DE VERGELIJKING TUSSEN DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS EN HET SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Transcriptie

1 DE VERGELIJKING TUSSEN DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS EN HET SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ENKELE TOPICS VOOR HET NOTARIAAT Valerie Laleman Studentennummer: Promotor: Prof. dr. Annelies Wylleman Commissaris: Mevr. Charlotte Willemot Masterproef voorgelegd voor het behalen van de graad master in Notariaat Academiejaar:

2

3 Deze masterproef is het sluitstuk van mijn masteropleiding in het notariaat. Ze heeft me veel tijd en energie gekost, maar ook een ruimer inzicht gegeven in een rechtsmaterie die mij nauw aan het hart ligt. Ik wil mijn gezin, familie en vrienden oprecht te bedanken. Zij gaven mij de mogelijkheid om deze opleiding tot een goed einde te brengen. Mijn dank gaat eveneens uit naar professor Annelies Wylleman en mevrouw Charlotte Willemot voor de nuttige tips en kritische reflecties. Ten slotte dank ik mijn medestudenten en collega s voor hun solidariteit en vriendschap. Brussel, mei 2018

4

5 INHOUDSTAFEL INLEIDING... 1 DEEL 1. DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS VERSUS HET SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES... 3 AFDELING 1. DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS IN HET BELGISCH RECHT... 3 Hoofdstuk 1. Toepassingsgebied van de Appartementswet Wettelijk kader Dualistische opvatting en zakenrechtelijke gevolgen... 4 Hoofdstuk 2. Bestuur in het kader van appartementsmede-eigendom: de vereniging van medeeigenaars Oprichting rechtspersoonlijkheid doel vermogen Organen Algemene vergadering Syndicus Raad van mede-eigendom Commissaris van de rekeningen... 9 Hoofdstuk 3. Deelverenigingen... 9 Hoofdstuk 4. Ontbinding AFDELING 2: HET SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES IN HET FRANSE RECHT Hoofdstuk 1. Toepassingsgebied van de Franse Appartementswet Wettelijk kader Dualistische opvatting en zakenrechtelijke gevolgen Hoofdstuk 2. Bestuur in het kader van appartementsmede-eigendom: het syndicat des copropriétaires Oprichting rechtspersoonlijkheid registratie doel vermogen Organen Assemblée générale algemene vergadering Syndic de copropriété Conseil syndical Hoofdstuk 3. Syndicat secondaire Hoofdstuk 4. Ontbinding DEEL 2: TWEE TOPICS VAN BELANG VOOR HET NOTARIAAT AFDELING 1: HET STATUUT VAN HET KAPITAAL VOOR PERIODIEKE EN NIET- PERIODIEKE UITGAVEN... 22

6 Hoofdstuk 1. Kapitaal voor periodieke uitgaven: werkkapitaal budget prévisionnel Hoofdstuk 2. Kapitaal voor niet-periodieke uitgaven: reservekapitaal fonds de travaux In het Belgisch recht: het reservekapitaal In het Franse recht fonds de travaux Hoofdstuk 3. De positie van de syndicus in geval van achterstallige provisies AFDELING 2: DE ROL VAN DE NOTARIS BIJ DE OVERDRACHT VAN EEN KAVEL Hoofdstuk 1: De informatieverplichtingen In het Belgische recht Precontractuele informatieplicht Informatieplicht van de notaris naar aanleiding van de authentieke akte en daarna In het Franse recht Precontractuele informatieplicht Informatieplicht van de notaris naar aanleiding van de authentieke akte en daarna Hoofdstuk 2: Verdeling van de bijdragen in de gemeenschappelijke lasten In het Belgische recht In het Franse recht Hoofdstuk 3: De regeling van de achterstallen van de verkoper in de gemeenschappelijke lasten In het Belgische recht In het Franse recht CONCLUSIE BIBLIOGRAFIE... 43

7 INLEIDING 1. Appartementsmede-eigendom: het is een vorm van samenleven waarmee velen onder ons vroeg of laat te maken hebben. Jonge mensen kiezen om financiële redenen vaak voor een appartement als eerste stek, senioren willen kleiner gaan wonen of investeren graag in een tweede verblijf. De ruimte wordt schaarser waardoor de bouw van appartementen en het belang van het appartementsrecht alleen maar toenemen. Samenleven in mede-eigendom komt in de praktijk al eeuwen voor. Het begrip mede-eigendom ( copropriété ) verscheen voor het eerst in de Code Civil van 1804, zij het met het doel de individuele vrijheid en onafhankelijkheid te waarborgen, zodat niemand kon gedwongen worden om in onverdeeldheid te blijven 1. Voor de situatie waarbij huizen verdeeld waren in verdiepingen die elk toebehoorden aan verschillende eigenaars, was aanvankelijk geen regeling voorzien. Hiervoor werd het artikel 644 C.C ingevoegd 2, dat het begrip gemeenschappelijke delen introduceerde, waarvan het grootste deel ten laste komt van alle mede-eigenaars samen. 3 Gedurende de negentiende eeuw vermenigvuldigde het aantal collectieve gebouwen zich en dit proces werd nog versneld door de heropbouw na de eerste wereldoorlog. Een wettelijk kader drong zich op. De Belgische Appartementswet van 8 juli 1924 was een wereldprimeur 4, later grondig gewijzigd door de wet van 30 juni en de wet van 2 juni In Frankrijk werd voor het eerst een statut de la copropriété des immeubles divisés en appartements ingevoerd door de wet van 28 juni , later onder andere gewijzigd door de wet van 10 juli en de wet van 24 maart C. ENGELS, Krachtlijnen van de gedwongen medeëigendom en de appartementsmedeëigendom, in H. CASMAN, C.ENGELS, D. MEULEMAN, C. VAN HEUVERSWYN (eds.), De gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen: Recyclagedagen 1995 van de Nederlandstalige Raad van de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen, Gent, Mys & Breesch, 1995, 3. 2 F. GIVORD en C. GIVERDON, La copropriété, 4 e édition, Paris, Dalloz, 1992, 9. 3 ASSOCIATION NATIONALE DE LA COPROPRIÉTÉ ET DES COPROPRIÉTAIRES, Guide pratique de la copropriété, Paris, Groupe Eyrolles, 2006, R. TIMMERMANS, Vernieuwde Appartementswet. Een eerste verkenning, NJW 2010, afl. 224, Wet 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeeigendom, BS 26 juli Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni Loi du 28 juin 1938 Statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements, JORF 30 juin 1938, Loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, JORF 11 juillet 1965, 5950 hierna Franse Appartementswet ). 9 Loi n du 24 mars 2014 pour l accès au logement et urbanisme rénové, JORF n mars 2014, 5809 (hierna Wet Alur ). 1

8 In dit werkstuk neem ik de organisatie van de appartementsmede-eigendom, en in het bijzonder van de vereniging van mede-eigenaars, in België en in Frankrijk onder de loep. In een eerste algemeen deel worden beide rechtspersonen met elkaar vergeleken. Het is geenszins de bedoeling om in deze masterproef alle aspecten van het appartementsrecht te behandelen, wel om in grote lijnen de werking van de Belgische vereniging van mede-eigenaars en het Franse syndicat des copropriétaires naast elkaar te plaatsen. Het eerste deel is dan ook opgevat als de aanloop naar het tweede, bijzonder deel, waarin het belang van het appartementsrecht voor de notaris nader wordt bekeken. Wanneer wordt de notaris nu geconfronteerd met de regels betreffende de appartementsmedeeigendom? In de meeste gevallen is dit bij de overdracht van een kavel. Twee topics werden onderzocht en vergeleken: wat is het statuut van het opgevraagde kapitaal waarmee de vereniging haar uitgaven financiert, en welke zijn de verplichtingen van de notaris bij de overdracht van een kavel, onder andere rekening houdend met dit kapitaal. De Belgische notaris wordt geenszins verondersteld het Franse recht te kennen. Nochtans wordt hij in de praktijk van tijd tot tijd geconfronteerd met cliënten die in Frankrijk een appartement als buitenverblijf willen aankopen of hebben geërfd, en hem hierover raad komen vragen. De bedoeling van dit werkstuk is dan ook enerzijds even te gluren bij de buren en na te gaan of er voor bepaalde knelpunten in de Belgische Appartementswet een oplossing à la française mogelijk is. Anderzijds werd getracht om aan de notaris een aantal concrete tips and tricks te geven wanneer hij wordt geconfronteerd met de verkoop van een appartement in België of in Frankrijk. 2

9 DEEL 1. DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS VERSUS HET SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES AFDELING 1. DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS IN HET BELGISCH RECHT 2. In deze eerste afdeling wordt ingegaan op de organisatie van de appartementsmedeeigendom en in het bijzonder van de vereniging van mede-eigenaars in het Belgische recht. In een tweede afdeling wordt deze rechtspersoon in het Franse recht onder de loep genomen. Hoewel de organisatie in beide landen gelijklopend is, zijn er toch een aantal verschillen met niet onbelangrijke gevolgen. Hoofdstuk 1. Toepassingsgebied van de Appartementswet 1. Wettelijk kader 3. De artikelen en tot en met van het Burgerlijk Wetboek betreffen de bijzondere regeling van gedwongen mede-eigendom voor het appartementsrecht 10. Het appartementsrecht werd grondig gewijzigd door de wet van 2 juni 2010, aangevuld door de wet van 15 mei en is in principe van dwingend recht. 12 De wet kan nochtans onder twee bepaalde, restrictieve voorwaarden worden uitgesloten. Dit is het geval indien enerzijds de aard van de goederen de toepassing van de wet niet rechtvaardigt 13 en anderzijds alle mede-eigenaars met de uitsluiting akkoord gaan. De beide voorwaarden dienen cumulatief vervuld te zijn Het Appartementsrecht is van toepassing op (1) ieder gebouw of iedere groep van gebouwen (2) waarvan het eigendomsrecht onder verschillende personen verdeeld is (3) volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. C. WILLEMOT, Actuele ontwikkelingen inzake appartementsrecht. Overzicht van rechtspraak sinds 1 september 2010, in A. WYLLEMAN (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat, XXIII, Brugge, die Keure, 2013, 5; R. TIMMERMANS, Het toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van mede-eigenaars, in V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, die Keure, 2008, Wet van 15 mei 2012 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek wat de mede-eigendom betreft en van artikel 46, 2 van het Gerechtelijk Wetboek, BS 8 juni Art , tweede lid BW. 13 Bijvoorbeeld in het geval van een kleine mede-eigendom met weinig of geen gemeenschappelijke voorzieningen. 14 Art , eerste lid BW. 3

10 Om tegemoet te komen aan een aantal knelpunten, werd op 5 februari 2018 een wetsontwerp tot wijziging van een aantal bepalingen van de Appartementswet ingediend Dualistische opvatting en zakenrechtelijke gevolgen 4. De wettelijke regeling voorzien in het artikel B.W. vertrekt van een dualistische opvatting 16. Dit is in Frankrijk niet anders 17. Zij beoogt een toestand waarbij bepaalde delen van een onroerend goed tot het gemeenschappelijk gebruik van meerdere eigenaars strekken, terwijl andere delen van datzelfde onroerend goed in privatieve eigendom toebehoren aan één of meer eigenaars 18. De privatieve delen (kavels) maken dan elk het voorwerp uit van een zelfstandige eigendom en worden beschouwd als de hoofdzaak 19. De gemeenschappelijk delen vormen in tegenstelling het principe van het recht van natrekking de bijzaak. Dit betekent dat deze gemeenschappelijke delen niet afzonderlijk kunnen overgedragen worden, met zakelijke rechten bezwaard, of in beslag genomen worden dan samen met het privatief deel waarvan ze onafscheidbaar zijn 20. Klassiek is dit het geval bij appartementsgebouwen. Het toepassingsgebied van de Appartementswet is nochtans ruimer dan dat: ook parken met vakantiehuisjes, bedrijvenen kantoorparken, winkelcentra met gemeenschappelijke voorzieningen 21, zelfs een jachthaven 22 kunnen onder het toepassingsgebied van de Appartementswet vallen. Hetzelfde geldt voor groepen van gebouwen met een zekere eenheid van bestemming. 15 Wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl. St. Kamer , nr /001, M.E. STORME, Gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (mandeligheid en appartementsrecht), 2013, J. GHESTIN, Traité de droit civil, Les biens, 2 e édition, Paris, L.G.D.J. 2010, Art , eerste lid BW. 19 R. TIMMERMANS, Het toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van medeeigenaars in V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, die Keure, 2008, 11; D. MICHIELS, Actuele ontwikkelingen inzake mede-eigendom in F. BUYSSENS en A.-L. VERBEKE (eds.), Notariële actualiteit , Antwerpen Cambridge, Intersentia, 2015, Art , 9, tweede lid BW. 21 V. SAGAERT, De statuten en het toepassingsdomein onder de nieuwe appartementswet in V. SAGAERT en A.-L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming van de Wet van 2 juni 2010, Brugge, die Keure, 2010, R. TIMMERMANS, Het toepassingsgebied van de appartementswet en het ontstaan van de vereniging van medeeigenaars in V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, die Keure, 2008, 5. 4

11 Hoofdstuk 2. Bestuur in het kader van appartementsmede-eigendom: de vereniging van mede-eigenaars. 1. Oprichting rechtspersoonlijkheid doel vermogen 5. De vereniging van mede-eigenaars ontstaat en krijgt rechtspersoonlijkheid indien ten minste één kavel is overgedragen en de statuten zijn overgeschreven op het hypotheekkantoor 23. De statuten van het gebouw bestaan uit de basisakte, aangevuld met het reglement van medeeigendom. Zij dienen steeds notarieel te worden opgemaakt en ook de wijziging vereist telkens een notariële akte 24. Daarnaast kan facultatief en onderhands een reglement van inwendige orde of huishoudelijk reglement worden opgesteld. 6. Sedert 1994 heeft de vereniging van mede-eigenaars, net zoals het Franse syndicat des copropriétaires, rechtspersoonlijkheid 25. Dit betekent dat zij in rechte kan optreden, zowel als eiser als verweerder, onverminderd de procesbevoegdheid van elke mede-eigenaar betreffende zijn kavel 26. Dit heeft als praktisch gevolg dat de individuele eigenaars niet dienen mee betrokken te worden in een eventuele procedure, wat vóór de invoering van de rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars nogal omslachtig was. In geval van veroordeling van de vereniging van mede-eigenaars, kan er echter wel rechtstreeks uitgevoerd worden op het vermogen van de individuele mede-eigenaars, zij het naar evenredigheid en beperkt tot hun aandeel in de gemeenschappelijke delen Gelet op haar rechtspersoonlijkheid krijgt de vereniging van mede-eigenaars bij de oprichting een ondernemingsnummer 28 en wordt zij ingeschreven in de kruispuntbank van ondernemingen. In tegenstelling tot in Frankrijk is er geen specifiek register waarin de vereniging van mede-eigenaars dient te worden ingeschreven De vereniging van mede-eigenaars bestaat uit alle mede-eigenaars van het gebouw en heeft tot doel het gebouw te beheren en in stand te houden 30. Zij mag geen ander vermogen hebben dan 23 Art , 1, eerste en tweede lid BW. 24 Art , 1 BW; H. CASMAN, Statuten van het appartementsgebouw, wat de recente rechtspraak ons leert., in V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, die Keure, 2008, Zie ook randnummer Art , 1 tweede lid BW; Antwerpen 2 maart 2016, NJW 2017, afl. 357, Art , 3 BW. N. CARETTE en M. LERNOUT, Vereniging van mede-eigenaars en deelverenigingen na de wet van 2010, in N. CARETTE en V.SAGAERT (eds.), Appartementsrecht II. De appartementswet 2010 Overzicht van het eerste lustrum, Antwerpen - Cambridge, Intersentia, 2015, Art , 1, zesde lid BW. 29 Zie ook randnummer Art , 3 BW. 5

12 de roerende goederen die nodig zijn voor de verwezenlijking van dit doel. Dit betekent dat het vermogen van de vereniging hoofdzakelijk gevormd wordt door de geldelijke middelen (het werken reservekapitaal) die zij bij de mede-eigenaars opvraagt om haar werking te financieren 31. Dit impliceert ook dat de vereniging van mede-eigenaars nooit eigenaar kan zijn van een onroerend goed 32. Ook de gemeenschappelijke delen van het gebouw behoren niet tot haar vermogen, deze blijven de gedwongen onverdeelde eigendom van de individuele eigenaars van de privatieven Organen 9. De algemene vergadering en de syndicus zijn van oudsher de twee belangrijkste organen van de vereniging van mede-eigenaars. Ook het Franse appartementsrecht kent deze organen en zij zijn zeer gelijkaardig ingericht 34. Sedert de Appartementswet van 2010 werden twee nieuwe controleorganen ingevoerd, namelijk de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen. 1. Algemene vergadering 10. De algemene vergadering is het hoogste orgaan van de vereniging van mede-eigenaars. Zij neemt de beslissingen die betrekking hebben op het gemeenschappelijk belang, die bindend zijn voor alle mede-eigenaars, onverminderd de bevoegdheden van de syndicus 35. Alle mede-eigenaars maken van rechtswege deel uit van de algemene vergadering. Iedere eigenaar van een kavel is aldus lid van de algemene vergadering en neemt in principe deel aan de beraadslagingen 36. Een mede-eigenaar kan zich hiervoor laten vertegenwoordigen door een lasthebber naar keuze, doch niet door de syndicus. In geval van onverdeeldheid of indien de privatieve kavel bezwaard is met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, dan dienen de 31 R. TIMMERMANS, Het nieuwe appartementsrecht, XXIII, Recht en Praktijk, Deurne, Kluwer, 1994, 143; A. WYLLEMAN, Anticiperen op problemen in meervoudige zakenrechtelijke verhoudingen. Een taak voor de notaris en de wetgever? in Opening Doors. Handboek Notarieel Congres 2017, Brussel, Larcier, 2017, Dit in tegenstelling tot het Franse syndicat, dat wel eigenaar kan zijn van onroerende goederen. Zie ook randnummer T. SOETE, Financiële aandachtspunten inzake appartementsmede-eigendom in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht 1. Stand van zaken en topics, Antwerpen - Cambridge, Intersentia, 2013, 61; A. WYLLEMAN, Anticiperen op problemen in meervoudige zakenrechtelijke verhoudingen. Een taak voor de notaris en de wetgever? in Opening Doors. Handboek Notarieel Congres 2017, Brussel, Larcier, 2017, Zie ook randnummers H. VANDENBERGHE en P. SOENS, De algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars: organisatie en praktische knelpunten, in V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, die Keure, 2008, Art , 1 BW. 6

13 belanghebbenden een lasthebber aan te duiden die hen zal vertegenwoordigen tijdens de algemene vergadering. Doen zij dit niet, dan wordt hun recht om aan de beraadslagingen deel te nemen in afwachting daarvan, geschorst De algemene vergadering komt jaarlijks bijeen in de periode van vijftien dagen die bepaald is in het reglement van mede-eigendom. De algemene vergadering kan tevens worden bijeengeroepen door de syndicus op verzoek van één of meer mede-eigenaars die minstens één vijfde van de stemmen bezitten. Ten slotte kan zij door de syndicus worden bijeengeroepen telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen. De bijeenroeping en het verloop van de algemene vergadering is strikt geregeld en duidelijk geïnspireerd op de Franse Appartementswet 38. De bindende beslissingen van de algemene vergadering worden genomen met het vereiste quorum aan het begin van de algemene vergadering 39 en met de wettelijk voorziene meerderheden 40. De algemene vergadering wordt voorgezeten door een mede-eigenaar, nooit door de syndicus. 12. De bevoegdheid van de algemene vergadering is bepaald in het reglement van medeeigendom. Zij bevat minimaal de bevoegdheden die door de wet zijn voorbehouden overeenkomstig artikel tot 3. Daarnaast kan het reglement van mede-eigendom een aantal bijkomende - conventionele - bevoegdheden toekennen aan de algemene vergadering. Ten slotte heeft zij de residuaire bevoegdheid voor alle zaken waarvoor de wet noch de statuten een ander orgaan bevoegd heeft verklaard. Concreet betekent dit dat de algemene vergadering bevoegd is voor de wijziging van de statuten, de werking van de vereniging van mede-eigenaars, de staat van het gebouw en daden van beschikking 41. De beslissingen van de algemene vergadering worden uitgevoerd door de syndicus. Indien de syndicus een mede-eigenaar is, kan hij niet meestemmen over de agendapunten die betrekking hebben op zijn opdracht of mandaat als syndicus I. DURANT, L assemblée générale new look in I. DURANT, P. LECOCQ en C. MOSTIN (eds.), La copropriété par appartements: la réforme de 2010, Bruxelles, la Charte, 2010, Art Franse Appartementswet. 39 Art , 5 BW. 40 Art 577-7, 1-3 BW. 41 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Kluwer, 2008, Artikel 577-6, 9 BW. 7

14 2. Syndicus 13. De syndicus is het uitvoerend orgaan van de vereniging van mede-eigenaars en staat in voor het dagelijks bestuur van de mede-eigendom 43. Dit is in het Franse recht niet anders 44. De syndicus wordt aangesteld in het reglement van mede-eigendom, benoemd door de algemene vergadering, of bij ontstentenis door de Vrederechter op verzoek van iedere mede-eigenaar of belanghebbende derde 45. Wanneer een voorlopige syndicus werd aangesteld in het reglement van mede-eigendom - meestal door de bouwheer - neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering. 14. Sedert de wet van 2010 dient er tussen de vereniging van mede-eigenaars een schriftelijke overeenkomst te worden opgesteld. Het mandaat van de syndicus kan niet meer dan drie jaar bedragen, maar kan worden hernieuwd. Een stilzwijgende hernieuwing is uitgesloten, dit moet uitdrukkelijk gebeuren door een beslissing van de algemene vergadering 46. Net zoals in Frankrijk kan geopteerd worden voor een professionele syndicus, dan wel een mede-eigenaar. Een syndicat coopératif 47, waarbij het dagelijks beheer niet door de syndicus, maar door alle mede-eigenaars samen wordt uitgeoefend, kent de Belgische Appartementswet niet. 15. De opdracht van de syndicus wordt uitvoerig geregeld in het artikel 577-8, 4 B.W. Deze opsomming is echter geenszins limitatief en het reglement van mede-eigendom kan hem eventueel andere bevoegdheden toekennen 48. Samengevat komt de opdracht van de syndicus neer op enerzijds het uitvoeren van de beslissingen van de algemene vergadering en anderzijds het dagelijks beheer van de mede-eigendom. De taken van de syndicus in België en in Frankrijk zijn min of meer vergelijkbaar. In beide landen werd uitdrukkelijk voorzien dat de syndicus de vereniging van mede-eigenaars kan vertegenwoordigen in rechte. 43 S. SNAET, Het beheer van de mede-eigendom: de syndicus en de raad van beheer, in V. SAGAERT en G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, die Keure, 2008, Zie ook randnummer Art , 1, vierde lid, 4 BW; I. DURANT en O. JONIAUX, Le syndic version 2010 in I. DURANT, P. LECOCQ en C. MOSTIN (eds.), La copropriété par appartements: la réforme de 2010, Bruxelles, la Charte, 2010, 149; In Frankrijk kan enkel een mede-eigenaar dergelijk verzoek tot de rechtbank richten (art. 18 Franse Appartementswet). 46 Art , 1, derde lid BW. 47 Zie ook randnummer S. SNAET, De rechtspositie van de syndicus herbekeken, in V. SAGAERT en A.-L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, die Keure, 2010, 73. 8

15 3. Raad van mede-eigendom 16. Sedert 2010 is de oprichting van een raad van mede-eigendom, te vergelijken met de Franse conseil syndical 49, verplicht voor elk gebouw of groep van gebouwen met meer dan 20 kavels 50. Zij wordt opgericht op de eerste algemene vergadering en kan enkel bestaan uit mede-eigenaars. Voor kleinere gebouwen is de oprichting facultatief en op elk moment mogelijk, mits een beslissing van de algemene vergadering met een drie vierden meerderheid. De raad van medeeigendom is samen met de commissaris een controleorgaan binnen de vereniging van medeeigenaars. Zij ziet erop toe dat de syndicus zijn opdracht naar behoren uitvoert en bezorgt de medeeigenaars hierover een halfjaarlijks verslag Commissaris van de rekeningen 17. Een tweede controleorgaan dat werd ingevoerd door de wet van 2010 is de commissaris van de rekeningen, verplicht in elke mede-eigendom ongeacht het aantal kavels. De algemene vergadering duidt jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan die al dan niet een medeeigenaars is 52. Hij houdt toezicht op het financieel beheer van de syndicus 53. In het Franse appartementsrecht is hiervoor geen specifiek orgaan voorzien, maar wordt aan de conseil syndical, weliswaar geen verplicht orgaan, ook de controlebevoegdheid van de boekhouding toegekend 54. Hoofdstuk 3. Deelverenigingen 18. Zowel het Belgische als het Franse appartementsrecht kennen het principe van een ondersplitsing 55 in deelverenigingen of syndicats secondaires 56. Sedert de Appartementswet van 2010 is het mogelijk om deelverenigingen op te richten. Deze notariële praktijk bestond al vroeger, maar gelet op het arrest van het Hof van Cassatie van 3 juni 2004, 57 dat de mogelijkheid tot 49 Zie ook randnummer Art , 1, 1, c) BW. (kelders, garages en parkeerplaatsen worden niet meegerekend). 51 T. SOETE, Algemene vergadering, raad van mede-eigendom, commissaris van de rekeningen en boekhoudkundige verplichtingen in N. CARETTE en V. SAGAERT, Appartementsrecht II. De appartementswet 2010 Overzicht van het eerste lustrum, Antwerpen - Cambridge, Intersentia, 2015, Art , tweede lid BW. 53 R. TIMMERMANS, Vernieuwde Appartementswet. Een eerste verkenning, NJW 2010, afl. 224, Zie ook randnummer R. TIMMERMANS, De van rechtswege doorstart van een deelvereniging van mede-eigenaars na de wet van 2 juni 2010, T. App. 2016/3, Zie ook randnummer Cass. (1 e k.) AR C N, 3 juni 2004 (Kuststadbedrijf / Imstad e.a.), NJW 2004, afl. 81, 953; Cass. (1 e k.) AR C N, 3 juni 2004, RW , nr. 4, 146, noot V. SAGAERT. 9

16 oprichting van afzonderlijke verenigingen binnen een groep van gebouwen afwees, drong een wettelijke verankering zich op. De wetgever heeft de keuze voorzien om aan de deelvereniging al dan niet rechtspersoonlijkheid toe te kennen 58. Dit is niet het geval in Frankrijk waar het syndicat secondaire steeds van rechtswege rechtspersoonlijkheid heeft 59. De oprichting kan geschieden ofwel bij de oprichting van het gebouw met vermelding in de basisakte 60, ofwel in een bestaand gebouw ingevolge een beslissing van de overkoepelende algemene vergadering genomen met een vier vijfden meerderheid, waarna een statutenwijziging 61 vereist is. Elke mede-eigenaar is dan eigenaar zowel van een aandeel in de algemene gemeenschappelijke delen (van de hoofdvereniging) als van een aandeel in de particuliere gemeenschappelijke delen (van de deelvereniging). 19. Indien de deelvereniging niet over rechtspersoonlijkheid beschikt, heeft zij, bij gebrek aan organen, slechts een relatief beperkte betekenis 62 : zij kan enkel de beslissingen met betrekking tot de particulier gemeenschappelijke delen voorbereiden voor de algemene vergadering die deze zal bekrachtigen 63. Deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid daarentegen zijn volwaardige subverenigingen. Zij kunnen worden opgericht binnen een hoofdvereniging die bestaat uit twintig kavels 64 of meer, ofwel per gebouw in geval van een groep van gebouwen, ofwel per fysiek 58 Art , vierde lid en 577-7, 1, 2 g) BW. 59 Art. 27, al 3 Franse Appartementswet. 60 R. TIMMERMANS, Particuliere gemeenschappelijke lasten, het juridisch fundament voor kostenomslag bij ondersplitsing, T. App. 2012/3, 10; R. TIMMERMANS, De vernieuwde appartementswet van 2 juni 2010 en de gevolgen voor het notariaat, T. Not. 2010, nr. 9, 413; In beide gevallen zal de notaris uiteindelijk twee akten moeten opmaken: enerzijds een hoofdsplitsingsakte (van de hoofdvereniging) waarin alle kavels van het hele complex worden beschreven met vermelding van de aandelen in de algemene gemeenschappelijke delen en anderzijds een ondersplitsingsakte (van de deelvereniging) waarin de kavels van het (deel van het) gebouw worden beschreven met vermelding van het aandeel in de particuliere gemeenschappelijke delen. 61 V. SAGAERT, De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010, RW , afl. 5, R. TIMMERMANS, Nieuwe bouwstenen voor de algemene vergadering, V. SAGAERT en A.-L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht, een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, die Keure, 2010, Artikel 577-7, 1, 2 g) BW. 64 Hieronder zijn begrepen: appartementen, winkelruimten, maar ook garages, bergingen voor zover zij niet verbonden zijn aan een privatieve kavel; N. CARETTE en M. LERNOUT, Vereniging van mede-eigenaars en deelverenigingen na de wet van 2010 in N. CARETTE en V. SAGAERT (eds.), Appartementsrecht II. De appartementswet 2010 Overzicht van het eerste lustrum, Antwerpen Cambridge, Intersentia 2015,

17 duidelijk onderscheiden onderdeel binnen een gebouw 65. In het Franse appartementsrecht is de mogelijkheid om deelverenigingen op te richten binnen eenzelfde gebouw niet voorzien 66. Elke deelvereniging krijgt dan een eigen vermogen, eigen organen en bevoegdheden, onder dezelfde voorwaarden als de overkoepelende hoofdvereniging. Op die manier kunnen beslissingen, bijvoorbeeld met betrekking tot herstellingswerken, worden genomen binnen de deelvereniging die enkel dat gebouw of deel van het gebouw aanbelangen 67. Ingevolge de ondersplitsing blijft het beheer van de algemene gemeenschappelijke delen exclusief bij de hoofdvereniging en worden de particuliere gemeenschappelijke delen beheerd door de deelvereniging 68. Het spreekt voor zich dat dergelijk subbeheer efficiënter en wellicht ook goedkoper is, zeker in grote of complexe (groepen van) gebouwen. Enerzijds worden de vereiste meerderheden sneller bereikt door de mede-eigenaars die effectief een belang hebben bij de te nemen beslissingen betreffende hun gebouw. Anderzijds kan een gerechtelijke procedure worden ingesteld door of tegen de vereniging van één gebouw zonder dat het volledige complex daarin dient te worden mee betrokken 69. Hoofdstuk 4. Ontbinding 20. De ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars is in het Belgische en Franse recht min of meer vergelijkbaar 70. De Belgische Appartementswet voorziet drie mogelijke ontbindingsgronden 71, de Franse slechts twee. Ten eerste wordt de vereniging van mede-eigenaars van rechtswege ontbonden indien de onverdeeldheid ophoudt te bestaan, bijvoorbeeld wanneer alle kavels in één hand worden 65 Artikel vierde lid BW; K. SWINNEN, (Bijna) 3 jaar nieuwe appartementswet in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I, stand van zaken en topics, Antwerpen - Cambridge, Intersentia, 2013, 6; Voor de oprichting van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid gelden geen kwantitatieve of materiële criteria; P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de medeeigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken. Overzicht van de belangrijkste wijzigingen voor de notariële praktijk, Notamus 2010, nr. 2, Art. 27 Franse Appartementswet; Zie ook randnummer V. SAGAERT, De statuten en het toepassingsdomein, in V. SAGAERT en A.-L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, Brugge, die Keure, 2010, A. SALVE en P. LECOCQ, Associations partielles - Actualités in S. BOUFLETTE, V. DEFRAITEUR, P. LECOCQ, L.-P. MARSELIS, E. RIQUIER, A. SALVÉ, en M. VAN MOLLE, M. WAHL (eds.), Les copropriétés Actualités jurisprudentielles et bilan de 5 années de pratique de la loi du 2 juin 2010, Limal, Anthemis, 2016, A. WYLLEMAN, Deelverenigingen: opportuniteit en toepassing in N. CARETTE (ed.), Appartementsrecht I, stand van zaken en topics, Antwerpen - Cambridge, Intersentia, 2013, Zie ook randnummer R. TIMMERMANS, De verdeling van de gedwongen mede-eigendom bij appartementseigendom, T. App. 2017/1,

18 vermengd waardoor er slechts één eigenaar is van het gebouw of de groep van gebouwen. De vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of de groep van gebouwen, heeft niet de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars tot gevolg 72. De mede-eigendom heeft in dit geval immers nog steeds betrekking op de grond. Ten tweede kan de algemene vergadering tot de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars beslissen met eenparigheid van stemmen 73. Indien bijvoorbeeld het gebouw volledig werd vernietigd, kan zij over de ontbinding beslissen en de prijs van de grond onder de mede-eigenaars verdelen. Ten slotte spreekt de rechter de ontbinding uit op verzoek van elke belanghebbende die hierom verzoekt en een gegronde reden aanvoert 74. Deze laatste ontbindingsmogelijkheid is in het Franse recht niet voorzien. 72 R. TIMMERMANS, Afdeling XI, Ontbinding en vereffening vereniging van mede-eigenaars, in OGP, afl. 276 (juli 2015) 288; L. WEYTS, Ontbinding en vereffening van de vereniging in V. SAGAERT en A.-L. VERBEKE (eds.), Het nieuwe appartementsrecht. Een analyse van de hervorming door de Wet van 2 juni 2010, die Keure, Brugge, 2008, Artikel , derde lid BW. 74 Artikel , vierde lid BW. 12

19 AFDELING 2: HET SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES IN HET FRANSE RECHT Hoofdstuk 1. Toepassingsgebied van de Franse Appartementswet 1. Wettelijk kader 21. Het Franse appartementsrecht maakt het voorwerp uit van overvloedige wetgeving, waarvan de basis te vinden is in de wet van 10 juli 1965 (hierna Franse Appartementswet ) 75, aangevuld met het uitvoeringsdecreet van 17 maart en de code de la construction et de l habitation. De basistekst werd verschillende keren aangepast en aangevuld, onder andere door de wet Carrez van 18 december , de wet van 8 juni , de wet van 13 juli , het decreet van 30 mei en de wet Alur van 24 maart Deze teksten samen vormen de code de la copropriété, die grotendeels van dwingend recht is. 22. Het toepassingsgebied van de Franse Appartementswet is identiek als het Belgische toepassingsgebied 82 : overeenkomstig artikel 1 is de wet van toepassing op een gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht verdeeld is tussen verschillende personen volgens kavels die elk bestaan uit een privatief deel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen. Net zoals in België kunnen ook groepen van gebouwen, zelfs terreinen, bebouwd of onbebouwd, en inrichtingen met gemeenschappelijke voorzieningen onder het toepassingsgebied van de Franse Appartementswet vallen indien geen andere regeling werd overeengekomen Loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, JORF 11 juillet 1965, 5950 (hierna Franse Appartementswet) ; Volgens het artikel 1 is de wet van toepassing op een gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is in kavels die elk bestaan uit een privatief deel en een aandeel in de gemeenschappelijke delen; G. CHANTEPIE, Quel avenir pour la copropriété, in L avenir du droit des biens: Actes du colloque université Lille, 7 mars 2014, Issy-les-Moulineaux, L.G.D.J., 2016, Décret n du 17 mars 1967 pris pour l application de la loi n du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, JORF 22 mars 1967, 2742 (hierna Decreet 17 maart 1967 ). 77 Loi n du 18 juin 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, JORF n 295 du 19 décembre 1996, (hierna Wet Carrez ). 78 Loi n du 8 juin 1999 tenant à protéger les acquéreurs et propriétaires d immeubles contre les termites et autres insectes xylophages, JORF n 131 du 3 juin 1999, Loi n du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, JORF n 163 du 16 juillet 2006, Décret n du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d entretien de l immeuble prévu par l article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, JORF n 128 du 3 juin 2001, Loi n du 24 mars 2014 pour l accès au logement et urbanisme rénové, JORF n 0072 du 26 mars 2014, 5809 (hierna Wet Alur ). 82 zie ook randnummer Art. 1, tweede lid Franse Appartementswet; C. ATIAS, Droit civil. Les biens, Paris, Litec, 2011, 287; J. GHESTIN, Traité de droit civil. Les biens 2 e édition, Paris, L.C.D.J., 2000,

20 2. Dualistische opvatting en zakenrechtelijke gevolgen 23. Zoals in het Belgische appartementsrecht bestaat een onroerend goed in gedwongen medeeigendom telkens uit twee ondeelbare juridische elementen, namelijk een privatief deel (lot) enerzijds en een aandeel in de gemene delen (quote-part) anderzijds 84. Ingeval van gedwongen mede-eigendom dienen twee verplichte documenten te worden opgesteld, met name een réglement de copropriété, dat contractueel van aard is, en een état descriptif de division, eerder technisch van aard en noodzakelijk met het oog op de overschrijving van de privatieven 85. Hoewel beide documenten het voorwerp kunnen zijn van een afzonderlijke notariële akte, bestaat in de praktijk het reglement de propriété meestal uit twee delen, namelijk enerzijds uit een état descriptif de division het zakelijk statuut dat de structuur van de mede-eigendom beschrijft vergelijkbaar met de basisakte in het Belgische recht, en anderzijds een partie réglementaire, die de organisatie en de werking van de mede-eigendom regelt, vergelijkbaar met het reglement van medeeigendom 86. Hoofdstuk 2. Bestuur in het kader van appartementsmede-eigendom: het syndicat des copropriétaires. 1. Oprichting rechtspersoonlijkheid registratie doel vermogen 24. Alle mede-eigenaars van hetzelfde gebouw vormen van rechtswege en zonder enige formaliteit het syndicat des copropriétaires. Het syndicat heeft rechtspersoonlijkheid van zodra de onverdeeldheid ontstaat F. GIVORD en C. GIVERDON, La copropriété, la loi du 10 juillet 1965 et le décret de 17 mars 1967, Paris, Dalloz, 1968, 110 ; zie ook randnummer Art. 2 Decreet 17 maart 1967; Art. 8 Franse Appartementswet en art. 1 Decreet 17 maart 1967 leggen de minimuminhoud van het réglement de copropriété vast. 86 E. KISCHENEWSKY-BROQUISSE, La copropriété des immeubles bâtis, 4 e édition, Paris, Litec, 1989, 607 ; F. GIVORD en C. GIVERDON, La copropriété, la loi de 10 juillet 1965 et le décret de 17 mars 1967, Paris, Dalloz, 1968, 63 ; S. LELIÈVRE en S. CHAIX-BRYAN, La divison de l immeuble bâti, in Division de l immeuble, le sol, l espace, le bâti, Verslagboek 103 e Congrès des Notaires, Paris, Crédit Agricole, 2007, 689 ; De begrippen règlement de copropriété en reglement van mede-eigendom dekken dus niet noodzakelijk dezelfde lading: worden het réglement de copropriété en de état descriptif de division in dezelfde akte opgenomen dan valt de term réglement de copropriété samen met de Belgische statuten van het gebouw. Worden er twee akten opgemaakt, dan vallen de termen réglement de copropriété en reglement van mede-eigendom samen (zie ook randnummer 5). 87 F. GIVORD en C. GIVERDON, La copropriété, la loi de 10 juillet 1965 et le décret de 17 mars 1967, Paris, Dalloz, 1968, 226 ; C. ATIAS, La copropriété des immeubles bâtis, in Immobilier, droit et gestion, Paris, Sirey, 1989,

21 25. Als het reglement van mede-eigendom het toelaat, kan een syndicat coopératif worden opgericht dat beheerd wordt door alle mede-eigenaars samen. Hoewel zij in de Belgische Appartementswet niet is voorzien, biedt deze coöperatieve vorm het voordeel van een eenvoudiger en vooral goedkoper beheer. Indien wordt beslist om een syndicat coopératif op te richten, dan is de oprichting van een conseil syndical eveneens verplicht gezien de syndicus rechtstreeks zal verkozen worden onder haar leden De wet Alur van 24 maart 2014 voorziet de verplichte registratie van elk syndicat des copropriétaires in een specifiek nationaal register 89 met het oog op transparantie en toezicht op het (financieel) beheer van de mede-eigendommen 90. Deze registratie is niet bedoeld als formaliteit ten gevolge van de rechtspersoonlijkheid, zoals dit in België wel het geval is, maar beoogt het toezicht op het beheer en behoud van het gebouw alsook op mede-eigendommen in moeilijkheden. Zij kadert in een geheel van maatregelen in de strijd tegen de verloedering van medeeigendommen 91. Het syndicat heeft tot doel het behoud en beheer van het gebouw en de verdediging van de collectieve belangen van de mede-eigenaars. 27. In principe is het syndicat geen eigenaar van de gemene delen, die in onverdeeldheid toebehoren aan de mede-eigenaars in verhouding tot hun aandeel in de gemeenschappelijke delen. Dit is in België niet anders, maar in tegenstelling tot de Belgische vereniging van mede-eigenaars kan het syndicat wel onroerende goederen verwerven voor zover dit verenigbaar is met haar doel 92. Zo kan bijvoorbeeld een privatieve kavel waarop door de syndicus een wettelijke hypotheek werd genomen, in het kader van een gedwongen verkoop ook effectief aan het syndicat toegewezen 88 Art. 14, tweede lid en 17-1 Franse Appartementswet; Enkel in kleine mede-eigendommen van minder dan 10 kavels bestemd voor bewoning, bureaus of handel waarvan het gemiddeld werkkapitaal gedurende 3 jaar minder bedraagt dan euro, kan hiervan afgeweken worden wanneer in een bijzondere vergadering met een meerderheid van stemmen beslist wordt om geen conseil syndical op te richten maar de syndicus rechtstreeks aan te stellen onder de mede-eigenaars - Art Franse Appartementswet; E. KISCHENEWSKY-BROQUISSE, La copropriété des immeubles bâtis, 4 e édition, Paris, Litec, 1989, Décret n du 26 août 2016 relatif au régistre national d immatriculation des syndicats de copropriétaires, JORF n 0200 du 28 août 2016; De registratie voor mede-eigendommen van meer dan 200 kavels was verplicht tegen 31 december 2016, de mede-eigendommen van meer dan 50 kavels tegen uiterlijk 31 december De andere medeeigendommen dienen geregistreerd te worden tegen uiterlijk 31 december Y. ROUQUET, L immatriculation du syndicat des copropriétaires : parution du décret, Paris, AJDI 2016 n 9, J.-M. ROUX, Le fonctionnement de copropriétés après la loi Alur, Loyers et copropriété n 5, mai 2014, Zie ook randnummer 8. 15

22 worden 93 en bijgevolg in haar vermogen terechtkomen. Ook een conciërgewoning kan privatieve eigendom zijn van het syndicat, waar dit in het Belgisch recht steeds integraal deel uitmaakt van de gemene delen van het gebouw Organen 28. Net zoals in het Belgische appartementsrecht zijn de assemblée générale en de syndic (hierna algemene vergadering en syndicus ) de belangrijkste organen binnen het syndicat. Daarnaast kan een conseil syndical, min of meer vergelijkbaar met de raad van mede-eigendom, worden ingericht, ter controle van het beheer en de rekeningen van de syndicus. 1. Assemblée générale algemene vergadering 29. Ook in Frankrijk is de algemene vergadering het beraadslagend orgaan van het syndicat. Alle mede-eigenaars maken ervan deel uit en hebben een aantal stemmen in verhouding tot hun aandeel in de gemene delen 95. Dit is niet het geval voor het syndicat zelf: aan de privatieven die eigendom zijn van het syndicat is geen stemrecht verbonden 96. De mede-eigenaars kunnen zich op de algemene vergadering laten vertegenwoordigen door een lasthebber naar keuze. Om elk belangenconflict te vermijden, kunnen zij echter geen volmacht geven aan de syndicus of diens naasten 97. Ingeval van onverdeeldheid of splitsing van het eigendomsrecht, dient een lasthebber te worden aangesteld die de betrokkenen vertegenwoordigt op de algemene vergadering 98. De algemene vergadering neemt alle beslissingen betreffende het beheer van het gebouw en wordt hiervoor minstens éénmaal per jaar samengeroepen door de syndicus. Blijft de syndicus in gebreke dan kan de conseil syndical, indien zij is opgericht, of één of meer mede-eigenaars die minstens één vierde van de stemmen vertegenwoordigen, na toelating door de rechter, het nodige doen voor 93 E. KISCHENEWSKY- BROQUISSE, La copropriété des immeubles bâtis, 4 e édition, Paris, Litec, 1989, 321 en 323; Art. 16, tweede lid Franse Appartementswet voorziet dat het syndicat een onroerend goed kan verwerven zonder dat de privatieve delen hun privatief karakter verliezen. 94 C. WILLEMOT, Actuele ontwikkelingen inzake appartementsrecht. Overzicht van rechtspraak sinds 1 september 2010, in A. WYLLEMAN (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat, XXIII, Brugge, die Keure, 2013, J. GHESTIN, Traité de droit civil. Les biens, 2 e édition, Paris, L.C.D.J., 2010, Art. 16, tweede lid Franse Appartementswet. 97 Met naasten wordt overeenkomstig art. 22, vierde lid Franse Appartementswet bedoeld: de echtgenoot, wettelijk samenwonende partner en ondergeschikten van de syndicus. De werknemers van de syndicus, hun echtgenoot of wettelijk samenwonende partner en hun ascendenten of descendenten, die mede-eigenaar zijn in het gebouw, kunnen geen stemrecht uitoefenen voor andere mede-eigenaars op de algemene vergadering. Deze uitzonderingen gelden niet onder de Belgische Appartementswet. 98 Art. 23 Franse Appartementswet. 16

23 bijeenroeping. De bijeenroeping en de meerderheden waarmee de beslissingen worden genomen, zijn net zoals in de Belgische Appartementswet strikt geregeld 99. Een quorum is daarentegen niet voorzien 100. De algemene vergadering wordt voorgezeten door een mede-eigenaar, nooit door de syndicus, dienst echtgenoot, wettelijk samenwonende partner of aangestelden Syndic de copropriété 30. De syndicus voert de beslissingen van de algemene vergadering uit en staat in voor het beheer van het gebouw 102. Zijn positie is zeer gelijkaardig aan die van zijn Belgische collega 103. De syndicus kan worden aangesteld naar aanleiding van de opmaak van het réglement de copropriété, door de algemene vergadering of door een beslissing van de rechter op verzoek van één of meerdere eigenaars 104. Een belanghebbende derde, bijvoorbeeld een huurder, een schadelijdende buur of een schuldeiser, kan de aanstellingsvordering zoals in het Belgische recht aldus niet instellen bij de rechtbank, minstens zal deze vordering onontvankelijk zijn. In de praktijk wordt de eerste syndicus (syndic provisioire) vaak aangesteld in het réglement de copropriété en loopt zijn mandaat tot de eerste algemene vergadering 105. Dit betekent dat de syndic provisoire enkel zijn mandaat als syndicus kan blijven uitoefenen na de eerste algemene vergadering als dit mandaat ook effectief wordt bekrachtigd, en dit na voorlegging van verschillende syndicusovereenkomsten. 31. De syndicus kan ofwel een professioneel zijn ofwel een mede-eigenaar 106. In het geval er een syndicat coopératif werd opgericht, is de syndicus altijd een mede-eigenaar en oefent hij zijn bevoegdheden uit onder de verantwoordelijkheid van de volledige conseil syndical, waarvan hij tevens voorzitter is 107. Het mandaat van de syndicus kan ten hoogte drie jaar bedragen, maar kan 99 Bijeenroeping: art Decreet 17 maart 1967 meerderheden: art Franse Appartementswet; F. TERRÉ en P. SIMLER, Droit civil. Les biens, 8 e édition, Paris, Dalloz, 2010, ASSOCIATION NATIONALE DE LA COPROPRIÉTÉ ET DES COPROPRIÉTAIRES, Guide pratique de la copropriété, Paris, Groupe Eyrolles, 2006, Art. 15 Decreet 17 maart 1967 art. 22, vierde lid Franse Appartementswet. 102 F. GIVORD en C. GIVERDON, La copropriété, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, Paris, Dalloz, 1968, Zie ook randnummers 13 tot In Frankrijk is de tribunal de grande instance hiervoor bevoegd, in België de Vrederechter van het kanton waar het onroerend goed gelegen is. 105 Article 17, tweede lid Franse Appartementswet ; J.-M. ROUX, Le fonctionnement de copropriétés après la loi Alur, Loyers et copropriété n 5, mai 2004, G. VIGNERON, Le syndic de copropriété, 4 e édition, in Paris, Litec, 2005, Art. 41 Decreet 17 maart 1967; E. KISCHINEWSKY-BROQUISSE, La copropriété des immeubles bâtis, 4 e édition, Paris, Litec, 1989,

24 worden hernieuwd door een beslissing van de algemene vergadering 108. In tegenstelling tot de Belgische Appartementswet zijn hierop twee beperkingen voorzien 109 : ten eerste kan het mandaat beperkt worden tot ten hoogste één jaar indien de syndicus zelf, zijn naasten of personen met wie hij samenwerkt, hebben meegewerkt aan de oprichting van het gebouw als promotor of architect, en dit gedurende de tienjarige aansprakelijkheidstermijn van deze laatsten 110. Dit is uiteraard ter bescherming van de mede-eigenaars en het syndicat, dat, in geval er bijvoorbeeld gebreken aan het gebouw zouden ontstaan, niet langer dat één jaar contractueel verbonden zijn met de syndicus. Ten tweede voorziet de Franse Appartementswet een specifieke uitzondering voor gebouwen waarvan de bestemming louter professioneel of commercieel is en waarvan alle mede-eigenaars rechtspersonen zijn. Desgevallend kan de algemene vergadering beslissen om in samenspraak met de syndicus, diens taken, vergoeding, duur van zijn mandaat en de rekeningen conventioneel vast te leggen en aldus af te wijken van de dwingende regeling van artikel 18 van de Wet van Wanneer beroep gedaan wordt op een professionele syndicus dan dient hiervoor net zoals in het Belgische appartementsrecht een contract worden afgesloten waarin de duur van het mandaat, de vergoeding en de opdrachten van de syndicus zijn opgenomen De taken van de syndicus zijn uitvoerig doch niet limitatief 113 geregeld in artikel 18 van de wet van 10 juli 1965, waarop het artikel B.W. duidelijk is geïnspireerd. Eén groot verschilpunt tussen beide landen is de bevoegdheid van de Franse syndicus om een wettelijke hypotheek te nemen op de kavel van de mede-eigenaar die zijn financiële verplichtingen ten aanzien van het syndicat niet nakomt 114. Ik kom hier uitgebreid op terug in het tweede, bijzonder deel Art. 28, tweede lid Decreet 17 maart Zie ook randnummer Art. 28, derde lid Decreet 17 maart D. TOMASIN, La copropriété après la loi ALUR, AJDI n 6, 2014, 414 ; Art AA Franse Appartementswet. 112 In Frankrijk koos men voor een strikte invulling door middel van een wettelijk bepaald modelcontract: Décret n du 26 mars 2015 définissant le contrat de type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l article 18-1 A de la loi n) du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, JORF n 0074 du 28 mars 2015, De algemene vergadering kan steeds beslissen om de aan de syndicus bijkomende bevoegdheden te geven. 114 Art. 19 Franse Appartementswet. 115 Zie ook randnummers