Wijzigingen Besluit omgevingsrecht (Bor): vergunningvrij bouwen en gebruiken (artikel 2 en 3 bijlage II Bor) 26 maart 2015 Chantal van Mil Advocaat
Inhoud Wijzigingen artikel 2 en 3 Bijlage II Bor: (in werking getreden op 1 november 2014) Artikel 2, onderdeel 3: Uitbreiding bijbehorend bouwwerk; Krijtstrepen (artikel 2, onderdeel 3 onder a.) Wijziging in afstand en maximaal toegestane bouwhoogte (artikel 2, onderdeel 3 onder b.) Wijziging berekening toegestane oppervlakte bijbehorende bouwwerken (artikel 2, onderdeel 3 onder f.) Artikel 3: aanvullende eisen vergunningvrij bouwen 2
Artikel 2, onderdeel 3, a. t/m g. bijlage II Bor Een omgevingsvergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a of c, van de wet is niet vereist, indien deze activiteiten betrekking hebben op: ( ) een op de grond staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a. voor zover op een afstand van niet meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan: 1. 5 m, 2. 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en 3. het hoofdgebouw, b. voor zover op een afstand van meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw: 1. indien hoger dan 3 m: voorzien van een schuin dak, de dakvoet niet hoger dan 3 m, de daknok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, met een hellingshoek van niet meer dan 55, en waarbij de hoogte van de daknok niet meer is dan 5 m en verder wordt begrensd door de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3; 2. functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg, c. op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn, d. de ligging van een verblijfsgebied als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012, in geval van meer dan een bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag, e. niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte, f. de oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied bedraagt niet meer dan: 1. in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m 2 : 50% van dat bebouwingsgebied, 2. in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m 2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m 2 : 50 m 2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m 2, 3. in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m 2 : 90 m 2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m 2, tot een maximum van in totaal 150 m 2, g. niet aan of bij: 1. een woonwagen, 2. een hoofdgebouw waarvoor in de omgevingsvergunning voor het bouwen daarvan is bepaald dat de vergunninghouder na het verstrijken van een bij die vergunning aangegeven termijn verplicht is de voor de verlening van de vergunning bestaande toestand hersteld te hebben, 3. een bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf door één huishouden 3
Artikel 2, onderdeel 3 onder a. (Categorieën gevallen waarin voor bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten geen omgevingsvergunning is vereist) een op de grond staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: voor zover op een afstand van niet meer dan 4 m (was 2,5 m) van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan: 1. 5 m (was 4 m), 2. 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en 3. het hoofdgebouw. 4
Wijziging Krijtstrepen jurisprudentie: bouwwerk niet fictief in losse onderdelen splitsen In begripsomschrijving Bor (oud) niet expliciet bepaald dat een bijbehorend bouwwerk, ook uit een uitbreiding kan bestaan. Jurisprudentie ABRvS (bijv. ABRvS 27 maart 2013, zaaknr. 201207242/1/A1) gaat ervan uit dat: een vergunningvrij bijbehorend bouwwerk altijd als een zelfstandig, bouwkundig en functioneel te onderscheiden, bouwdeel moet kunnen worden aangemerkt. In die uitleg zou het niet mogelijk zijn om bijvoorbeeld een bestaand, eerder met bouw- of omgevingsvergunning opgericht bijgebouw, uit te breiden met gebruikmaking van de mogelijkheid om zonder vergunning een bijbehorend bouwwerk te bouwen. Deze beperkte uitleg is niet beoogd. (NvT, Stb. 2014, 333, p. 35-36) 5
Krijtstrepen toegestaan: herstel wetgever van lijn ontwikkeld in jurisprudentie (NvT, Stb. 2014, 333, p. 35) Bedoeld is dat er vrijheid bestaat om vergunningvrij een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken te bouwen in achtererfgebied, zonder daarbij beperkingen aan te brengen in de mogelijkheid deze toelaatbare oppervlakte: - te verdelen over één of meer bijbehorende bouwwerken, - toe te voegen aan een bestaand bijbehorend bouwwerk of - als deel van een vergunningplichtig bijbehorend bouwwerk (gelijktijdig) mee te bouwen. NvT: dit geldt ook indien door de toevoeging van het vergunningvrije bouwdeel, strijd met voorschriften uit het bestemmingsplan zou ontstaan. Voorbeeld: situatie wanneer door die toevoeging niet meer voldaan zou worden aan een in het bestemmingsplan voorgeschreven minimale afstand ten opzichte van de erfgrens of het hoofdgebouw. 6
Krijtstrepen : rol bestemmingsplan Voorschriften bestemmingsplan blijven buiten toepassing voor zover deze in de weg zouden staan aan het ingevolge art. 2, onderdeel 3, gebouwde gedeelte van bijbehorende bouwwerk. Voorschriften bestemmingsplan kunnen immers in beginsel niet in de weg staan aan de bouw van een ingevolge art. 2 te bouwen bouwwerk. Dat is slechts anders indien: het bestemmingsplan noodzakelijkerwijs betrokken moet worden bij de vraag of aan de in artikel 2 gestelde voorwaarden voor vergunningvrij bouwen wordt voldaan: zo is het bestemmingsplan bijvoorbeeld relevant in de omschrijving van het begrip «achtererfgebied», gelet op de omschrijving van het begrip «erf». 7
Artikel 2, onderdeel 3 onder b. voor zover op een afstand van méér dan 4 m (was 2,5 m) van het oorspronkelijk hoofdgebouw: 1. indien hoger dan 3 m (was niet hoger dan 3 m): voorzien van een schuin dak, de dakvoet niet hoger dan 3 m, de daknok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, met een hellingshoek van niet meer dan 55, en waarbij de hoogte van de daknok niet meer is dan 5 m en verder wordt begrensd door de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3; 2. functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg, 8
Wijziging berekening max. toegestane bouwhoogte Verruiming: Toegestaan om bijbehorend bouwwerk te bouwen dat hoger is dan 3 m. Beperking: Voorwaarde: alleen schuine daken toegestaan. Geen vrije keus vorm schuin dak. Rekenformule maakt dat alleen standaard zadeldaken of schilddaken mogelijk zijn. 9
Voorbeelduitwerking max. toegestane bouwhoogte daknok evenwijdig aan perceelsgrens (NvT, Stb. 2014, 333, p. 38) (Afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3 = maximale daknokhoogte [m] 10
Voorbeelduitwerking max. toegestane bouwhoogte daknok evenwijdig aan perceelsgrens (NvT, Stb. 2014, 333, p. 38) (Afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3 = maximale daknokhoogte [m] 11
Voorbeelduitwerking max. toegestane bouwhoogte daknok haaks op perceelsgrens, loopt geleidelijk in hoogte op (NvT, Stb. 2014, 333, p. 39) (Afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3 = maximale daknokhoogte [m] 12
Artikel 2 onderdeel 3 onder c. t/m e. c. op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn, d. de ligging van een verblijfsgebied als bedoeld in artikel 1.1 lid 1 Bouwbesluit 2012, in geval van meer dan één bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag, e. Zonder dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte, 13
Artikel 2, onderdeel 3 onder f. f. de oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied bedraagt niet meer dan: 1. in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m²: 50% van dat bebouwingsgebied, 2. in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m² en kleiner dan of gelijk aan 300 m²: 50 m², vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m², 3. in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m², vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m², tot een maximum van in totaal 150 m², 14
Oppervlaktelimiet nieuwe bebouwingsregeling Zolang de oppervlakte van de in het bebouwingsgebied aanwezige bijbehorende bouwwerken de berekende limiet niet overschrijdt, kan er nog worden bijgebouwd. Totaal aan aanwezige bijbehorende bouwwerken in bebouwingsgebied telt daarbij mee - ongeacht of gebouwd met of zonder vergunning. Bouwwerken (deels) buiten het bebouwingsgebied hoeven voor zover ze buiten het bebouwingsgebied liggen, niet te worden meegenomen in de oppervlakteberekening. 15
Ratio / doel wijziging (NvT, Stb. 2014, 333, p. 40) Verduidelijking en vereenvoudiging van anticumulatiebepaling voor de oppervlakteberekening, ook wel anti-dichtslib-regeling genoemd. Wisselwerking met bestemmingsplan, betere samenhangende planologische benadering. Uit planologisch oogpunt dient te worden voorkomen dat een achtererf bij een hoofdgebouw helemaal volgebouwd wordt. Hiertoe wordt gewerkt met nulsituatie, van waaruit een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken vergunningvrij mag worden gebouwd. 16
Stapsgewijs: praktische toepassing berekening oppervlakte bijbehorende bouwwerken (NvT, Stb. 2014, 333, p. 42-43) Stap 1. bepalen achtererfgebied vanuit de actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele perceelsbegrenzing. Stap 2. bepalen bebouwingsgebied. Het betreft hier het achtererfgebied en de grond onder de niet tot het oorspronkelijk hoofdgebouw behorende gedeelten van het hoofdgebouw. De grond onder de naderhand aan het oorspronkelijk hoofdgebouw toegevoegde aan- of uitbouwen behoort dus tot het bebouwingsgebied. Stap 3. bepalen maximaal toelaatbare oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken met de oppervlakte van het bebouwingsgebied en de gegeven bebouwingspercentages. Om te bepalen hoeveel er nog mag worden bijgebouwd, dient de reeds aanwezige oppervlakte aan (al dan niet met vergunning gebouwde) bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied van dit maximum te worden afgetrokken. De oppervlakte die resteert kan nog worden bijgebouwd. 17
Berekening max. oppervlakte bijbehorende gebouwen bebouwingsgebied (NvT, Stb. 2014, 333, p. 42) 18
Voorbeelden uitwerking totale oppervlakte bijbehorende bouwwerken bebouwingsgebied Bij een bebouwingsgebied van 80 m²: 50% van 80 m² = totale oppervlakte bijbehorende bouwwerken = 40 m² Bij een bebouwingsgebied van 220 m²: 50% van 100 m² = 50 m² 20% van 120 m² = 24 m² + Totale oppervlakte bijbehorende bouwwerken = 74 m² Bij een bebouwingsgebied van 660 m²: 50% van 100 m² = 50 m² 20% van 200 m² = 40 m² 10% van 360 m² = 36 m² + Totale oppervlakte bijbehorende bouwwerken = 126 m² 19
Wijzigingen afstand, hoogte, oppervlakte artikel 2 onderdeel 3: Afstand bijbehorend bouwwerk tot het oorspronkelijk hoofdgebouw 4 m in plaats van voorheen 2,5 m Hoogte bijbehorend bouwwerk 5 m in plaats van voorheen 4 m Eis dat de oppervlakte 10 m² mocht bedragen indien en voor zover bijbehorend bouwwerk binnen een afstand van 1 m van naburig erf is gelegen geldt niet meer. Nieuwe limiet: oppervlakte hangt nu af van oppervlakte bebouwingsgebied en geldt voor totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken (zie onder f.) 20
Artikel 2, onderdeel 3 onder g. (ongewijzigd) g. niet aan of bij: 1. een woonwagen, 2. een hoofdgebouw waarvoor in de omgevingsvergunning voor het bouwen daarvan is bepaald dat de vergunninghouder na het verstrijken van een bij die vergunning aangegeven termijn verplicht is de voor de verlening van de vergunning bestaande toestand hersteld te hebben, 3. een bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf door één huishouden 21
Artikel 3 onderdeel 1 (Categorieën gevallen waarin voor bouwactiviteiten geen omgevingsvergunning is vereist) een op de grond staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a. niet hoger dan 5 m, b. op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn, c. de ligging van een verblijfsgebied als bedoeld in artikel 1.1 lid 1 Bouwbesluit 2012, in geval van meer dan een bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag, en d. niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte; 22
Artikel 3 onderdeel 3 een dakkapel in het voordakvlak, een naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak of, voor zover het betreft een bouwwerk als bedoeld in artikel 2, onderdeel 4, onder f, het achterdakvlak, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a. redelijke eisen van welstand zijn niet van toepassing; b. voorzien van een plat dak, c. gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 m, d. onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet, e. bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok, en f. zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak; 23
Artikel 3: meer vergunningen? Mogelijk meer vergunningen vereist vanwege wijziging artikel 3. Extra eis toegevoegd dat men 1 m van openbaar toegankelijk gebied moet blijven. Discussie: maakt volgorde waarin je bouwt eerst via artikel 2 of artikel 3 uit voor mogelijkheden te bouwen m²? 24
Uitwerking: NvT art 2.9 Bor. (...) in mindering gebracht op het door het bestemmingsplan of de beheersverordening toegestane maximum van die bouwwerken." Bedoeld lijkt een uniforme wijze van m²-benadering. Artikel 2 lid 3 bijlage II Bor bepaalt te bebouwen aantal m2 (vergunningvrij). Bestemmingsplan kán meer m² toestaan. Stel 150 m² vergunningvrij bouwen is mogelijk op grond van artikel 2 lid 3 (aan alle voorwaarden wordt voldaan), terwijl het bestemmingsplan slechts 100 m² toestaat: dit betekent dat met bouwen van 150 m² vergunningvrij de m² (ook via het bestemmingsplan) op het perceel opgesoupeerd is, er kan dan vervolgens niet meer met toepassing van artikel 3 gebouwd worden. Stel de situatie is andersom: vanuit hetgeen is toegestaan onder het bestemmingsplan (met vergunning of artikel 3 lid 1 bijlage II Bor) is al 100 m² gebouwd. In dat geval zou je nog 50 m² op grond van artikel 2 lid 3 bijlage II Bor (aan alle voorwaarden wordt voldaan) kunnen bouwen. Oppervlakte blijft dus gelijk. Combinatie van bouwen op grond van artikel 2 lid 3, artikel 3 lid 1 en de bouwregels uit het bestemmingsplan is mogelijk, maar het aantal m² is maximaal bepaald. Volgorde maakt hiervoor niet uit; eerst vergunningvrij en dan het vergunningplichtige is niet haalbaar. Artikel 2.9 geeft aan dat je alle bijbehorende bouwwerken mee moet tellen bij de vraag of je vergunningvrij kunt bouwen dan wel de vraag of je vergunningplichtig kunt bouwen. Dus als je in een nieuwe situatie nog geen bijgebouwen hebt, en je zou een bebouwingsgebied hebben op grond waarvan dit kan, dan kun je 150 m² vergunningvrij bouwen. Bij een eventuele aanvraag om een omgevingsvergunning, moet je dus rekening houden met die 150 m² en deze oppervlakte meenemen in je toets van de aanvraag. 25
Aandachtspunten n.a.v wijzigingen: Kap op bijbehorend bouwwerk toegestaan: óók bij strijd met bestemmingsplan. Nokhoogte mag hoger naarmate de afstand tot de perceelsgrens groter wordt. Berekening oppervlakte bouwmogelijkheden: oppervlakte bebouwingsgebied van belang. Niet eenvoudig te bepalen als een perceel bijv. aan een bochtige weg ligt. Bouwwerken (deels) buiten het bebouwingsgebied hoeven voor zover ze buiten het bebouwingsgebied liggen, niet te worden meegenomen in de oppervlakteberekening. Alle al aanwezige bebouwing telt mee: niet mogelijk om zonder kennis situatie en overzicht totaal bebouwde oppervlakte bebouwingsgebied antwoord te geven op de vraag of iets vergunningvrij kan worden gebouwd. Toevoeging of uitbreiding daarvan : in artikel 2 onderdeel 3, maakt dat de bestaande jurisprudentie over bijbehorende bouwwerken niet meer op gaat! Krijtstrepen: Ook is vanaf 1 november het horizontaal en verticaal krijtstrepen weer in alle vormen toegestaan! Mogelijk meer vergunningen voor bouwen: omdat in artikel 3 (bouwen conform het bestemmingsplan) als extra eis is opgenomen dat men 1 m van openbaar toegankelijk gebied moet blijven. 26
Vragen? Chantal van Mil Advocaat bestuursrecht T 053-480 4776 M 06-46103272 E @MilChantal chantal.vanmil@kienhuishoving.nl www.kienhuishoving.nl Pantheon 25 Postbus 109 7500 AC Enschede T +31(0)53 480 42 00 F +31(0)53 480 42 99 27
Gewijzigd Bor: oplossing voor kantorenleegstand? 26 maart 2015 Ingrid Nauta Advocaat
Onderwerp van vandaag Besluit van 4 september 2014 tot wijziging van het Besluit Omgevingsrecht Art. 4, sub 9, en art. 5 van bijlage II Categorieën van gevallen waarin met omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan (cvergunning) Bedoeling wetgever: tijdelijk/permanent oplossen kantorenleegstand 29
Hoe het was Afwijken van het bestemmingsplan: 1. binnenplans; 2. buitenplans: via Bor (kruimellijst); 3. buitenplans: o.b.v. een goede ruimtelijke onderbouwing (via UOV) Art. 2.12, lid 2, Wabo: tijdelijk (via UOV) 30
De kruimellijst (oud) C-vergunning voor van het bestemmingsplan afwijkend gebruik: Het gebruiken van bouwwerken, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, mits wordt voldaan aan de volgende eigen: a. binnen de bebouwde kom en b. de oppervlakte niet meer is dan 1.500 m² Plus: gelijkblijvend aantal woningen 31
De kruimellijst (nieuw) Geschrapt: art. 2.12, lid 2 Wabo oppervlaktebeperking (niet meer dan 1.500 m²) gelijkblijvend aantal woningen 32
Art. 4, bijlage II (nieuw) Het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers. 33
Voordelen? Geen ruimtelijke onderbouwing Geen UOV Geen gelijkblijvend aantal woningen Bouwactiviteiten: verduidelijkt Bij tijdelijke vergunning: vervallen eis tijdelijke behoefte 34
Onderzoeksverplichtingen die blijven/open eindjes? Luchtkwaliteit Geluidhinder (tenzij tijdelijk) Art. 4, onderdelen 9 en 11: niet van toepassing op een activiteit als bedoeld in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit MER 35
36
37
HARTELIJK DANK VOOR UW AANDACHT EN GRAAG TOT ZIENS! 38