De overdracht van privatieve kavels bij appartementsmede-eigendom

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar De overdracht van privatieve kavels bij appartementsmede-eigendom Masterproef van de opleiding Master in het Notariaat Ingediend door Thomas De Plecker (studentennummer: ) Promotor: Prof. dr. Annelies Wylleman Co-promotor: Charlotte Willemot

2 Dankwoord Er zijn allicht veel betere manieren voorhanden om mijn erkentelijkheid te uiten ten aanzien van mijn familie, vrienden en iedereen die mij heeft gesteund tijdens de opleiding notariaat, dan hen te vermelden in dit dankwoord. Ik maak me sterk dat ik dit ook nog zal doen in de nabije toekomst. Desalniettemin neem ik deze gelegenheid alvast te baat om enkelen onder hen in het bijzonder te bedanken. Vooreerst wens ik mijn ouders en mijn grootmoeder te vermelden voor de financiële steun en de bemoedigende woorden het afgelopen jaar. Verder bedank ik ook mijn vriendin, Evy, die de afgelopen weken en maanden heeft moeten ondervinden hoeveel vrije tijd een student notariaat opoffert aan zijn studie. Hetgeen me naadloos bij de vrienden brengt, waarvoor ik de afgelopen periode veel te weinig tijd heb vrijgemaakt. Ik wens echter evenzeer de vrienden te bedanken, die ik er het afgelopen jaar bijkreeg in deze studie. Hun steun was onontbeerlijk. Daarnaast wens ik ook mijn promotor, professor Wylleman, te bedanken door wiens colleges mijn interesse voor dit onderwerp werd aangewakkerd, alsook mijn co-promotor, Charlotte Willemot, zonder wiens praktische begeleiding dit werk mogelijk nooit zijn deadline had gehaald. Ten slotte wens ik ook een bijzonder dankwoord te richten tot het personeel van de facultaire bibliotheek, waar ik bij het schrijven van deze masterproef vele uren doorbracht. II

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding De Wet van 2 juni Knelpunten onder de Wet van 30 juni Doel van de Wet van 2 juni Precontractuele informatieplicht De onderhandse overeenkomst Actoren met een informatieplicht Inlichtingen en documenten Formele vereisten en termijn De authentieke akte Overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht De optredende notaris Inlichtingen en documenten Informatie naar aanleiding van de authentieke akte Informatie naar aanleiding van de onderhandse overeenkomst Informatieplicht ten aanzien van de syndicus Formele vereisten en termijn Kosten verbonden aan de informatieplicht Verrekening van de bijdragen en lasten in de mede-eigendom Gehoudenheid tot de schuld Verrekening van de toekomstige bijdragen Buitengewone lasten en oproepen Gewone kosten Verrekening van de bijdragen in het kapitaal Werkkapitaal Reservekapitaal Afwijkende onderlinge regeling Afhouden van de achterstallen Toepassing Formele vereisten en termijn Draagwijdte Rol en aansprakelijkheid van de notaris De informatie- en raadgevingsplicht III

4 6.2. De verschuldigde achterstallen Rechtsvergelijkend perspectief Nederland Informatie- en onderzoeksplicht Informatieplicht uit het algemeen contractenrecht Onderzoeksplicht Informatieplicht uit het appartementsrecht Verrekening van de bijdragen en lasten in de mede-eigendom De verschuldigde achterstallen Schulden opeisbaar in het lopende of vorige jaar Bevoorrechte vordering Rol van de notaris Frankrijk Precontractuele informatieplicht Verrekening van de bijdragen en lasten in de mede-eigendom De verschuldigde achterstallen Verzetsrecht tegen de verkoopsprijs Achterstallen van een kandidaat-koper Wettelijke hypotheek Onroerend voorrecht Rol van de notaris Conclusie Bibliografie IV

5 1. Inleiding De overdracht van een appartement is geen eenvoudige kwestie. Men draagt immers niet alleen een appartement over, maar tegelijk ook een aandeel in de mede-eigendom. Hetgeen dan weer onlosmakelijk verbonden is met de afrekening van lopende en toekomstige kosten, alsook het invorderen van eventueel verschuldigde achterstallen. Overwegende dat de kosten verbonden aan de mede-eigendom zowel op korte als op lange termijn zwaar kunnen doorwegen voor de eigenaar van een appartement, zijn alle partijen gebaat bij een goede kennis van het financiële plaatje en de algemene staat van de mede-eigendom. De wet voorziet dan ook in een informatieplicht naar aanleiding van een overdracht, waarbij de notaris, net als bij het invorderen van achterstallige betalingen, een belangrijke rol speelt. Nu de wetgever met de Wet van 2 juni een aantal lacunes en verzuchtingen uit de praktijk inzake de overdracht van privatieve kavels in een mede-eigendomsstructuur heeft willen aanpakken, zal ik in deze masterproef bespreken wat er concreet is veranderd, welke draagwijdte er aan de vigerende wettelijke bepalingen moet worden gegeven en vooral waar het appartementsrecht vandaag nog tekortschiet. Daarbij is er de nodige ook aandacht voor de bijzondere taken die de notaris bij een overdracht met betrekking tot de mede-eigendom heeft. Tot slot kijkt deze masterproef ook over de grenzen heen. De knelpunten inzake medeeigendom bij de overdracht van appartementen, worden namelijk besproken vanuit het Nederlandse en het Franse recht. Waarbij eveneens de functie van de Nederlandse, dan wel de Franse notaris onder de loep wordt genomen. 1 Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni

6 2. De Wet van 2 juni 2010 Hoewel het voor ons meest logische zaak ter wereld lijkt dat personen eigenaar zijn van een privatief deel in een gebouw, zonder de gemeenschappelijke delen exclusief te bezitten, voorzag het burgerlijk wetboek oorspronkelijk geen bijzondere bepalingen inzake gedwongen mede-eigendom of appartementsrecht. Sterker nog, het was maar in 1924 dat de Belgische wetgever artikel 577bis 2 toevoegde aan het Burgerlijk Wetboek. 3 Dit artikel regelde slechts een aantal algemeenheden met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, maar voorzag bijvoorbeeld geen specifieke bepalingen die relevant zijn voor de overdracht van kavels. Het moderne appartementsrecht, zoals wij dat vandaag kennen, kwam eigenlijk maar met de Wet van 30 juni Het is deze wet die de artikels tot invoert en daarmee onder andere een vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid creëert. Ook inzake de overdracht van kavels komt er met de Wet van 30 juni 1994 een artikel BW, dat beoogt kopers via een informatieplicht beter te beschermen en regels vastlegt in verband met de afrekening en overgang van de verplichte bijdragen in de mede-eigendom. Maar de wet is verre van volmaakt en leidt al gauw tot verschillende discussies Knelpunten onder de Wet van 30 juni 1994 Voor wat betreft de overdracht van privatieve kavels vertoonde de Wet van 30 juni 1994 drie grote lacunes: het scharnierpunt datum van overdracht was niet gedefinieerd in de wet, de wettelijke informatieplicht was onvolledig en kwam te laat en er was niet voorzien een voorrecht of zekerheid ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars wanneer een mede-eigenaar met achterstallen zijn kavel overdroeg. In de Wet van 30 juni 1994 werd de datum van overdracht voorzien als scharnierpunt inzake de afrekening van lopende en toekomstige bijdragen en daardoor ook de informatieplicht, maar de wetgever liet na precies te definiëren wat hij hiermee bedoelde, waarop verschillende stellingen ontstonden in de rechtsleer. De discussie rond wat hiermee bedoeld werd, was zeker 2 Thans artikel BW 3 Wet van 8 juli 1924, BS 13 juli Wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, BS 26 juli P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken, Not.Fisc.M. 2010,

7 niet onzinnig. Wanneer tussen de ondertekening van het compromis en de authentieke akte enkele weken of maanden zaten en intussen een groot bedrag opeisbaar zou worden, dan maakte het immers wel een groot verschil of de datum van overdracht sloeg op de onderhandse overeenkomst, dan wel op de authentieke akte. De meerderheidsrechtsleer was en is het erover eens dat dit het hier gaat om de vaste datum van de authentieke akte. 6 Het gemeen verbintenissenrecht treedt hen hier in bij. 7 Een andere betreurenswaardige bepaling uit de Wet van 30 juni 1994 was de invulling van de informatieplicht ten laste van de notaris uit hoofde van artikel BW. Het ging namelijk om een kostenstaat van alle lasten waartoe de algemene vergadering reeds had besloten voor de eigendomsoverdracht, maar pas erna opeisbaar werden en dewelke nog dienden te worden opgevraagd bij de syndicus. Theoretisch betekende dit echter dat de syndicus enkel een kostenstaat diende op te sturen van de lasten waartoe reeds beslist werd, maar nog niet opeisbaar waren. Maar wat dan bijvoorbeeld met de oproepen tot kapitaalinbreng? 8 Wat met dringende werken die de syndicus reeds liet uitvoeren, maar waarover niet beslist werd? Het is om die reden dat sommige notarissen meer informatie opvroegen bij de syndicus dan de wet hen oplegde. 9 Maar zelfs wanneer een notaris meer deed dan van hem gevraagd werd, stelde zich het probleem dat dit allemaal in principe maar gebeurde naar aanleiding van de authentieke akte, wat te laat is gezien de onderhandse overeenkomst al dan niet met tussenkomst van de notaris- reeds gevormd was. 10 Bijkomend probleem was dat de informatieplicht maar gold voor alle overdrachten onder de levenden, zoals verkopen en schenkingen, maar de testamentaire of wettelijke erfopvolging buiten het toepassingsgebied vielen. 11 Nochtans zou het bijvoorbeeld met het oog op het aanvaarden van een nalatenschap met een appartement op zich geen slechte zaak zijn dat ook de erfgenamen werden geïnformeerd over de toestand van de mede-eigendom. 6 J-F. TAYMANS, La transmission d un lot et le role du notaire in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d immeubles batîs: cinq ans d application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 2001, Zie artikel 1328 BW 8 J-F. TAYMANS, Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d un lot in N. VERHEYDEN- JEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer , nr. 1334/001, J-F. TAYMANS, La transmission d un lot et le role du notaire in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d immeubles batîs: cinq ans d application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 2001, R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010,

8 Het derde punt van kritiek, was dat de wet niet voorzag in een voorrecht of zekerheid ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars. Het was immers niet ondenkbaar dat een mede-eigenaar door de jaren heen verschillende achterstallen opbouwde ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars, vervolgens zijn appartement werd verkocht en na betaling van de hypothecaire schuldeisers er niets meer overbleef voor de vereniging van medeeigenaars. In dit geval waren de andere mede-eigenaars benadeeld, gezien zij de achterstallen van uittredende mede-eigenaar op zich dienden te nemen Doel van de Wet van 2 juni 2010 De Wet van 2 juni 2010 komt er uiteindelijk pas 15 jaar na de Wet van 30 juni Naast de vele onvolmaaktheden en lacunes onder de vorige Appartementswet, lagen er verschillende motieven aan de basis van de wet, zoals het transparanter maken van het beheer van de medeeigendom door de syndicus en het nauwer betrekken van de mede-eigenaars bij het beheer. 13 Ten slotte kunnen we uit de parlementaire stukken opmaken dat de oude appartementswet volgens de wetgever ook gewoon aan modernisering toe was. 14 De hoofddoelstellingen van de wetgever zijn dan ook niet mis te verstaan: meer transparantie in de relaties in de mede-eigendom, het moderniseren van de mede-eigendom en het ophelderen van discussies in de rechtspraak en rechtsleer. 15 Dit laatste slaat onder andere op de kritiek in verband met de informatieplicht, maar bijvoorbeeld ook op de beslissing van cassatie inzake de kosten die verbonden zijn aan de informatieplicht Wetsvoorstel tot wijziging van de hypotheekwet van 16 december 1851, met het oog op het creëren van een voorrecht voor de verenigingen van mede-eigenaars, Parl.St. De kamer , nr. 0636/001, P. LECOCQ, Une reforme pour un meilleur fonctionnement et plus grande transparance in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010, Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer , nr. 1334/001, Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Senaat , nr /10, Cass. 23 februari 2001, T.Not. 2001,

9 3. Precontractuele informatieplicht De Wet van 30 juni 1994 voorzag met artikel BW reeds in een wettelijke informatieplicht ten laste van de notaris. De wetgever maakte destijds de overweging dat dit de rechtszekerheid ten goede zou komen. 17 Het veronderstelt dat de koper grondig geïnformeerd wordt over de financiële situatie van de mede-eigendom en vooral over de schulden die hij na de overdracht nog zou moeten betalen aan de vereniging van medeeigenaars. 18 Zoals reeds aangegeven was het grote probleem met de informatieplicht echter dat ze te beperkt was en bovendien te laat kwam. De wetgever heeft dit euvel willen verhelpen door enerzijds de inlichtingen uit te breiden en anderzijds te voorzien in een informatieplicht in de onderhandse fase. 3.1.De onderhandse overeenkomst Onder het nieuwe artikel BW wordt voorzien dat in het vooruitzicht van een eigendomsoverdracht voor de ondertekening van de overeenkomst, aankoopbod of aankoopbelofte een aantal inlichtingen en documenten dienen te worden verstrekt aan de verkrijger. Het is evenwel evident dat de notaris niet altijd zal worden betrokken bij de onderhandse fase van een overdracht, hoewel dit natuurlijk wel kan. Wanneer de notaris evenwel niet bij de onderhandse overeenkomst wordt betrokken, valt de informatieplicht ten laste van andere actoren. Zij moeten er op toezien dat de alle inlichtingen en documenten tijdig worden bezorgd aan de verkrijger. 17 Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer , nr. 1756/001, V. SAGAERT, Overdracht van een kavel onder de appartementswet in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008,

10 Actoren met een informatieplicht In de onderhandse fase voorziet de wet drie actoren met een informatieplicht: de notaris, professionele tussenpersonen en de verkoper zelf. 19 Al kunnen we even goed spreken van twee soorten actoren, de verkoper en de professionele tussenpersonen. De notaris is per slot van rekening ook een professionele tussenpersoon. 20 Dit betekent natuurlijk dat zowel de verkoper, als een eventuele vastgoedmakelaar de syndicus zullen moeten aanschrijven om inlichtingen te bekomen, wanneer er geen notaris zou tussenkomen bij de onderhandse overeenkomst. Gebeurt dit niet, dan kan de koper de nietigheid van de overeenkomst vorderen. 21 In het geval de nietigheid zou worden gevorderd en dit het gevolg is van een nalatigheid die te wijten valt aan een professionele tussenpersoon, hetzij de notaris, hetzij een makelaar, dan zal men hen uiteraard professioneel aansprakelijk kunnen stellen voor de gebeurlijke schade. De wet voorziet niet wie de informatieplicht ten laste dient te nemen wanneer er zowel een notaris als een vastgoedmakelaar betrokken is bij de verkoop. Bijvoorbeeld wanneer de verkoop via een makelaar verloopt, maar de onderhandse verkoopovereenkomst wordt ondertekend in aanwezigheid van de notaris. Het heeft uiteraard geen zin om twee keer dezelfde informatie te geven, maar de notaris zal er alleszins goed aan doen in de akte de koper te laten verklaren in de overeenkomst dat hij de informatie daadwerkelijk heeft ontvangen, teneinde een eventuele vordering tot aansprakelijkheid nadien te vermijden Inlichtingen en documenten Het werd reeds aangehaald dat de informatieplicht onder de wet van 30 juni 1994 inhoudelijk te beperkt was, waardoor sommige notarissen meer deden dan hetgeen hen werd opgelegd door de wet. 22 De wetgever heeft dan ook de informatieplicht gevoelig uitgebreid. Nu zal men overeenkomstig artikel , 1-6 BW de volgende documenten en inlichtingen bij de syndicus moeten opvragen en overmaken aan de verkrijger: 19 Artikel lid1 BW 20 V. SAGAERT, De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010, RW , R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer , nr. 1334/001,

11 1 Het bedrag van het werkkapitaal en reservekapitaal Het bedrag van de eventuele achterstallen van de overdrager. 3 De toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng in het reservekapitaal waartoe de vereniging van mede-eigenaars besloten heeft voor de vaste datum De (eventueel) hangende gerechtelijke procedures. 5 De notulen van alle gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaar, alsook alle periodieke afrekeningen van de lasten de voorbije twee jaar. 6 Een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering werd goed gekeurd. MOSTIN en LECOCQ geven terecht aan dat het verkrijgen van deze informatie belangrijk is omdat beide partijen op deze manier een beter beeld krijgen van de financiële kant van de mede-eigendom, de gevolgen ervan beter kunnen inschatten en zich bewust worden van de mogelijkheid om bepaalde kosten mee in de overeenkomst te betrekken Formele vereisten en termijn De wetgever heeft in beginsel geen vormvereisten voorzien inzake het opvragen van de documenten en inlichtingen bij de syndicus, dus dit zou in principe op eenvoudig verzoek kunnen. Toch is het aangeraden om een aangetekende brief te gebruiken. 26 De betrokken actor kan maar beter bewijzen dat hij zijn plichten heeft vervuld wanneer de syndicus tekortschiet. Bijkomend argument is dat de wet van 15 mei voorziet dat als men voortaan de vereniging van mede-eigenaars wil bereiken, men twee aangetekende zendingen zal moeten versturen: één naar de zetel van mede-eigenaars en één aan de woonplaats, verblijfplaats of maatschappelijke zetel van de syndicus. 28 Deze wijziging was vooral ingegeven door het feit 23 Zie artikel BW 24 Dit lijkt wenselijk omdat het hier over veel geld kan gaan, zie P. LECOCQ en C. MOSTIN, La vente et la copropriété in B., DUBUISSON en P., WÉRY (eds.), La mise en vente d unimmeuble, hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Brussel, Larcier, 2005, P. LECOCQ en C. MOSTIN, La vente et la copropriété in B., DUBUISSON en P., WÉRY (eds.), La mise en vente d un immeuble, hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Brussel, Larcier, 2005, V. SAGAERT, De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010, RW , Wet van 15 mei 2012 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek wat de mede-eigendom betreft en van artikel 46, 2 van het Gerechtelijk Wetboek, BS 8 juni X., 6 correcties op mede-eigendom, Nieuwsbrief Notariaat nr. 14 juli 2012, 6. 7

12 dat de syndicus vaak belangrijke briefwisseling mistte, doordat men de zetel van de vereniging van mede-eigenaars aanschreef en niet hem als vertegenwoordiger. 29 Dat gezegd zijnde is de bepaling in se niet van toepassing omdat men in het kader van artikel BW sowieso de syndicus en niet de vereniging van mede-eigenaars dient aan te spreken. Wat niet wegneemt dat men de syndicus om precies dezelfde reden toch best aangetekend schrijft. De syndicus beschikt over een termijn van 15 dagen om te antwoorden op het verzoek tot informatie. Verzuimt de syndicus om te antwoorden, dan zal de notaris, professionele tussenpersoon of verkoper de verkrijger in kennis moeten stellen van diens verzuim. 30 Bijkomstig zal de notaris dit verzuim vermelden in de overeenkomst. SAGAERT stelt dat, in tegenstelling tot de notaris, de syndicus hier niet aansprakelijk zal kunnen worden gesteld voor zijn verzuim. Immers, indien de overeenkomst uiteindelijk toch tot stand zou komen zonder de beoogde informatie, heeft de verkrijger bewust gekozen voor het risico. In het omgekeerde geval koos de verkrijger ervoor de overeenkomst niet te sluiten bij gebrek aan informatie, in welk geval er ook geen schade kan zijn waarvoor men de syndicus kan aanspreken. Wat eventueel wel mogelijk zou zijn, is het bekomen van een dwangsom opdat de syndicus alsnog zijn verplichting zou nakomen. 31 VAN DEN EYNDE daarentegen sluit de aansprakelijkheid van de syndicus op basis van artikel 1382 BW ten gevolge van zijn verzuim in deze fase niet uit, maar geeft tegelijk ook niet aan waaruit de schade eventueel zou bestaan. 32 Het feit dat er geen onmiddellijke sanctie is voorzien ten aanzien van de syndicus bij zijn verzuim, bevordert de informatieplicht zeker niet. Dit probleem zou men als vereniging van mede-eigenaars evenwel makkelijk kunnen oplossen door als vereniging van mede-eigenaars sancties op te nemen in het contract met de syndicus. 3.2.De authentieke akte Hoewel de wetgever ervoor koos om de precontractuele informatieplicht ook op te leggen voor de authentieke akte, werd in artikel BW geen afbreuk gedaan aan de informatieplicht ten laste van de notaris naar aanleiding van de authentieke akte zelf. De 29 X., Mede-eigendom, NJW 2012, Artikel lid 2 BW 31 V. SAGAERT, Overdracht van een kavel onder de appartementswet in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, P. VAN DEN EYNDE, La transmission d un lot privatif in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010,

13 notaris zal onder de nieuwe wet dus nog steeds een kostenstaat moeten opvragen bij de syndicus. Verder zal de notaris er de facto ook op moeten toezien dat aan de informatieplicht in de onderhandse fase werd vervuld en zo nodig deze nog recht te zetten, mocht er daar een gebrek zijn. Men kan zich echter ernstige vragen stellen bij het feit dat de wetgever nog steeds uitdrukkelijk het onderscheid maakt tussen de onderhandse en de authentieke akte voor wat betreft de informatieplicht. Deel van de kritiek op de informatieplicht onder de Wet van 30 juni 1994 was namelijk dat ze er maar kwam op het moment dat de bindende onderhandse overeenkomst al was gesloten. Nu de opdeling niet verdwenen is, zal dit nog steeds het geval zijn voor de informatie die louter naar aanleiding van de authentieke dient te worden opgevraagd. Dit betreft nochtans zeer pertinente informatie, die mogelijk wel een grote rol kan spelen in de verkoop. De notaris die reeds optreedt in de onderhandse fase, kan daarom ook maar beter deze informatie reeds opvragen, zodoende zijn informatie- en raadgevingsplicht naar behoren te vervullen Overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht Een niet onbelangrijke wijziging in gevolge de wet van 2 juni 2010 is het feit dat de informatieplicht niet langer enkel bij een overdracht onder de levenden op de notaris rust, maar even goed bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht wegens overlijden. 34 Naast translatieve overeenkomsten, vallen dus ook declaratieve overeenkomsten, zoals bijvoorbeeld een tontinebeding, onder het toepassingsgebied en zal de informatieplicht ook spelen wanneer een appartement deel uit zou maken van een nalatenschap. Men zal dan de testamentaire of wettelijke erfgenamen moeten informeren op dezelfde wijze als een koper. Men zou zelfs nog een stap verder kunnen gaan door te stellen dat ook conventionele overeenkomsten met rechtspersonen, die de overdracht van een appartement tot gevolg hebben, bijvoorbeeld bij een fusie, eronder vallen. 35 De wetgever heeft dit niet specifiek voorgeschreven, maar anderzijds heeft hij het ook nergens uitgesloten. 33 L. WEYTS, De notariswet, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, V. SAGAERT, De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010, RW ,

14 De optredende notaris De informatieplicht naar aanleiding van een authentieke akte valt ten laste van de optredende notaris. Dit was al zo onder de wet van 30 juni 1994, maar bleek door een onduidelijkheid in de Franse tekst van de wet de aanleiding te zijn van felle discussies onder rechtspractici. De Franse wettekst stelde namelijk dat het de notaire instrumentant was, op wie een informatieplicht jegens zijn cliënten rustte en hij dus enkel tot het opvragen en doorgeven van informatie was gehouden in zijn hoedanigheid van instrumenterende notaris, met andere woorden naar aanleiding van de authentieke akte. En per definitie niet wanneer hij werd ingeschakeld bij de ondertekening van het compromis. 36 Die opvatting was niet wenselijk, alleen al omdat de Nederlandse tekst het geenszins had over de instrumenterende notaris. Bovendien strookte deze zienswijze ook helemaal niet met het doel van de wet, zijnde meer rechtszekerheid bieden aan de partijen betrokken bij de overdracht, 37 noch met informatie- en raadgevingsplicht van de notaris uit hoofde van zijn ambt. 38 Door de invoering van een informatieplicht in de onderhandse fase ten aanzien van de notaris, zijn afwijkende interpretaties inmiddels onmogelijk geworden. Een bijzonder vraagstuk stelt zich wanneer er twee notarissen optreden in dezelfde akte, bijvoorbeeld wanneer bij een verkoop beide partijen zelf een notaris kiezen. De vraag is dan welke van beide gehouden is de informatieplicht te voldoen. Rekening houdend met artikel 14 en 15 van het Algemeen Reglementair Kader Notariaat, zal het behoudens afwijkende onderlinge overeenkomst de minuuthoudende notaris zijn die de opzoekingen dient te verrichten en dus ook de informatieplicht draagt. Hetgeen niet wegneemt dat zijn collega, die mee optreedt in de akte, gehouden is de inlichtingen waarover hij eventueel al zou beschikken zoals bijvoorbeeld de naam en het adres van de syndicus, over te maken Inlichtingen en documenten Net als onder de wet van 30 juni 1994 is de notaris gehouden een kostenstaat van een aantal uitgaven en oproepen tot kapitaalinbreng die reeds vaststaan, maar waarvan de syndicus de 36 V. SAGAERT, Overdracht van een kavel onder de appartementswet in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer , nr. 1756/001, L. WEYTS, De notariswet, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, L. WEYTS, De notariswet, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012,

15 betaling nog niet heeft opgeëist voor de datum van de eigendomsoverdracht, op te vragen. 40 Deze informatie is van wezenlijk belang omdat de verwerver overeenkomstig artikel lid 5 BW, behoudens een afwijkende overeenkomst tussen de partijen, deze kosten volledig zal dragen. Bovendien zal hij deze ook dragen wanneer de syndicus voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht de bedoelde buitengewone lasten wel al heeft opgeëist en de nieuwe mede-eigenaar een volmacht had om aanwezig te zijn op de algemene vergadering die tot de last in kwestie heeft besloten. Deze uitzondering is overigens tegenwerpelijk aan de vereniging van mede-eigenaars. 41 Daarnaast zal de notaris bovendien gehouden zijn de inlichtingen en documenten, die eigenlijk al in de onderhandse fase dienden te worden meegedeeld aan de verkrijger, mocht dit nog niet zijn gebeurd Informatie naar aanleiding van de authentieke akte Louter naar aanleiding van de authentieke is de notaris gehouden een kostenstaat op te vragen van vier specifieke buitengewone lasten: 1 Het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering heeft besloten voor de vaste datum van eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus nog geen betaling heeft verzocht. 2 Een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die goedgekeurd zijn voor de vaste datum van eigendomsoverdracht, alsook het bedrag voor dringende werkzaamheden, maar waarvan de syndicus nog geen betaling heeft verzocht. 3 Een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering heeft besloten voor de vaste datum van eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus nog geen betaling heeft verzocht. 4 Een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan voor de vaste datum van eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus nog geen betaling heeft verzocht. 40 Artikel BW 41 P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken, Not.Fisc.M. 2010,

16 In deze lijst is enkel de informatieplicht inzake de kapitaalinbrengen en het bedrag voor dringende werkzaamheden nieuw. Een eerder logische toevoeging, overwegende dat bij de parlementaire voorbereiding op de wet van 2 juni de wetgever moest vaststellen dat verschillende notarissen deze informatie wel opvroegen en overmaakten aan hun cliënten Informatie naar aanleiding van de onderhandse overeenkomst Het gevaar van een precontractuele informatieplicht in de onderhandse fase, ten laste van al dan niet professionele verkopers, bestaat erin dat de koper de inlichtingen en documenten die hij naar aanleiding van de onderhandse overeenkomst diende te ontvangen, gewoonweg nooit ontvangt. Of hij deze wel ontvangt, maar zij onvolledig of onjuist blijken. De wetgever voorziet daarom in artikel lid 2 BW dat als een nieuwe mede-eigenaar deze inlichtingen en documenten om welke reden dan nog niet heeft ontvangen, de notaris ze gewoon op dezelfde wijze opvraagt bij de syndicus. De notaris zal dan in voorkomend geval een verklaring opnemen in zijn akte dat alle bedoelde documenten en inlichtingen werden overgemaakt. Men zou in theorie de onderhandse verkoopovereenkomst kunnen sluiten onder de opschortende voorwaarde dat de documenten en inlichten aan de koper worden bezorgd binnen een bepaalde termijn. Maar nu de informatieverplichting op de verkoper rust, zal dit een zuiver potestatieve voorwaarde zijn en loopt hij het risico dat de koper de nietigheid van de overeenkomst zal vorderen. Die loopt hij sowieso, overwegende dat het appartementsrecht van dwingend recht is. Bovendien zal, naar analogie met de cassatierechtspraak inzake het bodemattest, het later bezorgen van de bedoelde documenten geen afbreuk doen aan nietigheidsvordering van de koper, ook al zouden hieruit geen bijkomende kosten ten laste van de koper blijken Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer , nr. 1334/001, P. LECOCQ en C. MOSTIN, La vente et la copropriété in B., DUBUISSON en P., WÉRY (eds.), La mise en vente d un immeuble, hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Brussel, Larcier, 2005, Cass. 24 juni 2010, T.Not. 2010, afl. 11,

17 Informatieplicht ten aanzien van de syndicus Overeenkomstig artikel BW is de notaris nu ook gehouden om op zijn beurt een aantal inlichtingen over te maken aan de notaris. Dit was onder de Wet van 30 juni 1994 namelijk niet geval, terwijl de syndicus toch wel gebaat was bij een minimale doorstroom aan informatie om een afrekening op te stellen en vooral ook om te weten bij wie hij vanaf welke datum de toekomstige bijdragen kan innen. 45 Daarom zal de notaris naar aanleiding van een overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht van een privatieve kavel, gehouden zijn de syndicus in te lichten over de datum waarop de authentieke akte wordt verleden, de identificatie van de privatieve kavel en de identiteit alsook het huidig en eventueel toekomstig adres van de betrokken partijen. De wetgever legt hiervoor geen termijn op, noch voorziet hij dat de kennisgeving moet gebeuren via aangetekende brief. De voorzichtige notaris zal dit evenwel doen als bewijs dat hij zijn plicht heeft vervuld. 46 Vreemd is echter dat de wet geen informatieplicht voorziet met betrekking tot het effectieve gebruik van de kavel, nu dit ook relevant kan zijn voor de afrekening van het werkkapitaal Formele vereisten en termijn In tegenstelling tot de informatieplicht in de onderhandse fase heeft de wetgever hier voorzien dat de syndicus beschikt over een termijn van 30 dagen om te antwoorden op het verzoek van de notaris. Wat betekent dat de notaris de syndicus tijdig dient aan te schrijven, wil hij vermijden dat het ondertekenen van de akte zou moeten worden uitgesteld. Bovendien zal de notaris de syndicus hier wel verplichtend aangetekend moeten aanschrijven. 48 Wanneer de notaris gehouden is de tot het opvragen van informatie naar aanleiding van de onderhandse overeenkomst en de authentieke akte, kan hij dat in één brief doen, maar zal hij daarbij wel best de strengste bepaling hanteren en de syndicus aangetekend schrijven. 45 V. SAGAERT, Overdracht van een kavel onder de appartementswet in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken, Not.Fisc.M. 2010, A. WYLLEMAN, Het appartementsrecht tussen zaken en verbintenissenrecht en op weg naar rechtspersonenrecht in E. ALOFS (ed.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, Artikel BW 13

18 Wanneer de syndicus verzuimt zijn verplichtingen na te komen, moet de notaris dit melden aan de partijen en dit veiligheidshalve ook in de akte vermelden, waarna hij zelf vrijgesteld is van enige aansprakelijkheid. In tegenstelling tot wat het geval is bij de onderhandse fase, kan de verkrijger hier niet meer afzien van de overeenkomst op basis van het verzuim van de syndicus. Hij is immers gebonden door het compromis en het feit dat hij hat bedrag van de buitengewone kosten niet kent, doet daar geen afbreuk aan. Volgens VAN DEN EYNDE neemt dit echter niet weg dat hij enige schade voortkomend uit het verzuim van de syndicus op deze laatste kan verhalen Kosten verbonden aan de informatieplicht Nu notarissen, professionele tussenpersonen en verkopers verplicht zijn verschillende zaken op te vragen bij de syndicus en deze op zijn beurt gehouden is deze documenten en inlichtingen op te zoeken en over te maken, stelt zich de vraag wie gehouden is de kosten voor dat opzoekingswerk te dragen. Vooral bij professionele syndici, dewelke betaald worden voor het syndicale werk dat ze verrichten, bleek dit de voorbije jaren een heikel punt. Deze vraag heeft dan ook aanleiding gegeven tot uiteenlopende lagere rechtspraak. Zo kwam de vrederechter van Sint-Kwintens-Lennik tot het besluit dat de notaris op basis van artikel 1370 BW, het ontstaan van een verbintenis uit wet, gehouden was om de kosten van de opzoeking te dragen. 50 Maar de vrederechter vergiste zich, want de notaris had zich helemaal niet verbonden om de kosten te dragen. Hij heeft de wettelijke plicht inlichtingen op te vragen bij de syndicus, maar daaruit kan geen verbintenis worden afgeleid. 51 Een standpunt dat gevolgd werd door de vrederechter van Brugge. 52 En uiteindelijk ging ook het Hof van Cassatie mee in deze redenering en verbrak het daarmee het arrest van de vrederechter van Sint-Kwintens- Lennik. 53 Daarmee was het pleit echter niet beslecht. Het Hof van Cassatie had namelijk bepaald wie de kosten van de opzoeken niet hoefde te dragen. Maar wie dan wel? Uiteindelijk heeft de 49 P. VAN DEN EYNDE, La transmission d un lot privatif in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010, Vred. Sint-Kwintens-lennik 6 april 1998, TBBR 99/2, R. TIMMERSMANS, Kosten van opgave lopende schulden niet ten laste van het behandelende notariskantoor, T.App. 2001/1, Vred. Brugge 5 juli 1999, Rec.gén.enr.not. 2001/31, noot PATART, Cass. 23 februari 2001, T.Not. 2001,

19 wetgever in de wet van 2 juni 2013 de meest evidente oplossing bevestigd: het is de overdragende mede-eigenaar die de kosten verbonden aan het opzoekingswerk zal dragen Artikel BW 15

20 4. Verrekening van de bijdragen en lasten in de mede-eigendom Mede-eigenaars zijn gehouden bij te dragen in de lasten van de mede-eigendom. Wanneer men een appartement koopt in een gedwongen mede-eigendomsstructuur, moet men dan ook goed beseffen dat men vroeg of laat zal moeten betalen voor de lasten van de mede-eigendom. Maar vanaf welk moment zal een nieuwe mede-eigenaar precies gehouden zijn om bij te dragen? Vanaf de onderhandse overeenkomst? Vanaf de authentieke akte of vanaf het effectief gebruik? En wat gebeurt met voorschotten die de uittredende mede-eigenaar al aan de vereniging van mede-eigenaars heeft vermaakt? Men kan zich moeiteloos inbeelden dat wanneer er geen wettelijke regeling voorhanden is, hierover pittige discussies zouden kunnen ontstaan. 55 Omwille van de rechtszekerheid voorzag de Wet van 30 juni 1994 dan ook in een aantal regels in verband met de verrekening van de verschillende toekomstige bijdragen en lasten uit het verleden. De wetgever koos voor de regels die haar het meest logisch leken, 56 dewelke overigens, behoudens enkele kleine aanpassingen, onder de wet van 2 juni 2010 integraal werden behouden. Maar hoewel de regels inzake verrekening van dwingend recht zijn, voorzag de wetgever reeds in 1994 tevens uitdrukkelijk in de mogelijkheid om er van af te wijken bij onderlinge overeenkomst. 57 Hierdoor creëerde de wetgever de facto een onderscheid tussen de obligatio, de gehoudenheid tot de schuld en de contributio, de effectieve bijdrage in de schuld Gehoudenheid tot de schuld Wat betreft de obligatio of gehoudenheid tot de schuld, maakt de wetgever een onderscheid tussen enerzijds de toekomstige bijdragen, die nog verschuldigd zijn aan de vereniging van mede-eigenaars en de bijdragen in het kapitaal die de uittredende mede-eigenaar al heeft gedaan en dus in wezen een last uit het verleden zijn. 55 J-F. TAYMANS, Les problems specifiques liés a la mutation de la propriété d un lot in N. VERHEYDEN- JEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer , nr. 1756/001, V. SAGAERT, Overdracht van een kavel onder de appartementswet in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, R. TIMMERMANS, Syndicus van flatgebouwen, Mechelen, Kluwer, 2003,

21 Door de invoering van de meer uitgebreide informatieplicht, zouden nieuwe mede-eigenaars goed op de hoogte moeten zijn van welke lasten hen precies te wachten staan. Deze informatie zal hij bekomen bij de verkoper, een professioneel tussenpersoon of in voorkomend geval bij de notaris. Het is evenwel niet de verkoper of de notaris, maar wel de syndicus die de lasten uit het verleden afrekent en bekijkt bij wie hij betaling moet bekomen voor toekomstige bijdragen. 59 Om deze taken te kunnen vervullen, voorziet de wetgever in de Wet van 2 juni 2010 dat de notaris voortaan ook een aantal inlichtingen moet overmaken aan de syndicus Verrekening van de toekomstige bijdragen De verrekening van de lasten zal zich deels toespitsen op toekomstige lasten. Dit zijn lasten die zeker zijn, maar nog niet werden geïnd door de syndicus. De regels in artikel BW zullen bepalen of het de nieuwe, dan wel de uittredende mede-eigenaar is die deze lasten zal dragen. Een afrekening of terugbetaling is hier dus niet aan de orde, overwegende dat er nog niets werd betaald. Het probleem zal zich voornamelijk stellen wanneer nog voor de datum waarop de kavel wordt overgedragen beslissingen worden genomen, maar de syndicus pas om betaling verzoekt nadat de overdracht is afgerond. De wet maakt een onderscheid tussen enerzijds een aantal eenmalige, buitengewone lasten en oproepen en anderzijds een aantal gewone kosten Buitengewone lasten en oproepen De buitengewone lasten zijn eenmalige bijdragen, die hun oorsprong vinden in een beslissing van de algemene vergadering. In feite gaat het hier om uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing, kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, alsook de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen die eventueel zouden kunnen worden gedekt door het reservekapitaal. 61 Maar dat laatste hoeft niet en bovendien kan het ook gebeuren dat het 59 R. TIMMERMANS, Praktische gids voor de syndicus. Handboek voor professioneel of voor zelfbestuur van de vereniging van mede-eigenaars, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, V. SAGAERT, Overdracht van een kavel onder de appartementswet in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, Artikel , 1-4 BW 17

22 reservekapitaal ontoereikend is om een bepaalde kost te dekken. De wet sprak oorspronkelijk niet over de oproepen tot kapitaalinbreng 62 en de kosten voor dringende herstellingen 63, maar dit euvel werd uiteindelijk rechtgezet met de Wet van 2 juni De Wet van 30 juni 1994 stipuleerde dat deze lasten, indien ze hun oorsprong vonden in een beslissing of feit dat zich had voorgedaan voor de datum van overdracht, maar de betaling pas opeisbaar werd na de deze datum, zouden worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar. Gezien er al heel wat inkt vloeide over de discussie wat de wetgever precies bedoelde met de datum van overdracht, heeft de wetgever in de Wet van 2 juni 2010 de kans aangegrepen om hetgeen de meerderheidsrechtsleer al lange tijd aanhing te bevestigen. De datum van overdracht is de vaste datum van de overeenkomst. 64 Concreet komt dit er op neer dat het ijkpunt vastligt op ofwel de datum van registratie van de onderhandse overeenkomst of de datum van overlijden van één van de ondertekenaars of de opname van de overeenkomst in een authentieke akte. 65 Evenzeer zweeg de Wet van 30 juni 1994 over wanneer een schuld precies opeisbaar werd. Was dit op het moment dat de syndicus zelf de factuur van diens aannemer kreeg? De datum waarop de syndicus het verslag opstuurde van de algemene vergadering die de beslissing nam? 66 De onduidelijkheid bracht de wetgever ertoe om in de Wet van 2 juni 2010 te bepalen dat de buitengewone lasten en oproepen, die hun oorsprong vonden voor de vaste datum van overdracht, maar waarvoor de syndicus pas na die datum om betaling verzoekt, ten laste van de nieuwe mede-eigenaar vallen. A contrario zullen de buitengewone lasten en oproepen, waarvoor de syndicus wel al om betaling heeft verzocht voor de vaste datum van overdracht wel nog ten laste van de overdrager vallen. Doch, als uitzondering hierop geldt het geval waarin de last of oproep tot kapitaalinbreng een gevolg zou zijn van een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars, genomen tussen de ondertekening van de onderhands akte en de authentieke akte, op voorwaarde dat de verkrijger op het moment van 62 J-F. TAYMANS, Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d un lot in N. VERHEYDEN- JEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer , nr. 1334/001, J-F. TAYMANS, La transmission d un lot et lerole du notaire in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d immeubles batîs: cinq ans d application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 2001, V. SAGAERT, Overdracht van een kavel onder de appartementswet in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, J-F. TAYMANS, Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d un lot in N. VERHEYDEN- JEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994,

23 die vergadering beschikte over een volmacht om de algemene vergadering bij te wonen. 67 Deze uitzondering zal tegenstelbaar zijn aan de vereniging van mede-eigenaars Gewone kosten De gewone kosten van de mede-eigendom zijn de vaste kosten voor het dagdagelijks beheer van de mede-eigendom. Of men kan ook stellen dat het eigenlijk alle kosten zijn die niet onder de opsomming van de buitengewone lasten en oproepen tot kapitaalinbreng vallen. Voorbeelden hiervan zijn het energieverbruik van de gemeenschappelijke delen, kosten van een conciërge of onderhoudspersoneel. 69 Deze lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag dat hij effectief gebruikt maakt van de overgedragen kavel. Onder de wet van 30 juni 1994 was de datum van overdracht nochtans het ijkpunt, maar dit werd naar aanleiding van de wet van 2 juni 2010 aangepast omwille van het feit dat bij de verrekening van het werkkapitaal wel rekening wordt gehouden met het gebruik. Gezien het werkkapitaal slaat op gewone kosten, zou hierdoor een inconsistentie bestaan. 70 De keuze van de wetgever om het effectief gebruik van de gemeenschappelijke delen te gebruiken als onderscheidingspunt werd in 1994, zij het dan wel voor de afrekening van het werkkapitaal, als de meest evidente oplossing beschouwd, 71 maar valt vanuit een juridisch oogpunt wel te betreuren. 72 Deze regeling vindt uiteraard haar oorsprong in de praktijk waar een verkoper het pand een periode na de eigenlijke eigendomsoverdracht blijft bewonen of in het omgekeerde geval de koper er al zou intrekken nog voor de authentieke akte wordt getekend. Maar een derde geval, dat ook regelmatig terugkomt in de praktijk, lijkt daarbij over het hoofd te worden gezien. Zo zal het regelmatig voorkomen dat een appartement voor of na de overdracht een periode onbewoond is, 67 Artikel lid 6 BW 68 P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken, Not.Fisc.M. 2010, J-F. TAYMANS, Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d un lot in N. VERHEYDEN- JEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer , nr. 1334/006, Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer , nr. 1756/001, J-F. TAYMANS, Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d un lot in N. VERHEYDEN- JEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994,

24 waarvoor de wet sensu stricto helemaal niets voorziet. 73 Bovendien is het artikel door haar bewoording ook niet consistent met artikel BW dat de notaris wel oplegt om de syndicus in te lichten over de datum van de authentieke akte, maar hem tegelijk helemaal niet verplicht om hem in te lichten over het effectief gebruik Verrekening van de bijdragen in het kapitaal Overeenkomstig artikel BW mag de vereniging van mede-eigenaars in het bezit zijn van een roerend vermogen, voor zover dit enkel wordt aangewend voor het behoud en beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Dit onroerend goed zal voornamelijk bestaan uit geldelijke voorschotten van de mede-eigenaars, teneinde het beheer van de mede-eigendom vlotter te laten verlopen. Het opvragen voorschotten heeft uiteraard het praktische voordeel dat telkens zich een kost voordoet in hoofde van de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus niet alle mede-eigenaars moet lastigvallen om betaling te bekomen. Met betrekking tot de afrekening heeft de wetgever ervoor gekozen om een onderscheid te maken tussen enerzijds het werkkapitaal en anderzijds het reservekapitaal. Beide met een onderscheiden afrekening. 75 Aan het onderscheid tussen beide en de wijze waarop ze worden afgerekend, werd niet geraakt in de wet van 2 juni Werkkapitaal Het werkkapitaal behelst alle voorschotten die de mede-eigenaars betalen om periodieke uitgaven te dekken. Artikel BW geeft als voorbeeld de verwarmings- en verlichtingskosten van gemeenschappelijke delen, alsook de beheerskosten en uitgaven van een huisbewaarder, maar andere voorbeelden zoals periodieke uitgaven voor ramenlappers of de kosten verbonden aan het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin, zijn eveneens denkbaar. 73 In dit geval zal diegene die eigenaar is de lasten pro rata temporis betalen, gezien het feit dat een appartement een tijd leegstaat geen afbreuk doet aan de verplichting tot betaling van de bijdrage in de lasten, zie Vred. Antwerpen 1 juni 2005, T. App. 2006/1, A. WYLLEMAN, Het appartementsrecht tussen zaken en verbintenissenrecht en op weg naar rechtspersonenrecht in E. ALOFS (ed.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, Artikel BW 20