Memo: Ontwikkelvarianten Domela Nieuwenhuisplantsoen

Transcriptie

1 Memo: Ontwikkelvarianten Domela Nieuwenhuisplantsoen Aan Van Kopie aan De leden van het Algemeen Bestuur van Amsterdam West Gerolf Bouwmeester namens het dagelijks bestuur Marian Hoogezand, Miriam Heemelaar Datum woensdag 25 november 2015 Geachte leden van het Algemeen Bestuur van Amsterdam West, Hierbij bied ik u namens het Dagelijks Bestuur de varianten aan die onderzocht zijn voor de aanpak van het Domela Nieuwenhuisplantsoen (hierna DNP). Hiermee stel ik u in de gelegenheid de varianten te bespreken met de buurtbewoners op 10 december aanstaande. Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze memo, dan geef ik u de gelegenheid deze aan mij te stellen na het bezoek van het AB aan het Cremerplein op donderdag 3 december aanstaande, vanaf acht uur. Daar is tevens ambtelijke ondersteuning bij aanwezig. Aanleiding Op het DNP stond een kerk die in de jaren 70 is afgebroken. Sindsdien wordt het DNP gebruikt als plantsoen. De ambitie van het dagelijks bestuur is om van het DNP weer een aansprekende entree voor de Spaarndammerbuurt te maken. Dit is ook gewenst vanuit het perspectief dat DNP problemen heeft met inklinking van de grond, takbreuk van de aanwezige populieren (BIJLAGE 4) en bodemverontreiniging (BIJLAGE 5). Het DNP is dringend toe aan een opknapbeurt. In opdracht van het dagelijks bestuur zijn verschillende ontwikkelingsvarianten onderzocht om de genoemde sprekende entree te realiseren. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek treft u in deze memo een afwegingskader van de zes verschillende ontwikkelingsvarianten voor DNP. De volgende varianten worden in deze memo besproken: Bewonersvariant; Plantsoen; Horecapaviljoen; Bedrijfsverzamelgebouw; Hotel; Wonen. De bewoners rondom het DNP hebben een eigen variant (variant nummer 1 in deze memo) voorgesteld. Het betreft een alternatief op de door het stadsdeel onderzochte variant Plantsoen. De

2 Gemeente Amsterdam Pagina 2 van 7 ingediende variant is ambtelijk getoetst. De bevindingen van deze toetsing zijn integraal in deze memo verwerkt. De volledige bewonersvariant is als bijlage (BIJLAGE 1) aan deze memo gevoegd. In BIJLAGE 2 zijn per variant achtereenvolgens de beleidscontext, marktkansen, de kosten, de opbrengsten en de maatschappelijke impact nader beschreven. Bij de kosten en opbrengsten worden in deze memo alleen de saldi genoemd. Deze getallen komen voort uit doorrekeningen van Grond en Ontwikkeling. Geschiedenis. De geschiedenis van DNP wordt gemarkeerd door een aantal ijkmoment die in onderstaande tabel kort zijn verwoord. Wanneer februari 2004 IJkmoment het Dagelijks Bestuur (db) van stadsdeel Westerpark stelt een Nota van Uitgangspunten vast. Met deze nota besluit het db dat het Domela Nieuwenhuisplantsoen ontwikkeld kan worden tot een landmark aan de zuidentree van de Spaarndammerbuurt, met een publieksgerichte functie en een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte Referendum als gevolg van aanhoudende protesten uit de buurt. De vraag van het Maart 2010 referendum: De deelraad Westerpark heeft besloten om maximaal 20% van het plangebied DNP te bebouwen. Bent u voor of tegen dit besluit? Het quorum voor het referendum was 2827 geldige stemmen. Er zijn 1532 stemmen uitgebracht, zodat de uitslag niet geldig bleek. Van de uitgebrachte stemmen waren 479 vóór en 1053 tegen bebouwing. Strategiebesluit voor het DNP. Daarmee is besloten om voor dit plantsoen de planvorming te starten. Uitgangspunt: het plantsoen voor maximaal 40% bebouwen en uit de grondopbrengsten het opknappen van de rest van het plantsoen financieren. In het Strategiebesluit worden twee programmamogelijkheden aangedragen: hotel of wonen met 30% sociale woningbouw. Met het intreden van de crisis is besloten geen hoge prioriteit aan het project te geven Vaststelling van het bestemmingsplan voor DNP. Dit bestemmingsplan borduurt voort Maart 2015 Juni 2015 op de Strategienota uit Het bestemmingsplan staat verschillende bestemmingen toe, gaat uit van een maximaal bebouwingspercentage van 40% en staat een maximale bouwhoogte van 20 meter (zes bouwlagen) toe, afgeleid van de hoogte van de kerk. In maart 2025 was de laatste bewonersavond. Aan de bewoners is verteld dat verschillende varianten zijn onderzocht en dat drie van de onderzochte varianten (plantsoen, een kleinschalig horecapaviljoen of een bedrijfsverzamelgebouw) niet haalbaar lijken. De eerste twee varianten lijken financieel niet haalbaar, de derde variant is vanuit markttechnisch oogpunt niet gewenst. De varianten hotel en wonen lijken vanuit financieel, markttechnisch en beleidsmatig oogpunt meer haalbaar. Daaronder wordt verstaan dat de kans groter is dat B&W (Burgemeester en Wethouders) instemmen met een voordracht van één van deze varianten, dan met één van de andere varianten waarop geld moet worden toegelegd. Deze boodschap stuitte op weerstand. Overleg met de Bewonerswerkgroep Domela-plantsoen. De werkgroep-leden hebben gevraagd om in september met een eigen variant te mogen komen. Over de besluitvorming zijn procesafspraken gemaakt. Pagina 2 van 7

3 Gemeente Amsterdam Pagina 3 van 7 Bespreking De onderstaande afweging geeft een samenvatting van de nadere uitwerking die in de bijlagen 2 en 3 zijn opgenomen. Variant Resultaat Dekking Afweging 1. Bewonersvariant negatief Nog geen dekking Planvorming van onderaf. plantsoen. Geen bijdrage aan stedelijke opgave woningbouw. Voldoet deze variant? 2. Plantsoen > negatief 3. Horecapaviljoen 4. Bedrijfsverzamelgebouw > negatief 1,2 miljoen positief 5. Hotel 1,9 miljoen positief 6. Wonen 1,4 á 2,5 miljoen positief Nog geen dekking Negatief planresultaat Nog geen dekking Positief planresultaat Opbrengsten uit de grondexploitatie Positief planresultaat Opbrengsten uit de grondexploitatie Positief planresultaat Opbrengsten uit de grondexploitatie Grondige opknapbeurt van DNP Draagvlak in de omgeving. plantsoen. Geen bijdrage aan stedelijke opgave woningbouw. buurteconomie. Kan leiden tot overlast en klachten. Geen bijdrage aan stedelijke opgave woningbouw. buurteconomie. Veel bedrijfsgebouwen staan leeg. De variant strookt niet met de marktvraag. buurteconomie. Kan leiden tot overlast en klachten. Naar verwachting weinig draagvlak onder omwonenden. Niet meer in lijn met de gemeentelijke visie over de toename aantal hotelkamers buurteconomie. Bijdrage aan stedelijke woningbouwopgave. Wonen kan in de buurt op meer draagvlak rekenen dan een hotel. Afwegingskader Bewonersparticipatie Voor welke variant ook wordt gekozen: het is in alle gevallen mijn intentie om de buurt te betrekken bij de uitwerking. Voor deze uitwerking is een onafhankelijk voorzitter aangetrokken. Die heeft mij een voorstel gedaan voor de communicatielijn voor het bewonersoverleg (BIJLAGE 3). Pagina 3 van 7

4 Gemeente Amsterdam Pagina 4 van 7 Financieel/Dekking Sinds 2008 heeft de gemeente als richtlijn dat de grondexploitatie van projecten positief moet zijn (BIJLAGE 6). De grondexploitatie is de uitkomst van de opbrengsten van de grond minus de kosten. Uit grondopbrengsten die ontstaan door een gedeelte van het plantsoen te bebouwen, kan de inrichting van het resterende deel worden betaald. De GREX blijft onder de grens van 5 miljoen, waardoor het een stadsdeelproject blijft. De hele procesgang, de planvoorbereiding en inspraakprocedure wordt door het stadsdeel is voorbereid. Als het saldo van de GREX positief is, zijn B&W doorgaans bereid het advies van het Algemeen Bestuur over te nemen. Als de herinrichting niet uit de grondopbrengsten wordt betaald, moet een andere financieringsbron gevonden worden. Over deze bronnen gaan B&W. Die maken afwegingen over de inzet van middelen voor de hele stad. De grondopbrengsten voor de varianten 1, 2 en 3 zijn nihil of te laag om de investeringskosten te dekken. De kosten voor inrichting van de openbare ruimte worden doorgaans gedekt uit het Parkeerfonds. Het stadsdeel gaat niet meer over de bestedingen uit het parkeerfonds. De gemeenteraad van Amsterdam kan hier op voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders geld uit onttrekken. Er is sprake van een flinke druk op de middelen uit het Parkeerfonds (BIJLAGE 7). Voor de varianten 1, 2 en 3 moet een beroep worden gedaan op het Parkeerfonds of andere middelen. De varianten 4, 5 en 6 hebben een positief resultaat. Uit de grondopbrengsten kan het plantsoen voor 60% behouden blijven en grondig worden opgeknapt. Wonen (Variant 6) Het DNP is door de ligging, het bestemmingsplan en het genomen Strategiebesluit in 2010 een kansrijke locatie voor ontwikkeling. Het gemeentebestuur heeft een flinke woningbouwopgave van woningen per jaar vastgesteld. De locatie DNP ontwikkelen tot een woningbouwlocatie (maximaal. 40% van het oppervlak) levert een bijdrage aan deze opgave. De ligging nabij het centrum maakt de locatie aantrekkelijk als woningbouwlocatie. Met de grondopbrengsten kan het onbebouwde gedeelte van minimaal 60% worden ingericht als openbaar plantsoen. Een marktconsultatie naar woningbouw op de locatie, gehouden begin 2015 onder projectontwikkelaars van diverse snit (durfondernemer, familiebedrijf en een traditionele ontwikkelaar) onderschrijft dat het DNP een aantrekkelijke en kansrijke locatie voor woningbouw is. In het Strategiebesluit uit 2010 is op basis van het toen vigerende woningbouwbeleid besloten dat uitgegaan zou worden van 30% sociale woningbouw in het plan. Het woonbeleid van de gemeente Amsterdam (Woonvisie 2020) en het gebiedsplan voor stadsdeel West (2015) spreken zich anno 2015 uit voor meer gemengde woonmilieus. In de Spaarndammerbuurt bestaat de woningvoorraad voornamelijk uit kleine woningen: twee- tot drie-kamer-appartementen van circa 50m 2. Hoewel corporaties de afgelopen jaren in toenemende mate woningen uitponden, blijft 72% van de woningvoorraad sociaal. Toevoegen van sociale huurwoningen op deze locatie past niet binnen de Woonvisie en het gebiedsplan. Daar komt bij dat woningcorporaties vanuit beheeroogpunt een ondergrens van circa 25 woningen hanteren voordat zij in een project stappen. Met een totale ontwikkelopgave van circa 17 tot maximaal 40 woningen, levert 30% sociale woningbouw een te gering aantal op om aantrekkelijk te zijn voor een corporatie. Wel is het denkbaar om te bouwen voor speciale doelgroepen. Denk hierbij aan woningen voor samengestelde gezinnen, levensloopbestendige woningen of kangoeroe-woningen voor inwonende ouders c.q. gehandicapte kinderen. Pagina 4 van 7

5 Gemeente Amsterdam Pagina 5 van 7 Hotel (Variant 5) Aan nieuw stadsbreed hotelbeleid wordt gewerkt. In 2007 was de ambitie om tot 2015 negenduizend hotelkamers te bouwen. Ten tijden van de voorlaatste bewonersavond over het DNP (november 2013) was 52% van deze ambitie gerealiseerd. De woningmarkt was ingestort en de locatie was door de geluidsbelasting niet direct de meest aantrekkelijke woningbouwlocatie leek ten opzichte van andere woningbouwlocaties in de Spaarndammerbuurt. Het bouwen van een hotel op het DNP leek een reële optie. Intussen is de hotelkameropgave gehaald. Wel heeft de gemeente behoefte aan kleinschalige familiehotels nabij het centrum. De weerstand uit de buurt tegen een hotel in de buurt is hoog. Uit overleggen met de buurt blijkt dat áls er gebouwd gaat worden, er meer draagvlak is voor wonen dan voor een hotel. Bedrijfsverzamelgebouw (Variant 4) In Amsterdam staan honderdduizenden vierkante meters kantoor- en bedrijfsruimte leeg. In 2015 werkt Amsterdam aan de transformatie van m 2 bedrijfsvloeroppervlak. Het ING-gebouw aan het Westerpark is een nabijgelegen voorbeeld. Het ontwikkelen van een nieuw bedrijfsverzamelgebouw op het DNP is niet in overeenstemming met de marktvraag. Horeca (Variant 3) Om de gebruikswaarde van het plantsoen te verhogen is er nagenoeg consensus bij alle betrokken partijen over het vestigen van horeca op het plantsoen. Dat kan zijn in de vorm van een kiosk, een horecapaviljoen of een grand café op de begane grond van het bedrijfsverzamelgebouw, hotel of woongebouw. In die varianten is daar qua grondopbrengsten mee gerekend. In variant 3 is een zelfstandige horeca in de vorm van een op zichzelf staand horecapaviljoen onderzocht. Horecaondernemers van Hanneke s Boom en Zürich op het Mercatorplein adviseren dat dit volwaardige horeca moet zijn met terras en avond/openstelling, waarvan het gebouwoppervlak inclusief keukenruimte en opslag 350m2 moet zijn. Het resultaat van de grondexploitatie is negatief. Voor het tekort op de inrichting van het plantsoen zal het stadsdeel dekking moeten aangeven. Plantsoen (Variant 2) In deze variant wordt flink in het plantsoen geïnvesteerd om de ambitie van een aantrekkelijke entree voor de buurt waar te maken. De intentie is om bij het maken van het inrichtingsplan de omwonenden te betrekken, zoals ook is gebeurd bij het Frederik Hendrikplantsoen. Bij een grondige aanpak wordt de grond opgehoogd. De bodem moet worden gesaneerd als in de bodem gegraven wordt (BIJLAGE 5). Het asbesthoudende asfalt moet worden verwijderd. De kap van twee populieren bij de kinderspeelplaats is aangehouden tot besloten is wat er met het DNP gaat gebeuren (BIJLAGE 4). De paden met halfverharding zijn aan vervanging toe omdat ze dichtgegroeid zijn met onkruid. In een duurdere versie van deze variant is rekening gehouden met het plaatsen van een fontein of kunstwerk waar bewoners in eerdere overleggen hun ideeën over hebben geuit. In de Spaarndammerbuurt liggen het Spaarndammerplantsoen, het Westzaanplantsoen, de Zaanhof en het Spaarndammerplein. De buurt ligt naast het Westerpark. Dit kan worden meegenomen in de overweging om te investeren in het DNP. Pagina 5 van 7

6 Gemeente Amsterdam Pagina 6 van 7 Bewonersvariant (Variant 1) De variant die door de Bewonersgroep Domela-plantsoen is aangedragen gaat uit van het behoud van het plantsoen, aangevuld met enkele kleine ingrepen om een bescheiden opknapbeurt te geven. Het volledige plan van de Bewonersgroep is terug te vinden onder BIJLAGE 1. Bewoners die zich actief willen inzetten voor het openbaar groen in hun buurt hebben een keuze uit zelf- of medebeheer. Het onderscheid tussen medebeheer of zelfbeheer is belangrijk omdat de consequenties groot zijn. Bij zelfbeheer gaat een aantal bewoners een contractuele verbinding aan met de gemeente (BIJLAGEN 8 en 9) en dragen zij zelf de volledige verantwoordelijkheid: van inrichtingsplan tot aanleg, van dagelijks tot grootschalig onderhoud, van snoeien tot grasmaaien, van onkruid wieden tot het verwijderen van zwerfvuil. Bij medebeheer blijft inrichting en onderhoud de verantwoordelijkheid van het stadsdeel. Tot nu toe wordt er op het DNP in medebeheer gewerkt: het stadsdeel doet het grootschalige onderhoudswerk van maaien en snoeien, maar de bewoners wieden het onkruid en verwijderen het zwerfvuil in aanvulling op de veegploeg. De door de bewoners aangedragen variant gaat uit van medebeheer. Het stadsdeel blijft in deze verantwoordelijk voor de inrichting en het planmatig onderhoud van het plantsoen, bewoners houden zich met kleinschaliger onderhoud bezig. Medebeheer heeft als positief effect dat het de buurtbetrokkenheid kan vergroten. Ook kan het een goede aanvulling vormen op de teruglopende onderhoudswerkzaamheden van het stadsdeel. Buurtinitiatieven voor zelf- of medebeheer komen vaak voort als reactie op de teruglopende gelden van het stadsdeel voor beheer en onderhoud. De steun van bewoners bij beheer en onderhoud is daarom welkom en wenselijk. Met nog krapper wordende groen-budgetten in het vooruitzicht, rijst de vraag of een uiterst minimale aanpak aansluit bij de ambitie om van het Domela Nieuwenhuisplantsoen een sprekende entree van de Spaarndammerbuurt te maken. In dat geval kan het verstandiger zijn een dusdanige investering te doen dat het plantsoen in basis op orde is en er voor de langere termijn goed bij ligt. De leden van de bewonerswerkgroep Domela zijn voor het behoud van het plantsoen. Omdat de werkgroepleden niet weten of de gemeente over voldoende middelen beschikt, is hun strategie om een bescheiden aanpak voor te stellen. Als de gemeente echter over voldoende geld beschikt, dan heeft de werkgroep er geen moeite mee als het plantsoen eventueel grondiger wordt aangepakt. Geheimhouding De bijlage waarop Geheim staat vermeld is kabinet, omdat het stuk financiële informatie bevat waarvan openbaarmaking de belangen van de gemeente zou schaden (op basis van artikel 25, tweede en derde lid van de Gemeentewet juncto artikel 10, tweede lid onder b van de WOB). De geheimhouding moet opgelegd worden totdat de herinrichting van het plantsoen is gegund en/of tot het erfpachtcontract voor de uit te geven kavel getekend is door de geselecteerde ontwikkelende partij. Vervolgprocedure In alle ontwikkelingsvarianten is de investering cq. Zijn de opbrengsten lager dan 5 mln. Het stadsdeel is bevoegd om de afweging tussen de ontwikkelingsvarianten te maken. Kiest het stadsdeel voor een variant met een negatief resultaat, moet voor het tekort financiering en dekking worden geregeld. De toekenning van middelen is een stedelijke aangelegenheid. De Grondexplotatie blijft een verantwoordelijkheid van het stadsdeel, maar de verschillende stedelijke disciplines zullen Pagina 6 van 7

7 Gemeente Amsterdam Pagina 7 van 7 toetsen of de ontwikkeling, de risico s die hieruit voortvloeien en of de inhoud binnen de stedelijke kaders passen. Als het Algemeen Bestuur deze memo heeft vastgesteld en de varianten in december heeft besproken met de bewoners en betrokkenen, komt het dagelijks bestuur met een voordracht. Deze gaat met het advies van het Algemeen Bestuur begin 2016 naar het College van B&W. Het college beslist wat er met het DNP gebeurt. Conclusie: Er liggen zes varianten voor die variëren van een volledig behoud als plantsoen tot een gedeeltelijk (60%) behoud van het plantsoen met bebouwing. Verschillende functies zijn onderzocht. Alle onderzochte varianten zijn bekeken vanuit een afwegingskader met betrekking tot de aspecten: bewonersparticipatie, financieel/dekking, beleidscontext en de marktkansen met betrekking tot wonen, hotel, bedrijven, horeca en groen, te verwachten overlast en draagvlak. Uit de verschillende opties lijken de woningbouwvariant of een plantsoen het beste uit de bus te komen: Een plantsoen leidt tot de minste weerstand, maar kost de gemeente geld en daarvoor zal dekking moeten worden gevonden. Woningbouw levert de meeste revenuen op, maar wel met weerstand in de buurt. Met vriendelijke groet, Gerolf Bouwmeester Portefeuillehouder Wonen, Gebiedsontwikkeling en ruimtelijk beheer, gebied Westerpark Bijlage 1: Buurtscenario Domela Nieuwenhuisplantsoen, bewonerswerkgroep Domela (september 2015) Bijlage 2: Bespreking Zes Varianten (november 2015) Bijlage 3: Voorstel communicatielijn bewonersoverleg, Beaumont Communicatie & Management ( ) Bijlage 4: Bomenonderzoek DNP, Groenadvies Amsterdam bv ( ) Bijlage 5: Archiefonderzoek DNP, dienst Milieu en Bouwtoezicht (2009) Bijlage 6: Brief Wethouder over tegenvallende grondopbrengsten ( ) Bijlage 7: Brief Wethouder over Parkeerfonds en centraal stedelijk Mobiliteitsfonds ( ) Bijlage 8: Spelregels Zelfbeheer op Buurtniveau in West (2015) Bijlage 9: Model-Bruikleenovereenkomst Openbaar Groen Amsterdam West (2015) Bijlage 10: Memo Grond en Ontwikkeling (16 november 2015) Pagina 7 van 7