Bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) 9 e Uitwerkingsplan 'de Meander, fase 1B'

Transcriptie

1 Bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) 9 e Uitwerkingsplan 'de Meander, fase 1B' Toelichting en regels Ontwerp Vaststelling Goedkeuring 31 augustus 4 e Uitwerkingsplan de Meander, fase 1

2 - 2 -

3 - 3 - Toelichting 9 e Uitwerkingsplan 'de Meander, fase 1B'

4 - 4 -

5 - 5 - Inhoud 1. INLEIDING VOORGESCHIEDENIS EN DOEL LEESWIJZER E UITWERKINGSPLAN TBV DE MEANDER, FASE 1B BEGRENZING EN LIGGING VAN HET 9 E UITWERKINGSPLAN STEDENBOUWKUNDIGE OPZET ZUIDELIJKE STADSRAND, DE MARKIEZATEN STEDENBOUWKUNDIGE UITWERKING PLANDEEL DE MEANDER, FASE Woningen Ontsluiting en parkeren Water, groen, spelen WOONSFEER EN RICHTINGGEVEND WELSTANDSBELEID VOOR DE MEANDER WATERPARAGRAAF VASTSTELLINGSBESLUIT REGELS PLANKAART

6 - 6 -

7 INLEIDING 1.1. Voorgeschiedenis en doel Bij besluit van 3 mei 2005 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant (gedeeltelijk) goedkeuring verleend aan het besluit van de gemeenteraad van Bergen op Zoom van 29 september 2004 tot vaststelling van het bestemmingsplan 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder)'. Tevens hebben Gedeputeerde Staten bij besluit van 14 december 2006 goedkeuring verleend aan het besluit van de gemeenteraad van 20 april 2006 tot vaststelling van het bestemmingsplan Zuidelijke stadsrand (Augustapolder), reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening. Daarmee vormen deze bestemmingsplannen het vigerende planologisch kader om in de komende jaren in de Zuidelijke Stadsrand van Bergen op Zoom zo n woningen te ontwikkelen. Deze ontwikkeling is inmiddels 'De Markiezaten' genaamd. De Markiezaten bestaat uit een aantal deelplannen, ieder met een onderscheidend karakter en aanbod. Van stedelijk tot juist meer landelijk wonen, grondgebonden woningen of appartementen; kwalitatief hoogwaardige woningen in een groene omgeving. Ook kenmerkend zijn het vele water, de markante hoogteverschillen en de unieke ligging nabij de stad en de natuur. In het bestemmingsplan 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder)', dat gedeeltelijk een zogeheten globaal uit te werken bestemmingsplan is, is een aantal uit te werken bestemmingen opgenomen. Het bestemmingsplan Zuidelijke stadsrand (Augustapolder), reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening voorziet hierbij in een aantal veranderingen en aanvullingen, welke bij de uitwerking in acht dienen te worden genomen. In het 4 e uitwerkingsplan de Meander, fase 1 is een planologische regeling opgenomen voor (een gedeelte van) het deelgebied IV (de Kreek). Omdat de concrete bouwplannen van Bouwfonds, die vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar zijn, niet binnen het 4 e uitwerkingsplan passen dient een nieuw uitwerkingsplan te worden opgesteld. Dit 9 e uitwerkingsplan vervangt op onderdelen het 4 e uitwerkingsplan. Het opstellen van een nieuw uitwerkingsplan is mogelijk zolang de bestemming niet is gerealiseerd Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het Uitwerkingsplan voor het plandeel de Meander, fase 1B toegelicht.

8 - 8 -

9 E UITWERKINGSPLAN TBV DE MEANDER, FASE 1B 2.1 Begrenzing en ligging van het 9 e Uitwerkingsplan Het plangebied van het 9 e Uitwerkingsplan de Meander, fase 1B' wordt aan de noordzijde begrensd door het raccordementspoor, aan de west- en zuidzijde door een nieuwe waterpartij en aan de oostzijde door de nieuwe laan die onderdeel van de hoofdontsluiting vormt voor de deelgebieden de Meander, de Klaverwei en de Brug. 2.2 Stedenbouwkundige opzet zuidelijke stadsrand, de Markiezaten De stedenbouwkundige hoofdstructuur van de zuidelijke stadsrand, inmiddels bekend als de Markiezaten, is vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan (het moederplan dat in september 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld). Met een beschrijving in hoofdlijnen en met een structuurbeeld is aangeven hoe omgegaan wordt met de beoogde verkeersontsluiting, de water- en groenstructuur, de woningtypologie en het stedenbouwkundige bebouwingsbeeld (bouwhoogten) voor de uit te werken woongebieden. Fase 1B De vastgestelde stedenbouwkundige hoofdopzet gaat uit van een natuurlijk overgangsgebied met woonterpen ten zuiden van de te verleggen Markiezaatsweg en een nader uit te werken compacter tuinstedelijk woongebied ten noorden van deze Markiezaatsweg. De uit te werken woongebieden bestaan vervolgens grotendeels uit grondgebonden woonmilieus in een traditionele architectuur (tot circa 10 meter, veelal met kappen). Daarnaast is voorzien in appartementenbebouwing langs delen van de Markiezaatsweg, de verbindingsroutes naar bestaande wijken en

10 op enkele markante locaties langs de groen- en waterstructuur. Qua bouwhoogte variëren deze appartementengebouwen tussen de 4 en 6 woonlagen (10 tot circa 20 meter). Op wijkniveau zijn tevens een viertal hogere accenten voorzien tot circa 10 woonlagen (tot circa 30 meter).

11 Stedenbouwkundige uitwerking plandeel de Meander, fase 1B Woningen Binnen de Meander fase 1 zijn in totaal circa 256 woningen voorzien die in aan weerszijde van de centrale waterpartij zijn gesitueerd. Het zuidelijk deel is in aanbouw, voor het noordelijk deel is een nieuwe stedenbouwkundige uitwerking gemaakt (zie figuur hierboven) Het noordelijk deel omvat 100 woningen. Daarbij wordt de volgende onderverdeling aan gehouden: Woningen Meander fase 1B Type Circa aantal Rijwoningen - Zuiderdreef - Nonnetje - Zaagje (plantsoen) - Kreukel Geschakeld/ vrijstaand - Kreukel (a/h water) - Zaagje (plantsoen - Nonnetje (a/h water) Koop Koop/huur Koop Koop Koop Koop Vrije kavels Totaal Ontsluiting en parkeren De ontsluiting van de Meander voor het autoverkeer zal plaatshebben via een nieuwe laan die vanuit de Markiezaatsweg richting het deelplan de Brug en het sportpark loopt. Van daaruit loopt de weg in een lus

12 opnieuw door de Meander richting een tweede aansluiting op de Markiezaatsweg. Het gehele woongebied binnen de Meander wordt uitgevoerd volgens de principes van duurzaam veilig, met een rijsnelheid van maximaal 30 km/uur. Op de Markiezaatsweg zelf zal een rijsnelheid van 50 km/uur van kracht blijven. Voor het langzaam verkeer zijn binnen de Meander langs de laan vrijliggende fietspaden opgenomen. Tevens wordt voorzien in extra interne verbindingen met het deelplan de Klaverwei en het sportpark. Richting de oostzijde van het spoor (Nieuw-Borgvliet/ Langeweg) wordt voor langzaam verkeer een extra route, met tunneltje onder de spoorlijn door, gerealiseerd die aansluit op de Markgravenlaan. Ook richting de Bergse Plaat wordt gestreefd naar een extra verbinding voor langzaam verkeer. Met een extra fietsbrug over de Markiezaatsweg zal dan een doorsteek naar het Lodijkepad mogelijk ontstaan. Voor het parkeren ten behoeve van de woningen binnen de Meander fase 1 zijn als ondergrens de parkeernormen uit de nota Parkeernormering (1 e herziening, juni 2009) gehanteerd. Voor woningen met een gebruiksoppervlakte tussen 100 m² en 160 m² in het overig bebouwd gebied geldt een norm van 1,8 parkeerplaats per woning. In onderstaand schema is de parkeerbalans in beeld gebracht zoals die binnen fase 1 van de Meander wordt gerealiseerd. Parkeerbalans Meander fase 1B Circa aantal Aantal woningen 100 parkeerplaatsen op eigen terrein aantal parkeerplaatsen openbaar gebied Totaal 185 Gemiddeld per woning 1, Water, groen, spelen Binnen de Meander is een grote centrale waterpartij opgenomen waarlangs het meeste buurtgroen is gebundeld. Deze waterpartij kent overal tenminste één openbaar toegankelijke, groene oever. In fase 1 van de Meander wordt voor ruim 2 hectare aan groen en water gerealiseerd bij een uitgeefbaar gebied van circa 4,1 hectare. In het noordelijk deel zijn diverse woningtypes met tuinen en/of terrassen direct aan het water gesitueerd. Tenslotte zijn langs deze waterpartij ook diverse speelvoorzieningen voor diverse leeftijden voorzien. Het overige buurtgroen is met name gesitueerd langs de Markiezaatsweg en het spoordijkje van het voormalige raccordementspoor. Het goederenvervoer over dit spoorlijntje is inmiddels beëindigd en over het dijkje is dus rustig te wandelen. Ook hier is binnen het groen een speelplek opgenomen. Het natuurgebied ten zuiden van de Markiezaatsweg en het sportpark ten noorden van het spoordijkje zijn beide op loopafstand van de Meander bereikbaar. 2.4 Woonsfeer en richtinggevend Welstandsbeleid voor de Meander De Meander wordt uitgewerkt met de woonsfeer van een tuindorp uit de jaren 30. Deze woonsfeer laat zich beschrijven door fraaie gebogen zichtlijnen over centrale groen- en waterpartijen, een rustig straatbeeld, een gedetailleerde baksteenarchitectuur met markante kappen en verzorgde erfafscheidingen. Deze woonsfeer vormt de basis voor het richtinggevende welstandsbeleid voor de Meander. De circa 800 woningen binnen de Meander worden op basis van deze woonsfeer mogelijk verder in drie deelbuurten architectonisch gethematiseerd. Daarbij kan onder meer gedacht worden aan de Haagse School, Amerikaanse stijl, Dudok.

13 - 13 -

14 Stedenbouwkundig zijn binnen de Meander enkele bijzondere locaties en randen benoemd die architectonisch en typologisch op een bijzondere wijze dienen te worden uitgewerkt. Voorbeelden zijn de entree aan de Markiezaatsweg, de waterwoningen, de patio s langs de spoorlijn. Bovendien zijn binnen de Meander op deelbuurtniveau enkele woningtypes aangegeven die extra architectonische zorg vragen bij de uitwerking, onder meer vanwege de oriëntatie op en/of ligging aan water of Markiezaatsweg. Deze bijzondere locaties, randen en types binnen het richtinggevend welstandbeleid voor de Meander zijn hieronder aangegeven.

15 Waterparagraaf Binnen de Meander is één grote waterpartij opgenomen. Deze heeft een oppervlak van circa 3 heactare. Hiermee wordt invulling gegeven aan de afspraken met het waterschap Brabantse Delta betreffende het te realiseren watersysteem binnen de zuidelijke stadsrand. Met het 4 e Uitwerkingsplan ten behoeve van de Meander fase 1 is al een deel van deze waterpartij met de bestemming water vastgelegd. Het gaat hierbij om een oppervlak van circa 1,5 hectare. In dit 9 e Uitwerkingsplan wordt de waterpartij niet opnieuw bestemd. Het 9 e Uitwerkingsplan houdt alleen een wijziging van het bouwregime in, waarbij de bebouwingsoppervlakte vergelijkbaar is als in het 4 e Uitwerkingsplan. Het opstellen van een nieuwe waterparagraaf is daarom niet opportuun. De planologisch al geregelde waterpartij voorziet in de benodigde afvoer en berging van regenwater, uit de bestaande woongebieden én de nieuwe woningen binnen de Meander. Het Waterschap Brabantse Delta heeft in hun brief van 22 oktober 2009 laten weten positief te adviseren over deze planuitwerking.