uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte Flatgebouwen Vogelwijk, complex Koolmeesstraat 1-70, Leiderdorp Verzoeker Naam: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Hierna te noemen: de Bewonersvereniging Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx s Datum zitting Verzonden op Wederpartij Naam: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Hierna te noemen: verhuurder Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx I De procedure Verzoek en verweer Op 15 mei 2013 heeft de Huurcommissie een verzoek ontvangen van de Bewonersvereniging. Hieronder volgt een samenvatting van het verzoek: De Bewonersvereniging behartigt de belangen van de huurders en heeft in het voor- en najaar goed overleg met Verhuurder. In dat overleg wordt onder meer gesproken over de jaarlijkse huurverhoging voor niet-geliberaliseerde (gereguleerde) en geliberaliseerde huurcontracten. Ten aanzien van de huurverhoging 2013 voor de niet-geliberaliseerde huurcontracten is de Bewonersvereniging van mening dat de bepalingen van de WOHV zijn geschonden. Het bestuur van de Bewonersvereniging is bij brief van 8 april 2013 door Verhuurder schriftelijk in kennis gesteld van haar huurverhogingsbeleid 2013. Bij e-mail van 15 april 2013 heeft de Bewonersvereniging de beheerconsulent van Verhuurder medegedeeld dat het bestuur zich beraadt op een advies, dat na consultatie van de Woonbond en het xxxxx Platform, zo spoedig mogelijk zal worden uitgebracht. In de Algemene Ledenvergadering xxxxx Platform op 20 april 2013 is het huurverhogingsbeleid 2013 van Verhuurder besproken. Naar aanleiding van deze vergadering heeft de Bewonersvereniging op 25 april 2013 de beheerconsulent laten weten dat het in alle redelijkheid niet mogelijk is om de huurders tijdig, dus binnen twee maanden voor 1 juli 2013 schriftelijk in kennis te stellen van de huurverhoging. De Bewonersvereniging heeft voorgesteld om de huurverhoging één of twee maanden later door te voeren, afhankelijk van het overleg tussen Pagina 1 van 6
Verhuurder en het xxxxxx Platform. Tot op het moment van schrijven van het verzoekschrift heeft Verhuurder niet gereageerd voor voornoemd voorstel. Verhuurder heeft eind april 2013 een huuraanzegging gedaan per 1 juli 2013. Het volledige verzoek en alle bijlagen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. Verhuurder heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid een verweerschrift in te dienen. Zitting De Bewonersvereniging en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op donderdag in Den Haag. Aanwezig op de zitting Namens verzoeker: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Namens verhuurder: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx II De feiten Het kabinet wil bevorderen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor huishoudens met lagere inkomens. Vanaf 1 juli 2013 gelden er daarom voor gereguleerde woningen hogere percentages voor maximale huurverhoging voor midden en hogere inkomens. Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van de tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van 2013. Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd: 1,5% voor huishoudinkomens tot 33.614; 2,0% voor huishoudens met een inkomen tussen 33.614 tot 43.000; 4,0% voor huishoudens met een inkomen boven 43.000. Pagina 2 van 6
III Ter zitting De Bewonersvereniging en Verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: III.1 De Bewonersvereniging leidt in dat het huurprijzenbeleid van de overheid verhuurders van gereguleerde woningen de mogelijkheid biedt de huurprijzen jaarlijks aan te passen met een door de Minister bepaald percentage. Tot vorig jaar was dit veelal het inflatiepercentage. Dit jaar is voor het eerst de mogelijkheid geboden om zogeheten inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. Tot en met 2012 was het huurverhogingsbeleid van Verhuurder inflatievolgend. Hoewel dat niet verplicht was, heeft Verhuurder wel steeds het maximale, toegestane percentage toegepast. Hoewel dit ook niet verplicht is, wenst Verhuurder dit jaar gebruik te maken van de door de Minister geboden mogelijkheid om inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. Dit betekent een wijziging in het beleid, namelijk van inflatievolgend naar inkomensafhankelijk. Deze beleidswijziging heeft Verhuurder onvoldoende gemotiveerd. Bovendien heeft Verhuurder zowel de Bewonersvereniging als het xxxxxx Platform niet de gelegenheid geboden om ter zake advies uit te brengen. Verhuurder is tot uitvoering overgegaan. Wij zijn van mening dat het handelen van Verhuurder op gespannen voet staat met artikel 5 WOHV. Wij hebben niets meer van Verhuurder vernomen. Tot slot verwijzen wij graag naar de beschikking van de kantonrechter in Roermond, waarin wordt geoordeeld dat het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhogingen een beleidswijziging is. III.2 Verhuurder verklaart het huurprijzenbeleid van de overheid door te voeren. Dat is nu gewijzigd en zodoende is de huurverhoging niet langer inflatievolgend. Dat hebben wij huurders ook medegedeeld in onze brief van 8 april 2013. Van het xxxxxxx Platform hebben wij geen reactie ontvangen. Verhuurder meent dat de Bewonersvereniging veel onrust heeft veroorzaakt in het complex. Zeker bij de huurders met geliberaliseerde huurcontracten. III.3 De voorzitter wijst Verhuurder op de beschikking van de kantonrechter waaraan de Bewonersvereniging refereerde: kantonrechter Roermond 28 juni 2013, 373936 \ HZ VERZ 13-8. Verhuurder geeft aan deze beschikking niet te kennen. III.4 In de brief van 8 april 2013 staat dat het beleid gecontinueerd wordt, in die zin dat het overheidsbeleid wordt gevolgd. Maar in deze brief wordt geen advies gevraagd. De commissie vraagt hoe een en ander zich verhoudt ten opzichte van de Overlegovereenkomst. Verhuurder verklaart dat het advies wordt gevraagd en gegeven bij het xxxxxx-platform. Waarschijnlijk is er wel advies gevraagd, maar het is in ieder geval niet overgenomen. III.5 De Bewonersvereniging reageert dat zij in het geheel niet om advies wordt gevraagd. Zowel de Bewonersvereniging niet, als het xxxxxx Platform niet. Er wordt slechts medegedeeld. Op 25 maart 2013 is er een brief verstuurd door Pagina 3 van 6
Verhuurder aan het xxxxxx Platform. In de brief wordt het huurverhogingsbeleid medegedeeld. Het Platform is niet uitgenodigd om advies uit te brengen. Nu is er helemaal geen overleg meer, omdat er bepaalde zaken zijn voorgevallen. IV De beoordeling IV.1 Ingevolge artikel 4a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) heeft de Huurcommissie de wettelijke taak gekregen zich over geschillen in het kader van de WOHV uit te spreken. Onweersproken handelt het onderhavige geschil over de mogelijke schending van de bepalingen van de WOHV. De commissie acht zich bevoegd om van dit geschil kennis te mogen nemen. IV.2 De Bewonersvereniging wordt beschouwd als huurdersvereniging in de zin van artikel 1 onder f 1A tot en met 4A WOHV. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd en bestaat er een Overlegovereenkomst tussen het xxxxx Platform, xxxxxx-huurdersverenigingen, xxxxxx-bewonerscommissies en xxxxxx d.d. 16 augustus 2012. De leges zijn door de Bewonersvereniging voldaan op 23 mei 2013. IV.3 Artikel 3 lid 1 en lid 2 onder b WOHV bepaalt dat de verhuurder de huurder, huurdersorganisatie of bewonerscommissie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beheer en beleid dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woonruimte. Dat recht op informatie omvat in elk geval ook informatie over het huurprijzenbeleid. Artikel 4 lid 1 WOHV geeft aan dat de verhuurder de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonerscommissie eigener beweging schriftelijk informeert over zijn voornemens tot wijzigingen in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3 lid 2. De verhuurder geeft daarbij ook aan wat zijn beweegredenen zijn. Artikel 5 lid 1 WOHV bepaalt dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid, bedoeld in artikel 3 lid 2, niet uitvoert dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie de huurdersorganisatie of bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en indien de huurdersorganisatie of bewonerscommissie dat wenst daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Binnen veertien dagen na ontvangst van het schriftelijke advies deelt de verhuurder, indien hij het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, dat schriftelijk en gemotiveerd mede, aldus artikel 5 lid 2. Vervolgens meldt artikel 5 lid 3 WOHV dat de verhuurder zijn voornemen kan uitvoeren (a) als de huurdersorganisatie of bewonerscommissie schriftelijk heeft aangegeven geen bezwaar te hebben, of (b) nadat de in lid 1 gestelde termijn is verlopen of (c) drie dagen nadat een schriftelijke mededeling als bedoeld in het tweede lid door de huurdersorganisatie of bewonerscommissie is ontvangen. IV.4 In de Overlegovereenkomst staat opgenomen dat het xxxxx Platform een adviesrecht heeft met betrekking tot het huurprijzenbeleid in het algemeen; de Bewonersvereniging heeft een adviesrecht met betrekking tot het huurprijzenbeleid voor het betreffende complex. Ter zitting is door de Bewonersvereniging onweersproken gesteld dat er geen advies is gevraagd. Dat blijkt voor dit jaar tevens uit bijgevoegde brieven over het huurverhogingsbeleid. Pagina 4 van 6
IV.5 De commissie overweegt dat nu het de Verhuurder vrij staat de huur al dan niet te verhogen met een extra percentage, en zij ervoor heeft gekozen om per 1 juli 2013 de huurprijs te verhogen met een extra percentage, dit moet worden beschouwd als een beleidswijziging. In de voorgaande jaren is er een inflatievolgende huurverhoging aangezegd. Dit jaar geeft de overheid verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 een extra huurverhoging door te voeren. Verhuurder heeft besloten om de inkomensafhankelijke huurverhoging met ingang van 1 juli 2013 door te voeren voor haar huurders. Daarmee worden afwijkende percentages aan huurders voorgesteld ten opzichte van voorgaande jaren. De commissie heeft zich in haar oordeelsvorming gesteund gevoeld door het eerder genoemde oordeel van de kantonrechter in Roermond d.d. 28 juni 2013. Zoals hiervoor al is overwogen, heeft de Bewonersvereniging bij beleidswijzigingen als deze recht op informatie, overleg en advies. De Huurcommissie heeft geconstateerd dat Verhuurder de Bewonersvereniging bij brief van 8 april 2013 wel heeft geïnformeerd. Verhuurder heeft echter nagelaten de Bewonersvereniging de gelegenheid te geven een schriftelijk advies uit te brengen over de voorgenomen huurverhoging. De Bewonersvereniging heeft bij e-mail van 15 april 2013 aangegeven advies te willen uitbrengen. Op 22 april 2013 heeft de Bewonersvereniging Verhuurder per e-mail voorgesteld de huurverhogingen één of twee maanden later door te voeren, omdat zij eerst het advies af dient te wachten en daar termijnen voor gelden. Conform artikel 5 lid 1 WOHV mocht Verhuurder zijn voornemen tot wijziging in het gevoerde beleid, bedoeld in artikel 3 lid 2, niet uitvoeren dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie de Bewonersvereniging in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en indien de Bewonersvereniging dat wenste daarover schriftelijk advies uit te brengen. Pagina 5 van 6
V De beslissing Doordat Verhuurder gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot invoering van een extra huurverhoging per 1 juli 2013 bovenop de huurverhoging die gelijk is aan de inflatie, is er sprake van een wijziging van het gevoerde beleid inzake haar huurprijzen. Verhuurder heeft verzuimd om conform artikel 5 lid 1 WOHV de Bewonersvereniging de gelegenheid te geven advies uit te brengen over de door haar voorgenomen wijziging van beleid. De Huurcommissie constateert op grond daarvan dat er sprake is van een schending door de Verhuurder van een verplichting die voortvloeit uit de WOHV waardoor de Bewonersvereniging is benadeeld. Conform artikel 19a lid 1 Uhw bepaalt de Huurcommissie dat, nu het geschil betrekking heeft op voorgenomen beleid, de uitvoering van dit beleid, dat wil zeggen de huurprijsverhoging in het niet-geliberaliseerde segment in het complex, wordt opgeschort totdat het verzuim door Verhuurder is hersteld. Volgens artikel 8a van de WOHV worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonersvereniging als aan Verhuurder. Den Haag, De Huurcommissie, Mr. E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter Mr. P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden Mr. E.C. Abbing Secretaris Pagina 6 van 6