Bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) 11 e Uitwerkingsplan 'de Meander, Jakobsschelp-Nonnetje' 3 e Wijzigingsplan

Transcriptie

1 Bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) 11 e Uitwerkingsplan 'de Meander, Jakobsschelp-Nonnetje' 3 e Wijzigingsplan Toelichting en regels Ontwerp mei 2013 Vaststelling Goedkeuring [Geef tekst op]

2 - 2 - Toelichting 11 e Uitwerkingsplan 'de Meander, Jakobsschelp-Nonnetje' 3 e Wijzigingsplan

3 - 3 - Inhoud 1. INLEIDING VOORGESCHIEDENIS EN DOEL LEESWIJZER E UP TBV DE MEANDER, JAKOBSCHELP-KREUKEL BEGRENZING EN LIGGING VAN HET 11 E UITWERKINGSPLAN STEDENBOUWKUNDIGE OPZET ZUIDELIJKE STADSRAND, DE MARKIEZATEN STEDENBOUWKUNDIGE UITWERKING MEANDER FASE Woningen Ontsluiting en parkeren Water, groen, spelen WOONSFEER EN RICHTINGGEVEND WELSTANDSBELEID VOOR DE MEANDER WATERPARAGRAAF e Wijzigingsplan

4 INLEIDING 1.1. Voorgeschiedenis en doel Bij besluit van 3 mei 2005 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant (gedeeltelijk) goedkeuring verleend aan het besluit van de gemeenteraad van Bergen op Zoom van 29 september 2004 tot vaststelling van het bestemmingsplan 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder)'. Tevens hebben Gedeputeerde Staten bij besluit van 14 december 2006 goedkeuring verleend aan het besluit van de gemeenteraad van 20 april 2006 tot vaststelling van het bestemmingsplan Zuidelijke stadsrand (Augustapolder), reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening. Daarmee vormen deze bestemmingsplannen het vigerende planologisch kader om in de komende jaren in de Zuidelijke Stadsrand van Bergen op Zoom zo n woningen te ontwikkelen. Deze ontwikkeling is inmiddels 'De Markiezaten' genaamd. De Markiezaten bestaat uit een aantal deelplannen, ieder met een onderscheidend karakter en aanbod. Van stedelijk tot juist meer landelijk wonen, grondgebonden woningen of appartementen; kwalitatief hoogwaardige woningen in een groene omgeving. Ook kenmerkend zijn het vele water, de markante hoogteverschillen en de unieke ligging nabij de stad en de natuur. In het bestemmingsplan 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder)', dat gedeeltelijk een zogeheten globaal uit te werken bestemmingsplan is, is een aantal uit te werken bestemmingen opgenomen. Het bestemmingsplan Zuidelijke stadsrand (Augustapolder), reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening voorziet hierbij in een aantal veranderingen en aanvullingen, welke bij de uitwerking in acht dienen te worden genomen. 11 e Uitwerkingsplan In het 4 e uitwerkingsplan de Meander, fase 1 is een planologische regeling opgenomen voor (een gedeelte van) het deelgebied IV (de Kreek). Met het 9 e en 10 e Uitwerkingsplan zijn daar al aanpassingen op gemaakt, om zo gewenste bouwplannen mogelijk te maken. Ook nu is er voor een tweetal resterende percelen een concreet bouwplan beschikbaar maar wat niet geheel past binnen de hiervoor genoemde uitwerkingsplannen. De voorgenomen bouwplannen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar en sluiten aan op de hoofdstructuur zoals die voor het deelplan de Meander wordt nagestreefd. Dit 11 e uitwerkingsplan vervangt daarmee op onderdelen het 4 e en 10 e uitwerkingsplan. Het opstellen van een nieuw uitwerkingsplan is mogelijk zolang de bestemming niet is gerealiseerd. 3 e Wijzigingsplan De uitwerkingsregels (Artikel 3.4. B zoals gewijzigd bij het bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening) voorzien in de realisatie van gestapelde woningen, bestaande uit 5 bouwlagen, met een maximale bouwhoogte van 15 meter. Via de Algemene wijzigingsregels (artikel 23 lid 1 d gewijzigd bij het bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening) kan, in verband met ingekomen bouwplannen, van de voorgeschreven maatvoering met 20% worden afgeweken. Volgens deze plannen is voor een van de appartementengebouwen ter plaatse gedeeltelijk een hoogte van 18 meter voorzien. Om dit mogelijk te maken wordt dit 3 e wijzigingsplan opgesteld, volgend op het 11 e Uitwerkingsplan Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het Uitwerkingsplan voor het plandeel locatie 2, Jakobsschelp-Nonnetje binnen Meander fase 1 toegelicht, gevolgd in hoofdstuk 3 door de toelichting op het 3 e Wijzigingsplan.

5 E UP TBV DE MEANDER, JAKOBSSCHELP-NONNETJE 2.1 Begrenzing en ligging van het 11 e Uitwerkingsplan Het plangebied van het 11 e Uitwerkingsplan de Meander, Jakobsschelp-Nonnetje' wordt aan de noordzijde begrensd door de St. Jacobsschelp, aan de west- en zuidzijde door een nieuwe waterpartij en aan de oostzijde door de nieuwe laan die onderdeel van de hoofdontsluiting vormt voor de deelgebieden de Meander, de Klaverwei en de Brug. 2.2 Stedenbouwkundige opzet zuidelijke stadsrand, de Markiezaten De stedenbouwkundige hoofdstructuur van de zuidelijke stadsrand, inmiddels bekend als de Markiezaten, is vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan (het moederplan dat in september 2004 door de gemeenteraad is vastgesteld). Met een beschrijving in hoofdlijnen en met een structuurbeeld is aangeven hoe omgegaan wordt met de beoogde verkeersontsluiting, de water- en groenstructuur, de woningtypologie en het stedenbouwkundige bebouwingsbeeld (bouwhoogten) voor de uit te werken woongebieden. Jakobsschelp- Nonnetje De vastgestelde stedenbouwkundige hoofdopzet gaat uit van een natuurlijk overgangsgebied met woonterpen ten zuiden van de te verleggen Markiezaatsweg en een nader uit te werken compacter tuinstedelijk woongebied ten noorden van deze Markiezaatsweg. De uit te werken woongebieden bestaan vervolgens grotendeels uit grondgebonden woonmilieus in een traditionele architectuur (tot circa 10 meter, veelal met kappen). Daarnaast is voorzien in

6 - 6 - appartementenbebouwing langs delen van de Markiezaatsweg, de verbindingsroutes naar bestaande wijken en op enkele markante locaties langs de groen- en waterstructuur. Qua bouwhoogte variëren deze appartementengebouwen tussen de 4 en 6 woonlagen (10 tot circa 20 meter). Op wijkniveau zijn tevens een viertal hogere accenten voorzien tot circa 10 woonlagen (tot circa 30 meter). 2.3 Stedenbouwkundige uitwerking Meander fase 1 Binnen de Meander fase 1 zijn in totaal circa 256 woningen voorzien die in aan weerszijde van de centrale waterpartij de Augustakreek zijn gesitueerd Woningen In het noordelijk deel zijn langs de Zuiderdreef, Nonnetje, Zaagje en Kreukel inmiddels circa 75 woningen gerealiseerd, voornamelijk als rijtype. Op twee percelen aan het Nonnetje en Jakobsschelp zijn twee gebouwen aan het water voorzien met totaal 40 (huur)appartementen.

7 Ontsluiting en parkeren De ontsluiting van de Meander fase 1 voor het autoverkeer loopt via de Zuiderdreef, met directe aansluiting op de Markiezaatsweg. Het gehele woongebied binnen de Meander wordt uitgevoerd volgens de principes van duurzaam veilig, met een rijsnelheid van maximaal 30 km/uur. Op de Markiezaatsweg zelf zal een rijsnelheid van 50 km/uur van kracht blijven. Voor het langzaam verkeer zijn binnen de Meander langs de Zuiderdeef vrijliggende fietspaden opgenomen. Tevens wordt voorzien in extra interne verbindingen naar de Strandkrab en het sportpark. Daarnaast is inmiddels ook een fietsverbinding gerealiseerd vanuit de Meander naar de Bergse Plaat. Voor het parkeren ten behoeve van de beoogde appartementen wordt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per appartement aangehouden. Deze parkeerplaatsen zijn geclusterd bij de beide hoofdentrees aan de Jakobschelp. Daarnaast zijn ook nog enkele plaatsen langs het Nonnetje opgenomen Water, groen, spelen Binnen de Meander is een grote centrale waterpartij opgenomen waarlangs diverse verblijfsplekken voor alle leeftijden zijn voorzien. Deze waterpartij is goed toegankelijk en kent overal tenminste één openbaar toegankelijke, groene oever. Tussen beide appartementengebouwen is een verblijfsplek aan het water voorzien. Meer buurtgroen is opgenomen langs de Strandgaper en langs het voormalige spoordijkje en de Krabbenkreek. Ook het sportpark Markiezaten en het natuurgebied Dal van de Molenbeek liggen op loopafstand van de planlocatie. 2.4 Woonsfeer en richtinggevend Welstandsbeleid voor de Meander De Meander fase 1 is uitgewerkt met de woonsfeer van een tuindorp uit de jaren 30. Deze woonsfeer laat zich beschrijven door fraaie gebogen zichtlijnen over centrale groen- en waterpartijen, een rustig straatbeeld, een gedetailleerde baksteenarchitectuur met markante kappen en/of dakvormen en verzorgde erfafscheidingen. Deze woonsfeer vormt de basis voor het richtinggevende welstandsbeleid voor de Meander. De circa 800 woningen binnen de Meander worden op basis van deze woonsfeer mogelijk verder in drie deelbuurten architectonisch gethematiseerd. Stedenbouwkundig zijn binnen de Meander enkele bijzondere locaties en randen benoemd die architectonisch en typologisch op een bijzondere wijze dienen te worden uitgewerkt. Voorbeelden zijn de entree aan de Markiezaatsweg, de waterwoningen, de patio s langs de spoorlijn. Bovendien zijn binnen de Meander op deelbuurtniveau enkele woningtypes aangegeven die extra architectonische zorg vragen bij de uitwerking, onder meer vanwege de oriëntatie op en/of ligging aan water of Markiezaatsweg.

8 - 8 - De planlocatie maakt enerzijds onderdeel uit van de woonsfeer zoals hiervoor beschreven. Op dit buurt- en straatniveau is dan ook aansluiting gezocht bij woonsfeer van de omliggende woningen (gebruik baksteen, voordeuren en voortuin aan de straat). Anderzijds ligt de planlocatie ook prominent aan het water en in het zicht van de Markiezaatsweg. Het vormt daarmee een baken binnen de Meander en langs de stedelijke ontsluitingsweg. Dit gegeven is opgepakt in het ontwerp van beide gebouwen. 2.5 Waterparagraaf Binnen de Meander is één grote waterpartij opgenomen. Deze heeft een oppervlak van circa 3 heactare. Hiermee wordt invulling gegeven aan de afspraken met het waterschap Brabantse Delta betreffende het te realiseren watersysteem binnen de zuidelijke stadsrand. Met het 4 e Uitwerkingsplan ten behoeve van de Meander fase 1 is al een deel van deze waterpartij met de bestemming water vastgelegd. Het gaat hierbij om een oppervlak van circa 1,5 hectare. In dit 11 e Uitwerkingsplan wordt de waterpartij iets uitgebreid. Waar voorheen woningen met achtertuinen aan het water grensde gaat dit plan ervan uit dat het water tot aan de gevel van de bouwblokken loopt. Het bebouwingsoppervlak blijft daarbij nagenoeg vergelijkbaar als in het 4 e Uitwerkingsplan. Het opstellen van een nieuwe waterparagraaf is daarom niet opportuun. De planologisch al geregelde waterpartij voorziet in de benodigde afvoer en berging van regenwater, uit de bestaande woongebieden én de nieuwe woningen binnen de Meander. Het Waterschap Brabantse Delta heeft in hun brief van.. laten weten positief te adviseren over deze planuitwerking.

9 E WIJZIGINGSPLAN Binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) is voor deze locatie een bouwhoogte van maximaal 15 meter toegestaan. Het bouwplan ten aanzien van het appartementencomplex aan de St. Jacobsschelp voorziet in oplopende bouwhoogte tot 18 meter. De Algemene wijzigingsregels zoals opgenomen in artikel 23 lid 1 d, gewijzigd bij het bestemmingsplan Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder) reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening voorzien in een wijzigingsbevoegdheid om af te wijken van de voorgeschreven maatvoering met ten hoogste 20% voor bouwwerken, indien in verband met de ingekomen bouwplannen, deze wijzigingen nodig zijn op voorwaarde dat geen afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdopzet. De ingekomen plannen voorzien voor een van de twee appartementencomplexen in een hoogte van 18 meter. De bouw van dit appartementencomplex was via de uitwerkingsregels al voorzien en past in de stedenbouwkundige hoofdopzet. Stedenbouwkundig is hiertegen aldus geen bezwaar. De hoogte voor dit appartementencomplex wordt aldus gedeeltelijk gewijzigd in 18 meter. Daarmee wordt voor een deel van het gebouw voorzien in een zesde bouwlaag.

10 -1- ONTWERPBESLUIT AFDELING RUIMTELIJKE ONTWIKKELING Het college van burgemeester en wethouders, Overwegende dat de gemeenteraad van Bergen op Zoom bij besluit van 29 september 2004, nr. 04/084, bestemmingsplan 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder)' heeft vastgesteld, dat Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant bij besluit van 3 mei 2005, nr voornoemd bestemmingsplan gedeeltelijk heeft goedgekeurd en dit besluit inmiddels onherroepelijk is geworden; dat daarnaast voor het plangebied door de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder), reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening' op 20 april 2006 is vastgesteld, welk plan inmiddels na goedkeuring door Gedeputeerde Staten op 12 december 2006 (nr ) grotendeels onherroepelijk is geworden; dat deze bestemmingsplannen het vigerende planologisch kader vormen om in de komende jaren in de Zuidelijke Stadsrand van Bergen op Zoom zo n woningen (De Markiezaten) te ontwikkelen; dat in het bestemmingsplan 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder)', dat gedeeltelijk een zogeheten globaal uit te werken bestemmingsplan is, een aantal uit te werken bestemmingen is opgenomen, waarbij het bestemmingsplan Zuidelijke stadsrand (Augustapolder), reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening voorziet in een aantal veranderingen en aanvullingen, welke bij de uitwerking in acht dienen te worden genomen; dat ten behoeve van die uitwerking op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening onder andere het 4 e Uitwerkingsplan De Meander is vastgesteld op 26 juni 2007, welke een planologische regeling bevat voor de exacte verkaveling met individuele woningen, appartementen, de maatschappelijke en overige voorzieningen, de situering van woonstraten, de inrichting van het openbaar gebied en de architectonische uitwerking van de bebouwing en dat ten behoeve van die uitwerking op grond van artikel 3.6. van de Wet ruimtelijke ordening onder andere het 10 e Uitwerkingsplan Waterkavels Meander fase 1 is vastgesteld op 10 mei 2011, welke een wijziging van het aantal woningen van 12 naar 9 mogelijk maakte; dat ten behoeve van een gedeelte van het deelgebied de Meander het voorziene bouwplan niet past binnen de eerder vastgestelde 4 e en 10 e Uitwerkingsplannen, maar wel binnen de uitwerkingsregels, en om die reden voor een gedeelte van het genoemde deelgebied het 11 e Uitwerkingsplan de Meander, Jacobsschelp- Nonnetje is opgesteld dat voorziet in een passende planologische regeling voor gestapelde woningen met een maximale bouwhoogte van 15 meter; dat het genoemde ontwerp uitwerkingsplan in het kader van de zienswijzenprocedure met ingang van conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht voor een periode van zes weken ter inzage heeft gelegen; dat gedurende de periode van ter inzage legging zienswijzen zijn ingediend; hoort; dat een positief wateradvies van het Waterschap Brabantse Delta is ontvangen en deze als bijlage bij het plan dat het, op grond van vorenstaande, wenselijk is om het 11 e uitwerkingsplan De Meander, Jacobsschelp-Nonnetje vast te stellen;

11 -2- gelet op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, het bepaalde in de bestemmingsplannen 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder)' en 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder), reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening'; BESLUIT: - Het 11 e Uitwerkingsplan De Meander, Jacobsschelp-Nonnetje met bijbehorende toelichting, de bij het plan behorende regels en de plankaart vast te stellen; - De algemene en bijzondere bepalingen van het bestemmingsplan 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder)', en 'Zuidelijke Stadsrand (Augustapolder), reparatie ex artikel 30 WRO, tevens eerste partiële herziening' van overeenkomstige toepassing te verklaren. Het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom,,secretaris, burgemeester Mevr. mr. A.C. Spindler Dhr. D.W. de Cloe