De nieuwe Opstalwet FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 37-41 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E info@forumadvocaten.be W www.forumadvocaten.be 1
Inleiding Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal Oudste nog niet aangepaste privaatrechtelijke wet in Belgische wetgeving Wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende justitie Artikelen 124 tot 127 brengen voor de eerste maal in 190 jaar aanpassingen aan Passen vnl. het toepassingsgebied aan van de wet 2
Aanloop tot wetswijziging Wetsontwerp 26 november 2013 houdende diverse bepalingen betreffende justitie Voorstel tot wijziging van de Opstalwet op initiatief van een werkgroep samengesteld door de Koninklijke Federatie voor Notarissen, aangevuld met academici Binnen notariaat rees een toenemende onzekerheid over de reikwijdte van het opstalrecht Mogelijkheid om voor constructies op andermans gebouw (dus niet enkel op andermans grond) een recht van opstal te vestigen Of de eigenaar van het gebouw in dat geval tegelijk ook grondeigenaar moet zijn Onduidelijkheid omtrent het vestigen van een opstalrecht voor constructies die zich bevinden onder of boven de grond en dus niet alleen op de grond (b.v. zonnepanelen, tunnels ) Wetsontwerp tot wijziging van de Opstalwet 3
1. Oorspronkelijke wetgeving A. Het begrip opstalrecht Art. 1 Opstalwet: Opstal is een tijdelijk zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen op andermans grond te hebben. Art. 5, 6 en 7 Opstalwet Door het recht van opstal verkrijgt de opstalhouder het eigendomsrecht op de opstallen die hij op andermans grond opricht en van de reeds bestaande waarvan hij de waarde vergoedt bij aanvang Opstal doorbreekt de werking van natrekking (art.552-553 B.W.) Het brengt een horizontale splitsing teweeg tussen het eigendomsrecht op de grond en dat op de opstallen. Art. 4 Opstalwet: Een opstalrecht is steeds beperkt in de tijd, het kan slechts voor een maximale termijn van vijftig jaar worden toegekend. Regel van dwingend recht Recht van opstal toegestaan voor een langere periode is niet nietig, maar de termijn wordt herleid tot de wettelijke maximumduur Art. 8 Opstalwet: Alle bepalingen zijn van suppletief recht, behalve deze inzake de duur van het recht Partijen hebben bij het vestigen van een recht van opstal grote contractuele vrijheid Het recht van opstal wordt gevestigd bij titel of door verkrijgende verjaring 4
B. Rechten en plichten van de opstalhouder De rechten van de opstalhouder zijn beperkter dan die van de erfpachter, aangezien ze uitsluitend toegespitst zijn op de oprichting van gebouwen De opstalhouder is, tijdens de duur van zijn recht, de enige en ware eigenaar van die gebouwen, werken en beplantingen die hij zelf tot stand heeft gebracht, of waarvan hij de waarde bij aanvang aan de grondeigenaar heeft vergoed. Hij beschikt over alle bevoegdheden van de eigenaar Usus, fructus en abusus De gebouwen kunnen met een hypotheek worden bezwaard, er kunnen erfdienstbaarheden op worden gevestigd, hij kan ze verhuren of in vruchtgebruik geven. 5
C. Rechten en plichten van de grondeigenaar De opstalhouder heeft geen rechten op de grond en de ondergrond De grondeigenaar behoudt alle bevoegdheden, zowel materieel als juridisch, verbonden aan grond en ondergrond De grondeigenaar heeft recht op de vruchten van bodem en ondergrond en kan die grond en ondergrond vervreemden of hypothekeren Bij de uitoefening van deze rechten dient hij steeds rekening te houden met de rechten en belangen van de opstalhouder 6
D. Einde van het opstalrecht Door verloop van de overeengekomen termijn. Dit is in elk geval na vijftig jaar (art.4 Opstalwet) Wijzen van beëindiging Artikel 9 Opstalwet bepaalt dat het opstalrecht tenietgaat door vermenging, d.i. door de vereniging van het eigendomsrecht op de grond en opstallen in dezelfde hand Het opstalrecht gaat NIET teniet bij het overlijden van de opstalhouder. Het maakt deel uit van zijn nalatenschap, zoals bij erfpacht. Het opstalrecht gaat teloor door het tenietgaan van de grond en door dertigjarige bevrijdende verjaring (art. 9, 2 en 3 Opstalwet) 7
E. Gevolgen van de beëindiging Door de beëindiging van het recht van opstal gaat het eigendomsrecht op de gebouwen, werken en beplantingen die de opstalhouder zelf heeft opgericht, over op de grondeigenaar De eigenaar is ertoe gehouden de actuele waarde van de goederen te vergoeden De opstalhouder beschikt over een retentierecht op de opstallen totdat hij volledig vergoed is (art.6 Opstalwet) 8
2. De nieuwe Opstalwet A. Toepassingsgebied Het oorspronkelijk artikel 1 omschreef het opstalrecht als een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen OP andermans grond te hebben. Klassiek werd er met een letterlijke lezing van die bepaling van uitgegaan dat een opstalrecht: Enkel op grond kon worden gevestigd. Een rechtstreekse incorporatie met de grond zou vereist zijn. Zo kon een opstalrecht b.v. niet worden gevestigd op een gebouw; Enkel op de grond kon worden gevestigd, zodat de Opstalwet niet van toepassing was voor ondergrondse constructies, zgn. onderstal; Enkel kon worden gevestigd door de grondeigenaar. In meerdere bepalingen van de Opstalwet was er immers uitsluitend sprake van de grondeigenaar 9
A. Toepassingsgebied Hierop kwam steeds meer kritiek, die echter, bij gebrek aan een duidelijke wettekst, enkel maar leidde tot rechtsonzekerheid. Dit bracht vastgoedprojecten in het gedrang, onder meer wat hun financiering betreft Een rechtszekere eigendomssplitsing zou immers bijvoorbeeld de afzonderlijke vestiging van zakelijke zekerheden op de opstallen toelaten b.v. hypotheek Artikel 1 luidt voortaan: Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht. 10
A. Toepassingsgebied Met het nieuwe artikel 1 trachtte de wetgever een antwoord te bieden op voormelde discussies Ten eerste: Het opstalrecht kan voortaan geheel of gedeeltelijk boven de grond, en aldus bv. op een gebouw worden gevestigd. Incorporatie in de grond is niet vereist. Dit brengt duidelijkheid voor bv. het plaatsen van zonnepanelen, antennes, masten, extra verdiepingen op bestaande gebouwen, waarbij de eigendom daarvan kan worden gesplitst ten aanzien van de onderliggende gebouwen. Ten tweede: Het opstalrecht kan geheel of gedeeltelijk onder de grond worden gevestigd. Dit brengt duidelijkheid voor ondergrondse projecten, zoals de bouw van bv. ondergrondse tunnels, kelders, parkings en garages 11
B. Vestiging van het opstalrecht Onder de oude wet heerste de discussie of enkel de grondeigenaar gerechtigd was tot het vestigen van een recht van opstal. Om aan deze problematiek tegemoet te komen, werd er een tweede lid aan het eerste artikel toegevoegd, dat stelt dat: Het opstalrecht gevestigd kan worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, mits hij binnen de grenzen van zijn recht blijft. Voortaan is elke titularis van een onroerend zakelijk recht, gerechtigd tot het toekennen van een opstalrecht. Zo zal ook een vruchtgebruiker, erfpachter of zelfs een opstalhouder, gerechtigd zijn om een recht van opstal te vestigen Zij dienen evenwel binnen de grenzen van hun zakelijk recht te blijven. Bevoegdheden die verbonden zijn aan het nieuwe opstalrecht mogen niet ruimer zijn dan de bevoegdheden van de opstalgever nemo plus iuris - regel Duur van het opstalrecht mag niet langer zijn dan de duur van het onderliggende recht 12
C. Aanpassing terminologie Volledigheidshalve werd de terminologie van de wet aangepast aan de wijzigingen Artikels 5, 6 en 7 werden in overeenstemming gebracht met de wijzigingen door grondeigenaar te vervangen door opstalgever of diens rechtsopvolger. Zo is het duidelijk dat het niet meer noodzakelijk is om grondeigenaar te zijn, en dat er geen band met andermans grond meer voorhanden dient te zijn. 13
Conclusie De nieuwe Opstalwet breidt het toepassingsgebied van het recht van opstal uit De wijzigingen bevorderen de rechtszekerheid en creëren nieuwe mogelijkheden Dit komt vastgoedtransacties zonder meer ten goede. 14
Meer weten? CARETTE, N., De opstalwet (zowaar) gewijzigd, TBO 2014, afl.4, 189. 15
Contact Forum Advocaten: Altijd bereikbaar. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 37-41 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E info@forumadvocaten.be W www.forumadvocaten.be FORUM ADVOCATEN 03/369.95.65 info@forumadvocaten.be www.forumadvocaten.be 16