Openbare verkoop van boerderij met meegaande grond, gelegen te Oostkerke.

Transcriptie

1 Agentschap Binnenlands Bestuur Afdeling Lokale Organisatie en Werking Koning Albert I-laan 1/2 bus BRUGGE Vragen naar: De h. Marc DALLE Damme, 10 november 2017 Uw ref.: DOMA Betreft: Openbare verkoop van boerderij met meegaande grond, gelegen te Oostkerke. Geachte Heer Gouverneur, Wij namen kennis van uw brief van , waarin ons bestuur naar een reactie wordt gevraagd op het klachtschrijven van van mevr. Lut FOCKEDEY, wonende te Oostkerke, Versevaartdijk 3. Betrokkene is sinds , in opvolging van haar vader, pachter van de OCMW-boerderij, gesitueerd op hetzelfde adres en met een totale oppervlakte van 19ha 37a 10ca. De klacht, in oorsprong bedoeld als een inlichtingsvraag, betreft de manier van werken van het OCMW en in het bijzonder de besluitvorming in het verkoopdossier van deze boerderij. SPECIFIEKE ACHTERGROND De verkoop van de laatst overgebleven boerderij is een heel belangrijk dossier voor het OCMW Damme. Geplande investeringen staan of vallen met het welslagen ervan. De verkoopopbrengst wordt geraamd op Bijzondere omstandigheid is dat pachter FOCKEDEY gemeenteraadslid is, tevens voorzitter van deze Gemeenteraad. Ze haalt dit element trouwens ook aan in haar klachtschrijven.

2 Bij de opstart van het verkoopdossier werd dan ook zeer omzichtig te werk gegaan. De Raad wilde ten allen prijze voorkomen dat invloed zou kunnen worden aangewend, druk zou kunnen worden uitgeoefend of belangen zouden worden vermengd (een wanbedrijf art. 245 Strafwetboek). Ook wilde men vermijden dat bij de publieke opinie dergelijke perceptie zou kunnen ontstaan. OCMW en Stadsbestuur zijn bestuurlijk en financieel op verschillende manieren met mekaar verbonden. In de nabije toekomst wordt het OCMW trouwens ingekanteld in het Stadsbestuur. VEILIGHEIDSMECHANISMEN Het OCMW heeft in de voorbije jaren in totaal 25 verkoopdossiers van gebouwen met succes afgehandeld. In gewone omstandigheden is een dergelijk dossier een louter technische aangelegenheid. Het verkoopdossier wordt administratief voorbereid door de secretaris en vervolgens geofficialiseerd door de definitieve verkoopbeslissing van de Raad. Het is deze laatste akte die onderworpen is aan het administratief toezicht van het College van Burgemeester en Schepenen en de h. Gouverneur. In dit specifieke dossier hebben de raadsleden, met eenparigheid van stemmen en dus over partijgrenzen heen, een aantal veiligheidsmechanismen ingebouwd ter bescherming van: de belangen van het OCMW, het ambt van gemeenteraadslid/voorzitter van de Gemeenteraad, de objectiviteit van het dossier en de privacy van de pachter. 1. Er werd de nodige afstand ingebouwd. Een gespecialiseerd advocatenkantoor werd ingeschakeld voor opname van het dossier en voor het voeren van gesprekken en onderhandelingen met de zittende pachter. Concreet hebben de advocaten Marc DOUTRELUIGNE en Arnold GITS van het advocatenbureau GITS & PARTNERS uit KORTRIJK ondertussen: de zaak opgenomen alle reeds afgehandelde verkoopdossiers van het OCMW geanalyseerd om zo inzicht te krijgen in de verkooppolitiek van het OCMW, de modus operandi en vergelijkbare antecedenten het pachtdossier FOCKEDEY grondig bestudeerd de pachter gebriefd over de intenties van het bestuur en de voordelen voor beide partijen van het uitwerken en overeenkomen van een evenwichtige exitregeling ter plaatse afgestapt (plaatsbezoek aan boerderij en ook aan de diverse percelen grond) de belangen van beide partijen afgetoetst en afgewogen uiteindelijk aan de pachter een mondeling voorstel gedaan met vraag naar een spoedig antwoord

3 Het aanbod dat aan pachter FOCKEDEY (toen 55 jaar) werd gedaan, was het volgende: Tot aan de leeftijd van 65 jaar (de normale pensioengerechtigde leeftijd) blijft alles ongewijzigd. Garantie dus van absolute bedrijfszekerheid en een volledige pachtloopbaan (36 jaar), feitelijk een loopbaanpacht. Aan 65 jaar (in 2026) geeft de pachter de boerderijgebouwen vrij met 6ha 02a 56ca aanpalende grond, zodat het OCMW dit domein onbelemmerd en onbelast kan verkopen. De resterende 13ha 34a 54ca mag zij levenslang in pacht houden (in de praktijk komt zoiets meestal neer op een doorverpachten aan een veelvoud van de zelf betaalde pachtprijs). Het betrof een vertrouwelijk voorstel uit de koker van de advocaat zelf. Het werd vanzelfsprekend geformuleerd onder voorbehoud van goedkeuring door de OCMW- Raad. De pachter reageerde niet binnen de afgesproken termijn (zie gevoerde correspondentie). Zij bleek in werkelijkheid uit te zijn op geldelijke compensatie voor een paar gedane investeringen in 2 varkensstallen en een silo. Een (evenwichtige) minnelijke regeling leek bijgevolg niet langer haalbaar. Het advocatenbureau stelde dit vast en bracht de Raad hiervan op de hoogte (zie brief van ). Wij hebben er alle vertrouwen in dat het aangestelde bureau met ervaring in het vakgebied en een reputatie hoog te houden correct heeft opgetreden. Een deel van de contacten verloopt overigens onder confraters, vermits ondertussen ook mevr. FOCKEDEY zelf een advocaat inschakelde (Mr. SCHEIRLINCK). Het OCMW heeft alleszins voldoende ruimte gecreëerd om een minnelijke regeling mogelijk te maken. Naast het uiterst genereuze voorstel en de personele inzet werden ook heel wat financiële middelen geïnvesteerd. Tot op heden werd in totaal reeds 5.215,10 EUR gespendeerd aan erelonen (provisie) en vergoedingen. 2. Zowel het advocatenkantoor als de eigen OCMW-administratie zorgden voor regelmatige tussentijdse afstemming met en terugkoppeling naar de OCMW-Raad. Dit resulteerde in een aantal voorbereidende standpunten: a. Raadsbeslissing van (VARIA-openbaar) : Visiebepaling eigendommen b. Raadsbeslissing van (VARIA -besloten) : Opstart verkoopdossier Vanzelfsprekend was het ook de OCMW-Raad die bevoegd was om een definitieve beslissing te nemen in het dossier. Deze kon de volgende vormen aannemen: Minnelijke regeling met de pachter (te vervatten in een notariële akte) Openbare verkoop

4 Na de bevindingen van het advocatenkantoor te hebben aanhoord, opteerde de Raad uiteindelijk voor de openbare verkoop. Om verdere vertragingsmaneuvers, heen en weer geloop en gemarchandeer te voorkomen, werd gesteld dat de gemaakte keuze onherroepelijk en definitief was. OFFICIËLE VERKOOPSBESLISSING a. Raadsbeslissing van (Agendapunt 2A openbaar): beslissing tot openbare verkoop b. Raadsbeslissing van (Agendapunt 2A openbaar): intrekking Raadsbeslissing van hervaststelling oorspronkelijke beslissing tot openbare verkoop aanvullende bespreking Enkel de definitieve verkoopbeslissing is onderworpen aan het algemeen administratief toezicht. Zulks geldt niet voor administratieve handelingen en voorbereidende standpunten, ingenomen in de opbouw van een dossier. 3. Een gebeurlijke verkoop maakt geenszins een einde aan de lopende pacht. De nieuwe koper treedt in alle rechten en verplichtingen van de vorige eigenaar. Er verandert bijgevolg niets aan de bescherming die de zittende pachter geniet krachtens de Pachtwet. Dit principe wordt bevestigd in een brief van van Mr. SCHEIRLYNCK, advocaat van de pachter: Vorderingen of aanspraken worden slechts geformuleerd op het einde van de pacht, hetgeen thans nog helemaal niet aan de orde is. De bescherming die de Pachtwet aan de pachter biedt, is uiterst ruim: recht van voorkoop (de effectieve uitoefening van dit recht garandeert de meest absolute bedrijfszekerheid) mogelijkheid om het recht van voorkoop over te dragen aan een bevriende partij (in dat geval geldt bedrijfszekerheid tot minstens ) ingeval van verkoop aan een landbouwer: minimaal gebruiksrecht tot ingeval van verkoop aan een niet-landbouwer: onmogelijkheid om te worden opgezegd integraal behoud van eventuele rechten op prijzij en wettelijke vergoeding voor uitgevoerde werken Het OCMW maakt het pachter FOCKEDEY bovendien niet moeilijk. De Raad stelt zich tevreden met de schattingsprijs (= de minimale venale waarde), er worden geen meerwaarden nagestreefd.

5 BIJ DIT DOSSIER PASSEN NOG DE VOLGENDE KANTTEKENINGEN: a. Alle elementen en beschouwingen, vermeld in de Raadsbeslissing van , waar ze in fine werden toegevoegd. b. De OCMW-voorzitter bepaalt autonoom de dagorde van de OCMW-Raad. De raadsleden bevestigen of wenden waar nodig, de hun ter beschikking staande rechtsmiddelen aan. c. Het is een traditie in het OCMW Damme dat zaken in voorbereiding en zaken in evolutie worden behandeld onder de rubriekpost VARIA. Alle VARIA-dossiers liggen ter inzage van de raadsleden. d. Wanneer de privacy van iemand in het gedrang kan komen, gebeurt de bespreking altijd in het besloten gedeelte van de zitting. De goedkeuring van de notulen verleent automatisch aan alle standpunten en beslissingen van de Raad authenticiteit en rechtskracht. e. In dit verkoopdossier stonden en staan de raadsleden altijd op één lijn. Alles gebeurde en gebeurt steeds met éénparigheid van stemmen. f. Het OCMW is een openbaar bestuur. De OCMW-Raad bepaalt soeverein haar aankoopen verkoopbeleid en werd hiervoor democratisch gelegitimeerd (o.a. door de Gemeenteraad waarvan mevr. FOCKEDEY de voorzitter is). g. Het OCMW kan niet optreden buiten de contouren van het schattingsverslag en de bevindingen van de beëdigd meetkundig schatter. Het uitbetalen van extravagante vergoedingen voor constructies die door deze schatter als waarde-verminderend worden beschreven en waarvan de aanwezigheid al aanleiding was voor een lagere schattingsprijs, is bijgevolg compleet onmogelijk. Een openbaar bestuur is bovendien gebonden door zowel het redelijkheidsprincipe als het evenredigheidsprincipe. h. Voor het pachten van landbouwgrond wordt in de streek vlot per hectare betaald. Er wordt ons gemeld dat ook de echtgenoot van mevr. FOCKEDEY, die in de omgeving (WESTKAPELLE/RAMSKAPELLE) een bijkomend groot landbouwbedrijf uitbaat, dergelijke bedragen op tafel legt. Voor onze boerderij en alle andere landeigendommen rekent het OCMW daarentegen slechts de wettelijke pachtprijs aan (ongeveer 200 per hectare). Het is een veel verspreide praktijk dat OCMW-pachters hun goedkope pachtgrond voor veel geld doorverhuren aan andere landbouwers of landbouwvennootschappen. i. De pachter vermeldt in haar klachtschrijven niet dat het OCMW in het verleden zelf voor verschillende duizenden euro geïnvesteerd heeft in en kosten gemaakt heeft aan de boerderij. Met de meeste hoogachting, De Secretaris, De Voorzitter, Marc DALLE Inge BISSCHOP