Blootstelling banken aan (commercieel)vastgoed

Transcriptie

1 Blootstelling banken aan (commercieel)vastgoed 20 juni 2014 JASPER MANDIGERS

2 AGENDA AANLEIDING & PROBLEEMSTELLING VAN HET ONDERZOEK Q Dec Noodklok DNB Start scriptie ONDERZOEKPARADIGMA DOELSTELLING & VRAAGSTELLING METHODOLOGIE RESULTAAT VAN HET ONDERZOEK Aug Verdediging BEPERKINGEN & CONCLUSIES Q2 2014? 2

3 Q

4 AANLEIDING EN PROBLEEMSTELLING VAN HET ONDERZOEK Aanleiding: Nederland verkeerde in recessie (Systeem)banken vervullen een belangrijke rol in de economie Bijspringen overheid bij diverse (systeem)banken was noodzakelijk (ter garantie en herkapitalisatie) De prijzen van (commercieel)vastgoed staan onder druk (Juiste) waardering van vastgoed en vastgoedleningen staat ter discussie Er werd volop gespeculeerd over de gevolgen van afwaarderingen van vastgoed voor banken Probleemstelling: Wat zijn deze gevolgen en in welke mate zijn deze van invloed op de banken en wat zijn effecten op de economie? 4

5 Blootstelling banken aan (commercieel)vastgoed ONDERZOEK PARAGDIGMA Het verband tussen vastgoed, de bankbalans, kredietverstrekking en economische groei Macro-economische evenwichtsmodellen vs Het zogeheten economische Flow-of-fund model FOF: Het economische systeem gebaseerd op boekhoudkundige relaties en de regelgeving die deze relaties vormgeeft (Bezemer, 2009), geacht beter te zijn in voorspellen financiële omslagpunten Basisprincipe procycliteiten: financial accelerator framework (Bernanke, Gertler, & Gilchrist, 1994): 1) waarde onderpand 2) opslagen 3) beschikbaarheid kapitaal 4) stimulering vraag 5) stijging prijzen 5

6 Blootstelling banken aan (commercieel)vastgoed DOELSTELLING & VRAAGSTELLING Vraagstelling: Wat zijn effecten van afwaarderingscenario s van (commercieel) vastgoed op de balanspositie van Nederlandse banken en wat zijn mogelijke gevolgen? Doelstelling: Het doel van dit onderzoek is een onderneming een model te bieden bij de keuze voor een SSC model met passende beheersmaatregelen afhankelijke van de type financiële processen welke gecentraliseerd kunnen worden. Vraagstelling: Welke combinatie van beheersmaatregelen en type SSC dragen bij aan het effectief centraliseren van financiële processen? 6

7 Ondertussen.. (1 februari 2013) 7

8 systeembanken, bankentoezicht, vastgoedbelegging, accountancy, taxatiepraktijk en onderzoekswetenschap Blootstelling banken aan (commercieel)vastgoed METHODOLOGIE STROOMSCHEMA 1. Enquête Expert raadpleging o.b.v. bandbreedte SD VAR & DSG (ortec) 2. Afwaardering LTV methode Satellietmodel o.b.v. bankwinstenmethode 4. Consolidatie P&L over drie boekjaren 5. Kwalitatief o.b.v. macro-eco. studie 3. Consolidatie balans over één boekjaar 6. Hefboommethode en empirische methode (bandbreedte) 8

9 Blootstelling banken aan (commercieel)vastgoed METHODOLOGIE KERN CONCEPTUEEL MODEL 9

10 Blootstelling banken aan (commercieel)vastgoed METHODOLOGIE GECONSOLIDEERDE BALANS Assets Liabillities (EUR x ) Nederlandse vastgoedblootstelling Particuliere woninghypotheek Commercieel Vastgoedleningen Start eigen vermogen Overig in onderzoek betrokken vastgoedactiva* Winst van de periode Overige assets** Verplichtingen Totaal Totaal * Hiertoe behoren Property, Plant and Equipment ** Hieronder bevinden zich -naast niet vastgoedgerelateerde activa- onder meer RMBS, CMBS, Investment property, bedrijfsleningen met vastgoedonderpand en buitenlandse vastgoedexposure Bedragen in EUR x afgerond op EUR consolidatie ABN Amro, Rabobank, ING, SNS, Van Lanschot en NIBC P&L (2010,2011,2012): Baten (47 mrd) - bedrijfslasten (29,7 mrd) impairments (8,8 mrd) = EBITDA (8,9 mrd)

11 Q2/Q

12 Blootstelling banken aan (commercieel)vastgoed RESULTAAT VAN HET ONDERZOEK Resultaten: Experts: Waardecorrectie Kantoren (51%), Winkels (42%) en Woningen (16%) COG-lening Onderpand 53 mrd (-27%) Activa -5,7mrd (-7%) E.V. -2,2 mrd (16%) Wohy Onderpand 188 mrd (-15%) Activa -19 mrd (-4%) E.V. -7,5 mrd (55%) VG Eigen Gebruik Fair value 10 mrd (-42%) Activa -10 mrd (-42%) E.V. -3,9 mrd (29%) Totaal F.V. en Op. 251 mrd (-17%) F.V./G.K -35 mrd (-5%) E.V. -13,6 mrd (- 11%) Kredietverlening -29 % (midden van bandbreedte twee toegepaste methoden) P-1 en P+1 (1x SD) geeft extreme output (en extreme uitkomsten)

13 Blootstelling banken aan (commercieel)vastgoed BEPERKINGEN & CONCLUSIES Reflectie: Vereenvoudigde weergave (vastgoed en vastgoedlening zijn heterogeen) Experts schetsen negatief scenario voor vastgoed komende drie jaar, maar wat-alsanalyse Alleen Nederlandse top drie vastgoedexposures Slechts voorzieningen banken in 2012 gebruikt bij COG-lening portefeuille, NHG buiten beschouwing, geen individuele banken (SNS) Weinig vastgoeddata voor handen (Te) ruime bandbreedte scenario s en kredietmethoden Risicobeheersing vastgoedexposure (in toenemende mate) belangrijk punt van aandacht Conclusies: Bankbalans lijkt gevoeliger voor afwaarderingen van woningen (maar NHG) Gedetailleerde waardering lening; inzage op objectniveau noodzakelijk verband waardering vg. / voorzieningen Contraeffect kapitaalaangroei (Basel) door afwaarderingen Spagaat met aanzienlijke invloed op kredietverstrekking 13

14 Oktober 2013 Q

15 Blootstelling banken aan (commercieel)vastgoed VRAGEN & DISCUSSIE 15

16 16