Ingekomen stuk D (PA 18 september 2013) Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 329 95 81 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum 3 september 2013 Ons kenmerk ML40/13.0010618 Contactpersoon Bas Böhm Onderwerp Resultaten starterslening Datum uw brief Doorkiesnummer (024) 3293436 Geachte leden van de raad, Oktober 2012 heeft u de voorwaarden voor de starterslening in Nijmegen aangepast. In deze brief informeren wij u over de resultaten van de nieuwe starterslening. Hierbij geven wij informatie over het aantal startersleningen, het type woning en de locatie en informatie over kopers en verkopers: waar komen ze vandaan en waar verhuizen verkopers naartoe? Tot slot informeren wij u over het betaalgedrag van de starters. Nieuwe voorwaarde Sinds 7 november 2012 geldt er een cofinancieringsregel voor verkopers. Dit houdt in dat verkopers maximaal 2.500 aan de gemeente betalen als de koper van hun woning gebruik maakt van een starterslening. De gemeente leent geld ten behoeve van budget voor de starterslening. Voor een maximale starterslening van 35.000 zijn kosten en risicoafdekking van het lenen van dit geld 5.000. Door cofinanciering van verkopers worden deze (gemeentelijke) kosten gehalveerd en kunnen er twee keer zoveel startersleningen worden verstrekt. Met de nieuwe regeling zijn zo n 225 startersleningen beschikbaar. Sinds 1 januari 2013 betaalt het Rijk bovendien de helft van elke starterslening mee. Hiervoor is landelijk 50 miljoen beschikbaar. Dit levert voor Nijmegen meer startersleningen op (we schatten in totaal zo n 350 leningen) én het betekent dat verkopers minder hoeven mee te betalen. Resultaten Van 7 november 2012 tot juli 2013 zijn er in totaal 55 aanvragen voor startersleningen in behandeling genomen (tussenstand eind augustus: 69 aanvragen). Van de 55 aanvragen zijn er 40 startersleningen toegewezen, 11 aanvragen zijn in behandeling en 4 aanvragen zijn afgewezen of door de aanvrager stopgezet. Ter vergelijking: in 2012 zijn er in totaal 87 startersleningen aangevraagd, waarbij opgemerkt dat er ruim 4 maanden geen budget was voor startersleningen in de bestaande stad. Het tempo van aanvragen ligt dus iets lager dan in 2012. Overigens niet verrassend gezien het dalend aantal transacties op de woningmarkt.
1 De gemiddelde hoogte van de 51 toegewezen of in behandeling zijnde startersleningen is 29.341. De gemiddelde cofinanciering van de verkopers lag, met dank aan de Rijksbijdrage, op een kleine 1.250. Hieronder gaan we dieper in op deze 51 startersleningen. We geven aan of een starterslening wordt gebruikt voor de koop van een bestaande of nieuwbouwwoning, in de bestaande stad of in de Waalsprong, of aanvragers uit Nijmegen komen, wat voor type verkoper het is en tot slot waar verkopers naartoe verhuizen. Type woning en locatie Het aanbod van koopwoningen tot 225.000 (de maximale koopprijs bij een starterslening) is in de bestaande stad veel groter dan in de Waalsprong: momenteel ca. 85% vs. 15%. Hetzelfde geldt voor het aanbod bestaande vs. nieuwbouwwoningen: ca. 80% vs. 20%. Bij de verstrekking van startersleningen komt dit beeld terug: ongeveer 80% van de leningen wordt gebruikt voor de koop van een bestaande woning en/of in de bestaande stad (zie grafieken 1 en 2). Bij de vorige monitoring (periode 1-1-2012 t/m 15-9-2012) was het aandeel nieuwbouw en Waalsprong nog zo n 40%. In deze periode was er echter 3 maanden alleen budget voor startersleningen in de Waalsprong. Grafiek 1: Startersleningen t.b.v. koop bestaande of nieuwbouwwoning Grafiek 2: Startersleningen in bestaande stad of Waalsprong Woningkopers en verkopers Zo n 40% van de aanvragers komt van buiten Nijmegen. Deze aanvragers komen vrijwel allemaal uit kernen in de directe omgeving. Het in 2011 loslaten van de voorwaarde dat je minimaal een jaar in Nijmegen woonachtig diende te zijn helpt dus woningzoekenden uit de directe omgeving.
2 Grafiek 3: Herkomst aanvragers starterslening Vanwege de cofinancieringsregeling is het interessant om te kijken naar het type verkopers. In de raadskamer van 24 oktober 2012 heeft de portefeuillehouder toegezegd aan te geven wat dat voor particuliere verkopers zou betekenen. De vrees bestond dat de bijdrage voor hen een drempel zou opleveren. Die vrees blijkt ongegrond; bijna de helft van de verkopers is particulier (zie grafiek 4). Bijna een derde is een corporatie. Ontwikkelaars en beleggers vormen de overige verkopers. Bij beleggers en corporaties is er vrijwel altijd sprake van verkoop van een huurwoning. Corporaties kunnen de opbrengst van deze verkoop weer gebruiken voor het bouwen of renoveren van woningen of in de leefbaarheid van de wijk. Grafiek 4: Type woningverkopers, gebruikmakend van een starterslening Doorstroming Een reden om startersleningen te verstrekken is dat het doorstroming op de woningmarkt oplevert. Dit gebeurt doordat een koper een huurwoning vrijmaakt of omdat de verkoper ook weer kan kopen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) geeft aan dat de koop van een bestaande woning met starterslening tot minimaal 4 nieuwe verkooptransacties leidt. In 2013 zijn er tot juli 21 woningen verkocht (of bijna verkocht) door particulieren. Dit levert dus minimaal 84 transacties op. Van deze 21 verkopers zijn er 8 buiten Nijmegen gaan wonen, 5 bleven in Nijmegen (bestaande woning in bestaande stad), in 5 gevallen is de verkoop nog niet afgerond en 3 particuliere verkopers waren geen bewoner van de verkochte woning. Betaalgedrag Net als vorig jaar informeren wij u over het betaalgedrag van de starters. Onderstaande tabel geeft hier meer informatie over.
3 Tabel 1: Betaalgedrag huishoudens met starterslening na min. één hertoetsmoment van het inkomen. De eerste hertoets door SVn is na 3 jaar (tussen haakjes de resultaten voor de periode 1-1-2000 t/m 27-7-2012) Reeds afgelost (bv. door verkoop woning) Betaling van volledige maandelijkse aflossing en rente Gedeeltelijke betaling aflossing en/of rente Nijmegen Gelderland Nederland 8% (11%) 8% (12%) 10% (11%) 66% (71%) 60% (61%) 60% (60%) 20% (13%) 23% (20%) 21% (20%) Nog geen rente of aflossing 6% (4%) 9% (6%) 9% (8%) Periode: 1-1-2000 t/m 5-8-2013, Bron: SVn In Nijmegen heeft bij 86 huishoudens minimaal één keer een hertoetsmoment plaatsgevonden (vorig jaar 45). Uit bovenstaande tabel blijkt dat twee derde van de huishoudens in Nijmegen na minimaal één hertoets van de draagkracht in staat is om volledig rente en aflossing over de starterslening te gaan betalen. Vergeleken met de cijfers van vorig jaar zijn de percentages van betaling van gedeeltelijke of geen rente of aflossing wat toegenomen. Met het toenemen van het aantal getoetste huishoudens komt het Nijmeegse betaalgedrag meer in lijn met het betaalgedrag in de rest van het land. Aantal verliesdeclaraties Landelijk zijn er in 2010 vanuit de SVn 14 verkopen met verlies geweest, in 2011 32 en in 2012 65. Deze zijn alle betaald door NHG. In totaal zijn er landelijk zo n 25.000 startersleningen, dus het percentage (betaalde) verliesdeclaraties was in 2012 nog geen 0,3%. Vanuit Nijmegen zijn er tot op heden geen verliesdeclaraties bij NHG ingediend. Vervolg De starterslening is een nuttig instrument ter bevordering van de doorstroming op de woningmarkt. Steeds meer gemeenten zetten dit instrument in. Doordat de gemeente Nijmegen geld leent voor budget, en verkopers en het Rijk cofinancieren, is er in Nijmegen voorlopig voldoende budget om leningen te verstrekken. De Rijksmiddelen zijn echter tijdelijk dus we wijzen de provincie Gelderland ook op het belang van cofinanciering. In Limburg, Noord-Brabant en Overijssel heeft de provincie al budget vrijgemaakt voor startersleningen.
4 Volgend jaar informeren wij u wederom over de resultaten van de starterslening. Daarvoor zullen wij u informeren over de resultaten van de dit jaar gestarte variant op de starterslening voor betaalbare zelfbouw in de Vossenpels, de Ik Bouw Betaalbaar Nijmegen-regeling. Wij gaan er vanuit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg