Memo Aan de leden van de gemeenteraad Utrechtse Heuvelrug Van het college van burgemeester en wethouders Datum 14 januari 2014 Afschriften aan - Betreft Bijlage 4 - Reactie op motie en toezeggingen gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost Geachte leden van de raad, In de raadsvergadering van 28 november 2013 heeft uw raad een motie aangenomen over de gebiedsontwikkeling Maarsbergen-Oost. Middels deze motie heeft u ons gevraagd diverse onderwerpen te onderzoeken. Tevens zijn in de vergadering van de commissie Ruimte op 12 november 2013 door wethouder Homan een aantal toezeggingen gedaan en hebben diverse insprekers onderwerpen aangedragen die relevant zijn voor de besluitvorming over de gebiedsontwikkeling. In deze notitie wordt terugkoppeling gegeven van de verschillende onderwerpen. Vanwege de gevoeligheid van de financiële informatie is er tevens een vertrouwelijke memo (bijlage 9) voor de leden van de raad waarin de financiële onderwerpen worden toegelicht. De onderdelen uit de motie van uw raad of toezeggingen aan de commissie Ruimte zijn in onderstaande reactie ten behoeve van de leesbaarheid steeds cursief gedrukt. 1. Actuele cijfermatige onderbouwing van de behoefte voor een nieuw bedrijventerrein Maarsbergen-Oost waarin nut en noodzaak voor uitbreiding voor met name ondernemers in Maarn en Maarsbergen wordt aangetoond. In bijlage 9A treft u een vertrouwelijke brief aan van Wolfswinkel Reiniging waarin inzicht wordt gegeven in de stand van zaken van gegadigden voor de uitbreiding van het bedrijventerrein bij Maarsbergen. Gelet op de gevoeligheid van informatie over private partijen is dit een vertrouwelijke bijlage bij het raadsvoorstel. Uit de brief blijkt dat er concrete vraag is voor circa 2,7 hectare netto uit Maarn / Maarsbergen (inclusief Wolfswinkel Reiniging) en daarnaast nog 1,3 hectare netto uit de rest van de gemeente. In totaal dus op dit moment een vraag van circa 4 hectare netto uit de gehele gemeente, nog zonder dat er aan actieve acquisitie is gedaan. 2. Minimaal 4 à 5 sociale huur/koopwoningen op de locatie Haarweg 21, conform het percentage sociale woningbouw zoals dit staat vermeld in het Collegeprogramma 2010-2014 en deze landschappelijk in te passen. In de Nota Reserve Woonkwaliteit is opgenomen dat bij een woningbouwproject minimaal 30% sociale woningbouw gerealiseerd dient te worden. Dit getal dient naar boven te worden afgerond. Op basis daarvan zijn er, om aan deze eis te voldoen, 6 woningen in de sociale sfeer noodzakelijk (op basis van 18 woningen totaal zijn er 5,4 sociale woningen nodig; afgerond is dit 6). De locatie Haarweg 21 is geen eigendom van Wolfswinkel Reiniging, maar van Heuvelrug Wonen. In tegenstelling tot Wolfswinkel Reiniging heeft de gemeente met Heuvelrug Wonen geen overeenkomst. Daarom is er namens het college van B&W een brief verzonden aan Heuvelrug Wonen. In deze brief wordt www.heuvelrug.nl Bankrekeningnummer 28.51.20.808 BNG IBAN NL64BNGH0285120808
Heuvelrug Wonen uitgenodigd om (voor eigen rekening en risico) een bouwplan te ontwikkelen voor deze locatie en is een aantal randvoorwaarden aangegeven die hierbij aan de orde zijn. Hierbij wordt de kanttekening geplaatst dat op basis van diverse onderzoeken kan blijken dat een woningbouwontwikkeling op deze locatie niet mogelijk is. Tevens zal de provincie Utrecht hier haar goedkeuring aan moeten verlenen. Op 13 december 2013 hebben wij van Heuvelrug Wonen een voorstel voor bebouwing van Haarweg 21 ontvangen. Dit voorstel betreft de realisatie van 6 sociale woningen en handhaving van de bestaande woning. Na een eerste ambtelijke beoordeling zullen wij u bij de behandeling van het raadsvoorstel in Overleg met Heuvelrug Wonen informeren over het ingediende plan. 3. Het bedrag van 1,9 miljoen voor de ontsluiting maximaal te reduceren door o.a.: a. een second opinion aan te vragen voor wat betreft de kosten van de verkoopprijzen van de grond. De second opinion is vertrouwelijk beschikbaar als bijlage 8 bij het raadsvoorstel. Onze reactie op dit onderdeel vindt u terug in de vertrouwelijke memo (bijlage 9). b. In overleg te treden met de provincie over welke kosten zij moeten dragen (m.n. ten aanzien van de aansluiting op de N226). Met de provincie Utrecht heeft constructief overleg plaatsgevonden over de aanpassing van de infrastructuur. Bij de start van het overleg heeft de provincie duidelijk aangegeven wat de randvoorwaarden zijn waaronder de provincie medewerking verleent aan de aanpassing van de aansluiting Griftdijk op de N226, namelijk de veroorzaker betaalt en als gevolg van de ontwikkelingen mogen er geen verkeersknelpunten ontstaan op de N226. Er is wat de provincie Utrecht geen provinciaal belang te duiden bij deze ontwikkeling of de upgrading van de aansluiting Griftdijk N226. Daarom ziet de provincie geen aanleiding voor een bijdrage aan de aanpassing van de weg. Naar aanleiding van uw motie heeft nogmaals overleg plaatsgevonden met de provincie. In dat overleg heeft de provincie bovenstaande bevestigd. In de bijlage 4C is een bericht van de provincie opgenomen waarin dit standpunt wordt bevestigd. Voor de aansluiting van de Griftdijk op de N226 is met de provincie afgesproken dat deze middels een verkeersregelinstallatie (VRI) geregeld zal worden, en niet met een rotonde. Vanwege het besluit om bij de kruising N226 Tuindorpweg Haarweg niet meer uit te gaan van een VRI, maar van een rotonde, is tevens aan de provincie gevraagd of zij voor de aansluiting Griftdijk - N226 een gewijzigd standpunt inneemt. Dat zou een kostenverhogend effect kunnen hebben (aanleg van een rotonde is duurder van een VRI). Dat blijkt niet het geval. c. Aan te geven of de opbrengsten van de woningbouw, met het vrijkomen van terreinen van bedrijven die naar Maarsbergen-Oost verhuizen, kunnen worden benut voor de financiering van de ontsluiting. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden naar vier categorieën van bedrijven: bedrijven die eigenaar zijn van de gronden en het vastgoed; Bij bedrijven die verplaatsen naar het nieuwe bedrijventerrein die thans eigenaar zijn van hun 2
gronden en opstallen bestaat de mogelijkheid deze gronden te herontwikkelen. Indien de gemeente op deze locaties een woningbestemming mogelijk maakt, kan er in voorkomende gevallen wellicht een ontwikkeling met een positief saldo gerealiseerd worden. De Wet ruimtelijke ordening voorziet niet in de mogelijkheid winsten als gevolg van een bestemmingswijziging af te romen; dit positief saldo is waarschijnlijk ook noodzakelijk voor de verhuizing van het bedrijf. Een eventueel batig saldo kan dan ook alleen aangewend worden voor de aanpassing van de infrastructuur als de gemeente de gronden en opstallen zelf verwerft. Dat is evenwel geen beleidsuitgangspunt. bedrijven waarvan de vestiging (deels) in strijd is met het bestemmingsplan; Herontwikkeling van deze locaties kan alleen indien de gemeente op deze locaties een woningbestemming mogelijk maakt. Dit betreft echter vaak bedrijven die in het buitengebied zijn gevestigd, waar woningbouw ongewenst is. Verplaatsing van een dergelijk bedrijf heeft dan als gewenst effect dat de strijdigheid met het bestemmingsplan wordt opgeheven. Er is echter geen opbrengst die aangewend kan worden. bedrijven die momenteel hun bedrijfsruimte huren; In dit geval zal de eigenaar van het onroerend goed een nieuwe huurder zoeken en is er geen sprake van mogelijkheden tot herontwikkeling. bedrijven waarvan de eigenaar in de gemeente Utrechtse Heuvelrug woont, maar het bedrijf elders is gevestigd; Bij verplaatsing van deze bedrijven komen de eventuele opbrengsten van de vertreklocatie niet ten gunste van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. d. De kosten van het onderhoudsbudget van de Griftdijk / Rottegatsteeg te betrekken bij de opwaardering van de weg. De Rottegatsteeg is in 2005-2006 geheel gereconstrueerd. De Griftdijk is in 2012 opgeknapt en de bermen en inritten zijn gereconstrueerd met kunststof berm blokken. Binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug wordt gewerkt met een totaalbudget voor groot onderhoud van wegen. De noodzaak voor onderhoud van een bepaalde weg wordt bepaald aan de hand van metingen. Er wordt dus niet voor specifieke wegen een budget opgebouwd. Bij de aanvraag van het uitvoeringskrediet zal bekeken worden of de staat van de wegen zodanig is dat een bijdrage uit het onderhoudsbudget in de rede ligt. Het zal dan ten opzichte van de totaal-investering overigens gaan om relatief kleine bedragen. e. Indien uit het onderzoek van bovengenoemde punten een nieuw bedrag naar voren komt, dit in een nieuw voorstel verwerkt moet worden waarbij het voorstel kan worden goedgekeurd, maar dat op onderdelen van het bedrag de raad pas tot kredietverstrekking overgaat op het moment, dat de uitgave en uitvoering ook in gang gezet moet worden. De investeringen in Griftdijk en Rottegatsteeg en de knip in de Haarweg komen ten laste van de gemeente; de kostenraming komt na verwerking van bovengenoemde punten op dit moment uit op circa 1,75 miljoen. Een gefaseerde kredietvertrekking was al opgenomen in het raadsvoorstel. In het raadsvoorstel wordt op dit moment uitsluitend een voorbereidingskrediet gevraagd. Dit is verduidelijkt in het nieuwe raadsvoorstel. Met het voorbereidingskrediet zullen een uitgewerkt ontwerp en bijbehorende kostenraming worden opgesteld. Op basis daarvan zal het uitvoeringskrediet worden aangevraagd. Wel dient bij de uitwerking van de meerjarige bezuinigingsopdracht vanaf 2017 rekening te worden gehouden met de totale kapitaallast van circa. 100.000, die op te zijner tijd te bepalen wijze gefaseerd in de begroting 3
kan worden opgenomen. Onder punt 4 wordt een indicatie gegeven van de fasering zoals op dit moment voorzien. 4. De mogelijkheden voor een gefaseerde uitbreiding van het bedrijventerrein en deze te koppelen aan de fasering van de ontsluiting via de Griftdijk/Rottegatsteeg, bijvoorbeeld door te onderzoeken of opwaardering van het kruispunt N226/Griftdijk wel in eerste instantie noodzakelijk is, maar ook mogelijk later in gang gezet kan worden (niets doen aan het kruispunt levert al bijna een halvering van de kosten van 1,9 miljoen op). Tijdens het haalbaarheidsonderzoek is gebleken dat een uitbreiding van het bedrijventerrein met circa 5 hectare bruto (circa 4 hectare netto) via de Rottegatsteeg en Griftdijk op de N226 afgewikkeld kan worden. Daarbij is de Haarweg nog open voor alle verkeer. Uitgangspunt is dat de Haarweg wordt afgesloten voor vrachtverkeer. De aansluiting Griftdijk / N226 wordt dan iets zwaarder belast. Naar verwachting zal de opwaardering van deze aansluiting nodig zijn als het bedrijventerrein voor circa 60% is uitgegeven (circa 3,5 hectare netto). Dat betekent dat de gegadigden voor het bedrijventerrein die zich gemeld hebben bij Wolfswinkel Reiniging of bij de gemeente Utrechtse Heuvelrug (circa 3 hectare netto) geaccommodeerd kunnen worden zonder aanpassing van de aansluiting op de N226. Uitgaande van een uitgifteperiode van zes jaar (2015 tot en met 2020) zal de opwaardering van de aansluiting naar verwachting in 2018 noodzakelijk zijn. De aanpassingen aan de Rottegatsteeg en Griftdijk kunnen eventueel ook tot dat tijdstip worden uitgesteld, met die kanttekening dat er dan wel (tijdelijke) maatregelen genomen moeten worden om vrachtwagens elkaar te laten passeren en om de veiligheid (met name voor fietsers) te verbeteren. Er kan dan voor de Griftdijk en Rottegatsteeg onderscheid worden gemaakt in fase 1 (passeerstroken en veiligheid fietsers) en fase 2 (opwaardering). Afsluiting van de Haarweg voor vrachtverkeer vindt plaats bij de start van fase 1. In onderstaande figuur is de fasering van de werkzaamheden aan de weg op basis van de huidige planning weergegeven. Figuur 1. Fasering werkzaamheden De totale kosten van de opwaardering van de aansluiting Griftdijk / N226 bedragen circa 0,7 miljoen en van de aanpassing van Griftdijk en Rottegatsteeg en knip in de Haarweg ruim 1 miljoen. Dit is een globale raming. Als het voorbereidingskrediet ter beschikking wordt gesteld, dan zullen de noodzakelijke aanpassingen verder uitgewerkt worden en zal een detailraming worden opgesteld. Dan wordt ook 4
duidelijk hoe de kosten verdeeld worden over de fasen 1 en 2. Die detailraming is de basis voor de aanvraag van uitvoeringskredieten. 5. Betrokken inwoners en ondernemers voldoende tijd te geven om de integrale gebiedsvisie te bespreken en hun advies daarover aan het college en de gemeenteraad kenbaar te maken. De rapportages met de varianten voor 12 en 43 woningen zijn sinds oktober 2013 beschikbaar. Vanaf dat moment hebben belangstellenden en belanghebbenden de mogelijkheid om hun visie kenbaar te maken. Om dit verder te ondersteunen heeft er in januari 2014 een extra vergadering van de overleggroep plaatsgevonden. In dit constructieve overleg zijn de varianten nader toegelicht en besproken. Tevens is er voor de vergadering van de raadscommissie een inloopavond georganiseerd waar iedereen de gelegenheid heeft kennis te nemen van de plannen en daar vragen over te stellen. 6. De onderdelen 4 (Haarweg 25) en 5 (Omgevingsvergunning Van Wolfswinkel) van het oorspronkelijke raadsbesluit buiten beschouwing van het nieuwe voorstel te houden en voor deze punten een apart raadsvoorstel naar de raad te sturen. Uw raad heeft ons een opdracht gegeven voor een integrale gebiedsvisie. Daarin wordt aandacht geschonken aan de uitbreiding van het bedrijventerrein (met woningbouw als kostendrager), herstructurering en natuurontwikkeling. De omvorming van het perceel Haarweg 25 vormt een essentieel onderdeel van de natuurontwikkeling en daarmee van de gebiedsontwikkeling. Bovendien is er een relatie tussen de gebiedsontwikkeling en de ruimte-voor-ruimteregeling Haarweg 25. De woningen die gerealiseerd worden in het kader van genoemde ruimte-voor-ruimteregeling worden niet op Haarweg 25 gerealiseerd, maar op een perceel grond aan de Haarweg, aan de overzijde van het bedrijventerrein. Omdat er inwaartse zonering wordt toegepast (de bedrijven die het meeste hinder veroorzaken op het gebied van geluid, stank, etc. worden aan de zuidzijde van het bedrijventerrein gesitueerd, tegen het spoor en de A12 aan), is woningbouw aan de noordzijde van de Haarweg, tegenover het bedrijventerrein alleen onder voorwaarden mogelijk. Indien er woningen worden toegevoegd op het perceel nabij Haarweg 21, dan zal de inwaartse zonering ook daarop aangepast moeten worden. De verschillende deelontwikkelingen beïnvloeden elkaar zodanig dat wij het van belang vinden dat uw raad, indachtig uw opdracht om te komen tot een integrale gebiedsontwikkeling, de te onderscheiden deelontwikkelingen in samenhang beoordeelt en tegen elkaar afweegt. Hetgeen hiervoor is aangegeven in relatie tot Haarweg 25 geldt uiteraard ook voor (sociale) woningbouw op het perceel Haarweg 21. Over de omgevingsvergunning voor Wolfswinkel Reiniging merken wij het volgende op. Momenteel heeft de voormalige camping de bestemming Recreatie. De nieuwe vestiging van Wolfswinkel Reiniging kan op die bestemming niet gerealiseerd worden. De Omgevingswet biedt de mogelijkheid om middels de aanvraag van een omgevingsvergunning - deze bestemming aan te passen middels een zogenaamde WABO uitgebreide procedure. Door een omgevingsvergunning aan te vragen voor de nieuwe vestiging van Wolfswinkel Reiniging op basis van het voorontwerpbestemmingsplan kan deze nieuwe vestiging circa een jaar eerder worden gerealiseerd. Gezien de te beperkte kwaliteit en omvang van de huidige bedrijfsgebouwen is dit voor de bedrijfsvoering van Wolfswinkel van groot belang. Voor een omgevingsvergunning op basis van de WABO uitgebreide procedure dient een ruimtelijke 5
onderbouwing te worden opgesteld, waaruit blijkt dat het project voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Aan uw raad zal hiervoor een zogenaamde verklaring van bedenkingen worden gevraagd, zodat u zelf nog aan kunt geven of naar uw mening hier sprake is van een goede ruimtelijke ordening. 7. Kan de provincie instemmen met de randvoorwaarden en kaders van het herstructureringsplan? In het voorjaar van 2013 is de provincie geraadpleegd over de gebiedsontwikkeling en de variant met 43 woningen op basis van de conceptrapportage die op dat moment beschikbaar was. In haar brief van 14 mei 2013 heeft de provincie aangegeven dat de ontwikkelingen passen binnen de PRS en PRV en geen aanleiding geeft tot verdere opmerkingen. Deze brief is aan het raadsvoorstel toegevoegd (bijlage 4A). Naar aanleiding van de bespreking in de raadscommissie Ruimte op 12 november jl. is aan de provincie nogmaals gevraagd haar standpunt kenbaar te maken, waarbij specifiek aandacht wordt gevraagd voor de variant met 12 woningen en de reactie met betrekking tot de herstructurering. Gezien het korte tijdsbestek heeft de provincie hierop een ambtelijke reactie gegeven, per e-mail (bijlage 4B). Ten aanzien van de herstructurering wordt het volgende aangegeven: Uit het feit dat in de provinciale reactie géén specifieke opmerkingen over dit document (herstructurering) zijn gemaakt, kan impliciet worden afgeleid dat van provinciezijde in grote lijnen met de aanpak van deze herstructurering kan worden ingestemd. Over de aanpak van deze herstructurering heeft begin van dit jaar op basis van een gemeentelijke basisrapportage ook al ambtelijk overleg tussen gemeente en provincie plaatsgevonden, waarbij eveneens werd vastgesteld dat de gemeente met deze voorgestelde aanpak in beginsel op de juiste weg was. Tevens is het volgende opgenomen: Volledigheidshalve merk ik voorts nog op dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan voor de integrale gebiedsontwikkeling in ieder geval de daadwerkelijke uitvoering van deze herstructurering voldoende verzekerd zal moeten zijn (deze herstructurering behoeft dus nog niet tevoren al volledig te zijn gerealiseerd). 8. Kunnen de verschillen in de bouwvlakken inzake de verschillende woningaantallen inzichtelijk worden gemaakt maken op een kaart? In bijlage 4D zijn voor de woningbouwontwikkelingen de bouwvlakken inzichtelijk gemaakt. Dit is dus exclusief de uitbreiding van het bedrijventerrein. Daarbij is met name gekeken naar de bebouwing en verharding in de bestaande en nieuwe situatie. De oppervlaktes zijn indicatief, omdat voor de bestaande situatie sommige bebouwing en verharding via de luchtfoto is opgemeten en de nieuwe situatie uiteraard nog niet exact bekend is. Daaruit blijkt in hoofdlijn het volgende: Er wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende vier onderdelen: bebouwing; verharding; bouwvlak: dit is het deel van het perceel dat volgens het bestemmingsplan (gedeeltelijk) gebruikt mag worden voor bebouwing; 6
kavel: een woon- of bedrijfskavel die uitgegeven is aan een bedrijf of bewoner. Een kavel bestaat uit bebouwing, verharding en onverharde delen (bijvoorbeeld tuin). Voor Haarweg 17 / 19 geldt het volgende in de oude en nieuwe situatie: Huidig Nieuw Bebouwing 1.360 1.470 Verharding 3.690 1.306 Bouwvlak 8.420 10.620 Kavel(s) 6.961 10.620 Uit deze opstelling blijkt dat de hoeveelheid verharding af zal nemen. En hoewel het bouwvlak toeneemt in oppervlakte, is de toename van bebouwing beperkt. In de nieuwe situatie zijn het bouwvlak en de omvang van de kavels gelijk. In de variant met nieuwbouw van 12 woningen op Haarweg 17 en 19, 6 woningen op Haarweg 21 en 3 woningen op het perceel nabij Haarweg 21, en de bijbehorende sloop van bestaande opstallen op Haarweg 17 / 19 en Haarweg 25, is de balans van bestaande bebouwing / verharding en nieuwe bebouwing en verharding vrijwel neutraal (een kleine afname van 288 m²). 9. Zorg er voor dat ontsluiting van het terrein voor vrachtverkeer niet via de Haarweg zal verlopen. In de rapportage is opgenomen dat het, vanuit oogpunt van verkeer en handhaving, de voorkeur heeft de Haarweg geheel te sluiten voor gemotoriseerd verkeer. Dit heeft echter ook nadelen voor de interwijk verbinding binnen Maarsbergen. Aangegeven is dat deze afsluiting nog nader uitgewerkt dient te worden. Uitgangspunt daarbij is en blijft dat in ieder geval het vrachtverkeer niet meer via de Haarweg zal rijden. 10. Hou in het bestemmingsplan rekening met de maximale bedrijfscategorieën. Met uitzondering van de initiatiefnemer, Wolfswinkel Reiniging met categorie 4.1, zal de maximale categorie 3.2 zijn. Bij de gegadigden die zich tot dusverre gemeld hebben, zijn ook geen bedrijven met een categorie hoger dan 3.2. Verder wordt met de overlast rekening gehouden door het principe van inwaartse zonering toe te passen (zie ook hierboven onder 6). 11. Geef aan of voorontwerpbestemmingsplan aan de commissie en raad voorgelegd moeten worden. In bijlage 1 van het raadsbesluit versnelling ruimtelijke procedures d.d. 28 februari 2013 is het volgende opgenomen: het voorontwerpbestemmingsplan wordt door het college van burgemeester en wethouders vrij gegeven voor het wettelijk vooroverleg en de inspraak. De raad wordt hierover geïnformeerd via de RIB. Het voorontwerpbestemmingsplan hoeft dus niet aan commissie en raad te worden voorgelegd. 12. Hou in het vervolgtraject rekening met grondwaterzaken in verband met mogelijke verdroging. 7
In het kader van het op stellen bestemmingsplan zal een watertoets worden opgesteld. Het waterschap is hiervoor bevoegd gezag en zij zal toetsen of aan de door haar gestelde eisen wordt voldaan. Op deze wijze is het aspect hydrologie geborgd in het besluitvormingsproces. Ten aanzien van het aspect verdroging kan nu reeds aangegeven worden dat de betreffende overheden op 13 januari 2010 een convenant hebben ondertekend over het afkoppelen van regenwater op de Utrechtse Heuvelrug. Concreet betekent dit dat het afkoppelen van regenwater door de gemeente geëist wordt bij nieuwe ontwikkelingen. Regenwater dient daarom geïnfiltreerd te worden op eigen terrein, waardoor verdroging hierdoor geen thema is. Dit is ook opgenomen in het hoofdstuk duurzaamheid van de rapportage gebiedsontwikkeling. Met de inspreker (KAMM-landgoederen) wordt overleg georganiseerd om de diverse aspecten van de gebiedsontwikkeling te bespreken. Er geldt één kanttekening ten aanzien van dit thema: Wolfswinkel Reiniging heeft aangegeven hemelwater op te willen vangen en te hergebruiken in haar bedrijfsproces. Wolfswinkel Reiniging pompt in haar huidige bedrijfsvoering proceswater op hetgeen uit oogpunt van duurzaamheid onwenselijk is. De oppervlakte van de opstallen van Wolfswinkel Reiniging is in verhouding tot de gehele ontwikkeling dermate klein dat het opvangen van hemelwater geen negatief effect heeft op de waterhuishouding. 8