Initiatiefdocument Cruquiusgebied

Transcriptie

1 Initiatiefdocument Cruquiusgebied In te vullen door het stadsdeel: Ontvangen op : Initiatief van : Perceel : Gebiednrs. : Projectmanager:

2 0. Inhoudsopgave 1. Basisgegevens 2. Het initiatief 3. Planning en risico s 4. Bijlagen 5. Toelichting op het initiatiefdocument 6. Toelichting op de ontwikkelmethodiek 7. Toelichting berekening parkeernormen

3 1. Basisgegevens Naam initiatief Opstalontwikkeling eerste fase, kavel 1.2 aan de Cruquiusweg te Amsterdam Perceel Amvest is (erfpacht) eigenaar van het perceel grond, kadastraal Amsterdam sectie A perceel 7392, 8129 en 7301 (bijlage I), waar nu de Albeton-centrale en de voormalige wijnterminal Roders is gevestigd. Het betreft hier de Cruquiusweg 67/69/71. In Q3 van 2014 zal deze locatie in het geheel vrijkomen, dit enerzijds door de bedrijfsverplaatsing van de (Al)beton centrale en anderzijds door het beschikbaar zijn van de Roders locatie. De vrijgekomen locatie zal vanaf dat moment in ontwikkeling gebracht gaan worden. Korte beschrijving De kavel 1.2, als onderdeel van de eerste fase van deze locatie, kent een bouwkavel afmeting van ca. Amvest is eigenaar van het perceel van nu de Albeton-centrale is gevestigd. In juli 2014 zal deze m2 bruto. Hier is een nieuw te ontwikkelen gebouw(en) op voorzien met een programma van ca. vrijkomen door bedrijfsverplaatsing. De vrijgekomen locatie zal vanaf de oostelijke zijde in m2 BVO. Voor de functie wonen/overige is ca m2 BVO voorzien en voor overige functies ontwikkeling gebracht gaan worden. worden gebracht. ca m2. Het parkeren zal in een verdiept aangelegde garage plaats hebben, waar ca.90 parkeerplaatsen zijn voorzien. Opdrachtgever Naam Adres Pc en woonplaats Telefoonnummer Mail adres Amvest Woningen Nova projectontwikkeling bv. De Entree BH Amsterdam Z.O pjkuijs@amvest.nl Opsteller Naam Adres Pc en woonplaats Telefoonnummer Mail adres Contactpersoon Naam Adres Pc en woonplaats Telefoonnummer Mail adres Pieterjan Kuijs De Entree BH Amsterdam Z.O pjkuijs@amvest.nl Pieterjan Kuijs De Entree BH Amsterdam Z.O pjkuijs@amvest.nl Datum document 8 juli 2014 (versie II 16-09)

4 2. Het initiatief Aanleiding Amvest heeft in de afgelopen jaren locaties in het Cruquius gebied verworven. Op basis van de door de gemeente vastgestelde spelregelkaart (datum ) en de overeenkomst tussen Amvest en de gemeente Amsterdam, is er een aanvang gemaakt met het in ontwikkeling brengen van de eerste locaties in het Cruquius gebied. Voor dit initiatief document betreft het de tweede kavel (1.2), als vervolg op het initiatief document van 10 januari 2014 t.b.v. de kavel 1.1. Dit in de zogenaamde eerste fase langs de Entrepothaven met de huidige (Al)beton centrale en waar de voormalige Roders wijnterminal was gelegen. In de afgelopen periode, heeft op 21 januari 2014 een informatie avond plaats gehad. Hier werd het plan en proces aan betrokkenen gepresenteerd. In aansluiting hierop heeft een terugkoppeling plaats gehad, dit door middel van nieuwsbrieven. Op 24 juni 2014 heeft een workshop(woonatelier) plaats gehad, waarbij een groep van geïnteresseerden haar ideeën en visie op het ontwerp konden geven. Inmiddels is ook de website geopend, hierop zullen alle berichten en nieuws met betrekking tot het gebied en deze ontwikkeling gecommuniceerd gaan worden. Beschrijving van het initiatief Locatie Het Cruquius gebied heeft de potentie om zich te ontwikkelen tot een uniek modern woon-werkgebied in Amsterdam. Enerzijds de nabijheid van de binnenstad en stadse voorzieningen en anderzijds de ruimte en binding met het water, maken dat dit een aantrekkelijke locatie is. Om die beoogde kwaliteit, de aantrekkelijkheid en de bereikbaarheid van de locatie te verbeteren is het belangrijk om te beschouwen op welke wijze de bereikbaarheid van het gebied geoptimaliseerd kan worden.

5 Gebouw(en) De gebouwen in de eerste fase zullen in enige mate familie van elkaar zijn. De uitstraling van de gebouwen, maar ook het gebruik van materialen zullen eenheid aan het gebied gaan geven. Diversiteit binnen voorafgestelde spelregels, die per kavel gedefinieerd zullen worden, zijn uitgangspunt voor de verdere ontwikkelingen langs de kade van Entrepothaven. Impressie Kavel 1.2 aan de Entrepothaven (met aangrenzende bebouwing Kavel 1.1 en 1.3) Nadere beschrijving zie bijlage II: Opstalontwikkeling fase 1 Cruquius Amsterdam d.d De gebouwen op kavel 1.2 zullen bestaan uit een kelderlaag waar het parkeren en de bergingen zijn voorzien. Het aantal parkeerplaatsen bedraagt maximaal 90, waarbij het uitgangspunt is dat de parkeernorm de behoefte volgt vanuit het (woon)programma. We voorzien, afhankelijk van definitieve aantal en afmeting van de woningen, een parkeernorm tussen de 0,5 en 0,8 parkeerplaatsen per wooneenheid. Daarnaast zal beschouwd worden op welke wijze andere mobiliteit mogelijkheden op locatie niveau, zoals een fietsen stalling en/of het gezamenlijk gebruik van (elektrische) auto s gefaciliteerd kan worden. Het bezoekers parkeren is in de maaiveld inrichting voorzien. De begane grond kent een hogere (vrije) verdiepingshoogte (bruto mm). Hierdoor is het functioneel mogelijk voorzieningen, anders dan wonen,in de plint van het gebouw op te kunnen nemen. De 6 bouwlagen die hier boven gelegen zijn zullen bestaan uit woningen, die zoveel als mogelijk een portiek ontsluiting zullen krijgen. De verdiepingshoogte (bruto mm) geeft een extra kwaliteit aan de woningen en de mogelijkheid om zowel kleinere als grotere woningen te ontwikkelen. Het definitieve woonprogramma, verdeeld naar aantal, afmeting en segmentering in huur en/of koop zal mede aan de hand van een markt consultatie/woonatelier, gehouden op 24 juni 2014, nader uitgewerkt worden. Dit zal gedurende het verdere (uit) ontwikkelingsproces een definitief karakter gaan krijgen. De gebouwen zullen, met in acht name van bovenstaande opbouw, aan de noord (kade) zijde een hoogte kennen van 7 bouwlagen; zijnde 23 m1 (exclusief dakrand/(lift)opbouw). De hoogte zal in enige mate aftrappen (richting zuidzijde) naar 6 (19,8 m1) en 5 (16,6 m1) bouwlagen, teneinde licht in het (binnen)gebied toe te laten treden. Het gebouw voldoet aan het bouwbesluit, zoals deze vigerend is op het moment van indienen van de omgevingsvergunning.

6 Voor het creëren van een verbijzondering aan het waterfront van de Entrepothaven is één gebouw voorzien, met de functie kantoor. Dit gebouw zal zich onderscheiden in architectuur en markant (deels boven de kade en het water) gesitueerd worden aan de entrepothaven zijde. Dit gebouw kent ca m2 BVO en is verdeeld over 5 bouwlagen met een (bruto) hoogte van ca mm. De overbouwing zal boven de kade een vrije hoogte van tenminste mm hebben. Voor de functie kantoor is een parkeernorm van 1 plaats per 125 m2 BVO voorzien. De buitenruimten ten behoeve van het kantoor hebben een privaat karakter. Impressie ontwikkeling kavel 1.2 (kantoor, L- en I- vormige gebouw) met naast gelegen gebouwen (zon 4 juli: uur) Maaiveld gebied Voor het functioneren van het gebied rondom en het gebouw en de nabije omgeving is de doelstelling om dit een openbaar toegankelijk karakter te geven. De overgang van gebouw naar openbaar gebied zal gekenmerkt worden door een gedeeltelijk aanwezige marge zone. Deze zone zal aan de aangelegen woning toegekend worden, waardoor er een zone ontstaat die het gebruik en overgang van straat/kade naar gebouwen aangenamer zal maken en voor een verlevendiging van met name de kade zal zorg dragen. De kwaliteit van de inrichting van het gebied zal aansluiten bij de kwaliteit van de gebouwen en zal een verbinding maken met de verdere omgeving, waaronder het bereikbaar en toegankelijk maken van het water. De openheid van het water geeft de locatie een uniek karakter. Achtergronden en context Dit initiatief document is onlosmakelijk gekoppeld aan het initiatief document Gebiedsvisie, dat ingediend is/wordt om te komen tot een vaststelling van het in ontwikkeling brengen van de eerste fase van deze locatie en het initiatief document ten behoeve van kavel 1.1. Vanuit het al opgestarte overleg de gemeente zal er de verdere uitwerking, per fase inhoudelijk besproken worden met de gemeente. Dit volgt de structuur van het planproces, waarbij door het ontwerpteam de vragen uit de markt worden beschouwd om aan de hand daarvan keuzes te maken en deze te implementeren. Doel Vaststelling van beschreven uitgangspunten om te kunnen komen tot het verder uitontwikkelen, binnen de gestelde planning, van de kavel 1.2.

7 Op welke wijze draagt het initiatief bij aan de doelstelling voor het gebied Het programma, concept en bouwvolume voldoet in beginsel aan datgene wat beschreven is in de spelregelkaart van en de gebiedsvisie. Daarnaast is er geanticipeerd op de ontwikkelingen die beoogd zijn op de kavels die vooraf danwel aansluitend in ontwikkeling zullen worden gebracht en de input vanuit de al gehouden informatie avond en workshop. Door het toevoegen van een verbijzonderd gebouw aan de kade langs de Entrepothaven, ontstaat een verbijzondering in beeld en (gebruik) kwaliteit van dit gebied en verschijning. Door de schaal en omvang van de eerste fase zal de ontwikkeling van de kavel 1.2 een goed vervolg zijn op de Kavel 1.1, om te komen tot daadwerkelijke invulling van de doelstellingen voor het creëren van een kritische massa voor het werk-/woongebied dat voor Cruquius is beoogd. De kwaliteit, het programma en de (woon)producten zullen aansluiten op de vraag en wensen van zowel de direct betrokken actieve en ondernemende doelgroepen bij de informatie bijeenkomsten, als de woon- en leefstijl van de omliggende woongebieden. Het creëren van nieuw openbare gebied, het contact met het water en groen zullen verbindende elementen vormen en aanleiding geven voor nieuwe initiatieven. Impressie van zicht over de kade/boardwalk met het kantoor gebouw boven de kade/het water.

8 3. Planning en risico s Doorlooptijd Het ontwikkelproces is aangevangen, en loopt bijna gelijk op met het proces ten behoeve van de Kavel 1.1. De schetsen die nu voorliggen hebben het karakter van een schetsontwerp. Hierna zal een vervolg proces doorlopen worden, zijnde het maken van een voorlopig ontwerp en definitief ontwerp, op basis van dit laatste document zal een omgevingsvergunning voor het plan aangevraagd worden. Gedurende het ontwerp proces zal er continue overleg zijn met gemeente, teneinde te komen tot een tijdige bouwbesluit toetsing. De finale beoordeling en vergunning verlening zal alsdan een formaliteit zijn en kan per omgaande, na vaststelling bestemmingsplan wijziging plaats hebben. De aanvraag voor de omgevingsvergunning voor Kavel 1.2 zal plaats hebben in januari De verdere uitwerking van bouwvoorbereiding stukken en het in verkoop brengen van het plan zal gelijk opgaan lopen met deze aanvraag voor de omgevingsvergunning. Planning Vaststelling initiatief document: september 2014 Voorlopig ontwerp fase juli september 2014 Vaststelling voorlopig ontwerp september 2014 Definitief ontwerp fase oktober-december 2014 Vaststelling definitief ontwerp december 2014 Indiening omgevingsvergunning januari 2015 Bruikbare omgevingsvergunning maart 2015 Start bouw april 2015 Maatschappelijke gevoeligheid Het plan is een nadere uitwerking van de spelregelkaart en gebiedsvisie. Gedurende het vervolg proces zal in vervolg op de al gehouden informatiebijeenkomst(en) fase gewijs- nadere informatie aan (direct) betrokken instanties en omwonenden worden gegeven. Dit om enerzijds informatie te kunnen geven over het project en de stand van het proces en anderzijds in te kunnen gaan op vragen/bemerkingen van derden, welke alsdan vroegtijdig geïntegreerd kunnen worden in het ontwikkelproces. Dit naast de site Risico s Het plan zal mogelijk zowel huur- als koopwoning producten in zich hebben. Er is een risico op het behalen van een voorverkoop drempel, danwel de afzet van een deel- van het plan. Het tijdig kunnen beschikken over een gewijzigd bestemmingsplan en een bruikbare omgevingsvergunning wonen. Om de periode van beoordeling en plantoets van de omgevingsvergunning te bekorten zal dit zelfstandig tijdens de ontwerpfase, in overleg met de afdeling bouw& woningtoezicht worden gedaan. Mogelijke vertragingen zijn van invloed op het moment dat de beoogde huurwoningen in exploitatie genomen kunnen worden.

9 4. Bijlagen Bijlage I Situatietekening kadastrale gegevens (1:2000). Voor nadere planinformatie en beschrijving zie bijlage II: ontwerp studie: fase 1, bouwveld 1.2 van Amvest ( ).

10 5. Toelichting Initiatiefdocument Algemeen over het Initiatiefdocument Initiatieven zijn ideeën om te komen tot een wijziging van de fysieke omgeving van en/of verandering van functies in het Cruquiusgebied. Het initiatiefdocument wordt door het stadsdeel gebruikt bij de eerste afweging of het wenselijk is om verder te gaan met het initiatief. De gevraagde gegevens van het initiatief zijn niet meer dan nodig is voor een eerste verkenning ervan. Het moet een eerst en globaal beeld geven van het initiatief. Diepgravende onderzoeken of uitwerking in concrete bouwplannen is in deze fase nog niet nodig. Het initiatiefdocument moet: 1. een duidelijke beschrijving geven van het initiatief; 2. beschrijven welke bijdrage het initiatief levert aan de ambitie om te komen tot een aantrekkelijk werk- woongebied; 3. de maatschappelijke wenselijkheid van het initiatief. De procedure Nadat het initiatiefdocument is ontvangen door het stadsdeel wordt het toegewezen aan een projectmanager die verantwoordelijk is voor het proces om te komen tot een eerste beoordeling van uw initiatief. De projectmanager is in beginsel uw aanspreekpunt in de organisatie. De projectmanager beoordeelt of er voldoende informatie aanwezig is over het initiatief om daarover een oordeel kunnen vormen. Mocht dat niet het geval zijn dan neemt de projectmanager contact met u op om het initiatiefdocument aan te vullen. Uw initiatief wordt vervolgens uitgezet bij meerdere interne adviseurs die uw initiatief op allerlei aspecten zullen beoordelen (zoals: verkeer, parkeren, milieu, water, duurzaamheid, etc). Het kan zijn dat een adviseur nadere informatie nodig heeft. De adviseur neemt dan rechtstreeks met u contact op. De adviseurs brengen binnen vier weken advies uit aan de projectmanager. Hij verzamelt de adviezen en legt deze met een integrale afweging van deze specifieke adviezen voor aan het bestuur. Het bestuur neemt vervolgens een principe besluit op uw initiatief. Dat kan bijvoorbeeld zijn dat niet aan uw initiatief worden meegewerkt of juist wel of medewerking onder bepaalde voorwaarden. Van het principebesluit van het bestuur wordt u door een brief op de hoogte gebracht. De hele procedure neemt ongeveer 3 maanden in beslag. De legeskosten hiervoor bedragen 250,--.

11 1 Basisgegevens Naam initiatief: wat is de naam van het initiatief? Perceel: Op welk perceel heeft het initiatief betrekking (geef het adres en de kadastrale aanduiding) Geef daarbij ook aan op welke wijze u over het perceel kunt beschikken (bijvoorbeeld: eigenaar, erfpachter, huurder, na overleg met de eigenaar etc.) Korte beschrijving: Geef kort weer waar het initiatief betrekking op heeft (bijvoorbeeld: het bouwen van een woon/bedrijf complex of verbouw van pand voor tijdelijke broedplaatsen). Opdrachtgever: wie heeft opdracht gegeven het initiatiefdocument op te stellen? Opsteller: wie heeft het initiatiefdocument opgesteld? Contactpersoon: wie is de contactpersoon voor het initiatief? Datum document: wat is de definitieve datum van het initiatiefdocument? 2 Het initiatief Aanleiding: wat is de aanleiding van het initiatief? Beschrijving van het initiatief: Beschrijf wat u gaat doen (verbouw, nieuwbouw, sloop)? Geef aan welke functies u wenst te creëren en geef daarbij de omvang in m 2 van de functies weer. Is er sprake van een tijdelijk initiatief? Achtergronden en randvoorwaarden: wat is de context van het initiatief? Waarom wilt uw het initiatief realiseren, wat is daarbij u drijfveer. Op welke wijze wordt in uw initiatief aandacht besteedt aan aspecten als: duurzaamheid, verkeer en parkeren. Voor welke groepen is uw initiatief bestemd Doel: wat wilt u bereiken met het initiatief? Wat zijn de te verwachten maatschappelijke effecten (denk aan het voldoen aan specifieke woonvragen, creëren van ruimte voor maatschappelijk gevraagde functies etc.) Op welke wijze draagt het initiatief bij aan de doelstelling voor het gebied: past het initiatief binnen de spelregels? Op welke wijze draagt het initiatief bij aan de ontwikkeling van het Cruquiusgebied tot een aantrekkelijk werk- / woongebied? 3 Planning en risico s Doorlooptijd: wat is de globale doorlooptijd van het voorgestelde project of programma, van start tot eind? Globale planning: volgens welke planning wilt u het initiatief uitvoeren? Maatschappelijke gevoeligheid: kan er bij belangengroep(en) maatschappelijke onrust ontstaan? Bij welke en waarom? Welke weerstanden en medestanders zijn te verwachten? Risico s: welke risico's zijn er, onder andere gezien de bovenstaande punten? Wat zijn de mogelijkheden om de risico s te beheersen?

12 6. Toelichting op de ontwikkelmethodiek Het Cruquiusgebied (deel Cruquiusweg ten oosten van de Th.K. Van Lohuizenlaan en het Zeeburgerpad) kent van oudsher een grote industriële bedrijvigheid. De afgelopen jaren is de bedrijvigheid voor een deel uit het gebied vertrokken en hebben andere typen bedrijven, met een minder industrieel karakter, zich er gevestigd. Een aantal ondernemingen floreren er al jaren en private partijen tonen belangstelling om in het gebied te investeren. Dit mooie stukje Amsterdam heeft een enorme potentie om zich te ontwikkelen tot iets unieks! Het gebied ligt tussen de woonbuurten Oostelijk Havengebied en Indische Buurt, vlakbij de binnenstad. Tegelijkertijd geeft het je het gevoel buiten te zijn, door het omringende water en de ruimte. Daarom is besloten om het Cruquiusgebied de komende jaren te laten veranderen naar een levendig, duurzaam en modern werk- en woongebied. De veranderingen worden grotendeels overgelaten aan private partijen en zittende ondernemers, zij mogen komen met creatieve plannen die bijdragen aan de verandering van het gebied. Het stadsdeel heeft dus een andere rol in de ontwikkeling van het Cruquiusgebied, alleen sturend op hoofdlijnen, toetsend en faciliterend. Het Cruquiusgebied heeft veel potentie om uit te groeien tot een uniek werk- en woongebied. Marktpartijen tonen veel belangstelling om in het gebied te investeren, door de gunstige ligging, het omringende water en de vele mogelijkheden van het terrein zelf. Deze kwaliteiten van het gebied zijn leidend in de toekomstige ontwikkelingen: Het water wordt meer gebruikt, is goed zichtbaar en bereikbaar. De kades zijn toegankelijk voor publiek. De Cruquiusweg is verbeterd en ook aantrekkelijk voor langzaam verkeer. Er zijn visuele verbindingen tussen de Cruquiusweg/het Zeeburgerpad en de kades. De bouwhoogtes en het bebouwde oppervlak variëren per kaveltype. De karakteristieke bouwwerken zijn waardevol; zij vormen het geheugen van het gebied en drager van de identiteit. In de bijlage treft u informatie aan over de ontwikkelmethodiek.

13 7. Toelichting berekening parkeernormen Bij de planvorming is het verstandig om vanaf de eerste ontwerp fase rekening te houden met parkeergelegenheid. Om die reden staat in een bijlage op aangegeven op welke wijze het stadsdeel hiermee omgaat. Parkeerbeleid Het stadsdeel streeft na dat gebieden 100% bereikbaar zijn. Dat wil zeggen dat als een gebied goed bereikbaar is per openbaar vervoer het minder goed bereikbaar hoeft te zijn per auto en vice versa. Wij kennen een gebiedsgerichte uitwerking met verschillende parkeernormen voor verschillende functies. Uitgangspunt is dat parkeergelegenheid inpandig of op eigen terrein wordt gerealiseerd. De parkeernormen Per project moet een parkeerbalans worden opgesteld. In de bijlage op de site staat een stappenplan waarin stapsgewijs uiteen wordt gezet hoe te komen tot een parkeerbalans. Wij streven naar maatwerk per project. Op die manier ontstaat er ruimte voor innovatieve concepten en experimenten en kan het parkeervraagstuk voor het hele gebied adequaat worden behandeld. In de bijlage op de site vindt u de parkeernormen per woningbouwcategorie en de parkeernormen per niet-wonen-functie. Tevens is er een voorbeeldberekening opgenomen.