Verschijnt tweewekelijks, behalve in juli en augustus Afgiftekantoor Brussel X P Karlien MEERT en Tom VAN STIPHOUT, advocaten Lydian

Transcriptie

1 Nr. 13 Jaargang 29 weken 25 en Verschijnt tweewekelijks, behalve in juli en augustus Afgiftekantoor Brussel X P Inhoud Appartementsrecht De hervormde appartementswet Overzicht van enkele belangrijke wijzigingen 1 Vruchtgebruik Omzettingstabellen voor waardering vruchtgebruik bijgewerkt 5 Appartementsrecht De hervormde appartementswet Overzicht van enkele belangrijke wijzigingen Karlien MEERT en Tom VAN STIPHOUT, advocaten Lydian 1. Inleiding: de weg naar een hervormde appartementswet Het huidige appartementsrecht vindt zijn grondslag in de wet op de mede-eigendom van 2 juni 2010 (BS 28 juni 2010). Hoewel dit naar Belgische normen een vrij recente wet is, stelde de Belgische Regering al in het regeerakkoord van 9 oktober 2014 dat zij een bijzondere opvolging zal verzekeren in het beheer van mede-eigendommen en de daaraan verbonden kosten. Daarom zal zij de gevolgen analyseren van de recente wetswijzigingen, deze amenderen of vervolledigen, in overleg met de verschillende actoren uit de sector. Ter verwezenlijking van deze doelstelling richtte minister van Justitie Koen Geens een werkgroep op, bestaande uit vertegenwoordigers van belanghebbende actoren en organisaties. De werkzaamheden van deze werkgroep hebben geleid tot een nota met beleidsaanbevelingen die op 7 maart 2017 aan de minister van Justitie werd overhandigd. Deze beleidsaanbevelingen werden integraal omgezet in een voorontwerp van wet. De Ministerraad keurde dit voorontwerp goed op 20 juli Na bijwerking op basis van het advies van de Raad van State, werd het voorontwerp in tweede lezing goedgekeurd, waarop het wetsontwerp vervolgens op 5 februari 2018 werd ingediend bij de Kamer. Op 31 mei 2018 werd de definitieve tekst van de gewijzigde appartementswet aangenomen en op 2 juli 2018 volgde de langverwachte publicatie van de wet in het Belgisch Staatsblad. De inwerkingtreding van de wet is voorzien op 1 januari Het uitgangspunt van de beleidsnota en de wetswijziging bestaat erin een oplossing te bieden aan een aantal problemen waarop de wet op de mede-eigendom van 2 juni 2010, ter aanpassing van de wet van 30 juni 1994, nog geen (afdoend) antwoord heeft geboden. Om hieraan tegemoet te komen, is de hervorming van het appartementsrecht gesteund op vier krachtlijnen met het oog op een structurele optimalisatie van het appartementsrecht. Deze nieuwsbrief biedt een overzicht van enkele belangrijke wijzigingen van de hervormde appartementswet aan de hand van voornoemde krachtlijnen.

2 2. De vier krachtlijnen van de hervormde appartementswet Gekwalificeerde meerderheden Eenparigheidsvereiste Afbraak en wederopbouw van een gebouw Eenzijdige wijziging statuten a. Flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen De in de appartementswet gehanteerde meerderheden worden op drievoudige wijze versoepeld en gerationaliseerd. Allereerst houdt de nieuwe wettekst een verlaging in van de in artikel 577-7, 1, 1 Burgerlijk Wetboek opgenomen gekwalificeerde meerderheden binnen de algemene vergadering van een 3/4 (= 75 %) naar een 2/3 (= 66,67 %) meerderheid. 1 Dit kan van belang zijn bij het stemmen over de uitvoering van werken aan gemeenschappelijke delen, aangezien er voortaan een (weliswaar beperkte) lagere meerderheid vereist is. De gewijzigde appartementswet voorziet hierop nog een bijkomende uitzondering, in die zin dat zelfs een volstrekte meerderheid (= 50 % + 1) volstaat voor (i) wettelijk opgelegde werken (bv. aanpassing van liftinstallaties of in functie van de brandveiligheid en isolatienormen) of (ii) werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer. 2 Naast de gekwalificeerde meerderheden wordt ten tweede ook het eenparigheidsvereiste geflexibiliseerd. Wanneer een beslissing eenparigheid vereist, maar deze eenparigheid niet kan worden bereikt door de afwezigheid van een of meerdere eigenaars, zal men in een dergelijk geval een nieuwe algemene vergadering bijeen kunnen roepen binnen een termijn van minstens dertig dagen. De betrokken beslissing kan op deze nieuwe algemene vergadering vervolgens met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde medeeigenaars worden genomen. 3 Deze wijziging kan van belang zijn bij een aanpassing van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, aangezien een unaniem akkoord van de vertegenwoordigde of aanwezige mede-eigenaars met een dergelijke aandelenwijziging op de nieuwe bijeengeroepen algemene vergadering zal volstaan. Ten derde uit de flexibilisering zich in een versoepeling van het eenparigheidsvereiste voor de afbraak en wederopbouw van een gebouw 4, waarbij: de algemene vergadering met een 4/5 meerderheid zal kunnen beslissen over een afbraak of volledige heropbouw van een gebouw (i) om redenen van hygiëne of veiligheid of (ii) wegens een buitensporige kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan wettelijke bepalingen; en een mede-eigenaar zal beschikken over de mogelijkheid om afstand te doen van zijn kavel ten gunste van andere mede-eigenaars, wanneer de waarde van een medeeigenaar zijn kavel kleiner is dan het te betalen aandeel in de totale kostprijs van de werken vereist voor de afbraak en heropbouw van een gebouw. 5 De vergoeding voor de mede-eigenaar die afstand doet van zijn kavel is te bepalen in onderling overleg of door de vrederechter. 6 Een ander in de praktijk veelvoorkomend probleem betreft de eenzijdige wijziging van de statuten. Zo kan bijvoorbeeld de situatie zich voordoen waarbij na het opstellen van de statuten, een of meerdere parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeergarage niet allemaal even vlot toegankelijk zijn voor de wagen. In het verleden oordeelden rechters dat een projectontwikkelaar in dergelijke gevallen niet eenzijdig de statuten kon wijzigen en door projectontwikkelaars wijzigende handelingen in de statuten voor ongeschreven werden gehouden. 7 Nu voorziet men in een recht om eenzijdig de statuten te wijzigen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen, doch (i) enkel voor partijen die de oorspronkelijke statuten ondertekenden en (ii) tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van het desbetreffende gemeenschappelijk deel. Een eenzijdige wijziging van de statuten vereist bovendien dat aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan: de wijziging moet door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars ingegeven zijn; er mag niet geraakt worden aan de rechten van andere mede-eigenaars m.b.t. hun privatief gedeelte; de verplichtingen van een of meerdere mede-eigenaars mogen niet verzwaren. 8 1 Gewijzigd art , 1, 1 BW. 2 Gewijzigd art , 1, 1, b) BW. 3 Nieuw art , 4 BW. 4 Oud art , 3, eerste lid BW. 5 Nieuw art , 1, 2, h) BW. 6 Ibid. 7 Rb. Leuven 11 mei 2011, T.App. 2012, afl. 2, 43; Rb. Mechelen 27 februari 2012, T.App. 2012, afl. 2, Nieuw art , 1/1 BW. 2 NIEUWSBRIEF NOTARIAAT NR. 13 WEKEN 25 EN WOLTERS KLUWER

3 Het ontwerp van de wijzigende statuten dient twee maanden voorafgaand aan het verlijden van de wijzigende akte aangetekend overgemaakt te worden aan alle andere mede-eigenaars, met uitdrukkelijke vermelding van de contactgegevens van de instrumenterende notaris. 9 Volgens de memorie van toelichting wenst men zo transparantie te behartigen, waarbij de instrumenterende notaris de uiteenlopende belangen kan trachten te duiden of verzoenen. 10 Binnen de twee maanden na ontvangst van het ontwerp van de wijzigende statuten, kunnen de andere mede-eigenaars op straffe van verval aangetekend bij de notaris verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging. De aan deze wijziging verbonden kosten worden gedragen door de partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend. 11 Afslanking statuten Gebruiker betaalt -principe Soepelere infrastructuur b. Optimalisering van de efficiëntie binnen de vereniging van mede-eigenaars Naast de mogelijkheid van een eenzijdige wijziging, wordt ook in een afslanking van de statuten voorzien door een overdracht van bepaalde aspecten van de (authentieke) statuten naar het (onderhandse) reglement van inwendige orde (dat voortaan niet facultatief, doch verplicht op te stellen is): de samenroeping en werking van de algemene vergadering; de benoeming van de syndicus; de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de statutaire algemene vergadering plaatsvindt. 12 Een dergelijke afslanking heeft wellicht ook tot gevolg dat niet iedere toekomstige wetswijziging eveneens aanleiding zal geven tot een wijziging van de statuten. In het licht van toekomstige wetswijzingen wordt tevens voorzien in een verplichting voor de syndicus om het reglement van inwendige orde aan te passen aan de wettelijke regels, zonder dat hiertoe een beslissing van de algemene vergadering vereist is. 13 Dit moet de mede-eigenaars in staat stellen om steeds van de laatst geldende wetgeving op de hoogte te zijn. c. Herbalancering binnen de mede-eigendom Met het oog op een herbalancering van de rechten en plichten binnen de mede-eigendom wordt o.a. een gebruiker betaalt -principe ingevoerd. Zo bepaalde artikel 577-6, 6 Burgerlijk Wetboek dat iedere mede-eigenaar over het aantal stemmen beschikt dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen. Om tegemoet te komen aan de situatie waarbij bepaalde mede-eigenaars uitsluitend de last(en) van een gemeenschappelijk deel van een gebouw of groep van gebouwen dragen, zullen zij nu ook over een exclusief beslissingsrecht kunnen beschikken, doordat enkel zij aan de stemming voor dat gemeenschappelijk deel mogen deelnemen en dit voor zover: het reglement van mede-eigendom de lasten uitsluitend bij de desbetreffende medeeigenaar(s) legt; de genomen beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen; de mede-eigenaar met het aantal stemmen stemt naar evenredigheid van zijn aandeel in de desbetreffende last(en). 14 Om mede-eigenaars toegang te geven tot moderne energie- en telecommunicatiemiddelen (bv. laadpalen voor elektronische voertuigen), voorziet men ook een mogelijkheid om op eigen initiatief een soepelere infrastructuur (d.i. bekabeling, leidingen en bijhorende uitrusting) aan te leggen. Zo zal iedere individuele mede-eigenaar en zullen alle erkende nutsoperatoren over een wettelijk recht beschikken om kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in of op gemeenschappelijke delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen. Zij beschikken over deze mogelijkheid voor zover: dergelijke werken de optimalisatie van de infrastructuur van eigenaar(s) en gebruiker(s) van de betrokken privatieve delen op vlak van energie, water of telecommunicatie tot doel hebben; 9 Ibid. 10 St. Kamer , nr. 2919/001, Nieuw art , 1/1 BW. 12 Gewijzigd art , 2 BW. 13 Gewijzigd art , 2, tweede lid BW. 14 Gewijzigd art , 6 BW. WOLTERS KLUWER NIEUWSBRIEF NOTARIAAT NR. 13 WEKEN 25 EN

4 twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken alle andere mede-eigenaars (of de syndicus) aangetekend een beschrijving van de voorgenomen werken, alsook de rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur ontvingen; de overige individuele mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars niet dienen bij te dragen in de financiële lasten voor de aanleg. 15 De overige mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars beschikken bij dergelijke werken over twee opties. Zij kunnen zich verzetten vanuit een rechtmatig belang (o.a. dergelijke infrastructuur is al aanwezig, schade aan het uitzicht van het gebouw, hinderlijk voor het gebruik van gemeenschappelijke delen, etc.) of zelf overgaan tot de uitvoering van dergelijke werken. Indien een individuele mede-eigenaar of nutsoperator de werken zelf uitvoert, blijft de op het gemeenschappelijk deel aangelegde infrastructuur eigendom van diegene voor wiens rekening het werd aangelegd. Voor het plaatsen van zonnepanelen kan men echter geen beroep doen op deze mogelijkheid, daar het niet gaat om een bijhorende uitrusting en dit een belangrijk nadeel toebrengt aan het gebruik van de gemeenschappelijke delen van mede-eigenaars. 16 Dwingende toepassing appartementswet 2010 Exclusief gebruiksrecht op gemeenschappelijk deel d. Verduidelijking van de wet Een eerste verduidelijking betreft de dwingende toepassing van de appartementswet van 2010, die voortvloeit uit de cumulatieve vervulling van de toepassingsvoorwaarden van artikel 577-3, eerste lid Burgerlijk Wetboek wanneer: het een gebouw of groep van gebouwen betreft; met verdeling van het eigendomsrecht tussen verschillende personen; volgens kavels die elk een privatief gedeelte en aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. 17 Dit hield concreet in dat een gebouw met verscheidene kavels, waarbij enkel een binnenplaats of parking gemeenschappelijk is, eveneens onder de dwingende toepassing van de appartementswet viel. Nu wordt echter voorzien in een expliciete mogelijkheid tot uitsluiting van de appartementswet indien: de aard van de gemeenschappelijke delen dit toelaat, d.i. het gebouw laat een vereenvoudigd beheer toe ; alle mede-eigenaars instemmen met de afwijking van de appartementswet; de basisakte afzonderlijke privatieve delen instelt. 18 Gelet op deze drie voorwaarden, kan men de appartementswet wellicht in de toekomst ook uitsluiten voor een gebouw waar uitsluitend de binnenplaats of parking gemeenschappelijk is. In een dergelijk geval zal het desbetreffende gebouw (of de groep van gebouwen) onderworpen zijn aan het gemeen recht van de gedwongen mede-eigendom onder artikel 577-2, 9-10 Burgerlijk Wetboek. 19 Indien een individuele mede-eigenaar het niet eens is met een dergelijke afwijking van de appartementswet, kan men dit steeds bij de vrederechter aanhangig maken om de afwijking daar ter discussie te stellen. 20 Dit kan o.a. van belang zijn wanneer een kavel wordt verkocht en de nieuwe mede-eigenaar met een dergelijke uitsluiting niet akkoord is. Ook het statuut van de toekenning van een exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijk deel wordt verduidelijkt. Voortaan heeft iedere eigenaar een proportioneel recht op het gebruik van gemeenschappelijke delen, tenzij de statuten anders bepalen. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn (verbonden aan de desbetreffende kavel en niet aan de persoon), behoudens afwijkende bepalingen. 21 In principe is een dergelijk toegekend exclusief gebruiksrecht eeuwigdurend. Aan de algemene vergadering 15 Gewijzigd art , 10 BW; MvT bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer , nr. 2919/001, Gewijzigd art , 10 BW; MvT bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer , nr. 2919/001, Art , eerste lid BW. 18 Gewijzigd art , eerste lid BW. 19 St. Kamer , nr. 2919/001, Gewijzigd art. 591, 2 bis Ger.W.; MvT bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer , nr. 2919/001, 201 en Gewijzigd art , 1, vierde lid, 1 BW; MvT bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer , nr. 2919/001, NIEUWSBRIEF NOTARIAAT NR. 13 WEKEN 25 EN WOLTERS KLUWER

5 wordt echter de mogelijkheid toegekend om het exclusief gebruiksrecht op het gemeenschappelijk deel in te trekken, op voorwaarde van: bijzondere motivering in het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars; en betaling van een vergoeding in verhouding tot de eventueel veroorzaakte schade. 22 Informatieverplichtingen notarissen Tot slot is er een verdere verduidelijking van de (informatie)verplichtingen van notarissen op basis van artikel en /1 Burgerlijk Wetboek. Vooreerst wordt de informatieverplichting uitgebreid naar alle rechtshandelingen die het eigendomsstatuut van een kavel onder de levenden wijzigen, d.i. dus ook bij handelingen met een declaratief karakter, zoals een akte tot verdeling, dading, etc. 23 Verder dient de notaris, waar er vroeger geen termijn werd bepaald, voortaan bij het verlijden van een authentieke akte (tot overdracht, aanwijzing van een eigendomsrecht, zakenrechtelijke bezwaring) binnen de dertig dagen na het verlijden van de akte de nodige informatie over te maken aan de syndicus. 24 Daarnaast specifieert men dat de notaris op de verkoopprijs van de overdracht van een kavel ook (i) de kosten van gerechtelijke en buitengerechtelijke invordering en (ii) de mededelingskosten van de krachtens artikel , 1-3 Burgerlijk Wetboek mee te delen informatie aan de notaris of syndicus dient in te houden Conclusie Het lijdt geen twijfel dat de gewijzigde appartementswet wil tegemoetkomen aan de noden en problemen die in de praktijk bestonden, maar tevens ook tracht te anticiperen op technologische vooruitgang en nieuwigheden waarmee een appartementsmede-eigendom kan en zal worden geconfronteerd. Een belangrijke rol is weggelegd voor de notaris wat betreft zijn adviserende taak, maar ook bij het daadwerkelijk opstellen en verlijden van authentieke aktes, met inbegrip van de daaraan gekoppelde (informatie)verplichtingen. De nieuwe wijzigingen lijken wel de deur op een kier te zetten voor wederom gelijkaardige (interpretatie)problemen als bij de vorige wijziging van de appartementswet in Zo heeft de wetgever o.a. niet verduidelijkt wat hij verstaat onder redenen van hygiëne en veiligheid of buitensporige kosten, die als grondslag zullen dienen voor het besluit tot de afbraak en wederopbouw van een gebouw met 4/5 meerderheid. Niet alleen is er een gebrek aan verduidelijking, bovendien wordt niet aangegeven op welke manier de vergoeding wordt bepaald wanneer een mede-eigenaar bij afbraak en wederopbouw afstand wenst te doen van zijn kavel. Dit heeft tot gevolg dat een minnelijk akkoord over de vergoeding mogelijk eerder de uitzondering, dan de regel uitmaakt en de vrederechter finaal een vergoeding zal toekennen. Hierdoor lijkt er nog steeds een belangrijke rol weggelegd te zijn voor de rechters, met mogelijks uiteenlopende rechtspraak tot gevolg. Ongetwijfeld to be continued. Vruchtgebruik Omzettingstabellen voor waardering vruchtgebruik bijgewerkt Bij erfrechtelijk vruchtgebruik kunnen partijen (langstlevende en kinderen) beslissen om het vruchtgebruik om te zetten. Ze kunnen dat zelf regelen of als ze geen overeenstemming vinden daarvoor naar de familierechtbank stappen. Om die omzetting correct te kunnen doen, moet het vruchtgebruik gewaardeerd worden. En daarvoor kan er gewerkt worden met omzettingstabellen. Een voor mannen en een voor vrouwen. De omzettingstabellen worden elk jaar geactualiseerd, ook dit jaar. De nieuwe tabellen zijn gepubliceerd in het Staatsblad van 3 juli Ze zijn van toepassing sinds 13 juli Gewijzigd art , 1, 2, e) BW; MvT bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer , nr. 2919/001, St. Kamer , nr. 2919/001, Gewijzigd art , 3 BW. 25 Gewijzigd art /1 BW. 1 MB van 1 juli 2018 tot bepaling van de omzettingstabellen van het vruchtgebruik als bedoeld in artikel 745sexies, 3 van het Burgerlijk Wetboek, BS 3 juli WOLTERS KLUWER NIEUWSBRIEF NOTARIAAT NR. 13 WEKEN 25 EN