Waarde-effect van hoogspanningsverbindingen op agrarische grond

Transcriptie

1

2 1 van 30 Versie Definitief Opdrachtgever TenneT Sigrid Schrauwen Uitvoering Kadaster Projecten en Advies Paul Peter Kuiper Leo Prins Martin Tillema Wageningen Economic Research Wietse Dol

3 2 van 30 Inhoudsopgave 1 Kader Aanleiding en achtergrond Doel Samenstelling van de referentieset en de testset Onderzoek met behulp van beschrijvende en verklarende statistiek Woordenlijst Resultaat Gering aantal transactiegegevens beperkt de analysemogelijkheden Prijsvergelijking van referentieset en testsets Beschrijvende statistiek...10 Beïnvloedingszone...10 Bovengrondse verbinding...14 Mast(en)...15 Samenhang tussen de verschillende kenmerken Verklarende statistiek Hoogspanningsverbinding heeft geen aantoonbaar waarde-effect op...22 Bijlage 1 Gemiddelde grondprijzen in de referentieset...23 Bijlage 2A Beïnvloedingszone; aantal percelen en grondprijzen per overlapklasse...24 Bijlage 2B Beïnvloedingszone; aantal percelen en grondprijzen per jaar...25 Bijlage 3 Bovengrondse hoogspanningsverbindingen; aantal percelen en grondprijzen...26 Bijlage 4 Masten; aantal percelen en grondprijzen...27 Bijlage 5 Test-resultaten ANOVA-analyses...28

4 3 van 30 1 Kader 1.1 Aanleiding en achtergrond Als beheerder van het landelijk hoogspanningsnet van 110 kv en hoger in Nederland is TenneT verantwoordelijk voor aanleg en onderhoud van dit hoogspanningsnetwerk. Het hoogspanningsnetwerk is grotendeels aangelegd op grond die in eigendom is van derden. Het kan voorkomen dat deze eigenaren gebruiksbelemmeringen ervaren als gevolg van: de ligging in de beïnvloedingszone en/of de aanwezigheid van een bovengrondse hoogspanningsverbinding en/of de aanwezigheid van een ondergrondse hoogspanningsverbinding en/of de aanwezigheid van één of meer hoogspanningsmasten. Figuur 1 verbeeldt de verschillende onderdelen van een bovengrondse hoogspanningsverbinding. Figuur 1: Ruimtelijke samenhang tussen de verschillende onderdelen van een hoogspanningsverbinding. (Ondergrondse hoogspanningsverbinding en de bijbehorende beïnvloedingszone is niet weergegeven.) De gebruiksbelemmering kan gevolgen hebben voor de waarde van de. Op het moment dat grond minder waard wordt als gevolg van de aanwezigheid van een hoogspanningsverbinding vergoedt TenneT (onder voorwaarden) die waardevermindering. Voor het bepalen van de waardevermindering

5 4 van 30 wordt/worden één of meerdere taxateur(s) ingeschakeld. De taxateur probeert door middel van een vergelijking met nabijgelegen referentiepercelen deze waardevermindering te bepalen. Hiertoe worden referentie-percelen gezocht en wordt de waarde daarvan bepaald en vergeleken met het betreffende perceel met de hoogspanningsverbinding. TenneT loopt er, bij het laten doen van die taxaties, tegenaan dat de taxateur aangeeft dat er niet voldoende referentie-objecten zijn. In deze situatie is de ervaring en deskundigheid van de taxateur in grote mate leidend voor het bepalen van de waardevermindering. TenneT hoopt door dit onderzoek op grotere schaal te laten uitvoeren, tot een goed beeld van het waarde-effect te komen. Dit onderzoek vergelijkt de gerealiseerde grondprijzen van agrarische percelen welke zijn gerelateerd aan (onderdelen van) hoogspanningsverbindingen met de grondprijzen van agrarische percelen die níet zijn te relateren aan (onderdelen van) deze hoogspanningsverbindingen. Per perceel wordt onderscheid gemaakt naar de aanwezigheid van de volgende kenmerken: de ligging in de beïnvloedingszone en/of de aanwezigheid van een bovengrondse hoogspanningsverbinding en/of de aanwezigheid van een ondergrondse hoogspanningsverbinding en/of de aanwezigheid van één of meer hoogspanningsmasten. Dit onderzoek richt zich uitsluitend op kadastrale percelen met een agrarisch grondgebruik. Een onderzoek naar het effect van de eenmalige en/ of periodieke vergoeding op de grondprijzen valt buiten de scope van dit onderzoek. 1.2 Doel Doel van het onderzoek is om aan te tonen óf en zo ja hoeveel de gerealiseerde grondprijzen welke vallen binnen de beïnvloedingzone en/of één van de andere kenmerken van een hoogspanningsverbinding aanmerkelijk en structureel verschillen van de grondprijzen van economisch vergelijkbare percelen in hetzelfde gebied buiten de beïnvloedingszone van de hoogspanningsverbinding. 1.3 Samenstelling van de referentieset en de testset Data-analyse; transactiegegevens en de aanwezigheid van hoogspanningsverbindingen De centrale informatiebron voor dit onderzoek is de AGRIS-database. Hierin is een groot aantal gegevens over grondtransacties in het landelijk gebied samengebracht. De basis wordt gevormd door kadastrale transactiegegevens vanaf 2012 welke maandelijks wordt aangevuld met nieuwe transactiegegevens. In AGRIS worden enkele landelijke datasets (Basisregistratie Topografie, Kadastrale transacties, Kadastrale kaart, Basisregistratie Percelen, Landbouwtelling, Basisregistratie Adressen en Gebouwen) met elkaar gecombineerd. TenneT heeft geografische informatie over de locatie van de beïnvloedingszones van boven- en ondergrondse netwerken, de boven- en ondergrondse hoogspanningsverbindingen en de mastlocaties (inclusief voltage) aangeleverd. Figuur 1 verbeeldt de verschillende onderdelen van de (bovengrondse) hoogspanningsverbindingen.

6 5 van 30 Grondprijsvorming Het grondprijsniveau van wordt door een uitgebreide set aan factoren bepaald. Hierbij kunnen we onderscheid maken tussen juridische, economische en sociale factoren. Onder juridische factoren verstaan we bijvoorbeeld de juridische bestemming van een perceel, juridische gebruiksbelemmeringen als gevolg van verpachting, zakelijke rechten zoals erfpacht, recht van opstal en dergelijke. Tot de economische factoren rekenen we het functioneren van de lokale grondmarkt of de bruikbaarheid van een kavel in de agrarische bedrijfsvoering welke mede wordt bepaald door de grondsoort, de kavelvorm, de kaveloppervlakte en de ontsluiting van de kavel. De relatie tussen de verkoper en de koper is een voorbeeld van een sociale factor die invloed kan hebben op de grondprijsvorming. Verschillende methoden zijn beschikbaar om het waarde-effect van één specifiek kenmerk, zoals de aanwezigheid van een hoogspanningsverbinding, van een perceel te bepalen. In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van de methode om percelen die gerelateerd zijn aan (onderdelen van) een hoogspanningsverbinding te vergelijken met percelen die niet raken aan een (onderdeel van) een hoogspanningsverbinding. Het is daarbij van belang om zo veel mogelijk overige prijsbepalende factoren in beide perceelsgroepen te elimineren. Doen we dat niet, dan wordt het beoogde analyseresultaat -een helder beeld van het waarde-effect van de aanwezigheid van een hoogspanningsverbinding- door andere prijsbepalende factoren verstoord. Het Kadaster en Wageningen Economic Research hebben een methode ontwikkeld om de agrarische grondprijzen voor grasland, bouwland en landbouwgrond in Nederland te bepalen. In deze methode worden de volgende selectiecriteria gebruikt: grondgebruik: grasland, akkerland en snijmaïs soort overdracht: koop-verkoop overgedragen recht: volle eigendom geen opstallen op het perceel aanwezig geen reguliere pachtovereenkomst of erfpacht geen indicatie voor de aanwezigheid van familierelatie tussen verkoper-koper perceelsoppervlakte groter dan 0,25 ha koopsom groter dan 1 indicator dat (één van) de koper(s) een landbouwbedrijf exploiteert verhandelde percelen met extreem hoge en lage prijzen worden volgens een statistische methodiek uitgesloten. De toepassing van de bovenstaande selectiecriteria zorgt ervoor dat de dataset van belangrijke prijsbepalende factoren is geschoond. Een aantal prijsbepalende factoren blijven in de dataset aanwezig; voorbeelden hiervan zijn de overdrachtsdatum, de overdrachtslocatie, de oppervlakte van een perceel en het grondgebruik op het perceel. In de analyses wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met deze factoren. Naast de toepassing van de bovenstaande selectiecriteria worden ook de verhandelde percelen welke gerelateerd zijn aan (onderdelen van) de hoogspanningsverbinding uit de gegevensset verwijderd. De overblijvende percelen worden in dit onderzoek aangeduid als referentieset of referentiewaarde. Samen bepalen zij de referentie-grondprijs ( /ha) in een gebied en/of periode.

7 6 van 30 De percelen die aan bovenstaande opsomming van selectiecriteria voldoen én welke gerelateerd zijn aan de beïnvloedingszone, en eventueel ook aan een hoogspanningsverbinding en een mast bevatten, noemen wij in dit onderzoek de testset. In dit onderzoek vergelijken we de transactiegegevens in de testset met de transactiegegevens in de referentieset. Deze gegevensanalyse beslaat transactiegegevens van geheel Nederland uit de periode t/m Onderzoek met behulp van beschrijvende en verklarende statistiek Voorafgaand aan het onderzoek is vastgesteld dat het aantal beschikbare agrarische transacties welke gerelateerd zijn aan de beïnvloedingszones zeer beperkt is. Om de betrouwbaarheid van de analyseresultaten te borgen, is nadrukkelijke aandacht voor de onderzoeksmethodiek essentieel. In overleg tussen TenneT, het Kadaster en Wageningen Economic Research is gekozen voor een iteratief proces waarin in een aantal opeenvolgende analyses wordt toegewerkt naar een solide uitspraak over het waarde-effect van de aanwezigheid van hoogspanningsverbindingen op. Hierbij gebruiken we de beschrijvende en de verklarende statistiek om de onderzoeksresultaten te presenteren. 1.5 Woordenlijst Beïnvloedingszone : De beïnvloedingszone is de ruimte aan weerszijden van de hoogspanningsverbinding waarbinnen het gebruik belemmerd is. Deze belemmering kan verankerd zijn in het bestemmingsplan en/of een zakelijk recht. Alle hoogspanningsverbindingen en alle masten vallen binnen de beïnvloedingszones. (Hoogspannings)verbinding : Met de hoogspanningsverbindingen worden de bovengrondse en ondergrondse geleiders en kabels bedoeld welke feitelijk de elektrische stroom geleiden. Een hoogspanningsverbinding valt per definitie samen met de beïnvloedingszone. Een verbinding is in dit onderzoek als één lijn weergegeven. Mastlocatie : Een mastlocatie is de locatie waar een mast gesitueerd is. In dit onderzoek zijn de mastlocaties als punt weergegeven. Dit geldt eveneens in geval van een wintrack mast. Een mastlocatie valt per definitie samen met de hoogspanningsverbinding én met de beïnvloedingszone. Referentieset : Dit is de set met agrarische percelen welke voldoen aan de selectiecriteria gericht op een betrouwbare berekening van de grondprijs (zie paragraaf 1.3). Alle percelen welke gerelateerd zijn aan de beïnvloedingszone van de hoogspanningsverbindingen zijn uit deze set verwijderd. In de vergelijking van de referentieset en de testset dient in

8 7 van 30 beide sets dezelfde subselectie te worden toegepast. Zo moeten de geselecteerde periode en gebieden bijvoorbeeld in beide sets overeen komen. Omdat dit principe in dit onderzoek systematisch is toegepast, wordt daar waar sprake is van de referentieset niet verbijzonderd welke selectie is toegepast; deze komt immers overeen met de subselectie in de tekst besproken testset. Testset : De testset bevat die percelen die liggen in de beïnvloedingszone en waarop of waarin zich eventueel bovengrondse of ondergrondse hoogspanningsverbindingen bevinden en waar eventueel een mast op staat. Regio : Dit onderzoek maakt gebruik van verschillende regio-indelingen (CBSlandbouwgebiedsgroepen (14 stuks; zie figuur 2), provincies en CBSlandbouwgebieden (66 stuks)) voor de prijs-analyses. Daar waar niet nader is aangeduid om welke regio-indeling het gaat, is de CBS-14 landbouwgebiedsgroepen gebruikt. Figuur 2: De ligging van de 14 CBS-landbouwgebiedsgroepen welke in dit onderzoek worden gebruikt.

9 8 van 30 Cramer-test : Statistische analyse waarin de spreiding van de grondprijzen in de testset wordt vergeleken met de spreiding van de grondprijzen in de referentieset. Het resultaat van deze analyse toont aan of de spreiding in de beide sets significant (obv 5% toets) van elkaar verschilt, of dat de testset gelijkelijk is verdeeld als de referentieset. ANOVA : Analysis of Variance; een statistische analyse die gebruikt wordt om de verklarende waarde van een bepaalde factor te berekenen. In dit onderzoek is deze analyse gebruikt om de verklarende waarde van de aanwezigheid van onderdelen van de hoogspanningsverbinding op de prijs te bepalen. Mediaan : De mediaan geeft net als een gemiddelde- een indruk van de verdeling van waarnemingen. De mediaan betreft de middelste waarneming, zodat 50% van de waarnemingen een lagere waarde heeft en 50% een hogere waarde. Een mediaan is minder gevoelig voor extreme waardes dan het gemiddelde. Eerste, derde kwartiel : Naast de mediaan geven het eerste en derde kwartiel ook een indruk van de verdeling van waarnemingen. Bij het eerste kwartiel heeft 25% van de waardes een lagere waarde en 75% een hogere. Bij het derde kwartiel is dit net andersom; 75% kent een lagere waarde en 25% een hogere. IQR (inter kwartiel range) : De inter kwartiel range drukt het verschil uit tussen het derde en het eerste kwartiel. Deze waarde is een maatstaf van spreiding in de waargenomen grondprijzen. (Gewoonlijk wordt hiervoor een standaarddeviatie gebruikt, maar voor dit onderzoek is deze niet optimaal vanwege de grote gevoeligheid voor extreme waardes).

10 9 van 30 2 Resultaat 2.1 Gering aantal transactiegegevens beperkt de analysemogelijkheden In de periode 2012 t/m zijn in Nederland percelen verhandeld welke bruikbaar zijn voor de prijsanalyses (Tabel 1). 854 daarvan liggen geheel of gedeeltelijk in de beïnvloedingszone van een hoogspanningsverbinding. Per kenmerk (overlappercentage van beïnvloedingszone op het kadastrale perceel, ondergrondse of bovengrondse verbinding in of boven het perceel, aanwezigheid van mast op het perceel) toont tabel 1 het aantal percelen met bruikbare grondprijsinformatie. Omdat een groter aantal percelen per kenmerk leidt tot een grotere betrouwbaarheid van de analyseresultaten, besteedt de rapportage vooral aandacht aan díe kenmerken waarvoor meer dan 100 verhandelde percelen beschikbaar zijn. Dit gaat om de kenmerken beïnvloedingszone gerelateerd aan een bovengrondse verbinding, met bovengrondse verbinding en met mast(en). Op de drie nevenstaande kaarten is in de vorm van bolletjes aangegeven waar de individuele percelen uit de testset liggen. Tevens correspondeert de grootte van het bolletje met de grondprijs ( /ha) van het verhandelde perceel. Figuur 3 toont de percelen welke (gedeeltelijk) in de beïnvloedingszone liggen, figuur 4 toont de percelen met een bovengrondse verbinding en figuur 5 toont de percelen met één of meer masten. Figuur 3: Grondprijzen van percelen welke (gedeeltelijk) in de beïnvloedingszone liggen. De grootte van de balletjes correspondeert met de grondprijs ( /ha) van het betreffende perceel. Figuur 4: Grondprijzen van percelen met een bovengrondse hoogspanningsverbinding. De grootte van de balletjes correspondeert met de grondprijs ( /ha) van het betreffende perceel. Figuur 5: Grondprijzen van percelen waarop één of meer mast(en) staan. De grootte van de balletjes correspondeert met de grondprijs ( /ha) van het betreffende perceel.

11 10 van 30 Tabel 1: Aantallen percelen met bruikbare grondprijsinformatie in referentie- en testset. REFERENTIESET Percelen Percelen TESTSET Perceel in beïnvloedingszone van onder- en bovengrondse verbinding 854 Perceel ligt voor max. 50% in zone van ondergrondse verbinding 67 Perceel ligt voor min. 50% in zone van ondergrondse verbinding 0 Perceel ligt voor max. 50% in zone van bovengrondse verbinding 727 Perceel ligt voor min. 50% in zone van bovengrondse verbinding 78 Perceel met ondergrondse verbinding 57 Perceel met bovengrondse verbinding 703 Perceel met 1 of meer mast(en) 251 Op basis van bovenstaande cijfers is besloten geen analyses uit te voeren voor de percelen waarin een ondergrondse verbinding aanwezig is. Het aantal percelen waarin ondergrondse verbindingen liggen, is hiervoor te beperkt. 2.2 Prijsvergelijking van referentieset en testsets De gerealiseerde grondprijzen van percelen in de testset zijn vergeleken met de grondprijzen in de referentieset. Paragraaf 2.2 bevat de resultaten van die vergelijking. Afgezien van de in paragraaf 1.3 beschreven selectiecriteria worden op de transactiegegevens nog filters toegepast op transactiejaar en transactieregio. Het filter op transactiejaar is van belang omdat de grondprijs van door de jaren heen flink is gestegen. In 2016 lag deze ruim 21% hoger dan in 2012 (zie bijlage 1). Daarnaast bepaalt de locatie van in hoge mate de gemiddelde grondprijs. Zo lag blijkens bijlage 1 de gemiddelde grondprijs in de Noordelijke Weidestreek gedurende de periode rond per ha tegen per ha in de IJsselmeerpolders. Bijlage 1 toont de gemiddelde grondprijzen per gebied per jaar zoals deze zijn bepaald op basis van de referentieset Beschrijvende statistiek Beïnvloedingszone Uit de vergelijking van de gemiddelde grondprijzen van testset-percelen die gerelateerd zijn aan de beïnvloedingszones met de percelen in de referentieset blijkt dat op landelijk niveau voor de periode geen noemenswaardig waardeverschil bestaat. Deze conclusie is gebaseerd op de vergelijking van het prijsniveaus van individuele percelen met de referentieset, de vergelijking van de gemiddelde prijzen in de test- en de referentieset, de vergelijking van de verhandelde oppervlakte uitgesplitst naar grondprijsniveau en de vergelijking van de jaargemiddelden. Op een hoger detailniveau; uitgesplitst naar jaren én 14 CBS-landbouwgebiedsgroepen variëren de grondprijzen wel van elkaar. Afgezien van een enkele uitzondering liggen de grondprijzen in de testset tussen

12 11 van 30 de 80 en de 120 % ten opzichte van de referentieprijzen (figuur 6). De jaarlijkse referentieprijzen zijn zichtbaar gemaakt als 100%-waarde. Figuur 6 laat bijvoorbeeld zien dat in de IJsselmeerpolders de gemiddelde grondprijzen in de testset in drie jaren onder de referentieprijs liggen en in drie jaren boven de referentieprijs. Figuur 6: gemiddelde grondprijsniveau in de testset als percentage van de gemiddelde grondprijzen uit de referentieset. Iedere stip betreft een jaargemiddelde per regio Bouwhoek en Hogeland Centraal Veehouderijgebied Hollands/Utrechts Weidegebied IJsselmeerpolders Noordelijk Weidegebied Oostelijk Veehouderijgebied Rivierengebied Veenkoloniën en Oldambt Waterland en Droogmakerijen Westelijk Holland Zuidelijk Veehouderijgebied Zuid-Limburg Zuidwest-Brabant Zuidwestelijk Akkerbouwgebied In de gebieden waar de meeste transactiegegevens beschikbaar zijn (Noordelijk Weidegebied, Oostelijk Veehouderijgebied en Zuidelijk Veehouderijgebied) zien we dat de jaargemiddelden dichter bij elkaar liggen dan in de gebieden waar minder transactiegegevens voorhanden zijn (figuur 6 of vergelijk tabel 2 en bijlage 2b). De gemiddelden in deze drie gebieden liggen dicht bij de 100%; Noordelijk Weidegebied varieert tussen 91 en 109%, Oostelijk Veehouderijgebied ligt tussen 98 en 111% en het Zuidelijk Veehouderijgebied ligt tussen 88 en 101%. De brede spreiding van de jaargemiddelden in de overige gebieden wordt onder meer veroorzaakt door de beperkte hoeveelheid transactiegegevens in deze gebieden in de testset (tabel 2).

13 12 van 30 Tabel 2: aantallen percelen en verhandelde oppervlakte (ha) per gebied in referentieset en testset over de periode Aantal percelen Verhandeld oppervlak Referentieset Testset Referentieset Testset Bouwhoek en Hogeland Centraal Veehouderijgebied Hollands/Utrechts Weidegebied IJsselmeerpolders Noordelijk Weidegebied Oostelijk Veehouderijgebied Rivierengebied Veenkoloniën en Oldambt Waterland en Droogmakerijen Westelijk Holland Zuidelijk Veehouderijgebied Zuid-Limburg Zuidwest-Brabant Zuidwestelijk Akkerbouwgebied Totaal Uit de vergelijking van de jaargemiddelden (figuur 6) is geen eenduidig prijseffect van de ligging in de beïnvloedingszones af te leiden. In 5 regio s zien we dat in de testset het merendeel (dwz minimaal 4 van de 6) jaargemiddelden een lagere prijs kennen dan de jaargemiddelden in de referentieset (vergelijk bijlage 1 met bijlage 2b). In 5 regio s lag de prijs in de testset in het merendeel van de jaren hoger dan de referentieset. Op landelijk niveau kennen de testset en de referentieset een vrijwel gelijke gemiddelde grondprijs ( per ha in de testset en per ha in de referentieset). In de testset is onderzocht of op enige wijze een structurele afwijking ten opzichte van de referentieprijs kan worden vastgesteld. Per jaar blijkt telkens ongeveer de helft van het aantal regio s boven de referentieprijzen te liggen en de andere helft onder de referentieprijzen. Dit patroon is zichtbaar voor zowel de gemiddelde prijs als voor het aantal overgedragen percelen als voor de sommering van de overgedragen oppervlakte (tabel 3).

14 13 van 30 Tabel 3: Vergelijking van het grondprijsniveau van percelen welke aan de beïnvloedingszone raken met de percelen in de referentieset. Per jaar en per regio is beoordeeld hoe de meerderheid van de percelen in de testset zich tot de referentieprijs verhoudt. In de kolom Gemiddelde prijs is aangegeven of de gemiddelde prijs van de percelen in de testset lager of hoger is dan het prijsniveau in de referentieset. Van de 84 jaar-regio-combinaties hebben 38 jaar-regio-combinaties een lagere grondprijs dan de referentieprijs. In de kolom Aantal percelen is per jaar per regio beoordeeld of het merendeel van de prijzen van de individuele testpercelen lager of hoger is dan de referentieprijs. Van de 84 jaar-regio-combinaties zijn er 35 waarbij meer percelen een lagere prijs hebben dan de referentiewaarde. In de kolom Som oppervlakte is het aantal jaar-regio-combinaties geteld waarbij het grootste deel van de verhandelde oppervlakte hoger of lager is dan de referentieprijs. Van de 84 waarnemingen zijn er 36 waarbij meer oppervlakte is overgedragen met een lagere prijs dan de referentieprijs. In 6 van de 84 jaar-regio-combinaties zijn geen percelen in de testset aanwezig. Gemiddelde prijs Aantal percelen Som oppervlakte Lager dan referentieprijs Gelijk aan referentieprijs 4 10 Hoger dan referentieprijs Geen waarde bekend Totaal De bovenstaande analyses met betrekking tot de beïnvloedingszones zijn gebaseerd op alle percelen die enige overlap met de beïnvloedingszone van bovengrondse verbindingen vertonen. Percelen met een geringe overlap komen echter veel vaker voor dan percelen die geheel of grotendeels in de beïnvloedingszone liggen (figuur 7 en bijlage 2a). Het aantal percelen met meer dan 50% overlap is te gering om betrouwbare analyses op te baseren. Dit komt onder meer naar voren uit de stabiele gemiddelde grondprijzen welke op basis van de lage overlapklassen zijn bepaald (in figuur 7 liggen de grondprijzen met een overlappercentage tot 60% dicht tegen de landelijke referentiewaarde (stippellijn)) en de sterk variërende grondprijzen welke op basis van de hoge overlapklassen (dwz overlapklasse vanaf 60%) zijn bepaald (in figuur 7 variëren de grondprijzen met een overlappercentage vanaf 60% sterk; de grondprijzen liggen verder van de referentiewaarde (stippellijn)).

15 14 van 30 Figuur 7: Grondprijsniveaus ( /ha) per overlapklasse inclusief aantal overgedragen percelen per overlapklasse Aantal transacties Gemiddelde grondprijzen percelen in beïnvloedingszone Referentiewaarde (Gem. grondprijs Nederland periode ) Vergeleken met de gemiddelde prijsvorming in de referentieset, laten de gegevens in de testset geen eenduidige afwijking zien. Deelcijfers wijzen ongeveer even vaak op een lagere prijs als op een hogere prijs. Op landelijk niveau zijn de gemiddelde grondprijzen in de periode in de testset en de referentieset vrijwel identiek. Bovengrondse verbinding In de testset zijn 703 percelen aanwezig met een bovengrondse hoogspanningsverbinding. Bijlage 3 toont de gemiddelde grondprijzen en het aantal percelen waaruit de gemiddelde grondprijs is bepaald. Tevens is in de bijlage de grondprijs afgezet tegen de grondprijs uit de referentieset. Eén en ander is opgesplitst naar regio s en jaren. De jaargemiddelden op landelijk niveau variëren tussen 92% van de referentiewaarde in 2016 en 107% van de referentiewaarde in Het landelijke prijsgemiddelde in de periode komt in de testset nagenoeg overeen met de referentiewaarde ( per ha in testset tegenover per ha in referentieset). Net als bij de beïnvloedingszone is voor de percelen met een bovengrondse verbinding onderzocht of een structurele afwijking ten opzichte van de referentieprijs kan worden vastgesteld. Op basis van de gemiddelde prijs, het aantal overgedragen percelen en de sommering van de overgedragen oppervlakte, is geen eenduidige conclusie aan te wijzen over de aanwezigheid van een prijsafwijking (tabel 4). Het aantal jaar-

16 15 van 30 regio-combinaties met een lagere prijs dan de referentieset is met 37 net hoger dan de jaar-regio-combinaties met een hoger gemiddelde. Daarentegen ligt bij zowel het aantal percelen als de gesommeerde oppervlakte de verhouding andersom; in beide gevallen kennen meer jaar-regio-combinaties een hogere grondprijs ten opzichte van de referentieset. Tabel 4: Vergelijking van het grondprijsniveau van percelen welke een bovengrondse verbinding bevat met de percelen in de referentieset. Per jaar en per regio is beoordeeld hoe de meerderheid van de percelen in de testset zich tot de referentieprijs verhoudt. In de kolom Gemiddelde prijs is aangegeven of de gemiddelde prijs van de percelen in de testset lager of hoger is dan het prijsniveau in de referentieset. Van de 84 jaar-regio-combinaties hebben 37 jaar-regio-combinaties een lagere grondprijs dan de referentieprijs. In de kolom Aantal percelen is per jaar per regio beoordeeld of het merendeel van de prijzen van de individuele testpercelen lager of hoger is dan de referentieprijs. Van de 84 jaar-regio-combinaties zijn er 33 waarbij meer percelen een lagere prijs hebben dan de referentiewaarde. In de kolom Som oppervlakte is het aantal jaar-regio-combinaties geteld waarbij het grootste deel van de verhandelde oppervlakte hoger of lager is dan de referentieprijs. Van de 84 waarnemingen zijn er 36 waarbij meer oppervlakte is overgedragen met een lagere prijs dan de referentieprijs. In 8 van de 84 jaar-regio-combinaties zijn geen percelen in de testset aanwezig. Gemiddelde prijs Aantal percelen Som oppervlakte Lager dan referentieprijs Gelijk aan referentieprijs Hoger dan referentieprijs Geen waarde bekend Totaal Voor percelen met een bovengrondse verbinding kan uit de testset geen noemenswaardige en eenduidige afwijking van het grondprijsniveau in de referentieset worden vastgesteld. Mast(en) Van de 251 percelen waarop één of meer masten aanwezig zijn, is de gemiddelde grondprijs bepaald. Hierbij is aangegeven hoe het gemiddelde zich verhoudt tot de gemiddelde grondprijs in de referentieset. Een overzicht hiervan is in bijlage 4 opgenomen. De jaargemiddelden op landelijk niveau variëren tussen 90% van de referentiewaarde in 2016 en 111% van de referentiewaarde in Het landelijke prijsgemiddelde in de periode in de testset ligt iets hoger dan de referentiewaarde ( per ha in testset tegenover per ha in referentieset). Of deze verhoging het gevolg is van een andere spreiding van de gegevens in de testset (bijvoorbeeld vooral transacties in de regio s waar doorgaans een hogere grondprijs wordt toegepast) is niet onderzocht. De volgende paragraaf doet uitspraken over deze statistische verdeling van de aanwezige transacties. Voor de percelen met één of meer masten is onderzocht of een structurele afwijking ten opzichte van de referentieprijs is aan te wijzen. Uit de gemiddelde prijs, het aantal overgedragen percelen en de sommering van de overgedragen oppervlakte, ontstaat geen eenduidige beeld (tabel 5). Per jaar blijkt telkens ongeveer de helft van het aantal regio s boven de referentieprijzen te liggen en de andere helft onder de referentieprijzen. Bij de gemiddelde prijs én bij het aantal overgedragen percelen zien we een vrijwel gelijke

17 16 van 30 verdeling, terwijl in het geval van de gesommeerde overgedragen oppervlakte het merendeel van de jaarregio-combinaties een hogere grondprijs kent dan de referentieset (in de testset zijn 35 jaar-regio-combinaties aanwezig waar meer grond met een hogere grondprijs dan de referentieset wordt overgedragen. In 29 jaarregio-combinaties ligt de grondprijs uit de testset onder de referentiewaarde) (tabel 5). Tabel 5: Vergelijking van het grondprijsniveau van percelen welke één of meer masten bevatten met de percelen in de referentieset. Per jaar en per regio is beoordeeld hoe de meerderheid van de percelen in de testset zich tot de referentieprijs verhoudt. In de kolom Gemiddelde prijs is aangegeven of de gemiddelde prijs van de percelen in de testset lager of hoger is dan het prijsniveau in de referentieset. Van de 84 jaar-regio-combinaties hebben 32 jaar-regio-combinaties een lagere grondprijs dan de referentieprijs. In de kolom Aantal percelen is per jaar per regio beoordeeld of het merendeel van de prijzen van de individuele testpercelen lager of hoger is dan de referentieprijs. Van de 84 jaar-regio-combinaties zijn er 26 waarbij meer percelen een lagere prijs hebben dan de referentiewaarde. In de kolom Som oppervlakte is het aantal jaar-regio-combinaties geteld waarbij het grootste deel van de verhandelde oppervlakte hoger of lager is dan de referentieprijs. Van de 84 waarnemingen zijn er 29 waarbij meer oppervlakte is overgedragen met een lagere prijs dan de referentieprijs. In 20 van de 84 jaar-regio-combinaties zijn geen percelen in de testset aanwezig. Gemiddelde prijs Aantal percelen Som oppervlakte Lager dan referentieprijs Gelijk aan referentieprijs Hoger dan referentieprijs Geen waarde bekend Totaal Vanuit de gedachte dat een mast op akkerland (inclusief snijmaïs) tot een grotere gebruiksbelemmering leidt dan een mast op een graslandperceel, is onderscheid gemaakt naar het grondgebruik. Hierbij zijn de gemiddelde grondprijzen in de testset vergeleken met de referentieset. Tevens zijn uitsnedes gemaakt naar jaren en regio s. Uit de vergelijking komt naar voren dat 52% van de gemiddelde grondprijzen van de jaarregio-combinaties onder de referentiewaarden liggen. De landelijk gemiddelde grondprijs ligt echter boven de referentieprijs (108% van de referentiewaarde). Voor grasland ligt 54% van de gemiddelden bóven de referentiewaarden, terwijl de landelijk gemiddelde grondprijs met 96% juist onder de referentieprijs ligt. Ten aanzien van de aanwezigheid van masten ontstaat dus geen eenduidig beeld van het prijseffect van akkerland en of grasland. Voor percelen met één of meer masten kan uit de transactiegegevens geen noemenswaardige en eenduidige afwijking van het grondprijsniveau in de referentieset worden vastgesteld. Het specifieke onderzoeksdeel waarin het prijseffect van masten wordt uitgesplitst naar akkerland en grasland biedt geen aanknopingspunten om aan te nemen dat de aanwezigheid van één of meer masten op akkerland leidt tot een waardeverandering. Samenhang tussen de verschillende kenmerken Na de beschrijving van het effect van de drie afzonderlijke kenmerken (beïnvloedingszone, bovengrondse verbinding en mast(en)), relateren we per regio het prijsniveau van de drie kenmerken aan elkaar. Van de drie kenmerken is daarvoor per regio per jaar (2012, 2013, 2014, 2015, 2016 en als los jaar de eerste helft 2017)

18 17 van 30 de gemiddelde grondprijs bepaald. Vervolgens is per regio beoordeeld of het merendeel (dwz minimaal 4 van de 6) van de jaargemiddelden hoger danwel lager liggen dan de referentiewaarden. Het resultaat van deze vergelijking is in tabel 6 vervat. Alleen de gebieden Noordelijk Weidegebied en Oostelijk Veehouderijgebied scoren op alle drie de kenmerken. Dat betekent dat voor alle drie de kenmerken meer dan vier van de jaarregio-combinaties boven, danwel onder de referentiewaarde liggen. In de overige gebieden zijn óf te weinig transactiegegevens beschikbaar, óf is het aantal jaargemiddelden dat hoger danwel lager is dan de referentiewaarden kleiner dan 4. In het Noordelijk weidegebied liggen de grondprijzen in minimaal vier van de zes jaren lager dan de referentieset, in het Oostelijk Veehouderijgebied liggen deze in minimaal vier van de zes jaren hoger dan de referentiewaarden. De onderlinge vergelijking van de drie kenmerken bevestigt het beeld wat in de voorgaande paragrafen is gepresenteerd. In een aantal regio s lijkt de grondprijs in een aantal jaren iets onder of boven de gemiddelde grondprijzen in de referentieset te liggen. Op landelijke schaal is het aantal regio s welke onder het referentiewaarde liggen ongeveer gelijk aan het aantal regio s dat boven de referentiewaarde ligt. Tabel 6: Overzicht van de landbouwgebieden, waarin is aangegeven of vier of meer van de jaarlijkse grondprijsgemiddelden uit de testset lager ( ) of hoger ( ) zijn dan referen ecijfers in dat gebied in dat jaar (bron: Kadaster, RVO, WEcR). Bouwhoek en Hogeland Beïnvloedingzone Centraal Veehouderijgebied Hollands/Utrechts Weidegebied IJsselmeerpolders Bovengrondse verbinding Mast (en) Noordelijk Weidegebied Oostelijk Veehouderijgebied Rivierengebied Veenkoloniën en Oldambt Waterland en Droogmakerijen Westelijk Holland Zuidelijk Veehouderijgebied Zuid-Limburg Zuidwest-Brabant Zuidwestelijk Akkerbouwgebied In verschillende uitsnedes (perioden, gebieden en kenmerken) blijkt soms sprake te zijn van een hogere grondprijs dan in de referentieset, maar telkens is in ongeveer evenveel gevallen sprake van een lagere grondprijs. De conclusie op basis van de beschrijvende statistiek is daarom dat op landelijk niveau geen structureel prijseffect zichtbaar wordt uit de beschikbare gegevens.

19 18 van Verklarende statistiek Aanvullend op de beschrijvende statistiek welke in paragraaf is toegepast, is de verklarende statistiek ingezet om de robuustheid van de onderzoeksresultaten te vergroten. De verdeling van de grondprijzen in de testset en in de referentieset kan visueel met elkaar vergeleken worden met behulp van een zogenaamde boxplot. In een boxplot worden de mediaan, het eerste en het derde kwartiel en de extreme waardes weergegeven (figuur 8). Figuur 8: Verdeling van de transactieprijzen in de referentieset per jaar voor geheel Nederland. De boxplot in figuur 8 geeft een beeld van de prijsverdeling per kalenderjaar in de referentieset. Visueel komt hierin een duidelijke stijging van de jaarlijkse grondprijs naar voren. Hierna zal met behulp van de Cramertest statistisch worden onderbouwd of deze en andere ogenschijnlijke verschillen ook werkelijk significant zijn. Figuur 9 laat de vergelijking zien van de prijzen per regio van grond met een bovengrondse verbinding en grond zonder bovengrondse verbinding. In deze boxplot liggen de mediaan en de beide kwartielen van de percelen met bovengrondse verbinding voor bijvoorbeeld de regio IJsselmeerpolders hoger dan bij de percelen uit de referentieset zonder bovengrondse verbinding. In de Noordelijke weidestreek ligt de grondprijsverdeling juist lager. Figuur 9 laat zien dat de mediaan in de testset in 7 van de 14 landbouwgebieden hoger ligt dan de referentieset. In de andere helft van de gevallen ligt de mediaan onder de mediaan van de referentieset. Vergelijkbare verhoudingen zijn ook in andere boxplots (uitsplitsingen naar beïnvloedingszone, mast, regio, grondgebruik en periode) zichtbaar. In verband met de leesbaarheid van de rapportage zijn deze figuren hier niet zijn opgenomen.

20 19 van 30 Figuur 9: Boxplot van de testset en de referentieset waarin de aan- en afwezigheid van bovengrondse verbindingen per regio wordt getoond. Omdat van de in de boxplots waargenomen verschillen niet helder is of deze toeval berusten, wordt met behulp van een statistische test vastgesteld of deze statistisch significant zijn. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de Cramer-test. De Cramer-test beoordeelt of de verdeling van de grondprijzen in de testset afwijkt van de verdeling van de grondprijzen in de referentieset. Als de verdeling van beide sets aantoonbaar verschilt, noemt de Cramer-test het verschil significant. In de situaties waarin significante prijsverschillen zijn aangetoond, wordt vervolgens met behulp van de ANOVA-methode getest of de verschillen worden veroorzaakt door de aanwezigheid van een hoogspanningsverbinding en/of door andere factoren (b.v. jaar). De uitkomsten van ANOVA geven aan of de onderzochte factoren significant zijn en hoe sterk de verklarende waarde van de betreffende factor is. De mate waarin de factor verklarend is, wordt uitgedrukt in R-kwadraat. Een hoge R-kwadraat (deze waarde is maximaal 1) betekent dat de onderzochte factor in grote mate verklarend is voor aanwezige prijsverschillen. Een lage R-kwadraat wijst erop dat er andere factoren zijn die het prijsverschil (mede) verklaren. Om het prijseffect van verschillende kenmerken (ligging in beïnvloedingszone, bovengrondse verbinding en of masten) te bepalen, is het nodig om selecties uit de testset te vergelijken met de relevante onderdelen van de referentieset. Naast de prijsbepalende factoren transactieperiode en regio wordt ook getest op het type grondgebruik, aangezien grondprijzen van akkerland doorgaans iets boven die van grasland liggen. Tevens

21 20 van 30 wordt getest op perceelsoppervlakte, omdat we aanwijzingen hebben dat kleinere percelen per vierkante meter goedkoper zijn dan grotere percelen. Cramer-testen zijn uitgevoerd op de volgende (combinatie van) selecties: Transactiejaar, Regio (CBS-landbouwgebieden, CBS-landbouwgebiedsgroepen, Provincies), Grondgebruik (akkerland, grasland en snijmaïs), Perceelsoppervlakte, Aan- of afwezigheid van beïnvloedingszone, de Aan- of afwezigheid van boven-, ondergrondse hoogspanningsverbindingen en de Aan- of afwezigheid van (één of meer) mast(en). Van de aldus uitgevoerde (100-en) Cramer-testen is slechts in 26 gevallen een significant verschil (toetsing op 5%) tussen de testset en de referentieset aangetoond (tabel 7). In de overige testen waren onvoldoende transactiegegevens beschikbaar (dat wil zeggen minder dan 10 per test), of is het resultaat niet significant gebleken. De hier toegepaste ondergrens van minimaal 10 test-waarden is doorgaans aan de lage kant voor een kwalitatief goede statistische analyse. Een hogere grenswaarde resulteert echter in een verdere afname van het toch al beperkte- aantal significante resultaten. Tabel 7: Testresultaten van de Cramertesten waarbij een significant prijsverschil is aangetoond. Blauw gearceerd zijn de grondprijzen die lager liggen dan de gemiddelde grondprijs in de referentieset en in gele kleur zijn de gemiddelden met een hogere prijs weergegeven. Aantal percelen Gemiddelde Grondprijs Variabele Test Groep Referentieset Testset Referentieset Testset GRONDGEBRUIK_CLUSTER Bovengrondsekabel AKKERLAND GRONDGEBRUIK_CLUSTER Masten 0-1 AKKERLAND OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Bovengrondsekabel Noordelijk Weidegebied OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Bovengrondsekabel Oostelijk Veehouderijgebied OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Bovengrondsekabel Rivierengebied OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Bovengrondsekabel Waterland en Droogmakerijen OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Bovengrondsekabel Westelijk Holland OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Bovengrondsekabel Zuidelijk Veehouderijgebied OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Bovengrondsekabel Zuidwestelijk Akkerbouwgebied OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Masten 0-1 Noordelijk Weidegebied OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Masten 0-1 Oostelijk Veehouderijgebied OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Masten 0-1+ Noordelijk Weidegebied OBJE_CBS14_LANDBOUWSTREEK Masten 0-1+ Oostelijk Veehouderijgebied OBJE_CBS66_LANDBOUWGEBIED Bovengrondsekabel De Wouden OBJE_CBS66_LANDBOUWGEBIED Bovengrondsekabel Oostelijke Veluwe OBJE_CBS66_LANDBOUWGEBIED Bovengrondsekabel Smilde en Centraal Zandgebied in Drenthe OBJE_CBS66_LANDBOUWGEBIED Bovengrondsekabel Twente OBJE_CBS66_LANDBOUWGEBIED Bovengrondsekabel Veluwezoom en Betuwe OBJE_CBS66_LANDBOUWGEBIED Bovengrondsekabel Waterland en N.-Hollandse Droogmakerijen OBJE_CBS66_LANDBOUWGEBIED Bovengrondsekabel Weidestreek in Friesland OBJE_CBS66_LANDBOUWGEBIED Bovengrondsekabel Zuidelijk Gelderland OBJE_CBS66_LANDBOUWGEBIED Masten 0-1+ De Wouden OBJE_PROVINCIE Bovengrondsekabel Friesland OBJE_PROVINCIE Bovengrondsekabel Gelderland OBJE_PROVINCIE Masten 0-1 Friesland OBJE_PROVINCIE Masten 0-1+ Friesland Voor de selecties met een significante Cramer-test zijn ANOVA-analyses gedaan. Bijlage 5 toont -als voorbeeld- de resultaten van een aantal van deze analyses. Al de uitgevoerde analyses laten zien dat de

22 21 van 30 verdeling van de testpercelen op een aantal van de factoren significant van de verdeling van de referentieset afwijkt. Hierin wordt het resultaat van de Cramer-test dus bevestigd. Vervolgens kent de verklarende waarde van de geteste factor telkens een (extreem) lage R-kwadraat. Dat wijst erop dat de prijs(verschillen) vooral verklaard wordt door andere factoren dan de geteste factor (voorbeelden van andere prijsbepalende factoren zijn bijvoorbeeld schaarste in de regio, grondsoort, kavelvorm, ontsluiting etc.). Omdat niet van alle mogelijke verklarende factoren goede gegevens beschikbaar zijn (de genoemde factoren zijn niet in de database aanwezig), kunnen de prijsverschillen niet aan specifieke factoren gekoppeld worden. Voor het resultaat van dit onderzoek is dat echter geen belemmering. Duidelijk aangetoond is dat de verdeling van de prijzen in de testset in een klein deel van de Cramertesten weliswaar significant afwijkt van de verdeling van prijzen in de referentieset, maar dat de verklarende waarde van de aanwezigheid van delen van een hoogspanningsverbinding bijzonder klein/nihil is. Specifiek op landelijke schaal komt in slechts twee Cramertesten naar voren dat de verdeling in de testset significant verschilt van de gegevens in de referentieset (tabel 7). De verdeling van grondprijzen van akkerlandpercelen met bovengrondse verbinding ligt aantoonbaar hoger dan de verdeling van de grondprijzen van akkerlandpercelen zonder een bovengrondse verbinding. Datzelfde geldt voor de verdeling van grondprijzen van akkerlandpercelen mét één mast. De verklarende waarde van de aanwezigheid van onderdelen van de hoogspanningsverbinding en de mast blijkt in deze beide gevallen echter beperkt te zijn. Een prijseffect als gevolg van de aanwezigheid van onderdelen van een hoogspanningsverbinding op landbouwgrond is op landelijk schaalniveau derhalve niet aangetoond. De aanwezigheid van de hoogspanningsverbindingen leidt dus niet/nauwelijks tot prijsverschil in de verschillende uitsnedes. In de provincies Noord- en Zuid-Holland is door de rechtsvoorgangers van TenneT de jaarlijkse inkomensschadevergoeding voor de aanwezigheid van masten eeuwigdurend afgekocht. Huidige eigenaren ontvangen daardoor geen jaarlijkse inkomensschadevergoeding. Deze unieke situatie is aan een statistische toets onderworpen om te bepalen of de aan-/afwezigheid van de bovengrondse verbinding effect heeft op de grondprijs in landbouwgebiedsgroep Westelijk Holland. De test laat zien dat de aanwezigheid van de bovengrondse verbinding ondanks de afwezigheid van een vergoeding- niet leidt tot een significante afwijking van de grondprijs.

23 22 van 30 3 Hoogspanningsverbinding heeft geen aantoonbaar waarde-effect op agrarische grond De aanwezigheid van een beïnvloedingszone, een bovengrondse verbinding en/ of een hoogspanningsmast heeft op landelijke schaal geen aantoonbaar waarde-effect op het grondprijsniveau van. In twee situaties waarin op landelijke schaal wél een significant verschil tussen de verdeling van prijzen in de testset en de prijzen in de referentieset is aangetoond, blijkt de verklarende waarde van de aanwezigheid van de onderdelen van de hoogspanningsverbinding gering te zijn. In een aantal regio s zijn in sommige jaren wél afwijkende gemiddelde grondprijzen én / of significante prijseffecten geconstateerd. In de regio Noordelijk Weidegebied liggen de gemiddelde grondprijzen en de statistische verdeling bijvoorbeeld onder het niveau van de referentieset, terwijl de gemiddelde grondprijs én de verdeling in de regio Oostelijk Veehouderijgebied boven het niveau van de referentieset liggen. In deze gebieden is echter duidelijk geworden dat het prijsverschil maar voor een heel klein gedeelte door de aanwezigheid van een hoogspanningsverbinding wordt verklaard. De statistische analyse suggereert dat andere prijsbepalende factoren zoals kavelvorm, schaarste in de regio en ontsluiting een veel grotere verklarende waarde hebben.

24 23 van 30 Bijlage 1 Gemiddelde grondprijzen in de referentieset Deze bijlage bevat de per jaar de gemiddelde grondprijs en het aantal percelen in de referentieset. De selectiecriteria die ten grondslag liggen aan de referentieset zijn in paragraaf 1.3 beschreven Bouwhoek en Hogeland Centraal Veehouderijgebied Hollands/Utrechts Weidegebied IJsselmeerpolders Noordelijk Weidegebied Oostelijk Veehouderijgebied Rivierengebied Veenkoloniën en Oldambt Waterland en Droogmakerijen Westelijk Holland Zuidelijk Veehouderijgebied Zuid-Limburg Zuidwest-Brabant Zuidwestelijk Akkerbouwgebied NEDERLAND t/m juni Bouwhoek en Hogeland Centraal Veehouderijgebied Hollands/Utrechts Weidegebied IJsselmeerpolders Noordelijk Weidegebied Oostelijk Veehouderijgebied Rivierengebied Veenkoloniën en Oldambt Waterland en Droogmakerijen Westelijk Holland Zuidelijk Veehouderijgebied Zuid-Limburg Zuidwest-Brabant Zuidwestelijk Akkerbouwgebied NEDERLAND

25 24 van 30 Bijlage 2A Beïnvloedingszone; aantal percelen en grondprijzen per overlapklasse Deze bijlage bevat de per overlapklasse de gemiddelde grondprijs en het aantal percelen welke geheel of gedeeltelijk in de beïnvloedingszones liggen. Hierbij is onderscheid gemaakt op basis van overlappercentages. De overlapklasse geeft aan hoe groot het gedeelte van het kadastrale perceel is dat in de beïnvloedingszone ligt. Blauw gearceerd zijn de grondprijzen die lager liggen dan de gemiddelde grondprijs in de referentieset en in gele kleur zijn de gemiddelden met een hogere prijs weergegeven (bijlage 1 bevat de referentieprijzen). <10% 10%-20% 20%-30% 30%-40% 40%-50% Bouwhoek en Hogeland Centraal Veehouderijgebied Hollands/Utrechts Weidegebied IJsselmeerpolders Noordelijk Weidegebied Oostelijk Veehouderijgebied Rivierengebied Veenkoloniën en Oldambt Waterland en Droogmakerijen Westelijk Holland Zuidelijk Veehouderijgebied Zuid-Limburg Zuidwest-Brabant Zuidwestelijk Akkerbouwgebied NEDERLAND Bouwhoek en Hogeland Centraal Veehouderijgebied Hollands/Utrechts Weidegebied IJsselmeerpolders Noordelijk Weidegebied Oostelijk Veehouderijgebied Rivierengebied Veenkoloniën en Oldambt Waterland en Droogmakerijen 50%-60% Westelijk Holland Zuidelijk Veehouderijgebied Zuid-Limburg Zuidwest-Brabant Zuidwestelijk Akkerbouwgebied %-70% 70%-80% 80%-90% 90%-100% NEDERLAND