BLOK 59 TECHNISCHE VOORWAARDEN VOOR KAVELKOPERS Blok 59 27 oktober Versie 2 1 december 2014 Woonstichting De Key
Pagina 2 van 22 Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 Bouwplaats/protocol 3 Schade 4 Terreinhoogte 5 Fundering woningen 6 Kelder 7 Waterkering Nico Jessekade 8 Bouwkundige aansluitingen tussen rijwoningen 9 Margestrook 10 Looppaden: recht van overpad 11 Tuinmuren 12 Achtertuin 13 Parkeren in voor- of achtertuin 14 Ramen in zijgevels 15 Aansluiting nutsvoorzieningen aan woningen 16 Waterhuishouding 17 Regenwaterafvoer 18 Grondwater als energiebron 19 Individueel karakter van gevelbeeld Disclaimer Woonstichting de Key heeft dit document met grote zorgvuldigheid samengesteld. Desondanks kunnen er onjuistheden in dit document staan vermeld. Woonstichting de Key is niet aansprakelijk voor enige schade die uit dit document of onjuistheden in dit document kunnen voortvloeien. Wanneer kavelkopers zich niet houden aan de voorgeschreven regels in dit document kan Woonstichting de Key hier niet op worden aangesproken.
Pagina 3 van 22 1 Inleiding In dit document vindt u voorwaarden die kavelkopers van Blok 59 dienen op te volgen. Dit document maakt onderdeel uit van de koopovereenkomst. Het in de erfpachtaanbieding genoemde BLVC-plan is in hoofdstuk 2 Bouwplaats-protocol uitgewerkt en per 28 augustus 2014 akkoord bevonden door de gemeente. U bent verplicht te (laten) bouwen conform dit document. 2 Bouwplaats-protocol Inleiding In dit hoofdstuk worden de plichten van de kavelkopers op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid omschreven in de bouwfase tot aan de laatste oplevering. Buurtanalyse De kavels liggen in een bewoonde woonbuurt met een klein aantal bedrijfsruimten en voorzieningen. De openbare straten worden gebruikt door de buurtbewoners om te rijden en te parkeren. In deze kinderrijke buurt zal er tijdens de bouwactiviteiten door de kavelkopers (en hun bouwers) speciaal gelet moeten worden op spelende en fietsende kinderen. Aan de Peter Martenstraat is een inrit van een tegenover gelegen parkeergarage gesitueerd die nimmer geblokkeerd mag worden. Buren De kavelkopers en haar opdrachtnemers dienen ten alle tijden rekening te houden met de buren / kavelkopers die al in de omliggende buurt wonen. Bereikbaarheid Het bouwen aan de kavels veroorzaakt natuurlijk veel bouwverkeer: van personenauto s en bestelbussen tot grote vrachtwagens. Parkeren en afzettingen Als het voor de bouwwerkzaamheden noodzakelijk is om een gedeelte van de openbare weg af te zetten dan dient de aannemer hiervoor officieel toestemming te vragen aan het stadsdeel. Hiervoor is eventueel een precariobelasting verschuldigd. Als het nodig is om op de openbare weg te parkeren dan mag er alleen in de aangegeven parkeervakken geparkeerd worden. Er is sprake van betaald parkeren. Hulpdiensten De kavelkopers en hun bouwers houden rekening met de bereikbaarheid van de hulpdiensten (ambulance, politie en brandweer) van alle bouwkavels en panden in de omgeving. Wegen mogen niet geblokkeerd worden. Gebruik van trottoirzone Vooruitlopend op het definitief straatwerk zal de gemeente het trottoir tijdelijk bestraten. De kavelkoper dient met de gemeente te overleggen over het eventueel tijdelijk gebruik van het trottoir (zie gearceerde zone) tijdens de bouwfase. Er mag geen schade aan de bestrating, nutsleidingen etc. worden veroorzaakt. Voor het gebruik van deze trottoir- en parkeerzone is de aannemer/opdrachtgever mogelijk precariobelasting verschuldigd. Wanneer kavelkoper met toestemming van de gemeente gebruik maakt van het gearceerde gebied dan dient dit gebied afgebakend te worden met een 2m hoog bouwhek. Dit gebied kan dan vervolgens worden gebruikt als werkterrein, vooropslag en/ of opstelplek bedrijfsauto.
Pagina 4 van 22 Figuur 1: mogelijk gebruik trottoir tot aan rijbaan voor de kavel
Pagina 5 van 22 Tijdelijke bouwweg woonerf Bij de Jan Vrijmanstraat is er kans op overlast door bouwverkeer doordat de overzijde al bewoond is. Om overlast voor de omgeving te beperken wordt door De Key een tijdelijke bouwstraat ter plaatse van het toekomstige woonerf gecreëerd (bouwstraat 1 op de tekening). De kavelbouwers en aannemers van de Jan Vrijmanstraat, Fritz Dietrich Kahlenbergstraat, en de Peter Martenstraat dienen, indien mogelijk, al hun onderdelen aan te voeren over deze bouwstraat. Tijdelijke bouwweg Nico Jessekade De Nico Jessekade wordt een openbare straat. De Nico Jessekade wordt hieraan voorafgaand tijdelijk ingericht als bouwweg (bouwstraat 2 op onderstaande tekening). De kavelbouwers en aannemers aan de Nico Jessekade dienen, indien mogelijk, al hun onderdelen aan te voeren over de bouwweg op de Nico Jessekade. Voor beide bouwstraten geldt : parkeren gebeurt op de eigen kavel binnen het eigen bouwhek. De kavelkoper en haar opdrachtnemers mogen alleen ter hoogte van hun eigen kavel op de bouwstraat/woonerf tijdelijk parkeren voor laden en lossen. Dit mag alleen in de bovenste helft van de bouwstraat, dus vanaf de as van de weg tot aan de erfgrens van de eigen kavel. Op deze manier blijft de onderste helft van de bouwweg ten alle tijden doorgaanbaar voor het overige bouwverkeer. Figuur 2: verplichte aanrijroutes bouwverkeer naar kavels Leefbaarheid Overlast Het spreekt voor zich: kavelkopers en hun bouwers dienen overlast voor de omwonenden en buren tot een minimum te beperken en alle mogelijke maatregelen te treffen om overlast te voorkomen. Denk bijvoorbeeld aan geluid (ook radio s van bouwvakkers), stof, afval, parkeren, stremmingen, opslag, trillingen etc.
Pagina 6 van 22 Werktijden Aannemers mogen i.v.m. overlast voor de omwonenden niet starten voor 7.00 uur s morgens met bouwwerkzaamheden. De bouwwerkzaamheden dienen om 18.00 uur te eindigen. Op zondag mogen er geen overlast veroorzakende werkzaamheden plaatsvinden. Opslag De kavelkoper mag geen bouwmateriaal, materieel, bouwafval etc. buiten zijn eigen kavel opslaan. Dus niet op andere kavels, het woonerf of de openbare weg opslaan/neerzetten. De kavelkoper mag geen grond storten/opslaan buiten zijn eigen kavel of onttrekken aan andere kavels. Bouwketen en bouwplaats-toiletten Het gehele kavel is vanaf levering tot de uiterste opleverdatum van de woning beschikbaar voor opslag van uw bouwmaterialen en bouwkeet, mits dit voldoet aan de gemeentelijke/overheids-eisen. De kavelkopers van de Jan Vrijmanstraat, Fritz Dietrich Kahlenbergstraat, de Peter Martenstraat en de binnenstraat zorgen er voor dat hun aannemers eventuele bouwketen, bouwplaats-toiletten etc. in de achtertuin van de kavel neerzetten. De kavelkopers van de Nico Jessekade mogen een eventuele bouwkeet of toilet aan de voorzijde en de achterzijde van de kavel zetten, mits op het kavelterrein. Afval De kavelkoper dient bouwafval op zijn eigen kavel netjes te verzamelen. Afval mag bijvoorbeeld niet wegwaaien. Afvalcontainers buiten het kavelterrein zijn niet toegestaan. Bouwafval dient als bedrijfsafval gescheiden afgevoerd te worden, en mag niet bij het bewoners-huisvuil neergezet worden of in ondergrondse afvalcontainers in de buurt gestort worden. Veiligheid Veiligheids- en Gezondheidsplan Ontwerpfase De kavelkoper zorgt tijdens alle fases van de bouw voor een veilige situatie op en rondom de kavel. Ook buiten werktijden dient de situatie veilig en afgesloten te zijn (denk bijv aan spelende kinderen, omvallen van onderdelen bij wind etc). De kavelkoper is verplicht om bij de Omgevingsvergunningaanvraag ( bouwvergunning ) een zogenaamde Veiligheids- en Gezondheidsplan Ontwerpfase (V&Gplan) aan de gemeente ter goedkeuring aan te bieden. In dit V&G-plan dient de kavelkoper aandacht te besteden aan de veiligheid op de bouwplaats, en het door hem veroorzaakte bouwverkeer door de wijk. De kavelkoper mag niet starten met zijn bouwwerkzaamheden voordat de gemeente de Omgevingsvergunning met V&G-plan heeft goedgekeurd. De kavelkoper dient er voor te zorgen dat het door de gemeente goedgekeurde V&G-plan altijd op de bouwplaats aanwezig is. Afbakening De kavelkoper is verplicht om gedurende de gehele uitvoeringsfase ter plaatse van zijn kavelgrenzen en het openbaar terrein tot aan de rijbaan goed af te grendelen door middel van een 2m hoog bouwhek te plaatsen. Het bouwhek vormt een barrière voor spelende kinderen. Aannemersovereenkomst De kavelkoper legt in de overeenkomst(en) met zijn aannemer(s) contractueel vast dat de aannemers een Veiligheids- en Gezondheidsplan Uitvoeringsfase opstellen. In zo n document staan bijvoorbeeld maatregelen waardoor bouwvakkers veilig kunnen werken, en ook de acties die ondernomen moeten worden in het geval er toch een ongeluk gebeurt (wie is de dichtstbijzijnde huisarts en EHBO-post etc.). In dat plan staat bijvoorbeeld ook dat een EHBO-doos en een brandblusser aanwezig dient te zijn op de bouwplaats van de kavelkoper. Kabels De kavelkopers mogen geen verlengsnoeren, kabels, buizen over de openbare weg en binnenstraat neerleggen.
Pagina 7 van 22 Communicatie De Key zal per fase de start van de bouwwerkzaamheden aan de binnenstraat en de kavels aan de direct aangelegen overburen communiceren. De kavelkopers en in hun opdracht werkende aannemers dienen zelf in overleg te treden met de andere aannemers ter afstemming van de werkzaamheden en logistiek zodat er zo min mogelijk overlast ontstaat voor de omwonenden en voor elkaar. Bij eventuele voorziene overlast m.b.t. doorgang en/of geluid etc., dient de betreffende kavelkoper de buurtbewoners en kavelkopers in de buurt hierover op tijd te informeren. Als er een calamiteit heeft plaatsgevonden, dan dient de kavelkoper De Key hierover te informeren. Bij De Key is een contactpersoon m.b.t. overlast en bereikbaarheid etc. aangesteld. Deze contactpersoon is bereikbaar via het mailadres: zelfbouw@dekey.nl. Let op: de kavelkoper en/of veroorzaker is zelf verantwoordelijk voor het oplossen van een calamiteit of conflict. 3 Schade Verzekering De kavelkopers dienen de aannemer op te leggen om een Construction All Risks verzekering (CARverzekering) af te sluiten. De aannemers dienen voldoende verzekerd te zijn voor schade en letsel binnen en buiten het bouwterrein. Openbare weg en binnenstraat Kavelkopers en of hun aannemers die schade aan de openbare weg en of het woonerf veroorzaken dienen de schade aan de gemeente te melden en te vergoeden. Ook schade aan de tijdelijke materialen van straat en woonerf (bouwstraten) dient hersteld en vergoed te worden. Aannemers dienen dus voorzichtig om te gaan met het openbaar terrein en maatregelen te nemen om schade te voorkomen. Draagkracht De kavelkopers en hun aannemers dienen de openbare weg, het woonerf en of het kavelterrein zelf te beoordelen op voldoende draagkracht voor schadeloos gebruik door zwaar materieel zoals hijskranen, vrachtwagens, opslag etc. Kabels & leidingen De kavelkopers zijn verantwoordelijk voor schade die de aannemers aan ondergrondse kabels en leidingen veroorzaken, ook al is dat in de tijdelijke straat of woonerf. De aannemers dienen ruim voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden een zogenaamde Click-melding uit te voeren. In de omgeving van nutskabels en leidingen mag alleen met de hand gegraven te worden. De aannemers dienen bij gebruik van een heistelling, vrachtwagens, betonmolens, hijskranen, afdoende druk verdelende rijplaten te gebruiken. In het geval dat er toch schade aan nutsleidingen ontstaat, dienen alle werkzaamheden direct gestaakt te worden, dienen omwonenden gewaarschuwd te worden, en dienen het nutsbedrijf en 112 gewaarschuwd te worden. 4 Terreinhoogte De hoogte van de kavel is globaal geëgaliseerd. De hoogte van de kavel is ca. 40cm onder de hoogte van het openbare trottoir en de binnenstraat. De kavelkoper dient rekening te houden met een afwijkende en fluctuerende hoogtemaat van het terrein, natuurlijke inklinking en restzetting van de grond. Ook kan het zijn dat de kavel begroeid is met onkruid/planten.
Pagina 8 van 22 De kavelkoper dient zelf dieper te graven als dit nodig is voor de bouwwerkzaamheden. En de kavelkoper dient ook zelf zand of aarde (achtertuin?) aan te voeren als dat nodig is voor het bouwplan van de kavelkoper. De gemeente legt aan de straatzijde het definitieve trottoir aan op 1.95m+NAP (tegen de kavelgrens). De Key legt aan de woonerf-zijde het definitieve woonerf ook aan op 1.95m+NAP (tegen de kavelgrens). Kavelkoper dient zijn tuin op de grens met de buren ook op de hoogte 1.95m+NAP aan te leggen. Voor de exacte hoogte op locatie wordt verwezen naar de gebruikelijk hoogte-markeringen die de gemeente in de omgeving heeft aangebracht. Aan de hand van deze gemeentelijke hoogtemarkeringen dient de kavelkoper (of het bouwbedrijf) zelf de hoogte-maatvoering van de te bouwen woning te bepalen binnen de opgelegde regelgeving. 5 Fundering woningen Elke woning dient per kavel individueel te worden gebouwd. Men dient in principe uit te gaan van een individuele funderingsbalk op eigen kavel. Kavelkopers dienen de heiwerkzaamheden en fundering wel goed op elkaar af te stemmen. Aannemers kunnen mogelijk het heiwerk onderling combineren en gelijktijdig laten uitvoeren. Denk bijv. aan het delen van kosten transport heimachine, constructeur etc. Kavelkopers dienen dit onderling zelf af te stemmen. De heipalen dienen volgens de normen geheid te worden, dit zal kunnen leiden tot verspringende palen t.o.v. de buren. Indien op de buurkavel de opstal boven maaiveld reeds in aanbouw is genomen zal er om schade te voorkomen mogelijk trillings-arm gefundeerd moeten worden. Sonderingen zijn in het verleden voor een ander bouwplan steekproefsgewijs uitgevoerd en worden door De Key op aanvraag ter beschikking gesteld. Aan deze sonderingen kunnen geen rechten worden ontleend. Voor de in te dienen omgevingsvergunning zullen waarschijnlijk per bouwvlak sonderingen door de kavelkopers aanbieders uitgevoerd dienen te worden. 6 Kelder Waternet stelt dat grondwaterstromingen beslist niet belemmerd mogen worden door ondergrondse gebouwonderdelen, zoals kelders. Kelders etc. mogen niet dieper aangelegd worden dan 1,00m NAP. Ook voor een minder diepe kelder heeft de kavelkoper toestemming nodig van de gemeente d.m.v. een Omgevingsvergunning. Kavelkopers kunnen over de voorwaarden m.b.t. kelders overleggen met de contactpersoon van Waternet voor IJburg: Dennis Bleuming, dennis.bleuming@waternet.nl, 020 6085325. De Nico Jessekade is een dijk. 7 Waterkering Nico Jessekade De kavelkopers van de Nico Jessekade dienen twee aparte vergunningen aan te vragen: de Omgevingsvergunning bij de gemeente, en
Pagina 9 van 22 de Keurvergunning bij Waternet. Voor beide vergunningen zijn legeskosten verschuldigd aan de gemeente dan wel Waternet. De kavelkopers van de Fritz Dietrich Kahlenbergstraat, Jan Vrijmanstraat en Peter Martenstraat hoeven alleen een Omgevingsvergunning aan te vragen en geen Keurvergunning. De Key raadt de kavelkopers van de Nico Jessekade (en hun architecten en aannemers) aan om in een vroeg stadium, op basis van de eerste schetsen, een afspraak te maken met Waternet. Waternet heeft hiervoor een contactpersoon voor IJburg: Dennis Bleuming, dennis.bleuming@waternet.nl, 020 6085325. De bouwplannen en de bouwwerkzaamheden moeten voldoen aan de zogenaamde Keur. Deze Keur -regel zijn te verkrijgen bij het Waternet-onderdeel Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (downloaden vanaf website www.agv.nl/regels/keur). Waternet stelt strenge eisen aan de fundering, kruipruimte en eventuele kelders aan de Nico Jessekade. Waternet stelt bijvoorbeeld ook eisen aan het type heipalen. Ook de aannemer van de kavelkoper zal de bouwmethode en graafwerkzaamheden etc. aan Waternet voor moeten leggen. 8 Bouwkundige aansluitingen tussen rijwoningen Koper is verplicht met kopers c.q. eigenaren van de naastgelegen percelen samen te werken om de bouwkundige aansluiting van de zijgevels op elkaar af te stemmen. Men dient reeds in de ontwikkelfase in overleg te treden met de koper van de buurkavel om nadere uitvoeringsafspraken te maken. Deze afspraken dienen op papier te worden gezet en gezamenlijk met de buurkavelkoper te worden ondertekend. Deze afspraken dienen aan De Key te worden overlegd voor indienen omgevingsvergunning en een aangepaste versie bij het leveringsverzoek. Indien er nog geen koper van de naastgelegen kavel(s) bekend is of deze is uitgevallen dan kunnen er geen definitieve afstemmingsafspraken worden gemaakt. Alsdan dient bij het indienen van het leveringsverzoek een plan van aanpak ter goedkeuring aan De Key te worden voorgelegd. Uit dit plan van aanpak dient te blijken dat de kavelkoper geen situatie veroorzaakt die bij de buur-kavelkoper tot beperking van ontwikkelmogelijkheden en of tot uitvoeringsbeperkingen leidt. Indien de naastgelegen kavel nog niet is geleverd kan men : a) géén definitieve isolatie en gevelafwerking over deze erfgrens plaatsen, b) bij de kadekavels in de 3meter voorgevel-inpassingszone géén constructieve elementen plaatsen op minder dan 6 cm van de erfgrens en eventuele toekomstige isolatie van de buurkavel belemmeren. Inhoudelijke uitgangspunten Kopers van naast elkaar gelegen kavels realiseren de bouwkundige aansluiting van de zijgevels binnen de diepte van de op het kavelpaspoort gegeven bouwvlak met een ankerloze spouwmuur. Door Kopers van naastgelegen kavels kan slechts in onderling overleg worden afgeweken van onderstaande uitgangspunten met betrekking tot dieper of ondieper bouwen en hoger of minder hoog bouwen. 1. Ondieper bouwen dan de bouwvlak van het kavelpaspoort Bij naast elkaar gelegen kavels met een verschil in bouwdiepte, is de Koper van de kavel die ondieper bouwt verplicht om op zijn kavel tot max 20 cm over de lengte van de erfgrens, vanaf 5 cm achter de
Pagina 10 van 22 voorgevelrooilijn tot het einde van de diepste van twee naast elkaar gelegen bouwvlakken (zie betreffende kavelpaspoorten) de afwerking van de buitengevel van die woning op zijn kavel toe te staan. Een en ander zoals zichtbaar is op onderstaand detail, figuur 3. Figuur 3: situatie m.b.t. dieper/ondieper bouwen De Koper van de diepere woning verplicht zich om toe te staan dat bij toekomstige uitbreiding van de ondiepere woning gebruik wordt gemaakt van en indien nodig aanpassingen worden gedaan aan de bestaande constructie van de buitengevel van de diepere woning. Alle kosten die verband houden met het dieper bouwen c.q. uitbreiden zijn voor rekening van de Koper van de kavel die dieper bouwt c.q. uitbreidt. De Koper van de kavel die thans dieper bouwt en de Koper van de kavel die in de toekomst uitbreidt, verplichten zich beide om ter zake het dieper bouwen c.q. uitbreiden rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de Koper van het naastgelegen perceel. Dit houdt in ieder geval in dat de werkzaamheden binnen een redelijke termijn worden uitgevoerd, dat zo min mogelijk hinder wordt veroorzaakt en dat schade aan de naastgelegen kavel die mocht worden veroorzaakt in de uitvoering van de werkzaamheden door hem worden vergoed. 2. Hoger en lager bouwen Bij kavels naast elkaar met een verschil in bouwhoogte is de Koper van de lagere woning verplicht op zijn kavel de afwerking van de buitengevel van de hogere woning toe te staan. Een en ander zoals aangegeven op onderstaand detail, figuur 4. Figuur 4: situatie m.b.t. hoger/lager bouwen
Pagina 11 van 22 De Koper van de hogere woning verplicht zich om toe te staan dat bij uitbreiding van de lagere woning in de toekomst gebruik wordt gemaakt van en indien nodig, aanpassingen worden gedaan aan de bestaande constructie van de buitengevel van de hogere woning. Alle kosten die verband houden met het hoger bouwen c.q. uitbreiden zijn voor rekening van de Koper van de kavel die hoger bouwt c.q. uitbreidt. De Koper van de kavel die thans hoger bouwt en de Koper van de kavel die in de toekomst uitbreidt, verplichten zich beide om terzake het hoger bouwen c.q. uitbreiden rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de Koper van het naastgelegen perceel. Dit houdt in ieder geval in dat de werkzaamheden binnen een redelijke termijn worden uitgevoerd, dat zo min mogelijk hinder wordt veroorzaakt en dat schade aan de naastgelegen kavel die mocht worden veroorzaakt in de uitvoering van de werkzaamheden door hem worden vergoed. 3. Bouwen in de tuin De bovengenoemde regels en de verplichte medewerking zijn opgezet voor bouwdelen tot aan het einde van de naast elkaar gelegen bouwvlakken zoals aangegeven op het kavelpaspoort met het diepste bouwvlak. Eventuele bouwwerken buiten het bouwvlak (betreffende al dan niet vergunningsvrije aan- en uitbouwen en bergingen in de op het kavelpaspoort aangegeven tuin) dienen geheel op de eigen kavel te worden gerealiseerd wat een eventuele verspringing in de bouwmuur tot gevolg heeft. Een en ander zoals zichtbaar is op onderstaande detailafbeelding, figuur 5. Figuur 5: situatie m.b.t. dieper bouwen dan bouwvlek (bouwen in de tuin) Erfdienstbaarheden In verband met bovengenoemde rechten en verplichtingen ter zake de bouwkundige aansluitingen tussen de rijwoningen zullen er in de akten van levering diverse erfdienstbaarheden worden gevestigd, zoals in het koopcontract zullen worden opgenomen.
Pagina 12 van 22 Toelichting op bouwkundige aansluiting voorschriften rijwoning. Uitgangspunt is dat altijd voor uitvoering onderling dient te worden overlegd en afgestemd over de wijze van uitvoeren en de manier van aansluiten op elkaars ontwerp en gevelmateriaal. Verder betaalt en voert in principe een ieder zijn eigen benodigde gevelafwerking uit. Hier kunnen in onderling overleg nadere afspraken over gemaakt worden tussen naburige kaveleigenaren. Als er geen afspraken kunnen worden gemaakt dient de eerste kavel de latere kavel niet te benadelen. De Key toetst bij bouwvergunning en bij levering op basis van deze details. Indien er onderling wel afspraken zijn gemaakt maar de buurkavel nog niet is geleverd, dan mag de 1 e kavelkoper nog niet tot definitieve uitvoering overgaan ter plaatse van overbouwen erfgrens. Ter verduidelijking zijn hieronder een aantal principe aansluitdetails voor Blok 59 uitgewerkt. Gevelaansluiting in hetzelfde vlak De kavelkopers dienen te bouwen met ankerloze, evt. ongeïsoleerde woning-scheidende muren conform de Bouwbesluit-regelgeving. Op deze manier kan optimaal gebruik gemaakt worden van de kavelbreedte. De tussenafstand tussen 2 buur-muren is minimaal 6cm. Dat is aan beide zijden 3cm vanaf de erfgrens, zie figuur 6. Beide kavelkopers dragen er zorg voor dat de verticale voeg tussen de beide buitengevels van de buurpanden symmetrisch op de erfgrens uitgelijnd is. De kavelkoper die zijn gevel het laatst realiseert, is verplicht om deze voeg af te dichten met zwart schuinband/compriband (1cm verdiept in de voeg aangebracht). Dit geldt voor de voor- en achtergevel. Figuur 6: gevelaansluiting verticale voeg straatkavels en tuinkavels
Pagina 13 van 22 Gevelaansluiting bij verschillende diepte Bij buur-woningen met verschillende diepte moet de woning-scheidende muur wel geïsoleerd en afgewerkt kunnen worden. De kavelkopers stemmen er mee in dat deze isolatie en afwerking tot maximaal 20cm over de erfgrens aanwezig kan zijn. In figuur 7 en 8 zijn verschillende oplossingen te zien afhankelijk van de in overleg met de buurkaveleigenaar te maken afspraken. Door het plaatmateriaal op de eigen gevelconstructie af te hangen kan de woningeigenaar met de kortere woning in de toekomst nog zonder grote constructieve problemen uitbreiden. Het uiterlijk en aansluiting van de overhangende gevelafwerking komen de kavelkopers samen overeen. Ook het tijdstip van uitvoeren en bijv. het plaatsen van een steiger dienen beide kavelkopers met elkaar overeen te komen. Figuur 7: gevelaansluiting straatkavels en tuinkavels variant 1 Figuur 8: gevelaansluiting straatkavels en tuinkavels variant 2
Pagina 14 van 22 De woningeigenaar van het langste/hoogste pand is verantwoordelijk voor het onderhoud van overhangende gevelafwerking. Denk bijvoorbeeld aan schilderen en schoonmaken tenzij onderling anders is afgesproken, figuur 9. Figuur 9: gevelafwerking bovendaks Gevelaansluiting specifiek voor de 3m. inpassingszone bij de Kadekavels De tussenafstand tussen 2 draagmuren is in de inpassingszone minimaal 12cm. Dat is aan beide zijden 6cm vanaf de erfgrens. Over de verticale voeg van de gevelaansluiting dienen onderling afspraken gemaakt te worden, figuur 10. Figuur 10: gevelaansluiting (verticale voeg) kadekavels
Pagina 15 van 22 Gevelaansluiting en constructie specifiek voor de 3m. inpassingszone bij de Kadekavels Hieronder is in figuur 11 en 12 twee verschillende mogelijke oplossing voor een inpandige loggia op de begane grond te zien waarbij de kaveleigenaar zelf zijn gevelafwerking wil bepalen. Het is hierbij van belang dat de buurkavel wel de mogelijkheid heeft zijn gevel goed te isoleren. Daarom is de afstand van de massieve bouwmuur tot de erfgrens 6cm in plaats van 3cm. Hierdoor ontstaat een zone de gebruikt kan worden voor het benodigde isolatiemateriaal al dan niet voor de buurkavel. Figuur 11: gevelaansluiting kadekavels (met constructief element) Figuur 12: gevelaansluiting kadekavels (zonder constructief element)
Pagina 16 van 22 Gevelaansluiting en afwerking inpassingszone Kadekavels Hieronder is in figuur 13 en 14 de mogelijke oplossing voor een inpandige loggia te zien naast een buurkavel met een geïsoleerd binnenklimaat. Het is ter afstemming en overleg tussen de kavelkopers welke uitstraling het gevelmateriaal krijgt en wie dit in welke situatie betaalt. Figuur 13: gevelaansluiting kadekavels variant 1 Het is denkbaar dat het rode geveldeel dat functioneel behoort bij de gele woning wordt uitgevoerd door de rode woning daar het in grote mate haar zicht en uitstraling bepaald. Figuur 14: gevelaansluiting kadekavels variant 2
Pagina 17 van 22 Gevelaansluiting constructie en afwerking Kadekavels Figuur 15 toont een principedetail van een zichtbare zijgevel die tot maximaal 20cm over de erfgrens mag steken en later eenvoudig weggehaald kan worden indien de rode woning wil uitbreiden en derhalve in plaatmateriaal is uitgevoerd. Het constructie deel van de gele woning is aan beide zijden geïsoleerd om een koudebrug (naar boven en beneden) te voorkomen. Figuur 15: gevelaansluiting kadekavels
Pagina 18 van 22 Gevelafwerking Kadewoning tijdelijke situatie. Als er nog geen buur-kavelkoper bekend is, dient de kavelkoper die al wel wil starten met bouwen rekening te houden met mogelijk tijdelijke isolatie en afwerking. Deze kavelkoper dient er zorg voor te dragen dat zijn constructieve elementen in de inpassingszone op 6 cm van de erfgrens staan en zijn eventueel benodigde tijdelijke isolatie en afwerking de later startende kavelkoper niet belemmeren en weer eenvoudig verwijderd kunnen worden. Na volledige realisatie van de woning van de later startende kavelbouwer kan pas de definitieve aansluiting en overbouwende isolatie en gevelafwerking over en weer gemaakt worden, figuur 16. Figuur 16: gevelaansluiting kadekavels Bebouwing in tuin Bovenstaande afspraken over de aansluitingen tussen twee naast elkaar gelegen bouwwerken gelden alleen voor het bouwvolume binnen het aangegeven bouwvlak op het kavelpaspoort. Voor schuren, ateliers etc. in de tuin gelden deze overbouw- en aansluit-afspraken niet. Een schuur mag dus incl. gevelafwerking in principe slechts tot aan de erfgrens gebouwd worden. Het staat de buren geheel vrij om met elkaar in overleg te treden en elkaar alsnog toestemming te verlenen voor overbouwen middels een erfdienstbaarheid.
Pagina 19 van 22 9 Margestrook Aan de voorzijde van de woningen aan de buitenrand ligt tussen voorgevel en openbaar trottoir de margestrook. De kavelkoper dient de margestrook op eigen kosten aan te leggen, in principe voor ingebruikname van de woning doch uiterlijk 13 weken na bouwkundige oplevering. De afwatering van de margestrook vindt plaats d.m.v. infiltratie in de bodem. De dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente schrijft een uniform straatbeeld voor. De dienst RO en De Key zijn het volgende overeengekomen. De Straatkavelkopers dienen de margestrook zo uit te voeren: ter plaatse van voordeur minimaal 4 stuks antraciet glad beton tegels 60x60cm (opp. is dus min.1,2m x1,2m maar een grotere rechthoek mag ook) verhoogde vakken uit antraciet glad beton opsluitbanden, tot max. 8cm verhoogd t.o.v. trottoir invulling van de vakken te bepalen door kavelkoper: bijv. split/gravel/tegels/keien Figuur 17: Voorwaarden inrichting margestrook Aan de Nico Jessekade is de margestrook 3 meter diep. Hier dient de kavelkoper o.a. een opstelplek voor de auto te realiseren. De voorgeschreven materialen betreft grijze beton of natuursteentegels met grijze opsluitbanden waarmee een vlakverdeling gemaakt kan worden. De vlakverdeling is aan de individuele kavelkoper, daar waar wordt bestraat kan de opsluitband worden verlaagd zodat de auto er kan parkeren. De invulling van de eventuele vakken is te bepalen door kavelkoper: bijv. split/gravel/tegels/keien/begroeiing (tot max. 8 cm. hoge opstaande rand). De Tuinkavels op het binnenterrein hebben geen margestrook.
Pagina 20 van 22 10 Looppaden: recht van overpad Het looppad bij de achtertuinen van de Nico Jessekade kavels behoort tot het eigendom van de kavelkoper. De Key zal dit looppad aanleggen. De aanleg zal gebeuren op het moment dat een aanzienlijk deel van de woningen gereed is. De bestrating van de looppaden wordt het eigendom van de kavelkoper. De kavelkoper dient de omwonenden permanent recht van overpad te verlenen, en mag het looppad niet afsluiten. De kavelkoper mag het looppad ook niet wijzigen (materialen wijzigen, overkappen, bebouwen, beplanten etc.) of als opslag of als parkeerplaats gebruiken. De kavelkoper dient het looppad goed te onderhouden. Impressie materialen looppaden: breedte looppad 1,5m vierkante grijze betonnen trottoirtegels aan weerszijden grijze betonnen opsluitbanden geen straatkolken o.i.d. Het looppad wordt op afschot gelegd. Het regenwater stroomt naar de tuinen, en stroomt in de voegen (infiltratie) geen openbare verlichting, aangezien het privébezit betreft. Verlichting looppaden indien gewenst collectief te verzorgen door bewoners zelf, bijv. zonnepaneelverlichtingsarmatuur op schutting of tuinberging. 11 Tuinmuren In het kavelpaspoort van de 4 hoekwoningen (kavel 1, 31, 38 en 63) is volledige bebouwing van de tuin mogelijk gemaakt. Indien dit niet wordt gedaan is een tuinmuur voor deze kavels stedenbouwkundig verplicht gesteld. De kavelkopers van deze hoekwoningen dienen deze tuinmuur (incl. fundatie) op eigen kosten te realiseren. De tuinmuur dient op de Omgevingsvergunningaanvraag te staan. De tuinmuur bestaat uit dezelfde baksteen/gevelmateriaal als uw woning en is in ontwerp en uitvoering hier met zorg en aandacht op afgestemd. De tuinmuur dient 2,80m hoog te zijn (t.o.v. van het maaiveld). 12 Achtertuin De kavel wordt afgeleverd met zand. De kavelkoper dient evt. tuinaarde zelf te verzorgen. De kavelkoper dient zelf te zorgen voor evt. grondkeringen op eigen terrein om hoogteverschillen op te vangen. Bijv. in het geval dat de kavelkoper de achtertuin verlaagt of verhoogt. De afwatering geschiedt op eigen terrein, er mag geen water over de kavelgrens stromen naar een ander perceel, het woonerf of openbaar terrein. Afwatering kan gebaseerd worden op infiltratie in de bodem bij gebruik van een waterdoorlatende bodemconstructie zoals bijv. gazon, bestrating met voldoende voegen, openingen, voldoende groene bodembedekking. Bij een waterdichte bodembedekking dient de eigenaar zelf voor afvoerputten o.i.d. te zorgen, aangesloten op het openbaar riool. De tuinen met een achterpad dienen rekening te houden met het afwateren van regenwater afkomstig van dit achterpad (zorgdragen voor voldoende extra infiltratiecapaciteit direct naast het pad op eigen terrein). De kavelkoper dient de tuinafscheiding tussen de buur-kavel in onderlinge afstemming met de buren uit te voeren.
Pagina 21 van 22 13 Parkeren in voor- of achtertuin De kavelkoper dient zelf 1 of evt. 2 parkeerplaatsen in de eigen voor- of achtertuin te realiseren. De kavelkoper houdt bij de positionering van de parkeerplaatsen zelf rekening met toekomstige verkeersdrempels, lantaarnpalen etc.. Deze parkeerplaatsen dient de kavelkoper in de Omgevingsvergunning-aanvraag te vermelden. 14 Ramen in zijgevels De kavelkoper realiseert geen ramen in zijgevels die rechtstreeks uitkijken op de kavel (tuin, balkon, dakterras etc.) van de buren welke in strijd zijn met het Burenrecht, tenzij hij hiervoor volgens de geldende regels toestemming heeft ontvangen. 15 Aansluiting nutsvoorzieningen aan woningen De kavelkoper is verantwoordelijk voor de aanvraag van de nutsvoorzieningen. Dit geldt ook voor tijdelijke aansluitingen tijdens de uitvoeringsfase (bijv. bouwstroom). De definitieve aansluitingen dient de kavelkoper ruim van tevoren aan te vragen bij de afzonderlijke nutsbedrijven en minimaal 13 weken voor gereedkomen van de woning. Op IJburg is geen gas, maar stadsverwarming. Het betreft dus de volgende aansluitingen: stadsverwarming: warm water en verwarming, aanvragen bij Nuon, dit is een verplichte huisaansluiting, ook al wordt er geen warmte afgenomen water: aanvragen via Waternet stroom: aanvragen via www.aansluitingen.nl kpn/upc/glasvezel: aanvragen via www.aansluitingen.nl riolering: gescheiden systeem volgens Bouwbesluit d.w.z. een buis voor vuilwater en een buis voor regenwater, hoogte van de riolering is aan normen gebonden, beide rioleringen apart aanvragen via Waternet. (zie ook hoofdstuk Regenwaterafvoer) De fundering, begane grondvloer en meterkast etc. dienen volgens de normen van de nutsbedrijven uitgevoerd te worden. De kavelkoper dient mantelbuizen vanaf de kavelgrens/margestrook-grens naar de meterkast aan te leggen volgens de normen van de nutsbedrijven. De kavelkopers en de aannemers dienen zelf bij ieder nutsbedrijf de aansluitvoorschriften op te vragen. De aansluitkosten m.b.t. de nutsvoorzieningen maken geen onderdeel uit van de kavelprijs. De kavelkoper dient de aansluitkosten separaat aan de nutsbedrijven te betalen. 16 Waterhuishouding De overheid is verantwoordelijk voor het grondwaterpeil. De kavelkopers/aannemers dienen rekening te houden met het grondwaterpeil i.v.m. waterdichte constructies of beïnvloeding van het grondwater. Als tijdens de bouwfase tijdelijke bemaling nodig is, dan dient de kavelkoper/aannemer te overleggen met Waternet en evt. een vergunning aan te vragen. Het gebruik van permanente drainage op de kavels/tuinen is niet toegestaan.
Pagina 22 van 22 17 Regenwaterafvoer In IJburg is een gescheiden rioolstelsel aanwezig. Er is een rioolstelsel voor vuil water zoals douche, wc, wasmachine, en er is een rioolstelsel voor afvoer van het opgevangen regenwater. De woningen aan de Jan Vrijmanstraat kunnen 1 of 2 regenwater-aansluitingen bij Waternet aanvragen: een aansluiting aan de voorzijde en een aansluiting aan de achterzijde (bij de binnenstraat). Dit impliceert dan ook eenmaal of tweemaal aansluitkosten. Ook de woningen aan de Peter Martenstraat, Fritz Dietrich Kahlenbergstraat en alle tussenkavels kunnen een regenwater-aansluiting aan voor en achterzijde (bij de zijstraatjes) aanvragen. De woningen aan Nico Jessekade kunnen alleen aan de voorzijde (de kade) een regenwateraansluiting bij Waternet aanvragen. Het regenwater van de achterzijde van het kavel zal dus via de woning naar de voorzijde moeten stromen, of d.m.v. infiltratie in de bodem worden afgevoerd (beiden dienen volgens de normen te worden uitgevoerd). Houd vooraf rekening met eventuele toekomstige tuinbebouwing. De kavelkopers van de Nico Jessekade blijven verantwoordelijk voor de regenwaterafvoer van het looppad (recht van overpad) achter op hun kavel d.m.v. infiltratie in de achtertuin. De posities en aantallen nutsaansluitingen dienen in de Omgevingsvergunning-aanvraag vermeld te worden. De gemeente staat uitlogende materialen niet toe, zoals (onbehandeld) zink, koper, lood, bitumineus materiaal, chemisch verduurzaamde materialen. 18 Grondwater als energiebron Als de kavelkoper de wens heeft om de warmte of koude van het grondwater te benutten voor de woning, dan dient de kavelkoper/aannemer van tevoren te overleggen met de overheden, zoals o.a. Waternet. Evt. dienen er vergunningen aangevraagd te worden. 19 Individueel karakter van gevelbeeld Kavelkoper is zich bewust van het zelfbouw karakter van Blok 59 dat wordt gekenmerkt door een gevarieerd individueel gevelbeeld. Kavelkoper dient in overleg met de buurkavels er op toe te zien dat er onderscheid is in ontwerp en uitstraling tussen de individuele voorgevels onderling. Dit is onderdeel van de bouwplantoets door De Key. Wijzigingen per 1 dec. 2014 t.o.v. versie 27 okt 2014 : Pag 4. fig 1. Vervallen : Parkeervakken aan de Nico Jessekade. Pag 22. Toegevoegd : Hoofdstuk 19 Individueel karakter van gevelbeeld.