Stappenplan familielening

Transcriptie

1 Stappenplan familielening 1. Situatie waarvoor de lening is bedoeld Een familielening is geschikt voor de aankoop van een woning, maar ook: voor het gedeeltelijk aflossen van de hypotheek bij de bank; voor het financieren van een verbouwing; te combineren met een lening bij de bank. 2. Bepaal de financiële mogelijkheden van de uitlener De vermogenspositie van de uitlener bepaalt wat de mogelijkheden zijn. Kijk welk bedrag zij voor langere tijd (afhankelijk van de looptijd van de lening) zelf niet nodig hebben. Denk er ook aan dat het toekomstige inkomen wellicht anders wordt doordat bijvoorbeeld het pensioen ingaat. Zie paragraaf 1.1 pocket Familielening 3. Kijk naar de financiële situatie van de lener Raad de uitlener aan om rekening te houden met de financiële mogelijkheden van de lener. Normen die banken bijvoorbeeld hanteren: o Hypotheeknormen: zie Tijdelijke regeling hypothecair krediet (link in digitale bundel) o Normen voor verstrekking van consumptieve kredieten: zie website van de Nederlandse Vereniging van Banken Tip: als ouders nog jaarlijks zouden willen schenken, wordt de effectieve maandlast van de kinderen uiteraard lager dan die van eigen woningbezitters die lenen bij de bank. Zie paragraaf 1.1 pocket Familielening 4. Let op de zakelijkheid Voorkom dat de Belastingdienst de lening als onzakelijk beschouwt en aanmerkt als een (belastbare) schenking. De beoordeling of een lening onzakelijk is, hangt af van de omstandigheden waaronder die lening is verstrekt en de voorwaarden van die lening. Denk dan aan het rentepercentage, de looptijd, aflossingsschema, zekerheden e.d. Maar zelfs als de voorwaarden van een familielening niet exact overeenkomen met de voorwaarden die een bank zou eisen bij het verstrekken van een lening, betekent dat nog niet per definitie dat de familielening onzakelijk is. Zo kan het ontbreken van zekerheden onder omstandigheden worden gecompenseerd door een hogere rentevergoeding te rekenen. De staatsecretaris stelde dit al eerder in een brief aan de Tweede Kamer (zie digitale bundel) SDU Licent Academy B.V. 1

2 Het is altijd mogelijk om vooraf met de belastinginspecteur te overleggen over de beoordeling van een lening, zodat vooraf duidelijk is hoe de fiscale behandeling van de lening fiscaal zal verlopen. Zie paragraaf 1.2 pocket Familielening 5. Voldoe aan wettelijke eisen voor aftrek hypotheekrente in de inkomstenbelasting Als de lening wordt verstrekt voor financiering van de eigen woning, is de betaalde rente alleen aftrekbaar voor de inkomstenbelasting mits aan bepaalde eisen is voldaan: o Het moet gaan om een schuld die is aangegaan voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van de woning of ter afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming of voor betaling van eenmalige (financierings)kosten; o De lening moet binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair worden afgelost; o De Belastingdienst is geïnformeerd (zie ook punt hierna). Zie paragraaf 3.1 pocket Familielening 6. Boeterente bij vervroegde aflossing Ook de door het kind betaalde boeterente bij aflossing is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting als rente van schulden. De boeterente mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de hypotheekverstrekker door de vervroegde aflossing van de lening lijdt. 7. Stel rente vast Hiermee wordt voorkomen dat de lening als belastbare schenking wordt aangemerkt o Lening direct opeisbaar: (ten minste) 6% Een lagere rente overeenkomen is mogelijk, maar dan wordt een voordeel in aanmerking genomen alsof sprake is van een vruchtgebruik. Het voordeel is dan: (6% - verschuldigde rente) * waarde vordering. Als de jaarlijkse vrijstelling kan worden benut vindt alsnog geen heffing plaats voor de schenkbelasting. o Lening niet direct opeisbaar: zakelijke (markt)rente. Kijk voor de bepaling van de zakelijke rente naar de voorwaarden die zijn gesteld. Als bij verstrekking van een lening voor de eigen woning bijvoorbeeld hypothecaire zekerheid ontbreekt, kan dit een argument zijn om hogere rente te berekenen. Zie paragraaf 2.1 pocket Familielening 8. Bepaal de aflossing Uiteraard is het mogelijk een aflossingsvrije lening af te sluiten. In dat geval zijn de maandlasten voor de lener lager dan in het geval dat wel een maandelijkse aflossing wordt overeengekomen. Denk er wel om dat in het geval van een lening ter financiering van de eigen woning, sinds 1 januari 2013 voor aftrek van de rente een aflossingsverplichting geldt. De lener moet ten minste annuïtair aflossen. Voor leningen die al bestonden voor 1 januari 2013 is overgangsrecht van toepassing. Zie paragraaf 3.1 pocket Familielening 2019 SDU Licent Academy B.V. 2

3 In de toolkit is een Rekenmodel aflossingsschema (excelbestand) opgenomen die maandelijkse betalingen voor aflossing en rente berekent in geval van annuïtaire of lineaire aflossing, met variabelen (bedrag lening, rentepercentage, looptijd) die u zelf invult op het eerste tabblad. 9. Beding zekerheden Als de uitlener er zeker van wil zijn dat hij het geleende bedrag zal terugkrijgen, is het aan te raden om de lener zekerheid te laten verstrekken in de vorm van een zekerheidsobject. Als een lening wordt verstrekt voor de aankoop van een woning, is het raadzaam de lening onder hypothecair verband te verstrekken en in een notariële akte vast te leggen. Een afschrift van de akte wordt dan bij het Kadaster ingeschreven (door een notaris). De uitlener krijgt dan een sterkere verhaalspositie als schuldeiser en voorrang boven andere schuldeisers bij betalingsmoeilijkheden. Zie ook paragraaf 2.2 pocket Familielening 10. Maak afspraken over wat er gebeurt bij onvoorziene omstandigheden Naast de standaard leningsvoorwaarden, zoals de rente, aflossingsverplichting en zekerheden is het ook belangrijk om duidelijke afspraken te maken over onder meer wat er met de lening en de woning gebeurt: o wanneer de lener of uitlener (of de partner) komt te overlijden; o als de lener failliet gaat of onder, onder curatele wordt gesteld of beslag wordt gelegd op zijn zaken; o het fiscaal partnerschap eindigt door echtscheiding, het laten ontbinden van het geregistreerd partnerschap of het beëindigen van de samenlevingscontract. o de woning wordt geruild, verkocht, geschonken of op andere wijze vervreemd, verhuurd of verpacht. 11. Leg de afspraken vast op papier Het is belangrijk een overeenkomst op te stellen waarin de gemaakte afspraken zijn vastgelegd. Dit is niet alleen belangrijk om discussie met de Belastingdienst te voorkomen, maar ook voor de goede verstandhouding binnen de familie. Denk aan vastlegging van: o Gegevens van de uitlener: naam, adres, BSN o Gegevens van de lener: naam, adres, BSN o Startdatum lening o Bedrag o Doel van de lening o Rentepercentage o Wijze van aflossen o Wijze van betaling o Looptijd en terugbetalingsverplichting o Opeisbaarheid o Handtekening van beide partijen ter bekrachtiging van de overeenkomst 2019 SDU Licent Academy B.V. 3

4 In de toolkit zijn een model leenovereenkomst voor de eigen woning en een model leenovereenkomst voor andere doeleinden opgenomen (word-documenten). De modellen bevatten verschillende keuzemogelijkheden en u kunt deze aanpassen aan de wensen van uw cliënten. 12. Denk aan clausules o Glijclausule: voor het geval de Belastingdienst de rente niet accepteert, kan deze alsnog met terugwerkende kracht worden aangepast. o Opeisbaarheid bij scheiding: dan kan bij scheiding eventueel een andere (hogere) rente met de ex-partner van het kind overeengekomen worden. 13. Overweeg vastleggen in notariële akte Een familielening kan onderhands worden gesloten. Voor het verkrijgen van extra rechtszekerheid en bewijskracht, is het (met name bij grotere bedragen) verstandig om de lening in een notariële akte vast te leggen. Zie paragraaf 1.3 pocket Familielening 14. Informatie eigenwoninglening enkel via aangifte Om voor een familielening ten behoeve van de eigen woning (afgesloten na 1 januari 2013) renteaftrek te kunnen claimen bij de Belastingdienst, hoeft degene die het geld heeft geleend niet langer een apart formulier met informatie over de lening op te sturen naar de Belastingdienst. Vanaf belastingjaar 2016 hoeven belastingplichtigen die een eigenwoninglening hebben bij een familielid de informatie over de lening alleen nog te verstrekken via de aangifte inkomstenbelasting. Zie paragraaf 3.2 pocket Familielening 15. Daadwerkelijk rente betalen Om de schijn van een schenking tegen te gaan is het aan te raden de overeengekomen rente ook daadwerkelijk te laten betalen aan de uitlener. Ook al willen de ouders bijvoorbeeld de verschuldigde rente geheel of gedeeltelijk terugschenken, adviseer dan toch om de rentebetaling en schenking uit elkaar te trekken (vermijd enige band, zorg voor losse rechtshandelingen). Dit om te voorkomen dat gesteld zou kunnen worden dat feitelijk sprake is van het niet, of niet geheel drukken van de rentekosten. 16. Meetekenen voor een lening is geen familielening Ouders kunnen ook meetekenen voor een lening van hun kind bij de bank. In dat geval verbinden ouders zich hoofdelijk tot gehele of gedeeltelijke terugbetaling van de hypothecaire geldlening van het kind. Staan de ouders borg voor de lening van het kind, dan zijn ze aansprakelijk zodra het kind niet aan zijn verplichtingen voldoet. De bank moet dan eerst proberen haar vordering op het kind te verhalen. Pas als dat niet lukt, kan de bank de ouders aanspreken. Bij het meetekenen krijgen de ouders wel de lasten maar niet de lusten SDU Licent Academy B.V. 4

5 17. Voorkom dat de lening verschuift naar box 3 De huizenbezitter moet ten minste annuïtair aflossen op een eigenwoningschuld. Als een betalingsachterstand niet binnen de geldige termijn wordt ingehaald, gaat de schuld waarvoor de achterstand geldt permanent over naar box 3. Er bestaat dan geen recht meer op renteaftrek binnen de eigenwoningregeling in box 1. De aflossingseis wordt verzacht met terugwerkende kracht tot 1 januari Een (nieuwe opvolgende) schuld die is overgegaan naar box 3 wordt weer als eigenwoningschuld aangemerkt zodra de huizenbezitter weer voldoet aan de aflossingseis. 18. Let op bij emigratie Emigreert de lener naar het buitenland maar is de voormalige eigen woning niet verkocht, dan voldoet de woning in Nederland in beginsel niet meer aan de voorwaarden voor de toepassing van de eigenwoningregeling. De hypotheekrente is dan ook niet meer aftrekbaar. De lener moet vanaf het moment van emigratie de waarde van de woning minus de hypotheekschuld aangeven in box 3. Op deze regel bestaan de volgende drie uitzonderingen: o de emigratie is van tijdelijke aard; o de voormalige eigen woning is nog niet verkocht; o de voormalige fiscale partner blijft in de woning wonen. Emigreert de uitlener naar het buitenland, dan is hij als inwoner van een ander land een buitenlandse belastingplichtige in Nederland. De vordering behoort dan niet meer tot de heffingsgrondslag in box 3. De uitlener betaalt daarover in Nederland dan ook geen belasting meer. Wel mag de uitlener het voordeel uit sparen en beleggen in de binnenlandse periode van het jaar van migratie verdelen tussen hem en zijn fiscale partner, mits ze allebei een deel van het aangiftejaar binnenlands belastingplichtige zijn. Deze periode moet voor allebei op dezelfde datum beginnen en eindigen. Zie hoofdstuk 4 pocket Familielening 2019 SDU Licent Academy B.V. 5