Uitgangspunten en adviessamenvatting Amsterdam, 24 april 2015 Geachte heer de Groot en mevrouw de Groot, Het is ons een genoegen hierbij een samenvatting te geven van de uitgangspunten die bepalend zijn bij het door ons aan u gegeven hypotheekadvies. Wij verzoeken u om de onderstaande gegevens te controleren en eventuele op- en aanmerkingen aan ons door te geven. Wijzigingen in gegevens of uitgangspunten kunnen immers leiden tot een aangepast advies. Persoonlijke gegevens De heer J. de Groot, geboren 01 januari 1979 (36) Mevrouw E. de Groot, geboren 01 mei 1982 (33) : Cliënt is samenwonend met samenlevingscontract. Huidige financiële situatie Bruto jaarinkomen van de heer J. de Groot: 70.000. Bruto jaarinkomen van mevrouw E. de Groot: 30.000. Maximale hoogte hypotheek volgens GHF inkomensnormering Op basis van het verzamelinkomen en de waarde van de woning bedraagt de maximale lening volgens de norm van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 515.000. Wanneer opgegeven in de berekening is ook rekening gehouden met ontvangen alimentatie, financiële verplichtingen en erfpacht. De maximale lening op basis van de waarde woning is 5.2 keer het inkomen (inclusief eventuele ontvangen alimentatie) van 100.000. De gevraagde lening is 5 keer dat inkomen. Gewenste financiering en investeringsoverzicht Overzicht van alle kosten en investeringen die de basis vormen van ons advies rond de financiering van de aankoop van een bestaande woning met een koopsom van 500.000 k.k. Kosten verbonden aan de koop Koopsom kosten koper 500.000 Overdrachtsbelasting over 500.000 + 10.000 Leveringsakte over 500.000 + 2.162 Sub 512.162 Hypotheekkosten (*) Notariskosten hypotheekakte over 500.000 + 1.195 Taxatiekosten (opgegeven) + 450 Sub 1.645 Totaal benodigd bedrag 513.807 (Benodigde) eigen middelen - 13.807 Hypotheekbedrag 500.000 Vermogenspositie (excl. de eigen woning) Totaal vermogen 0 * De betaalde (her)financieringskosten die betrekking hebben op de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar. Het aftrekbare bedrag bedraagt 1.645. De fiscale besparing op deze kosten bedraagt 784. Let op: de eventueel berekende makelaarscourtage, taxatiekosten en notaristarieven zijn indicatief. Huidige woonsituatie - Niet aangegeven Kerngegevens financieringsopzet Specificatie van de geadviseerde financiering, vermogensopbouw en afdekking risico's. Financiering Bedrag van de lening : 500.000 zonder NHG bij - Nog nader te bepalen geldverstrekker - Hypotheekdeel 1 - Bedrag van het leningdeel : 500.000 - Aflossingsvorm en looptijd : Annuïteitenhypotheek met looptijd 30 jaar - Rentepercentage (nominaal) : 3,00 % (jaarlijks kostenpercentage 3,00 %) vast gedurende 120 maanden - Verschuldigde rente en aflossing : 2.108,02 per maand Samenvatting verschuldigde hypotheeklasten Jaar 1 Jaar 2 Bruto hypotheeklasten per maand 2.108 2.108 Verwacht belastingvoordeel 487 468 Netto hypotheekkosten na belastingvoordeel per maand 1.621 1.640 Toekomstperspectief inkomensontwikkeling - Geen gegevens bekend van toekomstige inkomensontwikkeling - Met het inkomen van de partner is blijvend rekening gehouden 13-5-2015 - Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend. Dit is géén offerte - blad 1
- AOW vanaf de leeftijd van 67 jaar, pensioeninkomen geschat op 9.786 (Partner) - Geen gegevens bekend van toekomstige inkomensontwikkeling - AOW vanaf de leeftijd van 67 jaar, pensioeninkomen geschat op 9.786 Rekenmodellen In de volgende overzichten zijn voor u alle, voor de berekening relevante gegevens, samengevat en waar nodig toegelicht. - Hypotheekbegroting - Woonlastenoverzicht - Hypotheek overzicht - A-deel: Annuïteitenhypotheek Het gevolgde adviesproces is door de adviseur zo volledig mogelijk in deze adviessamenvatting vastgelegd en is onder andere gebaseerd op de door u verstrekte informatie. Datum: de Kredieter Strawinskylaan 17 1077XW Amsterdam Martin van de Biezen Handtekening: Voor gezien en akkoord de heer J. de Groot mevrouw E. de Groot Handtekening: 13-5-2015 - Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend. Dit is géén offerte - blad 2
Aankoopkosten voor een bestaande woning De heer J. de Groot Mevrouw E. de Groot 0 Kosten verbonden aan de koop Koopsom kosten koper 500.000 Overdrachtsbelasting over 500.000 + 10.000 Leveringsakte over 500.000 + 2.162 Sub 512.162 Hypotheekkosten (*) Notariskosten hypotheekakte over 500.000 + 1.195 Taxatiekosten (opgegeven) + 450 Sub 1.645 Totaal benodigd bedrag 513.807 (Benodigde) eigen middelen - 13.807 Hypotheekbedrag 500.000 Vermogenspositie (excl. de eigen woning) Totaal vermogen 0 * De betaalde (her)financieringskosten die betrekking hebben op de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar. Het aftrekbare bedrag bedraagt 1.645. De fiscale besparing op deze kosten bedraagt 784. Let op: de eventueel berekende makelaarscourtage, taxatiekosten en notaristarieven zijn indicatief. Wat doen de huren De laatste 10 jaren zijn de woninghuren fors gestegen. In deze achter ons liggende periode was dit gemiddeld zo'n 3.5% per jaar. De oorzaak daarvan lag bij de trendmatige verhogingen die van overheidswege zijn afgekondigd. Naar verwachting zal de gemiddelde huurverhoging de komende jaren ca. 3% per jaar gaan bedragen. Voorwaarde is wel dat de overheid de trendmatige huurverhoging zal weten te beperken. Met een eigen huis blijven huurverhogingen bespaard. De bruto lasten van een hypotheek die u afsluit voor de financiering van een koophuis staan vast gedurende de door u gekozen rentevaste periode. Nemen we aan dat uw inkomen gelijke tred houdt met de inflatie, dan stijgt uw inkomen vanwege geldontwaarding en wordt de verhouding tussen uw woonlast en het besteedbaar inkomen op den duur gunstiger. Prognose van de huurontwikkeling bij een veronderstelde jaarlijkse huurverhoging jaar verhoging huur huur huur 1 3 % 400 800 1200 2 3 % 412 824 1236 3 3 % 424 849 1273 4 3 % 437 874 1311 5 3 % 450 900 1351 6 3 % 464 927 1391 7 3 % 478 955 1433 8 3 % 492 984 1476 9 3 % 507 1013 1520 10 3 % 522 1044 1566 15 3 % 605 1210 1815 20 3 % 701 1403 2104 25 3 % 813 1626 2439 30 3 % 943 1885 2828 13-5-2015 - Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend. Dit is géén offerte - blad 3
Lastenoverzicht en Hypotheekvoorwaarden Bedrag van de lening 500.000 zonder NHG bij - Nog nader te bepalen geldverstrekker - Annuïteitenhypotheek 500.000 gedurende 30 jaar Rente leningdeel A 3,000 % per maand achteraf, jaarlijks kostenpercentage 3,0%, 10 jaar vast Termijnbedrag 1e jaar 2.108 (gemiddeld) per mnd voor rente en aflossing Bruto jaarinkomen 70.000 toerekening box 1 100% Eigenwoningforfait 3.375 bij een WOZ-waarde van 450.000 Netto werkelijke rente 1,600 % Lastenoverzicht Heden Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5 Jaar 6 Jaar 7 Jaar 8 Jaar 9 Jaar 10 Rente (annuïtair) 500.000 14.857 14.540 14.213 13.875 13.528 13.170 12.801 12.421 12.030 11.626 Aflossing 10.439 10.757 11.084 11.421 11.768 12.126 12.495 12.875 13.267 13.670 Bruto hypotheekkosten 25.296 25.296 25.296 25.296 25.296 25.296 25.296 25.296 25.296 25.296 Gemiddeld per maand 2.108 2.108 2.108 2.108 2.108 2.108 2.108 2.108 2.108 2.108 Belastingeffect -5.846-5.619-5.387-5.150-4.907-4.659-4.405-4.146-3.899-3.651 Netto hypotheekkosten 19.450 19.677 19.909 20.146 20.389 20.637 20.891 21.150 21.397 21.645 Gemiddeld per maand 1.621 1.640 1.659 1.679 1.699 1.720 1.741 1.762 1.783 1.804 Netto woonlasten 19.450 19.677 19.909 20.146 20.389 20.637 20.891 21.150 21.397 21.645 Gemiddeld per maand 1.621 1.640 1.659 1.679 1.699 1.720 1.741 1.762 1.783 1.804 13-5-2015 - Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend. Dit is géén offerte - blad 4
Overzicht gehele looptijd Bedrag van de lening 500.000 zonder NHG bij - Nog nader te bepalen geldverstrekker - Annuïteitenhypotheek 500.000 gedurende 30 jaar Rente leningdeel A 3,000% per maand achteraf, jaarlijks kostenpercentage 3,0%, 10 jaar vast Termijnbedrag 1e jaar 2.108 (gemiddeld) per mnd voor rente en aflossing Bruto jaarinkomen 70.000 toerekening box 1 100% Eigenwoningforfait 3.375 bij een WOZ-waarde van 450.000 Netto werkelijke rente 1,600% Jaar Bruto inkomen Saldo vermogen Verschil IB LB VRH Fiscaal aftrekbaar Bruto schuld Waarde opbouw (Extra) aflossing opname Premie inleg - onttr. Extra lasten Bruto per Netto per maand maand Na 2% inflatie netto 100.000 500.000 13.807 13.807 13.807 1 100.000-489.560 5.846 11.482 489.561 10.440 10.439 2.108 1.621 1.621 2 100.000-478.804 5.619 11.164 478.804 21.196 10.757 2.108 1.640 1.607 3 100.000-467.720 5.387 10.837 467.721 32.280 11.084 2.108 1.659 1.593 4 100.000-456.300 5.150 10.500 456.300 43.700 11.421 2.108 1.679 1.580 5 100.000-444.531 4.907 10.153 444.532 55.469 11.768 2.108 1.699 1.567 6 100.000-432.405 4.659 9.795 432.406 67.595 12.126 2.108 1.720 1.554 7 100.000-419.910 4.405 9.426 419.911 80.090 12.495 2.108 1.741 1.542 8 100.000-407.035 4.146 9.046 407.036 92.965 12.875 2.108 1.762 1.530 9 100.000-393.769 3.899 8.654 393.769 106.231 13.267 2.108 1.783 1.517 10 100.000-380.099 3.651 8.251 380.099 119.901 13.670 2.108 1.804 1.504 11 100.000-366.013 3.402 7.835 366.013 133.987 14.086 2.108 1.824 1.491 12 100.000-351.498 3.151 7.406 351.499 148.502 14.514 2.108 1.845 1.478 13 100.000-336.543 2.898 6.965 336.543 163.457 14.956 2.108 1.866 1.465 14 100.000-321.132 2.644 6.510 321.132 178.868 15.411 2.108 1.888 1.452 15 100.000-305.253 2.388 6.041 305.253 194.747 15.879 2.108 1.909 1.439 16 100.000-288.890 2.131 5.558 288.891 211.110 16.362 2.108 1.930 1.426 17 100.000-272.030 1.872 5.061 272.031 227.970 16.860 2.108 1.952 1.413 18 100.000-254.657 1.613 4.548 254.658 245.343 17.373 2.108 1.974 1.400 19 100.000-236.756 1.351 4.019 236.756 263.244 17.901 2.108 1.995 1.387 20 100.000-218.310 1.088 3.475 218.311 281.690 18.446 2.108 2.017 1.374 21 100.000-199.303 874 2.914 199.304 300.697 19.007 2.108 2.035 1.359 22 100.000-179.718 677 2.336 179.719 320.282 19.585 2.108 2.052 1.342 23 100.000-159.538 487 1.740 159.538 340.462 20.181 2.108 2.067 1.326 24 100.000-138.743 304 1.126 138.744 361.257 20.794 2.108 2.083 1.309 25 100.000-117.316 129 494 117.317 382.684 21.427 2.108 2.097 1.291 26 100.000-95.238 95.238 404.762 22.079 2.108 2.108 1.272 27 100.000-72.487 72.488 427.513 22.750 2.108 2.108 1.247 28 100.000-49.045 49.046 450.955 23.442 2.108 2.108 1.222 29 100.000-24.890 24.890 475.110 24.155 2.108 2.108 1.197 30 100.000 24.890 2.108 2.108 1.173 Totaal 72.678 165.336 500.000 772.688 700.010 525.932 Toelichting bij kolommen van het overzicht gehele looptijd van de hypotheek: Bruto inkomen: jaarinkomen = salaris + vakantiegeld + andere inkomsten (subsidie is ook inkomen). Aangenomen wordt dat prijsstijgingen (inflatie) vanaf het 2e jaar volledig gecompenseerd worden. De koopkracht gedurende de looptijd blijft daardoor gelijk. Ook wordt rekening gehouden met een eventueel opgegeven inkomstenstijging of -daling. Saldo vermogen: de hypotheekschuld plus andere schulden, minus spaarsaldi en/of vermogen worden in deze kolom samengevat. Over het algemeen zal dit saldo negatief zijn omdat de waarde die tegenover de hypotheekschuld staat buiten beschouwing gelaten wordt. Verschil heffing IB/LB/VRH: doordat betaalde rente (maar ook erfpacht) van het inkomen afgetrokken kan worden alvorens de verschuldigde belasting wordt berekend ontstaat dit verschil ten opzichte van een situatie 'zonder koophuis'. De eventueel verschuldigde Vermogens Rendement Heffing kan het berekende verschil beïnvloeden. Fiscaal aftrekbaar: rente verschuldigd over de lening, aftrekbare (delen van) premies, erfpacht. Bruto schuld: de werkelijke schuldrest na eventuele (extra) aflossingen. Waarde opbouw: ontwikkeling van de via: aflossing, betaalde premies of extra stortingen opgebouwde waarde (Extra) aflossing -/- opname: bedrag waarmee de schuld afneemt zodat over een steeds lager bedrag rente verschuldigd is. Premie, inleg -/- onttrekking: saldo van de verschuldigde verzekeringspremies c.q. ingelegde/opgenomen bedragen. Extra lasten : hieronder kunnen begrepen zijn erfpacht, opstalverzekering, kosten (buiten)onderhoud e.d. Bruto per maand: gemiddeld per maand verschuldigd bedrag aan rente, aflossing, premie/inleg en extra lasten. Netto per maand: totale kosten per maand verminderd met het te verwachten belastingvoordeel. Na 2% inflatie: de totale netto kosten per maand rekening houdend met het aangegeven inflatiepercentage. Inflatie is de waardevermindering van het geld (voorbeeld: 1 euro is bij 2% inflatie het volgende jaar 98 eurocent waard). 13-5-2015 - Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend. Dit is géén offerte - blad 5
Bijlage : overzicht geadviseerde producten Overzicht leningdeel A - Annuïteitenhypotheek Annuïteitenhypotheek 500.000 gedurende 30 jaar Leningdeel conform aflossingseis fiscaal regime 2013 Rente 3,000 % per maand achteraf, jaarlijks kostenpercentage 3,0%, 10 jaar vast Jaar Rente% Rentebedrag Aflossing Bruto schuld Waardeopbouw Premie Totaal bruto 500.000 1 3,000 14.857 10.439 489.560 10.440 25.296 2 3,000 14.540 10.757 478.804 21.196 25.296 3 3,000 14.213 11.084 467.720 32.280 25.296 4 3,000 13.875 11.421 456.300 43.700 25.296 5 3,000 13.528 11.768 444.531 55.469 25.296 6 3,000 13.170 12.126 432.405 67.595 25.296 7 3,000 12.801 12.495 419.910 80.090 25.296 8 3,000 12.421 12.875 407.035 92.965 25.296 9 3,000 12.030 13.267 393.769 106.231 25.296 10 3,000 11.626 13.670 380.099 119.901 25.296 11 3,000 11.210 14.086 366.013 133.987 25.296 12 3,000 10.782 14.514 351.498 148.502 25.296 13 3,000 10.340 14.956 336.543 163.457 25.296 14 3,000 9.886 15.411 321.132 178.868 25.296 15 3,000 9.417 15.879 305.253 194.747 25.296 16 3,000 8.934 16.362 288.890 211.110 25.296 17 3,000 8.436 16.860 272.030 227.970 25.296 18 3,000 7.923 17.373 254.657 245.343 25.296 19 3,000 7.395 17.901 236.756 263.244 25.296 20 3,000 6.850 18.446 218.310 281.690 25.296 21 3,000 6.289 19.007 199.303 300.697 25.296 22 3,000 5.711 19.585 179.718 320.282 25.296 23 3,000 5.116 20.181 159.538 340.462 25.296 24 3,000 4.502 20.794 138.743 361.257 25.296 25 3,000 3.869 21.427 117.316 382.684 25.296 26 3,000 3.218 22.079 95.238 404.762 25.296 27 3,000 2.546 22.750 72.487 427.513 25.296 28 3,000 1.854 23.442 49.045 450.955 25.296 29 3,000 1.141 24.155 24.890 475.110 25.296 30 3,000 406 24.890 25.297 Totaal 258.887 500.000 758.888 Annuïteitenhypotheek Typerend voor een annuïteitenhypotheek is de constante bruto hypotheeklast zolang het te betalen rentepercentage gelijk blijft. In de beginjaren wordt hoofdzakelijk rente betaald en slechts weinig afgelost. De laatste jaren is de verhouding omgekeerd (veel aflossing en weinig rente). Hierdoor zal de netto hypotheeklast geleidelijk stijgen doordat het rentebestanddeel dat jaarlijks fiscaal aftrekbaar is steeds kleiner is. Omdat de eerste jaren weinig wordt afgelost daalt de schuld slechts langzaam. Relatief gezien wordt over de gehele looptijd aanzienlijk meer rente betaald dan bij een lineair afgeloste lening. Naast rente en aflossing is veelal premie verschuldigd voor een aanvullend af te sluiten overlijdensrisicoverzekering. 13-5-2015 - Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend. Dit is géén offerte - blad 6