Discussienotitie herziening woonruimteverdeling Concept 10 januari 2012 Yvonne Grooten en Sanne van der Lel ij 1. Inleiding Het woonruirnteverdelingsbeleid in de regio is vastgelegd in het convenant woonruimteverdeling (2008) en de huisvestingsverordening (2010). Het huidige convenant woonruimteverdeling zoals dat in de regio geldt is in 2008 van kracht geworden. Bij dit convenant is afgesproken de werking na een periode van 4 jaar te evalueren en eventueel aan te passen. Daarnaast zijn er een aantal externe aanleidingen om de woonruimteverdeling in de regio te herzien, de visie van de corporaties, de Amsterdamse standpuntbepaling over het onderwerp woonruimteverdeling, het verzoek om meer lokale beleidsruimte van Amstelveen en de nieuwste ontwerp-huisvestingswet die bij de Tweede Kamer ligt (zie bijlage). De woonruimteverdeling in de regio kan niet los worden gezien van de regionale woningmarkt. Keuzes van gemeenten ten aanzien van nieuwbouwprogramma en voorraadbeleid beïnvloeden het aantal en de kwaliteit van de vrijkomende sociale woningen en de druk op de sociale voorraad in andere gemeenten in de regio. Bovendien is de sociale sector een belangrijk onderdeel van de regionale roltrap. De voorraad aan woningen in de regio bestaat voor 42% uit sociale woningen. De huidige woonruimteverdeling in de regio berust op twee basisprincipes, de volgordebepaling en het principe van regionale of lokale binding als toelatingseis. In het huidige systeem wordt de volgorde bepaald op basis van woonduur en inschrijfduur 1. Woonduur en inschrijfduur zijn daarbij aan elkaar gelijk gesteld. Om in aanmerking te komen voor een sociale woning in de regio moet er sprake zijn van regionale binding. Dat betekent dat je ofwel in de regio moet wonen, of werken. In de notitie wordt ingegaan op deze twee principes van de regionale woonruimteverdeling; volgordebepaling en bindingseisen. De notitie is ambtelijk voorbereid en dient als start voor de discussie over de herziening van de woonruimteverdeling. De discussie op 19 januari is meningsvormend. Op basis hiervan zullen concrete voorstellen worden uitgewerkt die besproken worden in net portefeuillehoudersoverleg van 8 maart. In een later stadium zullen overige voorstellen ten aanzien van de woonruimteverdeling, zoals de regeling voor stadsvernieuwingsurgenten,worden voorgelegd aan het portefeuillehoudersoverleg. Leeswijzer In paragraaf 2 wordt ingegaan op voorstellen ten aanzien van de regionale binding, In paragraaf 3 worden voorstellen gedaan over lokale binding. In paragraaf 4 wordt loten behandeld, als aanvulling op het huidige systeem van woonduur en inschrijfduur. In Starters en doorstromers hebben een inschrijfduurdic gelijk is aan de periode dat men als woningzoekende staat geregistreerd. Doorstromers hebben daarnaast een woonduur. Deze is gelijk aan de tijdsduur die is gelegen tussen de ingangsdatum van het huur- of koopcontract van de huidige zelfstandige woonruimte en hel moment van volgordebepaling voor de toewijzing van nieuwe woonruimte waarvoor zij in aanmerking wensen te komen. 1
paragraaf 5 komen voorstellen over het volgordecriterium woonduur/ inschrijfduur aan bod. 2. Afschaffing regiobinding als toelatingseis? Hoe werkt het nu? Vanwege de schaarste op de woningmarkt en om de druk op de sociale voorraad te beperken is in het huidige convenant afgesproken te werken met de eis van regionale binding, Dat wil zeggen dat huishoudens die niet in de regio wonen, gewoond hebben, werken, studeren of tot een bijzondere doelgroep 2 behoren geen toegang hebben tot de sociale woningvoorraad in de regio. Alle gemeenten maken momenteel gebruik van deze regionale toegangseis. Voorstellen van Amsterdam, huurdersverenigingen en corporaties Amsterdam wil de toelating op de Amsterdamse woningmarkt niet meer begrenzen. De gemeente stelt dat dit niet past in het imago van een gastvrije stad. Er komen jaarlijks veel nieuwkomers naar Amsterdam. De gemeente wil deze groep graag ontvangen, ook in een sociale huurwoning. Vertegenwoordigers van huurdersorganisaties van Amsterdam en Zaanstad en corporaties hechten aan mogelijkheden voor mobiliteit van woningzoekenden. De regionale en/of lokale binding frustreren die mobiliteit. Ook deze organisaties pleiten voor het afschaffen van regionale binding. De huurdersverenigingen pleiten daarnaast voor het uitbreiden van de regio met gemeenten waar een sterke woningmarktrelatie mee bestaat, zoals Haarlem en Almere. Overwegingen en advies voor discussie In het voorstel voor de nieuwe huisvestingswet mag maximaal 50% van de vrijkomende sociale voorraad toegewezen worden aan huishoudens met een regionale binding. Indien deze 50% regionaal toegewezen wordt mogen geen eisen gesteld worden aan lokale binding. Uit onderzoek blijkt dat het laten vervallen van de eis van regionale binding beperkt effect heeft op de druk op de sociale woningvoorraad. Redenen om in de regio te willen wonen zijn vaak gekoppeld aan opleiding of werk. De instroom van huishoudens die die motieven niet hebben zal beperkt zijn 3. Het aantal inschrijvingen van vestigers zal naar verwachting stijgen met 10% ten opzichte van de reeds ingeschreven vestigers, nu 15% van het totaal aantal woningzoekenden. Het totaal aantal woningzoekenden neemt dus toe met 1,5% " De sociale huursector blijft voorlopig beschermd door het inschrijfstelsel. Wie kans wil maken op een sociale huurwoning moet ingeschreven staan en een flinke wachttijd opbouwen. Een aantal van de ingeschreven zal zich in de tussentijd op een andere manier toegang tot de regionale woningmarkt verschaffen. Op langere termijn zullen de nieuwe woningzoekenden wel toegang krijgen tot de markt, waardoor er een geringe extra druk ontstaat. Zonder eis van regionale binding zal het aantal verhuringen aan vestigers naar verwachting toenemen met 0,5-1%. Het effect van het laten vervallen van 2 Gepensioneerden, uitkeringsgerechtigden, statushouders etc. 3 In de regio's Utrecht en Holland Rijnland nam hetaantal inschrijvingen van vestigers toe met ca. 10% na hel vervallen van de eis van regionale binding. 2
regionale binding treedt sneller op in combinatie met de invoeren van loting. Loting geeft starters meer kansen en vestigers zijn starters., Discussie is of de eis van regionale binding voor de regio moet vervallen. Het effect van afschaffing is beperkt. Bovendien mag in het voorste! voor de nieuwe huisvestingswet maximaal 50% van de woningen met regionale binding toegewezen worden. Dit is administratief lastig bij te houden en betekent bovendien dat er geen eisen meer aan lokale binding gesteld mogen worden, Discussiepunt 1: afschaf en eis regionale binding Voor Tegen Minder regels en dus toetsing en makkelijk Extra druk op sociale voorraad. te communiceren Gastvrije regio waar vrij verkeer ook in sociale sector mogelijk is Het gaat naar verwachting maar om een beperkte extra groep Daarnaast is het voorstel aan de portefeuillehouders te onderzoeken of het zinvol is om voor regionale woningzoekenden afspraken te maken over een tweezijdige uitwisseling tussen enerzijds de Stadsregio en anderzijds de gemeenten Haarlem en Almere 4. 3. Werken met lokale beleidsruimte Hoe werkt het nu? In het Convenant woonruimteverdeling is afgesproken dat afhankelijk van de grootte van de gemeente een deel van de sociale huurwoningen (20%, 30%, 50% en 70%) gereserveerd is voor lokale beleidsruimte. Binnen deze ruimte moeten urgenten gehuisvest worden. Daarnaast bepalen gemeenten zelf hoe zij met deze ruimte omgaan. Bijvoorbeeld door woningen te labelen voor lokale starters. Er zijn ook gemeenten die niet of ten dele gebruik maken van de lokale beleidsruimte. Bovenop de lokale beleidsruimte hebben corporaties 5% vrije ruimte voor maatoplossingen. In de huidige regels voor lokale beleidsruimte kan maximaal 26% van het totale woningaanbod in de regio met lokale voorrang worden toegewezen. In het voorstel voor de nieuwe Huisvestingswet wordt gemeenten ruimte voor 50% lokale beleidsruimte geboden, indien geen regionale bindingseisen worden gesteld. Voorstellen van Amstelveen en Zaanstad Amstelveen heeft verzocht de lokale beleidsruimte te vergroten en Zaanstad heeft verzocht gekoppeld aan de woonruimteverdeling op Stadsregionaal niveau afspraken te maken over sociale nieuwbouw en afspraken met corporaties over voorraadbeheer. Doel hiervan is meer evenwicht in de verdeling van de woningvoorraad in de Stadsregio. Alternatief voor de gemeente is het vergroten van de lokale beleidsruimte. De verzoeken van Amstelveen en Zaanstad worden nader toegelicht. 4 Almerc neemt op een aantal punten nu al deel aan dc regionale woonruimteverdeling 3
Verzoek Amstelveen: Het college van B&W van Amstelveen heeft de Stadsregio verzocht de lokale beleidsruimte voor Amstelveen te verhogen naar 50%. Achtergrond van dit voorstel is dat geconstateerd is dat een relatief groot deel van het vrijkomende aanbod in het sociale segment in Amstelveen verhuurd wordt aan regionale woningzoekenden, Hierdoor ontstaat verdringing van lokale starters. Ook wil Amstelveen door meer toewijzing aan lokale doorstromers de doorstroming in de gemeente bevorderen. Onderzocht is in hoeverre in Amstelveen sprake is van een bijzondere situatie waardoor sprake is van verdringing van lokaal woningzoekenden. Hieronder een aantal punten op een rij: Amstelveen is de enige 'grote' gemeente die een relatief lage lokale toewijzing heeft bij sociale huurwoningen (51%). De andere drie gemeenten in deze categorie, Purmerend, Zaanstad en Haarlemmermeer, hebben een lokale toewijzing van ca. 68%. Ook als naar bewegingen op de koop en huurmarkt gekeken wordt valt op dat Amstelveen een relatief laag aandeel (40%) heeft in de interne verhuisbewegingen als % van het totaal aantal verhuizingen naar woningen binnen de gemeente. Zaanstad, Haarlemmermeer en Purmerend scoren respectievelijk 69%, 52% en 58%. Verklaring hiervoor is dat Amstelveen door de ligging, het aantrekkelijke woonklimaat en de aantrekkelijke woningvoorraad (relatief hoogwaardige uitbreiding in de jaren 70) populair is onder woningzoekenden van buiten de gemeente. Dat is echter niet de enige reden waarom de druk op de sociale voorraad in Amstelveen relatief hoog is. Dit hangt sterk samen met de samenstelling van de voorraad, die niet evenwichtig is opgebouwd. Er is een gebrek aan woningen voor middeninkomens. Dit bemoeilijkt de doorstroming vanuit de sociale voorraad en veroorzaakt scheefwonen. Bovendien heeft de gemeente de laatste jaren weinig sociale nieuwbouw gerealiseerd, 14% in de periode 2005 t/m 2009, Haarlemmermeer, Zaanstad en Purmerend realiseerden respectievelijk 26%, 32% en 37%. Ook in het huidige beleid zet de gemeente niet in op sociale nieuwbouw. Aan de huidige voorraad zal onttrekking plaatsvinden door verkoop van woningen en meer mogelijkheden voor liberalisatie door toekenning van extra WWS-punten. Als de voorraad sociale woningen afneemt wordt de druk op de voorraad in andere gemeenten verhoogd, ook door een verhoogde uitstroom van Amstelveense woningzoekenden die niet meer in eigen gemeente terecht kunnen. Verzoek Zaanstad: Door de relatief omvangrijke voorraad sociale huurwoningen, ca. 45% en daarmee het hoogst in de regio na Amsterdam, trekt Zaanstad veel huishoudens met een laag opleidingsniveau en inkomen van buiten de eigen gemeente. Zaanstad heeft aangegeven voorstander te zijn van open uitwisseling in de regio, zonder hekjes, Voorwaarde daarvoor is dat de huidige segregatie in de regio afneemt. Om dit te bereiken wil Zaanstad over de volgende vier punten in regionaal verband afspraken maken; 1) Afspraken over het beïnvloeden van het inkomenseffect van de woonruimteverdeling, 2) Afspraken over de nieuwbouw sociale huur, 3) Huurliberalisatie en verkoop van sociale huurwoningen en 4) Vrije vestiging in de hele regio (schrappen hekjes). Als bovenstaande maatregelen niet voldoende uitkomst bieden is het verhogen van de lokale beleidsruimte een alternatief voor de gemeente. 4
Uit onderzoek is gebleken dat verhuisstromen naar Zaanstad en Purmerend relatief meer huishoudens met een laag opleidingsniveau en inkomen bevatten dan naar gemeenten in het Zuiden van de regio. Dit hangt samen met een beperktere sociale voorraad en sociale nieuwbouw in het Zuidelijk gedeelte van de Stadsregio. In de toekomst zal de segregatie mogelijk toenemen doordat aan gemeenten in de Stadsregio Amsterdam, met uitzondering van Zaanstad en Wormerland, de mogelijkheid is geboden het aantal WWS-punten te verhogen. Om de segregatie te verminderen zijn regionale afspraken nodig, ook met corporaties, over voorraadbeheer en nieuwbouw. Overwegingen en advies voor discussie De huidige regeling voor lokaal maatwerk biedt gemeenten een extra middel om te sturen op de slaagkans voor lokaal woningzoekenden, Naarmate de omvang van een gemeente kleiner is neemt de omvang van de lokale beleidsruimte toe. Hiervoor is gekozen omdat het vrijkomend aanbod in kleine gemeenten veel beperkter is en daardoor eerder verdringing van lokaal woningzoekenden plaatsvindt, Het aantal vrijkomende woningen in grotere gemeenten is in het algemeen groot genoeg om lokaal woningzoekenden een redelijke slaagkans te bieden. Door omstandigheden kunnen hier uitzonderingen in optreden. Nadeel van het werken met lokale beleidsruimte is dat de uitwisseling tussen gemeenten beperkt wordt, Dat betekent een beperking van mogelijkheden voor dynamiek en doorstroming op de woningmarkt en daarmee beperking van de werking van de regionale roltrap. Stagnatie van de roltrap betekent op de lange duur dat instroom van buiten de regio zal stagneren en daarmee de aanvoer van nieuw jong arbeidspotentieel. Daarnaast zal door het verhogen van de lokale beleidsruimte ook de keuzevrijheid voor de regionaal woningzoekende onder druk komen te staan. Bovendien komt bij een hoge lokale beleidsruimte de solidariteit tussen gemeenten in de regio in het geding. Afgrendeling van de eigen woningmarkt voor lagere inkomens van buiten de eigen gemeente vergroot de druk op andere gemeenten in de regio. Bij de herziening van de woonruimteverdeling zijn er vier opties: 0. Handhaven huidige situatie 1. Handhaven huidige situatie i.c.m. ruimte voor tijdelijke experimenten in gemeenten met een bijzondere situatie 2. Geen lokale bindingseisen meer stellen. In de toekomst blijft regionale binding daarmee gedeeltelijk mogelijk, 3. De beleidsruimte voor alle grote gemeenten ophogen naar 50%. Daarmee wordt geanticipeerd op de nieuwe Huisvestingswet 5, In het verleden is gebleken dat de meeste gemeenten behoefte hebben om ruimte te bieden voor de lokale woningzoekenden. De huidige regeling biedt daar ruime mogelijkheden toe. In Amstelveen is de lokale beleidsruimte wellicht te beperkt. Zaanstad ziet verhoging van de lokale beleidsruimte als terugvaloptie als geen afspraken gemaakt worden over voorraadbeheer en sociale nieuwbouw. Opvallend is dat in beide gemeenten geen sprake is van een evenwichtige opbouw van de voorraad. Maatregelen moeten dan ook meer structureel in het aanpassen van de voorraad 5 Het gaat hierbij om meer dan 800 woningen per jaar die extra met lokale voorrang mogen worden toegewezen. Als ook Amsterdam 50% met lokale voorrang zoti willen toewijzen gaat het om 3600 woningen extra, 5
gezocht worden dan in het aanpassen van lokale beleidsruimte in de woonruimteverdeling. Dit vergt echter tijd. Discussiepunt is hoe in een nieuwe regeling met de lokale beleidsruimte wordt omgegaan. Om regionale uitwisseling niet te veel te beperken zou de lokale beleidsruimte niet opgehoogd moeten worden. Wei lijkt het verstandig om aan gemeenten met nijpende problemen op de korte termijn extra ruimte te bieden voor gerichte experimenten. Hieronder voor en nadelen van lokale beleidsruimte kort op een rij: Discussiepunt 2: Handhaven huidige regeling lokale beleidsruimte (met experimenten) Voor lokale beleidsruimte Tegen lokale beleidsruimte Sturingsmiddel om slaagkans lokaal Beperking dynamiek en uitwisseling woningzoekenden te bevorderen Oplossing probleemsituaties in gemeenten Afbreuk aan roltrapfunctie regionale woningmarkt Biedt bescherming kleine gemeenten tegen verdringing Beperking solidariteit tussen regiogemeenten Beperking keuzevrijheid woningzoekenden Discussiepunt 2a Regionale afspraken voorraadbeheer en sociale nieuwbouw Omdat oplossingen vooral gezocht moeten worden in het structureel aanpassen van de voorraad wordt voorgesteld gekoppeld aan de afspraken over de woonruimteverdeling afspraken te maken over voorraadbeheer en sociale nieuwbouw. Hier moeten ook corporaties bij betrokken worden. Discussiepunt 2b Amstelveen Omdat in de huidige situatie in Amstelveen sprake is van verdringing van lokaal woningzoekenden wordt voorgesteld tijdelijk een experiment toe te staan. In dit experiment wordt Amstelveen toegestaan 50% van de vrijkomende woningen lokaal toe te wijzen (nu 30%). Voorstel is de 20% extra beleidsruimte toe te wijzen aan Amstelveense doorstromers, om via maatwerk het scheefwonen aan te pakken. Tegelijkertijd is wel een voorwaarde dat Amstelveen anderszins ook maatregelen neemt om de doorstroming te bevorderen, zoals bouw in het middensegment. Ook is sociale nieuwbouw een voorwaarde, om de voorraad en de kwaliteit hiervan op peil te houden. Een en ander moet nader uitgewerkt worden. Voorgesteld wordt het experiment zo snel mogelijk in te voeren en na een jaar te evalueren op de effecten. Bij evaluatie wordt gedacht aan de volgende elementen: 1) Benut Amstelveen de lokale beleidsruimte daadwerkelijk? In de huidige situatie is dit niet het geval. 2) Spant Amstelveen zich in om een evenwichtiger opbouw van de voorraad te bewerkstelligen, door het creëren van aanbod in het middensegment en het aanbod in het sociale segment op peil te houden? 3) Welke effecten heeft de Europese maatregel (toewijzing aan huishoudens met een inkomen tot ca. 34.000 euro) en andere doorstromingsbevorderende maatregelen? Is er nog steeds sprake van een onevenredig grote verdringing van lokale starters/doorstromers? 6
4) Welke effecten heeft het toestaan van 50% lokale beleidsruimte op de kansen voor regionaal woningzoekenden? 5) Welk effect hebben de ingezette instrumenten in de 20% extra lokale beleidsruimte op de doorstroming in de Amstelveense woningmarkt? 4. Volgordecriterium loten invoeren Hoe werkt het nu? Op dit moment worden de sociale huurwoningen verdeeld via de volgordecriteria woonduur en inschrijfduur. Voorstellen van Amsterdam en de corporaties De gemeente Amsterdam en de corporaties willen naast het huidige aanbodmodel een lotingsmodule introduceren. Amsterdam wil meer keuzemogelijkheden bieden en daarmee recht doen aan de verschillende behoeften bij woningzoekenden. Ze wil onderscheid maken tussen bijvoorbeeld spoedzoekers en selectieve zoekers. Verder wil de gemeente aan onnodig weigeren sancties verbinden. De corporaties willen een experiment met loting voor ten hoogste 15% van het woningaanbod. Zij willen woningen voor kleinere huishoudens verloten. Zij voelen niet voor sancties bij weigeringen. Sancties bij no-show zijn bespreekbaar 6. Overwegingen en advies voor discussie Loten is een aanvullende module op het huidige model dat gehanteerd wordt in de regio. Het aanbod wordt niet vergroot met loten, de beschikbare woningen worden anders verdeeld. Door de volgordecriteria binnen het huidige model moet flink wachttijd opgebouwd worden. Vooral starters hebben hierdoor weinig kansen. Met loten wordt aan deze groep wel een kans gegeven 7. Huishoudens die echt een woning willen, kunnen door actief zoekgedrag hun kansen vergroten. In het huidig model is dit onmogelijk, Ook vergroot loten de acceptatiegraad. Juist 'spoedzoekers' zullen gebruik maken van loten en dan ook sneller een woning accepteren. Bovendien is er geen zekerheid wanneer een volgende deelname aan loting leidt tot een aanbod. Uit onderzoek blijkt dat loten wel effect heeft op de doorstroming. Het effect hangt af van de groep waaraan verloot wordt. Uit onderzoek van Nieuwegein blijkt dat loten voor zowel starters als doorstromers leidt tot afname in de doorstroming. Dit komt doordat meer woningen aan starters verhuurd worden, waardoor de verhuisketens afnemen en dus minder woningen vrijkomen. Uit de Woonversnelling blijkt dat als loten alleen toegankelijk is voor doorstromers, de doorstroming in zijn geheel bevorderd wordt. In een aantal regio's, bijvoorbeeld Haaglanden, is ervoor gekozen vooral kleine starterswoningen aan te bieden via de lotingsmodule. Hier is voor gekozen omdat met name starters gebruik blijken te maken van de lotingsmodule. Het aanbod is dan beter f ' Bij weigeren gaat hel om het afwijzen van een woning na bezichtiging. No-show is het helemaal niet reageren op een aanbieding die vanuit WoningNet gedaan wordt. 7 Dit blijkt uit diverse onderzoeken, waaronder 'Gelijke kansen voor iedereen', SEV, Evaluatie lotingssysteem Nieuwegein 7
afgestemd op de doelgroep. Mogelijk dat door het aanbieden van deze starterswoningen ook de negatieve effecten op de doorstroming beperkt kunnen worden. Er worden immers woningen aangeboden die voor de meeste doorstromers niet interessant zijn. Aandachtspunt bij loten is dat de etalage niet alleen gevuld moet worden met kwalitatief minder aantrekkelijke woningen. Hierdoor zou de module een negatief imago krijgen en zijn doei voorbij schieten. In onderstaand schema worden voor en nadelen van loten kort weergegeven. Discussiepunt 3: invoeren lo ten als aanvulling op het aanbodmodel Voor Tegen Extra keuzemogelijkheid naast het huidige model Biedt kansen voor starters, jongeren en spoedzoekers Snellere acceptatie van woningen Met actief gedrag wordt slaagkans vergroot Het reguliere aanbod is beperkter, kansen voor regulier woningzoekende nemen af Loten vermindert de doorstroming, het aantal vrijkomende woningen neemt af. Een experiment met loten voor doorstromers in deze regio (Woonversnelling) laat zien dat daar de doorstroming wel mee wordt bevordert Discussiepunt is of het huidig verdeelmodel in de regio aangevuld moet worden met een lotingsmodule. Om met name starters meer kansen te bieden wordt voorgesteld loten in te voeren voor een deel van de voorraad. In combinatie met het afschaffen van regiobinding wordt de regio ook beter toegankelijk voor starters/ young professionals van buiten de regio. Toestroom van deze groep is belangrijk voor de economische potentie van de regio en het blijven functioneren van 'de roltrap'. Om de -effecjipn..ypor,p!e -doorstroming.te ;.be.perken wordt voorgesteld maximaal 20% van het vrijkomend aanbod in de regïo te verloten. Ook kan gedacht worden aan het aanbieden van uitsluitend starterswoningen in de module. Voorstel is de lotingsmodule toegankelijk te laten zijn voor alle huishoudens. Beperking tot 'spoedzoekers' leidt tot iastige definitiekwesties. Spoedzoekers kunnen hun kansen vergroten door vaak te reageren. Discussiepunt 3a: invoeren sancties bij no-show Het invoeren van sancties bij het weigeren van een aangeboden woning wordt ontraden. Het aantal weigeringen zal naar verwachting afnemen als het informatieprofiel van de aangeboden woningen door de corporaties wordt verbeterd. Hier wordt aan gewerkt door de corporaties. Indien het gaat om no-show, dus het niet reageren op een aanbieding, bieden sancties wel een uitkomst, Uit ervaringen die in Den Haag (Twee jaar directe zoeker) hiermee zijn opgedaan blijkt dat met sancties de no-show afneemt. De sanctie in Haaglanden bestaat uit een tijdelijke uitsluiting van deelname aan de loting. 8
5. Volgordecriteria woonduur en inschrijfduur Hoe werkt het nu? Sinds lange tijd wordt in deze regio gewerkt met de volgordecriteria woonduur en inschrijfduur bij woningtoewijzing. De criteria zijn aan elkaar gelijk gesteld. 8 De woningzoekende met de langste woon- respectievelijk inschrijfduur komt als eerste in aanmerking voor de vrijgekomen woning. Woonduur als criterium is ingevoerd omdat het de doorstroming bevordert. Voorstellen van de corporaties en de gemeente Amsterdam De corporaties en de gemeente Amsterdam stellen voor woonduur af te schaffen en voortaan alleen te werken met inschrijfduur. Zij noemen daarvoor verschillende argumenten. Belangrijk argument is dat woonduur passief is. Inschrijfduur is bovendien communicatief eenvoudiger. Overwegingen en advies voor discussie Zowel voor als tegen het afschaffen van woonduur is een aantal argumenten te noemen, hieronder op een rij: Discussiepunt 4: Behouden woonduur als volgordecriterium? Voor Tegen Het behouden van woonduur als volgordecriterium bevordert doorstroming. Het aantal vrijkomende woningen neemt af bij het afschaffen van woonduur Afschaffing leidt tot hogere lasten voor doorstromers (moeten jaarlijkse bijdrage betalen) Continuïteit van beleid Inwoners van de regio behouden hun huidige rechten Woonduur is een vorm van regionale binding. In het voorstel voor de nieuwe wet (max 50% regionale binding) leidt dit tot extra administratieve last. Actief zoekgedrag wordt niet beloond Bij behoud hebben doorstromers die passief woonduur opbouwen een voordeel ten opzichte van starters, die zich actief moeten inschrijven Het vervallen van woonduur maakt het systeem eenvoudiger te handhaven Alleen inschrijfduur als criterium is beter uit te leggen aan woningzoekenden Afschaffing woonduur leidt tot meer zicht op geïnteresseerden Uit onderzoek in Haaglanden, 'Effectverkenning woonduur', is gebleken dat het afschaffen van het criterium 'woonduur tot gevolg heeft dat de doorstroming afneemt. Daardoor neemt ook het aantal vrijkomende woningen af 9. Bij het afschaffen van het criterium woonduur gaan doorstromers er op achteruit ten opzichte van starters. De starters krijgen relatief meer woningen toegewezen. Uit de effectverkenning van Aanvankelijk ging woonduur voor inschrijfduur, Later zijn de criteria gelijkgesteld om de positie van starters te verbeteren. 9 In Haaglanden is woonduur afgeschaft als volgordecriterium. Uit onderzoek blijkt dat opnieuw invoeren ca. 20% meer vrijkomend aanbod oplevert, 9
Haaglanden blijkt dat ook starters er uiteindelijk in absolute aantallen toewijzingen op achteruit gaan, als gevolg van het afgenomen aanbod. Voordeel van het afschaffen van woonduur is dat het overgaan naar één volgordecriterium het systeem eenvoudiger en voor de gebruiker transparanter maakt. Een ander voordeel is dat in de nieuwe ontwerp huisvestingswet uitgegaan wordt van maximaal 50% regionale binding. Woonduur is een vorm van regionale binding, doordat woonduur alleen geldt voor inwoners van deze regio'! Administratief wordt het zeer lastig om dit bij te houden. Met het afschaffen van woonduur vermijdt je dit punt in de toekomst. Discussiepunt is of woonduur behouden moet blijven ais volgordecriterium. Zowel voor als tegen het afschaffen van woonduur zijn belangrijke argumenten te noemen. Het afschaffen van woonduur zal waarschijnlijk leiden tot minder doorstroming en daardoor minder vrijkomende woningen. Het is nog niet duidelijk wat de effecten zijn van het afschaffen van woonduur op de doorstroming in de particuliere huursector. Afschaffing van woonduur leidt tot een transparanter systeem en hiermee wordt geanticipeerd op het voorstel voor de nieuwe wet. Opties zijn: 1) Anticiperend op de nieuwe wet de keuze te maken woonduur te laten vervallen, met minder doorstroming en minder vrijkomend aanbod als gevolg. 2) Zo lang mogelijk het volgordecriterium woonduur gebruiken, ten behoeve van een goede doorstroming. Argument hierbij is dat door de huidige marktsituatie de doorstroming toch al beperkt is en dat dit met afschaffing van woonduur nog verder onder druk komt. In beide gevallen is het wenselijk om te werken aan een goede overgangsregeling bij het afschaffen van woonduur, zodat de regio in elk geval goed voorbereid is als het wettelijk niet meer mogelijk zou zijn om woonduur als volgordecriterium te handhaven. Met een goede overgangsregeling kunnen negatieve effecten van afschaffing van woonduur zo veel mogelijk beperkt worden en is te sturen op het moment dat de effecten merkbaar worden. 10
Bijlage Kader nieuwe huisvestingswet Lokaal maatwerk De ontwerp-huisvestingswet van 30 augustus 2011 geeft een nieuw kader voor het gebruik van bindingseisen. De wet geeft de mogelijkheid voor lokaal maatwerk. Hiermee kan worden ingespeeld op de lokale behoefte aan huisvesting van verschillende groepen op de markt, zoals - starters die al lang in de gemeente wonen - doorstromers die naar duurdere woningen verhuizen die binnen hun wijk ter differentiatie zijn gebouwd - ouderen met een maatschappelijke binding aan de gemeente - personen die belangrijk zijn voor de plaatselijke samenleving zoals mensen die werken bij de politie, brandweer, andere hulpdiensten, onderwijs of zorg - personen die al via urgentie voorrang hebben. Gemeenten kunnen waar tengevolge van schaarste aan goedkope woonruimte, waardoor sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten, met of zonder een ruimtelijke bouwbeperking, lokaal de eis van economische en maatschappelijke binding stellen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen gemeenten met en zonder ruimtelijke beperkingen voor woningbouw. Hoofdregel Nieuw artikel 15 : Er kan met economische en maatschappelijke binding worden gewerkt aan; - " de woningmarktregio - de gemeente of - een tot de gemeente behorende kern. Er kan nooit meer dan voor 50% van de vrijkomende woningen waarvoor woonruimteverdelingsbeleid is vastgesteld, een bindingeis worden gebruikt, behalve voor gemeenten die als gevolg van ruimtelijk beleid geringe of geen bouwmogelijkheden hebben. 10 Wat betekent dit voor het gebruik van bindingseisen in de Stadsregio? 1, De stadsregio kan nog steeds gebruik blijven maken van regionale bindingeis. Deze binding mag voor de helft van de toewijzingen in de sociale huur (en : bouwkavels) worden gebruikt. De andere helft moet vrij toegankelijk zijn (vrije vestiging).'' Wordt regionale binding voor 50% ingezet, dan kan niet daarboven op gebruik worden gemaakt van de lokale binding (geen en en),' 2, Binnen de stadsregio kan voor gemeenten lokaal maatwerk mogelijk blijven. Dit lokale maatwerk kan per gemeente voor maximaal 50% van de sociale huurwoningen in de regio, tenzij het gaat om gemeenten die geen of geringe bouwbeperkingen hebben vanwege ruimtelijk (provinciaal of rijks) beleid. 3, Zonder regionale bindingseis kunnen gemeenten toch lokaal maatwerk voeren. Ook hier geldt opgeteld de grens van maximaal 50% van de toe te wijzen sociale 10 Maximaal 50% van de in de huisvestingsverordening aangewezen categorieën woonruimte. Dat betrelt de aangewezen goedkope huur- en koopwoningen en bouwkavels, De huisvestingsverordening blijft straks 4 jaar geldig. 11
huurwoning in de regio, tenzij het gaat om gemeenten die geen of geringe bouwbeperkingen hebben vanwege ruimtelijk (provinciaal of rijks-) beleid. Het huidige regionale beleid geeft 100% regionale binding. WGR+ In een WGR+ regio stelt de regioraad de huisvestingsverordening vast. WGR+ gaat vervallen. Waarschijnlijk gaat deze bevoegdheid terug naar gemeenten In de toelichting bij het gewijzigd ontwerp is hierover nauwelijks een opmerking gemaakt. Gemeenten kunnen op vrijwillige basis blijven samenwerken. Een regionale regeling zal naar waarschijnlijkheid na afschaffing van de WGR+, gepland per 1 januari 2013, door elke gemeenteraad moeten worden geaccordeerd. Huur-inkomen Corporaties mogen door gemeenten niet via de huisvestingsverordening worden verplicht meer dan 10% van hun woningen beschikbaar te stellen aan huishoudens met een inkomen boven de 33.614. Dit houdt verband met de EU beschikking. Wel mogelijk corporaties en gemeenten op vrijwillige basis afspraken maken over de 10% invulling. Voorbeeld van wat niet meer mag; Met een inkomen tot 33.614 mag je wonen in een woning tot 500. Met een inkomen boven 33.614 mag je wonen vanaf 500, Gevolgen Stadsregio: geen De huur-inkomenstabellen uit de regionale huisvestingsverordening gelden sinds 1 april 2011 niet meer voor corporaties, alleen nog voor particulieren. Een huisvestingsverordening alleen ter bevordering van de leefbaarheid is vervallen. De mogelijkheid om uitsluitend t.b.v, bevordering van de leefbaarheid een verordening op te stellen is vervallen. Deze optie zou alleen voor een complex of straat geiden. Er is veel kritiek geleverd op dit voorste!. Gevolgen Stadsregio: geen Deze mogelijkheid bestond nog niet en binnen de Stadsregio Amsterdam-was er geen behoefte om hiervan gebruik te maken. 5. Ongewijzigd gebleven: > Huisvestingsverordening geldt 4 jaar. > Geen landelijke prijsgrens, grens goedkope woonruimte kan lokaal worden vastgesteld pm rol provincie. > Ook koopwoningen en bouwkavels kunnen in huisvestingsverordening (goedkope koopwoning; koppeling aan maximum leenbedrag dat een hh dat in een sociale huurwoning als hypotheek kan krijgen). > Urgenten kunnen voorrang krijgen. Hiertoe behoren in ieder geval verblijfsgerechtigden, blijf van mijn lijf en mantelzorgers. > Vergunning voor woningonttrekking blijft mogelijk voor ruim deel van de woningvoorraad (niet beperkt tot goedkope voorraad). 12