- 1 - Bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) 13 e Uitwerkingsplan Merijntje Gijzenlaan

Transcriptie

1 - 1 - Bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) 13 e Uitwerkingsplan Merijntje Gijzenlaan

2 - 2 -

3 - 3 - TOELICHTING Bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) 13 e Uitwerkingsplan Merijntje Gijzenlaan

4 - 4 -

5 - 5 - INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 1.1. VOORGESCHIEDENIS EN AANLEIDING 1.2. DOEL VAN HET PLAN e UITWERKINGSPLAN MERIJNTJE GIJZENLAAN 2.1 BEGRENZING EN LIGGING VAN HET UITWERKINGSPLAN 2.2 STEDENBOUWKUNDIGE OPZET ZUIDELIJKE STADSRAND, DE MARKIEZATEN Algemeen Stedenbouwkundige uitwerking plandeel Wonen op de wal 2.3 STEDENBOUWKUNDIGE UITWERKING MERIJNTJE GIJZENLAAN Woningen Ontsluiting en parkeren Water, groen en spelen 2.4 WOONSFEER EN RICHTINGGEVEND WELSTANDBELEID 2.6 LADDER VAN DUURZAME VERSTEDELIJKING 2.7 WATERPARAGRAAF BIJLAGE 1: Advies Waterschap Brabantse Delta

6 - 6 -

7 INLEIDING 1.1 Voorgeschiedenis / aanleiding Het bestemmingsplan Zuidelijke stadsrand (Augustapolder) vormt het vigerende planologisch kader voor de ontwikkeling van woningbouw in het gebied wat inmiddels de Markiezaten is genoemd. De Markiezaten bestaat uit een aantal deelplannen, ieder met een onderscheidend karakter en aanbod. Van stedelijk tot juist meer landelijk wonen, grondgebonden woningen of appartementen; kwalitatief hoogwaardige woningen in een groene omgeving. Ook kenmerkend zijn het vele water, de markante hoogteverschillen en de unieke ligging nabij de stad en de natuur. Het bestemmingsplan 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder)', heeft voor de meeste van deze deelplannen een zogeheten globaal uit te werken bestemming. Met een Uitwerkingsplan wordt, veelal op basis van concrete bouwinitiatieven, een meer concrete bouwregeling vastgelegd. Voor het deelgebied De Wal is eerder met het 3e uitwerkingsplan de Wal, fase 1 een planologische regeling beschikbaar gekomen. Daarmee zijn hier inmiddels de meeste woningen gerealiseerd. Langs de Merijntje Gijzenlaan liggen echter nog enkele bouwrijpe percelen waar de woningbouw nog moet plaatsvinden. De ontwikkelende partij heeft voor deze percelen verzocht om enkele aanpassingen in de verkaveling en woningtypologie mogelijk te maken. 1.2 Doel van het plan Met dit voorliggende 13 e uitwerkingsplan wordt de beoogde invulling en ontwikkeling van de resterende bouwrijpe percelen langs de Merijntje Gijzenlaan mogelijk gemaakt. Het plan draagt bij aan de afronding van dit woonbuurtje. Het opstellen van een nieuw uitwerkingsplan is mogelijk zolang de bestemming nog niet is gerealiseerd.

8 - 8 -

9 E UITWERKINGSPLAN MERIJNTJE GIJZENLAAN 2.1 Begrenzing en ligging van het uitwerkingsplan Het plangebied van het 13 e uitwerkingsplan bestaat uit enkele woonkavels langs de Merijntje Gijzenlaan en maakt onderdeel uit van deelgebied Markiezaat de Wal (Wonen op de Wal). Dit deelgebied ligt in het zuidoostelijke deel van De Markiezaten. Afbeelding 1: indicatieve weergave plangebied 2.2 Stedenbouwkundige opzet Zuidelijke Stadsrand, de Markiezaten Algemeen De stedenbouwkundige hoofdstructuur van de Markiezaten is vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (het moederplan) dat in september 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld. Met een beschrijving in hoofdlijnen en met een structuurbeeld is aangeven hoe omgegaan wordt met de beoogde verkeersontsluiting, de water- en groenstructuur, de woningtypologie, voorzieningenstructuur en het stedenbouwkundige bebouwingsbeeld (bouwhoogten) voor de uit te werken deelgebieden. Afbeelding 2: Ontwikkelplan De Markiezaten Afbeelding 3: Massabeeld De Markiezaten De vastgestelde stedenbouwkundige hoofdopzet gaat uit van een natuurlijk overgangsgebied met woonterpen ten zuiden van de Markiezaatsweg en een nader uit te werken compacter tuinstedelijk woongebied ten noorden van deze Markiezaatsweg. De uit te werken woongebieden bestaan vervolgens grotendeels uit grondgebonden woonmilieus in een traditionele architectuur (tot circa 10 meter, veelal met kappen). Appartementenbebouwing is met name voorzien langs delen van de Markiezaatsweg, de verbindingsroutes naar bestaande wijken en op enkele markante

10 locaties langs de groen- en waterstructuur. Qua bouwhoogte variëren deze appartementengebouwen tussen de 4 en 6 woonlagen (10 tot circa 20 meter). Op wijkniveau zijn tevens een viertal hogere accenten voorzien tot circa 10 woonlagen (tot circa 30 meter). Kenmerkend voor de Markiezaten zijn het vele water, de markante hoogteverschillen en de unieke ligging nabij de stad en de natuur. Binnen bovengenoemde structuur van De Markiezaten is flexibiliteit om te kunnen inspelen op sociaal maatschappelijke behoeften en economische kansen. Het ontwikkelplan Markiezaten geeft een actueel beeld van de lopende gebiedsontwikkeling, met de reeds gerealiseerde woningen en voorzieningen en een doorkijk naar komende plandelen Stedenbouwkundige uitwerking plandeel Wonen op de wal Het plandeel Wonen op wal is gesitueerd aan de oostzijde van de Markiezaten en grenst direct aan de bestaande woonwijk Nieuw-Borgvliet/Langeweg. De structuur van dit deelgebied wordt sterk bepaald door het landschappelijke reliëf van de Brabantse Wal en de overgang tussen het buitengebied en de stad, specifiek de wijk Nieuw-Borgvliet. Het aanwezige hoogteverschil van de Brabantse Wal is als markant uitgangspunt gehanteerd voor de stedenbouwkundige uitwerking. Het kenmerkende hoogteverschil is ook zichtbaar gehouden in het openbare parkgebied, De Borgvlietse Wal. De woningen aan de Merijntje Gijzenlaan zijn nadrukkelijk op deze parkstrook georiënteerd. Het wonen wordt hier gekenmerkt door een open en groene verkaveling met vrijstaande/ geschakelde villa s en tweekappers. In de aansluiting op de Zeeheldenbuurt is ook aaneengesloten bebouwing denkbaar. De begrenzing en invulling van de woonkavels op de rand van de Brabantse Wal worden architectonisch in een sterke samenhang uitgewerkt, onder meer door het hoogteverschil tot uitdrukking te laten komen. Het parkeren vindt grotendeels op eigen erf plaats. Aan de hoger gelegen noordoostzijde is met name grondgebonden woningbouw, in goede aansluiting op de bestaande woningen langs de Langeweg, Trompstraat en Antwerpsestraatweg. Aan de lager gelegen Goudbaard zijn appartementengebouwen en rijwoningen gerealiseerd, die als nieuwe stadsrand de Markiezaatsweg begeleiden. Deze woningen hebben een mooi uitzicht over het parkgebied én het natuurgebied in het Dal van de Molenbeek. De steilrand van het meer zuidelijk gelegen terrein van de voormalige Brombeer is hersteld en aan de randen met bomen ingeplant. In een volgende fase zal ook hier met woningbouw een nieuwe buurt op de wal worden gerealiseerd, dicht tegen de kern van Borgvliet. Vanuit de polder en entree van de stad is de steilrand sterker beleefbaar geworden en met de woningbouw krijgt ook Borgvliet een nieuwe rand erbij naar buiten.

11 Stedenbouwkundige uitwerking 13 e uitwerkingsplan Woningen Het plan voorziet in de ontwikkeling van totaal 20 woningen in diverse woningtypen. Aan de westzijde van Merijntje Gijzenlaan zijn 8 tweekappers voorzien, in aansluiting op de al gerealiseerde vrijstaande/geschakelde woningen. Aan de oostzijde worden de bestaande tweekappers aan de zuid- en noodzijde voorgezet. Bij de aansluiting op de Zeeheldenbuurt zijn rijwoningen ingepast. De woningen beschikken allemaal over een voor- en achtertuin. Doordat woningen op een zekere afstand van de weg worden gebouwd, ontstaat een open en groene opzet van de woonstraat. Voor de gehanteerde goot- en bouwhoogtes is aangesloten bij de reeds bestaande woningen in de straat Ontsluiting en parkeren De Merijntje Gijzenlaan sluit aan op de Maarten Trompstraat/ Michiel de Ruijterstraat. Richting de Antwerpsestraatweg is tevens een tijdelijke ontsluitingsweg aangelegd, bedoeld voor het bouwverkeer en voor de eerste bewoners. In een latere fase, bij de realisatie van woningbouw op de voormalig Brombeer, zal een permanente buurtontsluiting op de Antwerpsestraatweg worden gerealiseerd, ter hoogte van de Albert Cuypstraat. De Merijntje Gijzenlaan zelf is/wordt ingericht volgens de principes van duurzaam veilig, met een rijsnelheid van maximaal 30 km/uur. Voor het langzaam verkeer zijn binnen de parkstrook Borgvlietse Wal vrijliggende fietspaden opgenomen met enkele verbindingen naar de Zeeheldenbuurt/Borgvliet en Merijntje Gijzenlaan. Voor het parkeren ten behoeve van de woningen binnen het plangebied gelden de parkeernormen uit de nota Parkeernormering (1e herziening, juni 2009). Voor woningen met een gebruiksoppervlakte tussen 100 m² en 160 m² in het overig bebouwd gebied geldt een norm van 1,8 parkeerplaats per woning. Bij de meeste nieuwe woningen is benodigde parkeergelegenheid op eigen terrein voorzien. Daarnaast is een aantal plaatsen in het openbaar gebied voorzien, waarmee voldaan wordt aan de parkeernorm Water, groen en spelen Het meeste buurtgroen is gebundeld binnen de parkstrook Borgvlietse Wal. Met ruim 1 hectare biedt deze robuuste en sfeervolle parkzone goede wandel en speelmogelijkheden voor bestaande en nieuwe bewoners. Hier is voorzien in een trapveldje en speelgelegenheid voor de jongere kinderen. Aan de lagere zijde van de parkstrook is een waterpartij aanwezig die voorziet in de opvang, berging en afvoer van het regenwater. Langs de openbare oever loopt een doorgaand wandel- en fietspad richting het buitengebied waar diverse grotere bos- en natuurgebieden zijn (Markiezaatsmeer, Brabantse Wal, Dal van de Molenbeek). Ook het sportpark Rozenoord en het nieuwe sportpark in de Markiezaten zijn op loop/fietsafstand van het plangebied bereikbaar.

12 Woonsfeer en richtinggevend welstandsbeleid Het plandeel de Wal sluit aan op het algemeen na te streven architectuurbeeld voor de Markiezaten. Dit gaat uit van een warme, klassiek getinte architectuurstijl, veelal in baksteen uitgevoerd en met stijlvolle kappen. Daarbij is veel aandacht voor een zorgvuldige detaillering van gevels en erfafscheidingen. Qua woonsfeer wordt ingezet op een gemoedelijke en landschappelijke uitstraling. Rustige en overzichtelijke met wisselende perspectieven en zichtlijnen. De schaal van de grondgebonden woningen sluit aan bij de woningen in de directe omgeving. Binnen de grondgebonden woonbuurt is een prettige diversiteit maar met een herkenbare samenhang. Bij de nieuwe woningen wordt dit architectuurbeeld voortgezet Afbeelding: bestaand straatbeeld Merijntje Gijzenlaan 2.5 Ladder van duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Met behulp van de handreiking is de ladder voor duurzame verstedelijking toegepast: Trede 1 Bepalen regionale vraag naar ruimte Bij iedere stedelijke ontwikkeling dient te worden beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Op regionaal niveau hebben de gemeenten in de regio West-Brabant (Bergen op Zoom, Halderberge, Moerdijk, Roosendaal, Rucphen, Steenbergen en Woensdrecht + Tholen) in samenwerking met de Provincie Noord-Brabant de Regionale Agenda Wonen op gesteld. Deze jaarlijks geactualiseerde woonagenda formuleert vanuit de actuele ontwikkelingen op de regionale woningmarkt de gezamenlijke regionale opgaven die de regio met de provincie jaarlijks wil oppakken. De actuele thema s betreffen regionale woningbouwafspraken voor een periode van ca 10 jaar, waarin gemeenten toewerken naar een programma conform de prognose. Het betreft vooral procesafspraken. Tweejaarlijks informeren gemeenten elkaar over de ontwikkeling van de harde plancapaciteit, vooral in relatie tot de afspraken over harde plancapaciteit. Aan het eind van ieder jaar wordt afspraken geactualiseerd. Als resultaat van de regionale woningbouwafspraken zijn de woningen in de Markiezaten opgenomen in de harde plancapaciteit en opgenomen in het Beleidsplan Wonen. Gemeenten nemen een regierol op en brengen marktpartijen bij elkaar om (individueel of samen) om vraag en aanbod beter af te stemmen. Met het Beleidsplan Wonen geeft Bergen op Zoom invulling aan die afspraak. De in het uitwerkingsplan beoogde woningbouwontwikkeling is een voortzetting van bestaande ontwikkelingsmogelijkheden. Deze bestaat uit de afronding van woonwijk de Markiezaten met woningbouw in verschillende woningtypen. Met de afronding van de Markiezaten wordt voorzien in een regionale behoefte aan woonruimte. Waarbij de flexibiliteit bestaat om qua woningtype aan te sluiten bij de actuele vraag uit de regio. Voor de 19 gemeenten in de regio West-Brabant is een bevolkings- en woningbehoefteprognose uitgevoerd. Hieruit blijkt dat tussen 2011 en 2019 een groei van de woningvoorraad van woningen. Tussen 2020 en 2029 is een groei voorzien van woningen. Er ligt voor de regio nog een behoorlijke bouwopgave. Ook in het kader van het

13 Beleidsplan Wonen is de jaarlijkse effectieve vraag tot 2020 in beeld gebracht. Deze is tot 2020 gemiddeld 200 woningen per jaar. Trede 2 Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied Bij trede 2 moet de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied binnen de regio inclusief zicht op de haalbaarheid van de intensivering worden vastgesteld. Het betreft een bestaande ontwikkelingsmogelijkheid die voortvloeit uit de geldende planologische kaders. Het voorziet in het afronden van een woonwijk die reeds lange tijd is voorzien. De gronden zijn grotendeels reeds klaar gemaakt voor ontwikkeling. Het plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied zoals dit ook is vastgelegd in de Verordening ruimte. Omdat de stedelijke ontwikkeling binnen het stedelijk gebied valt kan het bepalen van de financiële haalbaarheid en het ruimteaanbod buiten beschouwing blijven. Trede 3 Bouwen buiten stedelijk gebied De regionale behoefte is op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied. Trede drie is niet aan de orde. 2.6 Waterparagraaf Met dit 13 e Uitwerkingsplan is geen aanpassing in het watersysteem voorzien. De ontwikkelingen in de zuidelijke stadsrand zijn getoetst op het aspect water. In het moederplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) is een uitgebreide waterparagraaf opgenomen. Betreffende de wateraspecten is bij de totstandkoming van dit plan op meerdere momenten overleg gevoerd met de betrokken waterbeheerders, het waterschap Brabantse Delta, de provincie (bureau Grondwater), waterwinbedrijf Brabant Water en met de terreinbeheerder Stichting het Brabants Landschap. Met de water- en terreinbeheerders zijn zo de principes overeengekomen voor een duurzame omgang met het grond- en oppervlaktewater in de zuidelijke stadsrand. Kortheidshalve wordt verwezen naar de waterparagraaf uit het moederplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder). Ter uitvoering van de gemaakte afspraken is binnen het deelgebied De Wal een waterpartij gerealiseerd die onderlangs de helling van de Brabantse Wal het water opvangt en buffert. Deze waterpartij stroomt via een waterretentie aan de oostzijde van de Markiezaatsweg via een duiker naar de Molenbeek. Mede door deze waterpartij is reeds in de benodigde afvoer en berging van regenwater voorzien. Binnen de Voorzieningenlocatie Laan van Borgvliet zijn derhalve geen aanvullende maatregelen nodig. Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwaliteit en kwantiteit) binnen het plangebied. Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijkse bestuur te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2000m2. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta. Uitgangspunt is het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals koper, lood, zink en zacht PVC. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Het plangebied ligt voor in het grondwaterbeschermingsgebied behorende bij het waterwingebied Bergen op Zoom (Mondaf). In de provinciale milieuverordening zijn zones aangewezen rond waterwingebieden met regels in deze zones ter bescherming van de kwaliteit van het grondwater. In de beschermingszone van het grondwaterbeschermingsgebied geldt als algemene beleidslijn dat bij nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en uitbreiding van de bestaande bebouwing, de risico's voor het grondwater zo klein mogelijk dienen te blijven en dat er, indien nodig, aanvullende beschermende maatregelen worden getroffen, die redelijkerwijs nodig zijn om grondwatervervuiling te voorkomen. De regeling voor waterwingebieden en grondwaterbeschermingsgebieden vindt, zoals opgemerkt, plaats in de Provinciale Milieuverordening (PMV). Een regeling opnemen in dit bestemmingsplan is dus niet nodig. Wel is het gewenst om het bestemmingsplan een signalerende functie te geven naar toekomstige eigenaren en initiatiefnemers. Daarom is het betreffende deel van het grondwaterbeschermingsgebied op de plankaart als aanduiding opgenomen met verwijzing naar de provinciale milieuverordening die daar van kracht is. Voor uitvoering of nadere invulling van

14 de aangegeven bestemmingen dient zo optimaal mogelijk rekening gehouden te worden met het grondwaterbeschermingsgebied en de aldaar geldende regels en aanduidingen vanuit de PMV hiervoor. Het Waterschap Brabantse Delta heeft op 13 maart 2015 een positief waterschapsadvies gegeven.

15 - 15 -

16

17

18

19