Vereniging van Mede-eigenaars Tennisbaanstraat 26-38 en 40-54 p/a Lauwstraat 28 9051 Sint-Denijs-Westrem rek. BE64 0682 4782 7852 VERSLAG VAN DE GEWONE ALGEMENE VERGADERING VAN DE VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS VAN 24 JUNI 2015 OM 19U00 GEHOUDEN IN A CAPELLA TE GENT, GODSHUIZENLAAN 33. 1. Handtekeningen aanwezigen, controle volmachten, vaststelling quorum. Van de Tennisbaanstraat 26-38 zijn 7 van de 7 eigenaars aanwezig en/of vertegenwoordigd met een totaal van 1000 aandelen op 1000, van de Tennisbaanstraat 40-54 zijn 5 van de 7 verschillende eigenaars van de 8 appartementen aanwezig en/of vertegenwoordigd met een totaal van 748 aandelen op 1000, waardoor er geldig en bindend kan worden beslist betreffende de punten van de dagorde. De getekende aanwezigheidslijst wordt aan het originele verslag gehecht. 2. Overzicht juni 2014 mei 2015. Bij de uitnodiging voor de Algemene Vergadering zat een overzicht van de verwezenlijkingen van de voorbije periode, dat deel uitmaakt van dit verslag. De keuring in mei 2015 van de privatieve gasleidingen heeft het volgende opgeleverd: - in 3 appartementen was de dichtheidstest van de installatie niet geslaagd en is er een lek. De eigenaars van die appartementen zijn hiervan op de hoogte gesteld en dienen de syndicus te bewijzen dat het lek is gedicht. - in 5 appartementen was de vervaldatum van flexibele elastomere slang aan het fornuis overschreden of onleesbaar. Deze slangen dienen spoedig te worden vervangen en bericht hiervan dient aan de syndicus te worden gegeven. De eigenaars zijn door deze gaskeuring op de hoogte van eventuele tekortkomingen aan hun privatieve installatie en het is hun verantwoordelijkheid deze tekortkomingen op te lossen. Bij gebrek aan actie zal dit bij een eventueel incident een verzwarend feit zijn. -Mevr. Haentjens vraagt dat geen fietsen in de inkom worden gezet en dit conform de bestaande bepalingen in het reglement. 3. Jaarrekening juni 2014 mei 2015: kwijting syndicus en commissaris. De boekhouding werd nagekeken door de heer Koen Bertels, commissaris van de rekeningen. Hij heeft volgende opmerkingen betreffende de boekhouding. De facturen zijn alle nagekeken en in orde bevonden, onderhoud van de tuin is duurder dan het vorige boekjaar, de waterprijs blijft in Gent behoorlijk hoog. 1
De Algemene Vergadering keurt de rekeningen goed en geeft kwijting aan de syndicus en commissaris met 11 eigenaars (1608 aandelen) voor, 0 eigenaars (0 aandelen) tegen en 1 onthouding (140 aandelen, dhr. Vanbrabandt). De Algemene Vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, om de rekeningen voor het lopende boekjaar na te zien. De vergadering bedankt dhr. Koen Bertels voor het nazicht van de rekeningen van het voorbije jaar en vraagt hem ook de boekhouding van het komende boekjaar na te kijken. 4. Samenstelling Raad van Mede-eigendom. Worden als voorzit(s)ters van de raad van mede-eigendom voorgesteld: -voor de tennisbaanstraat 26-38: mevrouw A. Haentjens -voor de tennisbaanstraat 40-54: mevrouw M. Van Cauwenberghe De Algemene Vergadering beslist over bovenstaande bepalingen met 12 eigenaars voor (1748 aandelen), 0 eigenaars tegen (0 aandelen) en 0 onthoudingen (0 aandelen). 5. Jaarlijkse verlenging contract syndicus. De vergadering beslist het beheerscontract met de syndicus te verlengen met 11 eigenaars voor (1608 aandelen), 1 eigenaar tegen (140 aandelen, dhr. Vanbrabandt) en 0 onthoudingen (0 aandelen). 6. Budget werkkapitaal juni 2015 mei 2016 en betalingsmodaliteiten. Het werkkapitaal (gewone algemene uitgaven) wordt voor het volgende boekjaar begroot op 1200 euro per appartement. Het bedrag wordt op heden in één keer opgevraagd en dient op de rekening van de VVM te staan binnen de 14 dagen, ten laatste op 9 juli 2015. Sommige eigenaars dienen na de afrekening voor het voorbije boekjaar juni 2014 mei 2015 een saldo te ontvangen. Dit zal dit worden teruggestort op de rekening waarmee de voorschotten werden betaald. Er mag door de eigenaars geen verrekening te worden gedaan met het te storten voorschot. Gezien in de maand juni al uitgaven zijn gebeurd voor onderhoud, elektriciteit kunnen de saldi pas worden teruggestort na ontvangst van de voorschotten van de eigenaars. Anders zou de rekening in het rood gaan en zou dit kosten bij de bank met zich meebrengen. De Algemene Vergadering beslist over bovenstaande bepalingen met 12 eigenaars voor (1748 aandelen), 0 eigenaars tegen (0 aandelen) en 0 onthoudingen (0 aandelen). 2
7. Budget reservekapitaal en voorgestelde werken. o Plaatsen privatieve waterleiding van de kelder tot in elk appartement Een document met voorstel en werkwijze voor vernieuwing werd bij de uitnodiging gevoegd en wordt op het einde van dit verslag opnieuw bijgevoegd. De Algemene Vergadering van het gebouw 26-38 beslist over bovenstaande bepaling met 6 eigenaars voor (860 aandelen), 0 eigenaars tegen (0 aandelen) en 1 onthouding (140 aandelen, dhr. Vanbrabandt). Gezien de meerderheid van 100% de vereiste drievierden meerderheid voor werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten overschrijdt, wordt dit punt uitgevoerd. De Algemene Vergadering van het gebouw 40-54 beslist over bovenstaande bepaling met 5 eigenaars voor (748 aandelen), 0 eigenaars tegen (0 aandelen) en 0 onthoudingen (0 aandelen). Gezien de vereiste drievierden meerderheid voor werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten - 100% van de aanwezige aandelen gaan akkoord - wordt dit punt uitgevoerd. o Plaatsen gemeenschappelijke afvoer voor gastoestellen De rookgasafvoer langs de voorgevel is door de Vlaamse Overheid niet meer toegestaan voor nieuwe gasinstallaties. Het risico bestaat namelijk dat rookgassen via het eigen raam of dat van de buren van keuken of living weer binnen kunnen komen of dat ze via de aanzuiging van de verwarmingsinstallaties worden aangezogen. Dit brengt een risico mee voor de gezondheid van de bewoners. Ook de gaskeuring van mei 2015 haalt dit probleem aan. Daarom wordt voorgesteld om een gemeenschappelijke rookgasafvoer te voorzien via de voormalige vuilniskoker. Hierop kan dan iedere eigenaar aansluiten. Offerte werd gevraagd en bedraagt 7400 euro per gebouw. De meeste eigenaars zien het nut in van een gemeenschappelijke rookgasafvoer. De eigenaar van nr. 32 heeft bedenkingen bij het feit dat de huidige afvoeren niet conform zouden zijn. De syndicus zal informatie betreffende rookgaskanalen en de plaatsing van privatieve rookgasafvoeren op de site plaatsen. De eigenaars van 26 en 40 laten weten dat zij warm water met een elektrische boiler maken en geen nood hebben aan een rookgasafvoer. Bij appartement 42 ligt de keuken achteraan. De rookgasafvoer van appartement 52 komt uit in de verluchtingskoker op zolder en is niet hoog genoeg boven het dak te geplaatst waardoor rookgassen in de verluchtingskoker kunnen komen. De eigenaar wordt verzocht dit dringend in orde te brengen. De eigenaar van 36 deelt mee dat de rookgasafvoer van het appartement nu al boven het dak uitkomt. De syndicus en de eigenaars van 44 en 46 delen mee dat de loodgieter weigert om de boiler te vernieuwen omdat rookgasafvoer langs de voorgevel niet reglementair is. 3
Dit punt wordt uitgesteld. Bijkomende informatie wordt op de site geplaatst. 8. Schriftelijk ontvangen vragen betreffende de gemeenschappelijke delen van bewoners zonder stemrecht. Er zijn geen schriftelijke vragen ontvangen. Het originele verslag wordt ondertekend door alle op het einde van de vergadering nog aanwezige mede-eigenaars. De syndicus zal het verslag binnen de maand op de site zetten. Bijlage bij punt 7 'plaatsen privatieve waterleiding', zoals al bij de uitnodiging gevoegd. Voorstel aanpassing watertoevoer Tennisbaanstraat 26-54 Als syndicus van het gebouw willen we volgend voorstel voorleggen op de Algemene Vergadering van juni 2015. Op dit moment krijgen de appartementen 26-38 enerzijds en deze van 40-54 anderzijds hun water via een gemeenschappelijke toevoerleiding met één enkele algemene FARYS-teller per kant. Daarom zijn er nu privatieve watertellers in de appartementen. We nemen de stand van deze tellers jaarlijks gratis op en verrekenen dan de waterkosten. Toch rekent de watermaatschappij FARYS (voorheen TMVW) een vast bedrag (54,37 euro, 2014) per woongelegenheid aan, alsof elk van de appartementen een privatieve FARYS-meter zou hebben. Dat mag FARYS wettelijk gezien doen. Een andere vaststelling is dat de watertoevoerleiding vanaf de kelder waar elk appartement van af takt zo oud is als het gebouw zelf, namelijk 55 jaar. Uit ervaring weten we dat de binnenzijde van deze leiding zeker met afzettingen zal bedekt zijn. De binnendiameter is niet meer zo groot zoals ze oorspronkelijk was. Dit heeft negatieve gevolgen voor het debiet in elk appartement. En het geeft aanleiding tot vervuiling (roestdeeltjes) in de filters aan de kranen en in de warmwaterboilers, waardoor deze sneller defect kunnen gaan. Wanneer er op dit moment een lek zou optreden in de gemeenschappelijke leiding vanuit de kelder naar de appartementen, dienen we de algemene toevoer dicht te zetten en zal geen enkel appartement nog water hebben. Dit is op dit moment een risico. Bij bestudering van dit project is vastgesteld dat er aan de kant 26-38 bovendien nog een oude waterverzachter staat, die weliswaar niet meer werkt, maar is aangesloten met een stuk loden buis. Lood is als afvoerbuis geen probleem, wel als toevoerbuis. De Vlaamse overheid wil zoveel mogelijk elke woongelegenheid voorzien van een eigen FARYS-teller en privatieve waterleiding. Op die manier staat elke bewoner zelf in voor het betalen van zijn/haar waterrekening. Als nieuwe bewoners in het appartement komen wonen, kan dan een correcte afrekening worden gemaakt. Ten 4
slotte is FARYS verantwoordelijk mocht de meter defect geraken en zal ze deze (volgens de huidige regels) steeds gratis vervangen. Om al deze redenen stellen we het volgende voor: plaatsen van een privatieve FARYS-meter per appartement; plaatsen per appartement van een privatieve leiding in 'unipipe' (geen metaal binnenin, dus geen afzetting) vanaf de nieuwe teller in de kelder tot in elk appartement; verwijderen van de huidige meter in het appartement; plaatsen van een nieuwe afsluitkraan in elk appartement; plaatsen van één FARYS-teller voor de algemene delen voor 26-38 en 40-54 samen. Deze wordt geplaatst in 26-38 en water voor het reinigen van de algemene delen van beide kanten wordt hier genomen. De kosten van meterabonnement en waterverbruik worden dan ook door beide kanten gedragen. Er kan enkel water worden afgenomen met behulp van het kraantje dat de onderhoudsman plaatst en na gebruik weer afvijst (zoals hij nu al doet). Tijdens de werken zal zo veel mogelijk worden gezorgd dat er watertoevoer is. Men zal de werken als volgt kunnen uitvoeren. Eerst worden de nieuwe leidingen gelegd vanaf de kelder tot in elk appartement. De watertoevoer wordt niet onderbroken tijdens deze werken. Pas op de dag dat FARYS de privatieve meters komt plaatsen, zal de loodgieter de oude toevoer afsluiten en de leidingen, die klaar liggen, aansluiten. Tijdens de dagen van omschakeling blijven de afvoeren in gebruik en kunnen de bewoners op de voorhand meegedeelde dag(en) water in bad, emmers, kookpot... in reserve houden. Voor de plaatsing van elke meter vraagt FARYS 309,79 euro (btw inclusief). Voor het plaatsen van de leidingen, het aansluiten in de kelder en in de badkamers, het plaatsen van een tmvw-set (koppeling aan de FARYS-meter), beugels om de leidingen vast te maken en de afwerking in elke badkamer komt dit op een bedrag zoals in onderstaande tabel. Voor de gelijkvloerse appartementen 26, 40 en 42 en de Algemene Delen is dit minder omdat alle aansluitingen in de kelder kunnen gebeuren en geen afwerking in de badkamers nodig is. tmvwset leiding beugels werk afwerking totaal btw FARYS totaal 26 0R 40 60 32 160 0 292 17,52 309,79 619,31 28 1R 40 147 32 425 100 744 44,64 309,79 1098,43 30 1L 40 147 32 425 100 744 44,64 309,79 1098,43 32 2R 40 162 32 425 100 759 45,54 309,79 1114,33 34 2L 40 162 32 425 100 759 45,54 309,79 1114,33 36 3R 40 177 32 425 100 774 46,44 309,79 1130,23 38 3L 40 177 32 425 100 774 46,44 309,79 1130,23 40 0R 40 120 32 150 0 342 20,52 309,79 672,31 42 0L 40 120 32 320 0 512 30,72 309,79 852,51 44 1L 40 147 32 425 100 744 44,64 309,79 1098,43 46 1R 40 147 32 425 100 744 44,64 309,79 1098,43 48 2L 40 162 32 425 100 759 45,54 309,79 1114,33 50 2R 40 162 32 425 100 759 45,54 309,79 1114,33 52 3L 40 177 32 425 100 774 46,44 309,79 1130,23 54 3R 40 177 32 425 100 774 46,44 309,79 1130,23 AD 40 120 32 320 0 512 30,72 309,79 852,51 5
Tijdens de werken zal toegang tot uw appartement absoluut noodzakelijk zijn. De exacte data zullen tijdig in een planning worden gecommuniceerd. Bij geen toegang rekent de loodgieter een forfait van 121 euro. In bepaalde badkamers is het niet eenvoudig om de nieuwe leiding aan te sluiten, als het toilet of een badkamermeubel dicht bij deze leiding staat. Het zal noodzakelijk zijn uw badkamer volledig leeg te maken en badkamermeubels in de buurt waar de leiding het appartement binnenkomt, weg te nemen. Indien de loodgieter dit moet doen, wordt de tijd hiervoor extra aangerekend. Omdat deze werken wat stof met zich meebrengen, wordt best alle gerief uit de badkamer weggenomen. Reinigen van de badkamer na de werken is niet inbegrepen. Men zal via de koker de leiding dienen te leggen en dus zullen de houten planken die de badkamer van de koker scheiden, dienen te worden vervangen door een acrylplaat. Dit is inbegrepen in de prijs. Eventuele schade aan tegels wordt hersteld met bezetwerk, niet met nieuwe tegels. Omdat de oude leidingen soms doorheen een tegel zijn gelegd, zal het zo goed als onmogelijk zijn dat de tegel nu al onbeschadigd is en nadien ook niet zal zijn. Als de gasboilers worden afgelegd, is het herstarten niet inbegrepen in de prijs. De oude tellers worden bewaard, zodat wij na omschakeling een finale afrekening kunnen maken tot op de dag van omschakeling. De nieuwe leidingen dienen in de kelder aan het plafond te worden bevestigd en lopen doorheen de privatieve kelder van respectievelijk 38 en van 44. 6