Visitatierapport Maaslands Huis te Maasmechelen Visitatiegesprekken op 25 en 26 april 2013 Definitief visitatierapport van 27 augustus 2013 V ISITATIERAAD S OCIALE H UISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN
Prestatiebeoordeling SHM Maaslands Huis cvba so Datum rapport: 27 augustus 2013 Datum visitatiegesprekken: 25 en 26 april 2013 Datum presentatie aan raad van bestuur: 26 juni 2013 Erkenningsnummer SHM: 7015 Contactgegevens SHM: Europaplein 40, 3630 Maasmechelen Tel.: 089 76 09 21 E mail: info@maaslandshuis.be Directeur: Johan Vandekerckhove Voorzitter: Noël Deckers (op moment van de visitatie) Werkgebied: Maasmechelen Lanaken Dilsen Stokkem Samenstelling visitatiecommissie: Peter Bulckaert, commissievoorzitter Lode Conings, commissielid Annemarie Hanselaer, commissielid Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door Maaslands Huis geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 2 VAN 47
INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING... 4 2. SAMENVATTING... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING... 7 3.1 BESCHRIJVING SHM... 7 3.2 BESCHRIJVING OMGEVING... 8 4. PRESTATIES VAN SHM MAASLANDS HUIS... 11 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN... 11 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING... 15 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID... 20 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID... 23 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID... 28 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID... 37 5. AANBEVELINGEN... 40 5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM... 40 5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN... 41 5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID... 42 5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM... 42 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN... 43 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN... 44 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 3 VAN 47
1. INLEIDING 1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatie beoordeling van de SHM Maaslands Huis. 1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be. 1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen. 1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD). 1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 4 VAN 47
1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen goed is en voor één operationele doelstelling voor verbetering vatbaar, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld voor verbetering vatbaar. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek. 1.8. Conform artikel 35, 5 van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven. 1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be. 1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 5 VAN 47
2. SAMENVATTING De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t. OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Goed OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Goed OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Goed PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Voor verbetering vatbaar OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Voor verbetering vatbaar PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Uitstekend OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Voor verbetering vatbaar OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 6 VAN 47
3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING 3.1 Beschrijving SHM Maaslands Huis werd opgericht op 18 april 1952 in het gemeentehuis van Eisden. De opdracht was het bouwen, verkopen en verhuren van goedkope woningen en woonvertrekken, het aankopen van gronden bedoeld voor woningbouw, doorverkoop, het inrichten van tuinwijken en van werkmanstuinen. De eerste 26 woningen, in de wijk Eisderbos, werden in 1955 gebouwd op gronden aangeboden door de gemeente Eisden. Dit was de start van een continue bouwactiviteit. In 1957 beschikte Maaslands Huis reeds over 108 woningen. In juli 1962 werd de bouw van 102 woningen gestart te Lanklaar, in de wijk Noteborn, ter vervanging van een barakkenkamp, bewoond door gastarbeiders en gelegen in de nabijheid van de Kolenmijnen Limburg Maas. Einde 1965 werd het aantal woningen opgevoerd tot 382. Op 31 december 1967 telde Maaslands Huis reeds 498 woongelegenheden, waarvan 220 in Eisden, 176 in Mechelen aan de Maas en 102 in Lanklaar. Op 22 januari 1969 fuseerde Maaslands Huis met de industriële bouwmaatschappij SV Sint Barbara Tehuis waardoor het patrimonium groeide met 478 sociale woningen tot 976 woongelegenheden. Kort daarna, op 12 februari 1969, besliste de maatschappij over te gaan tot de verkoop van woningen. In 1972 werd gestart met de bouw van de wijk Berensheuvel (Maasmechelen), in totaal 72 appartementen, 28 bungalows en 34 eengezinswoningen, later nog eens uitgebreid met 68 eengezinswoningen. Dit was het begin van een intense bouwperiode waarbij in ongeveer 25 wijken woningen werden gerealiseerd. In 1972 verhuisde Maaslands Huis naar de Europablok in Maasmechelen. De maatschappelijke zetel van Maaslands Huis keert medio 2013 terug naar haar oprichtingslocatie, het voormalig gemeentehuis van Eisden te Maasmechelen. Maaslands Huis heeft in haar bestaan 2.885 woningen en appartementen gebouwd. Daarvan werden er 926 verkocht, meestal aan zittende huurders, en 39 werden (gegevens 31/12/2012). Het werkgebied van Maaslands Huis omvat de gemeenten Maasmechelen (719 eengezinswoningen en 686 appartementen), Dilsen Stokkem (219 eengezinswoningen en 18 appartementen) en Lanaken (164 eengezinswoningen en 114 appartementen). In Dilsen Stokkem beperkt de activiteit zich tot de deelgemeente Lanklaar. In de andere deelgemeenten van Dilsen Stokkem is de SHM Ons Dak uit Maaseik actief. De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg van Maasmechelen, Dilsen Stokkem en Lanaken. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 7 VAN 47
Maaslands Huis beschikt op 31/12/2012 over 1920 sociale huurwoningen, waarvan 43% appartementen en 57% eengezinswoningen. Gemeente Huurwoningen Verkochte woningen Afgebroken woningen Totaal Maasmechelen 1.405 832 20 2.257 Dilsen Stokkem 237 82 19 338 Lanaken 278 12 0 290 Totaal 1.920 926 39 2.885 Gemeente Verhuurde woningen Verhuurde appartementen Totaal Maasmechelen 719 686 1405 Dilsen Stokkem 219 18 237 Lanaken 164 114 278 Totaal 1.102 818 1.920 Percentage 57% 43% 7 Wooneenheden worden verhuurd buiten het sociaal huurstelsel. 5 wooneenheden worden in het kader van begeleid wonen verhuurd aan de vzw CAW t Verschil en aan de vzw Het Veer. Er zijn twee verhuringen aan de gemeente Maasmechelen. Eind 2012 heeft de SHM 37 medewerkers (30,7 VTE) in dienst, waarvan 13 werkzaam in de eigen technische dienst. 3.2 Beschrijving omgeving Bij de nulmeting (31/12/2007) beschikten Maasmechelen en Dilsen Stokkem respectievelijk over 10,6% en 9,2% sociale huurwoningen, waardoor geen bindend sociaal objectief (BSO) voor die gemeenten werd bepaald. Lanaken beschikte echter maar over 2,63% sociale huurwoningen en moet daarom 175 bijkomende sociale huurwoningen realiseren om te voldoen aan het BSO. Bij de vooruitgangstoets (gegevens van 31/12/2011) is er in Maasmechelen een vermindering van 28 wooneenheden door verkopen en sloop en een vooruitgang door 56 vergunde woongelegenheden. In Dilsen Stokkem waren er 2 bijkomende woongelegenheden gerealiseerd en 53 vergund. In Lanaken werd een vooruitgang genoteerd van 38 gerealiseerde woningen. Hier blijft het nog een uitdaging om 148 bijkomende huurwoningen te realiseren om aan het BSO te voldoen (tegen 2023). De gemeenten Maasmechelen en Dilsen Stokkem hebben aan de Vlaamse Overheid gevraagd om een woonbeleidsconvenant af te sluiten, omdat ze nog bijkomende sociale huurwoningen willen realiseren, mits daarvoor in de nodige subsidies wordt voorzien. De totale bevolking in het werkgebied bedraagt 82.627. Maasmechelen heeft 37.298 inwoners, Lanaken 25.492 en Dilsen Stokkem 19.837. Omdat de nood aan woongelegenheden nauwer samenhangt met het aantal gezinnen dan met het aantal inwoners, zijn de prognoses op het vlak van de evolutie van het aantal huishoudens erg belangrijk. In 2011 waren er 14.425 huishoudens in Maasmechelen, 10.535 in Lanaken en 7.690 in Dilsen Stokkem. Het aantal huishoudens in het werkgebied zal volgens de officiële prognoses stijgen van 32.237 huishoudens in 2009 naar 34.785 (+8%) in 2020 om dan matig te stijgen naar 36.173 in 2030 (+12% t.o.v. 2009). De bevolkingscijfers 2011 lijken deze trend te bevestigen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 8 VAN 47
Wat ouderen betreft, tellen Maasmechelen en Dilsen Stokkem ongeveer 15% 65 plussers en Lanaken bijna 18%. Voor Vlaanderen als geheel is dit 18,2%. In het werkgebied is er momenteel onder de actieve bevolking een werkloosheidsgraad van 7,75% in Dilsen Stokkem, 7,70% in Lanaken en 11,36% in Maasmechelen. Het aandeel leefloners in deze gemeenten bedraagt respectievelijk 0,22%, 0,23% en 0,36%. In Maasmechelen bedroeg de mediaan verkoopprijs van een gewoon woonhuis in 2011 170.000 euro en 145.000 euro voor een appartement. De mediaan verkoopprijs van bouwgrond bedroeg 147 euro/m². De mediaan verkoopprijs van de huizen steeg met 21,43% over de laatste 5 jaren, die van appartementen slechts met 6,29% en van bouwgrond met 5,36%. In Dilsen Stokkem bedroeg de mediaan verkoopprijs van een gewoon woonhuis in 2011 169.000 euro, van een appartement 166.250 euro en van bouwgrond 133 euro/m². De procentuele stijging t.o.v. 5 jaar geleden bedraagt hier respectievelijk +10,46%, +15,77% en +20,7%. In Lanaken is de mediaan verkoopprijs van een gewoon woonhuis in 2011 173.500 euro en 154.500 euro voor een appartement, terwijl de grondprijs gemiddeld 156 euro/m² bedroeg. Vergeleken met 2006 was dit een stijging van 14,14% voor een woonhuis, 10,31% voor de appartementen en 23,16% voor de bouwgrond. Lanaken profileert zich in het werkgebied van de SHM als de duurste gemeente voor woonhuizen en bouwgronden. Voor appartementen spant Dilsen Stokkem de kroon. Vooral de bouwgrond lijkt sterk in prijs te stijgen in Dilsen Stokkem en Lanaken. Van de 33.559 woongelegenheden in de drie gemeenten is 35% van het type halfopen bebouwing en 34,5% open bebouwing. 8,9% omvat gesloten bebouwingen en 21,6% van de woongelegenheden zijn appartementen. Volgens de officiële gegevens bedraagt het gemiddeld inkomen van de inwoners van Maasmechelen 13.267 euro (inkomsten 2008). Voor Dilsen Stokkem bedraagt dit 14.289 euro en voor Lanaken reeds 15.660 euro. De gegevens over 2011 in de inburgeringsmonitor van de drie gemeenten geven voor Lanaken 29,4% personen met een niet Belgische nationaliteit t.o.v. van de totale bevolking (in personen). Voor Dilsen Stokkem is dat 11,5% en voor Maasmechelen 19%. Het grootste aandeel van deze groep bestaat in de drie gemeenten uit personen met de Nederlandse nationaliteit (Lanaken 26,2%, Dilsen Stokkem 7,3% en Maasmechelen 7,6% t.o.v. de totale bevolking). De tweede en derde plaats worden verschillend ingenomen: in Lanaken door Duitsers (0,4%) en Italianen (0,3%), in Maasmechelen door Italianen (6,8%) en Turken (1,6%), in Dilsen Stokkem door Italianen (1,5%) en Marokkanen (0,4%). De drie gemeenten van het werkgebied hebben een lokaal toewijzingsreglement: Maasmechelen (goedgekeurd op 31/03/2011 en gewijzigd per 21/09/2012), Lanaken (goedgekeurd op 4/9/2012 en gewijzigd op 14/03/2013) en Dilsen Stokkem (goedgekeurd op 4/5/2012). Voor Lanaken geldt een voorrang voor kandidaat huurders die in de laatste 10 jaar voor de aanvraag, 3 jaar de gemeente bewoonden of er ooit twintig jaar woonden. Daarnaast zijn 45 woningen voorbehouden voor bijzondere doelgroepen, nl. 65 plussers en ouderen met een hoger risico op zorgbehoeften (44 woningen) en personen met een ernstig mobiliteitsbeperking (1 woning). In Maasmechelen geeft men bij de toewijzing van sociale huurwoningen voorrang aan 65 plussers en aan personen met een erkende beperking of arbeidsonbekwaamheid van 66%. 193 woongelegenheden zijn hiervoor voorbehouden. Daarnaast zijn er 17 woongelegenheden VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 9 VAN 47
in het project Residentie Fr. Slechten voorbehouden voor ouderen vanaf 65 jaar die vallen onder een regelgeving op zorgbehoevendheid en enkele prioritaire differentiaties volgens leeftijdscohorte (de oudste kandidaten krijgen voorrang). In Dilsen Stokkem geeft men voorrang aan ouderen van minstens 65 jaar. Daarvoor zijn 12 woningen voorbehouden (deelgemeente Lanklaar). Daarnaast is er een optionele regel dat aan kandidaat huurders voorrang wordt verleend wanneer ze de laatste 6 jaar voor de toewijzing minstens 3 jaar inwoner zijn of geweest zijn van een gemeente binnen het werkgebied van de cvba Maaslands Huis. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 10 VAN 47
4. PRESTATIES VAN SHM MAASLANDS HUIS 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed De SHM krijgt een goede beoordeling voor haar prestaties op het vlak van de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen omdat ze de voorbije jaren meer nieuwe woningen heeft gerealiseerd dan heel wat andere SHM s en omdat er nog voor een groot aantal woningen concrete projecten in voorbereiding zijn. De netto aangroei van het patrimonium blijft evenwel eerder beperkt omdat Maaslands Huis veel vervangingsbouw realiseert binnen haar patrimonium en huurwoningen verkoopt. - In de periode 2007 2011 realiseerde de SHM 77 nieuwe sociale huurwoningen, of gemiddeld 15 per jaar. Daarmee situeert Maaslands Huis zich bij de 50% productiefste maatschappijen in Vlaanderen. In 2012 werden daarboven nog 11 woningen voorlopig opgeleverd. - Desondanks groeide het patrimonium van Maaslands Huis slechts aan met 0,81% per jaar, wat bij de meeste andere SHM s hoger ligt. Deze beperkte netto aangroei in de voorbije periode is verklaarbaar. In haar oudere wijken gaat de SHM stelselmatig en projectmatig over tot afbraak en vervangingsbouw en ze hanteert een politiek van verkopen van huurwoningen. In de laatste 6 jaren werden zo 61 woningen verkocht (via openbare verkoop of aan de zittende huurder via het kooprecht). De visitatiecommissie ondersteunt deze politiek. In dit kader is het ook relevant om te vermelden dat er voor Maasmechelen en Dilsen Stokkem geen BSO huur werd toebedeeld (zie ook verder). - De geplande inspanningen van Maaslands Huis voor het realiseren van nieuwe woningen zijn aanzienlijk. De SHM heeft een gevarieerd bouw en renovatieprogramma voor de komende jaren: 8 projecten zijn op het ogenblik van de visitatie in uitvoering, inbegrepen geplande aanbestedingen tot juni 2013. Daarbij zullen 113 woongelegenheden worden gerealiseerd: 82 in Maasmechelen, 14 in Lanaken en 17 in Dilsen Stokkem. In deze projecten worden 52 bestaande sociale huurwoningen afgebroken en vervangen, zodat hier een netto aangroei van 61 woningen wordt gerealiseerd; daarnaast staan voor de volgende 4 à 5 jaren 12 projecten in de steigers, samen goed voor 199 wooneenheden: 123 in Maasmechelen, 53 in Lanaken en 23 in Dilsen Stokkem. Voor 72 woningen betreft het vervangingsbouw van oudere woningen uit het eigen patrimonium. Er rest dan een netto aangroei van 127 woningen. Deze projecten bevinden zich in verschillende stadia van ontwikkeling: van ontwerper aangesteld tot bouwaanvraag ingediend en/of voorontwerp geadviseerd door de VMSW. Ruim 1/3 van deze projecten konden reeds aangemeld worden. De visitatiecommissie raadt aan om alle projecten, planmatig op een realisatie tijdslijn uit te zetten waarbij ook het tijdstip van gunningsklaar zijn wordt bepaald. Dat laatste is immers belangrijk om effectief kans te maken op subsidiëring via een uitvoeringsprogramma van de VMSW; VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 11 VAN 47
op iets langere termijn tenslotte, zijn er actieve gesprekken en verkenningen bezig. In Maasmechelen is dit voor 4 projecten, waarbij vooral het realiseren van 120 zorgwoningen in het Zorgbos in het oog springt. In Lanaken, waar er nog een hele weg is af te leggen in het kader van het BSO huur tegen 2023, zijn er toekomstige mogelijkheden om huurwoningen te realiseren in het kader van de sociale last, via het Grond en Pandendecreet. De gemeente Lanaken heeft in een aantal verkavelingen een sociale last verordend van 25% sociale huurwoningen. Maaslands Huis heeft ook opnieuw ingetekend voor een nieuwe periode binnen CBO (Constructieve Benadering Overheidsopdrachten) om via deze werkwijze sneller bouwprojecten te kunnen realiseren. Ten slotte hebben zowel de stad Dilsen Stokkem als de gemeente Maasmechelen onlangs een sociaal woonbeleidsconvenant voorgesteld aan de Vlaamse Overheid om bovenop de huidige 9% nog bijkomende sociale woningen te realiseren. Eenmaal in een gemeente of stad het objectief van 9% sociale huurwoningen is bereikt, is het afsluiten van dergelijk convenant noodzakelijk om de subsidiëring van de bijkomende woningen mogelijk te maken. De gemeenten rekenen hierbij op de toegezegde inzet van Maaslands Huis. De visitatiecommissie stelt dus vast dat er toekomstgericht wordt gedacht aan het realiseren van bijkomende sociale woningen, eventueel via vervangbouw, en dat er systematisch stappen worden gezet om deze visie te realiseren. De visitatiecommissie waardeert dit. - De gemeente Lanaken heeft recent twee bouwaanvragen voor projecten van Maaslands Huis geweigerd op basis van een interpretatiegeschil over het aantal te realiseren woningen. Dit heeft natuurlijk zijn consequenties voor de realisatietermijn. Binnen deze gemeente is de uitdaging om het BSO te realiseren evenwel nog substantieel. De visitatiecommissie beveelt alle actoren aan dergelijke problematiek meer proactieve aan te pakken. De SHM staat voor een toekomst van gevarieerde uitdagingen in haar bouw en renovatieprogramma. Naast het gewone groot onderhoud en herstel en het programma ERP 2020 (zie OD 2.1), is Maaslands Huis stelselmatig haar laatste oude wijken aan het afbreken en/of aan het renoveren of is de studie ervoor aangevat (laatste fase Eisderbos, Bresilstraat, Slakken en Europaplein). Daarnaast zijn er nog nieuwbouwprojecten die worden voorbereid of zich zullen aandienen (de zorgwoningen in Maasmechelen). De visitatiecommissie raadt Maaslands Huis aan om dit gevarieerde programma zoveel als mogelijk op een tijdslijn van 10 à 12 jaren uit te zetten, zodat onder andere de financiële implicaties en de in te zetten middelen op personeelsvlak duidelijk zijn (zie OD 5.4). OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed Maaslands Huis heeft momenteel weinig bebouwbare grondreserves beschikbaar. Er gebeuren wel regelmatig aankopen via een permanente prospectie en marktverkenning. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 12 VAN 47
- Maaslands Huis heeft per 31/12/2011 een grondvoorraad van 114.699m². Het grootste deel hiervan ligt in het woonuitbreidingsgebied Reihaag in Maasmechelen. Twee jaren geleden besliste de gemeente dit gebied niet verder aan te snijden voor bewoning en hoofdzakelijk te bestemmen als groenzone. De SHM voorziet echter in een dubbele ruil. Een aantal van de gronden in Reihaag zal Maaslands Huis ruilen met gronden van de gemeente in de wijk Mottekamp, waar een gemengde woonwijk, huur en koopwoningen, wordt gepland. Deze ruil is reeds stapsgewijs in uitvoering. De SHM streeft ook een ruil na in het kader van het project Zorgbos, grenzend aan Home Fabiola. - De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM actief gronden en (vervallen) panden prospecteert met het oog op een mogelijke aankoop. Dat gebeurt zowel op eigen initiatief als vanuit besprekingen in het lokaal woonoverleg. Er wordt vooral gezocht naar panden of woningen die aansluiten bij het eigen patrimonium. Maaslands Huis speelt ook in op toevallige opportuniteiten en er is aandacht voor het opkopen van panden en woningen waar een inbreidingsgericht project kan worden gerealiseerd en waarmee men een kanker in een straat wegneemt. De bedoeling van de aankopen is niet het aanleggen van een strategische grondvoorraad, maar wel om op middellange termijn concrete projecten te kunnen realiseren. Deze aankopen gebeuren vooral in de gemeenten Maasmechelen en Lanaken. In de periode 2009 2012 werden in Maasmechelen 9 percelen definitief aangekocht en in Lanaken 6. Eén derde van de percelen zijn bebouwd en de bestaande woningen zullen afgebroken en vervangen worden. OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed De SHM doet aanzienlijke inspanningen om haar aanbod af te stemmen op verschillende groepen. Zowel de wachtlijsten, het doelgroepenplan van de gemeenten in het werkgebied als andere concrete vragen van welzijnsactoren worden actief gebruikt bij het uitstippelen van de bouwstrategie. De visitatiecommissie beoordeelt dit als goed. - Maaslands Huis baseert haar bouwprogramma enerzijds op de vraag die blijkt uit haar kandidatenlijsten en anderzijds op de huidige bezetting van het patrimonium. Er is meer vraag naar kleinere woningen en naar woningen voor alleenstaanden. In de geplande wooneenheden worden dan ook meer woongelegenheden voorzien met een en twee slaapkamers. Op dit ogenblik zijn er voor grote (en samengestelde) gezinnen in het patrimonium 10% woningen met 4 of 5 slaapkamers. Een aantal hiervan is onderbezet en sommige liggen in wijken waar de SHM zal overgaan tot vervangbouw. Maaslands Huis heeft in haar intern ondernemingsplan wel ingeschreven om in voldoende woningen voor grote gezinnen te blijven voorzien. - De aandacht voor senioren wordt op twee manieren gerealiseerd. Enerzijds heeft Maaslands Huis drie gemeentelijke toewijzingsreglementen die woningen voorbehouden voor senioren. In Maasmechelen zijn 232 (16,51%) van de 1.405 woningen voorbehouden voor senioren, in Lanaken 45 (16,19%) van de 278 en in Dilsen Stokkem 12 (5%) van de 237 woningen. Gespreid over de verschillende projecten worden er aangepaste woningen voor senioren voorzien. Anderzijds wordt de SHM vanuit de gemeente en de woonzorgcentra in Maasmechelen en Lanaken gevraagd om assistentiewoningen te bouwen. De maatschappij gaat daar ook op in. In Maasmechelen zijn er 17 zorgwoningen, het complex Fr. Slechten, in een samenwerkingsovereenkomst met het woonzorgcentrum Heyvis gerealiseerd. In Lanaken is de bouw gestart van 14 woonzorgeenheden, in samenwerking met het Woonzorgcentrum Huize Anna. In Lanaken wordt in 2013 een bouwaanvraag ingediend voor een 20 tal assistentiewoningen. De gemeente Maasmechelen is verder in bespreking VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 13 VAN 47
met Maaslands Huis om op middellange termijn 120 zorgwoningen voor senioren te realiseren op de zorgcampus Zorgbos. - Bijzondere aandacht gaat bij Maaslands Huis ook naar woningen voor personen met een beperking. De SHM heeft al 9 woongelegenheden voor personen met een beperking van de onderste ledematen. In haar bouwprogramma zijn verdere uitbreidingen van aangepaste woningen voor mindervaliden ingepland. In Maasmechelen Opgrimbie (Daalbroekstraat) is een project gepland van 12 appartementen voor personen met een niet aangeboren hersenletsel (in samenwerking met vzw Mané). Binnen 5 projecten in het lopende programma van de SHM zijn er 24 wooneenheden gepland, specifiek aangepast aan mindervaliden. - Tijdens de gesprekken met de welzijnsactoren kwam naar voren dat het Openbaar Psychiatrisch Zorgcentrum (OPZC) Rekem rond huisvesting van (ex )psychiatrische patiënten wil inzetten. Dit kadert in de vermaatschappelijking van de zorg en de extramuralisering via de ontwikkeling van zorgcircuits vanuit zorgnetwerken. Door een intensere samenwerking, door afspraken met diverse partners en door specialisatie wil OPZC Rekem immers de kwaliteit en de toegankelijkheid van de zorg verhogen. Het Maaslands Huis heeft in dit kader ondertussen het initiatief genomen om in een eerste fase 3 extra woonzorgeenheden te realiseren binnen het project Serviceflats Bessemerstraat Lanaken, mits een provinciale betoelaging. Ze zal binnenkort de nodige overeenkomsten hieromtrent afsluiten met het OPZ Rekem. Ook andere welzijnsactoren gaven aan dat een gesprek over het voorzien van sociale woningen voor andere doelgroepen, nuttig zou kunnen zijn. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Totaaloordeel: goed De SHM realiseerde in de periode 2007 t.e.m. 2011 77 nieuwe woningen en in 2012 werden er nog eens 11 opgeleverd. Op dit ogenblik is de bouw van 113 woongelegenheden in uitvoering en zijn er 199 wooneenheden in diverse stadia van voorbereiding. Daarvan is ruim 45% vervangingsbouw van oudere wijken binnen het patrimonium. In dit kader is het ook relevant om te vermelden dat er voor Maasmechelen en Dilsen Stokkem geen BSO huur werd toebedeeld. Maaslands Huis is in gesprek met de gemeente om haar grondvoorraad, hoofdzakelijk gelegen in het woonuitbreidingsgebied Reihaag te Maasmechelen dat omgezet wordt in groene zone, te ruilen voor andere gronden waarop projecten kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast koopt ze systematisch percelen en kleinere panden op om sociale woningen op te realiseren, al dan niet via vervangingsbouw. De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen. Dat gebeurt op basis van de analyse van de wachtlijsten, de bezetting van het patrimonium en van de doelgroepplannen van de gemeenten. De vraag vanuit gemeenten en de woonzorgcentra naar het realiseren van zorgwoningen/assistentiewoningen is aanzienlijk. De visitatiecommissie raadt aan om bij toekomstige projecten ook de bredere welzijnssector actief te bevragen naar specifieke huisvestingsnoden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 14 VAN 47
4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed De SHM voorziet enerzijds in een planning tot afbraak en vervangingsbouw van het oudste patrimonium, anderzijds zijn er ad hoc renovaties of groot onderhoud op het ogenblik dat de woning vrijkomt. Daarnaast zet de SHM op een systematische wijze in op renovatie, groot onderhoud en herstel van haar patrimonium. Ook het behalen van de ERP2020 normen is ingepland over de periode 2011 2020. De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen van de SHM binnen deze operationele doelstelling als goed. - In het kader van het kwalitatief aanpassen van het oudere patrimonium aan de geldende normen, werden in de periode 2007 2011 reeds 274 woningen gedeeltelijk gerenoveerd en 64 werden grondig gerenoveerd. - De SHM heeft ook de beslissing genomen alle woningen gebouwd voor 1970, vanaf 2012 verkoopbaar te stellen. Het gaat om 110 woningen. De kost van een harde renovatie van deze woningen is naar de mening van de SHM te hoog. Maaslands Huis heeft ook een traditie om (oudere) woningen te verkopen ofwel aan zittende huurder (via het kooprecht) ofwel via openbare verkoop (zie 3.1 Beschrijving SHM ). De gerealiseerde meerwaarden kunnen worden geherinvesteerd, na terugbetaling van de eventueel nog lopende financiering. Einde 2017 zal worden geëvalueerd hoeveel van deze 110 woningen niet verkocht zijn en zal een beslissing worden genomen over een eventuele afbraak van de niet verkochte woningen. Maaslands Huis schat, op basis van de ervaringen van de voorbije tien jaren, dat ze een 40 tal woningen zal kunnen verkopen en voor een 70 tal woningen zal moeten overgaan tot afbraak en vervangingsbouw. Dat zou dan de laatste grote vervangingsbouw operatie zijn die opgestart wordt. Bij het einde daarvan is het oude patrimonium volledig gerenoveerd of vervangen. - Daarnaast heeft de SHM een (gewone) onderhouds en renovatieplanning over een tijdshorizon tot 2020. Hierin zijn twee soorten van ingrepen voorzien en ook gefaseerd. Een eerste groep gaat over grote onderhoudswerken zoals de vervanging van garagepoorten, boordplaten trespa vervolledigen, de gemeenschappelijke hallen opknappen, enz. in 378 woningen, die volgens de interne planning in 2015 moeten afgewerkt zijn. Via een tweede geplande operatie zal de SHM het patrimonium aanpassen aan de opgelegde energieprestatienormen van het ERP2020 programma. In de periode 2011 2012 werden reeds belangrijke inspanningen geleverd op dat vlak maar de grootste werken staan hiervoor ingepland in de periode 2015 2020. In een aantal woningen zal dat gepaard gaan met bijkomende renovaties. De SHM geeft aan dat ze de ERP2020 normen zal halen onder gelijkblijvende voorwaarden (concreet wordt bedoeld dat er voldoende middelen voor renovatie moeten worden voorzien op de uitvoeringsprogramma s van de Vlaamse Overheid). - De gegevens in de prestatiedatabank over de ERP normen hebben betrekking op de periode tot 31/12/2010 en de SHM had deze op het moment van de visitatie nog niet geactualiseerd voor het jaar 2011 zodat een benchmarking met de andere SHM niet mogelijk was. Na overleg met de visitatiecommissie heeft de SHM de gegevens geactualiseerd, dit weliswaar tot 31/12/2012. Volgens deze gegevens voldoet 51.2% van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 15 VAN 47
het patrimonium aan alle ERP2020 normen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Reeds 96% van de woningen zijn voorzien van dakisolatie. Voor de norm m.b.t. energiezuinige verwarmingsinstallatie zijn 90% van de woningen in orde. Maaslands Huis heeft vooral nog een grote inspanning te leveren op het vlak van dubbele beglazing: 48.5% van de woningen heeft nog enkel glas, 21.5% heeft dubbele beglazing en 30% hoogrendementsglas. Ook met deze nieuwe gegevens kon de visitatie geen nieuwe benchmarking uitvoeren omdat de gegevens in de prestatiedatabank van de andere SHM betrekking hebben op de toestand tot en met 31/12/2011. De visitatiecommissie raadt Maaslands Huis aan om jaarlijks consequent de nodige gegevens over deze en andere elementen door de te geven aan de VMSW zodat benchmarking in de toekomst mogelijk wordt. - Om nog systematischer het dagelijks onderhoud en de herstellingen te kunnen inplannen, startte Maaslands Huis in 2012 met het nog verfijnder opmaken en updaten van de detailinventaris per woning. De inventaris bevat gegevens zoals de types van technische apparatuur en de uitgevoerde controles en herstellingen. Dit is een goed initiatief volgens de visitatiecommissie. - Wanneer een oudere huurwoning door huuropzegging leeg komt, wordt geoordeeld of een grondige renovatie is aangewezen. Niet enkel de staat van de woning maar ook de kostprijs van de renovatie zijn daarbij van belang. De werken gebeuren overwegend door de technische dienst. Gelet op het aantal oudere woningen, is men daar soms enkele maanden mee bezig en kan de daaruit volgende leegstand niet als frictieleegstand worden bestempeld. De leegstand bedroeg in de 2012 75 wooneenheden waarvan 44% om reden van nog uit te voeren herstellingswerken of renovatie door de technische dienst. De visitatiecommissie raadt aan om op korte termijn na te gaan welke maatregelen kunnen genomen worden om dit type van leegstand terug te dringen. - Het realiseren van dit programma vereist het bekomen van de nodige financieringen en subsidies en is daar van afhankelijk. Om beter de nood aan externe financiering en de inzet van de eigen middelen te kunnen inschatten kan een verdere integratie van de onderhouds en renovatieplanning en het nieuwbouwprogramma in de financiële planning een nuttig hulpmiddel zijn (zie OD 1.1 en OD. 5.4). De kans is immers reëel dat er financiële beperkingen zullen gelden en dat ook de inzetbare middelen (bv. personeel) een rem op de realisatie zullen vormen. De visitatiecommissie pleit er in ieder geval voor om een goed evenwicht te zoeken tussen het nieuwbouwprogramma en de nood om het bestaande patrimonium kwalitatief op punt te stellen, wat ze erg belangrijk vindt t.o.v. de zittende huurders. - Ten slotte geeft de visitatiecommissie een overweging mee met betrekking tot verkoop van eigen woningen. Een aantal woningen die verkocht zullen worden, voldoen niet aan de ERP2020 normen. Er zijn SHM s waar men, bij bepaalde eigen energiebesparende werkzaamheden, het aanbod doet aan de eigenaars van belendende woningen, zich mee in te schakelen. Maaslands Huis zou een vergelijkbaar aanbod kunnen overwegen. OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Maaslands Huis heeft aandacht voor milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid, maar heeft slechts beperkte ambities bovenop de wettelijke normen op dit vlak. De SHM experimenteerde met de bouw van 5 passiefwoningen en 17 lage energiewoningen, maar ze beschikt nog over onvoldoende ambitie en visie op het vlak van milieuvriendelijkheid. Ze rekent VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 16 VAN 47
vooral op de input van architecten bij nieuwbouwprojecten en neemt ook geen initiatieven om huurders te informeren zo energiezuinig mogelijk te wonen. - Maaslands Huis heeft met bijkomende subsidies recent een experiment van 5 passiefwoningen in houtskeletbouw in Lanklaar gerealiseerd (het project Oude Baan ). Er diende zich destijds een opportuniteit aan om extra subsidies te bekomen voor passiefwoningen die op deze locatie konden gerealiseerd worden o.m. omwille van de ligging, meer bepaald de ideale bezonning. De SHM heeft vervolgens de vzw Stebo ingeschakeld om kandidaat huurders te begeleiden bij het wonen in deze passiefwoningen. De vzw Stebo is werkzaam in vijf Mijn gemeenten, organiseert en ondersteunt o.a. het lokaal woonoverleg en is er actief met een eigen energieafdeling. De SHM evalueerde de kostprijs van de passiefwoningen als erg hoog (de bouwkosten zonder subsidies bedroegen 191% van het NFS2 leningsplafond) en quasi niet terugverdienbaar. De 17 andere woningen in dit project werden omgezet van gewone woningen naar laagenergiewoningen met waarden die licht lager liggen dan de pas vanaf 2014 vereiste E60 norm (waarden opgelegd in het bestek: K28 K31 en E56 E59). De visitatiecommissie heeft grote waardering voor het experiment met de passiefwoningen. De evaluatie van dit experiment zal zeker voor de hele sector van nut zijn. Ze apprecieert ook de omzetting van de overige woningen in het project naar laag energiewoningen en hoopt natuurlijk dat de ervaringen uit deze experimenten kunnen toegepast worden in de andere, nieuwe projecten van de SHM. - Maaslands Huis draagt door haar verschillende inbreidingsgerichte projecten bij in het duurzaam omgaan met het ruimtegebruik. In de gesprekken wordt aangegeven dat er ook aandacht is voor het kiezen van duurzame materialen. Deze visie is evenwel niet uitgeschreven. De SHM heeft ook enkele verspreide initiatieven genomen zoals het plaatsen van photovoltaïsche zonnepanelen en van twee zonneboilers in het project Oude Baan te Lanklaar, het installeren van een regenwaterput met pomp voor waterrecuperatie in de diverse projecten en het voorzien van spoelbakken met waterbesparende toets voor de toiletspoeling. Deze initiatieven tonen aan dat de SHM open staat voor milieuvriendelijke investeringen. Op dit ogenblik rekent Maaslands Huis voor het energiezuinig wonen en duurzaam bouwen vooral op het initiatief van de architect. De SHM is zich ervan bewust dat ze hier nog een stap vooruit kan zetten. In haar ondernemingsplan heeft ze zichzelf opgelegd om in de loop van 2013 een visietekst op te stellen die als oriëntatie bij toekomstige nieuwbouw en renovatieprojecten kan worden gebruikt. De visitatiecommissie waardeert dit voornemen en verwacht dat de SHM hiermee deze operationele doelstelling op een consistentere en meer geplande wijze kan realiseren. - Er zijn tot nog toe weinig of geen initiatieven geweest om de bewoners te informeren en te begeleiden bij zo energiezuinig mogelijk wonen. Maaslands Huis gaat de mogelijkheden hiervoor verder onderzoeken in 2013. Het initiatief dat de vzw Stebo neemt in verschillende huisvestingsmaatschappijen in Limburg, namelijk het plaatsen van rookmelders en uitvoeren van energiescans in de sociale woningen, is zeker een aanleiding om verdere voorlichting en begeleiding van de huurders tot stand te brengen. Maaslands Huis heeft hierop ingetekend. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 17 VAN 47
OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: goed De SHM levert goede prestaties inzake aanpasbaar bouwen, gecombineerd met aangepaste woningen die rolstoelbezoekbaar zijn, aangepast aan ouderen en/of specifieke doelgroepen. Deze woningen liggen verspreid over de verschillende wijken. - Op dit ogenblik heeft Maaslands Huis in Maasmechelen 232 wooneenheden voor senioren waarvan er 39 volledig zijn aangepast. In Lanaken zijn dat 45 wooneenheden waarvan er 12 volledig zijn aangepast; daarnaast zijn er momenteel 9 aangepaste woningen voor personen met een beperking van de onderste ledematen en dat gespreid over de drie gemeenten. - De SHM volgt de lijn dat alle nieuwbouwwoningen dienen te voldoen aan de minimale eisen van aanpasbaarheid zoals voorzien in de C2008 Concepten voor sociale woningbouw Leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Zo zijn er op het ogenblik van de visitatie 22 aanpasbare woongelegenheden gebouwd en zijn er 65 woongelegenheden in aanbouw. - Maaslands Huis vindt dat ze, gespreid over het patrimonium, de nodige aangepaste wooneenheden voor senioren, rolstoelgebruikers en personen met een handicap dient te voorzien in de projecten die gepland of in uitvoering zijn. De visitatiecommissie stelt vast dat dit inderdaad gebeurt. - De SHM heeft in 2011 een raamovereenkomst afgesloten met de vzw Toegankelijkheidsbureau. Er is een bedrag vastgelegd waarbinnen de SHM een deskundige screening kan vragen van de geplande projecten. Tot nog toe werd aan het Toegankelijkheidsbureau advies gevraagd voor volgende projecten: J. Smeets/Inkomstraat (17 app.) en Bessemerstraat te Lanaken en voor de nieuwe maatschappelijke zetel, door de SHM zelf te betalen. Voor de dossiers Gasthuisstraat te Lanaken en Daalbroekstraat (Mané), waarvoor de SHM een provinciale subsidie wonen zorg heeft aangevraagd, is eveneens een verplicht advies van het Toegankelijkheidsbureau vereist. De provincie draagt hiervan de kosten. - De SHM heeft in de geplande projecten, gespreid over de drie gemeenten, 73 appartementen voorzien die volledig zijn ingericht zowel voor rolstoelgebruikers als voor senioren. Huurders met een handicap die niet in een aangepaste woning wonen en die een beroep kunnen doen op een tegemoetkoming van het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap, kunnen daarenboven met de maatschappij afspraken maken over noodzakelijke aanpassingen. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Maaslands Huis zet in op de gedeeltelijke renovaties, het onderhoud en de herstelling van haar patrimonium. Ze werkt met diverse planningen, waarbij ze momenteel een tijdshorizon tot 2020 aanhoudt. De SHM heeft de beslissing genomen alle woningen (110 in totaal) gebouwd voor 1970, vanaf 2012 verkoopbaar te stellen. De kost van een harde renovatie van deze woningen is naar de mening van de SHM te hoog. De woningen die na verloop van tijd niet verkocht zijn, zullen afgebroken worden en vervangen door nieuwe woongelegenheden. Het aanpasbaar bouwen wordt eveneens als goed beoordeeld omdat de SHM reeds een aantal aangepaste woningen realiseerde, in een aantal wooneenheden aanpasbaarheid inschrijft en in VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 18 VAN 47
de geplande projecten, gespreid over het patrimonium, de nodig aangepaste wooneenheden voor senioren, rolstoelgebruikers en personen met een handicap voorziet. Op het vlak van milieuvriendelijk bouwen apprecieert de visitatiecommissie het experiment met 5 passiefwoningen en 17 laag energiewoningen te Lanklaar. Ze stelt vast dat milieuvriendelijk en duurzaam bouwen weliswaar als bezorgdheid erkend is binnen Maaslands Huis, maar dat de SHM geen andere initiatieven neemt en niet inzet op de sensibilisering van de bewoners. Met betrekking tot het behalen van de ERP normen dient de SHM nog een grote inspanning te leveren op het vlak van dubbele beglazing. In het eigen ondernemingsplan voorziet de SHM het ontwikkelen van een operationele visie omtrent ecologisch en duurzaam bouwen nog in 2013. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 19 VAN 47
4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed De prestatiedatabank bevat nog geen betrouwbare en vergelijkbare gegevens over de gemiddelde kostprijzen van bouw en renovatieprojecten. Dit zorgt ervoor dat het moeilijk is om hierover een oordeel uit te spreken. De visitatiecommissie meent dat binnen de SHM een kostenbesparende cultuur heerst, die zich ook vertaalt in de aanpak van bouw en renovatieprojecten. Ze bouwt bewust zonder franjes, en zonder technologische snufjes, om de bouw en de onderhoudskosten te beperken. De technische dienst volgt zelf de werven van nabij op en probeert zo de kwaliteit van de uitvoering te garanderen en meerwerken te voorkomen. - Voor 3 recente projecten werd nagegaan of de kostprijs niet hoger lag dan het NFS2 leningsplafond. Daarbij werd geverifieerd of het bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef, dat als norm in de sector wordt gehanteerd. Indien de SHM onder dit plafond blijft, kan ze de investeringen aan heel voordelige voorwaarden financieren. Voor het project 't veldje" Dieterenbank Lanaken 6 woningen nieuwbouw werd het plafond gerespecteerd (100,32%), voor de Wijk Eisderbos Maasmechelen Uitbreiding 1 12 huurwoningen werd het plafond overschreden (111,09%) en voor de Oude Baan 3 22 Dilsen Stokkem 5 passiefwoningen werd de norm in belangrijke mate overschreden (191%). In dit laatste geval is dit perfect te verklaren. Het betrof immers een proefproject voor 5 passiefwoningen waarvoor in feite geen normberekening was voorzien. - Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uiteindelijke uitvoeringsbedrag van belang. Dit geeft een indicatie van de mate waarin min of meerwerken zijn toegestaan aan en uitgevoerd door de aannemer. Uit het jaarverslag 2011 kan men afleiden dat voor 2 nieuwbouwprojecten het bestelbedrag uiteindelijk niet of slechts in beperkte mate werd overschreden. De SHM geeft aan dat ze een strikte werfopvolging nastreeft en daartoe het nodige personeel inzet (in principe twee werfopzichters). Tijdens het verloop der werken zal ze nagaan of evenwaardige (maar minder dure) alternatieven mogelijk zijn. Voorafgaand aan de voorlopige oplevering gebeurt er ook een strikte controle op de vermoedelijke hoeveelheden en ze houdt de meerwerken onder controle. De SHM aanvaardt niet zomaar de verrekeningen in meer. - De SHM probeert haar filosofie van kostenbewust zijn mondeling mee te geven aan de architecten om zo de bouwkosten onder controle te houden. Tevens zet ze in op het gebruik van fatsoenlijke en degelijke materialen. Het kan nuttig zijn dit wat meer te formaliseren en dit als een soort checklist mee te geven aan de ontwerpers. - De SHM zet in op zo dicht mogelijk bouwen (aantal woningen per hectare) om de rentabiliteit van de projecten te verhogen maar stoot daarbij soms op de grenzen van wat de omgeving aanvaardbaar acht. Bij diverse lopende projecten in Lanaken wordt de SHM met deze problematiek geconfronteerd (zie ook OD 1.1, en de aanbeveling van de visitatiecommissie in dit verband). - Indien de offertes voor bouwwerken een bepaalde grens overschrijden dan gaat de SHM ook over tot heraanbesteding in de hoop dat de nieuwe offertes wel onder de beoogde normen (prijsplafonds) blijven. Voor een recent geval heeft ze beslist over te gaan tot VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 20 VAN 47