IGO. arrondissement. Interleuven Dienst Ruimtelijke Ordening Bindende sociale objectieven Oud-Heverlee 3 september 2009 Pieter Weckhuysen

Transcriptie

1 IGO arrondissement L E U V E N Interleuven Dienst Ruimtelijke Ordening 3 september 2009 Pieter Weckhuysen

2 1 Inhoudsopgave 1 Inhoudsopgave Gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen Overzicht berekening sociaal objectief Doorlopen berekeningswijze bindend sociaal objectief Bindend sociaal objectief Gemeentelijk objectief... 3 Opmerking Specifieke inhaalbeweging... 4 Opmerking Gemeentelijk objectieven voor sociale koopwoningen en kavels Provinciale objectieven Decretale verankering... 6 Sociale koopwoningen... 6 Sociale kavels Gemeentelijke objectieven Belangrijke decretale bepalingen... 8 Gemeentelijk objectief voor sociale koopwoningen... 8 Gemeentelijk objectief voor sociale kavels Bestaande aanbod aan sociale koopwoningen en kavels... 8 Totaal woningaanbod... 8 Aanbod aan sociale koopwoningen... 9 Aanbod aan sociale kavels Geplande sociale woonprojecten...10 Sociaal huisvestingsproject Winkelveld te Oud Sociaal huisvestingsproject Overwegstraat te St.-Joris-Weert...11 Sociaal huisvestingsproject in het woonuitbreidingsgebied Centrum te Haasrode Raming bouwpotentieel...11 Inventaris onbebouwde percelen in eigendom van (semi-)publieke besturen...11 Lijst van leegstaande, verwaarloosde en onbewoonbaar verklaarde woningen Behoefteraming sociale koopwoningen en kavels...13 Behoefteraming op basis van bestaande wachtlijsten...13 Behoefteraming op basis van het aantal gezinnen die in aanmerking komen voor een sociale koopwoning of kavel...15 Behoefteraming op basis van gezinsprognoses Voorstel gemeentelijke objectieven...20 Sociale koopwoningen...20 Sociale kavels Bijlage /33

3 2 Gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen 2.1 Overzicht berekening sociaal objectief Berekening bindend sociaal objectief voor sociale huurwoningen volgens artikel van het decreet Grond- en Pandenbeleid: Oud- 1 Privé huishoudens op 1/01/ Sociale huurwoningen volgens nulmeting (31/12/07) 25 3 SVK-woningen (31/12/07) 2 4 % sociale huurwoningen volgens nulmetingen 0,66% 5 >=9% 6 Aftopping tot 9% door art , 3 7 Bindend sociaal objectief Inhaalbeweging 3% sociale huurwoningen (art , 2) Ja 9 Inhaalbeweging Totaal te realiseren Aandeel sociale huurwoningen in 2025 t.a.v. huishoudens 1/01/08 2,93% 12 Prognose huishoudens 2025 (zwakke verdunning) Aandeel sociale huurwoningen in 2025 t.a.v. huishoudens prognose ,57% (zwakke prognose) Tabel 1: overzicht berekening bindend sociaal objectief voor sociale huurwoningen 2.2 Doorlopen berekeningswijze bindend sociaal objectief Bindend sociaal objectief Gemeentelijk objectief Het aandeel sociale huurwoningen op 31/12/2007 is kleiner dan 9% (0,66%) met als gevolg dat in Oud- een bijkomend aanbod aan sociale huurwoningen van 1,66% t.o.v. het aantal huishoudens moet gerealiseerd worden. Berekening 1,66 % van huishoudens (op 1/01/2008) 68 woningen In de periode moeten 68 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd worden. Opmerking In artikel 4.1.4, 1, derde lid van het decreet grond- en pandenbeleid d.d. 27/03/2009 wordt een mogelijkheid tot uitstel voor een periode van ten hoogste vijf jaar voorzien. Dit artikel luidt als volgt: 3/33

4 Indien een gemeente op grond van een wetenschappelijk onderbouwd dossier aantoont dat het gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen omwille van manifeste ruimtelijke beperkingen niet volledig kan worden verwezenlijkt binnen de periode waarvoor het objectief geldt, kan de Vlaamse Regering een uitstel van ten hoogste vijf jaar verlenen. Vraagstelling Wenst de gemeente een uitstel van ten hoogste 5 jaar aan te vragen? Specifieke inhaalbeweging Het aandeel sociale huurwoningen op 31/12/2007 is kleiner dan 3% (0,66%) met als gevolg dat er een specifieke inhaalbeweging dient te gebeuren in de periode (art , 2, eerste lid van het decreet grond- en pandenbeleid d.d. 27/03/2009). Concreet moet in Oud- in het kader van deze specifieke inhaalbeweging een bijkomend sociaal huuraanbod van 0,66% voorzien worden. Berekening 0,66% van huishoudens (op 1/01/2008) 27 woningen In de periode moet er dus tevens een specifieke inhaalbeweging van 27 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd worden. Opmerking Artikel 4.1.4, 2, derde lid van het decreet grond- en pandenbeleid d.d. 27/03/2009 voorziet een mogelijkheid tot vrijstelling met betrekking tot deze specifieke inhaalbeweging. Dit artikel luidt als volgt: De Vlaamse Regering kan een gemeente vrijstellen van de specifieke inhaalbeweging, vermeld in het eerste lid, indien de gemeente in een wetenschappelijk onderbouwd dossier aantoont dat voldaan is aan ten minste één van volgende criteria: 1 de specifieke inhaalbeweging kan niet of niet volledig worden gerealiseerd omwille van manifeste ruimtelijke beperkingen, en deze beperkingen kunnen niet of onvoldoende worden opgevangen door middel van de verhuring van private woningen via sociale verhuurkantoren; 2 de cumulatie van de inspanning ten behoeve van het gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen en de specifieke inhaalbeweging leidt ertoe dat jaarlijks een aantal nieuwe sociale huurwoningen moet worden vergund dat hoger is dan 25 procent van het gemiddeld aantal vergunde woningen op jaarbasis, berekend op grond van de afgifte van stedenbouwkundige vergunningen in de voorbije vijf jaar, met dien verstande dat een vrijstellingsverzoek op basis van dit criterium eerst kan worden ingediend: a) in 2013, op voorwaarde dat 30 procent van de reguliere inspanning, vermeld in 1, verwezenlijkt is; b) in 2016, op voorwaarde dat 60 procent van de reguliere inspanning, vermeld in 1, verwezenlijkt is; 4/33

5 c) in 2019, op voorwaarde dat 90 procent van de reguliere inspanning, vermeld in 1, verwezenlijkt is; 3 de gemeente levert reeds belangrijke inspanningen op het vlak van de opvang van woonbehoeftige doelgroepen, door middel van de aanwezigheid van één of meer van volgende voorzieningen: a) woningen die bestemd zijn voor het begeleid wonen van jongeren en opvangtehuizen voor daklozen, ex-gedetineerden, ex-psychiatrische patiënten; b) open en gesloten asielcentra; c) doortrekkersterreinen voor woonwagenbewoners; d) vergelijkbare door de Vlaamse Regering aangewezen (semi-)residentiële voorzieningen; 4 de gemeente beschikt over huurwoningen binnen één of meer van volgende categorieën: a) huurwoningen die middels een betoelaging door het Vlaamse Gewest zijn verwezenlijkt door initiatiefnemers, vermeld in artikel 33, 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode, met uitzondering van sociale huisvestingsmaatschappijen, op voorwaarde dat deze woningen onder de marktprijs worden aangeboden aan woonbehoeftigen, en met dien verstande dat zij niet in rekening worden gebracht voor het bereiken van het bindend sociaal objectief; b) huurwoningen die zijn verwezenlijkt met middelen van het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant, vermeld in artikel 16 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting Vraagstelling Wenst de gemeente een vrijstelling aan te vragen m.b.t. de specifieke inhaalbeweging? 5/33

6 3 Gemeentelijk objectieven voor sociale koopwoningen en kavels 3.1 Provinciale objectieven Decretale verankering Sociale koopwoningen In het decreet Grond- en Pandenbeleid wordt voor de provincie Vlaams-Brabant het sociaal objectief voor sociale koopwoningen dat binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (2020) tenminste moet verwezenlijkt worden, vastgesteld op woningen. Tevens voorziet het decreet de opmaak van een verdelingsschema door de deputatie op grond van het gemeentelijk voorstel, waarbij rekening moet gehouden worden met: - de verhouding die door het RSV is bepaald voor de ruimtelijke verdeling van bijkomende woongelegenheden in het stedelijk gebied versus het buitengebied; - de verhoudingen die in de Vlaamse Wooncode worden bepaald voor de verwezenlijking van sociale koopwoningen door enerzijds initiatiefnemers, vermeld in artikel 33, 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode, alsook in artikel van dit decreet, en anderzijds overige actoren. Voor de provincie Vlaams-Brabant moeten ten minste sociale koopwoningen gerealiseerd worden door de initiatiefnemers, vermeld in artikel 33, 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode, alsook in artikel van dit decreet. Opmerking De initiatiefnemers vermeld in artikel 33, 1, eerste lid van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode dd. 15/07/1997 zijn de volgende: sociale woonorganisatie, gemeenten, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, OCMW s en verenigingen als vermeld in artikel 118 van de organieke wet betreffende de openbare centra voor maatschappelijk welzijn. Artikel 118 van deze laatstgenoemde wet luidt als volgt: Een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn kan, [om één van de opdrachten uit te voeren die aan de centra zijn toevertrouwd][ en voor leidinggevende, staf- experts- en managementfuncties], een vereniging oprichten ofwel met als enig lid het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn zelf, ofwel met één of meer andere openbare centra voor maatschappelijk welzijn, met andere openbare besturen en/of met rechtspersonen andere dan die welke winstoogmerken hebben.] [In de gevallen waarin het openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn geheel of gedeeltelijk een erkenning, vergunning of subsidiëring kan verkrijgen, worden de verenigingen bedoeld in dit hoofdstuk voor het verkrijgen van deze erkenning, vergunning of subsidiëring met een openbaar centrum voor maatschappelijk welzijn gelijkgesteld.] (D art. 7 - B.S ) (D art. 2 en 3 - B.S ) [Wanneer een vereniging wordt opgericht met het oog op het exploiteren van een ziekenhuis of van een gedeelte van een ziekenhuis, draagt deze, in afwijking van artikel 121bis, naast de benaming de vermelding 'autonome verzorgingsinstelling' of de initialen A.V. ].] (D art B.S ) 6/33

7 Van de sociale koopwoningen die binnen de tijdshorizon van het RSV tenminste moeten gerealiseerd worden, dient bijgevolg 81% te worden ontwikkeld door bovenvermelde actoren. Sociale kavels Voor de provincie Vlaams-Brabant wordt in het decreet Grond- en Pandenbeleid het sociaal objectief voor sociale kavels dat binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (2020) tenminste moet verwezenlijkt worden, vastgesteld op 167 kavels. In het geval van sociale kavels wordt in het decreet eveneens de opmaak van een verdelingsschema door de deputatie voorzien, waarbij rekening wordt gehouden met: - de verhouding die door het RSV is bepaald voor de ruimtelijke verdeling van bijkomende woongelegenheden in het stedelijk gebied versus het buitengebied; - de verhoudingen die in de Vlaamse Wooncode worden bepaald voor de verwezenlijking van sociale koopwoningen door enerzijds initiatiefnemers, vermeld in artikel 33, 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode, alsook in artikel van dit decreet, en anderzijds overige actoren, met dien verstande dat voor de eerste vaststelling van het verdelingsschema het minimaal aantal sociale kavels, te realiseren door initiatiefnemers, vermeld in artikel 33, 1, eerste lid, van de Vlaamse Wooncode, alsook in artikel van dit decreet, gelijk is aan de cijfers, vermeld in 1, tweede lid, zijnde 167 kavels. 7/33

8 3.2 Gemeentelijke objectieven Belangrijke decretale bepalingen Gemeentelijk objectief voor sociale koopwoningen Volgens het decreet dient het bekomen aantal op provinciaal niveau verder te worden uitgesplitst over de diverse gemeenten binnen de provincie (artikel 4.1.5, 2, 1 van het decreet grond- en pandenbeleid d.d. 27/03/2009). In deze context moet elke gemeente een gemotiveerd voorstel formuleren op basis waarvan de provincie uiteindelijk een verdelingsschema dient op te maken. Artikel 4.1.5, 2, 1 van het decreet grond- en pandenbeleid d.d. 27/03/2009 luidt als volgt: 1 elke gemeenteraad formuleert op grond van een advies van het gemeentelijk woonoverleg in de zin van artikel 28 van de Vlaamse Wooncode, een gemotiveerd voorstel, rekening houdend met de sociale woonbehoefte, sociale contextfactoren en de bestaande en de geplande ruimtelijke structuur; Gemeentelijk objectief voor sociale kavels In het geval van sociale kavels dient volgens het decreet het bekomen aantal op provinciaal niveau eveneens verder te worden uitgesplitst over de verschillende gemeenten binnen de provincie, zoals bepaald in artikel 4.1.6, 2, 1 van het decreet grond- en pandenbeleid d.d. 27/03/2009). Artikel 4.1.6, 2, 1 van het decreet grond- en pandenbeleid d.d. 27/03/2009 luidt als volgt: 1 elke gemeenteraad formuleert op grond van een advies van het gemeentelijk woonoverleg in de zin van artikel 28 van de Vlaamse Wooncode, een gemotiveerd voorstel, rekening houdend met de sociale woonbehoefte, sociale contextfactoren en de bestaande en de geplande ruimtelijke structuur; Bestaande aanbod aan sociale koopwoningen en kavels Totaal woningaanbod Op 1 januari 2008 telde Oud gezinnen. In principe zouden we dit getal gelijk kunnen stellen aan het totaal aantal bewoonde woningen in Oud- op hetzelfde moment. Daarnaast zijn er ook de woningen die tijdelijk leegstaan vanwege verhuizing, verbouwing of omdat ze recent op de koop- of huurmarkt werden aangeboden. Dit wordt de zogenaamde frictieleegstand genoemd. Bij de raming van het bestaand aanbod wordt echter voorlopig geen rekening gehouden met dit type leegstand. Dit percentage valt voor het bestaande aanbod immers moeilijk te ramen. Het is dan ook pas bij de prognose van het toekomstige woningaanbod dat een percentage aan frictieleegstand zal worden verrekend. 8/33

9 Aanbod aan sociale koopwoningen Binnen de gemeente Oud- realiseerde het toenmalige intergemeentelijke samenwerkingsverband HUGRAL in projecten met in totaal 125 sociale koopwoningen. Na 1971 ontwikkelde de SHM Dijledal (toemalige SHM Heuvelhof) nog 3 projecten met sociale koopwoningen, verspreid over de fusiegemeente Oud-. Het ging in totaal om 130 woningen. Tot slot werden in 1996 nog 20 sociale koopwoningen gerealiseerd in de Holleweg/Eekhoornlaan te Sint-Joris-Weert door het OCMW Oud-. Deelgemeente Ligging project Realisatiejaar Initiatiefnemer Aantal woningen Oud- Bogaardenstraat, Berkenlaan en Olmenstraat 1971 HUGRAL 45 Haasrode Kerkeveld 1971 HUGRAL 80 Blanden De Kouter 1977 Dijledal (vroeger SHM Heuvelhof) Oud- Esdoornlaan 1982 Dijledal (vroeger SHM Heuvelhof) Blanden Bierbeekstraat 1980 Dijledal (vroeger St.-Joris-Weert Hollestraat, Eekhoornlaan SHM Heuvelhof) 1996 OCMW Oud- Totaal 275 Tabel 2: huidige aanbod aan sociale koopwoningen (bron: gemeente) Alles tezamen werden er in Oud- dus 275 sociale koopwoningen gerealiseerd. Wanneer we ervan uitgaan dat er zich op 1/01/2008 in totaal bewoonde woningen bevonden in Oud-, dan komt dit overeen met 6,7% van dit totale woningaanbod. Binnen de nulmeting, zoals bepaald in het decreet Grond- en Pandenbeleid, mogen echter enkel projecten opgenomen worden die de laatste 20 jaar zijn gerealiseerd. Bijgevolg komt enkel het project van het OCMW Oud- in de Hollestraat/Eekhoornlaan met in totaal 20 sociale koopwoningen uit 1996 in aanmerking. Ingevolge de nulmeting komt dit overeen met 0,49% van het totale woningaanbod. De kopers die zich in het verleden kandidaat stelden voor bovenvermelde sociale bouwprojecten dienden te voldoen aan twee bijzondere verkoopvoorwaarden: ze mochten niet reeds over een onroerende eigendom beschikken en hun gezamenlijk belastbaar inkomen mocht niet hoger zijn dan bepaalde barema s. Aanbod aan sociale huurwoningen In Oud- bevinden zich momenteel 25 sociale huurwoningen, die allemaal in beheer zijn van de SHM Dijledal. Dit komt overeen met 0,66% van de totale woningmarkt in Oud-. 9/33

10 Daarnaast zijn er nog 2 sociale huurwoningen in beheer van het sociale verhuurkantoor vzw Het Spit. Verhouding sociale koop- en huurwoningen Rekening houdend met de nulmeting bedraagt het percentage aan sociale koop- en huurwoningen in Oud- respectievelijk 0,49% en 0,66%. Aanbod aan sociale kavels Deelgemeente Ligging project Realisatiejaar Initiatiefnemer Aantal Blanden Interleuvenstr., Burg. L. Janssensstr., Partizanenstr., Bierbeekstr., Kouterstraat kavels 1976 Interleuven 40 Totaal 40 Tabel 3: huidige aanbod aan sociale kavels (bron: Interleuven) Tot op heden werden binnen de gemeente Oud- in totaal 40 sociale kavels gerealiseerd. Deze kavels maken allen deel uit van verkaveling De Kouter. Deze verkaveling, waarvoor een vergunning werd verleend op 20/11/1975, werd gerealiseerd in De voornaamste bijzondere verkoopsvoorwaarden waaraan de kopers die zich in het verleden kandidaat stelden voor de reeds gerealiseerde delen van de betreffende verkaveling dienden te voldoen, hadden betrekking op het feit dat ze niet reeds over een onroerende eigendom mochten beschikken, hun gezamenlijk belastbaar inkomen niet hoger mocht zijn dan bepaalde barema s en ze de volle leeftijd van 21 jaar dienden te hebben bereikt. Tevens dienden ze het perceel te bebouwen binnen de gestelde termijn en mochten, moesten ze de woning zelf bewonen en mochten ze dit perceel niet verder verkopen binnen de gestelde termijn. Voor alle duidelijkheid: de barema s met betrekking tot het gezamenlijk belastbaar inkomen zijn dezelfde als deze die worden gehanteerd door de sociale bouwmaatschappijen. Rekening houdend met het feit dat binnen de nulmeting enkel de verkavelingsprojecten mogen opgenomen worden die de laatste 20 jaar zijn gerealiseerd, komen de kavels van bovenvermelde verkaveling niet meer in aanmerking. Bijgevolg bedraagt de nulmeting voor sociale kavels 0% Geplande sociale woonprojecten Sociaal huisvestingsproject Winkelveld te Oud- Het project omvat de realisatie van 15 à 16 sociale woningen door het OCMW Oud- en de gemeente. Om deze woningen te kunnen realiseren, dient echter eerste het bestaande BPA Winkelveld voor het deel van het gebied dat bestemd is voor dit sociaal woonproject te worden herzien. De aanvang van de procedure tot herziening is voorzien voor het najaar van /33

11 Sociaal huisvestingsproject Overwegstraat te St.-Joris-Weert In dit project voorziet SWaL de bouw van 8 sociale woningen in de Overwegstraat. Dit project bevindt zich momenteel in de fase van het voorontwerp. De gronden moeten echter momenteel nog verworven worden door SWaL. Het betreft dan ook een lange termijn project. Sociaal huisvestingsproject in het woonuitbreidingsgebied Centrum te Haasrode In het kader van de aansnijding van het woonuitbreidingsgebied te Haasrode voorziet de SHM SWaL de ontwikkeling van een sociaal woonproject, bestaande uit 16 sociale huur- en 14 sociale koopwoningen. Dit project zal ontwikkeld worden op basis van een PPS-formule met de private partner. SWaL dient de betreffende gronden echter nog te verwerven. Bovendien is er nog geen ontwerper aangesteld voor de uitwerking van het ontwerp. Dit betreft eveneens een lange termijn project Raming bouwpotentieel Inventaris onbebouwde percelen in eigendom van (semi-)publieke besturen Belangrijke decretale bepalingen Artikel van het Decreet Grond- en Pandenbeleid d.d. 27/03/2009 luidt als volgt: Bij elke algehele herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen berekent elke gemeente, voor haar grondgebied, de gezamenlijke oppervlakte van de onbebouwde bouwgronden en kavels in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen, met uitzondering van: 1 de gronden die voldoen aan één of meer van de bijzondere karakteristieken, vermeld in artikel 3.2.1,1 ; 2 de gronden die in eigendom zijn van sociale woonorganisaties, respectievelijk het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid Vlaams-Brabant, vermeld in artikel 16 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting Door middel van haar regiefunctie, vermeld in artikel 28 van de Vlaamse Wooncode, waakt de gemeente er over dat de diverse Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen geconcerteerde acties ondernemen opdat, binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, ten minste een kwart van deze gezamenlijke oppervlakte aangewend wordt voor de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod. De gemeenteraad stelt ter zake een actieprogramma voor. Artikel 3.2.1, 1 van het Decreet Grond- en Pandenbeleid d.d. 27/03/2009 luidt als volgt: 1 zij zijn op het grondgebied van die gemeente eigenaar van onbebouwde bouwgronden of kavels die niet beantwoorden aan één of meer van volgende bijzondere karakateristieken: 11/33

12 a) zij zijn kennelijk rechtstreeks dienstig voor de uitoefening van de taak van de betrokken rechtspersoon; b) zij zijn ingericht als collectieve voorzieningen, met inbegrip van hun aanhorigheden; c) zij zijn het voorwerp van een recht van erfpacht, van opstal, van vruchtgebruik of van gebruik; d) zij worden verpacht ingevolge de Pachtwet van 4 november 1969, waarbij het bewijs van de pacht door alle middelen rechtens mag worden geleverd; e) zij zijn in het kalenderjaar voorafgaand aan het heffingsjaar geregistreerd in het Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem; f) zij zijn onderworpen aan een bouwverbod of aan enige andere erfdienstbaarheid tot openbaar nut die woningbouw onmogelijk maakt; g) de onmogelijkheid om woningen op te richten vloeit voort uit een vreemde oorzaak die het Vlaamse bestuur niet kan worden toegerekend, zoals de beperkte omvang van de bouwgronden of kavels, of hun ligging, vorm of fysieke toestand; h) zij zullen blijkens een ten minste reeds voorlopig vastgesteld of voorlopig aangenomen ruimtelijk uitvoeringsplan of plan van aanleg een met wonen onverenigbare bestemming krijgen; Situatie voor Oud- Momenteel zijn er op het grondgebied van de gemeente Oud- volgens de gegevens van tabel 4 in totaal 22 onbebouwde percelen (situering percelen: zie kaarten in bijlage) in eigendom van publieke en semi-publieke besturen die effectief gelegen zijn in woongebied in de ruime zin volgens het gewestplan, de plannen van aanleg of de ruimtelijke uitvoeringsplannen en die voldoen aan de bepalingen van artikel 4.1.7, eerste alinea van het Decreet Grond- en Pandenbeleid d.d. 27/03/2009. Ingevolge artikel 4.1.7, tweede alinea van bovenvermeld decreet moet ten minste een kwart van de gezamenlijke oppervlakte van deze gronden worden aangewend voor de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod. De betreffende percelen hebben een totale oppervlakte van ongeveer 5 ha 75 are en 98 ca. Rekening houdend met de bepalingen van artikel 4.1.7, tweede alinea betekent dit dat ten minste 1 ha 44 are 00 ca hiervan moet aangewend worden voor het sociale woonaanbod. Wanneer een gemiddelde woningdichtheid van 25 à 35 wo/ha zou toegepast worden, komt dit overeen met 36 à 50 sociale wooneenheden. Deelgemeente Oud- Oud OCMW Oud- Oud- Ligging Afd. Sect. Kad. nummer Ligging gewestplan Waversebaan 1 A 31 V deels woongebied Winkelveld 1 A 166 A deels woongebied, deels WUG Opp. (m²) Eigenaar OCMW Oud- Bogaardenstr. 1 B 125 E woongebied kerkfabriek van paroch. St.-Anna en 12/33

13 Oud- Oud- Korbeekdamstr./Groenstr. St. Maria M. 1 B 238 B woongebied OCMW Oud- Ophemstraat 1 C 64 D woongebied OCMW Oud- Haasrode Dassenstraat 4 A 212 B deels woongebied met land. kar. Haasrode Herpendaalstr. 4 A 220 A deels woongebied met land. kar OCMW Leuven OCMW Oud- Haasrode Milsestraat 4 C 230 W woongebied gemeente Oud- St.-Joris- Weert Weert St.-Joris- Weert St.-Joris- Weert Weert St.-Joris- St.-Joris- Weert St.-Joris- Weert Weert St.-Joris- St.-Joris- Weert St.-Joris- Weert Pastoor Tilemansstr. 5 B 54 woongebied kerkfabriek van paroch. St.-Joris Overwegstraat 5 B 67 D woongebied gemeente IJzerenwegstr. 5 B 75 T woongebied met cult., hist. en/of Groot Neerveld esthetische waarde St.-Joris- Oud gemeente Oud- 5 B 114 N woongebied 120 kerkfabriek van paroch. St.-Joris Neerveldstr. 5 B 127 woongebied 400 kerkfabriek Groot Neerveld Groot Neerveld Groot Neerveld Groot Neerveld van paroch. St.-Joris 5 B 131 woongebied kerkfabriek van paroch. St.-Joris 5 B 132 A woongebied 695 kerkfabriek van paroch. St.-Joris 5 B 132 B woongebied 695 kerkfabriek van paroch. St.-Joris 5 B 133 woongebied 850 kerkfabriek van paroch. St.-Joris Kauwereelstr. 5 B 134 A woongebied kerkfabriek van paroch. St.-Joris St.-Joris- Pastoor 5 A 179 woongebied kerkfabriek 13/33

14 Weert Tilemansstr. van paroch. St.-Joris St.-Joris- Weert Weert St.-Joris- Weert Polderstraat 5 B 290 L deels woongebied Hollestraat 5 B 361 C3 woongebied 312 gemeente gemeente Oud- St.-Joris- Oud- Hollestraat 5 B 361 D3 woongebied 320 gemeente Oud- Totale oppervlakte (m²) Tabel 4: inventaris onbebouwde percelen die voldoen aan artikel 4.1.7, eerste alinea van het decreet Lijst van leegstaande, verwaarloosde en onbewoonbaar verklaarde woningen Op de lijst van de leegstaande, verwaarloosde en onbewoonbaar verklaarde woningen bevonden zich op 28 januari 2009 slechts 2 woningen die reeds sinds geruime tijd leegstaan en hetzij technisch, hetzij qua comfort niet meer voldoen aan de huidige eisen. Deze langdurige leegstand kan in een aantal gevallen ook het gevolg zijn van bijvoorbeeld erfeniskwesties. Gezien de lange leegstandstermijnen en het verwaarloosd karakter van deze woningen, kunnen we dan ook spreken van structurele leegstand Behoefteraming sociale koopwoningen en kavels Voor de raming van de toekomstige behoefte aan sociale koopwoningen en kavels binnen de gemeente wordt in eerste instantie uitgegaan van de bestaande wachtlijsten van kandidaatkopers bij de verschillende sociale woonactoren (SHM s, OCMW, intergemeentelijke vereniging, ). Deze wachtlijsten dienen echter met de nodige omzichtigheid benaderd te worden; ze geven enkel een eerste indruk van wat de behoefte aan sociale koopwoningen en kavels op dit moment binnen de gemeente zou kunnen zijn. Als het gaat over sociale koopwoningen dient bovendien rekening te worden gehouden met het fenomeen dat een aantal kandidaten op de wachtlijst van een bepaalde gemeente zich tevens op wachtlijsten van andere gemeenten in de directe omgeving kunnen bevinden, waardoor dus rekening dient gehouden te worden met een enigszins vertekend beeld. Dit geldt eveneens voor projecten rond sociale kavels; kandidaatkopers voor een bepaald sociaal verkavelingsproject kunnen zich ook ingeschreven hebben voor andere projecten elders buiten de gemeente. Behoefteraming op basis van bestaande wachtlijsten Wachtlijsten kandidaatkopers voor sociale koopwoningen Binnen de gemeente Oud- is momenteel enkel de Sociale Woonmaatschappij arrondissement Leuven werkzaam in de sector van de sociale koopwoningen. Bijgevolg beschikt enkel deze sociale bouwmaatschappij over een wachtlijst. Op deze wachtlijst 14/33

15 bevinden zich voor Oud- momenteel 20 kandidaten. Indien we ervan uit zouden gaan dat deze kandidaten reeds in de gemeente wonen wat vermoedelijk niet het geval is en we zouden dit cijfer in verhouding stellen tot het totaal aantal gezinnen in Oud- op 1 januari 2008, zijnde 4.100, dan zou dit nog geen 1% uitmaken van dit totaal aantal. Wachtlijsten kandidaatkopers voor sociale kavels Met betrekking tot de sociale kavels bestaat er voor Oud- momenteel geen wachtlijst. Bijgevolg kan de prognose van de behoefteraming van sociale kavels voor Oud- niet bekeken worden op basis van bestaande wachtlijsten. Behoefteraming op basis van het aantal gezinnen die in aanmerking komen voor een sociale koopwoning of kavel De concrete raming van het aantal gezinnen binnen de gemeente die potentieel gezien in aanmerking komen voor een sociale koopwoning of kavel vormt een tweede vertrekbasis om de behoefte aan sociale koopwoningen te ramen. Voor dit onderzoek werden de voornaamste bijzondere voorwaarden gehanteerd die van toepassing zijn op de potentiële kandidaten van een sociale koopwoning of kavel. Criterium 1: gezamenlijk belastbaar netto-inkomen Ten eerste wordt vertrokken van het gezamenlijk belastbaar netto-inkomen per jaar en per gezin. Het gezamenlijk belastbaar netto-inkomen van de kandidaatkoper(s) mag immers niet minder bedragen dan 7.750,00 en niet meer dan: ,00 voor een alleenstaande ,00 voor een gezin (= minimum 2 personen) ,00 voor een alleenstaande met één persoon ten laste, te verhogen met 3.100,00 per persoon ten laste vanaf de tweede persoon ten laste. Deze bedragen mogen verhoogd worden met 3.100,00 per persoon ten laste. Tabel 5 geeft een overzicht van het aantal gezinnen die in aanmerking komen voor een sociale koopwoning of kavel op basis van het gezamenlijk belastbaar netto-inkomen. Voor het inkomstenjaar 2006 werden in totaal aangiften gedaan aan het belastingswezen. Hiervan komen volgens tabel gezinnen in aanmerking of 74,5%. Van deze gezinnen zijn er meerpersoonsgezinnen die in aanmerking komen en alleenstaanden, of respectievelijk 67,6% en 32,4%. type gezin aantal gezinnen die in aanmerking komen voor een sociale koopwoning of kavel volgens aangifte aan het belastingswezen alleenstaanden gezinnen (fiscaal) totaal Tabel 5: aantal gezinnen die in aanmerking komen voor een sociale koopwoning of kavel volgens aangifte in aanslagjaar 2007 inkomstenjaar 2006 in Oud- opdeling naar gezinstype 15/33

16 In Oud- waren er in 2006, wettelijk gezien, meerpersoonsgezinnen. Uit het voorgaande kan afgeleid worden dat 43,6% van dit totale aantal, fiscaal gezien, in aanmerking komt voor een sociale koopwoning of kavel. Voor de alleenstaanden is de situatie enigszins genuanceerder: Fiscaal gezien zijn er voor de alleenstaanden in principe verschillende huishoudsituaties mogelijk. In eerste instantie zijn er de mensen die effectief als alleenstaande staan gedomicilieerd. Vervolgens zijn er van deze alleenstaanden een deel die feitelijk samenwonen, maar dus niet wettelijk samenwonen. Tot slot zijn er de (jonge) mensen die na hun studies nog bij hun ouders zijn gedomicilieerd, maar bijvoorbeeld reeds feitelijk samenwonen. Volgens de studiedienst van de Vlaamse regering maakte het totaal aantal alleenstaanden in Oud- in 2006 slechts 19,8% uit van het totaal aantal gezinnen of 789 alleenstaanden op een totaal van gezinnen. Meteen valt het aanzienlijk verschil op tussen het aantal alleenstaanden volgens het bevolkingsregister en het aantal alleenstaanden die volgens hun aangiften aan het belastingswezen in aanmerking zouden komen voor een sociale koopwoning of kavel, respectievelijk 789 en personen. Dit valt voor het overgrote deel te verklaren door de grote groep van (jonge) mensen die na hun studies nog bij hun ouders staan gedomicilieerd en dus volgens het bevolkingsregister nog deel uitmaken van het ouderlijk gezin. Aansluitend moet bij de berekening ook rekening worden gehouden met de feitelijk samenwonenden die nog als alleenstaanden staan gedomicilieerd en bijgevolg dubbel zijn geteld en/of misschien een gezamenlijk belastbaar netto-inkomen hebben dat hoger ligt dan het toegelaten maximum van ,00 voor een meerpersoonsgezin om in aanmerking te komen voor een sociale koopwoning of kavel. Om deze reden dient van het bekomen aantal alleenstaanden in tabel 5 een bepaald percentage te worden afgetrokken. Het exacte percentage valt momenteel echter moeilijk te achterhalen. Daarom wordt eerder uitgegaan van een veronderstelling. Indien we zouden aannemen dat inderdaad circa 20% van de alleenstaanden die zijn opgenomen in tabel 5 feitelijk samenwonen in Oud-, dan kan het bekomen aantal uit deze tabel gecorrigeerd worden naar eenpersoonsgezinnen. Dit zou het totaal aantal gezinnen in Oud- die fiscaal gezien in aanmerking zouden komen voor een sociale koopwoning of kavel op brengen. Criterium 2: geen eigenaar van een bebouwd of bebouwbaar onroerend goed Ten tweede mogen de kandidaatkopers geen eigenaar zijn van een bebouwd of een bebouwbaar onroerend goed om in aanmerking te kunnen komen. Bij de volkstelling van 2001 werd onderzoek gedaan naar de verhouding tussen het aandeel eigenaars en het aandeel huurders op gemeentelijk niveau. Net als bij vele andere landelijke gemeenten vinden we in Oud- een vrij hoog aandeel eigenaars terug. Zo telde Oud- in ,4% eigenaars van een woning en bijgevolg 13,6% huurders. Recentere cijfers zijn hierover evenwel niet beschikbaar. Wanneer we er echter van uit zouden gaan dat deze verhouding tussen eigenaars en huurders kan doorgetrokken worden naar 2006, dan kan gesteld worden dat heel wat kandidaatkopers, die weliswaar voldoen aan de criteria 16/33

17 omtrent hun netto-belastbaar inkomen, toch niet in aanmerking zouden komen voor een sociale koopwoning of kavel, omdat zij reeds over een eigen onroerend goed beschikken. Uiteraard zal het aantal huurders binnen de categorie van de alleenstaanden hoger liggen dan in de categorie van de meerpersoonsgezinnen en zullen veel minder jonge mensen over een eigen woning of grond beschikken dan de ouderen. Bij de projectie van het percentage aan huurders op het totaal aantal gezinnen die fiscaal gezien in aanmerking zouden komen voor een sociale koopwoning of kavel, wordt om deze reden een hoger percentage huurders toegepast, zijnde 25%. Bij de huurders moet immers ook nog de groep van (jonge) mensen die na hun studies nog bij hun ouders staan gedomicilieerd, worden opgeteld. Conclusie Rekening houdend met bovenvermelde criteria, brengt dit het totaal aantal gezinnen die in 2006 in aanmerking kwamen voor een sociale koopwoning of kavel op Uiteraard zijn er nog andere criteria waaraan dient voldaan te zijn om in aanmerking te komen, waardoor dit aantal in realiteit nog lager zal liggen. Bovendien vraagt niet iedereen die recht heeft op een sociale koopwoning of kavel effectief één van beide aan. Ter vergelijking: in 2006 stond 0,4% van het totaal aantal gezinnen in het arrondissement Leuven op een wachtlijst voor een sociale koopwoning. Behoefteraming op basis van gezinsprognoses Omzendbrief RO/2002/03 Volgens de omzendbrief RO/2002/03 in verband met de opmaak van een gemeentelijke woonbehoeftestudie en het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden met of zonder woonbehoeftestudie van 25 oktober 2002 moet bij de behoefteraming in eerste instantie uitgegaan worden van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden ten gevolge van de aangroei van gezinnen. De behoefte aan bijkomende woongelegenheden in een bepaalde periode dient volgens deze omzendbrief berekend te worden door het verschil te nemen tussen het geraamde aantal huishoudens op het einde van de periode, vermenigvuldigd met de gewenste frictieleegstand, en het aantal gezinnen in het begin van de periode. Hierbij wordt de frictieleegstand gedefinieerd als de leegstand die noodzakelijk is om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren. De noodzakelijke frictieleegstand wordt geschat op 2,5 à 3,5% afhankelijk van de migratiedruk. Volgens de omzendbrief dient de gemeente bij het bepalen van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden uit te gaan van de ontwikkeling van de eigen behoefte, de zgn. gesloten bevolkingsprognose. Prognose van het aantal gezinnen tot 2025 In tabel 6 worden de huishoudprojecties tot 2025 weergegeven voor de gemeente Oud-. Hierbij stelt de Studiedienst van de Vlaamse regering 2 scenario s voorop: een scenario sterke verdunning en een scenario zwakke verdunning. De namen sterke en zwakke gezinsverdunning die aan de scenario s werden gegeven, komen voort uit de observatie dat in de laatste decennia het aantal huishoudens sterk is toe- 17/33

18 genomen. Zo waren huishoudens bestaande uit 1 of 2 personen in 1997 goed voor 58,4% van alle private huishoudens. In 2004 was dit reeds opgelopen tot 62,5%. Omdat in het eerste scenario wordt uitgegaan van eenzelfde veranderingssnelheid in de nabije toekomst, zal die toename van het aantal huishoudens zich ook verder doorzetten. Concreet wordt in dit scenario de lineaire verandering van de huishoudparticipatiegraden uit de periode doorgetrokken van 2005 t.e.m Om de evolutie die zich in de jaren heeft voorgedaan niet voor de gehele projectieperiode in het vooruitzicht te stellen, wordt het tempo vanaf 2016 t.e.m afgezwakt door de jaarlijkse lineaire toe- of afname te halveren. In het tweede scenario daarentegen wordt vanaf het eerste projectiejaar de jaarlijkse lineaire toe- of afname gehalveerd. Om bovenvermelde redenen kreeg het eerste scenario de naam sterke en het tweede scenario de naam zwakke gezinsverdunning. Bij de behoefteraming op basis van de gezinsprognose wordt uitgegaan van het eerste scenario, zijnde het scenario sterke verdunning. We gaan er bijgevolg van uit dat de toename van het aantal huishouding tussen zich verder zal doorzetten in de nabije toekomst. Indien we immers de gezinsprognose van het scenario sterke verdunning voor 2008, zijnde gezinnen, vergelijken met het reële aantal voor datzelfde jaar, zijnde gezinnen, dan ligt het geraamde aantal volgens deze prognose reeds 33 gezinnen onder dit reëel aantal. Projectiejaar aantal huishoudens (scenario zwakke verdunning) aantal huishoudens (scenario sterke verdunning) Tabel 6: prognose van het aantal gezinnen tot 2025 (bron: SVR) 18/33

19 aantal gezinnen scenario zwakke verdunning scenaria sterke verdunning jaar Grafiek 1: grafische weergave prognose van het aantal gezinnen tot 2025 (bron: SVR, eigen verwerking) Behoefteraming van het totaal aantal woningen tegen 2020 Volgens tabel 6 voorziet het scenario sterke verdunning op 1 januari 2020 in totaal gezinnen. Zoals reeds eerder vermeld, zou dit getal in principe gelijk kunnen gesteld worden aan het noodzakelijk aantal bewoonde woningen in Oud- op hetzelfde moment. Om onder meer de interne verhuizingen binnen de gemeente te kunnen opvangen moet bij het totaal aantal geraamde woningen nog een percentage frictieleegstand bijgeteld worden. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV, Deel 1B, Prognoses informatief gedeelte, p. 249) stelt voor dit type leegstand een basispercentage voorop van 3%. In functie van de migratiedruk wordt dit percentage verhoogd of verlaagd. Rekening houdend met de migratiedruk vanuit het stedelijk gebied Leuven wordt voor Oud- uitgegaan van een frictieleegstand van 3% of 139 woningen in Dit brengt het totaal aantal woningen tegen 2020 op Wanneer we er zouden van uit gaan dat er in Oud- op 1 januari woningen (raming aantal huishoudens volgens sterke verdunning) bewoond zijn, dan betekent dit dat in de periode minstens 646 bijkomende woningen zullen moeten gerealiseerd worden om de toekomstige bevolking te kunnen opvangen of 59 woningen per jaar. Behoefteraming van het totaal aantal sociale koopwoningen en kavels tegen 2020 Voor de behoefteraming van het totaal aantal sociale koopwoningen en kavels tegen 2020 op basis van gezinsprognoses wordt concreet verwezen naar de ramingen onder punt voorstel gemeentelijke objectieven. 19/33

20 3.2.6 Voorstel gemeentelijke objectieven Van de 646 bijkomende woningen die in de periode moeten gerealiseerd worden, dienen volgens het bindend sociaal objectief ongeveer 87 woningen ( ) als sociale huurwoningen te worden gebouwd of 13,5% van het totaal aantal extra te realiseren woningen in deze periode. Hierbij kan gesteld worden dat dit aantal te realiseren sociale huurwoningen verhoudingsgewijs aan de hoge kant ligt. In deze context wordt verwezen naar de verdeling van de behoefte aan bijkomende woningen volgens de gewenste nederzettingsstructuur van het Provinciaal Structuurplan Vlaams- Brabant (PRS Vlaams-Brabant, p. 245), waarbij als uitgangspunt binnen de buitengebiedgemeenten wordt gesteld dat minimum 5% van de bijkomende woningen een sociale huurwoning is. Tevens mag het aantal huurwoningen in de buitengebiedgemeenten van het arrondissement Leuven niet meer dan 8% van het totaal aantal gezinnen bedragen. Dit streefcijfer zal een vertaling krijgen in een effectieve ruimtebehoefte die hiervoor dient vrijgehouden te worden. Tot slot pleit de provincie in dit kader voor gemengde projecten waar sociale huur- en koopwoningen gezamenlijk met andere woningen worden ontwikkeld. Wanneer we de maximumgrens voor het percentage aan sociale huurwoningen, opgelegd ingevolge het PRS Vlaams-Brabant, zouden vertalen naar Oud- dan betekent dit dat er tegen 2020 niet meer dan 370 sociale huurwoningen (8% van 4.623) mogen ontwikkeld worden. Sociale koopwoningen Indien voor het gemeentelijk objectief sociale koopwoningen binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen hetzelfde principe zou worden gehanteerd als in het decreet Grond- en Pandenbeleid wordt toegepast voor het gemeentelijk objectief sociale huurwoningen, dan kan volgende prognose worden vooropgesteld: Eenheden Definitie Aantallen Provinciaal objectief sociale koopwoningen (MACRO Koopw prov) HH Prov HH Gem Gemeentelijk objectief sociale koopwoningen Het provinciaal objectief voor sociale koopwoningen voor de provincie Vlaams-Brabant kwam tot stand door de toepassing van volgende formule: MACRO Koopw x (HH Prov / HH Gew) Het aantal huishoudens op het niveau van de provincie (toestand 1/01/2008) Het aantal huishoudens op het niveau van de gemeente (toestand 1/01/2008) MACRO Koopw prov x (HH Gem / HH Prov) 33 Tabel 7: gemeentelijk objectief sociale koopwoningen (bron: eigen verwerking) Concreet betekent dit dat er in de periode binnen de gemeente Oud- 33 sociale koopwoningen moeten gerealiseerd worden. Dit komt overeen met 5,1% van het totaal aantal te realiseren woningen in deze periode (646 eenheden) volgens de bevolkingsprognose. 20/33

21 Vervolgens is het aangewezen om rekening te houden met het feit dat er binnen Oud- de laatste 20 jaar reeds inspanningen zijn geleverd met betrekking tot de uitbouw van het aanbod aan sociale koopwoningen. Concreet gaat het om de 20 bestaande sociale koopwoningen van het project in de Hollestraat/Eekhoornlaan (1996). Hierdoor wordt het gemeentelijk objectief voor sociale koopwoningen tegen 2020 op 13 gebracht. Tot slot kan gesteld worden dat net zoals bij het provinciaal objectief 81% van deze woningen zouden moeten gerealiseerd worden door de initiatiefnemers vermeld in artikel 33 1, eerste lid van het decreet houdende de Vlaamse Wooncode dd. 15/07/1997 (sociale woonorganisaties, gemeenten, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, OCMW s en verenigingen als vermeld in artikel 118 van de organieke wet betreffende de openbare centra voor maatschappelijk welzijn). Sociale kavels Op het bovenlokaal woonoverleg dd. 2/09/2009 werd besloten om vanuit de gemeente geen voorstel tot gemeentelijk objectief inzake sociale kavels te formuleren en de provincie te verzoeken om dit objectief alsnog te bepalen op basis van het verdelingsschema dat door haar zal worden opgemaakt Bijlage 21/33

22 Figuur 1: situering gronden uit tabel 4 Waversebaan te Oud- 22/33

23 Figuur 2: situering gronden uit tabel 4 Winkelveld te Oud- 23/33

24 Figuur 3: situering gronden uit tabel 4 Bogaardenstraat te Oud- 24/33

25 Figuur 4: situering gronden uit tabel 4 Korbeekdamstraat/Groenstraat te Oud- 25/33

26 Figuur 5: situering gronden uit tabel 4 Ophemstraat te Oud- 26/33

27 Figuur 6: situering gronden uit tabel 4 Herpendaalstraat/Dassenstraat te Haasrode 27/33

28 Figuur 7: situering gronden uit tabel 4 Milsestraat te Haasrode 28/33

29 Figuur 8: situering gronden uit tabel 4 Pastoor Tilemansstraat/Overwegstraat te St.-Joris-Weert 29/33

30 Figuur 9: situering gronden uit tabel 4 IJzerenwegstraat te St.-Joris-Weert 30/33

31 Figuur 10: situering gronden uit tabel 4 Groot Neerveld te St.-Joris-Weert 31/33

32 Figuur 11: situering gronden uit tabel 4 Polderstraat te St.-Joris-Weert 32/33

33 Figuur 12: situering gronden uit tabel 4 Hollestraat te St.-Joris-Weert 33/33