Kenniscentrum Leefomgeving

Transcriptie

1 Kenniscentrum Leefomgeving Lef is nodig voor een toekomstbestendig buitengebied Een onderzoek naar belemmeringen die VABeigenaren ervaren indien zij hun erf toekomstbestendig willen maken. Copyright 2013 by Saxion University of Applied Sciences. All rights reserved. No part of this article may be reproduced or utilized in any form or by any means, electronic of mechanical, including photocopying, recording, or by any information storage and retrieval system, without permission in writing from the authors.

2 Colofon Opdrachtgever: Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht Auteur(s): Marloes ter Haar - Wiefferink, Matthijs Bloem en John van den Hof Lectoraat Gebiedsontwikkeling en Recht, Saxion Kenniscentrum Leefomgeving Enschede, 11 november

3 Samenvatting Transformatie van agrarische erven is een pittige opgave die de komende jaren steeds meer invloed zal hebben op onze buitengebieden. Veel agrarisch vastgoed komt vrij en die leegstaande vierkante meters kunnen niet allemaal ingevuld worden met een alternatieve bestemming. Welke mogelijkheden hebben eigenaren van vrijkomend agrarisch vastgoed in de toekomst, maar vooral wat hebben deze eigenaren nodig om hun erf toekomstbestendig te maken op het gebied van beleid/regelgeving, financiële middelen en ontzorgen? Die vraag stond centraal in dit onderzoek. Er zijn al veel mogelijkheden binnen bestaand beleid en regelgeving van de provincie en gemeenten. Denk daarbij aan: beleid voor Vrijkomende Agrarische Bedrijfsgebouwen (VAB-beleid), Rood-voor-Rood regeling, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) en de mogelijkheden binnen het bestaande bestemmingsplan. Zijn deze mogelijkheden dan niet voldoende om VAB-locaties toekomstbestendig te maken? Dit is de aanleiding van dit onderzoek geweest. Het doel van dit onderzoek was om mogelijke oplossingen aan te dragen voor praktijksituaties waarin VAB-eigenaren bij het streven om hun erf toekomstbestendig te maken, belemmeringen ervaren op het gebied van beleid/regelgeving, financiële middelen en begeleiding. Om de centrale vraag in dit onderzoek te beantwoorden zijn een negental casussen in Noordoost Twente bestudeerd en heeft kwalitatief onderzoek plaatsgevonden. Doel van deze casestudie was per casus te begrijpen en te beschrijven wat nodig is om naar een nieuwe situatie op het erf te komen. VAB-eigenaren zijn eigenaren van een locatie die gebouwen met een agrarische functie op het erf hebben staan maar deze niet meer als zodanig in gebruik hebben of eigenaren van een bebouwd perceel in het buitengebied met een woonbestemming. Deze negen casussen vormden een goede afspiegeling van de doelgroep. Het kwalitatieve onderdeel in dit onderzoek bestond uit een locatiebezoek waarbij de onderzoekers de VAB-locatie hebben bezocht om de wensen te inventariseren. Daarnaast hebben de deelnemers een vragenlijst ingevuld en zijn er vier bijeenkomsten georganiseerd waarin de uitkomsten van het onderzoek zijn voorgelegd aan de deelnemers om deze te verifiëren en de achterliggende gedachten in beeld te krijgen. Het onderzoek is opgedeeld in drie hoofditems: beleid en regelgeving, factor X en financiële aspecten. De gewenste situaties van de negen casussen om het erf toekomstbestendig te maken zijn getoetst aan het geldende beleid en de regelgeving. Vervolgens is achterhaald welke factoren een rol spelen bij de beslissing die VABeigenaren weerhouden om een verandering op het erf te realiseren, factor X (de onbekende). Als laatste onderdeel zijn de financiële aspecten rondom een transformatie in kaart gebracht. Het belangrijkste resultaat ten aanzien van het onderdeel beleid en regelgeving in dit onderzoek is dat er al heel veel mogelijk is binnen bestaand beleid van de betrokken gemeenten (Dinkelland, Tubbergen en Losser). Aandachtspunten zijn echter nog: het nieuwbouwen van een schuur ten behoeve van nieuwe economische activiteit op een woonbestemming, het terugbouwen van schuren na sloop c.q. het behouden van het bouwrecht en het creëren van een nieuw bouwblok in een open landschap. Ook horeca in VAB-locaties is in Dinkelland en Losser niet mogelijk. In Losser geldt dat het nu niet mogelijk is om bestaande bebouwing ten behoeve van een bestaande economische activiteit uit te breiden door het ontbreken van KGO-beleid. Op financieel vlak zijn voor VAB eigenaren de sloopkosten de belangrijkste reden om niet over te gaan tot sloop. De VAB-eigenaren maken zich zorgen om de toekomst van de schuren. Een andere belangrijke reden voor het niet slopen is het verliezen van het bouwrecht om deze in de toekomst niet meer in te kunnen zetten. Om een financiële compensatie te 3

4 krijgen voor het slopen zijn VAB-eigenaren wel bereid het bouwrecht te verkopen aan een andere partij. Heel duidelijk wordt dat bebouwing voor eigenaren een waarde vertegenwoordigd. Conclusies De belangrijkste conclusie van dit onderzoek is dat VAB-eigenaren hun erven graag toekomstbestendig willen maken. De wensen van VAB-eigenaren zijn heel divers maar omvatten de volgende punten: - Overgaan tot sloop van voormalige agrarische bebouwing; - Creëren van een nieuwe economische activiteit in de schuur; - Bouwen van een nieuwe schuur ten behoeve van een nieuwe economische activiteit of voor privégebruik bij een woonbestemming in het buitengebied. Veel van die wensen zijn al mogelijk binnen bestaand beleid en regelgeving, dit verschilt echter per gemeente. Het is niet mogelijk in de gemeenten Tubbergen en Losser om uit te breiden door nieuwbouw voor een economische activiteit die niet aan het buitengebied gebonden is. In Tubbergen is nieuwbouw bij economische activiteiten mogelijk, mits aan het buitengebied gerelateerd. In Losser is nieuwbouw bij economische activiteiten niet mogelijk omdat daar geen sprake is van KGO-beleid. De belemmeringen die VAB-eigenaren weerhouden om over te gaan tot een transformatie is onzekerheid in de haalbaarheid. Dit uit zich in twee vormen van onzekerheid. Ten eerste onzekerheid omtrent de haalbaarheid van het plan. Is het mogelijk wat wij willen of gaat het lukken om dit plan te realiseren?. De andere vorm van onzekerheid is de financiële haalbaarheid van de transformatie. De kosten van het slopen van de schuren zijn daarin de belemmerende factor. Een bouwrecht kan aanleiding zijn voor VAB-eigenaren om over te gaan tot sloop, vergoeding moet minimaal kostendekkend zijn of iets meer. Eigenaren die een nieuwe schuur willen bouwen, willen in het kader van voor wat, hoort wat wel bouwrechten kopen. Aanbevelingen Invoering van verhandelbare sloop- en bouwrechten in combinatie met meer mogelijkheden in het beleid en de regelgeving Om VAB-erven toekomstbestendiger te maken is het wenselijk dat er meer mogelijkheden komen in het beleid en de regelgeving. In het huidige beleid wordt alleen getoetst op een goede ruimtelijke ordening maar daar waar agrarische erven lange tijd leeg staan, dreigt verpaupering van het gebied. Voor de werkgelegenheid en de toeristische sector is het belangrijk om ook het aspect economische vitaliteit in ogenschouw te nemen. Daarnaast is het belangrijk dat de leefbaarheid van het buitengebied gewaarborgd blijft. Het faciliteren van nieuwe economische activiteiten bij een woonbestemming is daarbij van belang en ook het bouwen van een nieuwe schuur voor privégebruik. Dit kan heel goed gecombineerd worden met het verhandelbaar maken van sloop- en bouwrechten. Door op een locatie te slopen en op een andere locatie weer te bouwen waarbij een salderingsfactor wordt opgenomen, wordt er bijgedragen aan ruimtelijke kwaliteit van het landschap. Om tot een succesvol instrument te komen is het van belang dat de bouwrechten ook ingezet kunnen worden. Het aanbod aan leegstaande schuren wordt de komende jaren alleen maar groter maar om tot een werkbaar instrument te komen is de vraagkant een belangrijk onderdeel. De initiatiefnemer zal een financiële investering moeten doen om zijn initiatief te realiseren, een voor-wat-hoort-wat regeling. De KGO-investering kan ingevuld worden door de aankoop van sloopmeters. De prijs die voor een bouwrecht betaald moet worden dient op de vrije markt tot stand te komen. De verhouding tussen vraag en aanbod bepaalt de prijs die voor een bouwrecht betaald zal worden. Bij de invoering van verhandelbare rechten is het zaak dat elke sloop-m² maar één keer ingezet kan worden. Er zal een vorm van registratie moeten komen om dit te waarborgen. Daarnaast vraagt dit ook om aanpassing van de legesverordening, vooral voor eigenaren 4

5 die overgaan tot sloop. Wanneer die locaties een bestemming krijgen met minder mogelijkheden en/of het verkleinen van het bouwblok zijn de legeskosten erg hoog gezien het feit dat er geen bedenkingen worden verwacht. Een ander lastig punt is: hoe ga je om met de mismatch tussen de benodigde m² van een initiatiefnemer en de aangeboden m² van de VAB-eigenaar. Het planologisch faciliteren van deze verhandelbare bouwrechten vraagt op dit moment om een bestemmingsplanwijziging per erf, kan dit ook efficiënter? Deze vragen dienen nader onderzocht te worden maar het belangrijkste doel is het toekomstbestendig houden van het buitengebied van Noordoost Twente en daarbij ook de leefbaarheid in de dorpen. Door verschillende mogelijkheden te bieden aan eigenaren van vastgoed wordt voorkomen dat op grote schaal leegstand in het buitengebied zal ontstaan. Lef is nodig bij alle partijen De onzekerheid bij VAB-eigenaren wegnemen is onmogelijk, dat is inherent aan ondernemerschap en aan een verandering. Om die onzekerheid te reduceren is de eigenaar aan zet. De VAB-eigenaar zal zich op alle fronten goed moeten laten informeren en die informatie kritisch moeten beoordelen. Het is niet de taak van de overheid om hier een rol in te spelen, de gemeenten kunnen initiatiefnemers alleen zo goed mogelijk informeren over de mogelijkheden die een burger in ogenschouw kan nemen. Voor alle partijen die VAB-eigenaren informeren is het belangrijk dat VAB-eigenaren niet het gevoel krijgen dat ze van het kastje naar de muur gestuurd worden. Een goede adviseur is iemand die een eigenaar ook durft te behoeden voor een onverantwoorde verandering. 5

6 Inhoud 1 Vraagstelling... 7 Definities Onderzoeksopzet Casestudies Inleiding Casestudies Wat kan er al wel en wat nog niet? Conclusie Factor X in Noordoost Twente Inleiding Uitkomsten vragenlijst Conclusie Financiële aspecten rondom transformatie Inleiding Uitkomsten vragenlijst Conclusie Knelpunten, belemmeringen en oplossingen Inleiding Factoren die voor belemmering zorgen Belemmeringen, knelpunten en oplossingen Conclusie Verkenning nieuwe mogelijkheden Inleiding Onzekerheid en beperkingen beleid Verhandelbare bouwrechten in Noordoost Twente Ervaring met verhandelbare bouw- en slooprechten in de praktijk Conclusie Conclusies en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen Geraadpleegde bronnen Bijlage 1: Vragenlijst Bijlage 2: Van provinciaal naar gemeentelijk beleid Bijlage 3: Geïnterviewde personen Bijlage 4: Gespreksverslagen

7 1 Vraagstelling In de zomer van 2014 heeft Saxion in opdracht van de gemeenten Dinkelland en Tubbergen onder eigenaren van agrarisch vastgoed een onderzoek uitgevoerd naar de aansluiting van het VAB 1 -beleid op de praktijk. Doel van dit onderzoek was om te onderzoeken of dit beleid aansluit bij de behoefte van eigenaren van agrarisch vastgoed. Uit dit onderzoek uit 2014 blijkt dat het huidige VAB-beleid voor een aantal voormalige agrarische ondernemers mogelijkheden biedt om de voormalige agrarische schuur in te zetten voor een nieuwe onderneming/activiteit. Tevens blijkt dat zich daarbij een aantal knelpunten voordoet. Twee knelpunten zijn geselecteerd voor het vervolgonderzoek: 1. Ondernemers willen hun schuren behouden om te voorkomen dat bouwrechten verdwijnen; 2. Voormalige ondernemers willen graag schuren slopen maar hebben onvoldoende financiële middelen om dit te doen. Ten aanzien van het eerste knelpunt blijkt dat ondernemers niet overgaan tot sloop van de voormalige agrarische bebouwing omdat zij dan niet iets van gelijke omvang mogen terugbouwen. Door niet over te gaan tot sloop kan de bebouwing ingezet worden als middel om in de toekomst alsnog iets nieuws te kunnen bouwen op het erf. Het tweede knelpunt heeft betrekking op de financiële situatie van ondernemers. Vanuit de intensieve veehouderij (varkens, pluimvee en kalveren) is er behoefte om een aantal stallen te slopen en het erf op te schonen. Veelal hebben intensieve veehouderijen de laatste jaren al ingeteerd op hun vermogen en is er geen geld om te slopen. Intensieve veehouderijen hebben ten opzichte van de melkveebedrijven veel meer opstallen en minder grond in eigendom. Stallen bevatten vaak nog asbest dat bij het slopen extra kosten met zich meebrengt. Intensieve veehouderijen krijgen het lastig om na staking van het bedrijf over te gaan tot sanering van opstallen of tot het ontplooien van nieuwe activiteiten. Financieel is daarvoor geen tot weinig ruimte. Veelal is de externe financiering van dit type bedrijf naar verhouding ook hoog. Het kan zelfs zo zijn dat er onvoldoende ruimte is om de fiscale claim van de staking van de onderneming te betalen en de financiering van de bank af te lossen (Haar-Wiefferink & Hof, 2014). Business case Toekomstbestendig buitengebied Noordoost Twente De prognose is dat de komende jaren veel agrarisch vastgoed vrij komt (Alterra, 2014). Het transformeren van al die erven naar een nieuwe bestemming zal niet mogelijk zijn, daarvoor komen er te veel m² leeg te staan in Noordoost Twente (Wing, 2013). In het rapport van Alterra (2014) is becijferd dat in de gemeente Dinkelland naar verwachting m² bedrijfsgebouwen vrij komt in de periode In Losser zal dat naar verwachting m² zijn en in Tubbergen gaat het om m² aan bedrijfsgebouwen. Voor deze drie gemeenten gaat het dan al om m² aan vrijkomende bedrijfsbebouwing. De verwachte leegstand zal nog groter zijn omdat de verwachting is dat ook een groot aantal boerderijwoningen leeg komt te staan. Welke mogelijkheden zijn er nog meer naast het transformeren van die erven om grote problemen rondom leegstand te voorkomen? Daarom staat in dit onderzoek de volgende vraag centraal: wat is nodig om de (voormalige) agrarische bebouwing in het buitengebied van Noordoost Twente toekomstbestendig te maken? Er is al veel mogelijk binnen bestaand beleid en regelgeving van de provincie en gemeenten. Denk daarbij aan het VAB-beleid, Rood-voor-Rood regeling, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en 1 VAB staat voor vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing 7

8 mogelijkheden binnen het huidige bestemmingsplan. Maar zijn deze mogelijkheden voldoende om VAB-locaties toekomstbestendig te maken? De kernvraag voor dit onderzoek is derhalve: Wat is er minimaal nodig zodat VAB-eigenaren hun erf toekomstbestendig kunnen maken op het gebied van beleid/regelgeving, financiële middelen en ontzorgen? Voordat nagedacht kan worden over eventuele oplossingen dient eerst inzicht te komen in de vraag waar het probleem zich manifesteert en hoe groot het probleem is. De doelstelling van dit onderzoek is: Mogelijke oplossingen aandragen voor praktijksituaties waarin VAB-eigenaren bij het streven om hun erf toekomstbestendig te maken belemmeringen ervaren op het gebied van beleid/regelgeving, financiële middelen en begeleiding. Definities Toekomstbestendig maken Iets veranderen zodanig dat het weer een volgende generatie mee kan. Vrijkomende agrarische bebouwing (VAB s) Gebouwen die gebouwd zijn om een functie te hebben voor de agrarische sector en nu niet meer als zodanig worden gebruikt. VAB-eigenaar Een eigenaar van een locatie die gebouwen met een agrarische functie op zijn erf heeft staan maar deze niet meer als zodanig in gebruik heeft. Factor X Alle factoren die een rol spelen bij de beslissing van VAB-eigenaren om al dan niet een initiatief te beginnen op het erf. Deze factoren hebben onder andere betrekking op onbekendheid met de (on)mogelijkheden in beleid, de procedureaspecten zoals looptijd en kosten maar ook zaken zoals privacy. Dit zijn slechts voorbeelden, er kunnen nog meer factoren van invloed zijn. Veldschuren Bebouwing welke op basis van het vigerende bestemmingsplan niet binnen bouwpercelen is opgenomen, maar op basis van het vigerende bestemmingsplan positief is bestemd dan wel onder het gebruiksovergangsrecht is gebracht (Gemeente Tubbergen, 2014) (Gemeente Dinkelland, 2010). KGO-beleid De provincie Overijssel biedt met dit beleidskader ruimte aan grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied, onder de voorwaarde dat er wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De kwaliteitsimpuls is van toepassing op ontwikkelingen die niet in het geldende bestemmingsplan passen. 8

9 2 Onderzoeksopzet De kernvraag is uitgewerkt in vijf onderzoeksvragen: 1. Wat willen VAB-eigenaren op hun erf met het vastgoed om deze toekomstbestendig te maken? 2. In hoeverre passen de plannen van de VAB-eigenaren binnen het huidige beleid/regelgeving? 3. Wat heeft de VAB-eigenaren tot op heden weerhouden om het erf toekomstbestendig te maken? 4. Welke financiële aspecten spelen een rol bij een transformatie op het erf om deze toekomstbestendig te maken? 5. Wat zijn de knelpunten en belemmeringen die uit voorgaande vragen naar voren komen en op welke wijze kan hier een oplossing voor komen? Voor de beantwoording van de onderzoeksvragen is een aantal casestudies uitgevoerd. In totaal hebben negen VAB-eigenaren deelgenomen aan dit onderzoek. De erven zijn alle gelegen in Noordoost Twente waarvan vier erven in de gemeente Tubbergen en vijf erven in de gemeente Dinkelland. Vanuit de gemeente Losser hebben geen VAB-eigenaren deelgenomen aan het onderzoek. Wel zijn de casussen getoetst aan het beleid van de gemeente Losser om zo een uitspraak te kunnen doen. Gemeente Oldenzaal heeft besloten niet actief deel te nemen in dit onderzoek omdat zij een relatief klein buitengebied heeften een beperkt aantal VAB-eigenaren. Ook gaf zij aan het beleid van de omliggende gemeenten te volgen daar waar het betrekking heeft op het buitengebied. Uitgangspunt voor deelname aan het onderzoek waren de volgende criteria: Eigenaar wil een verandering op het erf. Het erf is gelegen in Noordoost Twente. De kernvraag en bijbehorende onderzoeksvragen worden door middel van casestudies en kwalitatief onderzoek beantwoord. Doel van deze casestudie is per casus te begrijpen en te beschrijven wat nodig is om naar een nieuwe situatie op het erf te komen. Deze VAB-eigenaren vormen een goede afspiegeling van de doelgroep. Het kwalitatieve onderdeel in dit onderzoek bestaat uit een locatiebezoek waarbij de onderzoekers de VAB-locatie hebben bezocht om de wensen te inventariseren. Daarnaast hebben de deelnemers een vragenlijst ingevuld en zijn er vier bijeenkomsten georganiseerd waarin de uitkomsten van het onderzoek zijn voorgelegd aan de deelnemers om deze te verifiëren en de achterliggende gedachten in beeld te krijgen. Deelvraag 1: Wat willen VAB-eigenaren op hun erf met het vastgoed om deze toekomstbestendig te maken? De eerste stap in dit onderzoek is het in kaart brengen van de behoefte van eigenaren van de VABlocaties. De onderzoekers hebben een bezoek gebracht aan de locatie van alle VAB-eigenaren. Tijdens dat bezoek is de huidige situatie in kaart gebracht en de gewenst situatie om het erf toekomstbestendig te maken. Van dit bezoek is een gespreksverslag opgesteld en ter verificatie aangeboden aan de VAB-eigenaar. 9

10 Deelvraag 2: In hoeverre passen de plannen van de VAB-eigenaren binnen het huidige beleid/regelgeving? Per casus is in kaart gebracht in hoeverre de gewenste situatie gerealiseerd kan worden binnen het geldende beleid en de regelgeving van de betrokken gemeenten in dit onderzoek. Deelvraag 3: Wat heeft de VAB-eigenaren tot op heden weerhouden om het erf toekomstbestendig te maken? Om deze vraag te beantwoorden is de vragenlijst in bijlage 1 per post verstuurd aan de deelnemers van dit onderzoek. De ingevulde vragenlijst is door de deelnemers retour gezonden naar Saxion, daar zijn de uitkomsten verwerkt. Tijdens een bijeenkomst met de deelnemers zijn de uitkomsten van de vragenlijst besproken en bediscussieerd. Deelvraag 4: Welke financiële aspecten spelen een rol bij een transformatie op het erf om deze toekomstbestendig te maken? Deze vraag is eveneens beantwoord op basis van de vragenlijst die hierboven is beschreven. Ook deze uitkomsten zijn besproken en bediscussieerd. Deelvraag 5:Wat zijn de knelpunten en belemmeringen die uit voorgaande vragen naar voren komen en op welke wijze kan hier een oplossing voor komen? Om de laatste deelvraag te beantwoorden zijn de knelpunten en belemmeringen in kaart gebracht en zijn mogelijkheden voor oplossingsrichtingen beschreven. Alle verzamelde informatie is geanalyseerd en mogelijke oplossingsrichtingen zijn daarna verkend. 10

11 3 Casestudies 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de negen casussen geïntroduceerd. Allereerst wordt per casus beschreven wat de huidige en gewenste situatie is. Vervolgens wordt besproken welke gewenste situaties wel en niet mogelijk zijn binnen het huidige beleidskader. Op deze manier wordt duidelijk welke knelpunten met het beleid optreden bij de behandelde casussen. Omwille van de privacy van de deelnemers zijn de casussen geanonimiseerd. 3.2 Casestudies Casus 1: In de eerste casus gaat het om een voormalig pluimveebedrijf. In totaal heeft de eigenaar ongeveer 3250m 2 aan vrijkomende agrarische bebouwing staan. 1300m 2 Staat op een apart kavel elders in de gemeente. Deze bebouwing bestaat uit vier kippenschuren en twee tussengebouwen, een werktuigenberging, een mestopslagschuur, een kleinere opslagschuur en enkele betonplaten. Op de betonplaten stond voorheen een mestsilo, deze is al gesloopt. Ook aanwezig is een voormalig woonhuis, welke gebruikt wordt als opslagruimte. In de gewenste situatie wordt de mestopslagschuur gesloopt en de schuren op de aparte kavel verkocht of gesloopt in combinatie met Rood-voor- Figuur 1: mestopslagschuur Rood. Hierbij wil de eigenaar het bouwrecht van de mestopslagschuur behouden. De rest van de bebouwing blijft gehandhaafd. Daarnaast worden de kippenschuren die blijven staan gebruikt voor het stallen van caravans en kan het tussengebouwtje worden verhuurd als timmerfabriekje. Casus 2: In de tweede casus gaat het om een voormalige varkenshouderij en melkveebedrijf. Op het erf van de eigenaar staan nog verschillende schuren en stallen. Hieronder bevinden zich enkele varkensstallen, een ligboxenstal, een werktuigenberging en een kapschuur. De kapschuur is enkele jaren geleden voorzien van een aanbouw. In de gewenste situatie wordt de aanbouw van de kapschuur verwijderd en wordt de kapschuur teruggebracht in oude staat. De ligboxenstal wordt Figuur 2: varkensstallen 11

12 gebruikt als (hobbymatige) paardenstal en een werkplaats. De rest van de schuren en stallen wenst de VAB-eigenaar te verkopen conform de Rood-voor-Rood regeling aan een andere initiatiefnemer. Eventueel is er de wens om in de toekomst een schuur terug te bouwen. Casus 3: In de derde casus gaat het om een erf met zowel voormalige varkensstallen als een voormalige ligboxenstal. Er staat op het erf ongeveer 930m 2 voormalige agrarische bebouwing. Eén van de varkensstallen is gesplitst in een varkensstal en een werkplaats. Het doel bij deze casus is om alle aanwezige bebouwing te hergebruiken. De VAB-eigenaar wil in de ligboxenstal drie plattelandsappartementen en een receptie Figuur 3: ligboxenstal realiseren en op het weiland achter het erf wenst men kampeerplaatsen in het kader van kamperen bij de boer te realiseren. In de varkensstal/werkplaats dienen ten behoeve van de camping voorzieningen zoals een kantine en sanitair gerealiseerd te worden. De overgebleven varkensstal zal wellicht gesloopt worden. Casus 4: De vierde casus is op dit moment uitsluitend een woonkavel met daarop twee woningen en een schuur voor privégebruik. Deze schuur wordt onder andere gebruikt als carport en voor de stalling van een aanhanger en een bedrijfswagen. De gewenste situatie voorziet in de bouw van een showroom (agrarische gerelateerd) van 300 m 2. Idealiter wordt deze showroom gebouwd op een stuk grond van de eigenaar naast het huidige bebouwde erf. Figuur 4: gewenste locatie ten behoeve van nieuwbouw Deze showroom is bedoeld om als stalling van een auto, aanhanger en een trekker. De showroom is ook bedoeld om inventaris van het bedrijf van de deelnemer te etaleren. Ter compensatie is de eigenaar bereid om elders schuren te slopen en te investeren in de landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit. 12

13 Casus 5: De vijfde casus is een VAB-locatie waarop al meerdere ruimtes worden verhuurd aan kleine bedrijfjes. Deze zijn gevestigd in een voormalige kippenschuur. Op het erf staat nog een paardenstal en een schuur voor privégebruik. In deze privéschuur wil de eigenaar graag een nieuwe invulling realiseren. Hierbij wil de eigenaar de mogelijkheid krijgen om allerlei workshops te organiseren en om feesten en partijen te houden in de schuur. Figuur 5: privéschuur Casus 6: De zesde casus heeft betrekking op een woonerf met schuren die in het verleden gebruikt zijn voor het houden van melkvee en vleesvarkens. De schuren zijn ook gedeeltelijk gebruikt als timmerwerkplaats. Er is nu geen bedrijfsmatige activiteit meer. In de gewenste situatie worden de aanwezige schuren gesloopt in het kader van Rood-voor-Rood (hiervoor moeten er aanvullende vierkante meters worden Figuur 6: schuren op het erf aangekocht) en wordt er een compensatiewoning teruggebouwd. De beoogde locatie van de compensatiewoning ligt aan de andere kant van de weg gezien vanuit de bestaande woning. Eventueel is het bouwen van de compensatiewoning op het erf zelf ook een optie als de ruimte dit toelaat. Casus 7: Op dit erf geldt al gedurende lange tijd de bestemming wonen maar het heeft wel een agrarische geschiedenis. Op het erf staat een schuur die in privégebruik is. Daarnaast zit aan het hoofdgebouw nog een bijgebouw vast. De wens van de VAB-eigenaar is om een schuur van m 2 te realiseren op het erf. Deze schuur dient vervolgens als stalling voor bedrijfswagens en inventaris Figuur 7: bestaande privéschuur ten behoeve van het bedrijf van de eigenaar. De bestaande schuur is daar te klein voor. Net als bij casus 4 is de eigenaar bereid om investeringen te doen om de ruimtelijke kwaliteit en inpasbaarheid te waarborgen. 13

14 Casus 8: De huidige situatie op dit erf bestaat uit een woning, garage en een werktuigenberging. Het erf heeft de bestemming Bedrijf - voormalig agrarisch. In de gewenste situatie wordt er 340m 2 bijgebouwd. Hieronder valt een carport en een werktuigenberging voor het bedrijf van de eigenaar. Figuur 8: beplanting ten behoeve van landschappelijke inpasbaarheid Casus 9: Op het erf van de laatste casus staat ruim 2300m 2 aan voormalig agrarische bebouwing. Hieronder bevinden zich twee kalverstallen, twee varkensstallen, een werktuigenberging, een sleufsilo en nog een opslagruimte. Op het erf bevindt zich ook de woning en het bedrijf van de eigenaar. In de gewenste situatie wordt de aanwezige voormalige agrarische Figuur 9: varkensstal bebouwing gesloopt in het kader van Rood-voor-Rood. De deelnemer verwacht hiermee twee compensatiewoningen terug te kunnen bouwen. De locatie van de compensatiewoningen is nog niet bekend maar dit zou op het bouwblok kunnen of wellicht naast het bouwblok. Vervolgens wil de deelnemer een schuur terugbouwen voor de stalling van werktuigen. Deze werktuigen zijn bedoeld voor het onderhoud van de grond op en rond het erf. 3.3 Wat kan er al wel en wat nog niet? In deze paragraaf wordt ingegaan op welke gewenste situaties van de negen casussen al mogelijk zijn onder het beleid van de gemeenten Dinkelland, Tubbergen en Losser. Alle casussen zijn getoetst aan het beleid van twee gemeenten, namelijk het beleid van de gemeente waarin de casus ligt, en aan het beleid van de gemeente Losser. In bijlage 2 is reeds ingegaan op de verschillen in het beleid van de drie gemeenten. Casus 1: In de eerste casus is de gedeeltelijke sanering van een voormalig pluimveebedrijf het doel. Hierbij wordt een mestopslagschuur aangemeld voor een Rood-voor-Roodregeling. Twee kippenschuren en een tussengebouwtje op een ander kavel worden verkocht of ook gesloopt. Vervolgens wil de eigenaar het bouwrecht van de mestopslagschuur bewaren om later nog een schuur terug te kunnen bouwen 14

15 voor de verkoopbaarheid van de kavel. Ook wil de eigenaar een caravanstalling in een deel van de overgebleven kippenschuren realiseren en het tussengebouwtje verhuren als werkplaats. De geldende bestemming op deze locatie is agrarisch. Beleidstoets Dinkelland: 1. Het slopen of verkopen is via particuliere weg altijd mogelijk. De nadelen hiervan zijn wel dat in het geval van sloop geen compensatie is. Ook is het dan niet mogelijk om een schuur terug te bouwen; 2. Beide schuren kunnen worden aangemeld voor een Rood-voor-Roodregeling waarbij de schuren worden gesloopt en er één of meerdere compensatiewoning(en) 2 kunnen worden teruggebouwd. Een schuur terugbouwen is dan niet meer mogelijk; 3. De caravanstalling is mogelijk via een ontheffing voor het afwijken van het bestemmingsplan. Met die ontheffing kan er tot 500m 2 worden gebruikt; 4. Het tussengebouwtje kan worden verhuurd als werkplaats. Dit is een private aangelegenheid. Binnen de bestemming bedrijf-voormalige agrarisch mag tot 500 m² aan VAB-activiteiten worden verricht (gezamenlijk oppervlakte). Er is wel een melding activiteitenbesluit nodig. Het oordeel op basis van het geldende beleid van de gemeente Dinkelland is dan ook positief. Het enige aandachtspunt is het terugbouwen van de schuur waarmee de eigenaar de kavel verkoopbaar wil houden voor ondernemers. Beleidstoets Losser: 1. De sloop van de mestopslagschuur en de kippenschuren is mogelijk. Net als in Dinkelland kan de schuur dan niet worden teruggebouwd; 2. Een timmerfabriek kan mits de timmerfabriek in milieucategorie 1 of 2 valt. De caravanstalling is ook mogelijk; 3. Het toepassen van Rood-voor-Rood is ook een optie voor de mestopslag en de kippenschuren. De compensatiewoning wordt dan op het erf van de deelnemer gepland omdat dit ook de slooplocatie is; 4. Een laatste optie zou nog een saneringsregeling kunnen zijn waarbij de schuren gesloopt worden en een gedeelte teruggebouwd kan worden. Echter is er geen financiële compensatie voor de sloop. Ook in de gemeente Losser is de gewenste situatie mogelijk. Alleen blijft ook in Losser het kunnen terugbouwen van een schuur na sloop een aandachtspunt. Casus 2: In de tweede casus is het doel het verwijderen van een aanbouw van een kapschuur en het ombouwen van een ligboxenstal naar een paardenstal en een werkplaats. De overige schuren en stallen worden verkocht voor een Rood-voor-Rood initiatief elders. In de toekomst zou de eigenaar eventueel een schuur terug willen bouwen ten behoeve van een werktuigenstalling. De geldende bestemming is op deze locatie agrarisch. Beleidstoets Tubbergen: 1. Er kan gebruik worden gemaakt van een Rood-voor-Roodregeling waarbij de aanwezige m² worden verkocht aan een andere initiatiefnemer. Voor de gemeente is van belang dat er wordt gesloopt. Daarvoor sluit de gemeente een overeenkomst met de deelnemer aan Rood-voor-Rood die een woning gaat bouwen. Tussen de eigenaren onderling zal ook iets vastgelegd moeten worden over de sloop. 2 Dat ligt aan de vraag of de opbrengsten van de één compensatiewoning de sloopkosten dekt. Zo niet, dan kan er een tweede woning worden toegekend; 15

16 2. Eventueel kan ervoor worden gekozen om een schuur te laten staan om als werktuigenberging te dienen. Zo hoeft er later geen schuur teruggebouwd te worden. Anders is de veldschurenregeling 3 ook een optie. Onder het huidige beleid van de gemeente Tubbergen is deze ontwikkeling mogelijk. Beleidstoets Losser: 1. Rood-voor-Rood is ook in Losser een mogelijkheid. Hierbij wordt de bestemming gewijzigd en kan er maximaal 250m 2 aan vrijstaande bijgebouwen blijven staan of nieuw worden gebouwd; In Losser is het oordeel bijna identiek met de uitzondering dat de gemeente Losser de veldschurenregeling niet kent. Dit betekent dat er na de Rood-voor-Roodregeling 250m 2 aan vrijstaande bijgebouwen beschikbaar zal zijn. Casus 3: In de derde casus wordt de aanwezige vrijgekomen agrarische bebouwing hergebruikt ten behoeve van plattelandsappartementen met een receptie, sanitaire voorziening en een kantine voor een camping en een werkplaats. Op het weiland achter het erf wordt vervolgens kamperen bij de boer mogelijk gemaakt. De geldende bestemming op deze locatie is agrarisch. Beleidstoets Tubbergen: 1. Voor de receptie is een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig. Hiermee wordt een kleinschalige kampwinkel mogelijk gemaakt die anders niet mogelijk zou zijn; 2. Met een VAB-aanvraag kan er vervolgens voor worden gezorgd dat de plattelandsappartementen en de sanitaire voorzieningen en de kantine kunnen worden geëxploiteerd; 3. Voor het kamperen bij de boer is dan nog een omgevingsvergunning nodig. Hiermee kunnen er 15 kampeerplekken worden gerealiseerd tijdens reguliere periodes en 25 tussen 15 maart en 1 november. Met dezelfde vergunning kunnen de voorzieningen worden gerealiseerd. Binnen het beleid van de gemeente Tubbergen is het mogelijk om de agrarische bebouwing her te gebruiken. Beleidstoets Losser: In losser wordt deze casussen hetzelfde behandeld. Casus 4: In de vierde casus wordt er naast het bebouwde erf van de deelnemer een showroom ten behoeve van de stalling van een bedrijfswagen, een aanhanger en een trekker. Deze showroom zal ongeveer 300m 2 groot worden. De geldende bestemming op deze locatie is wonen. Beleidstoets Tubbergen: 1. In het beleid van de gemeente Tubbergen is het niet mogelijk om nieuw te bouwen ten behoeve van een nieuw bedrijf op een woonbestemming. Als het zou gaan om een bestaande schuur zouden er minder bezwaren zijn maar omdat er sprake is van een agrarisch gerelateerd bedrijf is nieuwbouw 3 Bij de veldschurenregeling wordt een veldschuur opgekocht en afgebroken. Deze kan vervolgens tot 500 m 3 volledig worden teruggebouwd op eigen erf boven de 500 m³ mag 25% van de rest van de inhoud worden teruggebouwd op eigen erf; 16

17 formeel niet mogelijk. Kanttekening is dat een showroom eventueel wel zou kunnen onder het VABbeleid maar detailhandel is niet mogelijk in het VAB-beleid; 2. Een omweg is echter mogelijk via de veldschurenregeling. Met deze regeling kan er een schuur gebouwd worden op het erf en kan daar via het VAB-beleid een economische activiteit in worden gestart. Bouwen naast het bebouwde erf blijft echter niet mogelijk. Dit moet binnen het huidige bouwblok. Formeel is de ontwikkeling niet mogelijk. Echter kan er via de veldschurenregeling wel een variant van het plan worden gerealiseerd. Beleidstoets Losser: 1. In Losser is het ook niet mogelijk om nieuw te bouwen voor een bedrijf op een woonlocatie. Omdat de gemeente Losser geen veldschurenregeling kent is een omweg ook niet mogelijk. In Losser is de ontwikkeling formeel ook niet mogelijk en omdat er geen veldschurenregeling zoals in Tubbergen bestaat is er ook geen omweg mogelijk. Casus 5: In de vijfde casus wordt in een huidige privéschuur de mogelijkheid gevestigd om workshops, feesten en partijen te organiseren. De geldende bestemming op deze locatie is bedrijf voormalig agrarisch. Beleidstoets Dinkelland: 1. Het mogelijk maken van workshops kan binnen het bestemmingsplan door de geboden mogelijkheid tot afwijking van de gebruiksregels. Het betreft dan andersoortige bedrijven waarbij de voorwaarden zijn opgenomen in de regels. 2. Het houden van zelfstandige feesten en partijen is in het kader van een VAB-beleid niet mogelijk. In de gebruiksregels is opgenomen dat horeca strijdig is, met uitzondering van een theeschenkerij tot een maximale oppervlakte van 50 m² en de op het erf aanwezige recreatieve voorzieningen; 3. Hierbij is het belangrijk dat er in het kader van de feesten en partijen wordt gelet op de eisen en voorwaarden onder de Drank- en Horecawet en brandveiligheid. Daarnaast moet er worden voldaan aan dezelfde eisen voor horeca in de dorpskernen. Binnen het beleid van de gemeente Dinkelland is het vestigen van workshops in de privéschuur mogelijk, het houden van feesten en partijen is niet mogelijk conform het geldende VAB-beleid. Beleidstoets Losser: 1. De mogelijkheden tot herinvulling zijn in Losser hetzelfde. Zelfstandige horeca op VAB-locaties is ook niet mogelijk. De bestaande horecabestemmingen in Losser zijn daarvoor toereikend. Ook het beleid van de gemeente Losser levert geen knelpunten op zolang er geen sprake is van zelfstandige horeca. Casus 6: In de zesde casus wordt de aanwezige agrarische bebouwing gesloopt in het kader van Rood-voor- Rood. De compensatiewoning die daarbij toegekend wordt, heeft de overkant van de weg als beoogde locatie. De geldende bestemming op deze locatie is wonen. 17

18 Beleidstoets Tubbergen: 1. Met de aanwezige agrarische bebouwing wordt de sloopnorm van 1000m 2 niet gehaald. Dit betekent dat er vierkante meters bij zullen moeten worden gekocht; 2. De bouw van een compensatiewoning aan de andere kant van de weg is niet mogelijk. Dit heeft te maken met de vestiging van een nieuw bouwblok in een open landschap, wat ruimtelijk onwenselijk is; 3. De bouw van een compensatiewoning op het erf zelf is na sloop wel mogelijk. Met een landschapsarchitect kan worden gekeken hoe dit het beste in te plannen is. Een suboptimale variant van de gewenste situatie is mogelijk mits er vierkante meters aangekocht worden en er een nieuwe locatie voor de compensatiewoning gezocht wordt. Beleidstoets Losser: In Losser wordt deze casus hetzelfde behandeld. Casus 7: De zevende casus lijkt veel op de vierde casus omdat het in deze casus gaat om de bouw van een schuur ten behoeve van het bedrijf van de eigenaar op een woonerf. Deze schuur wordt m 2 en wordt gebruikt voor de stalling van bedrijfswagens, opslag van inventaris en als werkplaats. De geldende bestemming op deze locatie is wonen. Beleidstoets Dinkelland: 1. In het beleid van de gemeente Dinkelland is het niet mogelijk om nieuw te bouwen ten behoeve van nieuw bedrijf op een woonbestemming. Als het ging om een bestaande schuur zouden er minder bezwaren zijn omdat het gaat over een agrarisch gerelateerd bedrijf maar nieuwbouw is formeel niet mogelijk; 2. Een omweg is echter mogelijk via de veldschurenregeling 4. Met deze regeling kan er een schuur gebouwd worden op het erf en kan daar via het VAB-beleid een economische activiteit in worden gestart. Formeel is de ontwikkeling niet mogelijk. Echter kan er via de veldschurenregeling wel een variant van het plan worden gerealiseerd. De schuur dient dan binnen het bouwblok gerealiseerd te worden anders is er eerst nog een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Beleidstoets Losser: 1. In Losser is het ook niet mogelijk om nieuw te bouwen voor een bedrijf op een woonlocatie. Omdat de gemeente Losser geen veldschurenregeling kent is een omweg ook niet mogelijk. In Losser is de ontwikkeling formeel ook niet mogelijk en omdat er geen veldschurenregeling zoals in Dinkelland en Tubbergen bestaat, is er ook geen omweg mogelijk. 4 Om een schuur van m² te kunnen realiseren d.m.v. de veldschurenregeling moeten veel veldschuren worden gesloopt. De vraag is hoe realistisch dit is. 18

19 Casus 8: De achtste casus is de enige casus waar het KGO-beleid op van toepassing is en voorziet in de bouw van 340m 2 nieuwe bebouwing. Zoals in bijlage 2 staat beschreven wordt KGO-beleid gebruikt om toevoegingen aan bestaande bebouwing mogelijk te maken t.b.v. een bestaand bedrijf in het buitengebied. Deze nieuwe bebouwing bestaat uit een carport en een werktuigenberging voor het bedrijf van de eigenaar. De geldende bestemming op deze locatie is bedrijf voormalig agrarisch. Beleidstoets Dinkelland: 1. Het kwaliteitsteam heeft vooruitlopend op de formele vergunningsaanvraag de plannen al beoordeeld en geconcludeerd dat de plannen mogelijk zijn; 2. De KGO-afdracht is 25% van de bouwkosten. De ontwikkeling is binnen het KGO-beleid van de gemeente Dinkelland mogelijk. Beleidstoets Losser: 1. Gebruik moet worden gemaakt van de bestaande opstallen, daarvoor kan een functiewijziging mogelijk worden gemaakt. Nieuwbouw is niet mogelijk. De gemeente Losser kent geen KGO-beleid en daarom is het ook niet mogelijk om de hoeveelheid oppervlakte aan bijgebouwen ten behoeve van een bedrijf uit te breiden. Casus 9: Bij de negende casus wordt de aanwezige voormalig agrarische bebouwing gesloopt in het kader van Rood-voor-Rood. De eigenaar verwacht twee bouwkavels 5 te kunnen krijgen voor de te slopen oppervlakte. De locatie van de compensatiewoningen is nog niet bekend maar dit zou op het bouwblok kunnen of wellicht naast het bouwblok. Na sloop wil de eigenaar een werktuigenberging terugbouwen. Dit is nodig voor het onderhoud van de omliggende grond. De geldende bestemming op deze locatie betreft agrarisch. Beleidstoets Dinkelland: 1. De locatie van de compensatiewoning(en) zal waarschijnlijk op het bouwblok moeten zijn. Als het in het kader van ruimtelijke kwaliteit beter is kunnen de compensatiewoningen aansluitend aan of in de nabijheid van het bouwblok gerealiseerd worden; 2. Voor de schuur kan er een schuur blijven staan ten behoeve van de werktuigenberging. Anders is de veldschurenregeling ook een optie; Een suboptimale variant van de gewenste situatie is zeker mogelijk, de compensatiewoningen dienen bij voorkeur binnen het bestaande bouwblok gerealiseerd te worden eventueel in de nabijheid van de slooplocatie. Beleidstoets Losser: Met uitzondering van de veldschurenregeling is er geen verschil in opvatting. 5 Dat ligt aan de vraag of de opbrengsten van de één compensatiewoning de sloopkosten dekt. Zo niet, dan kan er een tweede woning worden toegekend (Gemeente Dinkelland, 2014); 19

20 3.4 Conclusie In dit hoofdstuk is geprobeerd een antwoord te vinden op de eerste twee deelvragen uit dit onderzoek. De eerste deelvraag luidt als volgt: Wat willen VAB-eigenaren op hun erf met het vastgoed om deze toekomstbestendig te maken? En de tweede deelvraag is: In hoeverre passen de plannen van VABeigenaren binnen het huidige beleid/regelgeving? Uit de beleidstoetsen van de gemeenten blijkt dat de casussen 1,2,3,5 en 8 (deels) passen binnen het huidige beleidskader van de gemeenten Dinkelland en Tubbergen. In de gemeente Losser is dat er één minder. Door het ontbreken van KGO-beleid is de gewenste situatie van casus 8, waarin bestaande bebouwing wordt uitgebreid ten behoeve van een bestaande economische activiteit, namelijk niet mogelijk. Voor de casussen 6 en 9 geldt dat in de gemeenten Tubbergen en Dinkelland een suboptimale variant mogelijk is, een nieuwe woning binnen het bestaande bouwblok en geen nieuw bouwblok creëren. Voor de gemeente Losser is dat hetzelfde. Daarnaast heeft de gemeente Losser geen veldschurenregeling. De laatste twee casussen, 4 en 7, zijn binnen het beleid van alle drie de gemeenten niet mogelijk. Op basis van deze analyse kan worden gezegd dat in het geval van deze negen casussen het beleid al heel veel mogelijk maakt. Aandachtspunten zijn echter nog: het nieuwbouwen van een schuur ten behoeve van nieuwe economische activiteit op een woonbestemming, het terugbouwen van schuren na sloop c.q. het behouden van het bouwrecht en het creëren van een nieuw bouwblok in een open landschap. Ook horeca in VAB-locaties is in Dinkelland en Losser niet mogelijk. In Losser geldt dat het nu niet mogelijk is om bestaande bebouwing ten behoeve van een bestaande economische activiteit uit te breiden door het ontbreken van KGO-beleid. 4 Factor X in Noordoost Twente 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van de vragenlijsten beschreven. Gevraagd is onder andere naar: 1. eerdere ervaringen met de gemeente; 2. de reden waarom zij nog geen concrete actie hebben ondernomen; 3. de mate waarin zij bekend zijn met relevant beleid en de mogelijkheden in bestemmingsplannen. Vervolgens is een elftal stellingen voorgelegd. Deze stellingen zijn (door het ontbreken van een basis in de literatuur) voornamelijk het resultaat van brainstormsessies met één student en onderzoekers van het Kenniscentrum Leefomgeving van Saxion. Uit de theoretische verkenning is gebleken dat er nog niet veel gepubliceerd is over de motieven van VAB-eigenaren en de factoren die meespelen bij de beslissing om al dan niet een initiatief op het erf te beginnen. De uitkomsten van de vragenlijsten zijn in een bijeenkomst met de deelnemers besproken. Tijdens deze bijeenkomst zijn achterliggende vragen gesteld om de uitkomsten te verduidelijken en aanvullende informatie te verkrijgen. In bijlage 1 is een blanco-exemplaar van de vragenlijsten opgenomen. 20

21 4.2 Uitkomsten vragenlijst In deze paragraaf wordt per cluster ingegaan op de uitkomsten van de vragenlijst. Op deze manier ontstaat een duidelijk overzicht van de antwoorden die per cluster zijn gegeven door de respondenten. Cluster 1: eerdere ervaringen met de gemeente In cluster 1 wordt ingegaan op de ervaringen die de respondenten hebben met de gemeenten en de periode waarin die ervaringen speelden. Daarnaast worden ook de antwoorden gegeven op de vragen over de reden waarom de respondenten nog geen concrete actie hebben genomen en tegen welke procedureaspecten de respondenten opkijken. In onderstaande tabel worden de ervaringen daarmee van de respondenten weergegeven: Ervaringen: Periode: Toelichting: Soort ervaring: Rood-voor-Rood Afgewezen i.v.m. het niet willen - voldoen aan gemeentelijke voorwaarden. Partiële herziening Jaren 90 = bestemmingsplan Vergunningsaanvragen heden Oriënterende gesprekken met = gemeente Niet van toepassing - - Partiële herziening Goed gevoel over. De gemeente heeft + bestemmingsplan goed geholpen met wat er mogelijk was. Rood-voor-Rood besprekingen Medio 2008 Duidelijk verhaal. Het kon gewoon + niet. Niet van toepassing - - Vergunningsaanvragen Bouwaanvragen, allemaal soepel en = snel verlopen Partiële herziening bestemmingsplan Vergunningsaanvragen Realisatie van een woonzorgcentrum. + Ervaringen kunnen zowel positief (+), negatief (-) als gemengd (=) zijn. Deze waarderingen zijn gebaseerd op achterliggende vragen die zijn gesteld tijdens de bijeenkomst waarin de uitkomsten zijn besproken met de deelnemers. Vrijwel alle respondenten hebben ervaringen met de gemeente. Slechts twee van de negen zijn met betrekking tot een ontwikkeling op hun erf nog niet in aanraking met de gemeente gekomen. De meeste zijn echter gemengd of positief. Verklaringen die gegeven werden door de deelnemers hebben onder andere betrekking op van het kastje naar de muur worden gestuurd, de tijd die het kostte om duidelijkheid te krijgen en de onzekerheid over bij wie men terecht kan met vragen. Tijdens de bijeenkomsten is door de deelnemers ook aangegeven dat de houding van gemeenten steeds beter is geworden. Voorheen was een verandering niet mogelijk en daarmee was de kous af maar tegenwoordig merken deelnemers dat er sprake is van een coöperatieve houding, wat als zeer positief wordt ervaren. 21

22 In de onderstaande tabel wordt ingegaan op de redenen waarom de respondenten nog geen concrete actie hebben ondernomen. De redenen worden verdeeld in thema s om ze te kunnen groeperen. Reden: Moeilijk om een goede beslissing te nemen. Omdat een eerdere aanvraag tot Rood-voor-Rood niet vlekkeloos is verlopen. We weten nog niet exact wat we willen/mogen. We hebben wel plannen met leegstaande gebouwen, wanneer dit niet haalbaar/mogelijk is zou sloop een optie zijn. Niet mogelijk tot op heden i.v.m. volgebouwd bouwblok. Financiële redenen In 2008 geen goedkeuring cq. toestemming gekregen. Omdat eventueel bijbouwen illegaal is. Gekozen en schijnbaar enige mogelijkheid (KGO-traject) is gestart in september 2013 maar vergunningen zijn nog niet aangevraagd. Het geheel is een flink karwei. Ook het bouwen van een nieuwe schuur, het herinrichten van de tuin en het erf + een gedeelte van het weiland vraagt veel energie. Thema: Persoonlijk/onzekerheid Persoonlijk/negatieve ervaring Persoonlijk/onzekerheid Regelgeving Persoonlijk/Financieel Regelgeving Regelgeving Niet relevant Persoonlijk/ziet er tegenop Bovenstaande tabel geeft een beeld van waarom de respondenten nog geen concrete actie hebben ondernomen op hun erf. Vijf van de negen deelnemers geven aan dat het om persoonlijke redenen gaat waarbij twee deelnemers te maken hebben met onzekerheid, één deelnemer opziet tegen de financiële aspecten en één tegen het proces opziet. Drie deelnemers geven aan dat zij worden beperkt door regelgeving. Als laatste onderdeel van deze cluster staan in onderstaande tabel de antwoorden op de vraag tegen welke procedurefactoren de respondenten opkijken: Procedureaspect: Aantal respondenten: Ik kijk nergens tegenop: 3 Looptijd van de procedure: 3 Aanleveren van informatie bij adviseurs/gemeente: 2 De kosten (leges voor behandeling door gemeente): 2 Maatschappelijke tegenprestatie: 1 Anders, namelijk: Het gebrek van een centraal aanspreekpunt of bemiddelaar; De omvangrijkheid van het plan en het nawerk Bovenstaande tabel laat zien dat drie van de negen respondenten tegen geen enkele van de procedureaspecten opkijken. Daarnaast zijn er ook drie respondenten die opkijken tegen de looptijd van een procedure. Het aanleveren van informatie en de kosten volgen met twee respondenten elk. Vier deelnemers hebben twee procedureaspecten ingevuld. Cluster 2: kennis van het beleid en de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan In de tweede cluster worden de vragen over de kennis van de respondenten over de beleidskaders VAB, Rood-voor-Rood en KGO behandeld. Ook worden de antwoorden op de vraag over de kennis van de respondenten over de mogelijkheden binnen het voor hen geldende bestemmingsplan gepresenteerd. 22