geval van wanbetaling van de hypothecaire lening verschaft het hypotheekrecht de bank onder andere het recht van parate executie. Dit betekent dat de bank in geval van wanbetaling door de woningeigenaar de woning kan verkopen aan een derde zonder dat daarvoor een gerechtelijke uitspraak vereist is. Hoe bij executie met de betalingsachterstanden in het kader van de woninggebonden lening moet worden omgegaan, is op zijn minst onzeker. Waarschijnlijk rest niets anders dan een vordering op een dubieuze debiteur. Aandachtspunt zal voorts zijn, dat indien de betalingsachterstand op grond van de woninggebonden leningsvoorwaarden overgaat op de koper op de executieveiling, dit van invloed zal zijn op de uiteindelijke verkoopopbrengst. Mogelijke oplossingen De huidige belemmeringen in de wet- en regelgeving kunnen worden weggenomen. Dit kan door verkopers en verhuurders van woningen wettelijk te verplichten de overdracht van een woninggebonden financiering, een energiecanon, met kopers en huurders overeen te komen. Dit dient dan op grond van de wet in de respectievelijke koop- of huurovereenkomst te worden afgesproken. Dat heeft als voordeel dat rechtszekerheid wordt geboden. Ook wordt de financierbaarheid door de banken van de energiecanon bevordert. Een nadeel is dat een wetswijziging vereist is. Verder zijn de banken op dit moment in het algemeen terughoudend met het aanbieden van nieuwe financieringsproducten. Dat kan worden opgelost door het vastleggen van een energiecanon in de bancaire gedragscodes voor hypotheken en kredieten zodat deze compliant wordt. Rapport datum: 12 april

7 Om inning van de betalingen terzake van de woninggebonden financiering te bevorderen kunnen energiebedrijven door de wet worden aangewezen als partijen die de inning van de aflossingen via de energierekening kunnen of moeten verzorgen. Dit zal gunstig zijn voor het incasso risico en de administratieve lasten, hetgeen financierbaarheid van de energiecanon bevordert. Een nadeel is dat een wetswijziging vereist is. Ook zullen afspraken tussen de energiebedrijven en de banken moeten worden gemaakt om de afhandeling van het betalingsverkeer rondom de energiecanon te regelen. Om grootschalige toepassing van de energiecanon te bevorderen is uniformering nodig van werkwijzen voor betrokken partijen zoals bouwers, installateurs, energiebedrijven, financiers, adviseurs. Dat kan door middel van een wettelijke regeling of via zelfregulering. Een dergelijke standaardisering zal leiden tot meer rechtszekerheid, verlaging van kosten en meer vertrouwen van de consument. Een nadeel is dat een hoge mate van organisatie is vereist om dit mogelijk te maken. Een wettelijke regeling voor een energiecanon kan onderdeel worden van de implementatie van de nieuwe EU richtlijn betreffende energie-efficiëntie ( Richtlijn 2012/27/EU ). Deze richtlijn dient uiterlijk op 5 juni 2014 te zijn geïmplementeerd. Juridisch gezien zijn er geen belemmeringen voor een ESCO om geleverde diensten of een energiecanon door middel van een separate factuur in rekening te brengen. Het voordeel is in dat geval dat er een rechtstreekse relatie bestaat tussen de leverancier en de afnemer van de energiedienst. Een belangrijk nadeel kan zijn dat het proces van factureren en innen moet worden ingericht en beheerd. Het aansluiten bij bestaande administratieve processen biedt waarschijnlijk een kostenvoordeel. Vanuit oogpunt van incasso risico zal een zelfstandige facturering door de ESCO ook betekenen dat dat risico moet worden beheerst door actief debiteurenbeheer. De banken zijn wel gecharmeerd van een ESCO-model. Het voordeel van een ESCO voor de banken is dat het risico bij één partij komt te liggen in plaats van verschillende individuen. Een nadeel is dat sterke marktpartijen moeten participeren. Garantstellingen van de overheid, woningcorporaties of vergelijkbare partijen bevorderen de financierbaarheid aanzienlijk. Rapport datum: 12 april

8 Rol van de banken De banken onderschrijven het belang van energiebesparing, maar zullen geen initiatiefnemer zijn in de mogelijke financiering daarvan. De banken staan wel open voor een woninggebonden financiering voor het treffen van energiebesparende maatregelen. De prioriteit ligt op dit moment evenwel niet bij het ontwikkelen van nieuwe financiële producten en/of constructies. De focus van de banken is voornamelijk gericht op het behoud van het huidige cliëntenbestand. Voor grootschalige toepassing van een energiecanon moeten de toepasselijke gedragscodes voor hypothecair en consumptief krediet worden aangepast. De explain regeling wordt door de banken weinig toegepast, maar zou eventueel ook kunnen voorzien in de energiecanon. Volgens de banken dienen de overheid en marktpartijen een belangrijke rol te spelen om de toepassing van een energiecanon te bevorderen. Het gaat in de praktijk vaak niet om het ontbreken van een goede financieringsconstructie, maar om de terughoudendheid van de consument om een krediet aan te wenden voor het treffen van energiebesparende maatregelen. Het is de rol van de overheid om de consumenten bewust te maken van het belang van het treffen van energiebesparende maatregelen. En te stimuleren dat de energiebesparende maatregelen ook daadwerkelijk worden genomen. De financierbaarheid van een energiecanon wordt bevorderd als de overheid participeert in een financieringsconstructie. Bijvoorbeeld doordat de overheid een garantie afgeeft voor het afdekken van wanbetalersrisico. Een soortgelijke garantie van een energie(diensten) leverancier dan wel woningcoöperatie heeft soortgelijk effect. De banken staan ook open voor het ESCO-model, mits professionele en solvabele partijen daarin participeren. De banken staan positief tegenover de mogelijkheid om de betaling van een energiecanon of lening via de energierekening te laten geschieden, mede vanwege de administratieve lastenverlichting. Rapport datum: 12 april

9 Inleiding In opdracht van het Rijk zorgt Agentschap NL voor ondersteuning van consortia die zich richten op grootschalige energiebesparing in het kader van de blok voor blok aanpak. In dat kader worden verschillende initiatieven op gebied van financiering geïnventariseerd en uitgewerkt. Een van deze initiatieven betreft de mogelijkheid van koppeling van een lening aan de woning. De kern van deze aanpak is dat de lening voor financiering van energiebesparende maatregelen aan de woning wordt gekoppeld. De aan de woning gekoppelde lening wordt afgegeven zonder een onderpand of zekerheid. Voor wat betreft de inning van de aflossingstermijnen van de lening wordt gedacht aan de mogelijkheid om dit te laten verlopen via de energierekening. In dit kader zijn ons een aantal vragen voorgelegd. Onze bevindingen met betrekking tot deze vragen zijn vastgelegd in dit Eindrapport Onderzoek deelaspecten koppeling lening aan de woning ten behoeve van Agentschap NL ( het Eindrapport ). Het Eindrapport is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 gaat in op de vraag hoe een aan de woning gekoppelde lening zich verhoudt met een hypotheekrecht op diezelfde woning. In het bijzonder: wat gebeurt er met de lening bij wanbetaling door de woningeigenaar, eventueel gevolgd door executieverkoop van de woning? Wat is de positie van de hypotheekverstrekkers? In Hoofdstuk 3 komt de vraag aan de orde of de verplichting tot het betalen van de energiecanon net zo dwingend kan worden gemaakt als een erfpachtcanon? In Hoofdstuk 4 komen vragen rondom het ESCO-model aan de orde. Wat als de investering niet via de energierekening afbetaald wordt, maar via een separate factuur? In Hoofdstuk 5 wordt een samenvatting gegeven van de perceptie van de banken met betrekking tot de in Hoofdstuk 2, 3 en 4 behandelde onderwerpen. Rapport datum: 12 april

10 Langs deze weg dank ik Kees-Jan Hooglander voor het waardevolle commentaar bij de totstandkoming van dit rapport. Met vriendelijke groet, Michel Chatelin Partner Eversheds Faasen Rapport datum: 12 april

11 2.Woninggebonden lening & hypotheekrecht 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk komt de eerste onderzoeksvraag aan de orde. Hoe verhoudt zich de aan de woning gekoppelde lening met een hypotheekrecht op diezelfde woning? In het bijzonder: wat gebeurt er met de lening bij wanbetaling door de woningeigenaar, eventueel gevolgd door executieverkoop van de woning, mede bezien vanuit de positie van de hyptheekverschaffer? Als uitgangspunt geldt dat de bank die de woning financiert, niet de financier zal zijn van de woninggebonden lening. Indien in beide gevallen dezelfde bank financier zal zijn, zal de woninggebonden lening waarschijnlijk onderdeel uitmaken van de totale financiering en zal er defacto geen sprake meer zijn van een woninggebonden lening Verder geldt als uitgangspunt dat de aan de woning gekoppelde lening wordt verstrekt zonder dat de financier een onderpand of zekerheid verkrijgt. In het midden wordt gelaten wie de lening uiteindelijk gaat verstrekken Voor het beantwoorden van deze vraag is van belang op welke wijze de aan de woning gekoppelde lening juridisch is vormgegeven. Derhalve zal in paragraaf 2.2 het begrip woninggebonden lening worden besproken en de huidige wettelijke mogelijkheden voor een dergelijke lening worden benoemd, te weten de erfpachtconstructie, de kwalitatieve verplichting en het kettingbeding. In paragraaf 2.3 komt de relatie tussen een woninggebonden lening en een hypothecaire lening aan de orde. Het recht van hypotheek wordt bezien in relatie tot het verstrekken van consumptieve of zakelijk lening. Vervolgens komt in paragraaf 2.4 de opeisbaarheid van de woninggebonden lening aan de orde. In paragraaf 2.5 en 2.6 wordt stilgestaan bij de mogelijkheid om de woninggebonden lening te koppelen aan een energieleveringsovereenkomst. De afdwingbaarheid van de woninggebonden lening en het hypotheekrecht komt in paragraaf 2.7 aan de orde. In paragraaf 2.8 wordt besloten met een korte conclusie. Rapport datum: 12 april

12 2.2 Woninggebonden lening Betekenis Strikt genomen, kan een woning geen leningen aangaan. Uiteindelijk zal de woningeigenaar contractspartij zijn ten opzichte van de financier. Echter, bij overdracht van de woning dient de lening/schuld (van rechtswege) over te gaan op de rechtsopvolger/nieuwe eigenaar. Met andere woorden, met de overdracht van een woning wijzigt niet alleen de eigenaar, maar daarmee ook de debiteur. Als debiteur zal de nieuwe eigenaar de lening in verband met de energiebesparende maatregelen voor zijn rekening nemen/krijgen. De lening dient derhalve goederenrechtelijk effect te hebben, dat is noodzakelijk om de lening aan de woning te koppelen. Dat houdt in dat de lening overgaat op een rechtsopvolger (verkrijger van de woning). Bedoeld goederenrechtelijk effect kan binnen het huidig wettelijk kader op verschillende wijzen worden voorgegeven. Hieronder wordt een aantal wijzen kort beschreven, waarbij tevens de aandacht wat de juridische knelpunten zijn Het huidig wettelijk kader Hieronder wordt in het kort een aantal mogelijkheden voor het juridisch vormgeven van een woninggebonden lening binnen het huidig wettelijk kader weergegeven. Het gaat om mogelijkheden waarbij aan verplichtingen goederenrechtelijk effect kan worden toegekend (lees: worden doorgelegd aan rechtsopvolgers). Aan de orde komen het recht van erfpacht, de kwalitatieve verplichting en het kettingbeding. Voor een meer uitgebreide uitleg van de verschillende mogelijkheden wordt verwezen naar bijlage I bij dit rapport. Rapport datum: 12 april

13 A) Het recht van erfpacht Een recht van erfpacht ontstaat krachtens uitgifte. Een recht van erfpacht ziet op het gebruik van de woning door de erfpachter (woninggebruiker). Dit rechts is in beginsel overdraagbaar aan rechtsopvolgers en kan worden belast met een hypotheekrecht ten behoeve van de bank, die de aankoop van de woning financiert. In de notariële akte van uitgifte worden de zogenaamde erfpachtvoorwaarden vastgelegd. Erfpachtvoorwaarden hebben van rechtswege goederenrechtelijk effect. Een van deze voorwaarden kan zijn een (periodieke) betalingsverplichting (canon). Vanuit het oogpunt van financiering van energiebesparende investeringen, zou bij erfpacht de erfverpachter (eigenaar) tevens financier zijn van bedoelde investeringen. In de erfpachtvoorwaarden zou dan moeten worden opgenomen, dat de erfpachter verplicht is tot het doen/in stand houden van de energie besparende investeringen, dat hij daartoe een lening zal aangaan met de erfverpachter en dat de erfpachter (woninggebruiker) verplicht is bij vervreemding de woninggebonden lening over te dragen aan zijn/haar rechtsopvolgers. Een erfpachtconstructie is vaak omslachtig en verschaft geen eigendom. Onbekendheid is ook een belangrijk aandachtspunt. Het recht van erfpacht wordt uiteindelijk alleen maar gecreëerd om er uiteindelijk voor te zorgen, dat er sprake kan zijn van een woninggebonden lening met goederenrechtelijk effect. Nog los van de vraag of voormelde verplichtingen wettelijk kunnen kwalificeren als erfpachtvoorwaarden met goederenrechtelijk effect. Vanuit financieringsperspectief geeft het recht van erfpacht veel administratieve lasten. B) Kwalitatieve verplichting Een kwalitatieve verplichting is een verplichting die verbonden is aan de eigenaar van de woning. In jouw kwaliteit als eigenaar heb je een bepaalde verplichting, die van rechtswege ook geldt voor rechtsopvolgers in jouw kwaliteit als eigenaar. Deze verplichting kan echter slechts betrekking hebben op een dulden of een niet doen. Bijvoorbeeld, toegang tot kabels en leidingen van een nutsvoorziening. Hierin schuilt dan ook direct een beperking om bijvoorbeeld betalingsverplichtingen kwalitatief te maken. Rapport datum: 12 april

14 C) Kettingbeding Een kettingbeding is een beding, waarbij de verplichting wordt opgelegd om bepaalde verplichtingen op te leggen aan rechtsopvolgers. Deze oplegging moet actief gebeuren. Een kettingbeding moet worden opgelegd/doorgelegd en door een rechtsopvolger worden aanvaard. De verplichting tot oplegging/doorlegging kan worden versterkt met een boete. Een mogelijk voordeel ten opzichte van een kwalitatieve verplichting is, dat ook een doen als verplichting kan worden opgenomen. Een nadeel is, dat een kettingbeding daadwerkelijk moet worden opgelegd. Een kettingbeding gaat niet van rechtswege over op een rechtsopvolger in tegenstelling tot het recht van erfpacht en de kwalitatieve verplichting. De ketting is zo sterk als de zwakste schakel. Vanuit financieringsperspectief is dit een belangrijk nadeel. 2.3 Verhouding woninggebonden lening en hypothecaire lening Voor de verhouding tussen een woninggebonden lening en een hypothecaire lening is bepalend welke zekerheden worden bedongen. Het hypotheekrecht is met name van belang Het recht van hypotheek Een hypotheekrecht wordt gevestigd tot meerdere zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de woningeigenaar tot terugbetaling van de lening aan de bank. Het hypotheekrecht verschaft de bank onder andere het recht van parate executie. Het recht van parate executie houdt kort gezegd in, dat de bank in geval van wanbetaling door de woningeigenaar de woning kan verkopen aan een derde zonder dat hij daarvoor een gerechtelijke uitspraak nodig heeft Consumptieve lening / zakelijke lening In geval van energiebesparende investeringen kan een derde optreden als financier, zonder dat er sprake zal zijn van onderpanden/zekerheden in de vorm van bijvoorbeeld een hypotheekrecht. De reden hiervoor zal voornamelijk zijn, dat de lening in beginsel de woning moet volgen en niet de oorspronkelijke debiteur. Bij overdracht zal de lening in stand moeten blijven. Rapport datum: 12 april

15 De mogelijkheden om betaling af te dwingen zal worden versterkt indien deze gekoppeld is aan de energierekening en geïnd wordt door de energieleverancier of netbeheerder. Immers, dan dreigt tevens het stopzetten van energieleveringen (zogenaamde afsluitingen). Hiervoor is een koppeling noodzakelijk tussen de woninggebonden lening en de overeenkomst op grond waarvan de energie wordt geleverd (leveringsovereenkomst). Anders dan het recht van parate executie met een uitgebreide wettelijke basis, is een dergelijke vorm van afdwingen/handhaven met de nodige mitsen en maren omgeven. 2.4 Opeisbaarheid van de woninggebonden lening gekoppeld aan de energierekening De woningeigenaar verkrijgt een woninggebonden lening voor het treffen van energiebesparende maatregelen. Betaling van rente en aflossing geschiedt via de energierekening. Er zal daarom een koppeling moeten worden gemaakt met de energieleveringsovereenkomst. Indien een woningeigenaar ophoudt met betalen van rente en/of aflossing zal het in praktijk zo zijn dat de financier de woningeigenaar eerst zal aanmanen om alsnog aan de betalingsverplichtingen te voldoen. Deze aanmaning moet ook vanuit het perspectief van financiering kunnen leiden tot een betalingsregeling, incassomaatregelen en uiteindelijk tot afsluiting. Een energieleverancier of netbeheerder mag de woningeigenaar in zijn hoedanigheid van afnemer of kleinverbruiker tijdens de winterperiode in principe niet afsluiten. Er bestaat echter een aantal uitzonderingen. De woningeigenaar mag door de netbeheerder ook in de winter worden afgesloten, tenzij er sprake is van ziekte of aanwijsbare financiële problemen, indien: de woningeigenaar daar zelf om verzoekt, bijvoorbeeld bij een verhuizing; er sprake is van fraude (bijvoorbeeld knoeien met de meter) of misbruik (illegaal aftappen); er sprake is van een onveilige situatie (bijvoorbeeld bij een gaslek); er bij de netbeheerder op de aansluiting geen leverancier bekend is; er een leveringsovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten en deze afloopt; de woningeigenaar zijn verplichtingen ten aanzien van de schuldhulpverlening niet nakomt dan wel uw schuldhulpverlening eindigt. Rapport datum: 12 april

16 2.5 Koppeling woninggebonden lening aan leveringsovereenkomst Of de ontbinding van de leveringsovereenkomst tevens zal leiden tot ontbinding (lees opeisbaarheid) van de woninggebonden lening, zal afhangen van de wijze waarop beide overeenkomsten op elkaar zijn afgestemd. Dit vraagt om een zorgvuldige regie en afstemming. Daarnaast rijst de vraag of een dergelijke koppeling toelaatbaar en/of maatschappelijk aanvaardbaar is. Indien een dergelijke koppeling niet mogelijk/aanvaardbaar is, valt de financier van een woninggebonden lening terug op het algemene verbintenissenrecht zonder aanvullende zekerheden. 2.6 Kredietovereenkomst en energieovereenkomst De lening is weliswaar aan de woning gekoppeld, maar zoals eerder benoemd zal er altijd een partij achter de lening schuilen, de kredietverstrekker, die het risico loopt op wanbetaling van de consument. Of de kredietovereenkomst samen met de energieovereenkomst wordt ontbonden, is geheel afhankelijk van de invulling van de kredietovereenkomst dan wel energieovereenkomst. In de kredietovereenkomst kan namelijk worden vastgelegd dat de gehele lening ineens opeisbaar wordt bij wanbetaling. Hoe hiermee precies dient te worden omgegaan is geheel afhankelijk van de kredietverstrekker. De kredietverstrekker kan eventueel een bank zijn. Is de kredietverstrekker namelijk een bank dan gelden voor hem de algemene bankvoorwaarden. In de algemene bankvoorwaarden is namelijk een zorgplicht opgenomen van de bank en cliënt: 1 De bank neemt bij haar dienstverlening de nodige zorgvuldigheid in acht en houdt daarbij naar beste vermogen rekening met de belangen van de cliënt. Geen van de bepalingen van deze algemene bankvoorwaarden of van de door de bank gebruikte bijzondere voorwaarden kan aan dit beginsel afbreuk doen. De cliënt neemt jegens de bank de nodige zorgvuldigheid in acht en houdt daarbij naar beste vermogen rekening met de belangen van de bank. De cliënt stelt de bank in staat haar wettelijke en contractuele verplichtingen na te kunnen komen en haar dienstverlening correct te kunnen uitvoeren. De cliënt mag van de diensten en/of producten van de bank geen oneigenlijk of onrechtmatig gebruik (laten) maken, 1 Artikel 2 Algemene Bankvoorwaaden. Rapport datum: 12 april

17 waaronder mede begrepen gebruik dat strijdig is met weten regelgeving, dienstbaar is aan strafbare feiten of schadelijk is voor de bank of haar reputatie of voor de integriteit van het financiële stelsel. Het mes snijdt dus aan twee kanten in dit geval. Beide partijen dienen zorgvuldig met elkaar om te gaan. De bank heeft, afhankelijk van de kredietovereenkomst, en met inachtneming van de algemene bankvoorwaarden, eventueel de mogelijkheid om de kredietovereenkomst te ontbinden omdat de consument niet voldoet aan haar betalingsverplichtingen. Het gevolg hiervan kan zijn dat het krediet volledig vervroegd opeisbaar wordt. Veel voorkomende redenen voor de kredietverstrekker om de lening vervroegd op te eisen zijn: achterstallige betaling door de kredietnemer; de kredietnemer overlijdt en de kredietverstrekker is onzeker of de nabestaanden de lening wel kunnen afbetalen; de kredietnemer overlijdt en komt niet in aanmerking voor kwijtschelding; de kredietnemer gaat Nederland uit; de kredietnemer gaat failliet; de kredietnemer heeft aan de bank onjuiste inlichtingen verstrekt; het object dat als zekerheid dient voor de kredietverstrekker (het object waarop een pandrecht rust) is door de kredietnemer verkocht zonder toestemming van de kredietverstrekker. Indien er in de kredietovereenkomst in het geheel niets is overeengekomen hieromtrent, dan valt men terug op het algemene verbintenissenrecht, zoals eerder uiteengezet. 2.7 Afdwingbaarheid woninggebonden lening versus een hypotheekrecht Banken zullen bij het verstrekken van een hypotheek ter financiering van een woning een inkomens- en lastentoets verrichten om te kunnen oordelen in hoeverre het verantwoord is om een hypothecaire lening te verstrekken aan een woningeigenaar. Hierbij worden alle lasten waaronder een woninggebonden lening voor energiebesparende maatregelen meegenomen. De voorwaarden van de woninggebonden lening zullen worden meegewogen in voormelde inkomens- en lastentoets. Rapport datum: 12 april

18 Een bank kan een additionele hypotheek vertrekken voor het treffen van de energie besparende maatregelen. In dat geval zijn de hypotheek en de lening ter financiering van de energiebesparende maatregelen (de woninggebonden lening) samengetrokken. Indien een lening ter financiering van de energiebesparende maatregelen geen aanvulling is op de hypotheek, dan gaat het dus om twee separate overeenkomsten. Bij wanbetaling van de woninggebonden lening leidt dit in beginsel niet tot executie van het hypotheekrecht. De ongezekerde woninggebonden lening is weliswaar gekoppeld aan de woning, maar deze lening is niet gezekerd door een hypotheek. Indien een koppeling met de leveringsovereenkomst kan worden gemaakt, leidt het niet betalen van de energierekening mogelijk tot afsluiting, maar niet tot gedwongen verkoop van de woning. Indien de woningeigenaar met betrekking tot een hypothecaire lening ophoudt aan zijn betalingsverplichtingen jegens de bank te voldoen, kan dit leiden tot gedwongen verkoop van de woning, lees parate executie door de bank. Niet uitgesloten is, dat er sprake zal zijn van samenloop. Betalingsnood geldt vaak ten opzichte van alle crediteuren. Hoe bij executie met de betalingsachterstanden in het kader van de woninggebonden lening moet worden omgegaan, is op zijn minst onzeker. Waarschijnlijk rest de energieleverancier of de netbeheerder niets anders dan een vordering op een dubieuze debiteur. Aandachtspunt zal voorts zijn, dat indien de betalingsachterstand op grond van de woninggebonden leningsvoorwaarden overgaat op de koper op de executieveiling, dit van invloed zal zijn op de uiteindelijke verkoopopbrengst Overgang woninggebonden lening bij executie van het hypotheekrecht in huidige wettelijk kader Bij executieverkoop van een recht van erfpacht (een beperkt zakelijk recht) bestaat onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid de woning te zuiveren van bepaalde beperkte rechten (zoals hypotheken) en beslagen. Vereisten voor zuivering zijn dat de woning aan de koper is geleverd ingevolge een executoriale verkoop en de koopprijs is voldaan. Als aan voornoemde vereisten is voldaan verkrijgt koper de het recht van erfpacht van de woning zonder beslagen en/of andere beperkte rechten, zoals hypotheken. Indien het mogelijk is de woninggebonden lening op te nemen in de erfpachtvoorwaarden, dan zullen deze voorwaarden ook gelden na executie voor de veilingkoper. Rapport datum: 12 april