Woonvisie Gouda

Transcriptie

1 Woonvisie Gouda Informatiebijeenkomst Raad 30 april 2015 Annegreet Blokland MSc Drs. Fokke de Jong

2 Programma Welkom en toelichting op proces door wethouder Rogier Tetteroo Toelichting opzet bijeenkomst door Annegreet Blokland, Atrivé Presentatie woonopgaven Gouda, Atrivé Vragenronde o.l.v. Annegreet Blokland, Atrivé: Wat wilt u beter begrijpen? Welke uitkomst heeft u het meeste verbaasd? Welk nieuw inzicht heeft u opgedaan? Ronde tips voor woonvisie: wat wilt u meegeven aan de opstellers van de woonvisie?

3 Vandaag: gedeeld inzicht Kaders woonvisie raad: Startnotitie woonvisie 11 uit te werken woonopgaven Input onderzoek & stakeholders: Verdieping van woonopgaven: Wat is er nodig? Focus & keuzes op thema s: Waar gaan we voor? Wat doen? Na vandaag: op papier zetten - Onderzoek op een rij & verdieping - Interviews intern & spiegelsessie - Rondetafelgesprekken extern - Strategische kamer extern - Woningbouwsessie intern en extern - Informatiebijeenkomst Raad

4 Belangrijke thema s wonen 1. Wonen voor iedereen: betaalbaar en beschikbaar 2. Optimale voorraad: versnelling & vraaggestuurde woningbouw 3. Kwaliteit bestaande woningvoorraad: dubbele verduurzaming energetisch, veilig en geschiktheid wonen met zorg 4. Woon- en leefkwaliteit in Gouda: buurten en wijken met toekomstwaarde 5. Wonen en zorg: thuis voor kwetsbare groepen

5 Gouda: aantrekkelijke & sterke stad Sterke troefkaarten: centrale ligging (G4 binnen min bereikbaar) onderdeel zuidelijke Randstad bereikbaar (weg/spoor/water) historische binnenstad compacte stad nabijheid natuur stedelijke voorzieningen betaalbaar wonen aantrekkelijk voor mensen die elders werken en in Gouda wonen + andersom Impact op imago: woninginbraken, hoge kantoorleegstand, overlast / onveiligheid bepaalde wijken, landelijke pers Gouda is middelgrote stad met grootstedelijke vraagstukken op gebied van leefbaarheid

6 Wonen voor iedereen: betaalbaar Voldoende betaalbare woningen: Woningen onder water helft groep <35 jaar - 40% groep jaar Financieringsproblematiek starters bij koop Woonlasten gestegen, vooral huurders - woonquote in Gouda is gemiddeld (37%) uitschieters: - Huurders met inkomen tot huurtoeslaggrens 40% - 1-persoonshuishoudens onder 65 jaar 44%, boven 65 jaar 41% - Jongere huishoudens < 35 jaar ook boven 40% Groepen in Gouda met betaalbaarheidsrisico: - Huurders met inkomen tot huurtoeslaggrens: 52% - Gezinnen in huurwoningen: 38% - Huishoudens tot 35 jaar in huurwoningen: 45% - Eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar: 37%

7 Wonen voor iedereen: beschikbaar Voldoende beschikbare huurwoningen: Behoefte aan huur tot 2020: sociale huur (ca. +25%) + vrije sector huur (ca. +15%) Behoud voorraad goedkope huurwoningen < 403 Diversiteit samenstelling inwoners in buurten/wijken Beschikbaarheid koop: Financieringsproblematiek starters max. budget voor woning < % huurders inkomen < huurtoeslaggrens - 47% gezinnen in huurwoningen Praktijk: starters vinden relatief vaak een woning: 29% verhuisgeneigden, 55% verhuizingen, veel meergezins huur (53%)

8 Oplossingsrichtingen Behoud huidig aandeel huurwoningen + extra huurwoningen via nieuwbouw Afspraken aandeel goedkope huurwoningen < 403 in bestaande voorraad Betere beschikbaarheid huur voor sociale doelgroep: - doorstroming: push en pull - mix woningen/inwoners in wijken Inventariseren kansen tijdelijk en flexibel wonen: leegstaand vastgoed: herbestemmen / flexibiliteit regelgeving Mogelijkheden voor vergroten financierbaarheid koop: startersleningen & grondprijzen & creatief zijn - andere financieringsvormen Meer overhouden in de portemonnee: - Energielasten omlaag: Pilot Energiealliantie - Stimuleren aanpassingen koop - Gemeentelijke heffingen? Prognose relatief sterke stijging rioolheffingen

9 Optimale voorraad: versnellen en vraaggestuurd Afgelopen jaren: laag bouwtempo + vertrekoverschot Rotterdam en omliggende gemeenten gemiddeld 100 woningen p.j. in Bouwen binnen bandbreedte woningbehoefte : woningen in periode 2015 tot 2025 Goed monitoren woningbehoefte! Versnellen woningbouw binnenstedelijk Juiste woning, juiste plek aansluiten bij vraag Historische centrum & ring rondom centrum Ontspannen woonmilieus (luxe stadswijk /rustige stadswijk / uitleg-randen)

10 Kwalitatieve vraag: juiste woning Vraag 2- kappers Groeimarkt singles Minimaal 3/4 kamers Goedkope sociale huur (< 403): in bestaande voorraad Aanbod middeninkomens : locatie! Ca. 50% Eengezins woningen Koop < : Binnenstedelijk buiten centrum - Starters & doorstromers Financiering starters Veel bestaand goedkoop koopaanbod Ca. 50% MGW/ apparte menten Ca. 60% koop Differentiatie & flexibiliteit Meer doorstroming niet oude niveau Ca.25% sociale huur (< 710) Duurdere koop > : uitleglocatie/ randen (groenstedelijk, luxe/rustige stadswijk) + in centrum Prijs-kwaliteit: grondprijzen & eisen/normen Ca.15% vrije sector huur (> 710) Specifieke vraag deel senioren: verzorgd wonen (kansrijk: binnen de 1 e ring en centrum) Variatie levensloopbestendig Specifieke vraag GGZ + VG : goedkope huur & klein & cluster

11 Oplossingsrichtingen Westergouwe én binnenstedelijk bouwen Kansen binnenstad & ring + belang bouwen Gouda-Oost Keuzes & prioriteren met markt: locatiescan & quick wins verzilveren Geld en kansen verbinden: (lokale) beleggers Nieuwe kansen in beeld brengen met markt Flexibele bestemmingsplannen / regelgeving Gemeente & leegstand kantoren: kansen benutten op logische plekken Monitoren & evalueren & leren & bijsturen - iedere 3 jaar Afstemmen regio: niet zoeken in concurrentie Programmamanagement woningbouw gemeente 1 aanspreekpunt

12 Kwaliteit bestaande woningen: dubbele verduurzaming Belang duurzaamheid en energetische kwaliteit: Huur: afspraken in Aedes convenant/prestatieafspraken Koop: opgave woningen tot bouwjaar 1975 Geschikte woningen in potentie aanwezig: Vergrijzing Potentieel geschikte eengezinswoningen + 0-treden aanbod in Gouda = woningen, vooral Plaswijck en Goverwelle Opgave: aanpassen woningen & match woning en bewoner Veiligheid: relatief veel woninginbraken

13 Oplossingsrichtingen Verbeteren energetische kwaliteit woningen Geschikt maken & benutten bestaande voorraad: Bewustwording inwoners tijdig aanpassen woning Sturen in toewijzing / labelling Doorstroming: aantrekkelijk aanbod voor wie wil verhuizen + drempel verlagen / maatwerkbenadering Energiebesparende maatregelen koppelen aan verbouwingen levensloopbestendig Levensloopbestendige wijk met mix woningen: samen met markt Veilig wonen: uitvoeren veiligheidsplan Gouda, nadruk preventie

14 Kwaliteit bestaande wijken Toegankelijkheid openbare ruimte voor mensen met verminderde mobiliteit (vergrijzing/extramuralisering zorg) Kwaliteit openbare ruimte: wie investeert Veiligheid: verhogen veiligheid, met name Gouda Oost, Korte Akkeren (urgentie), Achterwillens, Plaswijck en Goverwelle Leefbaarheid: Gouda Oost en Korte Akkeren - wie investeert & samenwerking gemeente en woningcorporaties Toekomstwaarde Kwetsbaar deel van de voorraad in Plaswijck (Burgen en Lusten). Ook lage toekomstwaarde: deel van de voorraad in 1 e ring rond historisch centrum in Korte Akkeren, Kort Haarlem (m.n. St. Jozefbuurt en Pretoriaplein e.o.) en Nieuwe Park Oost (m.n. Ferdinand Huykstraat e.o.) Echter: sterke sociale cohesie in bepaalde buurten biedt kansen

15 Oplossingsrichtingen Gezamenlijke kracht & maatwerk per gebied Ontwikkelen buurt met toekomstwaarde: Samenwerking van (betrokken) partijen, directe omgeving en (toekomstige) bewoners Codesign/cocreatie van buurten/locaties Waarden bij gezamenlijk ontwerpen/ontwikkelen van buurten: ontmoeten, variatie/mix, flexibel Uitnodigende openbare ruimte: groen Experimenteren en ruimte voor nieuwe vormen van wijkbeheer & beheer directe omgeving. Bijv. een wijkbeheercoöperatie en ondersteunen van initiatieven door bewoners/gebruikers/eigenaren

16 Wonen met zorg: thuis voor kwetsbare groepen Zelfstandig wonen van kwetsbare groepen met lage zorgindicatie Ouderen: behoefte aan 400 woningen verzorgd wonen extra in 2025 Deels op te vangen door transformatie huidig zorgvastgoed of labeling ouderenwoningen Verstandelijk gehandicapten en mensen met psychiatrische en/of maatschappelijke functiebeperking: betaalbare & kleine huurwoningen Belang van bereikbaarheid voorzieningen Toenemende betaalbaarheidsproblemen. Risico: huisuitzettingen Noodzaak zicht op strategie zorgorganisaties met zorgvastgoed: Transformatie vastgoed Aanbod ontmoetingsfuncties/voorzieningen, ook voor kwetsbare doelgroepen in de wijk (wijkfunctie vastgoed)

17 Oplossingsrichtingen Verkennen mogelijkheden gecombineerde oplossingen in de wijk - herbestemmen vastgoed & initiatieven inwoners Vergroten veiligheid van zelfstandig wonen met zorgorganisaties, woningcorporaties, gemeente en GHOR Inventariseren regelgeving bij herbestemmen vastgoed Slimmer organiseren van overlegstructuren wonen en zorg Signaleren - Vangnet organiseren in de wijk sociale wijkteams Voldoende betaalbare & beschikbare woningen afspraken verhuurders

18 De uitdaging Gouda: aantrekkelijke & vitale stad voor iedereen Wonen = thuis Lef & creativiteit nieuwe paden verkennen Kies! Durf los te laten Allianties smeden op thema s samen werken!

19 Thema s: Opgaven: Stimuleren beweging op de woningmarkt Woningbouw laten aansluiten bij woningbehoefte Woningbouw x Kwaliteit: woningen Kwaliteit: wijken Wonen met zorg x x x Beschikbaarheid Betaalbaarheid Voorzetten wijkontwikkeling x x Behouden en x x x benutten sociale huurwoningen Stimuleren eigen woningbezit x x Behouden (startende) gezinnen x x x x Huisvesten middeninkomens x x x Verzorgd en x x x x overige geschikt wonen Dereguleren x x x Toekomstbestendig wonen Duurzaamheid en energiezuinig x x x x x x x x x

20 Gesprek 1. Wat wilt u beter begrijpen? 2. Welke uitkomst heeft u het meeste verbaasd? 3. Welk nieuw inzicht heeft u opgedaan?

21 Wat wilt u meegeven aan opstellers woonvisie?

22 Vervolgstappen Schrijven woonvisie (mei/juni) Partnerbijeenkomst: bespreken concept woonvisie & rollen & bijdrage uitvoering Formele besluitvormingstraject B en W & Raad

23 Flexibel (bij)sturen Aandachtspunten raadsleden (1) Belang + vraag sociale huur, ook voor jongeren Kwetsbare groepen huisvesten, denk aan woongroep voor Marokkaanse ouderen (niche) Gesprek voeren met ontwikkelaars over gebruik van flexibele materialen + efficiënt ontwikkelproces -> betaalbare woningen realiseren Hoe zorgen dat beleggers bereid zijn om te investeren Vergelijking met woonvisie 2003: evalueren en leren Herbestemmen / transformatie leegstaand vastgoed naar wonen Woonlasten belangrijk aandachtspunt Woonbehoefte lage inkomens / jongeren Bestemming / functie van zorgvastgoed in wijken Belang van voorzieningen in de wijk in relatie tot langer zelfstandig wonen Huurschulden / stijging van overige lasten meer beroep op bijzondere bijstand

24 Aandachtspunten raadsleden (2) Wonen voor mantelzorgers Bouwen voor doorstroming Woonvraag van senioren Aantallen woningbehoefte provincie en cijfers woningbouwprogramma Hoe hiermee omgaan Belang van regionale afstemming afspraken Duurzaamheid en bouwbesluit: Wat gebeurt er al en wat nog meer doen, bijvoorbeeld in Westergouwe Woonwagenbeleid gemeente