WORKSHOP PAUZELANDSCHAPPEN 5 NOVEMBER 2012, PROVINCIE UTRECHT, GROND TE LEEN EEN IMPRESSIE

WORKSHOP PAUZELANDSCHAPPEN 5 NOVEMBER 2012, PROVINCIE UTRECHT, GROND TE LEEN EEN IMPRESSIE

In opdracht van het Platform Wonen van de provincie Utrecht is op 5 november door Grond te leen een workshop begeleid en voorbereid met het thema Pauzelandschappen. De gemeente Nieuwegein heeft het gebied Galecopperzoom ingebracht als binnenstedelijke tijdelijke ontwikkellocatie. Deelnemers aan het Platform zijn ontwikkelaars, corporaties, ambtenaren en bestuurders van gemeentelijke en provinciale overheden. Grond te leen is een samenwerkingsverband tussen drie adviseurs werkzaam binnen de ruimtelijke ordening. Hun ambitie is om antwoorden te vinden op de vraag hoe tijdelijke ontwikkelingen van de grond kunnen komen. Grond te leen is: Iris Vliegenberg, Master of City Developer, Procap 06-48 79 82 64 Valska van Straalen, Master of City Developer, Procap 06-52 52 18 50 Marjolein Hillege, landschapsarchitect en filmmaker. 06-48 12 12 41 Roel van Gerwen, landschapsarchitect, Het Noordzuiden 06-22 48 79 03 Amsterdam, 13 november 2012

Is er perspectief voor tijdelijke ruimtelijke ontwikkelingen tot 2030 in de Galecopperzoom? Voorafgaand aan de workshop is door Grond te Leen een game ontwikkeld waarmee in korte tijd een ruimtelijk programma kon worden samengesteld. Deze game biedt een aantal uitgangspunten waarmee rekening dient te worden gehouden: Uitgangspunt 1: Rente De gemeente NG heeft grond gekocht met publiek geld ( 19 mio), maar dit gebied wordt na 2030 pas definitief ontwikkeld. Dit kost geld, n.l. 1mio rente per jaar. Om rentelasten te drukken zoekt de gemeente naar mogelijkheden om tijdelijk een commerciële bestemming te vinden die de rentekosten kan compenseren. Uitgangspunt 2: Markt De marktpartijen staan niet te trappelen om tijdelijk te bestemmen. Er is veel aanbod van permanent te gebruiken grond en een slechte afzetmarkt voor ontwikkelingen. Het grootste probleem is financiering. De vraag is hier: Hoe kan het voor marktpartijen aantrekkelijk genoeg worden om tijdelijk te ontwikkelen? Uitgangspunt 3: Draagvlak De Galecopperzoom is een strategische locatie op bovenregionaal niveau. Het heeft de potentie om functies aan te trekken die vanuit alle uithoeken van de Randstad aantrekkingskracht heeft. Het gebied grenst tegelijkertijd aan een woongebied. De bewoners van de wijken hebben zich in een buurtplatform verenigd en hebben allerlei wensen en eisen bij de ontwikkeling. De gemeente NG moet voldoende draagvlak verwerven om te kunnen ontwikkelen, omdat anders allerlei procedurele stagnatie ontstaat. Dit kost tijd en geld. Draagvlak is dus een randvoorwaarde, ook bij tijdelijk bestemmen. Verder biedt de game ruimte voor een aantal kansen. Deze kansen liggen met name in het slim programmeren, combineren, cofinancieren en branden van het gebied: Kans 1: Cofinanciering De gemeente NG heeft de grond aangekocht om een grotere gebiedsontwikkeling met meerdere overheden mogelijk te maken. Het ligt in de rede dat de hogere overheden stimuleringsmaatregelen toepassen, hetzij door mee te financieren, hetzij door de inbreng van expertise, hetzij door soepele opstelling bij de tijdelijke regelgeving. Kans 2: Duurzaamheid Tijdelijk bestemmen biedt ruimte aan initiatieven, die bijdragen aan de verduurzaming van de samenleving. Dit kan door locale landbouw, organische verstedelijking, slim combineren van functies, tijdelijke energieprojecten, tijdelijke natuur. Op de website tijdelijk bestemmen worden allerlei vergezichten geschetst van ideaal duurzaam te ontwikkelen nieuwe steden, met City Fruitful als voorbeeld. Kans 3: Imago Het project A12 zone is een lange termijnontwikkeling geworden. De Galecopperzoom kan als vliegwiel fungeren om een versnelling te brengen in de grootschalige gebiedsontwikkeling. De Galecopperzoom ligt weliswaar op grondgebied van de gemeente NG, maar in de regionale beeldvorming is het een onderdeel van grootstedelijk Utrecht, dichtbij de binnenstad van Utrecht, grenzend aan Papendorp en direct ontsloten via A27, A2 en A12. De branding van het gebied is noodzakelijk om investeerders over de streep te trekken en behoeft extra aandacht.

GAME PAUZELANDSCHAPPEN Centrale vraag: Is er perspectief voor tijdelijke ruimtelijke ontwikkelingen tot 2030 in de Galecopperzoom? Opdracht: Maak een ruimtelijk perspectief wat perspectief heeft voor marktpartijen, overheden en bewoners voor een periode van 2015-2030. Kanskaarten: Ter voorbereiding heeft Grond te Leen een aantal staalkaarten samengesteld met hierop mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen. De staalkaarten zijn in het verslag opgenomen. Gebied: Voor het gebied Galecopperzoom is een kaart aangeleverd door de gemeente Nieuwegein met (planologische) randvoorwaarden. het gamebord met randvoorwaarden

STAAL 1: TIJDELIJK SKICENTRUM STAAL 2: WELLNESSCENTRUM Afmeting 3ha: 50m x 300m x 50m hoog, + 500 p-plaatsen Verzorgingsgebied: Bovenregionaal Investering: 30/35 mio inclusief grondverwerving Benodigd aantal bezoekers: 300-400.000/jr. Terugverdientijd investering volgens ontwikkelaar: 20-25 jaar Afmeting: 0,5 ha gebouw, 1ha parkeren, 2 ha buitenruimte Verzorgingsgebied: Regionaal Investering: 20 mio inclusief grondverwerving Benodigd aantal bezoekers: 150.000/jr. Terugverdientijd investering volgens ontwikkelaar: min. 15 jaar Rente: +++ Markt: - Draagvlak: - - - Cofinanciering: + + Duurzaamheid: + + (i.c.m. andere functies) Imago: + + Rente: + Markt: - Draagvlak: + Cofinanciering: - Duurzaamheid: - Imago: + + SKICENTRUM WELLNESS referentie: Snow World, Landgraaf referentie: Spa Zuiver, Amsterdam Rente: Goed, grondkosten zijn beperkte investering t.o.v. bebouwing Markt: Verzadiging 200m banen, markt voor 300m banen. Hoge investering, alleen te realiseren bij ontwikkeltijd van 20-25 jaar Draagvlak: Veel weerstand vanwege verkeersintensiteit en hoogbouw Cofinanciering: Ministerie van I&M co-financiert geluidsbeperkende maatregelen A12, skihal vormt integraal onderdeel Duurzaamheid: Kan als geluidswal worden gebouwd direct aan A12. Koeling van de hal genereert veel restwarmte, die kan worden gebruikt voor andere functies, zoals woningbouw of glastuinbouw Imago: Poort van de A12-zone, flitsende architectuur vergelijkbaar met geluidswalgebouwen Leidse Rijn. Rente: Opbrengsten voornamelijk in beautydeel, veel extensieve meters Markt: Preventieve wellness is groeimarkt, onderzoek nodig voor behoefte Utrechtse regio, landschappelijke kwaliteit vaak randvoorwaarde, ontbreekt hier Draagvlak: Aansluitend aan woongebied, veel lokale gebruikers Cofinanciering: geen subsidiemogelijkheden, investeerder noodzakelijk Duurzaamheid: Energie intensieve sector, sauna s zijn niet erg duurzaam Imago: Lokale werkgelegenheid, imagovesterkend indien landschappelijke inpassing bron: Theo Scharpach, Lotus Leisure bron: haabaarheidsonderzoek Valley of Wellnes, Oosterbeek

STAAL 3: INDOOR RAFTINGCENTRUM STAAL 4: FOODSTRIP EN HOTEL Afmeting: 300m x 20m x 5m + 500 p-plaatsen Verzorgingsgebied: Bovenregionaal Investering: 32,5 mio Benodigd aantal bezoekers: 200.000/jr. (tickets van 17,50-110) Terugverdientijd investering: obligaties max. 7 jaar Afmeting: 200m x 50m inclusief p-plaatsen, hotel 0,5ha Verzorgingsgebied: Regionaal Investering: 12 mio inclusief grondverwerving Foodstrip, hotel 16 mio Benodigd aantal bezoekers: 150.000/jr. Terugverdientijd investering volgens ontwikkelaar: 20-25 jaar Rente: +++ Markt: - Draagvlak: - - - Cofinanciering: + + Duurzaamheid: + + (i.c.m. andere functies) Imago: + + Rente: - - Markt: - - Draagvlak: Cofinanciering: - - Duurzaamheid: Imago: RAFTING FOODSTRIP + HOTEL referentie: Dutch Water Dreams, Zoetermeer referentie: Foodstrip, Amsterdam Zuid-Oost Rente: Goed, terugverdientijd kort, dus grondkosten gedekt Markt: Uniek in Europa, behalve in Zoetermeer, marktonderzoek 2e vestiging Draagvlak: verkeersaanzuigende werking, grote attractie Cofinanciering: Start obligatiefonds, banken ministerie VWS, sportsponsoren Duurzaamheid: Landschappelijke inrichting te hergebruiken, energiewinning met waterkracht Imago: Landelijke attractie met sportief karakter. Rente: Grondopbrengsten lastig vanwege hoge investering, t.o.v. opbrengsten zoeken naar een goedkope variant met tenten Markt: Lastig, veel fastfoodketens in de buurt Draagvlak: Verkeersintensiteit en lokale werkgelegenheid Cofinanciering: weinig mogelijkheden Duurzaamheid: autogeörienteerde functie, weinig duurzaam Imago: Flitsende architectuur kan imagoverhogend werken bron: Dutch Water Dreams bron: M.Caranza B.V.

STAAL 5: TIJDELIJK WONEN STAAL 6: TIJDELIJKE GLASTUINBOUW Afmeting: 6oo woningen (15ha), 900 parkeerplaatsen (1,5ha) Verzorgingsgebied: Lokaal Investering: 30 mio (aanname 550 per m2 voor tijdelijke woning). Terugverdientijd investering volgens ontwikkelaar: min 15 jaar Investering: 0,7 mio/ha exclusief grondverwerving Terugverdientijd investering: 15jr (economische levensduur rozenkwekerijen) Verzorgingsgebied: Regio Utrecht (stadstuinbouw), of reguliere markt via veiling Synergie met andere functies: uitwisseling restwarmte, geluidswerend vermogen Renteafdracht: State of the art rozenkwekerij van 5ha kan een rentelast dragen van 5 mio/jr Rente: - Markt: - Draagvlak: + Cofinanciering: Duurzaamheid: + Imago: Rente: + + + Markt: Draagvlak: - - - Cofinanciering: Duurzaamheid: + + (i.c.m. andere functies) Imago: - - GLASTUINBOUW 200 200 WONEN 200 referentie: Containerwoningen NDSM terrein, Amsterdam referentie: Glastuinbouw, Het Westland Rente: woningbouw, bij huidige markt laag rendement Markt: verzadigde markt, moeilijke afzet Draagvlak: sluit aan bij de eerdere plannen, extra woningen veroorzaakt druk op huidige verzorgingsgebied, acceptabele toename verkeersintensiteit Cofinanciering: corporaties, beleggers (bij bijzonder product), gemeente (parkeren) Duurzaamheid: woningbouw is in definitieve plannen beoogd. Hergebruik van deel van woningen, inrichting openbaar gebied. Experiment met energieneutrale/ zelfvoorzienende woningen Imago: : afhankelijk van product, bijzondere woning, woonvormen of gebrand buurt kan imago versterken Rente: Glastuinbouw is niet plaatsgebonden, hoge renteopbrengst Markt: Expansiemarkt, wellicht dat stadstuinbouw kansen biedt Draagvlak: Geluidswerend vermogen van kassen is gunstig bij minimaal 4-6m hoogte en direct langs de weg geplaatst, bij retail bewoners wellicht gunstig. Cofinanciering: Glastuinbouw bedruipt zich zonder subsidie Duurzaamheid: Kan als geluidswal worden gebouwd direct aan A12. Glastuinbouw genereert veel restwarmte, die kan worden gebruikt voor andere functies, zoals woningbouw of glastuinbouw, comsumptie CO2 Imago: Geen logische functie voor de regio Utrecht, promotie Kom in de kas bron: Woningcorporatie De Key bron: LTO, Dura Vermeer

STAAL 7: BUURTTUINEN STAAL 8: TIJDELIJKE NATUUR Afmeting: 50 tuinen /ha van 200m2 bruto Verzorgingsgebied: Lokaal Investering: 50.000/ha Benodigd gebruikers: 50 huurders per ha Opbrengst: 10.000 huur per jaar (t.o.v. 25.000 rentelasten/ha/jaar) Terugverdientijd inrichting: 5 jaar Afmeting: ha natuur Verzorgingsgebied: Lokaal Investering: 2.000/ ha (verschraling, maaien) Opbrengst: 2.000/ha/jr natuurbeheer akkerland, 1.000 ha/jr grasland, 30.000/ha bos/ 15 jaar Rente: - Markt: + Draagvlak: +++ Cofinanciering: + + Duurzaamheid: + + + Imago: - Rente: - Markt: + Draagvlak: + + + Cofinanciering: + + + Duurzaamheid: + + + Imago: + + NATUUR BUURTTUINEN referentie: Federatie van Amsterdamse Amateurtuinders referentie: nieuwe natuur, Abtswoudse bos, Midden Delfland Rente: Matig, opbrengsten zijn lagen dan rentelasten Markt: Moet onderzocht in de aanliggende wijken Draagvlak: Veel draagvlak bij bewoners, groene lokale functie Cofinanciering: Stichting DOEN of Postcodeloterij kan cofinancieren Duurzaamheid: Verbetering groen- en natuurwaarden Imago: Tuintjes langs de snelweg geven geen regionale branding Rente: Opbrengst haalt het niet tegen de rente lasten. In geval van tijdelijk bos kan ook houtproductie als opbrengst worden beschouwd. Markt: Op alle landbouwgrond van toepassing Draagvlak: Een natuurlijke begrenzing van de woonwijk, veel draagvlak Cofinanciering: Opbrengsten bestaan uit subsidie EU, Stichting DOEN voor paden, voorzieningen etc. Duurzaamheid: Natuur is duurzaam Imago: Geen imagoverhogend effect, te kleinschalig bron: Stichting DOEN, Federatie van Amsterdamse Amateurtuinders bron: Dienst Landelijk Gebied: Warmelt Swart, Remco Schreuder en David Metselaar

STAAL 9: TIJDELIJKE ENERGIEWINNING STAAL 10: TENTENEXPO WINDMOLENS: Afmeting: 100m hoog, 400-500m uit elkaar Opbrengst: 2,5-3 MW/ molen, 6mio/molen Investering: 3 mio/ molen, Terugverdientijd investering: 7-8 jaar ZONNEPANELEN: Afmeting: 1.500 panelen/ha Opbrengst: 0,5 MW/ ha, 180 huishoudens Investering: 1,75 mio/ha, opbrengst 7,5 kwh/jaar Terugverdientijd investering: 15-20 jaar Afmeting: afhankelijk van type gebruiker Verzorgingsgebied: Regionaal Investering: laag in kosten t.o.v. permanente bebouwing Benodigd aantal bezoekers: 150.000/200.000/jr. Terugverdientijd investering: 5-7 jaar Rente: + + + / - Markt: + + + / + Draagvlak: - - / + Cofinanciering: + + / - Duurzaamheid: + + + / + + Imago: / + + Rente: + Markt: ++ Draagvlak: + Cofinanciering: + Duurzaamheid: + Imago: + WINDENERGIE TENTENEXPO ZONNEPANELEN referentie: windmolens Flevoland, zonnepanelen, Mojave woestijn, Verenigde Staten referentie: Chelsea Flower Show, Engeland Rente: Windmolens kunnen de rentekosten geheel dragen incl. investering Markt: Voldoende ontwikkelaars willen hierin stappen bij medewerking overheid, voor zonnepanelen is meer subsidieafhankelijkheid Draagvlak: Veel weerstand bij omwonenden, compensatie nodig Cofinanciering: Windenergie niet nodig, de investering bedruipt zichzelf, zonnenpanelen behoeven (veel!) subsidie om rendabel te zijn Duurzaamheid: Groene energie, dus duurzaam Imago: Wisselend, het kan een duurzaamheidsimago opleveren voor Utrechtse regio, lokaal is er weinig draagvlak voor windenergie Rente: Lage investeringskosten, rentekosten 30.000/ha Markt: 12/m2/jaar huur compenseert kosten bij 25% bezetting Draagvlak: Draagvlak voor tijdelijk bestemmingen, veel verkeeraanzuiging Cofinanciering: Zonder subsidie te realiseren Duurzaamheid: Afhankelijk van uitvoering Imago:Tentenkamp is een beetje shabby, maar kan ook juist imagoversterkend werken, zie magneetfestival bron: Ruud van Rijn, Bosch en van Rijn, zonnepanelen informatiepunt bron: Geels Evenementen

STAAL 11: STADSLANDBOUW Afmeting: 200m2-15ha per deelnemer Verzorgingsgebied: Lokaal Investering: 2000,-/ha grondverbetering, nutsvoorzieningen en parkeerplaats Aantal bezoekers: 80.000/jr. Terugverdientijd investering en opbrengst: 1 jaar, 2.500/ha STAAL 12: DISTRIBUTIE REGIO of STAD Functie: (boven) regionaal distributiecentrum voor bijv. Jumbo of uitbreiding stedelijke distributie Cargohopper Afmeting: afhankelijk van functie, landelijke (>10ha) of stedelijke distributie (vanaf 5ha) Verzorgingsgebied: Regionaal of lokaal, overslag van goederen groot naar klein transport Investering: 2 mio/ha Terugverdientijd investering: 12 jaar Rente: - - - Markt: + + Draagvlak: + + + Cofinanciering: + + Duurzaamheid: + + + Imago: + Rente: +++ Markt: Draagvlak: - Cofinanciering: + + + Duurzaamheid: + + + Imago: + + referentie: Boomkwekerijen, Boskoop referentie: Containeroverslag Maasvlakte, Food Center Amsterdam Rente: Opbrengsten wegen niet op tegen rentelasten Markt: Veel vraag naar plekken voor stadslandbouw Draagvlak: Veel support voor stadslandbouw Cofinanciering: Stichting DOEN, Postcodeloterij Duurzaamheid: Een nieuwe vorm van lokaal, dus duurzaam produceren Imago: Nu een rage, maar over enkele jaren? Rente: De investering is terug te verdienen binnen 12 jaar Markt: Cargohopper is een bestaand initiatief van Stadsdistributie Utrecht, onbekend is of dit uitbreiding behoeft, Galecopperzoom is een goede locatie voor overslag Draagvlak: Weerstand lokale verkeersintensiteit, stedelijk draagvlak Cofinanciering: Ministerie van I&M co-financiert Beter Benutten Duurzaamheid: Van groottransport naar klein (electrisch transport) is zeer duurzaam en goed voor stedelijke leefbaarheid Imago: BIj de juiste marketing kan dit een goed imago geven bron: Ronald Peerenboom, NCU bron: Piet Dobbe, Dobbe Transport B.V.

CONCLUSIES 1. Onder welke voorwaarden is het voor de markt aantrekkelijk om te investeren? Financiering is het grootste probleem bij tijdelijk ontwikkelen. Ontwikkelaars zetten moeizaam verkregen financiering liever in op lange termijn projecten dan tijdelijke ontwikkeling. Aanwezige vertegenwoordigers van marktpartijen is gevraagd: Onder welke voorwaarden is het voor een ontwikkelende partij toch aantrekkelijk om in te stappen? Een mix van tijdelijkheid en permanent is kansrijk. Sommige programma s lenen zich niet voor tijdelijke ontwikkeling, omdat de investering niet voor 2030 wordt terugverdiend. Permanente programma s moeten ontwikkeling na 2030 ondersteunen. Tijdelijke investeringen stimuleren en belonen door zekerheid te bieden op langere termijn. Bv tijdelijke huisvesting in Galecopperzoom met vooruitzicht, als Galecopperzoom ontwikkeld wordt, dan elders in regio een vaste plek. Niet alles willen regisseren, lage grondprijs. Dan komen ondernemers vanzelf. Bestem het gebied tot experimenteergebied met meer meer planologische vrijheden dan elders. Hiermee wordt het nadeel van tijdelijkheid voor een deel weggenomen. STAAL 13: WILDCARD Functie: uw eigen idee voor kansrijke ontwikkeling Afmeting: - Verzorgingsgebied: - Terugverdientijd investering: - Rente: Markt: Draagvlak: Cofinanciering: Duurzaamheid: Imago: De gemeente Nieuwegein moet wel mee investeren, bijvoorbeeld bij aanleg van ondergrondse infrastructuur en gebiedsontsluiting. Samen risico dragen samen ondersteunen door huur te koppelen aan exploitatie, hoe meer opbrengst, hoe meer huur. Geen koopverplichting, maar een huur- of erfpachtovereenkomst. Biedt kansen voor slimme combinaties van functies, die elkaar versterken, bijv. woningbouw en glastuinbouw, een skiheuvel met wellnesscentrum. Rente: Markt: Draagvlak: Cofinanciering: Duurzaamheid: Imago: de wildcard

CONCLUSIES 2. Tips van deelnemers aan de gemeente Nieuwegein Niet 30 ha in een keer of bij 1 partij wegzetten, meerdere initiatiefnemers zijn nodig, snel starten, het is zo 2015! Loslaten planologische randvoorwaarden = experimenteerzone m.m.v provincie en rijk. Biedt flexibiliteit. Draagvlak: vergeet de bewoners niet, start met hen de dialoog nu! Doe met hen ook de game! Zorg er voor dat je met de tijdelijke invulling niet concurreert met andere ontwikkeling in Nieuwegein of omgeving. Ga niet op de stoel van de ondernemer zitten, zoek binnen eigen middelen/instrumenten wat je kan bieden. Is een selectieprocedure het juiste middel om tot invulling te komen of biedt je ruimte en flexibiliteit? Denk na over termijn tijdelijkheid: het kan aantrekkelijk zijn deze langer te laten duren dan 2030. Uitzoekvraag: Kan de gemeente Nieuwegein aansluiten bij Crisis en Herstelwet (regelgeving loslaten)? Zoneren: Aansluiten van intensieve functies (bv woningbouw) bij de huidige weg-infrastructuur en ondergrondse infrastructuur en extensieve functies (bv glastuinbouw) verder van de huidige infrastructuur af leggen. De ondernemer hoeft dan minder kosten te maken voor het opstarten en de exploitatie van het gebied. Deze investeringen bij de marktpartij laten. inrichtingsvoorstel groep 1

CONCLUSIES 3. Ideeën voor tijdelijke invulling van de locatie Galecopperzoom Wildcard Medicinale teelt (legale manier van wietteelt en distributie), glastuinbouw Casino Reclamezuilen: concreet aanbod van ontwikkelaar: 100.000,- opbrengst per jaar per zuil, 3 stuks Wind en zonne-energie Windenergie ligt maatschappelijk gevoelig! Compensatie is nodig voor bewoners met groene functies of levering van stroom Snelle terugverdientijd (6-7 jaar), en nog eens 8 jaar om de gehele rentelast terug te verdienen. Duurzame energie, langs bundel van infrastructuur, niet in de Groene Hart contour Zonne-energie rendeert alleen met subsidie of gecombineerd met andere functies (op dak van skihal) Wonen Tijdelijke wonen voor jongeren (niet voor studenten, maar voor starters uit Nieuwegein). Discussie over aantallen en vraag: Corporatie heeft aangegeven dat er maandelijks 150 jongeren uit Nieuwegein reageren op 1 kamerwoning van 35m2. Dus vraag is er zeker. Corporatie zou ook bereid zijn hierin te investeren. Tijdelijke woonbestemming kan de huidige druk op vangen. Dan kunnen elders in Nieuwegein woningen gebouwd worden waar deze groep jongeren over 5-10 jaar naar toe kan doorverhuizen. Jongeren zone Containerwoningen, Zelfvoorzienend in energie/ experimenteren van vernieuwende energieconcepten in woningbouw, tentencomplex met voorzieningen, werkruimtes/ ateliers. Idee van Christiana in Kopenhagen. Een soort vrijbuiters gebied. Sportcentrum Skihal langs A12, geïntegreerd met geluidswal vervuilde grond Wellnesscentrum, aansluiten op en versterken van bestaande sportfaciliteiten Driving range: baan voor oefenen afslaan golf, 250m lang (lage investering, goede opbrengst) Transport, distributie en parkeren Betaald en bewaakt parkeren voor vrachtverkeer Distributiecentrum supermarktketen Stedelijke overslag van groot vrachtverkeer naar kleine electrische vrachtwagentjes Hotel Een hotel sorteert voor op toekomstvisie 2030, dus is te overwegen als permanente voorziening Groene functies en compensatie voor bewoners Bewoners hebben wensen geuit voor de Galecopperzoom, zoals het tijdelijk beweiden met paarden Ruimte voor bewoners met groentetuinen, struinnatuur, huttenbouw, kinderboerderij Bewoners nu al mee laten denken biedt draagvlak voor de toekomst.