: Bewonersinformatieavond Molenvlietlaan/Nieuwegeer Mijnsheerenland

Transcriptie

1 Notulen Vergadering : Bewonersinformatieavond Molenvlietlaan/Nieuwegeer Mijnsheerenland Datum : 12 oktober 2017 Aanwezig : Namens HW Wonen: Gerda Huiskamp wijkteamleider Oost Bob de Rooij - Projectleider Ilona Stooker - verhuurmakelaar Anne Zuidam - woonconsulent Albert van Tetering opzichter Leontine Reijerkerk Makelaar / taxateur Karin Hartgers notulist Namens SlimRenoveren: Sean Vos SlimRenoveren Doris de Bruijn avondvoorzitter Namens de Klankbordgroep; Myriam Sakko, Maurice Solcer, Niels Polet, Jan van Ommen Afwezig : Notulist : Karin Hartgers 1. Opening Gerda Huiskamp opent de bewonersinformatieavond en heet allen welkom. De betrokken medewerkers van HW Wonen, SlimRenoveren en de vertegenwoordigers van de Klankbordgroep worden voorgesteld. 2. Verwachtingen van de avond: - Bal bij HW Wonen - Volledig geïsoleerd huis muren, dak en vloer. - Wat gaat er met koopwoningen gebeuren die er tussen staan? - Wat is er überhaupt aan de hand? - Waarom staan er zoveel panden leeg in de Molenvlietlaan? - Hoe gaat het met betonrot? - Wat is de toestand van de gevels van de woningen? - Wie/wat bepaalt de keuze die men heeft kunnen lezen in de notulen in de website? - Gaan er nog 1 op 1 gesprekken plaatsvinden?

2 Pagina 2 van 7 - Warme opname en 1 op 1 - Woningen geïsoleerd ooit, daardoor nu vochtproblemen, niet geïsoleerde woningen hebben dat niet. - Rol van klankbordgroep De klankbordgroep-leden stellen zich voor. 3. De presentatie wordt per dia mondeling toegelicht. Dia 8 t/m11: Aandachtspunt woonomgeving Gedacht kan worden aan de slootkant/achterpaden, parkeerplaatsen, speelplaatsen. HW Wonen heeft gemeente Binnenmaas een brief gestuurd met een uitnodiging de situatie ter plaatse te komen bekijken. HW Wonen is in afwachting van de reactie van de gemeente Dia 12: Aandachtspunten woningen kwaaitaalvloeren: 5 vloeren zijn onderzocht op betonrot. Deze vloeren hadden geen betonrot maar wel een technisch probleem bij de dekking van de vloer. Bekeken wordt of er een systeem toegepast kan worden dat beter bestand is tegen grondwater. Dia 13 t/m 25: Schade aan metselwerk door oplegging van de lateien. Lateien zijn 5 cm te kort, daardoor gaat metselwerk scheuren. Vermoedelijk is dit bij alle woningen het geval. Latei rust nu op binnenmuur. Een bewoner merkt op dat bij de kozijnvervanging in 2010 lateien naar beneden gekomen zijn. Dit was niet bekend bij HW Wonen. Dia: 26 t/m 30 Wat betekent dit? Latei woonkamer moet op korte termijn hersteld worden. Op korte termijn is binnen nu en twee jaar. Advies is om het buitenblad geheel te vervangen. Onder buitenblad wordt verstaan het metselwerk waar je tegenaan kijkt. Advies aan woningeigenaren: win informatie in, bijvoorbeeld via Vereniging Eigen Huis en gemeente. Ook kan worden gedacht aan het oprichten van een belangenvereniging voor kopers. Dia 31 t/m 49 De diverse toekomstscenario s worden besproken. Daarbij wordt aangegeven dat sloop en vervangende nieuwbouw geen reële optie is in verband met de woningeigenaren in het complex. Na de pauze wordt de groep opgesplitst in groep Noordelijk deel en groep Zuidelijk deel. Verslag groep Noordelijk deel: Dia 54: De top 5 aandachtspunten worden besproken en vervolgens wordt kort gesproken over de maandelijkse energielasten.

3 Pagina 3 van 7 Dia Voor NulOpdeMeter moet je een heel woningblok hebben, anders is het niet haalbaar. Gevraagd wordt in hoeverre HW Wonen tekort is geschoten in de zorgplicht bij verkoop. In 2010 was al bekend dat het niet goed ging. Op dit moment is HW Wonen niet aansprakelijk. Met een businessmodel moet gekeken worden waar de subsidiemogelijkheden liggen en of er financieringsmogelijkheden zijn. HW Wonen wil hierin meedenken, ook in het kader van huurwoningen die nog tussen koopwoningen in liggen. HW Wonen vindt het belangrijk om alle belangen (van huurders, kopers en HW Wonen) bij elkaar te verenigen. Gevraagd wordt of het volstaat om de voegen eruit te slijpen in plaats van vervanging van het gehele buitenblad. De cementmortel hecht niet goed aan de stenen. Als de buitenste laag voeg verwijderd wordt blijft het specieprobleem bestaan en blijven de stenen los staan. De fundering hoeft niet aangepast te worden. Bij label B is het bij de meeste woningen niet nodig om vloerisolatie aan te brengen. Dak-, glas-, en gevelisolatie zijn voldoende om energielabel B te krijgen. Gevraagd wordt of het beter is de Klankbordgroep in delen te knippen, in Noord en Zuid. Woningeigenaren kunnen zich aansluiten bij de Klankbordgroep. Men kan zich hiervoor aanmelden bij Anne Zuidam. De huurwoningen zijn onderzocht, de koopwoningen nog niet. HW Wonen biedt aan onderzoek te laten doen naar de koopwoningen. Hierbij worden de gevels geïnventariseerd en de lateien gecontroleerd. Elke woning wordt individueel opgenomen. HW Wonen stuurt een brief naar alle woningeigenaren of zij gebruik willen maken van dit onderzoek. HW Wonen betaalt deze onderzoekskosten. Het onderzoek wordt uitgevoerd door hetzelfde bureau als bij het onderzoek van de huurwoningen, te weten TWP bouwkundig constructiebureau. Gevraagd wordt of het handig is om het onderzoek door een ander bureau uit te laten voeren. Dit neemt HW Wonen in overweging. Bij de rondgang zijn diverse op-/ aanmerkingen gemaakt. De klankbordgroep wil deze zaken gaan delen met HW Wonen en nu ook met de kopers. Gevraagd wordt of er ook naar de nok gekeken wordt. De nok is lek en de nokvorsten liggen los. Dit neemt HW Wonen ook mee. Belangrijk is om de gebreken helder te krijgen. Opgemerkt wordt dat de schoorsteen ook niet goed is en dat de bijkeuken scheuren vertoont. Is het een idee om de schoorstenen te verwijderen. Dit doet HW Wonen wel bij de zuidkant. Dakisolatie wordt in het zuidelijke deel van buitenaf toegepast. In het noordelijk deel zal dit aan de binnenzijde gedaan worden. Tot nu toe zijn er globale berekening gemaakt voor de vervangingskosten. Gedacht moet worden aan circa 7.000,-- voor de voorgevel, 7.700,00 voor de achtergevel en ,00 voor de kopgevel. Deze indicatie is ook afhankelijk van het aantal kopers die mee willen doen.

4 Pagina 4 van 7 Gevraagd wordt of de vervangingskosten voor de bijkeuken ook in deze berekening zijn meegenomen. De bijkeuken is enkelsteens en is waarschijnlijk niet meegenomen in de berekening. Het herstellen van de voorgevel is goedkoper omdat daar minder metselwerk in zit. HW Wonen krijgt geen bijdrage van de overheid, ook niet voor het isoleren. In veel gemeenten kan een lening met lage rente worden afgesloten voor energiebesparende maatregelen. Dit moet nog bekeken worden. Als HW Wonen de huurwoningen aan gaat pakken, kan het voor de koopwoningen alleen maar slechter worden merkt een bewoner op. In principe is elke woning zo gebouwd dat het los kan staan van de volgende woning. HW Wonen verzekert via Woningborg de afbouw. Er moet nog bekeken worden of kopers mee kunnen liften in de Woningborg constructie. Deze maatregel levert ook weer energiebesparende maatregelen op. Ook vloerisolatie kan een module zijn, hiervan heeft HW Wonen nog geen indicatie. Naar inschatting is energielabel B haalbaar. Aan de zuidkant komen we met het basismodel op label A. De woningwaarde is steeds meer afhankelijk van het energielabel. Afweging die gemaakt kan worden is om in Zuid te starten met een blok van alleen huurwoningen, zodat kosten e.d. bekeken kunnen worden. De businesscase kijkt ook naar energiekosten. De vraag is hoe financiers hier mee om gaan. Ook voor hypotheekverstrekkers is deze materie lastig, omdat zij hier nog niet zo bekend mee zijn. Gevraagd wordt of het een idee is om gelijk zonnepanelen te plaatsen als er toch al veel geïnvesteerd worden. Bij de huurwoningen waar het NulOpdeMeter concept wordt toegepast, worden ook zonnepanelen geplaatst. Woningeigenaren moeten dit zelf organiseren. Aan de hand van de modules van de aannemer hebben de woningeigenaren meer zicht op de kosten. Nu hebben zij geen tastbare zaken. De woningeigenaren kunnen een koperscollectief oprichten, waarbij zij zoveel mogelijk eigenaren betrekken. Ook worden de woningeigenaren verwezen naar de website van Vereniging eigen huis De onderzoeken en planvorming gaan door. In het eerste kwartaal 2018 wil HW Wonen een keuze in scenario gemaakt hebben. Zodra een marktpartij bekend is gaan we naar uitvoering toe. Verslag groep zuidelijk deel: Dia 67: De resultaten van de enquête worden nog even kort doorgenomen en de top 5 aandachtspunten worden uitgelicht. De zaal vraag daarnaast ook aandacht voor de staat van het dak, dakpannen, hemelwaterafvoeren, scheuren binnen in de woningen, keuken + badkamers, slecht stucwerk op de binnenmuren. Tevens

5 Pagina 5 van 7 maakt men zich zorgen over aanpassingen die aan de woning zijn gedaan waar huurverhoging voor in rekening is gebracht. Dia 68: We horen verschillende bedragen als het gaat om energieverbruik ( ). We horen 1 opmerking van iemand die vertelt een energieverbruik van 105 per maand te hebben met zonnepanelen. Voor de plaatsing van de panelen was het verbruik 55 hoger. Dia 69+70: - Dia 71: Is NoM mogelijk als er één eigenaar in het blok niet meedoet? Voor zover wij nu weten is Nom dan niet mogelijk. Wat zijn de gevolgen voor de isolatie die men zelf aangebracht heeft? Dat zal in de voorbereiding per woning beoordeeld moeten worden bij de warme opname door de aannemer. Dia : Blijft de EPV altijd? Ook als alles afbetaald is? We rekenen met gemiddelde: stel een EPV van 150 per maand, is over 40 jaar Investering per woning ligt ongeveer op per woning. Van afbetaling is dus geen sprake. Één van de doelstelling is het gelijk houden van de woonlasten. Er zijn verschillende manieren om de EPV vast te stellen. De EPV is niet afhankelijk van gezinsgrootte en wijzigt ook niet bij een wijziging van de gezinsgrootte. Vanwege de betaalbaarheid en het niet laten stijgen van de woonlasten (huur+energie) zal de EPV op de huidige energierekening worden gebaseerd. Te veel opgeleverde energie geeft een (negatief) bedrag op de energienota. Dit verdient u dus terug. Huurder krijgt een garantie voor NoM voor de opbrengst van de energie en de kwaliteit van de renovatie. Men kan toch een energienota ontvangen. Bij weinig verbruik en grote opbrengst van energie staat de energienota in de min (-). Dit betekent dat men geld ontvangt van de energieleverancier. Bij veel gebruik, dus meer als de opgewekte energie ontvangt men een nota voor de extra verbruikte energie. Wordt HW Wonen energieleverancier? Nee, HW Wonen levert de onder andere de nieuwe installaties en daarmee de mogelijkheid om zelf energie op te wekken. De EPV is bedoeld voor de NoM-ingreep (installaties en bouwkundige kwaliteit). De EPV stijgt niet met de huurverhoging maar met de consumentenprijsindex (CPI). Deze ligt veelal lager en wordt jaarlijks in een ministeriële regeling vastgesteld. Dia 75+76: Wat gebeurt er met de dakkapellen? Dakramen zijn meestal geen probleem. Dakkapellen zijn een uitdaging in verband met beschaduwing van de zonnepanelen. Dit moet ter plaatse beoordeeld worden. De woningen zijn nu al donker, worden de ramen kleiner? Mogelijk kan een wijziging van de plattegrond daar iets aan veranderen.

6 Pagina 6 van 7 Kunnen er nuances in de gevels aangebracht worden zodat ze niet allemaal hetzelfde zijn? HW Wonen heeft de voorkeur om de bewoners, waar mogelijk, in het ontwerpproces te betrekken. Individuele situaties moeten tijdens warme opnames beoordeeld worden. Denk daarbij aan gasfornuizen enz, zelf aangebrachte voorzieningen (aanbouw, dakkapel, keuken etc). HW Wonen heeft de voorkeur voor een NoM-ingreep maar de haalbaarheid zal met elkaar onderzocht moeten worden. Openslaande deuren zijn mogelijk bij NoM, maar vormen net als dakkapellen wel een uitdaging. Hoe zit het met een serre? Dat lijkt een uitdaging en zal ter plaatse beoordeeld moeten worden. Kunnen de deuren/ramen open staan? Ja, ramen en deuren kunnen gewoon opengezet worden. Door dit in de winter lang te doen, kan het energieverbruik echter wel stijgen. Advies is dit vooral s avonds en s nachts te doen als de verwarming toch lager gaat. Dit is niet anders als in de huidige situatie. De ventilatie-installatie zorgt voor voldoende ventilatie binnen de woning. In bestaande NoM-projecten blijkt de luchtkwaliteit in de woning aanzienlijk verbeterd. Men ervaart vaak een drogere lucht in de woning. Op dit moment is de relatieve vochtigheid in verouderde woningen vaak erg hoog. Dia 77: Men vraagt HW Wonen te komen met een voorstel waarin in duidelijk wordt wat de financiële gevolgen zijn voor de huurders? Momenteel zitten we nog in de onderzoeksfase en kunnen we dit voorstel nog niet doen. Later in het proces, voor de uitvoering, ontvangen alle huurders een renovatievoorstel (voorstel) waarin de werkzaamheden en de financiële gevolgen staan beschreven. Wat gebeurt er als eigenaren hun woning willen verkopen? HW Wonen wil, indien deze situatie zich voordoet hierover graag in gesprek gaan om de mogelijkheden te bekijken. Kan HW Wonen NoM-afdwingen? Nee, wettelijk gezien moet minimaal 70% van de huurders akkoord gaan met de NoM-ingreep om het uit te kunnen voeren. Uiteraard is het belangrijker dat we het met elkaar eens zijn en met elkaar mooie resultaten behalen. Mocht het zo ver komen dan worden de lege woningen niet meegenomen in de 70% regeling. 4. Afsluiting in de grote vergaderzaal. Hoe gaan we in de komende maanden verder? De volgende bewonersavond wordt gepland op 2 aparte avonden, één voor de bewoners van de Noordkant en één voor de bewoners van de zuidkant. In de tussentijd kunnen er altijd vragen gesteld worden. In de nieuwsbrieven staan de contactgegevens vermeld. De nieuwsbrieven, hand-outs van deze bewonersavond en het verslag zijn terug te vinden op de website van HW Wonen De nieuwsbrieven worden ook naar de bewoners van de Molenvlietlaan/Nieuwegeer gestuurd.

7 Pagina 7 van 7 Het is duidelijk dat er iets moet gebeuren. Het is nu belangrijk om de juiste keuze te maken. In januari 2018 hopen we de kosten goed in beeld te hebben. Stel prangende vragen niet uit, maar leg deze neer bij uw contactpersoon: Anne Zuidam voor de huurders van HW Wonen en Leontine Reijerkerk voor de woningeigenaren. Zij zijn beide op maandag, dinsdag en donderdag bereikbaar via telefoonnummer Gerda Huiskamp sluit de avond af en bedankt allen voor de komst.